Обременение частным или публичным сервитутом зданий и сооружений
(Малеина М. Н.) ("Хозяйство и право", 2006, N 7) Текст документаОБРЕМЕНЕНИЕ ЧАСТНЫМ ИЛИ ПУБЛИЧНЫМ СЕРВИТУТОМ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
М. Н. МАЛЕИНА
М. Н. Малеина, доктор юридических наук, профессор МГЮА.
1. В системе ограниченных вещных прав пользования по объекту обременения можно выделить земельные, градостроительные, лесные, водные сервитуты, сервитуты приватизируемого государственного и муниципального имущества. Градостроительные сервитуты, или права ограниченного пользования чужим зданием или сооружением, подразделяются на публичные и частные, а частные сервитуты, в свою очередь, включают вещные и личные. Законодатель не противопоставляет нормы разных актов о сервитутах, а подчеркивает одновременно их общность и различия. Публичный и частный сервитуты объединяют их характеристика как вторичных вещных прав, содержание и объект. В случае перехода права собственности на объект, обремененный сервитутом, этот сервитут сохраняет силу. Владелец сервитута пользуется абсолютным характером защиты от посягательств любых третьих лиц. Эти общие положения и система сервитутов должны быть отражены в общих нормах. Отсутствие закрепленной в законодательстве системы сервитутов и общих требований к ним влечет сложности толкования норм, изложенных в разных нормативных актах. Так, отмечается возможность неоднозначного применения норм об объеме личного сервитута в силу ст. 1137 ГК РФ и ст. 33 ЖК РФ <*>. -------------------------------- <*> См.: Шилохвост О. Ю. Новеллы наследственного права в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (критический анализ) // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 54 - 58.
Публичный сервитут отличается от частного по основаниям введения и прекращения, управомоченному субъекту, целям установления. Особенности отдельных видов сервитутов должны получить отражение в специальных нормах Гражданского кодекса РФ и других нормативных актов <*>. -------------------------------- <*> Обоснование гражданско-правовой природы публичного сервитута как вещного права, а не только обременения права собственности дано в статье: Малеина М. Н. Публичные сервитуты // Законодательство. 2004. N 12. С. 9 - 10.
Количество частных вещных градостроительных сервитутов не ограничено. Их примерный перечень предусмотрен в п. 1 ст. 274 ГК РФ: право прохода и проезда через чужое здание; право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов; право обеспечения водоснабжения. Статья 274 касается земельного сервитута, однако в силу ст. 277 ее положения применимы к обременению зданий и сооружений (исходя из существа складывающихся отношений упомянутое в ст. 274 право на проведение мелиорации внутри здания исключается). Прежнее законодательство использовало также термин "домовые сервитуты" и относило к ним помимо бесспорных перечисленных градостроительных сервитутов также право возводить сооружения на чужом здании (стене, крыше) или укреплять в чужом здании скобы, железные прутья, бревна и пр., право использовать чужое здание для опоры своего сооружения, право возводить строение над чужим зданием, право на свет или на вид (ст. 1105, 1181 Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских 1864 года в редакции 1890 года). Полагаю, что в современной российской практике может быть положительно решен вопрос о квалификации и этих ограниченных прав в качестве сервитутов. Право возводить сооружения на чужом здании (стене, крыше) или укреплять в чужом здании скобы, железные прутья, бревна и пр. или право использовать чужое здание для опоры своего сооружения реализуется для размещения рекламы, вывески с наименованием организации, указательных знаков и пр. Право возводить сооружение над чужим зданием в виде балкона, моста, эстакады и пр. обременяет собственника здания, поскольку препятствует самому собственнику осуществлять надстройки или иначе использовать придомовое воздушное пространство. Право на свет и (или) на вид означает запрет собственнику здания осуществлять пристройки, сооружения, закрывающие свет или вид, а также право сервитуария оборудовать окна, проемы в своем здании, имеющие прямой выход на здание соседа. Личный градостроительный сервитут предусмотрен в ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ и означает право отказополучателя пользоваться зданием (сооружением) в целом или в части, полученным от наследника в силу завещания, на период жизни отказополучателя или на иной срок. Термин "сервитут" в этих статьях не используется. Однако многие юристы разделяют точку зрения о том, что право отказополучателя является сервитутом <*>. -------------------------------- <*> Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М., 1996. С. 396.
По-моему, следует выделять два взаимосвязанных права в связи с завещательным отказом: право на получение завещательного отказа и последующее право (право ограниченного пользования чужим имуществом, или право собственности или право владения на ином вещном праве, или право на результат работы или право на получение услуги) <*>. -------------------------------- <*> Такие конструкции известны российскому законодательству, например: право на присвоение имени ребенку и право на имя.
Право на получение завещательного отказа является обязательственным. Его действие исчерпывается трехлетним сроком. Это право прекращается также в связи со смертью отказополучателя до принятия отказа, с отказом от получения завещательного отказа, с невозможностью получения завещательного отказа из-за применения к отказополучателю правил о недостойных наследниках. Обязанным лицом выступает наследник, указанный в завещании. Именно эти отношения имеет в виду законодатель в п. 3 ст. 1137 ГК РФ, указывая, что к отношениям между отказополучателем (кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ (должником), применяются положения Кодекса об обязательствах. Право на ограниченное пользование чужим имуществом (зданием, сооружением) - вторичное (по отношению к праву собственности) вещное право. Это подразумевал законодатель, когда в п. 3 ст. 1137 ГК РФ оговорил, что к отношениям между отказополучателем (сервитуарием) и наследником (собственником) применяются, прежде всего, правила не об обязательствах, а те правила, которые предопределены разделом "Наследственное право" и существом завещательного отказа. Личный сервитут является имущественным правом. Прилагательное "личный" означает лишь привязку к определенному управомоченному лицу, неразрывную связь с личностью отказополучателя, невозможность передачи права в порядке уступки требования и в порядке наследования. На федеральном уровне нормы, касающиеся публичного градостроительного сервитута, закреплены в Федеральном законе от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В п. 3 ст. 31 Закона предусмотрены три публичных сервитута в отношении приватизируемого государственного или муниципального недвижимого имущества: право беспрепятственного доступа, прохода, проезда; право размещения межевых, геодезических и иных знаков; право прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации. Исходя из того, что приватизируемое унитарное предприятие представляет собой имущественный комплекс, включающий в том числе здания и сооружения, можно отнести указанные сервитуты либо к градостроительным (если они обременяют исключительно здания или сооружения в составе предприятия), либо к смешанным (если обременяют одновременно и земельный участок, и здание). Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года не содержит норм о регулировании сервитутов (они были предусмотрены Градостроительным кодексом РФ 1998 года), и если владельцы частных сервитутов могут воспользоваться нормами ГК РФ, то публичные сервитуты остались вне специального федерального законодательства. В последние годы значительно возросло количество нормативных актов субъектов Федерации, регулирующих публичные земельные сервитуты. Публичные градостроительные сервитуты в актах субъектов РФ упоминаются редко. Так, Закон Республики Адыгея от 27 апреля 1999 года "О государственной охране памятников истории и культуры" выделяет такие публичные сервитуты, обременяющие памятник культуры, как право на беспрепятственное обследование объекта культурного наследия, право на регулирование содержания и использования объекта, право на установление для собственника объекта обязанности проводить обязательные мероприятия по сохранению объекта культурного наследия (п. 6 ст. 21). Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 23 августа 2005 года N 1158-рз <*> осуществлена приватизация объекта нежилого фонда, относящегося к имуществу казны, путем продажи государственного имущества на аукционе. В информационное сообщение и договор купли-продажи объекта было введено указание об установлении публичного сервитута в виде обязанности собственника защитного сооружения гражданской обороны по решениям уполномоченных органов власти обеспечивать беспрепятственный доступ граждан в помещение защитного сооружения гражданской обороны в случае возникновения чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, а также военных действий. -------------------------------- <*> Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга, 2005. N 34.
С учетом сказанного видится необходимость отразить в гражданском законодательстве следующую систему градостроительных сервитутов исходя из приблизительного перечня частных и публичных сервитутов и указания на исчерпывающий перечень отдельных публичных сервитутов, обременяющих определенные объекты: "Частные вещные градостроительные сервитуты устанавливаются, в частности, в виде: - права прохода и (или) проезда через здание (сооружение); - права прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, канализации; - права возводить сооружение на чужом здании (стене, крыше) или укреплять в чужом здании скобы, железные прутья, бревна и пр. или использовать чужое здание для опоры своего сооружения; - права возводить сооружение над чужим зданием в виде моста, эстакады, балкона и пр.; - права предоставления света и (или) вида. Частные личные градостроительные сервитуты устанавливаются, в частности, в виде: - права пользования жилым помещением или домом; - права пользования нежилым зданием или сооружением. Публичные градостроительные сервитуты устанавливаются, в частности, в виде: - права прохода и (или) проезда через здание (сооружение); - права прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации; - права возводить сооружение на здании (стене, крыше) или укреплять в здании скобы, железные прутья, бревна и пр. или использовать чужое здание для опоры своего сооружения; - права возводить сооружение над чужим зданием в виде моста, эстакады, балкона и пр.; - права предоставления света и (или) вида; - права на использование здания (сооружения) в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; - права на обследование объекта культурного наследия; - права беспрепятственного доступа к защитному сооружению гражданской обороны и пребывания в нем в период военных действий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. Применительно к определенной группе объектов (приватизируемые предприятия, объекты культурного наследия, защитные сооружения гражданской обороны и некоторые другие) устанавливается исчерпывающий перечень публичных сервитутов". 2. Управомоченное лицо в отношении вещного сервитута именуется сервитуарием, владельцем сервитута или пользователем. Управомоченным частного вещного градостроительного сервитута выступает собственник недвижимого имущества, граничащего со зданием (сооружением), либо лицо, обладающее соседним земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Лицо, являющееся арендатором, хранителем, подрядчиком, не имеет права от своего имени и в своих интересах требовать установления сервитута <*>. Статья 305 ГК РФ не может приниматься во внимание, поскольку предоставляет титульному владельцу возможность воспользоваться правом предъявления только двух требований - об изъятии имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) и об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Таким образом, титульный владелец может обратиться лишь к собственнику имущества об устранении препятствий в пользовании предоставленным имуществом. -------------------------------- <*> См.: Постановления ФАС Московского округа от 21 сентября 2004 года по делу N КГ-А40/7763-04; от 12 июля 2004 года по делу N КГ-А40/5399-04 // СПС "КонсультантПлюс:СудебнаяПрактика".
Управомоченными в силу публичного градостроительного сервитута выступают: неопределенное число частных лиц (местное население), проживающих и (или) временно пребывающих в регионе нахождения недвижимости, в отношении которой устанавливается сервитут; Российская Федерация; субъект Российской Федерации или муниципальное образование, на территории которых устанавливается сервитут. По одному делу судом было отмечено, что, требуя установления частного сервитута, истец тем не менее заявляет об установлении права ограниченного пользования коридором и сантехническим узлом не только в отношении себя, но и своих потенциальных клиентов - пациентов, которым необходимо получить стоматологическую помощь. В дальнейшем этот вывод не получил отражения в решении суда, и отказ в иске был обоснован отсутствием невозможности обеспечить свои нужды иным способом <*>. -------------------------------- <*> Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 21 февраля 2005 года по делу N А74-4788/2004-К1 // СПС "КонсультантПлюс:РегиональноеЗаконодательство".
На мой взгляд, если право требовать ограниченного пользования чужой недвижимостью возникает у неопределенного числа частных лиц, следует предъявлять иск об установлении публичного сервитута. Управомоченный по личному градостроительному сервитуту именуется отказополучателем или легатарием. Им может быть любое лицо, указанное в завещании. Отказополучатель не должен относиться к числу недостойных (п. 5 ст. 1117 ГК РФ). 3. Частный градостроительный сервитут устанавливается договором (п. 3 ст. 274 ГК РФ) или завещанием (ст. 1137 ГК РФ). При этом право на получение завещательного отказа действует только в течение трех лет со дня открытия наследства. Публичный градостроительный сервитут до 30 декабря 2004 года (дата введения в действие нового Градостроительного кодекса РФ) устанавливался нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Исходя из действующих ныне норм Земельного кодекса РФ и потребностей практики представляется необходимым предусмотреть в законодательстве, что публичные земельные и градостроительные сервитуты устанавливаются федеральными законами, нормативными правовыми актами субъекта Федерации или муниципального образования. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ). Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27). При этом вид регистрируемого сервитута не уточняется, следовательно, правило о государственной регистрации применяется ко всем сервитутам. Однако цитируемое положение не может прямо применяться к личным и публичным сервитутам, для установления которых соглашение не заключается. Между тем следует поддержать высказанное соображение о необходимости регистрации личных <*> и публичных сервитутов. Поэтому предлагаю дополнить ст. 27 Закона, указав, что: -------------------------------- <*> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 173 (автор комментария - И. Е. Манылов).
личный градостроительный сервитут в силу завещания подлежит государственной регистрации по заявлению отказополучателя при предъявлении завещания; частный (в том числе градостроительный) вещный сервитут, установленный по решению суда, подлежит государственной регистрации на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при предъявлении решения суда; публичный земельный и градостроительный сервитуты подлежат государственной регистрации на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при предъявлении решения управомоченного государственного или муниципального органа. Любой сервитут вступает в силу после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому, на мой взгляд, некорректно в решении суда об установлении сервитута указывать для ответчика срок предоставления права ограниченного пользования зданием <*>. Право ограниченного пользования начинается с даты государственной регистрации. -------------------------------- <*> Постановление ФАС Московского округа от 24 февраля 2004 года по делу N КГ-А40/690-04 // СПС "КонсультантПлюс:СудебнаяПрактика".
4. Условие установления вещного сервитута - невозможность сервитуария обеспечить свои нужды без установления сервитута. При этом частный сервитут обеспечивает интересы определенного сервитуария, а публичный - государственные, муниципальные интересы и (или) интересы неопределенного круга частных лиц (местное население). Нужды сервитуария определяются им как самостоятельно, так и исходя из требований, предъявляемых в нормативных и ненормативных актах к деятельности отдельных субъектов. Так, в Санитарных правилах и нормах СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 установлены гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий. Соблюдение санитарных правил обязательно для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, занимающихся проектированием, строительством, реконструкцией и эксплуатацией объектов <*>. Поэтому требование пользователя о предоставлении права света может быть обосновано применением норм соответствующих Правил. -------------------------------- <*> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 48.
По материалам одного дела необходимость установления сервитута была обусловлена предписанием Госпожнадзора об обязательности устройства эвакуационного второго выхода из здания непосредственно наружу <*>. -------------------------------- <*> Постановление ФАС Московского округа от 24 февраля 2004 года по делу N КГ-А40/690-04.
Согласно Рекомендации ЮНЕСКО 1962 года "О сохранении красоты и характера пейзажей и местностей" <*> для сохранения пейзажей, созданных как природой, так и трудом человека, представляющих культурный или эстетический интерес, следует принимать меры предупредительного и исправительного характера. Основные нормы и принципы, регламентирующие в каждом государстве-члене сохранение пейзажей и местностей, должны иметь силу закона, тогда как меры по их применению передаются в ведение соответствующих властей в рамках функций, которые возлагаются на них по закону (ст. 1, 6, 13). Эти положения ЮНЕСКО не получили последовательного отражения в российском законодательстве, однако могут приниматься во внимание как тенденция развития законодательства, обеспечивающая реализацию сервитута в форме права на вид. -------------------------------- <*> Международные нормативные акты ЮНЕСКО. М., 1993. С. 313.
Лицо, требующее установления вещного градостроительного сервитута, должно доказать необходимость его установления по той причине, что использование своих нужд невозможно без установления сервитута. Например, заявитель потребовал установления частного сервитута в виде прохода и обеспечения эксплуатации технических коммуникаций ответчика, обслуживающих здание в целом. Суд удовлетворил иск, поскольку было доказано, что прекращение тепло - и водоснабжения, отсутствие канализации в принадлежащих истцу помещениях делают невозможной их эксплуатацию и ущемляют права истца как собственника <*>. -------------------------------- <*> Постановление ФАС Поволжского округа от 7 июня 2005 года по делу N А65-17742/2004-СГ3-13 // СПС "КонсультантПлюс:СудебнаяПрактика".
На практике возникает вопрос, чем руководствоваться при установлении сервитута, если у будущего сервитуария есть возможность обеспечить свои нужды одним способом (установить сервитут), но путем выбора обращения к одному из двух (нескольких) собственников-соседей. Так, арбитражный суд удовлетворил требование ООО "Техноэкспортлес" об установлении сервитута в виде проезда по железнодорожным подъездным и обводным путям, принадлежащим на праве собственности ООО "Наука". Между тем в ходе заседания было установлено, что подача вагонов с федеральных железнодорожных путей общего пользования на подъездной путь истца-ветвевладельца была возможна разными маршрутами через соседние подъездные пути, принадлежащие двум собственникам (ООО "Наука" и ОАО "Карабулалес"). Этот факт был отражен в кассационной жалобе ответчика <*>. -------------------------------- <*> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 июля 2002 года по делу N А33-16016/01-С2-Ф02-1962/02-С2 // СПС "КонсультантПлюс:СудебнаяПрактика".
По общему правилу осуществление сервитута владельцем должно быть наименее обременительно для собственника недвижимости, в отношении которой он установлен. Но может ли приниматься во внимание то, что сервитут не одинаково обременил бы разных собственников (одного больше, а другого меньше)? Процессуальное законодательство не дает суду права без согласия или ходатайства истца заменить ответчика. В такой конкретной ситуации принцип состязательности имеет приоритет перед принципом справедливости. Поэтому ответчик, обеспечивающий нужды сервитуария, определяется последним самостоятельно. Сравнение степени обременительности сервитутом недвижимости разных собственников в настоящее время не производится и не учитывается. Личный градостроительный сервитут устанавливается по воле завещателя. Наличие нуждаемости отказополучателя в пользовании зданием или сооружением не является необходимым. 5. Сервитуарий имеет следующие права: право пользоваться чужим зданием (сооружением) в соответствии с видом сервитута и условиями использования и право на сохранение сервитута в случае перехода права собственности на обремененное здание к другому лицу. Право пользования из вещного сервитута конкретизируется по сфере действия. При установлении сервитута в виде права прохода следует указывать определенную часть здания (лестница, коридор, тамбур, лифт и пр.), используемую для перемещения. Так, в помещении, принадлежащем ответчику, было установлено оборудование для обеспечения электроэнергией помещений, принадлежащих истцу, а также находился противопожарный эвакуационный выход. Возможности размещения этих объектов в помещении, принадлежащем истцу, не было. В отсутствие между сторонами соглашения о порядке доступа истца к указанным объектам суд вынес решение об удовлетворении иска, установив за истцом право бессрочного ограниченного пользования принадлежащим ответчику помещением в пределах границ согласно составленной схеме <*>. -------------------------------- <*> По материалам судебной практики // Вестник. 2003. N 12 (http://www. court. by/vestnik). Хотя пример из практики Высшего хозяйственного суда Республики Беларусь, но использование специально составленной схемы прохода эффективно и в российской практике.
При установлении сервитута в виде прокладки, эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения необходимо описать место нахождения таких объектов (подвал, чердак, щитовая и пр.), виды ремонта, и если заранее возможно, то и используемое при этом оборудование и количество занятых работой лиц. При установлении сервитута в виде укрепления в чужом здании скоб, железных прутьев, бревен и прочих материалов или использовании чужого здания для опоры своего сооружения сервитуарий вправе заменять пришедшие в негодность использованные материалы новыми. При установлении сервитута в виде предоставления света и (или) вида сервитуарий вправе требовать от собственника здания воздержаться от постройки, загораживающей свет и заранее оговоренный определенный вид из окон, или прекратить начавшуюся постройку. При установлении сервитута в виде беспрепятственного доступа к защитному сооружению гражданской обороны и пребывания в нем в период военных действий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера сервитуарий вправе требовать от собственника сооружения поддержания в нем необходимых мер жизнеобеспечения. Необходимо также оговорить понятия "военные действия", "чрезвычайные ситуации" или сделать отсылку к закону, где эти термины оговариваются. При установлении сервитута в виде использования здания (сооружения) в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ необходимо оговорить виды работ, условия их проведения. Владелец личного градостроительного сервитута использует чужое здание, как правило, для проживания или размещения производства. Завещание должно конкретизировать время использования (до конца жизни отказополучателя или меньший срок, постоянно или временно с указанием периода), объем использования (комната, дом, здание, сооружение, часть недвижимости), характер использования (проживание, размещение производства и пр.). В соответствии с Приказом Министерства юстиции РФ от 10 апреля 2002 года N 99 при наличии завещательного отказа факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства о принятии наследства путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания в третьем лице по отношению к наследодателю <*>. -------------------------------- <*> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N 20.
Согласно п. 1 ст. 33 ЖК РФ легатарий пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Как верно отмечают юристы, сопоставление этих норм с положениями п. 2 ст. 1137 ГК РФ приводит к выводу, что предметом завещательного отказа по Жилищному кодексу РФ может быть только часть жилого помещения <*>. Думается, что объем пользования сервитуария должен быть установлен единообразно, а именно пользование жилым помещением в целом или его частью. -------------------------------- <*> Шилохвост О. Ю. Указ. соч. С. 55.
Сервитуарий имеет право на сохранение сервитута в случае перехода права собственности на обремененное здание к другому лицу. Следует заметить, что сервитуарий сохраняет право пользования и тогда, когда здание переходит во владение и пользование других лиц (арендаторов, безвозмездных пользователей). Сервитуарий любого градостроительного сервитута обязан соблюдать условия сервитута, то есть пользоваться зданием (сооружением) добросовестно в соответствии с видом сервитута. Действия владельца сервитута должны отвечать правовому режиму использования здания (отнесение к жилому или нежилому фонду, памятнику истории и культуры). Сервитуарий обязан возместить причиненные собственнику здания, обремененного сервитутом, убытки, в том числе и на содержание и ремонт здания, если убытки связаны с пользованием недвижимостью. Сервитуарий - дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином (п. 2 ст. 33 ЖК РФ). Сервитуарий обязан с прекращением сервитута восстановить в первоначальном состоянии здание (помещение), которое он использовал. Владелец вещного сервитута помимо перечисленных обязанностей также должен внести плату за сервитут при определенных условиях и прекратить осуществление сервитута при наступлении определенных обстоятельств. Владелец частного градостроительного сервитута обязан вносить соразмерную плату за пользование зданием (сооружением) по требованию собственника, а в случае спора о размере и порядке внесения платы - по решению суда. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 года, предлагают считать соразмерной величину платы за сервитут равную размеру убытков, причиненных собственнику в связи с ограничением его права из-за установления сервитута. Понятие "соразмерности платы" неоднозначно толкуется судами. Так, решением Арбитражного суда Свердловской области пункт договора об установлении сервитута был изложен в следующей редакции: "Общая сумма за право ограниченного пользования объектом составляет 1000 рублей в месяц. Плата за пользование сервитутом подлежит ежегодному изменению с учетом индекса инфляции, который определяется органами статистки по региону". Истец в кассационной жалобе настаивал на увеличении платы до 5000 рублей в месяц с учетом неудобств по пользованию своими помещениями. Однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанций указали, что цена договора установлена обоснованно исходя из соотношения площадей помещений, принадлежащих истцу-собственнику (376,3 кв. м), ответчику-сервитуарию (16453 кв. м), и общей площади помещений, обремененных сервитутом (286,4 кв. м) <*>. -------------------------------- <*> Постановление ФАС Уральского округа от 2 ноября 2004 года по делу N Ф09-3622/04-ГК // СПС "Консультант-Плюс:СудебнаяПрактика".
Полагаю, что соразмерность платы не должна привязываться к размеру причиняемых собственнику убытков или только к учету площади объектов спорящих сторон и площади, обремененной сервитутом. Во внимание необходимо принимать и степень неудобства, испытываемого собственником. При этом виде сервитута в форме права прохода степень неудобства зависит от среднего количества лиц, пользующихся вестибюлем, коридором, лестничными клетками, от времени использования (целый день или периодически), производимого шума и пр. Вопрос о плате за публичный градостроительный сервитут в федеральном законодательстве не решен. В проекте федерального закона "О сервитутах" предлагалось установить предельную сумму платежей в размере двукратной суммы налога на недвижимость и стоимость исполнения реальных повинностей в отношении части недвижимой вещи, обремененной сервитутом (ст. 3). Плата за публичный земельный сервитут закреплена в п. 7 ст. 23 Земельного кодекса РФ: собственник земельного участка вправе требовать соразмерную плату, если установленный сервитут приводит к существенному затруднению использования обремененного участка. Полагаю, что вопрос о плате за публичный градостроительный сервитут должен быть решен по инициативе собственника обремененной недвижимости независимо от того, приводит установление сервитута к существенному затруднению использования обремененного участка или нет. До внесения дополнений в законодательство использовать это правило можно в порядке аналогии права для обеспечения восстановления нарушенного права собственности на здание (сооружение) и соблюдения требований добросовестности, разумности и справедливости. Владелец личного градостроительного сервитута пользуется чужим зданием безвозмездно. 6. Собственник обремененного здания (сооружения), в свою очередь, имеет обязанности и права в связи с установлением сервитута. Прежде всего, это обязанность собственника обеспечить исполнение сервитута в активной и (или) пассивной форме. Собственник обязан воздерживаться от каких-либо действий, препятствующих пользованию недвижимостью сервитуарием. Эта обязанность пассивного характера включает запрет загораживать проход, перемещать установленную сервитуарием рекламу, указатели прохода, иные знаки и таблички, препятствовать доступу персонала сервитуария к объекту для ремонта, обследования и пр., устраивать свалки, склады в местах прохода, забора воды и пр. Реже на собственника возлагается обязанность совершать активные действия, создающие благоприятный режим пользования. Например, собственник должен поддерживать в надлежащем состоянии здание (сооружение), своевременно осуществлять ремонт. Собственник обязан принять меры исправительного характера, направленные на ликвидацию ущерба, нанесенного пейзажу, для обеспечения по возможности сервитута на определенный вид. Собственник здания лично (самостоятельно) исполняет обязанности по сервитуту. Если здание находится в общей собственности нескольких лиц, владение и пользование им осуществляется по соглашению всех участников (п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 253 ГК РФ). Собственник здания (сооружения) вправе требовать прекращения сервитута. Существует ряд спорных неурегулированных ситуаций. В законодательстве ряда стран в отличие от России в качестве основания прекращения частного вещного сервитута называется неиспользование сервитута в течение определенного срока: трех лет - ст. 406 Гражданского кодекса Украины, десяти лет - ст. 1191 Гражданского кодекса Квебека. Думается, что срок продолжительностью в три года должен быть установлен и в России, поскольку подтверждает стойкое отсутствие интереса к использованию чужого имущества. В практике возможны случаи, когда к моменту заявления отказополучателем требования о вселении в силу личного сервитута в жилом помещении проживают бывшие члены семьи наследодателя, однако размер жилой площади на одного человека составляет 4 - 5 квадратных метров или менее. По мнению некоторых юристов, "отказополучатель должен быть в любом случае вселен в отказанное ему жилое помещение, несмотря на его тесноту, нормы жилой площади не должны приниматься во внимание" <*>. На мой взгляд, проблема должна быть решена иначе - в зависимости от определения срока действия такого личного сервитута (то есть от времени стеснения собственника). Если срок действия сервитута определен на срок менее полутора лет или пользование установлено ежегодно в течение трех и менее месяцев в году, сервитут подлежит исполнению. Если сервитут определен до конца жизни отказополучателя или на срок свыше полутора лет или на период более трех месяцев в году, такое распоряжение наследодателя не предоставляет собственнику возможность использовать жилое помещение по назначению - для проживания. Разъяснение Пленума Верховного Суда РФ о том, что нуждаемость самого наследника в пользовании наследственным имуществом, обремененным отказом, не может влиять на право отказополучателя, ибо наследники не могут изменить завещание (п. 15 Постановления от 23 апреля 1991 года N 2), подлежит применению лишь в случае, если к моменту смерти наследодателя отказополучатель уже проживает в его жилом помещении. В других ситуациях наследодатель не может в завещании корректировать закон с учетом своих пожеланий. -------------------------------- <*> Микрюков В. Пределы обременения наследственных прав завещательным отказом // Российская юстиция. 2004. N 1. С. 29.
Основания прекращения сервитутов можно подразделить на общие и специальные в зависимости от вида сервитута и сформулировать в законодательстве следующим образом. "Сервитут любого вида (вещный и личный) прекращается в случае: - отказа сервитуария от пользования; - уничтожения (разрушения) здания (сооружения); - слияния в одном лице собственника здания (сооружения) и сервитуария; - если здание (сооружение) в результате обременения сервитутом не может использоваться собственником по назначению. Публичный и частный вещные сервитуты прекращаются также, если отпали основания для их введения. Частный вещный сервитут прекращается также в случае: - истечения трех лет с момента неиспользования его сервитуарием; - расторжения договора об установлении сервитута. Личный сервитут прекращается также в случае: - смерти отказополучателя; - если затраты собственника на содержание здания (части здания), предоставленного в пользование отказополучателю, превысили размер его стоимости".
Название документа