Судья не властен над реестром?

(Козлов М.)

("ЭЖ-Юрист", 2006, N 36)

Текст документа

СУДЬЯ НЕ ВЛАСТЕН НАД РЕЕСТРОМ?

М. КОЗЛОВ

Максим Козлов, юрисконсульт Белгородского филиала ОАО "ЦЕНТРТЕЛЕКОМ".

Устанавливая возможность обжалования в суд отказов в государственной регистрации права, Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не регламентировал последствия вынесения подобного решения, а также процедуру его исполнения. Отсюда появляется возможность произвольного толкования положений законодательства.

Повторная правовая экспертиза

Среди работников Федеральной регистрационной службы распространено мнение, что если отказ признан судом незаконным по одним основаниям, то регистратор вправе отказать по иным, не бывшим предметом исследования при проведении правовой экспертизы при вынесении отказа.

Полагаю данную точку зрения ошибочной.

Порядок проведения государственной регистрации регулируется ст. 13 Закона о госрегистрации. Более детально указанный порядок регламентирован Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 N 184).

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов выявляется отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (п. 32 Методических рекомендаций). Согласно п. 33 вышеуказанных Рекомендаций по результатам правовой экспертизы принимается решение: о государственной регистрации, либо о ее приостановлении, либо об отказе в ней.

Таким образом, регистрирующий орган обязан исследовать документы в полном объеме, установить наличие или отсутствие всех возможных обстоятельств, препятствующих проведению государственной регистрации.

Данный вывод также подтверждает возможность приостановки госрегистрации для истребования дополнительных документов. После истечения срока такой приостановки регистрирующий орган обязан в любом случае принять решение о госрегистрации или отказе в ней.

Ни Законом о регистрации, ни Методическими рекомендациями не предусмотрена возможность проведения частичной правовой экспертизы.

Как видим, решение регистрирующего органа должно содержать исчерпывающий перечень оснований для отказа в госрегистрации, не подлежащий дополнению или расширению в будущем.

Суд исследует соответствие отказа в государственной регистрации законодательству и в силу п. 5 ст. 201 АПК РФ и п. 1 ст. 258 ГПК РФ обязывает орган, чьи действия обжалуются, в полном объеме устранить допущенное нарушение прав и свобод.

Регистрирующий орган не вправе заново исследовать и переоценивать основания для государственной регистрации. Возникновение новых оснований для отказа в госрегистрации на основании тех же документов исключено, поскольку, в случае когда судом вынесено решение о признании незаконным отказа в госрегистрации, никакие новые регистрационные действия не производятся, кроме внесения записи в ЕГРП.

Невозможность исполнения решения суда возможно только по основаниям, не связанным с правовой экспертизой. Например, в случае признания судом недействительной сделки, положенной в основу государственной регистрации. Также возможен отказ в регистрации в тех случаях, когда собственник вещи уже поменялся (ст. 398 ГК РФ).

Срок регистрации на основании судебного решения

Другой недочет законодательства - отсутствие регламентации того, какие регистрационные действия должен проводить орган и в какие сроки в связи с этим должно быть исполнено решение суда.

Распространено мнение со ссылкой на п. 1 ст. 28 Закона о регистрации, что такое решение регистрируется в общем порядке (соответственно с ним производятся все регистрационные действия) и срок регистрации права истца в данном случае будет общим и составлять один месяц.

Такое мнение основано на ошибочном толковании законодательства.

Статья 28 Закона о регистрации регламентирует порядок регистрации на основании решений судов, устанавливающих, изменяющих или прекращающих права на недвижимое имущество (выступающих в качестве правоустанавливающих документов). Решение о признании действий регистрирующего органа незаконными не относится к вышеуказанным решениям, поскольку не устанавливает, не изменяет или прекращает права на недвижимое имущество, а признает незаконными действия госоргана и обязывает совершить его определенные действия, направленные на восстановление нарушенного права истца - произвести государственную регистрацию права.

При этом следует учитывать, поскольку судом признан незаконным конечный результат регистрационных действий, это означает, что все необходимые действия произведены и регистрирующему органу остается только внести запись в ЕГРП о праве и выдать соответствующие документы, подтверждающие данную регистрацию. Необходимо иметь в виду, что никаких новых регистрационных действий не производится и регистрация должна быть произведена с тем же номером, который был присвоен при первоначальной сдаче документов на госрегистрацию.

Закон о регистрации не предусматривает того, что заявителем должны быть повторно представлены в регистрирующий орган те же документы, что и при первичной подаче. Однако данный вывод следует из того, что орган, осуществляющий регистрацию, не сможет исполнить решение и, в частности, не сможет удостоверить госрегистрацию права истца, если последним не будут представлены соответствующие документы.

Можно сделать вывод, что решение суда должно быть исполнено в срок, необходимый для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и для совершения надписей на правоустанавливающих документах и выдачи удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Следовательно, произвести государственную регистрацию регистрирующий орган обязан и в том случае, если к данному моменту госрегистрации какие-то документы утратили свою юридическую силу. Например, истек срок действия доверенности представителя заявителя.

Поскольку решение суда имеет ретроактивное значение - признает незаконным вынесенное ранее решение об отказе и устанавливает, что по ранее представленным документам регистрация должна была быть произведена, а также потому, что новая правовая экспертиза не производится, никаких правовых последствий утрата юридической силы представленных на госрегистрацию документов не имеет и государственная регистрация должна быть произведена в любом случае.

Внесение записей в реестр

На практике закрепилось мнение о том, что суд не вправе выносить решение, обязывающее регистрирующий орган внести в реестр некие произвольные, установленные решением суда сведения о регистрации права. Суд лишь вправе разрешить спор о праве, а впоследствии регистрирующий орган вносит в реестр сведения об этом праве в установленном порядке. В противном случае нивелируется такое свойство реестра, как достоверность (отчасти это отражено в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). При решении данного вопроса необходимо исходить из следующего.

Спор о признании права является спором между двумя сторонами, имеющими материальный интерес к предмету спора.

Регистрирующий орган не является участником подобного спора, и суд не вправе обязывать его совершить определенные действия, тем или иным образом внести запись в реестр.

Напротив, в тех случаях, когда, например, в судебном порядке обжалуется отказ регистрирующего органа внести изменения в запись в ЕГРП, никаких препятствий для вынесения решения об обязанности подразделения Федеральной регистрационной службы внести изменения в ЕГРП не существует. Также в соответствии с п. 2 ст. 21 Закона о госрегистрации суд может вынести решение об исправлении технической ошибки.

Следует отличать сведения, характеризующие правовой статус недвижимости и его владельца (например, является объект квартирой или частью здания, Ф. И. О. владельца), на которые суд может повлиять своим решением, и записи, отражающие техническую часть реестра (дата обращения в регистрирующий орган, момент регистрации права), в которые суд вмешаться не может.

Подводя итоги, полагаем необходимым коренное изменение Закона о госрегистрации. На наш взгляд, в новой редакции этого Закона следует отразить новые подходы, выработанные практикой, с целью защиты интересов участников гражданского оборота.

Название документа