Некоторые вопросы правового регулирования оборота земельных участков в Республике Беларусь
(Гудкова Ю. В.) ("Журнал российского права", 2006, N 11) Текст документаНЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
Ю. В. ГУДКОВА
Гудкова Юлия Владимировна - начальник юридического отдела ГУП "Национальное кадастровое агентство".
По мере продвижения Республики Беларусь по пути построения развитых рыночных отношений роль недвижимости в экономической и социальной областях представляется все более весомой. И потому очевидной является важность всестороннего, продуманного и точного правового регулирования общественных отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество. В правоприменительной практике в данной сфере возникает немало сложностей, обусловленных наличием коллизионных норм, пробелов в законодательстве и случаев неверного применения нормативных правовых актов. Одной из подобных проблемных тем можно назвать правовое регулирование в Республике Беларусь гражданского оборота земельных участков. И это несмотря на то, что развитие отношений по созданию, изменению, прекращению существования, владению, пользованию и распоряжению земельными участками как основополагающим объектом недвижимости является одной из приоритетных задач нашего государства и общества. Поскольку на протяжении продолжительного периода времени земельные участки могли находиться только в собственности государства, научные исследования в области земельных отношений в советский период в основном концентрировались на изучении права государственной собственности на землю, права землепользования физических и юридических лиц <1>. -------------------------------- <1> См., например: Аксененок Г. А. Земельные правоотношения в СССР. М.: Госюриздат, 1958; Еренов А. Е., Мухитдинов Н. Б., Ильяшенко Л. В. Предмет и система советского земельного права. Алма-Ата: Наука КазССР, 1981; Жариков Ю. Г. Имущественные споры землепользователей. М.: Юридическая литература, 1980; Жариков Ю. Г. Право сельскохозяйственного землепользования. М.: Юридическая литература, 1969; Карасс А. В. Право государственной социалистической собственности (объекты и содержание). М.: Издательство АН СССР, 1954; Общая теория советского земельного права / Отв. ред. Г. А. Аксененок, И. А. Иконицкая, Н. И. Краснов. М.: Наука, 1983; Право землепользования в СССР и его виды / Рук. монографии докт. юрид. наук Г. А. Аксененок. М.: Юридическая литература, 1964; Сыродоев Н. А. Землепользование социалистических организаций и граждан. М.: Юридическая литература, 1975; Степанко М. Ф. Правовой режим приусадебных земель в сельской местности: по материалам БССР: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Харьков, 1971; Балезин В. П. Правовой режим земель сельских населенных пунктов. М.: Издательство Московского университета, 1972; Венедиктов А. В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л.: АН СССР, 1948.
В конце XX в. и начале XXI столетия большее внимание исследователей уделялось анализу права частной собственности на землю, а также вопросам совершения сделок с земельными участками, возникновения и перехода прав на землю. Наибольшее значение имели в данном контексте работы таких ученых, как Б. В. Ерофеев, О. И. Крассов, И. А. Иконицкая, С. А. Боголюбов, Ю. Г. Жариков <2>. -------------------------------- <2> См.: Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М.: ИГП РАН, 1999; Крассов О. И. Право частной собственности на землю. М.: Юрист, 2000; Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник. М.: ФОРУМ; ИНФРА-М, 2005; Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юристъ, 2001; Боголюбов С. А. Земельное право: Учебник. М.: Высшее образование, 2006.
Среди белорусских исследователей проблем правового регулирования земельных отношений в целом и связанных с гражданским оборотом земельных участков в частности можно особенно отметить ученых, чьи научные труды сыграли большую роль в развитии юриспруденции в Республике Беларусь по данному направлению, Н. Г. Станкевича, Г. Е. Быстрова <3>. -------------------------------- <3> См.: Станкевич Н. Г. Вещные права на землю: Монография. Гродно: ГрГУ, 2003; Быстров Г. Е. Земельная и аграрная реформы в зарубежных странах: правовая теория и практика. Минск: БГЭУ, 1999.
Основные источники правового регулирования отношений с земельными участками в Республике Беларусь
1. Указ Президента Республики Беларусь от 15 февраля 1995 г. N 64 "Об обеспечении граждан республики земельными участками" <4>. -------------------------------- <4> См.: Собрание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики Беларусь. 1995. N 5. Ст. 110.
Регулируются вопросы обеспечения граждан республики земельными участками для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества. Установлено, что земельные участки для индивидуального жилищного строительства предоставляются, как правило, гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. 2. Указ Президента Республики Беларусь от 22 февраля 2000 г. N 81 "Об утверждении Положения о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собственников)" <5>. -------------------------------- <5> См.: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. N 23. 1/1034; 2003. N 127. 1/5083.
3. Указ Президента Республики Беларусь от 11 августа 2005 г. N 368 "О некоторых вопросах отчуждения жилых домов в сельских населенных пунктах" <6>. Был принят в целях создания благоприятных условий для эффективного использования жилых домов в сельских населенных пунктах, а также упорядочения государственной регистрации в отношении этой категории жилых домов. Указом установлена упрощенная процедура совершения сделок с капитальными строениями, не зарегистрированными в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, сведения о которых внесены в похозяйственную книгу сельского исполнительного комитета до 19 марта 1985 г. и которые с этой даты не являлись предметами купли-продажи или мены. -------------------------------- <6> См.: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2005. N 126. 1/6688.
4. Указ Президента Республики Беларусь от 28 января 2006 г. N 58 "О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков". Вступил в силу 2 мая 2006 г. <7> -------------------------------- <7> См.: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2006. N 20. 1/7212.
Указ устанавливает: - перечень органов, имеющих право осуществлять изъятие и предоставление земельных участков, перевод земель из одной категории в другую; - документы, удостоверяющие права на землю, статус ранее выданных документов о правах на землю; - порядок подачи заявления о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения прав на него, особенности подачи заявления о государственной регистрации в отношении земельного участка, сведения о которых внесены в похозяйственную книгу сельского исполнительного комитета до 1 января 1999 г.; - основания государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него у гражданина Республики Беларусь, проживающего в сельском населенном пункте и имеющего земельный участок, предоставленный ему до 1 января 1999 г.; - вопросы изъятия земельных участков в случае незанятия их в установленные сроки правообладателями; - порядок предоставления земельных участков в собственность и аренду в столице и областных центрах. Указом также утверждено Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков. В Положении устанавливается порядок изъятия и предоставления земельных участков из всех категорий земель независимо от их целевого назначения и нахождения в пользовании, пожизненном наследуемом владении, частной собственности или аренде, продления срока пользования земельными участками, предоставленными во временное пользование, изъятия земельных участков для проведения аукционов на право заключения договоров аренды этих участков, а также изъятия и предоставления земельных участков для государственных нужд. Данный порядок не распространяется на: - изъятие и предоставление земельных участков для размещения важных оборонных и (или) военных объектов, дипломатических представительств, приравненных к ним представительств международных организаций и консульских учреждений иностранных государств в Республике Беларусь; - передачу в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности. Согласно Положению предоставление земельного участка, находящегося в пользовании, пожизненном наследуемом владении, частной собственности, аренде, производится после изъятия этого участка у прежнего землепользователя, землевладельца, собственника или арендатора. Положение определяет последовательность действий при изъятии и предоставлении земельного участка: - предварительное согласование места размещения земельного участка для строительства объекта; - разработку проекта отвода земельного участка и принятие на его основе решения об изъятии и предоставлении данного участка; - установление границ предоставленного земельного участка в натуре (на местности), государственную регистрацию создания земельного участка и возникновения права на него. В п. 71 Положения дается определение государственных нужд. 5. Указ Президента Республики Беларусь от 3 февраля 2006 г. N 70 "О мерах по упорядочению учета и сокращению количества пустующих и ветхих домов с хозяйственными и иными постройками в сельской местности" <8>. -------------------------------- <8> См.: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2006. N 22. 1/7227.
В соответствии с ним в сельской местности возможно изъятие земельных участков, на которых расположены пустующие и ветхие дома с хозяйственными и иными постройками, с соблюдением процедуры, установленной Указом. 6. Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. N 72 "О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры" <9>. -------------------------------- <9> См.: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2006. N 24. 1/7249.
7. Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. N 87 "О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач" <10>. -------------------------------- <10> См.: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2006. N 24. 1/7258.
Предусматривает изъятие земельных участков, если строительство капитальных строений в виде жилого дома, дачи на этих земельных участках, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома, для дачного строительства, не завершено гражданином в течение трех лет. Срок строительства может быть продлен местным исполнительным и распорядительным органом, но не более чем на один год. В случае невозможности окончания строительства в установленные сроки граждане обязаны осуществить консервацию не завершенных строительством жилых домов, дач и благоустройство земельных участков, на которых расположены такие дом, дача. Срок консервации не завершенных строительством жилого дома, дачи не может превышать трех лет. При этом земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, изымаются на основании решения суда, а в пожизненном наследуемом владении - на основании решения соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа. 8. Кодекс Республики Беларусь о земле 1999 г. <11> (вступил в силу 1 января 1999 г.). -------------------------------- <11> См.: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999. N 2 - 3. 2/1; 2002. N 55. 2/848.
Является основным комплексным нормативным правовым актом, регулирующим земельные отношения. В частности, Кодекс определяет: - понятие земельного участка и его делимости; - категории земель в Республике Беларусь, особенности правового регулирования различных категорий земель; - полномочия государственных органов в области регулирования земельных отношений; - вопросы пользования землей (постоянного и временного), пожизненного наследуемого владения земельными участками, частной собственности граждан Республики Беларусь, собственности юридических лиц Республики Беларусь и иностранных государств на земельные участки, аренды земельных участков, земельных сервитутов; - размеры земельных участков, предоставляемых для различных целей; - права и обязанности землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков; - документы, удостоверяющие право пользования, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право частной собственности на земельный участок; - вопросы изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд; - порядок перехода права собственности на земельный участок при реорганизации и ликвидации юридического лица Республики Беларусь, наследовании земельных участков; - плату за земельные участки и их цену; - сделки с земельными участками; - использование земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению; - возмещение убытков землепользователям, землевладельцам, собственникам земельных участков, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства; - охрану земель, государственный контроль за использованием и охраной земель; - мониторинг земель, государственный земельный кадастр, землеустройство; - разрешение земельных споров и ответственность за нарушение земельного законодательства. Кодекс предусматривает возможность: перехода права пользования или пожизненного наследуемого владения частью земельного участка, возникновения права аренды части земельного участка при переходе права собственности на строение или сооружение (ст. 55); добровольного отказа от земельного участка (его части), передачи земельного участка (его части) в собственность Республики Беларусь (ст. 49, 51); отчуждения собственниками земельных участков (частей земельных участков), передачи их в залог, в аренду в соответствии с законодательством Республики Беларусь (ст. 64, 89, 92, 93). 9. Гражданский кодекс Республики Беларусь 1998 г. (вступил в силу 1 июля 1999 г.). Дает определение недвижимого имущества: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" (п. 1 ст. 130). Кодекс определяет общие правила и требования к государственной регистрации и совершению сделок с земельными участками. В то же время в части третьей п. 1 ст. 1 сказано: "Семейные, трудовые, земельные отношения, отношения по использованию других природных ресурсов и охране окружающей среды, отвечающие признакам, указанным в частях первой и второй настоящего пункта, регулируются гражданским законодательством, если законодательством о браке и семье, трудовым, земельным и другим специальным законодательством не предусмотрено иное". Кодекс предусматривает возможность: - пользования частью земельного участка, перехода права собственности, пользования, предоставления права аренды части земельного участка при переходе права собственности на недвижимость (ст. 265, 267, 523); - сохранения права пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, за продавцом земельного участка (ст. 524); - передачи права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, арендатору здания или сооружения (ст. 623); - сохранения за арендатором права пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу (ст. 624); - ипотеки здания или сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ст. 321). 10. Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" <12>. -------------------------------- <12> См.: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2002. N 87. 2/882; 2003. N 8. 2/926; 2006. N 78. 2/1212.
Устанавливает правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь. Устанавливает правила государственной регистрации в отношении следующих видов объектов недвижимого имущества: - земельных участков; - капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений; - изолированных помещений, в том числе жилых; - предприятий как имущественных комплексов; - других видов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами. 11. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 октября 1993 г. N 742 "Об утверждении формы договора купли-продажи земельного участка" <13>. -------------------------------- <13> См.: Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь. 1993. N 30. Ст. 600.
12. Постановление Совета Министров Республики Беларусь, Национального банка Республики Беларусь от 7 марта 2000 г. N 303/9 "Об утверждении Порядка передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита" <14>. -------------------------------- <14> См.: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. N 27. 5/2746; 2006. N 124. 5/22657.
13. Постановление Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 3 апреля 2000 г. N 2 "Об утверждении Положения о порядке передачи в залог права аренды земельных участков при ипотеке зданий и сооружений юридическими лицами" <15>. -------------------------------- <15> См.: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. N 43. 8/3378.
Ипотека здания или сооружения и залог принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка или его соответствующей части осуществляются по одному договору об ипотеке с согласия арендодателя земельного участка (п. 3). 14. Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 16 мая 2002 г. N 3 "Об утверждении Инструкции по установлению, восстановлению и закреплению границ земельных участков" <16>. -------------------------------- <16> См.: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2002. N 65. 8/8138; 2003. N 107. 8/9987; 2005. N 87. 8/12643; 2006. N 73. 8/14372; N 130. 8/14818.
15. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 25 сентября 1997 г. N 11 (ред. от 25 марта 1999 г.) "О некоторых вопросах применения земельного законодательства" <17>. -------------------------------- <17> См.: СПС "КонсультантПлюс: Технология 3000": Беларусь. [Электронный ресурс]; ООО "ЮрСпектр", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. Минск, 2006.
Понятие земельного участка, его части
Согласно ст. 17 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - Кодекс о земле) земельный участок - часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации. Земельный участок не может быть разделен на части (земельный участок является неделимым), если при целевом использовании той или иной части будут иметь место нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил (ст. 17 Кодекса о земле). В то же время физически земельный участок всегда может быть разделен на части (любой земельный участок делим). Термин "часть земельного участка" в законодательстве Республики Беларусь применяется. Однако приобрести право на часть земельного участка в Республике Беларусь невозможно. Нормы не могут быть реализованы ввиду их противоречия ст. 8, 10 - 12 Кодекса о земле, Указу Президента Республики Беларусь от 28 января 2006 г. N 58, согласно которым в постоянное и временное пользование, аренду, в собственность передаются и предоставляются сами земельные участки, а не их части. Согласно проекту кодекса Республики Беларусь о земле, внесенному на рассмотрение в Палату представителей Национального Собрания Республики Беларусь, делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, и это не приведет к нарушению природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил, т. е. подход законодателя на этапе рассмотрения проекта кодекса к данной проблеме не изменился. Права на земельный участок возникают с момента их государственной регистрации, при этом объектом недвижимого имущества, на которые они возникают, может быть только земельный участок, а не его часть. Указанные документы выдаются лишь в отношении прав на весь земельный участок, а не на его часть. Поэтому возникновение и переход прав на часть земельного участка в настоящее время не может иметь места.
Возможность совершения сделок с частями земельных участков
1. Нередко на практике возникает необходимость отчуждения части земельного участка. Наиболее вероятна подобная ситуация при желании соседей - собственников земельных участков изменить границы своих объектов недвижимости (рис. 1). Однако договор купли-продажи части земельного участка не может быть заключен. Причиной его несоответствия законодательству является нарушение в данном случае ст. 17 Кодекса о земле, согласно которой при совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок (см. рис. 1).
часть > земельного участка, подлежащая отчуждению
земельный земельный участок 1 участок 2
Рис. 1
То есть необходимо произвести раздел первого земельного участка на два и отчуждение вновь образованного участка, а затем слияние двух участков второго собственника. Однако эта процедура связана с большими затратами времени и средств, поскольку в данном случае должны заводиться землеустроительные дела на все образующиеся земельные участки, а также осуществляться государственная регистрация создания, прекращения существования объектов недвижимости, возникновения, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на них в связи с разделом и слиянием земельных участков. Зачастую осуществить раздел земельных участков невозможно ввиду несоответствия размеров образующихся земельных участков установленным требованиям. 2. Согласно ст. 321 ГК Республики Беларусь при залоге здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем обладателю прав на капитальное строение на праве собственности, необходимо передать также в залог этот земельный участок либо часть земельного участка, функционально обеспечивающего это здание. В соответствии со ст. 17 Кодекса Республики Беларусь о земле в этом случае возможен только залог всего земельного участка, а не его части. Это же правило закрепляется в части второй п. 2 Порядка передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 7 марта 2000 г. N 303/9. Достаточно распространенным примером в практике субъектов хозяйствования является необходимость сдачи в залог одного из нескольких капитальных строений, расположенных на одном земельном участке (см. рис. 2).
Рис. 2
Залог части без выделения ее в самостоятельный земельный участок невозможен в силу противоречия ст. 17 Кодекса о земле. Таким образом, в залог с одним капитальным строением необходимо передавать весь земельный участок. При необходимости залога другого капитального строения решение может быть найдено только посредством применения последующего залога, что не всегда удобно. Применение же нормы ГК Республики Беларусь о залоге части земельного участка значительно повысило бы эффективность функционирования рынка недвижимости и ипотечного кредитования в стране. 3. Аналогичная ситуация возникает и с арендой части земельного участка. Возможность заключения данной сделки предусматривается нормами ГК Республики Беларусь, однако реализация их невозможна, поскольку это также подпадает под понятие совершения сделки с частью земельного участка и, соответственно, противоречит Кодексу о земле.
Смешение понятий
Не менее важной проблемой, возникающей на практике, является смешение понятий "часть земельного участка", "доля в праве на земельный участок" и "земельный участок". Не только граждане и юридические лица, но и должностные лица, государственные органы иногда неверно трактуют, путают значение "части" земельного участка, "доли в праве" на земельный участок, искажая при этом смысл документов. Принципиально важным является не только понимание значения данных терминов, но и их четкое разграничение. Несоответствия встречаются даже в нормативных правовых актах Республики Беларусь. Так, согласно ч. 3 п. 21 Инструкции о порядке составления, выдачи (замены) и хранения государственного акта на земельный участок и удостоверения на право временного пользования земельным участком, утвержденной Постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. N 1 (в настоящее время Инструкция отменена в связи с изданием Указа Президента Республики Беларусь N 58), при переходе земельного участка в общую долевую собственность, владение или пользование в решении соответствующего исполнительного и распорядительного органа о предоставлении земельного участка или передаче его в собственность указывается доля земельного участка каждого собственника, владельца или пользователя соразмерно доле строения. В государственном акте делается запись о распределении между собственниками строения общей площади земельного участка без закрепления границ на местности. При этом размер доли каждого правообладателя указывается в гектарах (как реальные части), а не путем указания размера доли в праве на земельный участок (как идеальная доля). В качестве примера смешения понятий земельного участка и части земельного участка можно привести норму п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 25 сентября 1997 г. N 11 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства", в которой устанавливается, что при определении порядка владения (пользования) частью земельного участка учитываются доли строения, принадлежащего гражданам. А далее указывается, что выделенный совладельцу строения земельный участок должен прилегать к его части дома.
Возможность гражданского оборота частей земельного участка
Проблема делимости земельного участка коренится не в определении возможности или невозможности разделить земельный участок на физические (реальные) части (доли), а в определении возможности впоследствии зарегистрировать отделенную часть в качестве самостоятельного земельного участка. Один и тот же земельный участок может быть одним образом делим, а другим - нет. Образовать земельный участок из части можно при соблюдении как минимум трех условий: - сохранения целевого назначения созданного земельного участка; - соответствия размеров выделяемой части земельного участка требованиям, предъявляемым законодательством Республики Беларусь к земельным участкам для различных видов их использования; - соблюдения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил. Таким образом, на сегодняшний день законодатель сводит определение части земельного участка к понятию самого земельного участка, образованного в результате раздела ранее существовавшего земельного участка. В то же время необходимость введения и узаконения гражданского оборота частей земельных участков подтверждается также существованием правоотношений, в некоторой мере заменяющих либо сходных с отношениями, связанными с вовлечением в оборот частей земельных участков. Приведем примеры подобных правоотношений. 1. Установление земельного сервитута, например права прохода по чужому земельному участку. В данном случае само право (сервитут) распространяется на весь земельный участок, однако при установлении границ сервитута очевидно, что на местности выделяется часть земельного участка, которой может пользоваться правообладатель доминантного участка (см. рис. 3).
земельный участок ///
дорожка (сервитут)
Рис. 3
2. При желании отказаться от части земельного участка (в пользу государства) невозможно совершить сделку с этой частью; возможно принятие решения исполкома об изъятии части земельного участка (см. рис. 4).
земельный участок земли часть Республики земельного Беларусь участка, от которого правообладатель хочет отказаться
\ /
Рис. 4
3. Определение порядка пользования земельным участком при долевом праве на недвижимость характеризуется установлением на местности площадей, которыми может владеть, пользоваться тот или иной правообладатель, т. е. фактически определением частей земельного участка, на которые распространяются правомочия обладателей долевого права (см. рис. 5).
земельный участок, находящийся / в общей долевой собственности / \ / \ / \< границы "частей" >/ \ земельного участка / \ / \ / \ / \ / 1 \ / \ 2 / 3 \ /
Рис. 5
Как же можно иначе определить понятие "часть земельного участка", чтобы не терять на практике потенциальные механизмы реализации земельных отношений, предусмотренные законом? Во-первых, как и сам земельный участок, это часть поверхности земли. Во-вторых, эта часть должна быть не условной, абстрактной долей в праве, а реальной частью площади уже существующего, зарегистрированного земельного участка. Третьим критерием является то, что эта часть не должна регистрироваться в качестве обособленной, независимой единицы недвижимости. И, наконец, должна существовать возможность совершения сделок с частью земельного участка при определенных условиях. Итак, часть земельного участка - это часть поверхности земли, выделенная в натуре (на местности), входящая в состав зарегистрированного земельного участка и не подлежащая государственной регистрации в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, являющаяся предметом гражданского оборота в предусмотренных законодательством случаях.
Заключение
Согласно п. 2 ст. 76 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" Правительству Республики Беларусь до 1 января 2006 г. было необходимо разработать и внести в Палату представителей Национального Собрания Республики Беларусь проект закона, определяющий правила формирования объектов недвижимого имущества, а также гражданского оборота частей (реальных долей) недвижимого имущества, государственной регистрации прав и сделок в отношении частей (реальных долей) недвижимого имущества. В этом нормативном правовом акте, а также в новом Кодексе Республики Беларусь о земле можно дать определение понятий в области формирования и оборота недвижимого имущества, в том числе определение части земельного участка. Это реальная возможность установить правила возникновения, перехода, изменения и прекращения прав на части земельных участков, а также условия заключения сделок с ними. Необходимо предусмотреть правила вовлечения в гражданский оборот частей земельных участков без выделения их в самостоятельные земельные участки. Считаем возможным разрешить заключение сделок с частями земельных участков без реального раздела всего земельного участка. При этом такие сделки должны подлежать государственной регистрации в организациях по государственной регистрации недвижимого имущества. В дальнейшем реализация прав и обязанностей сторон по договору возможна следующими способами: 1) если была зарегистрирована сделка по отчуждению части земельного участка без цели присоединения ее к существующему земельному участку, то для государственной регистрации перехода права на такую часть предварительно должен быть произведен раздел земельного участка. При этом раздел земельного участка может быть произведен как до, так и после государственной регистрации сделки. Если государственная регистрация сделки производится до выделения части в самостоятельный земельный участок, условием такой государственной регистрации может быть составление землеустроительных дел на отчуждаемую часть земельного участка и на измененный земельный участок. Таким образом возможно заранее подтвердить реальность последующего раздела земельного участка, а изготовленное землеустроительное дело будет представляться при государственной регистрации в результате создаваемого земельного участка; 2) если была зарегистрирована сделка по отчуждению части земельного участка с целью присоединения ее к существующему земельному участку, то раздел земельного участка не требуется вообще. В таком случае до государственной регистрации сделки должны составляться землеустроительные дела на изменяемые земельные участки, что подтверждает возможность их изменения именно таким способом, а после должна производиться государственная регистрация изменения земельных участков; 3) если был зарегистрирован договор залога части земельного участка и залог такой части, то потребность в разделе земельного участка может возникнуть только при обращении взыскания на объект залога, т. е. в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. До этого момента часть не регистрируется как самостоятельный земельный участок. Если основное обязательство, обеспеченное залогом, исполнено, то соответствующая часть земельного участка, указанная в договоре залога, как объект гражданского оборота прекращает свое существование. При возникновении оснований для обращения взыскания на имущество, переданное в залог, возможны два варианта развития событий. Первый - земельный участок должен быть разделен на два. В таком случае для подтверждения возможности раздела земельного участка для государственной регистрации договора залога части земельного участка должны представляться землеустроительные дела на отчуждаемую часть земельного участка и на измененный земельный участок. Второй - если стороны предусмотрят в договоре залога, что при обращении взыскания на предмет залога часть земельного участка не будет выделяться в самостоятельный земельный участок. В результате отчуждения части новый правообладатель станет одним из сособственников всего земельного участка с уже определенным порядком пользования (приобретенная часть земельного участка); 4) если была зарегистрирована сделка, не связанная с отчуждением или возможным отчуждением части земельного участка (например, аренда части земельного участка без права последующего выкупа), то государственная регистрация раздела земельного участка не осуществляется. На местности определяется реальная часть земельного участка, переходящая в пользование арендатора, а по истечении срока аренды эта часть земельного участка как объект гражданского оборота прекращает свое существование. Однако до тех пор, пока указанные нормативные акты не приняты, при заключении сделок, принятии решений исполкомами, вынесении судебных решений и определений необходимо особенно тщательно следить за соответствием формулировок, содержащихся в этих документах, законодательству и теоретическому разграничению понятий земельного участка, части земельного участка и доли в праве на земельный участок.
Название документа