Предварительное и равноценное возмещение как условие выкупа (изъятия) земельного участка для государственных или муниципальных нужд
(Клейменова Е. С.) ("Юрист", 2007, N 12) Текст документаПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ И РАВНОЦЕННОЕ ВОЗМЕЩЕНИЕ КАК УСЛОВИЕ ВЫКУПА (ИЗЪЯТИЯ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
Е. С. КЛЕЙМЕНОВА
Клейменова Е. С., аспирантка кафедры "Гражданское право и процесс" Орловского государственного технического университета.
Необходимым условием изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является предварительное и равноценное возмещение. При этом под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 <1>). По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. -------------------------------- <1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
Лица, имеющие право на предварительное и равноценное возмещение. Пункт 1 ст. 63 ЗК РФ, дополняя предыдущие положения, предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после: предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках; возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Следует отметить, что изъятие земельного участка у собственника влечет также правовые последствия для землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Статья 283 ГК РФ определяет, что прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 настоящего Кодекса. Однако данные нормы ГК РФ не в полной мере применимы к этим категориям правообладателей земельными участками, т. к. не учитывают специфику прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, срочного безвозмездного пользования, аренды. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки последние у них не выкупаются, т. е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Однако им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме. В юридической литературе высказано мнение о том, что указанные лица имеют право требовать бесплатного предоставления им равноценных земельных участков <2>. В связи с этим возникают следующие вопросы. Все ли названные лица на основании закона имеют право требовать предоставления земельного участка? В случае положительного решения на каком вещном праве и на каких условиях возможна реализация такого требования? По нашему мнению, однозначные ответы на поставленные вопросы исключаются по следующим основаниям. Во-первых, согласно ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ после введения в действие указанного Кодекса гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и на праве пожизненного наследуемого владения не предоставляются. Во-вторых, юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование также не предоставляются. Вместе с тем указанные статьи ЗК РФ содержат положения, согласно которым граждане, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или имеющие участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право однократно бесплатно приобрести их в собственность, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Таким образом, если данные граждане не воспользовались предоставленным правом до изъятия у них земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то земельный участок может быть предоставлен указанным лицам на праве собственности. В-третьих, следует учитывать положение ст. 28 ЗК РФ, согласно которому предоставление земельных участков в собственность юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Так, в частности, п. 1 ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что религиозным организациям, имеющим в собственности здания, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно. Таким образом, гражданам и организациям, имеющим право на бесплатное приобретение права собственности на земельные участки, участки взамен изымаемых для государственных или муниципальных нужд должны быть предоставлены на праве собственности. Полагаем, что в ином случае возможно предоставление земельного участка на праве аренды. -------------------------------- <2> См.: Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. С. А. Боголюбова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2006. С. 135.
Представляется целесообразным дополнить ст. 28 Земельного кодекса пунктом 6 следующего содержания: "Предоставление земельного участка взамен изымаемого земельного участка, находившегося на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, осуществляется на праве: - постоянного бессрочного пользования - лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса; - собственности - гражданам и юридическим лицам, имеющим право на бесплатное приобретение земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд; - аренды - в иных случаях". Иначе, по нашему мнению, обстоят дела с арендаторами. Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В связи с подобным изъятием арендаторам в соответствии со ст. 57 ЗК РФ возмещаются убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду, и в том числе убытки, вызванные досрочным прекращением договора аренды. Таким образом, полагаем, что основания для предоставления арендаторам земельного участка взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд отсутствуют. По нашему мнению, применительно к указанным категориям лиц правомерно говорить о порядке прекращения прав владения и пользования, который должен четко определяться нормами ГК РФ, поскольку его регулирование относится к гражданскому законодательству (п. 3 ст. 55 ЗК РФ). В связи с предоставлением земельного участка взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд возникает ряд вопросов: по каким критериям определяется равноценность земельных участков? Могут ли органы, уполномоченные изымать земельный участок, отказать в предоставлении натуральной компенсации? Должны ли органы давать правообладателю право на выбор земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд? Может ли правообладатель определять местоположение земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого? Следует отметить, что действующее законодательство не содержит критериев определения равноценности земельных участков. Однако Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики указал, что данные о стоимости предоставляемой квартиры подлежали оценке в совокупности со всеми другими доказательствами. Сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т. д.) <3>. По нашему мнению, данное заключение возможно применить по аналогии к земельному участку, предоставляемому взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Таким образом, равноценность земельного участка должна определяться с учетом его потребительских характеристик, таких, как местоположение, площадь, состав земель, плодородие почвы, наличие подъездных путей и т. п. -------------------------------- <3> Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2002. N 5; 2002. N 6.
Что касается второго вопроса, то анализ ст. 281 ГК РФ, 63 ЗК РФ позволяет прийти к выводу, что предоставление участка взамен изымаемого может осуществляться только по взаимному согласию сторон соглашения. При этом, по нашему мнению, следует учитывать наличие в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования земельного участка, равноценного изымаемому для общественных нужд. Таким образом, отсутствие равноценного земельного участка допускает возможность отказа уполномоченного органа в предоставлении натуральной компенсации. В то же время действующее законодательство не предусматривает обязанности для уполномоченных органов в случае несогласия собственника с предложенным ему участком предлагать на выбор другие участки. В свою очередь, Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 мая 2006 г. N Ф08-1619/2006 <4> определено, что нормами ЗК РФ землевладельцам и землепользователям не предоставлено право самостоятельно определять место расположения земель, предоставляемых взамен постоянно изъятых земельных участков. Данное положение, как представляется, можно распространить по аналогии и на собственников земельных участков. -------------------------------- <4> СПС.
Определение рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества. Законодатель определил, что плата за изымаемый земельный участок определяется соглашением с собственником, а при принудительном изъятии - решением суда (ст. 281 - 282 ГК РФ, п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11). Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <5>. При этом определение рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками, действующими в соответствии с положениями вышеуказанного Закона. Согласно ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным, независимо от того, определяется ли выкупная цена соглашением с правообладателем земельного участка или устанавливается судом. Представляется, что данное положение продиктовано необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка. -------------------------------- <5> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2007. N 7. Ст. 834.
Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществляется также с учетом Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 <6>. Указанные Стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. -------------------------------- <6> Постановление Правительства РФ "Об утверждении Стандартов оценки" от 6 июля 2001 г. N 519 // СЗ РФ. 2001. N 29. Ст. 3026; 2006. N 52 (часть III). Ст. 5587.
В настоящее время рыночная стоимость земельного участка определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р <7>. В соответствии с ними рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности, изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. -------------------------------- <7> Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" // Экспресс-закон. 2002. N 21.
При этом рыночная стоимость участка устанавливается исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Однако наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка. Учитывая данные положения, в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка следует указывать: описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка); фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка. Свои особенности имеет расчет рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Оценка участков данной категории земель осуществляется исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Так, рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Возмещению подлежат также стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место, а также стоимость мелиоративных объектов по расценкам, действующим на момент изъятия земельного участка. Так, Жилищный кодекс РФ устанавливает, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае если соглашением с собственником не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 7 ст. 32). Рыночная стоимость объектов недвижимости, состоящих из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и соответствующего права на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования, определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Необходимо заметить, что в случае, если земельный участок и расположенные в его пределах объекты недвижимости принадлежат на праве собственности разным лицам, стоимость зданий, строений, сооружений компенсируется собственнику последних, а в выкупную цену земельного участка включаются стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику участка. Возмещение убытков. Порядок возмещения убытков определяется статьями 15, 280 - 282 ГК РФ и Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 <8>. В соответствии с п. 5 этих Правил размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ и Министерством имущественных отношений РФ. При этом споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке. Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах (п. 6 Правил). -------------------------------- <8> СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.
Возмещение потерь сельскохозяйственного производства осуществляется в соответствии с Постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. N 77 "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства" <9>. При этом следует отметить, что данное Положение признано утратившим силу лишь в части возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам вышеназванным Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262. -------------------------------- <9> Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. N 6. Ст. 483; СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.
К убыткам, причиненным изъятием для государственных или муниципальных нужд обладателю земельного участка, относятся также стоимость водных источников (колодцев, прудов, скважин и т. п.), стоимость плодово-ягодных насаждений, а также защитных и иных многолетних насаждений исходя из оценки саженцев и затрат на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон. При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом следует учитывать возраст, породно-сортовой состав и особенности пространственного размещения многолетних насаждений, а также возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников. Наряду с этим собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам возмещаются материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции, определение которых осуществляется на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т. п. в натуральном выражении. Их расчет осуществляется с учетом уровня инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотности дорожной сети, классности дорог, близости к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения <10>. -------------------------------- <10> Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков " // Экспресс-закон. 2002. N 21.
Таким образом, понесенные правообладателями расходы могут быть самыми разнообразными. Так, ущерб, причиненный изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, складывается из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала, также учитываются материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходы по заработной плате, амортизационные отчисления, транспортно-заготовительные расходы по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных материалов, расходы по уплате санкций и т. п. Однако следует указать, что действующее законодательство прямо предусматривает, в каких случаях убытки правообладателям не подлежат компенсации. Это относится к затратам, связанным с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий, строений, сооружений, а также иным расходам, существенно повышающим стоимость земельного участка, произведенным после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (ст. 280 ГК РФ) либо после уведомления о предстоящем изъятии (ст. 63 ЗК РФ). Упущенная выгода определяется на основе Временных методических рекомендаций по расчету убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц <11>, утвержденных Росземкадастром 11 марта 2004 г. Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. -------------------------------- <11> http://infopravo. by. ru/fed2004/ch2004/ch06/akt20550.shtm
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков по соответствующей ставке дисконтирования. При определении этой ставки необходимо учитывать: безрисковую доходность капитала за период; величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности обладателем права; доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков. Безрисковая доходность капитала, в свою очередь, представляет собой доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность к погашению по государственным ценным бумагам). Под периодом восстановления нарушенного производства понимается срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права. При определении данного периода могут учитываться строительные нормы и правила, проекты организации строительства, предусматривающие сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планы и иная достаточная и достоверная информация о периоде восстановления нарушенного производства. В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, не полученного обладателями прав на земельные участки, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав. При этом для определения величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота следует учитывать: - наибольшую вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки; - подтвержденность анализом рынка сделанных предположений; - типичность условий функционирования рынка; - отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы. Следует указать, что п. 4 ст. 393 ГК РФ предусматривает, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами. Исчисляя размер неполученного дохода, следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее. К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2003 г. N КГ-А40/559-03 <12>). -------------------------------- <12> СПС.
Таким образом, правообладателю необходимо доказать размер доходов, которые он не получил из-за принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также причинную связь между изъятием участка и неполученными доходами. Размер убытков, которые несут правообладатели земельных участков в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, определяется путем сложения: - сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на земельные участки в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством); - сумм недополученных доходов обладателей прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено. Следует отметить, что в действующем законодательстве существует коллизия относительно определения даты, на которую должен происходить расчет выкупной цены, что значительно осложняет процедуру изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. В частности, Земельный кодекс РФ в п. 4 ст. 57 устанавливает, что убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Вместе с тем п. 3 ст. 63 ЗК РФ устанавливает, что расходы, понесенные собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, в том числе путем выкупа земельных участков, возмещению не подлежат после уведомления о предстоящем изъятии. Временными методическими рекомендациями, утвержденными Росземкадастром 11 марта 2004 г., установлено, что расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка. Таким образом, из вышеуказанных положений следует, что на собственника отнесены все затраты, произведенные им после принятия решения. Однако не вполне ясно, как лицо может нести данные убытки, не зная о принятии в отношении его подобного решения и уведомления о его регистрации. В то же время ГК РФ иначе определяет момент наступления последствий, предусматривая, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на участке с момента государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (ст. 280). Представляется, что без государственной регистрации решения об изъятии участка фактически отсутствует юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего ограничения (обременения) земельного участка и, следовательно, у собственника отсутствуют достаточные правовые основания для прекращения капитальных вложений в свой участок. Кроме того, получив уведомление о принятом решении об изъятии, собственник земельного участка не может быть уверен в том, что данное решение будет представлено органом, его принявшим, на государственную регистрацию или что в осуществлении последней не будет отказано на законном основании. В связи с этим ограничение прав собственника по использованию земельного участка может оказаться преждевременным. В связи с этим на каком основании для правообладателя наступают ограничения и другие неблагоприятные последствия с момента государственной регистрации, когда он еще не уведомлен о ее осуществлении? Трудно не согласиться с выводом Е. Юшкова: "Учитывая, что одни нормы ЗК РФ об определении выкупной цены земли отсылают к гражданскому законодательству, а другие нормы ЗК РФ, регулирующие аналогичные вопросы, не содержат ссылок на иное законодательство, но при этом устанавливают иные правила, чем в гражданском законодательстве, к которому идет отсылка, можно говорить о не разрешимой без вмешательства законодателя коллизии, которая может привести к серьезным проблемам на практике" <13>. -------------------------------- <13> Юшков Е. Выкупная цена за изымаемую землю // ЭЖ-Юрист. Март 2007 г. N 8.
На данный момент указанные коллизии преодолеваются Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Вместе с тем представляет интерес Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 марта 2005 г. N Ф08-990/05, в котором указано, что "возмещение убытков по ценам, существующим на день принятия решения об изъятии земельного участка, осуществляется в том случае, если затраты возмещены при изъятии земельного участка. Если затраты не возмещены при изъятии земельного участка, то землепользователь вправе требовать возмещения затрат по ценам, существующим на момент, максимально приближенный к реальной компенсации произведенных затрат" <14>. Однако данное положение, по нашему мнению, нарушает принцип предварительности возмещения, т. е. возмещение убытков правообладателю должно произойти заблаговременно до его фактического изъятия. При этом следует указать, что с момента расчета выкупной цены до непосредственного возмещения может пройти довольно длительный срок, в течение которого правообладатель будет продолжать нести издержки по содержанию земельного участка в соответствии с его использованием, в результате чего произведенная оценка во многом потеряет свою значимость. -------------------------------- <14> СПС.
Анализ законодательства и судебных толкований позволяет сделать вывод, что коллизия относительно порядка определения выкупной цены должна быть разрешена на законодательном уровне. Полагаем, что выкупная цена должна определяться на день, следующий за днем уведомления правообладателя о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка. Кроме того, на законодательном уровне должен быть решен вопрос о сроках исполнения соглашения о выкупе и решения суда о принудительном выкупе земельного участка. При этом, как обоснованно отмечает И. В. Богомяков, "сроки и порядок исчисления убытков, причиненных собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам земельных участков, также должны быть изменены в пользу указанных лиц, объективно вынужденных понести убытки вследствие принятия решения о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд" <15>. -------------------------------- <15> Богомяков И. В. Недостатки механизма изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Российская юстиция. 2006. N 11.
Следует отметить, что Временными методическими рекомендациями, утвержденными Росземкадастром 11 марта 2004 г., установлено, что итоговая величина размера убытков, указанная в заключении о размере убытков, может быть признана рекомендуемой для целей возмещения убытков, если с даты составления заключения до даты возмещения убытков прошло не более 6 месяцев. Однако, по нашему мнению, указанный срок является существенным, т. к. в течение данного времени собственник (землевладелец, землепользователь, арендатор) еще может использовать его по целевому назначению с известными ограничениями, вследствие которых терпит определенные имущественные потери. Тем самым представляется возможным сократить указанный срок до 3 месяцев. Анализ ст. 57 ЗК РФ, ст. 279 - 282 ГК РФ и Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков свидетельствует о том, что к основаниям возмещения убытков собственникам изымаемых земельных участков, в отличие от землевладельцев, землепользователей и арендаторов, не отнесен акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Данное положение можно объяснить тем, что с собственником заключается соглашение о выкупе земельного участка, которым покрываются все его убытки. Вместе с тем законодатель разграничивает порядок возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд (ст. 57, 58 ЗК РФ, ст. 281 ГК РФ). Существует коллизия между п. 3 ст. 57 ЗК РФ и ст. 279 и 281 ГК РФ относительно того, за счет каких средств и кем возмещаются убытки при изъятии земельного участка. В частности, п. 3 ст. 57 ЗК РФ, п. 4 Правил определяют, что возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель. Напротив, п. 1 ст. 279 и ст. 281 ГК РФ не предусматривают возможности возмещения убытков лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Анализ решений, принимаемых государственными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления об изъятии земельных участков, свидетельствует о том, что органы власти, как правило, придерживаются положения, предусмотренного п. 3 ст. 57 ЗК РФ. Учитывая все вышесказанное, приходим к выводу, что многочисленные противоречия и пробелы в действующем законодательстве могут привести к значительным проблемам на практике при расчете выкупной цены.
Название документа