О водном обороте

(Калиниченко Т. Г.) ("Законодательство и экономика", 2008, N 9) Текст документа

О ВОДНОМ ОБОРОТЕ

Т. Г. КАЛИНИЧЕНКО

Калиниченко Т. Г., кандидат юридических наук.

Водные объекты и их водные ресурсы являются особыми объектами экономического оборота и правовых отношений в силу своих функций и роли в жизни общества, территориального расположения, природных качеств и свойств. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы водопользования, соответственно, изменялось и правовое регулирование сделок с водными объектами и их водными ресурсами. Водный оборот в водных отношениях был фрагментарно представлен в гражданском законодательстве Российской империи. Статьи, касавшиеся использования вод в различных целях, можно было найти как в гражданском законодательстве и в Уставе путей сообщения, так и в нормах о развитии сельского хозяйства и в других нормативных актах. Многие вопросы водного права были закреплены в положениях, регулировавших управление различными областями царской России (Крым, Кавказ, Сибирь) <1>. В законах того времени не устанавливалось понятие "водный объект", хотя общинное право распространялось на воды, расположенные на землях общины. Водные объекты являлись принадлежностью земли. Крестьянам принадлежало право постоянного пользования водами для водопоя. -------------------------------- <1> Дембо Л. И. Основные проблемы советского водного законодательства. Л., 1948.

До революции 1917 г. для водных отношений характерно было разделение на публичные и частные. При этом, по мнению цивилистов, весь внешний мир, окружающий человека, включая воды, является неистощимым запасом для создания вещей, которые ввиду их потребительской и меновой стоимости подлежали сделкам между частными лицами, что в совокупности составляло гражданский оборот. Этим определялся частный характер отношений, связанных с различного рода природными объектами и их природными ресурсами. В основе разделения водных отношений на публичные и частные лежал принцип разграничения на вещи, находящиеся в обороте, и части внешнего мира, которые стояли вне оборота, по причинам естественным, государственным и религиозным. К их числу относились: солнечный и лунный свет, воздух, проточная вода. Вода, заключенная в контейнеры или формы, была предметом поставки, например, при продаже воды водовозами. Оторванная от природной среды, она являлась предметом гражданско-правовых отношений. К вещам, составляющим государственное достояние, относились реки, находящиеся в общем пользовании. Сообщение по судоходным рекам и озерам (исключая частные) составляло общее пользование всех без изъятия. Собственники участков земли, прилегающих к водному объекту, не имели права оказывать препятствия водному сообщению. Не являлись воды и предметом сделки, направленной на устранение и стеснение свободы передвижения по водам. Определенные реки были исключены из гражданского оборота. При этом в гражданском праве существовали различия между судоходными реками, по которым сплав был возможен все лето, и малыми реками, где сплав был возможен только весной или осенью при помощи талой и дождевой ("прибылой") воды. К такого рода водам относились реки и каналы в городах, состоящие в общем пользовании; их запрещалось сдавать в аренду или отчуждать до момента изменения плана города. Законодательство Российской империи определяло понятия имущества государственного и имущества частных лиц. В Своде законов (т. X, ст. 406) сказано следующее: "Все имущества, не принадлежащие никому в особенности, принадлежат к составу имуществ государственных". К таковому закон относил озера, судоходные реки и их берега. Если река принадлежала кому-либо на праве частной собственности, она к составу имуществ государственных не относилась. "По праву полной собственности на землю владелец ее имел полное право и на воды, в пределах ее находящихся" <2>. -------------------------------- <2> Свод законов Российской империи. 1893. Т. X. Ч. 1. Ст. 424.

Таким образом, к государственному имуществу относились реки, омывавшие различные виды государственных земель, и реки, не являвшиеся частной собственностью юридических и физических лиц. Таковыми было на практике большинство больших рек России. Реки с их разливами, крупными ежегодными изменениями берегов не могли ни "состоять" при имуществах частных лиц, ни "находиться" в их пределах. Они состояли при Империи и находились на ее территории. Государству принадлежали на равных юридических основаниях как судоходные, так и несудоходные реки <3>. -------------------------------- <3> Казанский П. Договорные реки. Казань, 1895. Т. 1. С. 85.

В современный период понятие "водный оборот" еще недостаточно ясно выражено в законодательстве и в теории водного права. Водный оборот заключается не только в возможности отчуждения земельного участка с расположенным на нем прудом или обводненным карьером, но и в оптимальном для общества и окружающей природной среды варианте водопользования. При этом в большей или меньшей степени возможны ущемления интересов водопользователей, но происходит это во имя социально-экономических и экологических потребностей, что в конечном счете означает оздоровление экологической обстановки на водоемах конкретного региона, области, района, города, села, отдельного хозяйства. В ранее действовавшем Водном кодексе РФ 1995 г. был дан подробный перечень отграничений водных отношений от иных. При этом устанавливались приоритеты той или другой отрасли, например приоритет финансового и административного законодательства, когда дело касалось налоговых и административных отношений: именно этому законодательству должны были соответствовать нормы водного права. Ныне изъято понятие воды, находящейся в окружающей среде и не сосредоточенной в водных объектах; ее использование теперь не относится к предмету регулирования водного законодательства Российской Федерации. Исключен и пункт о том, что отношения, связанные с использованием воды, изъятой из водных объектов, регламентируются гражданским, санитарным и иным законодательством Российской Федерации. Не оговаривается в новом Водном кодексе и разграничение водных отношений с отношениями по поводу земель, лесов, недр, растительного и животного мира, атмосферного воздуха, возникающие при использовании и охране водных объектов. Все они трансформированы в иное законодательство и уже не регулируются водным законодательством. Исключив положение об отношениях, возникающих в области геологического изучения, разведки и охраны подземных вод, законодатель передал все указанные полномочия законодательству о недрах и гражданскому законодательству. Обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) ныне не выделены в отдельную категорию объектов водного права. Финансовые отношения, включая налоговые, а также иные административные отношения, возникающие при использовании и охране водных объектов, также исключены из содержания статьи о водных отношениях. Все положения об имущественных отношениях, связанных с оборотом водных объектов, стали в основном определяться гражданским законодательством. Прежде всего это касается прудов и обводненных карьеров. Вместе с тем не уточняется понятие оборота водных объектов и его содержание. Нет и понятия оборота водных ресурсов. В пункте 2 ст. 4 ВК РФ определено понятие "оборот водных объектов": это возможность свободного распоряжения объектами гражданских прав посредством передачи их другим лицам, т. е. возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены, дарения или перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, при наследовании или реорганизации юридического лица. Между тем закрепленная в Гражданском кодексе норма ст. 129, в силу которой оборот водных ресурсов возможен в той мере, в какой допускается водным законодательством, предполагает приоритет в регулировании вопросов оборотоспособности водных ресурсов водного законодательства над гражданским. Поэтому в соответствии с Гражданским кодексом РФ могут устанавливаться дополнительные особенности в части регулирования водных сделок по поводу не только водных объектов, но и водных ресурсов. В то же время установление "меры допущения оборота водных ресурсов" в рамках водного законодательства не может осуществляться только в пределах Гражданского кодекса РФ. Нормы части второй этого Кодекса и нормы водного законодательства о сделках должны соотноситься как общее и особенное. Поэтому включение не только прудов и обводненных карьеров как объектов недвижимости в гражданский оборот, но и их водных ресурсов должно повлечь появление особого вида водно-правовых сделок. Прежде всего это относится к обороту прудов и обводненных карьеров и переходу права собственности на них. По Водному кодексу РФ оборот водных ресурсов связан с принятием решений и заключением договоров водопользования, которые являются основой водного оборота. Правовую основу регулирования водных сделок, связанных с отчуждением земельных участков с расположенными на них прудами и обводненными карьерами, должны составить нормы гражданского права. В этом выражается частноправовой характер указанных сделок. Однако условия сделок, предусматривающие специфику водных отношений, а также специфика описания водного объекта, качества и количества водных ресурсов, условий их сохранения носят водно-правовой характер. Следовательно, водные сделки по поводу прудов и обводненных карьеров - водных объектов и воды, отделенной от природного водного объекта, с точки зрения отраслевой принадлежности являются смежными (как водно-правовыми, так и земельно - и гражданско-правовыми). Независимо от того, относится регулирование водных сделок к исключительному ведению Российской Федерации или к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, применение водного законодательства ограничено правилом: "Нормы части второй Кодекса (гражданского) в части, касающейся сделок, связанных с отчуждением водных объектов и их водных ресурсов, должны, применяться в той мере, в какой их оборот допускается водным законодательством" (ст. 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введение в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации") <4>. Между тем следует разделять оборотоспособность водных объектов и оборотоспособность водных ресурсов. Оборотоспособность, исходя из позиций, изложенных выше, в основном касается водных объектов, которые могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов, не допускается. Особенно остро проблема соотношения водного и гражданского права выражается в понятии "оборотоспособность". Возникает вопрос: существует ли водный оборот и в чем его специфика в отличие от гражданского оборота? Регулирование водного оборота возможно двумя путями: либо в рамках гражданского законодательства, либо в рамках водного законодательства. На наш взгляд, специфика водного оборота в отличие от гражданского состоит в разделении отношений по обороту прудов и карьеров, т. е. водных объектов, и обороту водных ресурсов. Если оборот прудов и карьеров - водных объектов - естественная составная часть предмета гражданско-правового регулирования и частного права, то оборот водных ресурсов зависит от публично - и частноправового порядка предоставления водных ресурсов в пользование и требований, предъявляемых к их использованию. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411.

Если сделки с земельными участками и расположенными на них водными объектами - прудами и обводненными карьерами - предмет гражданского, земельного и водного права, то понятие "водопользование" не укладывается только в рамки водного или гражданского права. Каждая из указанных отраслей, регулируя публично - и частноправовые порядки возникновения прав водопользования, не решает всю совокупность вопросов, связанных с использованием водных ресурсов, зачастую отсылает для решения определенного круга вопросов к другой отрасли. Важная особенность оборота водных объектов - ограничения продажи, залога и совершения других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов. Ранее в соответствии со статьей 22 ВК РФ 1995 г. совершение указанных выше сделок не допускалось. Поэтому сейчас пруды и обводненные карьеры могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Между тем в статье 8 Водного кодекса РФ понятие "оборот водных объектов" существенным образом расширяется за счет распространения на пруды и обводненные карьеры права не только частной, но и государственной и муниципальной собственности. Сделки с водными объектами - прудами и обводненными карьерами, за исключением сделок с водными объектами, расположенными в границах поселения на расстоянии до одного километра от границы поселения либо с площадью акватории более 2 тыс. кв. м и находящимися в государственной или муниципальной собственности, которые влекут или могут повлечь отчуждение, могут переходить от одного лица к другому в соответствии с гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельного участка, где расположен данный объект, не допускается. Таким образом, предполагается расширение оборота водных объектов за счет возможности перехода водных объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в частную собственность. В этом случае пруды и обводненные карьеры будут следовать судьбе земельного участка, где они расположены, в случаях, когда их отчуждение не допускается. Оборот водных ресурсов предполагает, как это предусмотрено в новом ВК РФ, что права пользования водными объектами могут переходить от одного лица к другому только с согласия собственника водного объекта. Передача права пользования водным объектом производится по договору. Договор передачи прав и обязанностей водопользователя подлежит государственной регистрации. При этом заключение нового договора водопользования, внесение в него изменений или принятие нового решения о предоставлении водного объекта в пользование не требуется. Однако неясно, в каком порядке будет проходить передача права - в публично - или частноправовом. Ведь в гражданском праве не предусмотрена конструкция продажи прав пользования. Думается, все виды водопользования должны переводиться в договорные отношения, используя гражданско-правовые конструкции публичного договора с правом присоединения, а не конструкцию договора продажи прав, в котором неясно, каким образом может происходить передача прав. Законодательством определены пределы водного оборота: - водный оборот не должен наносить ущерб окружающей среде; - водный оборот не должен нарушать права и законные интересы третьих лиц; - не допускаются продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов; - водный оборот должен осуществляться с соблюдением государственных и общественных интересов, что обеспечивается установлением специального порядка предоставления в пользование водных объектов, находящихся в государственной собственности, установления и пересмотра лимитов водопользования. Прежде всего, следует отметить: в пункте 1 ст. 129 ГК РФ законодатель оперирует понятием способа перехода объектов гражданских прав. По всей видимости, под способом понимается только юридический факт (а не вся совокупность обстоятельств, составляющих в целом основание возникновения права), опосредующий переход имущества от одного лица к другому. При этом способы перехода водных прав с точки зрения их регулирования нормами гражданского и водного законодательства поделены на две группы: универсальное правопреемство и иные способы. Исходя из части 1 ст. 129 ГК РФ установлена свобода перехода водных прав на основании универсального правопреемства, но при этом пруды и обводненные карьеры и водные ресурсы не должны быть изъяты из оборота или ограничены в обороте. Действие норм Гражданского кодекса РФ для отношений по переходу водных прав в силу иных способов ограничено правилом (дополнительным к требованию части 1 ст. 129 ГК РФ), общим для всех оснований: водные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается водным законодательством. Для уяснения смысла положений статьи 129 ГК РФ необходимо ответить на следующие вопросы: 1. Как понимать слова "недопущение оборота водных ресурсов", каким образом трактовка части 3 ст. 129 ГК РФ влияет на регулирование оснований возникновения прав на водные объекты и добываемые и используемые водные ресурсы? 2. Возможна ли регламентация наследования, реорганизации юридических лиц как оснований возникновения прав на водные объекты и водные ресурсы в рамках водного законодательства, если допущение водного оборота предусмотрено лишь для иных способов перехода гражданских прав? Основой для толкования слов "допущение водного оборота" является определение понятия "водный оборот". Между тем возможно несколько вариантов понимания водного оборота по аналогии с научными спорами, существующими в земельном праве. Водный оборот может представлять собой совокупность сделок с землей с расположенными на них прудами и обводненными карьерами - водными объектами и водными ресурсами <5>. Водный оборот может быть представлен как переход имущества другому лицу иным способом, а не только путем совершения сделки. При этом исключаются национализация водных объектов и их водных ресурсов, конфискация, реквизиция, а также возможность существования водного оборота в условиях только государственной собственности на воды <6>. -------------------------------- <5> Применительно к обороту земли такая позиция изложена в: Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. 1998. N 2. С. 50. <6> Применительно к обороту земли такая позиция изложена в: Сыродоев Н. А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. 1999. N 9. С. 42.

Под водным оборотом водных ресурсов можно понимать переход прав от одних лиц к другим, а также переход прудов и обводненных карьеров - водных объектов и их водных ресурсов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, к гражданам и юридическим лицам <7>. -------------------------------- <7> Применительно к обороту земли такая позиция изложена в: Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. М., 1999. С. 75.

На наш взгляд, оборот водных ресурсов следует понимать как переход водных ресурсов от одного лица к другому на основе заключаемых участниками оборота сделок или в силу иных, допускаемых Гражданским кодексом РФ в качестве оснований возникновения права на водные объекты - пруды и обводненные карьеры и водные ресурсы, юридических фактов. Исходя из данного определения, в структуру водного оборота входят: субъекты (участники оборота), объекты (водные объекты - пруды и обводненные карьеры и водные ресурсы) и юридические факты (допускаемые в качестве основания возникновения права на водные ресурсы). Следовательно, допущение оборота должно происходить путем допущения водным законодательством участников оборота, объектов, юридических фактов, опосредующих оборот. По мнению И. А. Иконицкой, применительно к земельному обороту слова "мера допущения земельного оборота" не могут быть истолкованы как исключение тех или иных земель, находящихся в частной собственности, из гражданской оборота, поскольку это полностью противоречило бы статье 36 Конституции РФ и выхолащивало бы суть права частной собственности. Они не должны пониматься как запрет на совершение определенного вида сделок с земельными участками, поскольку это также противоречило бы статье 36 Конституции о свободе распоряжения земельными участками, находящимися в частной собственности <8>. -------------------------------- <8> См.: Иконицкая И. А. Указ. соч.

Действительно, водное законодательство не вправе исключать водные объекты - пруды и обводненные карьеры и водные ресурсы, находящиеся в/на земле, принадлежащей на праве частной собственности, из оборота, поскольку сам факт отнесения их к частной собственности предполагает наличие у правообладателя определенной возможности распоряжаться ими. Однако Конституция РФ не устанавливает правило о том, что реализация права распоряжения водными ресурсами возможна именно в рамках гражданского оборота. Конституция РФ не устанавливает какой-либо перечень сделок, который нельзя было бы ограничить. Кроме того, нет в Конституции РФ и положения, согласно которому параметры свободы (следовательно, и формы реализации этой свободы) должны определяться гражданским законодательством. В гражданском законодательстве отсутствуют прямые ограничения водного оборота, но даются ориентиры на ограничения. При решении этого вопроса очень важно учитывать норму пункта 3 ст. 36 Конституции РФ, касающегося земли: "Условия и порядок пользования земельными ресурсами определяется на основе федерального закона. Под "условия" и "порядок" вполне подпадает возможность установления в федеральном законе правил, касающихся водного оборота, включая те или иные ограничения. Установление специфических или специальных правил может касаться запрета на совершение отдельных водных сделок. Полагаем, что при решении вопроса о соотношении норм гражданского и водного законодательства, а также толковании слов "мера допущения водного оборота" следует исходить из того, что, включив водные ресурсы в гражданский оборот, законодатель определенным образом уже выразил свою позицию в отношении правового регулирования данного вида имущества. Гражданский кодекс РФ, являясь федеральным законом, вполне может рассматриваться как закон, уже определивший условия и порядок пользования водными ресурсами, но при этом допустивший возможность установления особенностей перехода водных ресурсов. Это означает, что регулирование водных имущественных отношений в рамках водного законодательства не должно противоречить нормам Гражданского кодекса РФ. В нормах водного права должна быть отражена специфика правового регулирования водных отношений, вытекающая из того факта, что водные объекты - пруды и обводненные карьеры и водные ресурсы, добываемые из водных объектов, являются не только объектом недвижимости, но и важнейшим природным ресурсом <9>. -------------------------------- <9> Там же.

Если встать на противоположную позицию, допускающую, в частности, запрет отдельных видов водных сделок, то подобный подход может практически "остановить" водный оборот. Так, теряет всякий практический смысл право частной собственности на водные ресурсы, используемые для коммунальных, промышленных и сельскохозяйственных нужд. Таким образом, допущение водного оборота в порядке статьи 129 ГК РФ означает возможность установления в водном законодательстве особенностей оборота водных ресурсов. Ввиду установления такой возможности нормами Гражданского кодекса РФ особенности водного оборота, будучи по своей природе ограничениями гражданских прав, могут быть установлены с обязательным соблюдением правил гражданского законодательства о пределах и способах таких ограничений. Часть 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ определяет: "Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственного здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства". Таким образом, особенности перехода водных прав должны найти свое отражение только в форме федерального закона. С точки зрения содержания особенностей оборота они должны быть, по всей видимости, напрямую связаны с защитой прав и законных интересов других лиц (сюда можно отнести и публичный интерес). В случае реорганизации юридического лица, за исключением разделения, принадлежащее ему право пользования водным объектом переходит к правопреемнику. Право пользования водным объектом переходит и в случае приобретения субъектом предпринимательской деятельности в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", имущественного комплекса, для функционирования которого водный объект был предоставлен в пользование. При переходе права пользования водным объектом условия пользования водным объектом сохраняются. Переход права пользования водным объектом возникает при уведомлении уполномоченного федерального органа исполнительной власти новым водопользователем об основании этого перехода. К аналогичному выводу приводит анализ положений Конституции РФ, посвященных пределам и способам ограничения гражданских прав. В силу статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Гражданин вправе иметь в частной собственности пруды и обводненные карьеры и водные ресурсы, добытые из водных объектов, а также свободно владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими ему водными ресурсами, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы граждан. Согласно части 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Применительно к регулированию оснований возникновения прав на водные ресурсы это означает, что в водном законодательстве не могут быть исключены те или иные основания возникновения вещных или обязательственных прав, предусмотренные Гражданским кодексом РФ для недвижимого имущества (если только иное не вытекает из характера и сущности водных правоотношений). Регламентация оснований возникновения водных прав в рамках водного законодательства не должна менять сущность соответствующих институтов гражданского права, а также общих положений, посвященных отдельным видам оснований возникновения вещных и обязательственных прав. Определенные возражения вызывает регламентация в водном законодательстве положений, посвященных водным сделкам. В соответствии со статьей 432 ГК РФ водные сделки подчиняются общему правилу: "Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора". Подобное противоречие имеет существенное значение, так как разграничение моментов заключения сделки и перехода водных прав является основой статьи 165 и части 3 ст. 551 ГК РФ, согласно которым государственная регистрация совершенной в надлежащей форме сделки (заключенной с соблюдением установленных требований) возможна на основании решения суда в случае уклонения одной из сторон договора от регистрации. Отдельно следует остановиться на вопросе регламентации универсального правопреемства, куда входят такие основания возникновения водных прав, как наследование, реорганизация юридических лиц. По смыслу статьи 129 ГК РФ регламентация этих отношений в водном законодательстве в отличие от иных оснований возникновения возможна только путем изъятия определенных водных ресурсов из оборота или ограничения в обороте отдельных видов использования водных ресурсов. На наш взгляд, подобное правило разумно, так как при правопреемстве (переходе прав от одного лица к другому), как правило, изменяются не сами правоотношения, а только их субъект. При этом ограничение оборотоспособности выражается в том, что соответствующие виды объектов могут либо принадлежать только государственным организациям или только российским гражданам и юридическим лицам, либо находиться в обороте только по специальным разрешениям. С нашей точки зрения, ограничение оборотоспособности при регламентации универсального правопреемства должно выражаться в установлении дополнительных к Гражданскому кодексу РФ требований к субъектам водных правоотношений, в частности при наследовании. При этом в отличие от традиционного гражданско-правового подхода ограничение оборотоспособности будет выражаться не только в установлении возможности отдельных обособленных водных объектов и водных ресурсов принадлежать только государству или российским гражданам или юридическим лицам, но и в установлении такой возможности только для субъектов правоотношений, отвечающих определенным требованиям. Таким образом, применяемое в гражданском праве понятие "оборотоспособность", заключающееся в возможности свободного распределения объектами гражданских прав посредством передачи их другим лицам, т. е. возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены, дарения или перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, при наследовании или реорганизации юридического лица применимо только к прудам и обводненным карьерам. Между тем в пункте 3 ст. 129 говорится о приоритете в регулировании вопросов оборотоспособности водных ресурсов водного законодательства над гражданским. В связи с этим, с одной стороны, к нормам части второй Гражданского кодекса РФ могут устанавливаться дополнительные особенности в части регулирования водных сделок не только по поводу водных объектов, но и по поводу водных ресурсов. С другой - установление меры допущения оборота водных ресурсов в рамках водного законодательства не может осуществляться только в пределах Гражданского кодекса РФ. Нормы Гражданского кодекса РФ и водного законодательства о сделках должны соотноситься как общее и особенное. Поэтому включение в гражданский оборот не только водных объектов - прудов и обводненных карьеров как объектов недвижимости, но и их водных ресурсов должно повлечь появление особого вида водно-правовых сделок. При этом родовым понятием по отношению к указанным сделкам будет являться понятие "вещь". Условия сделки должны отражать специфику перехода прав при отчуждении не только обособленных водных объектов, но и водных ресурсов, заключенных в любом водном объекте. Поэтому необходимо не только установить нормы о том, что права на пруды и обводненные карьеры могут переходить от одного лица к другому в соответствии с гражданским и земельным законодательством, но и учитывать водно-правовую специфику. Права на пользование водными ресурсами, заключенными в водных объектах, также должны учитывать водно-правовую специфику. Между тем ни порядок отчуждения прудов и обводненных карьеров, ни порядок отчуждения или пользования водными ресурсами, заключенными в водном объекте, пока еще не установлен. Это побуждает к созданию новых форм сделок с водными объектами и их водными ресурсами - водными сделками. Водно-правовой договор должен включать в свой состав нормы права двух категорий: общие и специальные. В свою очередь, специальные нормы должны группироваться на отдельные виды. Критерий группирования - экономические отношения, лежащие в основе оборота водных объектов и их водных ресурсов. Выделение сделок с прудами и обводненными карьерами в качестве особого вида водно-правовых сделок происходит по объекту правового регулирования (т. е. водному объекту). Между тем объект правового регулирования как в советское, так и в настоящее время существенно сужен за счет включения в предмет правового регулирования только водных объектов. Между тем предмет включает и отношения по поводу "водного ресурса". Определяя частное в водном праве, законодатель устанавливает лишь отношения по поводу прудов и обводненных карьеров. Между тем расширение понятия водных отношений путем включения понятия воды как водного ресурса, который может в соответствии с Конституцией РФ состоять в государственной, муниципальной и частной собственности, предполагает возможность развития различного рода сделок с водным ресурсом, заключенным в различных объектах (естественно и искусственно созданных водных объектах, водохозяйственных системах, водохранилищах, прудах и обводненных карьерах и т. д.), неразрывно связанных с землей. Главным в такого рода частноправовых сделках станет возможность покупки водного ресурса, находящегося в состоянии постоянного движения и водообмена. До момента его забора вода водных объектов находится в публичной собственности. Вода приобретает свойство водного ресурса и может находиться в собственности в зависимости от принадлежности водного объекта или водохозяйственной системы тому или иному собственнику. Указанные сделки предполагают многообразие различного рода доставки воды, забранной из водных объектов различными субъектами для различных нужд, а также передачу различного рода прав на воду, забранную из водного объекта. Такое выделение происходит путем дальнейшей дифференциации норм особенной части Гражданского кодекса РФ применительно к водным ресурсам. Такая дифференциация ведет к появлению подвидов гражданско-правовых договоров, которые одновременно будут являться водно-правовыми (например, договор водопользования - договор на забор и поставку воды из водного объекта; договора на сброс загрязненных сточных вод в случае возвратности воды в водный объект и т. д.). Каждый водно-правовой договор должен отвечать не только требованиям, закрепленным в нормах договорного права, но и общим предписаниям, установленным законом применительно ко всем сделкам в целом" <10>. -------------------------------- <10> Красавчиков О. А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание и функции // Гражданско-правовой договор и его функции: Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск: УрГУ, 1980. С. 6.

Применительно к "особенным" (водно-правовым) нормам в сделках с водой (водным ресурсом), которые могут быть установлены в рамках водного законодательства, должно действовать правило о необходимости соблюдения не только общих предписаний части первой ГК РФ о сделках, но и общих положений (требований), закрепленных в нормах части второй Кодекса. Таким образом, невозможность запрещения отдельных видов сделок с водой является более предпочтительной, нежели тезис о возможности в рамках водного законодательства вводить запреты на отдельные виды договоров. Запрещение совершать те или иные сделки с водой (водным ресурсом) в водном праве будет являться не установлением особенных правил совершения сделок с водой, а противоречием (отменой) специальных норм Гражданского кодекса РФ, что по нашему мнению, недопустимо. Специфика водного права состоит не в искажении общепринятых юридических категорий и понятий, а в особой регламентации водных отношений, использующей и частноправовые, и публично-правовые элементы и подходы <11>. -------------------------------- <11> Суханов Е. А. Земля как объект гражданского права // Вестник Московского университета. Сер. 11 "Право". 1992. N 5. С. 32 - 35.

Проникновение частноправового регулирования в водные отношения помимо положительных моментов имеет и минусы. К последним в первую очередь следует отнести возможность утраты государством контроля над оборотоспособностью водных ресурсов, в том числе над сделками, совершаемыми по поводу водных ресурсов. Поэтому действие норм Гражданского кодекса РФ должно быть "скорректировано" применительно к сделкам с водными ресурсами путем публично-правового регулирования. Основным методом государственного контроля над сделками с водными ресурсами может являться законодательное ограничение свободы договоров, заключаемых государством как собственником водных объектов и их водных ресурсов. Например, возможно установление обязательных условий договора в пользу пользователя: продолжительность и устойчивость сроков пользования, уменьшение и устойчивость платы за пользование, обязанность государства возмещать пользователю стоимость производимой рационализации использования водных ресурсов и т. д. Государственный контроль над оборотом водных ресурсов должен найти свое выражение в праве компетентных государственных органов контролировать условия водных сделок и на основании определенных критериев полностью или частично отменять или даже изменять их. Законодательство многих стран мира содержит специальные нормы, обязывающие собственников водохозяйственных сооружений использовать воду наиболее рационально. Существует возможность изъятия водохозяйственных систем и заключенных в них водных ресурсов (с выплатой справедливой цены) у собственников, рационально не использующих ее либо допустивших изменение их плодородных свойств или нанесших своим использованием воды ущерб публичным интересам. В Российской Федерации в настоящее время сложилась парадоксальная ситуация. В новом Водном кодексе существует пункт 2 статьи 4 об оборотоспособности водных объектов, который неправильно толкует понятие оборотоспособности (только применительно к водам как к водным объектам, а не к водным ресурсам полностью), ограничивая оборот водных ресурсов. Таким образом, в правовом регулировании сделок с водными ресурсами круг действующих специальных обязанностей и ограничений для владельцев водных ресурсов слишком узок. Решая вопрос о характере ограничений для владельцев водных ресурсов в Российской Федерации, необходимо учитывать, что "пока в экономике сохраняются обширные пласты докапиталистических отношений, рыночный механизм может сложиться лишь при вмешательстве государства" <12>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <12> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 199.

Поэтому целью государственного регулирования оборота водных ресурсов должно являться в равной мере как предотвращение негативных социально-экономических последствий совершения сделок с водными ресурсами, так и обеспечение многообразия форм собственности на водные ресурсы, их равенства; установление гарантий и защиты права частной собственности на водные ресурсы от необоснованного государственного вмешательства. В отношении водных ресурсов ограничения оборота могут быть установлены в зависимости от целевого назначения использования вод. Так, ограничения для водных ресурсов, используемых для питьевого и хозяйственного бытового водоснабжения, здравоохранения, рекреации, энергетики, будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот водных ресурсов, используемых в промышленности, гидроэнергетике, сельском и лесном хозяйстве. Негативные последствия, которые могут иметь место при неограниченном обороте водных ресурсов, как правило, моделируются для промышленности, сельского хозяйства, гидроэнергетики. К негативным последствиям совершения сделок с водными ресурсами могут быть отнесены: а) опасность приобретения состоятельными покупателями большого количества воды (водного ресурса), особенно для промышленности и сельского хозяйства; б) опасность спекуляции водными ресурсами собственниками водохозяйственных систем на магистральных каналах и каналах территориального перераспределения, водохранилищах, а также водохозяйственных сооружений, предназначенных для обеспечения питьевого и бытового водоснабжения; в) опасность изменения целевого назначения использования водных ресурсов; г) продажа воды по необоснованно низким ценам. К мерам, способным минимизировать негативные последствия оборота водных ресурсов, можно отнести: - нормирование количества водных ресурсов; - закрепление в федеральном законе принципа недопущения изменения целевого назначения использования водных ресурсов водного объекта при совершении сделок. Предложенные меры по минимализации негативных последствий оборота водных ресурсов есть не что иное, как ограничение свободы договоров с водными ресурсами. Свобода договоров с рядом иных принципов относится Гражданским кодексом РФ к числу основных начал гражданского законодательства. Смысл данного принципа, как это предусмотрено статьей 421 Кодекса, находит свое проявление в трех аспектах: признание за гражданами и юридическими лицами свободы в заключении договоров; предоставление сторонам возможности заключать любой договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; предоставление сторонам договора свободы в определении условий заключаемой сделки при условии, что такая сделка не будет противоречить закону или иным правовым актам. Полагаем, в водном законодательстве свобода договора в определенной степени должна быть ограничена применительно к двум последним частям (аспектам) принципа. Устанавливая свободу сторон в заключении договоров с водными ресурсами, следует допустить возможность перехода воды только путем совершения сделок, прямо предусмотренных законом. В противном случае будут значительно ограничены возможности государства в области контроля над водными сделками. Как правило, государственный контроль находит свое выражение в установлении особенностей совершения тех или иных сделок. Сделать это значительно проще, изначально установив определенный круг сделок с водой. В настоящее время нет полной ясности относительно того, какие сделки с водой допустимы. Думается, пользователи водных объектов имеют право только либо использовать воду самостоятельно, либо поставлять ее водопотребителям, передавать в пользование водные объекты и их водные ресурсы. В Водном кодексе РФ во избежание возможных коллизий следовало бы установить перечень допускаемых сделок с водными ресурсами. На наш взгляд, в данный перечень должны входить следующие виды сделок: купля-продажа, мена, дарение земельного участка с прудом и обводненным карьером, который отчуждается вместе с земельным участком, аренда пруда и обводненного карьера, безвозмездное пользование прудом и обводненным карьером, пользование водным объектом и его водным ресурсом. В законодательстве следует также установить общие требования, предъявляемые ко всем сделкам (независимо от их вида). При этом важно правильно определить уровень законодательства, на котором могут быть установлены такие требования. В отличие от пункта 2 ст. 1 ГК РФ, содержащем однозначный ответ на этот вопрос об ограничении гражданских прав (следовательно, и особенностях водных сделок), ограничения возможны только путем их установления в федеральном законе. Статью 13 Закона "О введение в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" следует дополнить следующей нормой: "Нормы части второй Гражданского кодекса РФ в части, касающейся водных сделок, применяются в той мере, в какой их оборот допускается водным законодательством". Ограничения водного оборота должны устанавливаться на федеральном уровне, а не на уровне субъектов Российской Федерации". В соответствии со статьей 2 ВК РФ водное законодательство Российской Федерации состоит из настоящего Кодекса и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативно-правовых актов, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ. В указанной формулировке нет противоречия с частью первой ГК РФ и положениями Закона, вводящего в действие часть вторую Кодекса. Водное законодательство (в рамках части второй ГК РФ) следует трактовать ограничительно, понимая под ним только федеральные законы. Существенное значение для надлежащего регулирования водных сделок имеет четкое закрепление в законодательстве перечня прудов и обводненных карьеров, по поводу которых могут заключаться сделки и условия пользования и поставки водных ресурсов, забранных из водного объекта, имея в виду качественное состояние и количество водного ресурса.

Название документа "Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с землепользованием" (Карасева С. Ю.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2008) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 23 сентября 2008 года

С. Ю. КАРАСЕВА

1. Действия местной администрации, отказавшей в предоставлении в собственность земельного участка, признаны правомерными, поскольку территория, в границах которой он расположен, генеральным планом развития города предназначена под размещение других объектов (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.08.2008 по делу N А11-2849/2007-К1-17/177).

Индивидуальный предприниматель обратился с иском о признании незаконными действий администрации города Владимира и управления муниципального имущества, выразившихся в отказе заключить договор купли-продажи земельного участка, и об обязании ответчиков подготовить и направить в адрес истца в десятидневный срок проект договора. Иск основан на ст. ст. 1, 10, 15, 25, 27, 29, 36 ЗК РФ, ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и мотивирован тем, что отказ в заключении договора не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При разрешении спора суд руководствовался п. 1 ст. 36 ЗК РФ, ч. 8 ст. 28 Закона N 178-ФЗ, п. 4 Постановления N 11 и исходил из того, что спорный земельный участок не может быть предоставлен в собственность истца, поскольку в соответствии с генеральным планом квартал, в границах которого расположен испрашиваемый участок, предусмотрен под застройку многоэтажными жилыми домами, учебными заведениями и под посадку зеленых насаждений, поэтому отказ в заключении договора является правомерным. Доводы заявителя сводятся к следующему. Суд первой инстанции применил ч. 8 ст. 28 Закона N 178-ФЗ, в редакции от 10.05.2007 N 69-ФЗ, хотя данная редакция не имеет отношения к рассматриваемому делу, так как введена в действие после получения предпринимателем письма администрации от 15.12.2006. Суд апелляционной инстанции неправильно истолковал эту норму, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что в соответствии с генеральным планом на спорном участке предусмотрено строительство другого объекта. Суд не применил подлежавшие применению п. 1 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий порядок и условия продажи земельных участков, ст. ст. 18, 23, 24, 30, 41, 42, 43 Градостроительного кодекса РФ, определяющие состав, содержание, порядок подготовки и утверждения градостроительной документации, и ст. 2 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", в которой предусмотрено, что утвержденная до введения в действие настоящего Кодекса градостроительная документация, в том числе генеральные планы городских и сельских поселений, а также правила землепользования и застройки городских и сельских поселений действуют в части, не противоречащей данному Кодексу. Как видно из документов, предприниматель на основании договора купли-продажи от 03.09.2001 и дополнительного соглашения к нему от 09.09.2002 приобрел в собственность у ОАО "Мстерский завод керамических стеновых материалов" нежилое помещение, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 08.10.2002. Предприниматель 21.11.2006 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости. Администрация письмом от 05.12.2006 сообщила предпринимателю, что вопрос об отчуждении испрашиваемого земельного участка будет рассмотрен после утверждения проекта застройки (корректировки) этой территории. Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. В силу п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, перечисленных в данной норме права, в том числе установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков. В ч. 8 ст. 28 Закона N 178-ФЗ (в редакции, действовавшей до 10.05.2007) предусмотрено, что отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования. В п. 4 Постановления N 11 разъяснено, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном участке предусмотрено строительство другого объекта. Суд установил, что в соответствии с генеральным планом, согласованным решением исполкома Владимирского областного Совета народных депутатов от 06.12.1979 N 1217/21 и утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 07.08.1985 N 345, Правилами застройки города Владимира, утвержденными решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 24.03.1986, территория квартала, в границах которого расположен спорный участок, предназначена под застройку многоэтажными жилыми домами, учебными заведениями и под зеленые насаждения общего пользования. В Концепции генерального плана города Владимира, утвержденной решением городского Совета народных депутатов от 25.09.1997 N 169, и в новом генеральном плане, утвержденном решением Совета народных депутатов города Владимира от 19.12.2007 N 306, квартал, где расположен спорный участок, также предусмотрен под застройку многоэтажными домами, общественными зданиями и комплексами и под зеленые насаждения общего пользования. Следовательно, суд пришел к правильному выводу, что спорный участок не может быть предоставлен в собственность заявителя. Довод заявителя о применении судом ч. 8 ст. 28 Закона N 178-ФЗ, в редакции Закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ, хотя данная редакция не имеет отношения к рассматриваемому делу, отклоняется, поскольку это не привело к принятию неправильного судебного акта. Ссылка заявителя на отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что в соответствии с генеральным планом на спорном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта, является несостоятельной, так как на момент отказа администрации в предоставлении спорного участка, на территории города Владимира действовал генеральный план, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР от 07.08.1985 N 345, согласно которому микрорайон, на территории которого находится спорный участок, предусмотрен под застройку 5 - 12-этажными жилыми домами, учебными зданиями вузов, тузов, ПТУ и под посадку зеленых насаждений общего пользования, и копия этого генерального плана имеется в материалах дела. ФАС Волго-Вятского округа оставил судебные акты без изменения.

2. Поскольку согласно генеральному плану города испрашиваемый земельный участок находится в санитарно-защитной зоне, в границах которой в силу п. 2.26 СанПиН допускается размещение гаражей, отказ администрации в размещении и строительстве гаражей боксового типа на спорном участке неправомерен (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.07.2008 по делу N А43-11152/2007-38-355).

ООО "Орион" обратилось с заявлением о признании незаконным Постановления администрации города Дзержинска от 09.06.2007 N 1694 об отказе в размещении и строительстве гаражей боксового типа на земельном участке и об обязании принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в установленные судом сроки. Требования основаны на п. 9 ст. 30 ЗК РФ и мотивированы тем, что отказ администрации не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Решением суда требования удовлетворены. Суд руководствовался ст. 13 ГК РФ, ст. 27, п. 1 ч. 5 ст. 30, п. п. 5, 6 ст. 31 ЗК РФ, п. 2 ст. 12 ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденными Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.04.2003 N 38, и исходил из того, что испрашиваемый земельный участок находится в границах санитарно-защитной зоны, в которой допускается размещение и строительство гаражей. Постановлением апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении требований отказано. Суд руководствовался ст. ст. 25, 29, п. 1 ч. 5 ст. 30, п. п. 5, 6, 9 ст. 31, ст. ст. 83, 85 ЗК РФ, ст. 35 Градостроительного кодекса РФ и пришел к выводу, что спорный участок находится в санитарно-защитной зоне производственной зоны, которая не предназначена для размещения и строительства индивидуальных гаражей. Основные доводы заявителя сводятся к тому, что суд апелляционной инстанции допустил подмену понятий санитарно-защитной зоны и производственной зоны. Основываясь на определении производственной зоны, суд незаконно установил недопустимость размещения на испрашиваемом участке гаражей и необоснованно указал на неправильное применение судом первой инстанции п. 2.26 СанПиН и п. 2 ст. 12 Закона N 52-ФЗ, предусматривающих возможность размещения гаражей в границах санитарно-защитной зоны. Как видно из материалов дела, ООО "Орион" в сентябре 2004 года обратилось с заявлением к мэру города Дзержинска о предоставлении земельного участка для строительства индивидуальных гаражей боксового типа. Согласно выписке из протокола заседания комиссии по инвестиционной политике и земельным отношениям от 18.10.2004 N 17 согласована возможность предоставления испрашиваемого земельного участка ориентировочной площадью 0,3 га для размещения индивидуальных гаражей с предварительным согласованием места размещения гаражей. Распоряжением мэра города Дзержинска от 13.09.2005 N 1870 назначена комиссия по выбору земельного участка для размещения гаражных боксов, которая составила и подписала акт выбора земельного участка. В соответствии с заключением Управления архитектуры и градостроительства администрации города Дзержинска от 24.03.2005 N 1233 и экспертным заключением по выбору земельного участка под строительство от 30.09.2005 N 1852-к, выданным филиалом ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Нижегородской области, в городе Дзержинске, Володарском районе", размещение индивидуальных гаражей на спорном земельном участке соответствует градостроительным требованиям, Закону о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Управление архитектуры и градостроительства администрации города Дзержинска направило в адрес ООО уведомление от 24.08.2006, в котором сообщило о решении инвестиционной комиссии от 09.08.2006, отклонившей согласование возможности предоставления земельного участка для строительства индивидуальных гаражей на земельном участке площадью 2762 кв. м до утверждения генерального плана города. ООО "Орион" не согласилось с этим решением и обратилось в городской суд. Решением Дзержинского городского суда Нижегородской области от 18.01.2007 признано незаконным бездействие мэра города Дзержинска, не направившего ответ в виде решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка или об отказе в размещении объекта. Суд обязал мэра дать ответ. Постановлением мэра города Дзержинска от 09.06.2007 N 1694 ООО отказано в размещении и строительстве гаражей на испрашиваемом земельном участке. Мотивы отказа в Постановлении не указаны. Согласно п. 1 ч. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с выбора земельного участка и принятия в порядке, установленном ст. 31 данного Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта. В силу п. 5 ст. 31 ЗК РФ результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (п. 6 ст. 31). Таким образом, закон допускает принятие решения об отказе в размещении объекта, однако такой отказ должен быть законным и обоснованным. В Постановлении мэра от 09.06.2007 N 1694 и в других материалах дела отсутствует обоснование мотивов отказа в размещении объекта. В п. 2 ст. 12 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения установлено, что при разработке норм проектирования, схем градостроительного планирования развития территорий, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила. В соответствии с п. 2.26 СанПиН в границах санитарно-защитной зоны допускается размещать пожарные депо, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, автозаправочные станции, а также связанные с обслуживанием данного предприятия здания управления, конструкторские бюро, учебные заведения, поликлиники, научно-исследовательские лаборатории, спортивно-оздоровительные сооружения для работников предприятия, общественные здания административного назначения. Суд первой инстанции установил, что согласно генеральному плану города Дзержинска 1973 года испрашиваемый земельный участок находится в санитарно-защитной зоне, в границах которой в силу п. 2.26 СанПиН допускается размещение гаражей, и пришел к правильному выводу, что отказ администрации в размещении и строительстве гаражей боксового типа на спорном участке неправомерен. Апелляционная инстанция исходила из того, что, согласно проекту границ земельного участка и генеральному плану города Дзержинска 1973 года, испрашиваемый участок расположен на землях поселения в санитарно-защитной зоне производственной зоны, которая не предназначена для строительства и размещения индивидуальных гаражей боксового типа. Данный вывод является ошибочным, так как основан на неприменении судом подлежавших применению п. 2 ст. 12 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и п. 2.26 СанПиН. Кроме того, суд апелляционной инстанции неправомерно сослался на генеральный план города Дзержинска, утвержденный Постановлением городской Думы от 27.06.2007 N 221, который не может применяться к спорным правоотношениям, поскольку утвержден позднее обжалуемого Постановления мэра. ФАС округа отменил Постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

3. Суд отказал в признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, поскольку при реализации высвобождаемого военного недвижимого имущества на аукционе спорные участки утратили свое предназначение для нужд безопасности и обороны, вместе с тем утрачена возможность их использования для размещения и обеспечения деятельности Вооруженных Сил РФ (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.08.2008 N Ф03-А51/08-1/3175).

Прокурор обратился с иском к специализированному государственному учреждению при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" (далее - РФФИ) и ООО "Эллинг" о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что при реализации высвобождаемого военного недвижимого имущества на аукционе спорные земельные участки утратили свое предназначение для нужд безопасности и обороны, а вооруженные силы утратили возможность их использовать для размещения и обеспечения деятельности Вооруженных Сил РФ. Прокурор указывает на то, что в 1955 году у Вооруженных Сил РФ возникло право постоянного (бессрочного) пользования спорными участками, и считает, что эти участки не могут быть переданы в частную собственность, поскольку на момент заключения незаконных сделок по реализации ООО "Эллинг" спорных участков они находились в постоянном (бессрочном) пользовании у Вооруженных Сил РФ, являлись землями обороны и безопасности, то есть ограниченными в обороте. Настаивает на том, что площадь земельного участка, предоставленного ООО, явно завышена. Как следует из материалов дела, 31.05.1999 по результатам аукциона по продаже высвобождаемого военного имущества, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации и находившегося на балансе 1976 ОМИС ТОФ, ООО "Эллинг" приобрело по договору купли-продажи, заключенному с РФФИ, в собственность объекты недвижимого имущества: здание-склад (эллинг) общей площадью 2304,2 кв. м; здание компрессорной общей площадью 216,2 кв. м; здание бензонасосной общей площадью 10,4 кв. м; здание бензонасосной общей площадью 14,4 кв. м; здание матросской чайной сохранностью 9%. Право собственности ООО на эти объекты зарегистрировано 09.12.1999 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации. 22.06.2006 ТУ ФАУФИ по Приморскому краю издано распоряжение N 258-р "О предоставлении в собственность ООО "Эллинг" земельных участков". 29.06.2006 ТУ ФАУФИ изданы распоряжения N 298-р, N 299-р "Об утверждении цены выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "Эллинг". Во исполнение данных распоряжений 27.07.2006 между РФФИ (продавец) и ООО "Эллинг" (покупатель) заключены два договора купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные ООО в собственность, согласно которым покупатель принял в собственность и оплатил земельные участки из земель поселений площадью 42175 кв. м и площадью 5389 кв. м для дальнейшей эксплуатации промышленных объектов недвижимости. 21.09.2006 право собственности ООО на спорные участки зарегистрировано в установленном законом порядке Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации. Прокурор считает договоры купли-продажи от 27.07.2006 недействительными (ничтожными), поскольку спорные земельные участки ограничены в обороте, находятся в водоохраной зоне. В соответствии с п. 1 ст. 93 ЗК РФ землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории РФ, защите и охране Государственной границы РФ, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами. П. 10 ст. 1 ФЗ от 31.05.1996 N 61-ФЗ "Об обороне" определено, что земли, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные Вооруженным Силам РФ, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности. Суд установил, что представленное в материалы дела распоряжение Совета министров СССР от 12.03.1955 N 1885-рс об обязании Министерства сельского хозяйства СССР закрепить за Военно-морскими силами Министерства обороны СССР леса на земельных участках, отведенных воинским частям, учреждениям и организациям, в том числе в Приморском крае - 50,87 тыс. га, не является решением о предоставлении 1976 ОМИС ТОФ в постоянное (бессрочное) пользование спорных земельных участков, а также то, что спорные земельные участки относятся к категории земель поселений. С учетом этих обстоятельств и принимая во внимание тот факт, что на момент принятия ТУ ФАУФИ по Приморскому краю распоряжений от 22.06.2006 N 258-р и 29.06.2006 N 298-р, N 299-р земельные участки в установленном порядке с определением границ 1976 ОМИС не выделялись, на них отсутствовали объекты федеральной собственности, используемые для нужд обороны, правомерен вывод судов о том, что при принятии решения о высвобождении военного недвижимого имущества, находящегося на спорных земельных участках, и реализации этого имущества на аукционе спорные земельные участки перестали быть предназначенными для нужд обороны и безопасности, Вооруженные Силы РФ утратили возможность использовать их для размещения и обеспечения своей деятельности. Согласно ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Из материалов дела не усматривается, что зарегистрированное право собственности на земельные участки было оспорено в судебном порядке и признано недействительным. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

4. Установив, что в соответствии с генеральным планом развития территории на спорном земельном участке предусмотрено строительство транспортного комплекса, суд пришел к выводу о правомерном отказе в заключении договора купли-продажи этого участка в связи с тем, что он относится к зоне инженерно-транспортной инфраструктуры и не подлежит отчуждению (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.08.2008 N Ф04-4590/2008(8802-А46-37)).

ЗАО "Мега-Актив" обратилось с заявлением о признании незаконным бездействия Главного управления по земельным ресурсам Омской области, выразившегося в неподготовке проекта договора купли-продажи земельного участка и обязании подготовить договор купли-продажи этого участка. Решением суда в удовлетворении требования отказано. Из материалов дела следует, что ЗАО "Мега-Актив" на праве собственности принадлежит автозаправочная станция общей площадью 21,00 кв. м. 05.04.2007 ЗАО направило в адрес Управления заявление о предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, арендуемого ЗАО "Мега-Актив" на основании договора от 17.11.2000. Письмом от 09.06.2007 заявителю было сообщено, что данный земельный участок не подлежит отчуждению, поскольку предусмотрен под транспортную развязку и относится к зоне инженерно-транспортной инфраструктуры. Суд, исходя из смысла ст. 28 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", установил, что спорный участок расположен на землях общего пользования и на территории, предусмотренной для использования в интересах жителей города, зарезервирован для строительства транспортного комплекса, и пришел к выводу об отсутствии оснований для его приватизации. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. В силу ч. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Согласно ч. 8 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат отчуждению земельные участки, предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования. В п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении дел, связанных с выкупом земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежат оценке доводы о невозможности продажи спорного земельного участка по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов соответствующих органов власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Согласно Указу губернатора Омской области от 02.07.2002 N 171 "О транспортном комплексе "Мост тысячелетия" и генеральному плану развития Омской области 1970 года спорный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры. Установив, что в соответствии с генеральным планом на данном участке предусмотрено строительство транспортного комплекса, суд пришел к выводу о правомерных действиях Управления, которое сообщило заявителю о том, что данный земельный участок относится к зоне инженерно-транспортной инфраструктуры и не подлежит отчуждению, в связи с чем не принято решение и не направлен проект договора передачи в собственность. Кроме того, дополнительным основанием для отказа в удовлетворении требования заявителя послужили судебные акты по другому делу, которыми установлен факт резервирования испрашиваемого участка для строительства транспортного комплекса. ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.

5. Право собственности ЖСК не тождественно праву общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим суд отказал ЖСК в оформлении в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации жилых домов, исходя из того, что спорный участок подлежит передаче в собственность именно собственников помещений многоквартирного дома, а не ЖСК (Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2008 N КГ-А40/7808-08-П).

ЖСК "Сокол" обратился с заявлением о признании неправомерным отказа Департамента земельных ресурсов г. Москвы в оформлении в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации двух жилых домов, а также обязании оформить в собственность данный участок. Решением суда, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявления отказано. Постановлением ФАС округа принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Суды исходили из того, что спорный участок подлежит передаче в собственность именно собственников помещений многоквартирного дома в порядке, установленном п. 5 ст. 36 ЗК РФ. Судами установлено, что земельный участок, на котором расположены жилые дома, является сформированным, прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему 31.01.2000 кадастрового номера. В соответствии с п. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом право собственности на земельный участок возникает у собственников помещений в доме с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета. ЖСК "Сокол" считает, что земельный участок, занятый жилыми домами, подлежит передаче в его собственность, равнозначную общей долевой собственности владельцев квартир в этих домах. ЖСК "Сокол" является потребительским кооперативом, деятельность которого помимо Жилищного кодекса РФ регулируется нормами Закона РФ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации". Так, согласно п. п. 1, 2 ст. 21 данного Закона собственником имущества потребительского общества является потребительское общество как юридическое лицо. Имущество потребительского общества не распределяется по долям (вкладам) между пайщиками и работающими по трудовому договору (контракту) в потребительской кооперации гражданами. ЖСК "Сокол" является собственником нежилых помещений общей площадью 695,5 кв. м, расположенных в жилом доме, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Данное имущество не относится к общей собственности владельцев квартир. Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что заявленное требование по сути своей выходит за рамки права ЖСК "Сокол" по представлению интересов своих членов - собственников квартир в многоквартирных домах, поскольку право собственности ЖСК не тождественно праву общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

6. Нормы земельного законодательства устанавливают, что земельный участок как объект земельных отношений должен иметь описание границ, удостоверенное в соответствии с законодательством по ведению государственного кадастра. Установив, что межевание спорных земельных участков не производилось, их границы в установленном порядке не утверждались, кадастровый учет не произведен, суд отказал в признании права собственности на эти участки (Постановление ФАС Московского округа от 14.08.2008 N КГ-А41/7205-08).

ООО "Производственно-коммерческое предприятие "СФС" обратилось с иском к администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области о признании права собственности на земельные участки общей площадью 0,32 га, включая 0,8 га земель общего пользования, расположенных на территории садоводческого некоммерческого товарищества "Анино", а также на земельный участок, расположенный по тому же адресу и переданный истцу в счет возмещения убытков, обозначенных в выписке генплана Наро-Фоминского муниципального района, утвержденного решением от 03.11.1989. В качестве обоснования истец приводит доводы о том, что решением от 04.12.1996 арбитражный суд обязал садоводческое товарищество "Анино" передать ИЧП "ПКП "СФС" спорные земельные участки, однако СНТ "Анино" отказалось передать их ООО "ПКП "СФС", являющегося правопреемником ИЧП "ПКП "СФС". Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд оставил решение без изменения, указав на отсутствие межевания спорных участков и непроведение их кадастрового учета, в связи с чем они не могут являться объектами земельных правоотношений. Кроме того, не произведено разграничение права собственности на спорную землю. По мнению истца, право собственности на спорные земельные участки возникло у него на основании решения арбитражного суда по другому делу, а также акта приема-передачи от 29.01.1997, которым садоводческое товарищество "Анино" передало спорные участки в собственность ПКП "СФМС". Однако ответчик не признает ООО "ПКП "СФС" законным правопреемником ИЧП "ПКП "СФС" и не дает согласие на оформление права собственности. Между тем, по данным УФРС по МО, чьих либо прав на данные участки не зарегистрировано, а поскольку земельные участки по решению суда закреплены за ООО "ПКП "СФС", то они не могут быть предметом разграничения права собственности. Как установлено судом и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, на основании государственного акта на право пользования землей А-I N 222217 от 26.10.1988 земельный участок площадью 5,50 га по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, дер. Анино, ОПХ "Толстопальцево", был предоставлен в бессрочное пользование Всесоюзному НИИ информации и экономики в Наро-Фоминском районе Московской области для организации коллективного садоводства. В дальнейшем данный участок Постановлением главы администрации Наро-Фоминского района от 22.01.1993 N 76 был передан садоводческому товариществу "Анино". Согласно свидетельствам о праве собственности на землю от 26.01.1993 и 26.01.1997, земельные участки предоставлялись садоводческому обществу "Анино" как на праве бессрочного постоянного пользования, так и на праве коллективной совместной собственности. По мнению истца, на основании решения арбитражного суда от 04.12.1996 по другому делу у ООО "ПКП "СФС" возникло право собственности на пять земельных участков, расположенных на территории СНТ "Анино". Между тем межевание спорных земельных участков не производилось, границы участков в установленном порядке не утверждались, кадастровый учет не произведен. Вместе с тем нормы земельного законодательства устанавливают, что земельный участок как объект земельных отношений должен иметь описание границ, удостоверенное в соответствии с законодательством по ведению государственного кадастра. То есть земельный участок как объект земельных правоотношений может быть идентифицирован согласно ст. 6 ЗК РФ посредством установления его границ на местности, их описания и удостоверения в установленном законом порядке. Таким образом, при отсутствии документов, подтверждающих, что спорные земельные участки являются объектами земельных правоотношений, судами сделаны обоснованные выводы об отсутствии оснований для удовлетворения требований. Ссылка истца на наличие акта приема-передачи от 29.01.1997, согласно которому СНТ "Анино" передало ИЧП "ПКП "СФС" земельные участки и 0,8 га земель общего пользования, не может быть принята, поскольку текст данного акта не содержит сведений, позволяющих точно идентифицировать передаваемые земельные участки. Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о нахождении земельных участков в собственности СНТ "Анино" на момент подписания акта приема-передачи. При этом государственная собственность на данное имущество до настоящего времени не разграничена. Кроме того, как усматривается из решения от 04.12.1996, суд обязал садоводческое товарищество "Анино" исполнить условия договора от 10.01.1993 в натуре и передать ПКП "СФС" четыре земельных участка общей площадью 0,32 га, включая 0,8 га земель общего пользования, расположенных на территории СТ "Анино". Также судом было взыскано с СТ "Анино" в пользу ПКП "СФС" 1000000 руб. убытков. Таким образом, между истцом и ответчиком имеют место обязательственные правоотношения, между тем ООО "ПКП "СФС" заявлено о признании за ним права собственности на земельные участки, то есть избранный истцом способ защиты своего права является по своей природе вещно-правовым. Однако поскольку сложившиеся между СНТ "Анино" и ООО "ПКП "СФС" правоотношения вытекают из норм обязательственного права, земельные участки подлежат передаче в порядке исполнения судебного акта, то применение такого вещно-правового способа защиты гражданских прав, как признание права, в данном случае исключается. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

7. Суд обязал Департамент земельных ресурсов заключить договор купли-продажи земельного участка, поскольку оборот данного участка не запрещен, не ограничен и он не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд (Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2008 N КГ-А40/5842-08).

ООО обратилось с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях проекта договора купли-продажи. Иск заявлен со ссылкой на ст. 445 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 и мотивирован тем, что ответчик в установленный законом срок не дал ответ на заявление истца о заключении договора купли-продажи земельного участка, не направил проект договора и не принял решение о предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, чем нарушил права истца. Решением суда, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен. Суд исходил из того, что истец, являясь собственником здания, имеет исключительное право на приватизацию земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ. Сославшись на п. 4 ст. 28 ЗК РФ и Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, суд пришел к выводу, что испрашиваемый участок не зарезервирован для государственных и муниципальных нужд, поэтому может быть предметом договора купли-продажи. Суд также отклонил довод ответчика о том, что спорный участок находится на территории природного комплекса с режимом регулирования 2, 4, 5 в границах охраняемого природного ландшафта, в связи с чем оформление права собственности на него возможно только в соответствии с Постановлением Правительства Москвы. Суд отклонил довод ответчика о том, что договор купли-продажи должен быть подготовлен Департаментом и содержать особые условия по использованию спорного земельного участка. Суд на основании ст. 445 ГК РФ пришел к выводу о том, что Департамент не направил протокол разногласий по договору, представленному истцом, и не подтвердил, что спорный участок изъят из обращения или ограничен в обороте. Проект договора, по мнению суда, содержит существенные условия для данного вида договора, в том числе и порядок использования спорного земельного участка. Правительство Москвы, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, считает, что суды не приняли во внимание п. 3 ст. 87 ЗК РФ, устанавливающий особый режим использования земельных участков, находящихся в охранных зонах радиосвязи и радиофикации. Кроме того, спорный участок в силу своего расположения подпадает и под особый режим градостроительной деятельности на территории зон охраны объектов культурного наследия. Поэтому в договоре купли-продажи должны быть определены особые условия его использования. Правительство Москвы также полагает, что в договоре неправильно определена цена участка, которая согласно изменениям, внесенным ФЗ от 24.07.2007 N 212-ФЗ в Земельный кодекс РФ и ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", должна устанавливаться в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка, а не в размере 30-кратной ставки земельного налога, как это определено в проекте договора купли-продажи, направленном истцом. Правительство Москвы также считает, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку решение о предоставлении земельного участка в собственность гражданам и юридическим лицам в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 27.06.2006 N 431-ПП "О передаче земельных участков на территории г. Москвы в частную собственность" принимается Правительством Москвы, а не Департаментом земельных ресурсов г. Москвы. Суд, применяя ст. 36 ЗК РФ и ст. 445 ГК РФ, не учел ст. ст. 27, 28 ЗК РФ, устанавливающие случаи запрета передачи земельных участков в частную собственность. Судом установлено, что ООО является собственником нежилого здания, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности, и имеет право на использование земельного участка, на котором расположено это здание, на условиях договора аренды от 21.07.99. Истец на основании ст. 36 ЗК РФ обратился в Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Правительство Москвы с просьбой заключить договор купли-продажи земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, по цене 2248513 руб. на условиях проекта договора истца (письма от 02.08.2007 и 13.08.2007). Проект договора содержал все существенные условия для заключения договора купли-продажи и кадастровый план участка. Департамент в ответах от 05.09.2007 и от 07.09.2007, основываясь на Постановлении Правительства г. Москвы от 27.06.2006 N 431-ПП, не рассматривая вопрос по существу, указал на представление неполного пакета документов, при этом не разъяснил, какие именно документы нужно представить. Департамент не принял решения о предоставлении ООО в собственность спорного земельного участка и не направил в течение двухнедельного срока проект договора купли-продажи земельного участка. Суд исследовал вопрос принадлежности спорного участка к особо охраняемым территориям и ограничения либо запрета его в обороте и пришел к выводу, что участок расположен в окрестностях природного комплекса, который определен Постановлением Правительства г. Москвы после возведения объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности. Основываясь на п. 4 ст. 28 ЗК РФ и Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, суд посчитал, что участок может являться предметом договора купли-продажи, поскольку его оборот не запрещен, не ограничен и он не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, а порядок его использования указан в проекте договора купли-продажи, направленном истцом Департаменту. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом и федеральными законами. Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, указанные в ст. 29 данного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании п. 6 ст. 36 ЗК РФ обязан в двухнедельный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28, а в случаях, указанных в п. 1 ст. 20, на праве постоянного бессрочного пользования, либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Суд установил, что ООО является собственником недвижимого имущества и то, что истцом при обращении к Департаменту и Правительству были представлены все документы, необходимые для принятия решения о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, и направления проекта договора купли-продажи. Довод о том, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, не соответствует Постановлению Правительства г. Москвы N 413-ПП, в силу которого Департамент земельных ресурсов г. Москвы является полномочным органом заключать от имени Правительства г. Москвы договоры купли-продажи земельных участков. Довод о том, что спорный участок находится в охранных зонах сооружений связи и радиофикации и в то же время в границах охранной зоны регулирования застройки и охраняемого природного ландшафта объекта природного наследия, признан необоснованным. В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений является частью поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Ст. 7 ЗК РФ подразделяет земли по целевому назначению на несколько категорий, исходя из которых эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Согласно п. 2 ст. 8 ЗК РФ категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; государственном кадастре недвижимости; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Из этих норм следует, что особый режим использования земельного участка зависит от его категории и подтверждается определенными документами. Ограничение по использованию земельного участка либо его обременение (резервация для государственных нужд) указывается в кадастровом плане, где отражены его характеристики. В данном случае Департамент не представил доказательств того, что испрашиваемый участок ограничен в обороте либо находится в зонах охраняемого природного ландшафта. Нельзя признать обоснованным и довод о неправильном определении цены, поскольку на момент обращения истца за выкупом участка его цена определялась в соответствии с ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до принятия соответствующих изменений, на которые ссылается Правительство г. Москвы. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

8. Предоставление земельных участков с целевым назначением "для размещения дачного некоммерческого объединения граждан" осуществляется после государственной регистрации некоммерческого объединения, созданного в результате учреждения либо реорганизации другого садоводческого, огороднического или дачного объединения. Установив, что такая организация не создана, суд признал правомерным отказ в изменении вида разрешенного использования участка (Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2008 N КА-А41/6086-08).

ООО "Антипино" обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Управления Роснедвижимости по внесению изменений в документы государственного земельного кадастра в связи с принятием решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а также об обязании Управления внести изменения в записи Единого государственного земельного кадастра земель об изменении вида разрешенного использования принадлежащего на праве собственности ООО "Антипино" земельного участка сельскохозяйственного назначения с "для сельскохозяйственного производства" на "для дачного строительства с правом возведения жилых домов и регистрации проживания в них и хозяйственных строений и сооружений". Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении требований отказано. ООО считает, что представило в уполномоченный орган все необходимые для внесения изменения в кадастр документы, в том числе предусмотренные ст. 19 ФЗ "О государственном земельном кадастре" Постановление главы администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка и заключение по результатам публичных слушаний. Эти документы, по его мнению, являются основанием для внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра, поскольку в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" решение об изменении одного вида разрешенного использования на другой принимается главой местной администрации. ООО также полагает, что в компетенцию Управления не входит проверка юридической силы правоустанавливающих документов, представленных для внесения изменений в государственный земельный кадастр. Кроме этого, ООО указало, что суд необоснованно применил нормы ФЗ "О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан", поскольку данный Закон определяет порядок первичного предоставления земельных участков для дачного строительства из фонда перераспределения земель, тогда как спорный участок находится в собственности у ООО. Суд установил, что ООО "Антипино" на основании акта приема-передачи имущества в собственность в счет увеличения уставного капитала от 03.02.2005 и решения учредителей ООО принадлежит на праве собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения. Это подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 05.05.2005. На основании обращения ООО "Антипино" и протокола публичных слушаний от 23.03.2007 главой Клинского муниципального района вынесено Постановление от 02.08.2007 N 1650 "Об утверждении акта выбора земельного участка, о предварительном согласовании места размещения дачного строительства, изменении вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО "Антипино", в соответствии с которым изменен вид разрешенного использования принадлежащего ООО на праве собственности земельного участка с "для сельскохозяйственного производства" на "для дачного строительства с правом возведения жилых домов и регистрации проживания в них и хозяйственных строений и сооружений" без изменения категории земельного участка. Данным Постановлением ООО "Антипино" предписано создать дачное некоммерческое объединение. 15.08.2007 ООО "Антипино" обратилось в Управление Роснедвижимости по Московской области с заявлением о внесении изменений в документы государственного земельного кадастра в связи с принятием муниципальной администрацией решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка. 14.03.2008 Управление письмом отказало ООО в удовлетворении заявления, при этом указав, что представленные им документы не могут являться основанием для изменения записи государственного земельного кадастра о разрешенном использовании земельного участка, поскольку ООО является коммерческой организацией, в отношении которой не предусмотрено установление вида разрешенного использования земли "для дачного строительства". Кроме этого, в нарушение требований действующего законодательства копии документов - оснований внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра о разрешенном использовании земельного участка - свидетельства о государственной регистрации права от 05.05.2005, а также доверенности не удостоверены в установленном порядке. Суд пришел к выводу, что установление вида разрешенного использования земельных участков "для дачного строительства" в отношении землепользователей - коммерческих юридических лиц, которым является и ООО "Антипино", земельным законодательствам не предусмотрено. Суд правильно установил, что ООО принадлежит на праве собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения. В материалах дела имеется кадастровый план этого участка, в котором указано его предназначение - "для сельскохозяйственного производства". Поскольку объектом земельных отношений согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ является земельный участок, индивидуализированный в установленном порядке, допустимые виды разрешенного использования определяются применительно к конкретному земельному участку из категории земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения, как и другие категории земель, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Ч. 3 ст. 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" обязывает органы местного самоуправления разработать правила землепользования и застройки. Ст. 30 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что данные правила должны включать в себя порядок применения этих правил и внесения в них изменений, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты, а также положение об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Суд правильно указал, что доказательств проведения зонирования территории, в границах которой расположен земельный участок, принадлежащий ООО "Антипино", с установленным разрешенным использованием земельных участков, в материалы дела не представлено. Довод ООО о том, что право выбора вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований принадлежит собственнику земельного участка, при этом изменения категории земель не требуется, несостоятелен. ООО обратилось в Управление с требованием о внесении изменения в государственный земельный кадастр в отношении целевого использования земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, на использование под дачное строительство. В абз. 2 п. 2 ст. 7 ЗК РФ действительно указано, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, однако нормы данной статьи свидетельствуют о том, что возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Виды разрешенного использования категории земель сельскохозяйственного назначения конкретизированы в ст. 78 ЗК РФ и, кроме проведенного компетентным органом зонирования территорий, определяются также в зависимости от правового положения собственников, владельцев участков земель сельскохозяйственного назначения. П. 1 ст. 78 ЗК РФ установлено, что хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. В отличие от прав этих субъектов, земли сельскохозяйственного назначения могут использовать граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество. Использование гражданами земель сельскохозяйственного назначения допускается также в порядке, предусмотренном ст. 81 ЗК РФ, путем предоставления земель этой категории гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям - для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства. Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельным кодексом, ФЗ о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан (п. 2 ст. 81). Ст. 2 ФЗ "О садоводческих, огороднических, и дачных объединениях граждан" регулирует отношения, возникающие в связи с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства гражданами, и устанавливает правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности их членов. Данный Закон предусматривает предварительное проведение зонирования территорий для определения мест размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, создание соответствующих некоммерческих объединений граждан. Следующим этапом в силу ст. ст. 12, 14 данного Закона является предоставление органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения земельных участков в собственность или на ином вещном праве. Таким образом, законодательство допускает использование для дачного строительства тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан. По смыслу п. 1 ст. 16 во взаимосвязи с п. 4 ст. 14 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предоставление земельных участков "для размещения дачного некоммерческого объединения граждан" осуществляется после государственной регистрации некоммерческого объединения, созданного в результате учреждения либо реорганизации другого садоводческого, огороднического или дачного объединения. При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что законом не предусмотрен упомянутый вид использования в отношении земельных участков, ранее предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства и находящихся в собственности, законном владении хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий, иных коммерческих организаций. Суд правильно посчитал, что при обращении за внесением изменений в сведения о разрешенном использовании земельного участка у ООО "Антипино" отсутствовали документы, подтверждающие создание соответствующего юридического лица. Таким образом, учитывая вышеизложенное, а также то обстоятельство, что доказательств проведения зонирования территории, в границах которой расположен спорный участок, с установленным разрешенным использованием земельных участков, в материалы дела не представлено, суд обоснованно пришел к выводу, что Управление правомерно отказало во внесении изменений в государственный земельный кадастр. Согласно п. 6.2.17 Порядка ведения государственного реестра земель (раздел "Земельные участки"), утвержденного Приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 15.06.2001 N П/119, сведения о разрешенном использовании (назначении) вносятся в соответствии с имеющим юридическую силу документом, которым устанавливается данное разрешенное использование. В соответствии с п. 2.2.2 Порядка учетные записи об изменении отдельных характеристик существующего земельного участка осуществляются на основании документов, представленных заявителем, и вносятся в кадастр согласно п. 5.2 на основании резолюции должностного лица в случае предоставления документов, имеющих юридическую силу. В связи с этим утверждение о том, что в компетенцию Управления не входит проверка юридической силы правоустанавливающих документов, представленных для внесения изменений в государственный земельный кадастр, неправомерно. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

9. Установив, что лицо, которому был предоставлен в аренду земельный участок под строительство жилого дома, не получило в течение шести месяцев разрешение на строительство, суд признал правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды (Постановление ФАС Поволжского округа от 12.08.2008 по делу N А72-47/08-25/14).

Предприниматель обратился с иском к Министерству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка. Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, иск оставлен без удовлетворения. 31.01.2007 между Министерством, предпринимателем и ООО был заключен договор аренды земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.02.2007. 26.02.2007 между предпринимателем и ООО заключен договор о передаче прав и обязанностей по данному договору, который зарегистрирован 19.03.2007. 14.12.2007 ответчиком в адрес предпринимателя было направлено уведомление о том, что договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, прекращается, со ссылкой на неполучение истцом по истечении 6 месяцев в установленном порядке разрешения на строительство. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством возможно в связи с истечением срока, на который был заключен договор, и в случае досрочного расторжения договора. Общие основания прекращения обязательств установлены в ст. ст. 407 - 419 ГК РФ. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Помимо указанных оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в п. 2 ст. 46 ЗК РФ случаях. Перечень дополнительных оснований для расторжения договора аренды земельного участка не является исчерпывающим. В соответствии с п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Кроме того, согласно п. 5 ст. 3.2 данного Закона, органы государственной власти субъекта РФ временно наделены правом прекратить аренду земельных участков, полномочия по управлению и распоряжению которыми переданы в соответствии с указанной статьей, в предусмотренном Кодексом порядке. Учитывая, что доказательств, подтверждающих получение разрешения на строительство жилого дома в установленных законом срок и порядке, истцом не представлено, суд правомерно признал односторонний отказ от договора аренды земельного участка соответствующим закону. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

10. Учитывая, что в качестве правоустанавливающего документа для регистрации права собственности на объекты недвижимости было представлено Постановление ФАС округа, отмененное Президиумом ВАС РФ в порядке надзора, суд признал правомерным непринятие Министерством имущественных отношений решения о заключении договора аренды земельного участка под этими объектами (Постановление ФАС Поволжского округа от 11.08.2008 по делу N А55-14414/07).

ООО "Паруса-С" обратилось с заявлением о признании незаконным бездействия Министерства имущественных отношений Самарской области, не принявшего решения о заключении договора аренды земельного участка и обязании в 30-дневный срок направить проект договора. Решением суда требования удовлетворены. Апелляционный суд решение отменил в связи с принятием решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, привлек к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Наири-Волга", рассмотрел дело по правилам рассмотрения в суде первой инстанции и в удовлетворении требований отказал. Заявитель указывает, что суд необоснованно исходил из того, что ООО "Наири-Волга" является арендатором земельного участка, продление договора аренды ООО "Наири-Волга", прекратившего своей действие, является незаконным. Кроме того, судом не дана оценка тому факту, что деятельность ООО "Наири-Волга" наносит ущерб окружающей среде. Требования заявителя основаны на том, что он как собственник объектов недвижимости: нежилых зданий площадью 13,20 кв. м; 7,30 кв. м; 7,90 кв. м, сооружений - подпорных стен (регистрация подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права), имеет в соответствии со ст. 36 ЗК РФ право на аренду земельного участка, на котором эти объекты расположены. Суд первой инстанции исходил из того, что бездействие Министерства нарушает права ООО "Паруса-С", закрепленные в ст. 36 ЗК РФ, и создает препятствия в осуществлении им экономической деятельности. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что испрашиваемый земельный участок расположен в пределах береговой полосы и для его предоставления требуется специальное согласование бассейнового органа государственного управления на внутреннем водном транспорте, Министерством суду не представлено; факт нахождения на этом участке иных временных сооружений и строений не может служить препятствием для реализации прав на предоставление земельного участка в соответствии с нормами земельного законодательства и основанием для отказа в предоставлении его в аренду. Апелляционный суд исходил из следующего. ООО "Наири-Волга" является арендатором земельного участка, входящего в границы участка, испрашиваемого ООО "Паруса-С". Это подтверждается договором аренды земельного участка от 01.09.2005, который в силу ст. 621 ГК РФ является продленным на неопределенный срок (уведомления Министерства от 30.10.2006 и от 05.06.2007), в связи с чем принятие судом решения, обязывающего Министерство направить заявителю проект договора аренды, затрагивает права и обязанности ООО "Наири-Волга". Суд апелляционной инстанции установил, что в качестве основания регистрации права собственности ООО "Паруса-С" на указанные объекты недвижимости в свидетельствах о праве собственности указан только один правоустанавливающий документ - Постановление ФАС Поволжского округа от 25.09.2006 по делу N А55-221/2006, обязывающий Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области зарегистрировать право собственности ООО "Паруса-С" на объекты недвижимости. Данный судебный акт отменен Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2007, оставившим в силе решение Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2006, в соответствии с которым ООО "Паруса-С" было отказано в удовлетворении требований о признании незаконными отказов регистрационной службы в государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Других документов, подтверждающих наличие права собственности на указанные объекты недвижимости, ООО "Паруса-С" в суд не представлено. ФАС округа оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения.

11. Суд отказал в признании права муниципального образования на распоряжение земельным участком, поскольку право собственности на него уже зарегистрировано за Российской Федерацией и не было оспорено в судебном порядке. Норма о разграничении государственной собственности на землю, на которую сослался заявитель, вступила в силу после государственной регистрации права собственности Российской Федерации на спорный участок (Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 по делу N А55-17148/07).

Комитет по управлению имуществом администрации Кинель-Черкасского района обратился к территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом с заявлением о признании права распоряжения земельным участком, отнесенным к землям промышленности. Решением суда в удовлетворении заявления отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Как следует из материалов дела, Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1412 кв. м, отнесенный к землям промышленности, предназначенный для размещения 66 опор ЛЭП 110 кв. - "Подгорная". Этот факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.05.2002. Истец просит признать за ним право распоряжаться данным участком, ссылаясь на то, что он не входит в перечень земельных участков, отнесенных к федеральной собственности в силу п. 1 ст. 17 ЗК РФ и ст. 3.1 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Истец считает, что в соответствии с п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ распоряжение спорным земельным участком должно осуществляться органами местного самоуправления Кинель-Черкасского района. В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Согласно п. 1 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ). В соответствии со ст. 2 ФЗ от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством РФ. Поскольку право собственности на спорный земельный участок уже прошло государственную регистрацию, впоследствии возможно лишь изменение федеральной собственности на иную форму, но не разграничение и повторная регистрация права собственности на участок за тем же собственником. На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Зарегистрированное право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок оспорено в судебном порядке не было. Согласно п. 2 ст. 9 ЗК РФ Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в ее собственности. Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Согласно п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 N 691, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Согласно п. 4 Положения Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и через свои территориальные органы. Таким образом, единственным органом, уполномоченным распоряжаться земельными участками, расположенными на территории Самарской области, на которые зарегистрировано право собственности Российской Федерации, является территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области. Суд обоснованно отклонил довод истца о применении положений ст. 3.1 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку данная норма вступила в силу 01.07.2006, после государственной регистрации права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок и не применима к рассматриваемым правоотношениям. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

12. Сделав вывод о том, что крайняя опора мостового крана не является неотъемлемой частью объекта недвижимости, необходимой для его эксплуатации, суд признал, что у истца нет недвижимости на спорном земельном участке, и отказал в признании недействительным договора аренды этого участка (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2008 по делу N А56-20725/2006).

ООО "Аксис" обратилось с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО "Агат" (после реорганизации - ЗАО "Агат") о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного КУГИ и ООО "Агат" по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка. Решением суда, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен. ФАС округа судебные акты отменил, дело передал на новое рассмотрение. При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". Решением суда, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. ООО "Аксис" просит удовлетворить иск о признании недействительным договора аренды земельного участка в части, занятой выступающей опорой здания промсклада чугуна, склада труб площадью 3758,2 кв. м и необходимой для его использования. Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 16.12.2005 N 4205-рк утверждены границы земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка. В отношении одного участка проведен аукцион от 12.04.2006 на право заключения договора аренды. Победителем аукциона признано ООО "Агат", и 17.04.2006 КУГИ заключил с ним договор аренды на 6 лет. ООО "Аксис" ссылается на то, что на данном участке находится часть принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - промсклада чугуна и склада труб, в связи с чем оно имеет исключительное право на аренду данного участка. ООО "Аксис" принадлежит право собственности на объект недвижимости - промсклад чугуна, склад труб, зарегистрированное 27.02.2003. Объект расположен на спорном земельном участке. Суд признал, что крайняя опора мостового крана, которая по утверждению ООО "Аксис" является частью объекта недвижимости, с технической точки зрения не является необходимым элементом для функционирования данного объекта. Апелляционный суд отметил, что Управлением Федеральной регистрационной службы 21.12.2007 внесены изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в результате которых площадь промсклада чугуна, склада труб составила 3758,2 кв. м, изменилась литера объекта. По мнению судов, из представленных в материалы дела доказательств не следует, что промсклад чугуна и склад труб расположены на двух земельных участках. Письмом ГУИОН от 18.03.2008 подтверждается, что площадь промсклада чугуна, склада труб изменилась в результате технической ошибки, при этом изменение площади не привело к изменению наружных границ данного сооружения. Суд признал, что, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации перехода к истцу права собственности на газопровод, в соответствии со ст. ст. 131, 223 ГК РФ он не может ссылаться на нарушение его прав как собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Суд обоснованно признал, что отсутствие государственной регистрации прав истца на газопровод как на объект недвижимости, при условии, что сделка по его приобретению совершена в период действия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельствует об отсутствии у ООО "Аксис" прав на земельный участок, предусмотренных ст. 36 ЗК РФ. Обоснованным является вывод суда о том, что крайняя опора мостового крана не является неотъемлемой частью объекта недвижимости (промсклад чугуна, склад труб), которая необходима для эксплуатации данного объекта. В техническом паспорте и плане данного первичного объекта недвижимости, составленных в 2002 году, указанная крайняя опора мостового крана не входит в границы объекта недвижимости. В обоснование своих доводов ООО "Аксис" сослалось на то, что согласно плану первичного объекта недвижимости от 28.03.2006 площадь склада составляет 3758,2 кв. м, включая указанную опору. Между тем ГУИОН в письме от 18.03.2008 подтвердило, что площадь промсклада чугуна и склада труб изменилась в результате исправления технической ошибки, допущенной при подсчете площади в 2002 году. Наружные границы данного объекта недвижимости по отношению к наружным границам склада по состоянию на 2002 год не изменились. В техническом паспорте и на плане первичного объекта недвижимости, изготовленных в 2006 году, границы объекта указаны неправильно. Таким образом, согласно сведениям технического учета указанная крайняя опора мостового крана не входит в состав объекта недвижимости. При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о том, что истец не подтвердил наличие на спорном участке принадлежащей ему недвижимости. Соответственно, он не доказал наличие у него исключительных прав в отношении земельного участка, переданного в аренду по спорному договору. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

13. Министерство земельных и имущественных отношений как уполномоченный представитель собственника спорного земельного участка должно было быть извещено о проведении землеустроительных работ в отношении земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности республике в составе РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 21.08.2008 N Ф09-5936/08-С6).

Министерство земельных и имущественных отношений обратилось с заявлением к администрации городского округа "Город Уфа" Республики Башкортостан о признании недействительным Постановления от 27.03.2006 об утверждении границ разделения земельного участка. Решением суда требования удовлетворены. Апелляционный суд оставил решение без изменения. ЗАО "Западно-Уральский трест инженерно-строительных изысканий", привлеченное в качестве третьего лица, ссылается на то, что Министерство не является землепользователем как спорного, так и смежных земельных участков; право собственности на спорный участок до настоящего времени не разграничено, в связи с чем уполномоченным органом по распоряжению данным земельным участком является администрация г. Уфы в лице муниципального учреждения "Земельное агентство г. Уфы". Кроме того, ЗАО полагает, что в результате принятия оспариваемого постановления фактически изменения границ земельного участка на местности не произошло, поскольку было произведено разделение одного земельного участка на три самостоятельных земельных участка в пределах внешних границ. На основании письма ЗАО "Западно-Уральский трест инженерно-строительных изысканий" и положений ст. 22, п. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ главой администрации 27.03.2006 принято Постановление, которым утверждены проекты границ разделения земельного участка, находящегося в государственной собственности, на три земельных участка. Суд пришел к выводу, что данное Постановление принято с нарушением п. 4 ст. 69 ЗК РФ, п. 10 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 N 396, так как заявитель, являясь собственником расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, а также земельного участка, на котором данные объекты расположены, не был извещен о проведении землеустроительных работ, связанных с формированием новых земельных участков. На основании п. 3 Постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, не указанные в приложении 1 - 3 к данному Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, передаются в государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга на основании предложений Верховных Советов, Советов народных депутатов. Во исполнение данного Постановления между Правительством РФ и Правительством Республики Башкортостан 25.05.1994 подписано Соглашение по разграничению полномочий по государственной собственности (вместе с Перечнем объектов федеральной собственности на территории Республики Башкортостан, Перечнем объектов совместного ведения, Перечнем объектов государственной собственности Республики Башкортостан). В п. 3 Соглашения указано, что объекты государственной собственности, расположенные на территории Республики Башкортостан, не указанные в ст. ст. 3, 4 Соглашения, а также не перечисленные в приложениях 1 - 2 к нему, относятся к государственной собственности Республики Башкортостан. Как следует из материалов дела, по спорному адресу расположены главный корпус производственного здания общей площадью 3104,1 кв. м, здание ремонтно-механической базы общей площадью 1513,3 кв. м, а также внешняя водопроводная сеть. Эти объекты располагаются на земельном участке, проект разделения границ которого утвержден оспариваемым Постановлением, и согласно выпискам из реестра государственного имущества Республики Башкортостан от 11.07.2007, 12.11.2007 принадлежат на праве собственности Республике Башкортостан. Судом установлено, что эти объекты к объектам, указанным в приложениях 1 - 3 к Постановлению "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации", не относятся. Данное имущество также не указано и в приложениях к Соглашению по разграничению полномочий по государственной собственности от 25.05.1994. При таких обстоятельствах сделан правильный вывод о том, что эти объекты находятся в государственной собственности Республики Башкортостан, от лица которой в силу п. 1.1 Указа Президента Республики Башкортостан от 12.07.2007 N УР-335 "Об утверждении Положения о Министерстве земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан" выступает Министерство, являющееся заявителем по данному делу. В силу ст. 3 ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" при изменении и определении границ объектов землеустройства обязательно проведение землеустройства. Согласно п. 4 ст. 69 ЗК РФ при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за 7 календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства. Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке. Требование к учету законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании, также установлены п. 10 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 N 396. Как следует из положений ст. 3.1 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", к собственности Республики Башкортостан относятся земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества Республики Башкортостан. Таким образом, суд правомерно указал на то, что Министерство как уполномоченный представитель собственника спорного земельного участка должно быть извещено о проведении землеустроительных работ в отношении земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Республике Башкортостан. С учетом того, что в материалах дела не имеется доказательств извещения заявителя о проведении межевания земельного участка, а также того, что при установлении границ земельных участков, образованных при разделении земельного участка, было получено согласование Министерства, суд сделал правильный вывод о том, что при вынесении оспариваемого Постановления был нарушен предусмотренный п. 4 ст. 69 ЗК РФ порядок межевания земельного участка. Неуведомление заявителя о проводимом межевании лишило его возможности представить свои возражения, что очевидно свидетельствует о нарушении его прав и законных интересов. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

14. Суд сделал вывод о том, что истцы не доказали отсутствие у них возможности доступа к принадлежащему им земельному участку без использования части другого участка (подъездной дороги), а также не представили доказательств, свидетельствующих об определении объекта сервитута, необходимого им для обеспечения прохода и проезда к принадлежащим им объектам недвижимости, и доказательства того, что установление сервитута является наименьшим обременением для земельного участка (Постановление ФАС Уральского округа от 30.07.2008 N Ф09-5424/08-С6).

ООО "ЧелТЭК" и ООО "ВПК ЧелПром" обратились с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области об установлении частного постоянного сервитута на часть земельного участка для обеспечения прохода и проезда к другому земельному участку, расположенному по тому же адресу, принадлежащего истцам на праве общей долевой собственности, а также к нежилому помещению, принадлежащему на праве собственности ООО "ЧелТЭК", и к нежилому помещению, принадлежащему на праве собственности ООО "ВПК ЧелПром". Решением суда в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. Как установлено судом, ООО "ЧелТЭК" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2005 является собственником нежилого помещения (цех) общей площадью 2691,4 кв. м, а ООО "ВПК ЧелПром" на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение (цех) общей площадью 3625,9 кв. м, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы выданы свидетельства о государственной регистрации права. Земельный участок общей площадью 16914 кв. м принадлежит на праве общей долевой собственности ООО "ЧэлТЭК", ООО "ВПК ЧелПром" и трем физическим лицам, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Земельный участок истцов граничит с земельным участком, который используется ООО "Инвестиционные технологии" для эксплуатации нежилых зданий и сооружений, принадлежащих ему на праве собственности. Истцы 09.07.2007 обратились в территориальное управление с просьбой заключить соглашение об установлении постоянного частного сервитута для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, который находится в федеральной собственности. Управление сообщило, что право собственности Российской Федерации на данный участок не зарегистрировано. Истцы ссылаются на то, что единственным возможным путем для прохода и проезда к принадлежащему им земельному участку является подъездная дорога площадью 489 кв. м, расположенная на земельном участке, находящимся в федеральной собственности. Суд исходил из того, что истцы не доказали факт принадлежности спорного земельного участка на праве собственности ответчику, а также не представили доказательств невозможности использования принадлежащего им земельного участка без установления сервитута. Кроме того, суд указал, что заявленные требования, по сути, представляют собой требование о предоставлении в аренду части земельного участка. В соответствии с п. 1 ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), в том числе для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок. В случае недостижения лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка соглашения об установлении сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Из этих норм следует, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. Суд сделал правильный вывод о том, что истцами не доказано отсутствие у них возможности доступа к принадлежащему им земельному участку без использования части земельного участка площадью 489 кв. м (подъездной дороги). Суд также указал, что истцами не представлены доказательства, свидетельствующие об определении объекта права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитута), необходимого им для обеспечения прохода и проезда к принадлежащим им объектам недвижимого имущества, а также не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что установление сервитута является наименьшим обременением для земельного участка. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

Название документа