Проблема приведения аренды земельных долей в соответствие с законом при отсутствии согласия одной из сторон

(Ковалев А. М.)

("Юрист", 2008, N 11)

Текст документа

ПРОБЛЕМА ПРИВЕДЕНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ В СООТВЕТСТВИЕ

С ЗАКОНОМ ПРИ ОТСУТСТВИИ СОГЛАСИЯ ОДНОЙ ИЗ СТОРОН

А. М. КОВАЛЕВ

Ковалев А. М., судья Ростовского областного суда.

Приближается окончание срока действия договоров аренды земельных долей, установленного Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. Федеральных законов от 07.03.2005 N 10-ФЗ, от 05.02.2007 N 11-ФЗ).

В п. 1 ст. 16 действующей редакции названного Федерального закона (далее - Федеральный закон) закреплено, что договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 9 Федерального закона в течение шести лет со дня его вступления в силу. Замечу, что на основании ст. 19 Федеральный закон вступил в силу 27 января 2003 г. исходя из того, что был официально опубликован 27 июля 2002 г. (Российская газета. N 137. 27.07.2002). При этом в первоначальной редакции (от 24.07.2002 N 101-ФЗ) в п. 1 ст. 16 Федерального закона был установлен двухгодичный срок для приведения договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации.

Приведенные в п. 1 ст. 16 Федерального закона требования ясны и понятны, так как со всей очевидностью отражают необходимость перехода от аренды земельных долей к аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в срок до 27 января 2009 г.

Подтверждением того, что приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации указывает на необходимость перехода от аренды земельных долей к аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, является следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом аренды могут быть земельные участки, а не земельные доли, поскольку последние применительно к ст. 15 Федерального закона относятся к имущественным правам, а не к непотребляемым вещам.

Статья 9 Федерального закона, регулирующая арендные отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, в качестве объекта аренды тоже предусматривает земельные участки, а не земельные доли. Более того, в п. 1 ст. 9 Федерального закона установлена особенность сдачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, заключающаяся в том, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Так же четко Федеральный закон регулирует последствия, которые наступят в случае, если договоры аренды земельных долей в отведенный срок не будут приведены в соответствие с законодательством Российской Федерации, поскольку предусматривается, что к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом.

Вместе с тем в Федеральном законе не прописан порядок приведения договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации, что усложняет сохранение арендных правоотношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения по ранее заключенным таким договорам.

Представляется, что приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации должно быть осуществлено в порядке изменения предмета таких договоров с земельных долей на земельный участок (земельные участки).

По общему правилу, закрепленному в ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

При наличии между сторонами согласованной воли об изменении договоров аренды земельных долей на аренду земельного участка (земельных участков) не возникает проблем применения Федерального закона. Трудности появляются, когда стороны не пришли к соглашению о приведении договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации.

Во многом трудности обусловлены тем, что с приведением договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации возникает необходимость формирования земельного участка (земельных участков).

По смыслу Федерального закона сформировать земельный участок (земельные участки) за счет сданных в аренду земельных долей, т. е. определить границы участка (участков) на местности и удостоверить их в установленном порядке, могут собственники земельных долей, т. е. арендодатели, а не арендатор.

Между тем у арендодателей в большинстве случаев отсутствуют инициатива и средства для формирования земельного участка (земельных участков).

В свою очередь, арендатор не только не уполномочен Федеральным законом формировать земельный участок из арендуемых земельных долей, он также не вправе требовать от собственников находящихся в аренде земельных долей сформировать земельный участок (земельные участки) с целью приведения договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации, хотя раньше, считаю, у арендатора такая возможность была. Так, ранее действовавшей ст. 17 Федерального закона предусматривалось, что участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. Но с введением Федеральным законом от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ изменений, согласно которым ст. 17 Федерального закона утратила силу, полагаю, арендаторы не имеют возможности обязать собственников находящихся в аренде земельных долей к формированию земельного участка (земельных участков).

При существующем положении, когда арендодатели не желают, а арендатор не может их понудить сформировать земельный участок (земельные участки), приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации становится проблематичным.

Видимо, законодатель не рассчитывал на то, что арендодатели будут уклоняться от формирования земельного участка (земельных участков) с целью приведения договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации, указав в качестве последствий на применение к таким договорам правил договоров доверительного управления имуществом.

Данное указание в Федеральном законе является оправданным, так как само по себе должно было побудить собственников земельных долей привести договоры аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации в отведенный Федеральным законом срок. Поскольку доверительное управление явно невыгодно собственникам земельных долей, так как, в частности, они лишаются получения арендной платы, рискуют утратить право собственности на земельные доли по долговым обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, доверительный управляющий может потребовать от них выплаты вознаграждения. В результате гарантии владения земельными долями на праве собственности и эффективность их использования собственниками по истечении отведенного Федеральным законом срока будут снижены.

В этой связи, казалось бы, собственники земельных долей должны стремиться к приведению договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации в отведенный Федеральным законом срок, но этого не происходит.

На практике собственники земельных долей на земли сельскохозяйственного назначения не стремятся к приведению договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации и надеются по истечении отведенного Федеральным законом срока извлечь выгоду путем заключения новых сделок.

Полагаю, собственники земельных долей заблуждаются, что в случае неприведения договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации по истечении отведенного в Федеральном законе срока у них будет право заключить новые договоры, в их числе - аренды земельных участков на более выгодных для себя условиях.

Федеральный закон предусматривает не прекращение договоров аренды земельных долей, а изменение возникших на их основе арендных правоотношений, не соответствующих действующему законодательству, на правила договора доверительного управления земельными долями, что отвечает требованиям законодательства Российской Федерации.

По моему мнению, заблуждаются собственники находящихся в аренде земельных долей и относительно того, что по истечении 27 января 2009 г. они, определив местоположение земельного участка (земельных участков) в счет земельных долей, смогут распорядиться ими по своему усмотрению.

Выбранная собственниками находящихся в аренде земельных долей тактика ошибочна, так как сделана без учета того, что договоры аренды земельных долей по истечении отведенного в Федеральном законе срока для приведения таких договоров в соответствие с законодательством Российской Федерации будут не прекращены, а к ним будут применены правила договора доверительного управления земельными долями.

Не лучшим образом обстоит дело и в случае, когда на приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации не согласны арендаторы, в связи с чем на практике многие арендаторы земельных долей заняли выжидательную позицию и, так же как арендодатели, считают возможным извлечь для себя большую выгоду от договоров доверительного управления земельными долями, чем от арендных отношений.

Такое поведение арендаторов в большей степени обусловлено тем, что при доверительном управлении прав на земельные доли они будут наделены правомочиями собственников земельных долей и освобождены от несения расходов по арендной плате. Кроме того, они вправе будут потребовать от собственников находящихся в доверительном управлении земельных долей выплаты вознаграждения, а при возникновении у них в связи с доверительным управлением земельными долями долговых обязательств смогут погасить долги за счет земельных долей, собственниками которых не являются.

Хотя опять же, по-видимому, при указании в Федеральном законе на последствия применения к договорам аренды земельных долей правил договора доверительного управления имуществом, напротив, предполагалось, что это, так же как и арендодателей, подтолкнет арендаторов земельных долей к необходимости приведения договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации. Это продиктовано тем, что в отличие от арендных отношений при доверительном управлении прав на земельные доли бывшие арендаторы не смогут извлекать для себя прибыль за счет доверительного управления имуществом. Они утратят права на получение в собственность сельскохозяйственной продукции, плодов и доходов от использования земельного участка на основании ранее заключенных договоров аренды земельных долей. Помимо утраты указанных прав, возможно ограничение срока договорных отношений, так как в соответствии с п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды может заключаться на определенный или не определенный в договоре срок, правда, с оговоркой, что в силу п. 3 ст. 9 Федерального закона срок аренды не может превышать сорок девять лет, а предельный срок договора доверительного управления имущества не может превышать пять лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Более того, правоотношения сторон, возникшие из ранее заключенных договоров аренды земельных долей, при применении к таким договорам по истечении отведенного Федеральным законом срока правил доверительного управления имуществом могут быть вообще досрочно прекращены. Так, например, на основании п. 1 ст. 1024 ГК РФ выгодоприобретатель вправе в одностороннем порядке отказаться от получения выгод по договору доверительного управления земельными долями, если договором не предусмотрено иное, что повлечет досрочное прекращение договора доверительного управления имуществом. При этом не приходится сомневаться, что в большинстве случаев учредители управления, т. е. собственники земельных долей, будут совпадать с выгодоприобретателями по договорам доверительного управления земельными долями, а это исключает возможность перехода прав бенефициара к учредителю. Не вызывает сомнения и то, что между сторонами не будет иного соглашения, не допускающего прекращение обязательств, поскольку к правоотношениям сторон будут применены правила доверительного управления в силу Федерального закона, а не на основании заключенных между ними на свободной основе договоров доверительного управления земельными долями вместо существовавших договоров аренды земельных долей.

Таким образом, между участниками арендных правоотношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения существуют взаимные и противоположные интересы в вопросе о приведении договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации, что не способствует достижению между ними соглашения в его решении в отведенный Федеральным законом срок.

Отсутствие в Федеральном законе безусловных оснований, которые были бы поводом для заключения между участниками арендных правоотношений соглашения о переходе от аренды земельных долей к аренде земельных участков, на практике делает проблематичным приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации.

На мой взгляд, именно данное обстоятельство является первопричиной, по которой до сих пор подавляющее большинство договоров аренды земельных долей не приведено в соответствие с законодательством Российской Федерации, несмотря на то что законодатель уже дважды продлил изначально отведенный для этого двухгодичный срок и на сегодня этот срок составляет шесть лет.

При недостижении участниками арендных правоотношений соглашения об изменении предмета договора с земельных долей на земельный участок (земельные участки) спор может быть передан на разрешение суда.

Здесь уместным будет заметить, что перспектива рассмотрения спора об изменении договора аренды земельных долей будет зависеть от наличия для этого законных оснований.

В рассматриваемой ситуации применительно к п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор аренды земельных долей может быть изменен по решению суда только в случае, если будет признано, что это предусмотрено Федеральным законом.

Вместе с тем в процессе правоприменительной практики у судов возникла неопределенность в вопросе о том, предусматривает ли Федеральный закон изменение договора аренды земельных долей на договор аренды земельного участка по требованию одной из сторон договора.

Возникшую неопределенность в решении данного вопроса можно показать на примере, когда хозяйственное общество, являясь арендатором земельных долей, обращалось в суд с иском к гражданам - собственникам земельных долей, выступающим по сделке на стороне арендодателей при множественности лиц, и просило суд понудить ответчиков привести договор аренды земельных долей в соответствие с действующим законодательством.

В обоснование иска общество ссылалось на то, что участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения уклоняются от приведения ранее заключенного договора аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации. Такой отказ арендодателей общество считало неправомерным, полагая, что в силу Федерального закона оно вправе требовать в одностороннем порядке изменения договора аренды земельных долей на договор аренды земельного участка.

Судом первой инстанции было принято решение об оставлении иска без удовлетворения. Суд пришел к выводу, что общество не вправе требовать изменения договора аренды земельных долей в одностороннем порядке, так как при отсутствии между сторонами согласия на приведение договора аренды земельных долей в соответствие с действующим законодательством Федеральный закон предусматривает другие последствия, а именно применение к такому договору правил договора доверительного управления.

Кассационная инстанция с выводом суда не согласилась, указав, что ст. 16 Федерального закона предусматривает изменение договора аренды земельных долей по требованию одной из сторон в судебном порядке, поскольку по смыслу приведенной нормы права стороны обязаны привести ранее заключенные договоры аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации. Применение же к таким договорам правил договора доверительного управления предусматривается не по случаю недостижения между сторонами согласия о приведении ранее заключенных договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации, а в качестве последствий неисполнения сторонами данной обязанности в отведенный в Федеральном законе срок.

При новом рассмотрении дела суд выполнил указания кассационной инстанции и постановил решение, которым иск хозяйственного общества удовлетворил, признав право истца требовать от арендодателей изменения ранее заключенного договора аренды земельных долей на договор аренды земельного участка.

Однако при повторном рассмотрении дела в кассационном порядке в ином составе судебной коллегии решение суда вновь было отменено по мотиву того, что Федеральный закон не предусматривает изменение договора аренды земельных долей по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Я разделяю первоначально изложенную судом кассационной инстанции позицию, так как, на мой взгляд, в ней дано правильное толкование ст. 16 Федерального закона, допускающей приведение ранее заключенных договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации по требованию одной из сторон сделки.

В то же время на примере видно, что у судов нет единообразия в решении вопроса о приведении ранее заключенных договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации по требованию одной из сторон сделки при отсутствии между ними согласия.

Поэтому считаю, что указание в Федеральном законе на то, что в случае неприведения договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации в отведенный срок к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом, является недостаточно действенной мерой.

При недостижении между сторонами согласия о приведении договоров аренды земельных долей в соответствие с законодательством Российской Федерации более эффективным являлось бы указание в Федеральном законе на возможность по требованию одной из сторон изменить договор аренды земельных долей на договор аренды земельного участка.

Высказываемая позиция исключила бы неопределенность при разрешении подобных споров в судах, а главное, позволила бы обеспечить стабильность арендных правоотношений, возникших до введения в действие Федерального закона, поскольку такие отношения между сторонами договора аренды земельных долей по истечении отведенного срока будут сохранены, изменится лишь предмет сделки, вместо земельных долей предметом аренды станет земельный участок (земельные участки).

Также указание в Федеральном законе на право одной из сторон требовать изменения договора аренды земельных долей на договор аренды земельного участка (земельных участков) в большей степени согласовалось бы со ст. 4 ГК РФ, устанавливающей общие правила действия гражданского законодательства во времени и закрепляющей, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ.

Обратимся к п. 2 ст. 422 ГК РФ, предусматривающему, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В результате же предусмотренного в Федеральном законе обязательного порядка перехода земельных долей из аренды в доверительное управление, полагаю, произойдет замена договоров аренды земельных долей на договоры доверительного управления земельными долями, а не установление лишь иных правил, чем те, которые действовали при заключении договоров аренды земельных долей. По сути, указание в Федеральном законе на обязательность по истечении отведенного срока перехода земельных долей из аренды в доверительное управление свидетельствует о признании договоров аренды земельных долей не соответствующими законодательству Российской Федерации.

В связи с этим, представляется, более правильным было бы предусмотреть в Федеральном законе не только замену договоров аренды земельных долей на договоры доверительного управления, но и предоставить одной из сторон право требовать изменения договора аренды земельных долей на договор аренды земельного участка (земельных участков).

В случае введения в Федеральный закон нормы, устанавливающей право одной из сторон требовать изменения договора аренды земельных долей на договор земельного участка (земельных участков), не потребуется дополнительной разработки определения порядка ее реализации, поскольку такой порядок изменения договоров урегулирован действующим законодательством.

Название документа