Земля у дома

(Бандорин Л., Ганжела Н.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 4)

Текст документа

ЗЕМЛЯ У ДОМА

Л. БАНДОРИН, Н. ГАНЖЕЛА

Леонид Бандорин, заместитель директора направления фонда "Институт экономики города".

Нелли Ганжела, студентка пятого курса юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова.

Новеллы земельного и жилищного законодательства вызывают сложности не только у собственников помещений в многоквартирных домах. Многие вопросы пока не получили закрепления в нормативных актах, что приводит к противоречивой практике рассмотрения дел, связанных с земельным участком под многоквартирным домом, и отнюдь не способствует охране прав и законных интересов граждан.

Право долевой собственности

В состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (ст. 36 ЖК РФ). Согласно ст. 289 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам квартир на праве долевой собственности.

Для многоквартирных домов законодатель устанавливает специфическую разновидность общей долевой собственности.

Можно выделить следующие особенности правового режима общей долевой собственности в многоквартирном доме:

- основанием возникновения права общей долевой собственности является прямое указание закона (ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);

- доля в праве общей долевой собственности лишена самостоятельной оборотоспособности, она всегда соответствует праву собственности на помещение в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);

- выдел доли в натуре невозможен, как и выплата денежного эквивалента за нее (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);

- распоряжение общим имуществом многоквартирного дома ограничено законом;

- правомочия по распоряжению общим имуществом осуществляются по решению собрания, которое принимается большинством голосов;

- размер долей сособственников определяется в соответствии с нормами, императивно закрепленными в законе, а не по соглашению сторон (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Из сказанного следует, что спецификой общей собственности на общее имущество является акцессорность доли в праве собственности по отношению к праву на помещения в многоквартирном доме. Общее имущество не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещения (но собственники сохраняют долю в праве долевой собственности на земельный участок и иные объекты общего имущества в случае разрушения многоквартирного дома).

Другая отличительная черта режима долевой собственности на общее имущество заключается в следующем: исходя из анализа п. 2 ст. 247 ГК РФ "традиционный" подход предоставляет право владения и пользования частью общего имущества соразмерно имеющейся в нем доле. А в случае с многоквартирным домом доля в праве собственности независимо от ее размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом. Следовательно, смысл доли заключается в определении размера расходов на содержание общего имущества (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также количества голосов на общем собрании (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Многие авторы признают необходимость законодательного закрепления данной разновидности долевой собственности, так как она обладает характерными особенностями и распространяется на любые объекты, обслуживающие несколько функционально независимых вещей и находящиеся в собственности двух и более лиц. При этом предлагается рассматривать указанное право не как третий вид общей собственности, а именно как разновидность долевой.

И все же представляется, что вещное право, обладающее лишь некоторыми чертами общей долевой собственности, не может считаться ее разновидностью, поскольку законодатель не предусмотрел в гл. 16 ГК РФ существование некоей усеченной формы общей долевой собственности.

Глава 18 ГК РФ также не устанавливает специального режима применительно к праву долевой собственности на общее имущество. Все это вводит собственников помещений в многоквартирных домах в заблуждение относительно их правомочий, поэтому особую разновидность общей собственности следует закрепить непосредственно в ГК РФ.

Формирование

Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" впервые установила, что в существующей застройке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома с момента вступления в действие ЖК РФ. Необходимо обратить внимание на ч. 2 упомянутой статьи: земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность жителей дома.

Значит, в ст. 16 речь идет о возникновении права собственности на сформированный земельный участок, поскольку до момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок как объект права еще не существует. Именно поэтому ч. 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ связывает переход в общую долевую собственность земельного участка, который не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, с моментом проведения кадастрового учета данного земельного участка.

Необходимость проведения вышеуказанных процедур возникает в первую очередь в связи с тем, что до настоящего времени большинство земельных участков остается несформированным (и, соответственно, продолжает находиться в публичной собственности).

Для ускорения данного процесса Вводный закон к ЖК РФ предусмотрел, что любое лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, наделено правом обратиться в органы государственной власти и местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка.

Однако если общее собрание не выдаст полномочий на подачу заявления о формировании земельного участка, его судьба становится неопределенной. Но ведь у собственников квартир в любом случае нет выбора при решении вопроса об установлении правового режима земельного участка под многоквартирным домом, поэтому нет совершенно никакой необходимости в проведении их общего собрания, разумнее было бы и инициативу, и обязанность по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет возложить на органы власти.

Такая попытка уже предпринималась в Постановлении Правительства Российской Федерации N 491, в котором органам местного самоуправления было поручено в срок до 1 июля 2008 г. произвести государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в этих домах.

Тем не менее в подавляющем большинстве муниципальных образований не предприняли никаких шагов по реализации указанной нормы. Можно предположить, что их бездействие объясняется тем, что кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами не входит в перечень вопросов местного значения.

Согласно п. 2 ст. 19 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" наделение органов местного самоуправления полномочиями по вопросам, не относящимся к вопросам местного значения, осуществляется только федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, но не подзаконными актами. Поэтому если государство намеревалось решить проблему формирования земельных участков многоквартирных домов, переложив соответствующие обязанности на органы местного самоуправления, то следовало бы урегулировать это федеральным законом.

В связи со значительными недоработками действующей нормативной базы был разработан и внесен на рассмотрение в Госдуму проект Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации" (N 146164-4).

К сожалению, и указанный законопроект не был лишен недостатков. Однако среди его заслуг обращают на себя внимание возложение на публичные органы власти обязанности выполнить все процедуры, необходимые для кадастрового учета в установленный срок (вне зависимости от наличия заявления о формировании земельного участка), а также прямое указание на то, что за названные действия плата с заявителя не взимается.

Для преодоления сложившейся в данной ситуации неопределенности можно предложить принять муниципальные целевые программы, закрепляющие конкретный временной период для формирования и кадастрового учета земельных участков. Это позволит включить их в состав общего имущества многоквартирных домов, возложив указанные обязанности и инициативу на муниципальные образования за счет финансирования из местных бюджетов.

Часто муниципалитеты сетуют на то, что они не располагают достаточными средствами для финансирования подобных мероприятий. Но ведь бенефициарами в конечном итоге выступят сами муниципалитеты как получатели земельного налога. Таким образом, расходы по формированию и постановке на кадастровый учет земельных участков окупятся с лихвой уже в скором времени за счет налоговых поступлений.

Размер

Наиболее спорным является вопрос о границах земельного участка, который занят многоквартирным домом и необходим для его использования. На практике именно при определении размера участка проявляется нежелание властей бесплатно передавать его в собственность граждан, а особенно это касается города Москвы, где в условиях нехватки земельных площадок буквально каждый метр может быть выгодно использован путем точечной застройки. В этой сфере наблюдается широкое поле для судейского усмотрения.

Столичные судьи полагают, что участок должен выделяться только в рамках "пятна застройки"; другие опираются на Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, где указано, что в пределы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним; третьи считают, что в каждом конкретном случае требуется проведение землеустроительной экспертизы. К сожалению, ЖК РФ не содержит особых положений о порядке определения размера земельного участка под многоквартирным домом. Но некоторые ориентиры в законодательстве есть.

Так, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка рассчитываются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Конкретизируется данное положение в п. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), где указано, что площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в порядке ч. 3 ст. 33 ЗК РФ.

Но указанная статья говорит об определении лишь предельных размеров земельных участков, которые устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Значит, в любом случае необходимо будет в рамках известных пределов устанавливать границы с учетом индивидуальных обстоятельств.

Если земельное законодательство говорит о процедуре расчета границ земельного участка под многоквартирным домом лишь в общих чертах, то в ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса (ГрК РФ), указано, что размеры должны определяться с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий.

"С учетом" может означать две возможности установления размеров земельных участков: они могут быть равны показателям, определенным в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, либо быть меньше их, если сложившееся землепользование не позволяет придерживаться данных показателей.

На современном этапе подзаконный правовой акт о правилах определения границ участка не разрабатывался. В этой связи представляется целесообразным руководствоваться ранее предусмотренным порядком определения границ, который наиболее полно учитывал как интересы жильцов, так и необходимые технические требования.

На основе ст. 10 действовавшего до вступления в силу ЖК Федерального закона "О товариществах собственников жилья" были приняты Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", Свод правил по проектированию и строительству СП 30101-98, Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

Основные принципы, заложенные в этих актах, состоят в следующем: если земельный участок еще не был отведен, то границы определяются в зависимости от этажности дома и от СНиПов, действовавших в период строительства; если же земельный участок уже был отведен, то его границы не подлежат пересмотру. Положение детализирует, что размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

Границы земельных участков в кондоминиумах проводятся по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными правилами не предусмотрено иное.

Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования.

При этом должны соблюдаться требования градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих надлежащие условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в кондоминиум, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. Также не должны нарушаться права граждан, проживающих на смежных земельных участках, и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Многие чиновники без должной аргументации утверждают, что рассмотренные выше нормативные акты устарели и применять их нельзя. Для преодоления сложившейся неопределенности представляется крайне необходимым, чтобы высшие судебные инстанции дали разъяснения по поводу обязательности применения перечисленных актов при определении размера земельных участков под многоквартирными домами.

Проблемы изъятия

Изъятие недвижимости является животрепещущим вопросом для собственников. В законодательстве закреплена процедура, позволяющая собственникам участвовать в процессе принятия решения об изъятии. В соответствии с ч. 4 ст. 9 ГрК РФ не допускается принятие органами государственной власти и местного самоуправления решений об изъятии земельных участков при отсутствии документов территориального планирования (норма вступает в силу с 1 января 2010 года). Кодекс предусматривает необходимость проведения публичных слушаний, которые должны предшествовать утверждению такого документа территориального планирования, как генеральный план поселения или городского округа.

В целях соблюдения прав и законных интересов граждан публичные слушания по проектам планировки и межевания территории проводятся с участием лиц, проживающих на данной территории (ст. 46 ГрК РФ). Результаты слушаний не носят обязательного характера, и решение об утверждении документации по планировке принимается главой местной администрации только с учетом протокола публичных слушаний. Однако если установленный порядок будет соблюдаться, то собственники помещений в многоквартирных домах будут своевременно информированы о предстоящих переменах и смогут защищать свои права, в том числе и в судебном порядке, до принятия решения об изъятии.

В качестве еще одной гарантии собственникам недвижимости законом установлено, что единственной целью принудительного отчуждения имущества могут быть публичные нужды. Возникает вопрос, что законодатель подразумевает под таковыми. Ответ на него содержится в ст. 49 ЗК РФ, где говорится об исключительности такой меры, как изъятие земельных участков, и допустимости ее только в случаях:

- выполнения международных обязательств РФ;

- размещения стратегически важных объектов, а также линейных объектов (при отсутствии иных вариантов размещения);

- специально предусмотренных в законах субъектов РФ (только в отношении земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов или муниципальной собственности, то есть изъятие из одной публичной собственности в пользу другой).

Такое содержание статьи об изъятии земельных участков устраивает далеко не всех, и часто звучат предложения о введении дополнительных оснований изъятия, например таких, как строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры (школ, больниц и т. п.). В итоге можно представить ситуацию, когда будут приниматься решения об изъятии земельного участка под давно построенным многоквартирным домом в целях строительства более комфортного и многоэтажного дома с расчетом на извлечение большей прибыли. Такая ситуация была бы идеальна для застройщиков в крупных городах, где цены на жилье постоянно растут, однако жители многоквартирных домов оказались бы перед угрозой лишиться собственности в любой момент.

Тем не менее с логической точки зрения подобное основание вряд ли может быть правомерно, поскольку п. 2 ст. 49 ЗК РФ предусматривает изъятие земельных участков только в случае невозможности иного варианта размещения объекта. А как обосновать исключительную необходимость строительства жилого дома именно на месте существующего?

Здесь же возникает вопрос о соответствии ст. 49 ЗК РФ подп. 4 п. 1 ст. 4 Закона г. Москвы "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве", который допускает изъятие земельного участка для городских или муниципальных нужд в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий в рамках Генерального плана Москвы, планов развития округов и районов, реализации городских программ, требующих сноса жилых домов.

Эта норма может быть признана соответствующей федеральному законодательству только в части, касающейся изъятия земельных участков, находящихся в собственности г. Москвы. Но если земельный участок сформирован, то он автоматически переходит собственникам помещений в многоквартирных домах, и претендовать на него Правительство Москвы не может. Таким образом, принудительное выселение собственников квартир, например, из "хрущевских" пятиэтажек, незаконно.

Естественно, для строительных компаний не существует ограничений на заключение гражданско-правовых договоров с собственниками квартир об их переселении или купле-продаже квартиры, но публично-правовая конструкция здесь явно неприменима, чего и придерживается судебная практика.

В случае неоспоримой публичной необходимости главным камнем преткновения при изъятии имущества выступает способ компенсации изымаемого. В соответствии со ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа. Условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка. Если собственник не согласен с решением об изъятии либо с условиями выкупа, орган, принявший такое решение, может обратиться в суд в течение трех лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии.

Название документа

"Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ"

(Карасева С. Ю.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ

ПРЕЗИДИУМОМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РФ

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 29 января 2009 года

С. Ю. КАРАСЕВА

Постановление от 1 декабря 2009 г. N 6811/09

ООО обратилось с заявлением о признании незаконным отказа департамента земельных ресурсов в предоставлении в собственность земельного участка.

Решением суда требования удовлетворены. Апелляционный суд решение отменил, в удовлетворении требований отказал, мотивировав это тем, что целевое использование участка, предоставляемого в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, подразумевает эксплуатацию зданий, строений, сооружений. Находящиеся же в собственности ООО разрушенные объекты не могут эксплуатироваться, поэтому у него отсутствует право выкупа участка. Также суд указал, что размер участка, занятого зданием, строением, сооружением, должен определяться в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. ФАС округа отменил постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

ООО приобрело в собственность по договору купли-продажи от 22.09.2005 объекты недвижимости, право собственности на них подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Согласно договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю права и обязанности арендатора земельного участка, которые он получил на основании договора аренды участка от 27.11.2000. Передача прав и обязанностей подтверждается соглашением от 22.09.2005.

ООО 14.04.2008 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении участка в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ. Департамент в письме от 16.05.2008 указал, что на этом участке расположены три разрушенных объекта, их площадь несоизмеримо мала по сравнению с площадью участка, которая, по мнению ООО, необходима для эксплуатации объектов. Кроме того, земельное законодательство не предоставляет собственникам объектов, разрушенных в результате физического износа, исключительное право на приобретение в собственность занятых ими участков. Дальнейшая эксплуатация разрушенных объектов невозможна, требуется их восстановление (реконструкция), поэтому департамент сообщил, что решение вопроса о предоставлении в собственность участков, необходимых для обслуживания этих зданий в соответствии с градостроительными нормами, будет рассматриваться после проведения строительных (восстановительных) работ и сдачи объектов в эксплуатацию.

Суды первой и кассационной инстанций исходили из того, что ООО является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, и в силу ст. 36 ЗК РФ обладает исключительным правом на приобретение этого участка в собственность. Разрушенные объекты суды признали объектами гражданского оборота с распространением на них правового режима недвижимого имущества. Кроме того, суды признали необоснованным довод департамента о несоразмерности площадей, занимаемых данными объектами, площади испрашиваемого участка, поскольку, по их мнению, размеры участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, законом не определены.

Свое требование ООО основывает на положениях ст. 36 ЗК РФ, согласно которым право на приобретение земельного участка в собственность предоставлено гражданам и юридическим лицам, которые имеют в собственности или на ином вещном праве здания, строения, сооружения, расположенные на этом участке.

Из толкования ст. ст. 35 и 36 ЗК РФ следует, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. В собственности ООО находятся разрушенные объекты, их назначение не представляется возможным определить.

При обследовании этих объектов в актах сохранности от 15.07.2004 указано, что здания разрушены и непригодны для эксплуатации.

В ст. 39 ЗК РФ установлен специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

По смыслу ст. 36 ЗК РФ во взаимосвязи со ст. 39 нахождение объекта недвижимости в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен объект. После восстановления объекта собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 ЗК РФ. При этом отсутствие в собственности участка под разрушенными объектами не ограничивает прав ООО как субъекта гражданского оборота.

Следовательно, вывод о наличии у ООО права на выкуп участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, является необоснованным.

По смыслу ст. 39 ЗК РФ условия сохранения прав за арендаторами и субарендаторами земельных участков в случае разрушения здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельных участков. Согласно договору аренды от 27.11.2000 с учетом соглашения о переводе прав и обязанностей по договору от 22.09.2005 спорный участок предоставлен ООО в аренду (до 2049 года) для дальнейшей эксплуатации расположенных на нем нежилых зданий. Условия сохранения права аренды за ООО могут быть включены в договор аренды с учетом требований, предусмотренных гл. 29 ГК РФ.

В силу ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При этом размер участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, определяется в порядке, установленном ст. 33 ЗК РФ.

Отказ департамента в предоставлении участка соответствует требованиям закона и права и законные интересы ООО не нарушает.

Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции и Постановление кассационной инстанции, оставив в силе Постановление апелляционной инстанции.

Постановление от 1 декабря 2009 г. N 10852/09

ООО обратилось с иском к ОАО о взыскании 1000000 руб. компенсации за незаконное использование товарного знака.

Решением суда с ОАО взыскано 500000 руб. компенсации, во взыскании остальной части отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа судебные акты оставил без изменения.

ООО на основании свидетельства от 19.11.2003 с датой приоритета от 02.12.2002 является обладателем исключительных прав на товарный знак в виде словесного обозначения "Дискатор" в отношении товаров класса 07 Международной классификации товаров и услуг: бороны, культиваторы (машины), культиваторы тракторные, плуги. По утверждению истца, он узнал, что ОАО использует данный товарный знак при производстве дисковых борон, и обратился к нему с требованием прекратить нарушение исключительных прав на товарный знак. Однако в ответе на претензию ОАО отрицало факт использования чужого товарного знака.

ООО с целью обеспечения доказательств использования его товарного знака обратилось к нотариусу с заявлением об осмотре сайта ОАО в сети Интернет, в результате чего получило, по его мнению, доказательства длящегося правонарушения, выражавшегося в использовании обозначения "Дискатор" при маркировке товара, продвижении его на рынок, в наличии этого обозначения в документации и рекламе, в интервью генерального директора ОАО, опубликованном на официальном сайте.

Суд установил факт незаконного использования товарного знака с 22.05.2008 со ссылкой на признание этого факта ответчиком, а также факт прекращения использования товарного знака с 04.07.2008 и удовлетворил иск о взыскании компенсации, уменьшив ее размер.

В материалах дела нет доказательств использования товарного знака при маркировке продукции, выпускаемой ОАО, а также в документации и рекламе. ОАО не отрицало лишь факта размещения на своем сайте интервью генерального директора, в котором слово "дискатор" дважды употреблено как нарицательное существительное для обозначения дисковых агрегатов разных типов, используемых для обработки почвы.

Между тем согласно п. 2 ст. 1484 ГК РФ исключительное право на товарный знак может быть осуществлено для индивидуализации товаров, работ или услуг, в отношении которых товарный знак зарегистрирован, в частности путем размещения товарного знака:

1) на товарах, в том числе на этикетках, упаковках товаров, которые производятся, предлагаются к продаже, продаются, демонстрируются на выставках и ярмарках или иным образом вводятся в гражданский оборот на территории РФ, либо хранятся или перевозятся с этой целью, либо ввозятся на территорию РФ;

2) при выполнении работ, оказании услуг;

3) на документации, связанной с введением товаров в гражданский оборот;

4) в предложениях о продаже товаров, о выполнении работ, об оказании услуг, а также в объявлениях, на вывесках и в рекламе;

5) в сети Интернет, в том числе в доменном имени и при других способах адресации.

По смыслу данной нормы, словесное упоминание чужого товарного знака не является его использованием.

В интервью сообщается о выпуске ОАО почвообрабатывающих агрегатов серии "Ермак", что исключает возможность смешения продукции истца и ответчика, а доказательств других способов использования товарного знака суду не представлено.

При таких обстоятельствах частичное удовлетворение иска и взыскание компенсации без учета характера действий ответчика, сроков размещения интервью на сайте, степени вины нарушителя, вероятных убытков правообладателей неправомерно.

Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты по делу и в иске отказал.

Постановление от 24 ноября 2009 г. N 10602/09

ЗАО обратилось с иском к общественной организации о признании права собственности на здание, приобретенное по договору купли-продажи, и к УФРС о понуждении зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости.

Организация обратилась со встречным иском о признании договора купли-продажи недействительным.

Решением суда иск ЗАО удовлетворен в части требования о признании права собственности на здание, в части требования к УФРС отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

Заявив иск о признании права собственности на приобретенное по договору купли-продажи от 07.11.2006 недвижимое имущество, ЗАО должно было доказать, что право собственности на это здание у него возникло. ЗАО ссылалось на факты заключения с организацией данного договора и внесения обусловленной договором платы. Эти факты были расценены судом как обстоятельства, свидетельствующие о возникновении у ЗАО права собственности на здание.

Как предусмотрено п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 ст. 551 ГК РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.

Стороны неоднократно обращались в УФРС за государственной регистрацией перехода права собственности на здание, однако решениями от 13.04.2007 и 29.05.2007 регистрация была приостановлена, а решением от 11.02.2008 в ней отказано. Вместе с тем ни одно из решений УФРС ЗАО в судебном порядке не обжаловало.

Кроме того, п. 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу данной нормы, соответствующее требование должно быть предъявлено одной из сторон по сделке к другой имеющейся стороне, уклоняющейся от выполнения своих обязанностей, основанных на этой сделке и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимость. Однако в настоящем деле соответствующее требование было предъявлено ЗАО не к организации, а к УФРС, в связи с чем в его удовлетворении было отказано. При этом было отмечено со ссылкой на ст. ст. 218 и 551 ГК РФ, что, предъявляя такое требование к УФРС, ЗАО избрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Кроме того, ЗАО обращалось к организации как стороне по сделке с требованием об обязании ее предоставить в УФРС документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на здание, однако впоследствии отказалось от иска. Производство по делу было прекращено, что в силу ч. 3 ст. 151 АПК РФ исключает повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Таким образом, в данном случае, хотя договор купли-продажи здания был заключен между истцом и ответчиком и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, право собственности на здание у него не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных ГК РФ и ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку истец, обратившись с иском о признании права собственности на здание, по существу, просил суд признать за ним право, отсутствующее у него на момент предъявления иска, оснований для удовлетворения иска не имелось.

Президиум ВАС РФ судебные акты в части удовлетворения иска о признании права собственности на здание отменил и в удовлетворении иска в этой части отказал, в остальной части судебные акты оставил без изменения.

Постановление от 17 ноября 2009 г. N 8274/09

Банк обратился с заявлением о признании незаконным постановления управления Роспотребнадзора о привлечении к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде 10000 руб. штрафа.

Решением суда в удовлетворении требования отказано. Апелляционный суд решение отменил, требование удовлетворил. ФАС округа Постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

Банк при заключении кредитного договора с Б. от 29.04.2008 включил в договор условие, что при открытии кредитором заемщику ссудного счета заемщик уплачивает за его обслуживание единовременный платеж (тариф) в размере 1350 руб. По данному факту управлением 04.09.2008 составлен протокол об административном правонарушении и 16.09.2008 вынесено постановление о привлечении банка к ответственности за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что включение в кредитный договор такого условия нарушает права потребителя. Апелляционный суд указал, что право банков на применение комиссий за открытие, ведение (обслуживание) ссудных счетов предусмотрено письмом ЦБ РФ от 01.06.2007 N 78-Т "О применении пункта 5.1 Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П", в соответствии с которым указанный вид комиссий причислен к способам осуществления платежей заемщиков по обслуживанию ссуды.

Согласно ст. 9 ФЗ от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" отношения с участием потребителей регулируются ГК РФ, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Из Положения "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации" (утвержденного ЦБ РФ 26.03.2007 N 302-П) следует, что условием предоставления и погашения кредита (кредиторская обязанность банка) является открытие и ведение банком ссудного счета.

Ссудные счета не являются банковскими счетами и используются для отражения в балансе банка образования и погашения ссудной задолженности, то есть операций по предоставлению заемщикам и возврату ими денежных средств (кредитов) в соответствии с заключенными кредитными договорами.

Таким образом, действия банка по открытию и ведению ссудного счета нельзя квалифицировать как самостоятельную банковскую услугу.

Ссылка судов апелляционной и кассационной инстанций на письмо N 78-Т, в соответствии с которым взимание комиссий за открытие, ведение ссудных счетов включено в расчет эффективной процентной ставки по обслуживанию ссуды, неосновательна.

Указанный вид комиссий нормами ГК РФ, Законом о защите прав ондом и зачисленных на счета физических лиц, но не причитающихся им денежных средств.

Обязательства вследствие неосновательного обогащения, на котором основан иск, у банка перед фондом не возникло, поскольку спорная сумма получена не собственно банком, а его клиентом и распоряжаться ею банк не вправе. Исходя из этого, суды необоснованно обязали банк возвратить находящиеся на счете Р. денежные средства как неосновательно приобретенные.

Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты по делу и в иске отказал.

Название документа