Договор или торги?

(Иванова Е.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 12)

Текст документа

ДОГОВОР ИЛИ ТОРГИ?

Е. ИВАНОВА

Екатерина Иванова, заместитель начальника отдела правового обеспечения ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ленинградской области.

Я являюсь собственником части жилого дома и участка в 6 соток. Я хотела дополнительно оформить прирезку к 6 соткам. Оформление по вине чиновников затянулось на 2 года. В 2009 году вышел новый Закон, который не дает мне права оформления дополнительной прирезки. На эти сотки, кроме меня, никто из соседей не претендует. На руках из документов у меня есть: обзорный план (подписанный всеми), архитектурный план (подписанный всеми), акт межевания, подписанный соседями. Теперь меня вынуждают заключить какой-то инвестиционный договор. Что мне делать?

Л. Алексеева, г. Санкт-Петербург

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

Понятия "прирезка" современное земельное законодательство не содержит и не содержало.

Таким образом, поскольку речь идет о приобретении прав на свободный земельный участок, находящийся в государственной собственности, необходимо строго следовать установленной законодательством процедуре.

Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

- без предварительного согласования мест размещения объектов;

- с предварительным согласованием мест размещения объектов.

При этом в любом случае продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Что касается возможности заключения инвестиционного договора, то такая практика действительно существует.

Как указал в своем Определении от 22.02.2006 N 6-Г06-1 ВС РФ, ст. 30 ЗК РФ, закрепляющая порядок предоставления земельных участков для строительства, не предусматривает необходимости заключения инвестиционных договоров.

Однако правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации определяются Федеральным законом от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В силу ст. 3 указанного Закона объектами капитальных вложений в Российской Федерации могут быть различные виды вновь создаваемого или модернизируемого имущества, находящегося в том числе в государственной собственности, а субъектами такой деятельности в соответствии с п. п. 1, 5 ст. 4 Закона - государственные органы, равно как и органы местного самоуправления.

Иными словами, с позиции ВС РФ заключение инвестиционного договора в отношении земельного участка не противоречит действующему законодательству.

Хотелось бы обратить внимание на еще одно обстоятельство.

Согласно п. 5 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если в результате учета площадь земельного участка будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину, превышающую предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель целевого назначения и разрешенного использования. Либо, если такой размер не установлен, на величину, превышающую десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Следовательно, необходимо установить, уточнялась ли площадь участка в результате проведения кадастровых работ и не превышает ли фактически занимаемая площадь значения, указанные в правоустанавливающих документах.

Так, согласно п. 9 ст. 38 Закона N 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или, при отсутствии такого документа, из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные посредством природных объектов или объектов искусственного происхождения.

Из данных положений следует, что, если площадь участка содержится в государственном кадастре недвижимости, равна 600 кв. м, но при этом участок не прошел процедуру уточнения местоположения границ, зарегистрировать право на чуть большую площадь, укладывающуюся в допустимые пределы, можно.

Но если границы земельного участка уже однозначно определены и юридически зафиксированы, вопрос о приобретении хотя бы одного квадратного метра должен разрешаться в соответствии с процедурой, установленной ЗК РФ.

Выход из сложившейся ситуации видится следующий.

Поскольку срок для обращения в суд в порядке ст. 256 ГПК РФ с заявлением о бездействии государственного органа, органа местного самоуправления уже пропущен, остаются два варианта:

- заключить инвестиционный договор;

- приобрести желаемый земельный участок посредством участия в торгах.

Последний вариант, на наш взгляд, предпочтительнее, поскольку указанная процедура прямо предусмотрена в законодательстве и обеспечивает максимальную прочность правового положения при регистрации права собственности.

Название документа