Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения
(Шипунова Е.) ("Жилищное право", 2010, N 9) Текст документаЖИЛИЩНОЕ ПРАВООТНОШЕНИЕ ПО НАЙМУ СЛУЖЕБНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Е. ШИПУНОВА
Шипунова Ева, адвокат.
Право на жилище способствует удовлетворению одной из основных и важнейших потребностей человека. В настоящее время, когда не все граждане Российской Федерации могут приобрести жилые помещения самостоятельно, без помощи государства, жилищная проблема стоит необычайно остро и на ее разрешение направлена проводимая в Российской Федерации жилищная реформа <1>, которая предусматривает предоставление жилых помещений не только с использованием ипотеки, по договору социального найма, но в том числе и путем предоставления служебных жилых помещений, что позволяет на определенный временной период (который, как показывает практика, часто оказывается длительным) обеспечить нуждающихся граждан жильем. -------------------------------- <1> Указ Президента РФ от 29.03.1996 N 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище" // Российская газета. N 64. 04.04.1996; Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы" // Российская газета. N 187. 26.09.2001; Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 694.
1. Согласно ЖК РФ основанием возникновения жилищного правоотношения по найму служебного жилого помещения является договор найма служебного жилого помещения (часть 3 статьи 104 ЖК РФ). Однако, несмотря на столь четкие указания в ЖК РФ, в действующих нормативно-правовых актах встречается и иной подход. Так, согласно Постановлению Правительства РФ "Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба" <2> (далее - Постановление о жилищном договоре) с военнослужащими, подлежащими обеспечению служебными жилыми помещениями, заключаются так называемые жилищные договоры, что прямо противоречит части 1 статьи 99 ЖК РФ. -------------------------------- <2> Постановление Правительства РФ от 04.05.1999 N 487 "Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба" // Российская газета. N 94. 18.05.1999.
Исходя из пункта 3 Положения об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, утвержденного Постановлением о жилищном договоре, можно было бы предположить, что этот договор носит характер предварительного, так как касается лишь тех граждан, кто подлежит обеспечению в будущем. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе, "жилищный договор не предусматривает предоставление военнослужащему конкретного помещения, регулирует отношения сторон по реализации права на жилище; не может быть квалифицирован как предварительный договор, так как не содержит описания предмета" <3>. Сверх того, необходимо подчеркнуть, что существенным условием любого договора является условие о предмете, и если оно не соблюдено, то данный договор считается незаключенным. Следовательно, жилищный договор, несмотря на его название, достаточно сложно квалифицировать как договор вообще. -------------------------------- <3> Гаврилова Ю. О. Права военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, на служебные жилые помещения. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 107; Гурбанова Э. В. Особенности обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями // Военно-юридический журнал. 2006. N 6. С. 12.
Вместе с тем А. И. Якупова определяет "жилищный договор как разновидность договора найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищных фондов социального использования", в то же время отмечая, что "жилищный договор не предусматривает предоставление военнослужащему конкретного служебного жилого помещения; он регулирует отношения сторон по реализации права на жилище" <4>. Однако с данным утверждением сложно согласиться, поскольку предметом договора найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищных фондов социального использования является жилое помещение жилищного фонда социального использования, в то время как А. И. Якупова полагает, что жилищный договор решает вопросы обеспечения именно служебными жилыми помещениями, хотя и не предусматривая предоставление конкретного жилого помещения. -------------------------------- <4> Якупова А. И. Сравнительно-правовой анализ с зарубежными государствами // Жилищное право. 2007. N 4. С. 34.
А. В. Молодых считает "предметом жилищного договора правоотношения сторон по предоставлению военнослужащему служебного жилого помещения" <5>. Однако данное утверждение не является бесспорным, поскольку с точки зрения понимания существа как жилищного правоотношения, так и любого иного правоотношения предметом договора жилищного найма является само жилое помещение. Как известно, правоотношение - это юридическая форма общественного отношения, урегулированного нормами права <6>. Таким образом, необходимо сделать вывод, что правоотношения возникают как результат заключения договора, в том числе договора найма, а предметом последнего и выступает само жилое помещение. -------------------------------- <5> Молодых А. В. Некоторые проблемы реализации права военнослужащих и членов их семей на предоставление служебных жилых помещений по жилищному договору // Право в Вооруженных Силах. М., 2000. N 3. С. 24. <6> Красавчиков О. А. Категории науки гражданского права. Избранные труды: Т. 2. М.: Статут, 2005. С. 14.
Необходимо с сожалением заметить, что само существование жилищного договора порождает в правовом регулировании отношений по найму служебного жилого помещения определенную путаницу, поскольку данный договор во многом, не только по названию, но и по содержанию, противоречит типовому договору найма служебного жилого помещения <7> (далее - типовой договор). Расхождение между ними проявляется, например, в определении прав и обязанностей сторон. Так, жилищный договор не предусматривает права наймодателя на принятие решения о приватизации, закрепленное в подпункте 3 пункта 13 типового договора. Кроме того, подпункт 6 пункта 4 жилищного договора устанавливает обязанность нанимателя освободить и сдать в 3-месячный срок служебное жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование. Однако подпункт 11 пункта 7 типового договора устанавливает обязанность нанимателя по сдаче жилого помещения в течение 3-х дней после расторжения или прекращения договора, а не 3-х месяцев, как определено в пункте 4 жилищного договора, что, несомненно, направлено на защиту интересов наймодателя. -------------------------------- <7> Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // Российская газета. N 34. 17.02.2006.
Представляется, что данные противоречия следует разрешать согласно нормам ЖК РФ. Соответственно, с военнослужащими следует заключать именно договоры найма служебных жилых помещений по форме типового договора, который, как указано в Постановлении Правительства РФ "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" <8>, был разработан во исполнение статей 92 и 100 ЖК РФ, регламентирующих предоставление служебных жилых помещений, однако, учитывая при этом специфику, установленную жилищным договором применительно к предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями военнослужащими. -------------------------------- <8> Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // Российская газета. N 34. 17.02.2006.
В то время как жилищный договор, несмотря на то что он затрагивает вопросы обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями, был принят согласно первому абзацу Постановления о жилищном договоре во исполнение статьи 15 Закона "О статусе военнослужащих" и регулировал предоставление военнослужащим служебных жилых помещений еще до принятия ЖК РФ. Учитывая сказанное, необходимо признать Постановление о жилищном договоре утратившим силу в той части, в которой оно противоречит ЖК РФ <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Анализируя вышеизложенные дискуссии по определению сущности жилищного договора, следует отметить, что жилищный договор - это общее обозначение договоров, заключаемых в жилищной сфере, т. е. договора социального найма жилого помещения и договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Отличительными чертами жилищного договора в отличие от гражданско-правового договора являются: регламентация нормами ЖК РФ и иными подзаконными нормативными актами; наличие субъекта, наделенного властными полномочиями (орган государственной или местной власти); субординационный (неравноправный) характер взаимоотношений между субъектами; заключение договора в типовой форме. Кроме того, следует выделить двухуровневую структуру жилищного договора - решение властного органа о предоставлении жилого помещения и собственно договор между субъектами.
2. Учитывая определение договора найма специализированного жилого помещения, понятие договора найма служебного жилого помещения должно быть сформулировано следующим образом. По договору найма служебного жилого помещения одна сторона, наймодатель, обязуется передать другой стороне, нанимателю (гражданину в связи с характером его трудовых отношений с наймодателем, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления), жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Общая характеристика рассматриваемого договора обладает определенной спецификой. Так, по общему правилу договор является срочным. Однако законодатель в части 3 статьи 104 ЖК РФ весьма специфично определяет срок данного договора: договор заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Срок имеет в договоре весьма важное значение еще и потому, что в зависимости от него можно классифицировать договоры найма на договоры, заключаемые на точно определенный срок (например, согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 15 Закона "О статусе военнослужащих" <9> определенным категориям военнослужащих служебные жилые помещения предоставляются на первые пять лет военной службы) или срок, определенный периодом исполнения служебных обязанностей (например, почтальонам). -------------------------------- <9> Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" // Российская газета. N 104. 02.06.1998; N 256. 31.12.2001; N 46. 06.03.2007; N 58. 22.03.2007.
3.1. Специфика правоотношения по найму служебного жилого помещения проявляется в его субъектном составе. И в первую очередь в определении круга нанимателей в правоотношении по найму служебного жилого помещения. В настоящее время к нанимателям, в частности, относятся: 1) сотрудники милиции <10>; -------------------------------- <10> Ч. 2 ст. 30 Закона РФ от 18.04.1991 N 1026-1 "О милиции" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 18.04.1991. N 16. Ст. 503; Российская газета. N 46. 06.03.2007.
2) сотрудники и работники органов федеральной службы безопасности, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, должностных лиц таможенных органов РФ, военнослужащих и лиц гражданского персонала внутренних войск МВД РФ <11>; -------------------------------- <11> Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2002 N 897 "Об утверждении Типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации" (п. 1 Типового положения) // Российская газета. N 244. 28.12.2002; N 224. 12.10.2004.
3) военнослужащие <12>. Следует отметить, что существуют две категории военнослужащих: одни обеспечиваются служебными жилыми помещениями на весь срок военной службы (например, военнослужащие внутренних войск, проходящие военную службу по контракту в воинских частях по охране важных государственных объектов, специальных грузов и сооружений на коммуникациях), другие - на определенный срок (например, военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 года (за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования) - на первые пять лет военной службы); -------------------------------- <12> Ч. 2 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" // Российская газета. N 104. 02.06.1998; N 256. 31.12.2001; Федеральный закон от 21.03.2008 N 47-ФЗ "О внесении изменения в статью 44 Федерального закона "О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации" // Российская газета. N 97. 25.03.2008.
4) члены Совета Федерации, депутаты Государственной Думы <13>; -------------------------------- <13> П. 1 ст. 34 Федерального закона от 08.05.1994 N 3-ФЗ "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" // Российская газета. N 88. 12.05.1994; N 126. 01.07.2003; N 161. 26.07.2005.
5) работники государственных природных заповедников и национальных природных парков <14>; -------------------------------- <14> П. 3 Постановления Правительства РФ от 11.10.1993 N 1027 "О мерах по усилению социальной защищенности работников государственных природных заповедников и национальных природных парков" // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 42. Ст. 4007.
6) слесари, дворники, техники-смотрители <15>; -------------------------------- <15> Пп. "в" п. 2 Постановления Совета Министров РСФСР от 18.10.1962 N 1390 "О повышении ответственности за сохранность и содержание в исправном состоянии жилищного фонда" // СП РСФСР. 1962. N 20. Ст. 102.
7) почтальоны <16>; -------------------------------- <16> Постановление Совета Министров РСФСР от 05.11.1968 N 716 "О выделении в городе Москве служебных жилых помещений для почтальонов" // СП РСФСР. 1968. N 23. Ст. 113а.
8) рабочие и служащие, занятые на работе по эксплуатации газовых систем <17>; -------------------------------- <17> П. 1 Постановления Совета Министров РСФСР от 12.01.1970 N 15 "О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов, поселков и других населенных пунктов" // Документ опубликован не был.
9) работники специального учебно-воспитательного учреждения для детей и подростков с девиантным поведением <18>; -------------------------------- <18> П. 91 Постановления Правительства РФ от 25.04.1995 N 420 "Об утверждении Типового положения о специальном учебно-воспитательном учреждении для детей и подростков с девиантным поведением" // Российская газета. N 90. 11.05.1995.
10) работники лесного хозяйства <19>; -------------------------------- <19> Постановление Правительства от 20.02.1995 N 161 "Об утверждении Перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 27.02.1995. N 9. Ст. 757.
11) судьи Конституционного Суда РФ <20>. -------------------------------- <20> Ст. 3 Федерального конституционного закона от 05.02.2007 N 2-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "О Конституционном Суде Российской Федерации" // Российская газета. N 4291. 09.02.2007.
Проанализировав данный перечень, следует заключить, что категории нанимателей устанавливаются различными нормативно-правовыми актами, которые в настоящее время не приведены в единую систему и во многом устарели. Для обеспечения правовой определенности в данном вопросе как для граждан-нанимателей, так и для юридических лиц, недопустимости необоснованного сужения или расширения категорий граждан, имеющих право на предоставление служебных жилых помещений, необходимо принятие нормативно-правовых актов, соответственно, на уровне Российской Федерации, каждого ее субъекта, муниципального образования, которые устанавливали бы исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда Российской Федерации; исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда определенного субъекта Российской Федерации; исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда определенного муниципального образования. Согласно пунктам 1 и 4 типового договора жилое помещение предоставляется также и членам семьи нанимателя. Пункты 10 - 12 типового договора прямо устанавливают, что члены семьи нанимателя имеют право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, если иное не установлено соглашением между нанимателем и членами его семьи. В данном положении хорошо видна специфика правового статуса члена семьи нанимателя жилого помещения именно по договору найма служебного жилого помещения. В отличие от членов семьи нанимателя по другим видам договоров найма специализированного жилого помещения права членов семьи могут быть ограничены указанным соглашением. В общем-то, на наш взгляд, такое ограничение следует признать не умаляющим права членов семьи нанимателя, поскольку, во-первых, оно может быть установлено только при наличии согласия самих членов семьи, а во-вторых, права членов семьи носят производный характер от прав нанимателя. Именно наниматель имеет право на предоставление ему служебного жилого помещения. 3.2. Наймодателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть в соответствии со статьей 93 ЖК РФ (преамбулой типового договора) собственник жилого помещения или действующий от его имени орган государственной власти РФ, субъектов РФ, орган местного самоуправления, в том числе в лице государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения, иное уполномоченное собственником лицо. Наймодателями служебных жилых помещений являются, в частности: 1) подразделения органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенных органов РФ и внутренних войск МВД РФ. Жилые помещения принадлежат им на праве оперативного управления <21>; -------------------------------- <21> Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2002 N 897 "Об утверждении Типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации" (п. 4 Типового положения) // Российская газета. N 244. 28.12.2002.
2) Министерство обороны или иной федеральный орган исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей <22>. -------------------------------- <22> Постановление Правительства РФ от 04.05.1999 N 487 "Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба" (п. 3 Положения) // Российская газета. N 94. 18.05.1999.
4. Договор найма служебного жилого помещения между нанимателем и наймодателем заключается с соблюдением основания и условий заключения рассматриваемого договора. Исходя из норм жилищного законодательства, можно заключить, что в настоящее время установлены следующие условия и основание заключения договора. Во-первых, необходимым условием является решение об отнесении жилого помещения к служебному (это следует из части 2 статьи 92 ЖК РФ и преамбулы типового договора). Однако, как указывалось выше, в настоящее время еще не определен орган, в компетенцию которого входит принятие решения об отнесении и исключении жилого помещения, находящегося в муниципальном жилищном фонде, из числа служебных. Такая правовая неопределенность способствовала возникновению судебных споров. Так, истица Г. обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, в котором просила обязать последнего исключить квартиру из числа служебных. Однако Управление Департамента по ЮЗАО начиная с 2003 года прекратило рассматривать жилищные вопросы граждан, проживающих в квартирах, относящихся к федеральной собственности, как не входящие в его компетенцию. Данное решение суд обоснованно признал незаконным на основе статей 101, 105 ЖК РСФСР, устанавливающих, что отнесение жилых помещений к числу служебных, их предоставление гражданам, а также исключение этих жилых помещений из числа служебных возлагается на местные органы власти и управления. Аналогичная норма содержится и в части 2 статьи 92 ЖК РФ, устанавливающей, что вышеуказанные действия осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом <23>. -------------------------------- <23> Дело N 2-1377/2005 // Архив Зюзинского районного суда г. Москвы.
Во-вторых, к таким условиям относятся заключение трудового договора, или поступление на службу, или назначение на государственную должность РФ или субъекта РФ, или на выборную должность (данное положение конкретизируется в пункте 2 типового договора). Данное условие может быть использовано в том числе и для классификации договоров найма служебных жилых помещений на договоры, заключаемые в связи с работой нанимателя, договоры, заключаемые в связи с прохождением службы нанимателем, договоры, заключаемые в связи с назначением на государственную должность или избранием нанимателя на выборную должность. Весьма специфично то, что указанная классификация перекликается с классификацией договоров найма служебного жилого помещения по субъектам: договоры, заключаемые с работниками, договоры, заключаемые со служащими, договоры, заключаемые с лицами, назначенными на государственную должность или избранными на выборные должности. Данное деление позволяет учитывать в рассматриваемых видах договоров специфику их условий. В частности, существуют особенности пользования жилыми помещениями депутатами Государственной Думы и членами Совета Федерации. Например, согласно пунктам 3 и 4 статьи 34 Закона "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" прекратившие исполнение полномочий наниматели обязаны освободить занимаемое ими служебное жилое помещение не позднее одного месяца со дня прекращения полномочий, т. е. законодательно предусмотрен длительный срок для освобождения служебного жилого помещения. Оплата жилых помещений производится за счет бюджетных средств, однако это не умаляет возмездность договора, как может показаться на первый взгляд, поскольку указанные субъекты оплачивают коммунальные услуги. Кроме того, в данных договорах различен срок предоставления служебных жилых помещений: если в договорах, заключаемых с работниками и служащими, он достаточно длительный и неопределенный, то в договорах, заключаемых с лицами, назначенными на государственную должность или избранными на выборные должности, он является определенным и кратким. Кроме того, для заключения всех видов договора найма специализированного жилого помещения и договор найма служебного жилого помещения в данном случае также не является исключением, необходимо наличие основания для заключения, то есть принятие решения собственником о предоставлении конкретного служебного жилого помещения. Данное правило воспроизводится в преамбуле типового договора. 5. Исследование специфики договора невозможно без самостоятельного анализа его предмета. Предмет договора найма служебного жилого помещения можно определить исходя из части 1 статьи 104 ЖК РФ, устанавливающей, что жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры. Кроме того, данное правило конкретизируется в подзаконном акте. Так, в соответствии с пунктом 5 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду <24> допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Однако данные правила соблюдались не всегда. Так, ранее допускалось предоставление в качестве служебного жилого помещения комнаты в коммунальной квартире <25>, и на практике даже существовал смешанный жилищный фонд, то есть в квартире одна комната являлась служебной, а другая принадлежала гражданину на праве частной собственности. В данной ситуации суд в своем решении вполне обоснованно признал недопустимым существование такого смешанного фонда <26>. -------------------------------- <24> Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // Российская газета. N 34. 17.02.2006. <25> Решение от 24.04.2006 по делу N 2-315/2006(2-3760/2005; М-3589/2005) и решение от 13.02.2006 по делу N 2-751/2-06 // Архив Гагаринского районного суда г. Москвы. В юридической литературе об ограничении возможности существования такового смешанного фонда писали П. И. Седугин (Седугин П. И. Право на жилище в СССР. М.: Юрид. лит., 1983. С. 172), Ю. Г. Басин (Комментарий к Жилищному кодексу Казахской ССР / Под ред. Ю. Г. Басина. Алма-Ата; Казахстан, 1987. С. 197). В. Н. Литовкин считал, что "под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры, т. к. на режим их использования влияет характер выполнения трудовых обязанностей проживающих лиц" (Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: Справочное пособие. М.: Профиздат, 1988. С. 231). Данной позиции придерживались также Е. С. Гетман (Гетман Е. С. О жилищных правах и обязанностях: Пособие для слушателей народных университетов. М.: Знание, 1992. С. 54), Е. В. Остапенко (Остапенко Е. В. Расторжение договора найма жилого помещения в связи с прекращением трудовых (служебных) отношений // Вопросы права и социологии: Межрегиональное научное издание. Волгоград: Изд-во ВРО МОЮ, 2003. С. 53). <26> Решение от 13.02.2006 по делу N 2-751/2-06 // Архив Гагаринского районного суда г. Москвы.
Служебные жилые помещения, являющиеся предметом анализируемого договора, могут находиться только в государственном или муниципальном жилищном фонде (часть 2 статьи 92 ЖК РФ). Безусловно, данное правило соблюдается и в судебной практике. Так, при рассмотрении иска о выселении С. из служебной квартиры в связи с истечением срока действия трудового договора суд установил, что жилое помещение было построено истцом (ЗАО "Сызранское") за счет собственных средств. Жилое помещение в муниципальную собственность не передавалось. Ордер на жилое помещение также не выдавался. Поэтому суд справедливо сделал вывод о заключении между сторонами договора коммерческого найма и о выселении <27>. -------------------------------- <27> Судебная практика по жилищным делам (Особенности применения нового Жилищного кодекса) // Судебный вестник. Июнь 2006 г. N 2(26) // http://www. scourt. vens. ru/vestnik/vestnik26/6_3.
Учитывая положения статей 93 и 104 ЖК РФ, необходимо дать следующее определение служебного жилого помещения. Служебные жилые помещения - это квартиры, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, предназначенные для проживания установленных органами государственной власти РФ, или субъекта РФ, или местного самоуправления отдельных категорий граждан на период выполнения ими своих трудовых, служебных, должностных и иных обязанностей в органах государственной власти или местного самоуправления. Кроме того, необходимо сделать акцент на том, что служебные жилые помещения, с одной стороны, как любые жилые помещения, предназначены для проживания, удовлетворения жилищной потребности нанимателя, а с другой стороны, они способствуют выполнению трудовых, служебных и иных обязанностей <28>. -------------------------------- <28> Однако в юридической науке, как правило, назначение служебных жилых помещений рассматривается с позиции обеспечения интересов работодателя. Так, М. В. Иванчук считает, что "назначение служебных жилых помещений - создать надлежащие условия успешной работы предприятий, учреждений, организаций и колхозов" (Иванчук М. В. Правовой режим служебных жилых помещений в колхозах // Правовые меры реализации продовольственной программы: Межвузовский сборник. М.: Изд-во Московского института народного хозяйства, 1985. С. 140). О. А. Городов пишет, что "необходимость института служебных жилых помещений обусловлена заботой о надлежащем выполнении своих обязанностей работниками организаций всех форм собственности" (Городов О. А. Указ. соч. С. 114). В. А. Сысоев, П. П. Васильев отмечают, что "служебные жилые помещения предоставляются, прежде всего, для решения определенных производственных (служебных" задач) (Сысоев В. А. Особенности правового регулирования жилищных отношений в современный период. Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 1994. С. 169; Васильев П. П. Понятие служебного жилого помещениях // Актуальные проблемы правоведения. 2005. N 1(10). С. 108). Иной позиции придерживается, например, Н. А. Чикалин: "Служебные жилые помещения предоставляются не только с целью удовлетворений потребности в жилье определенных работников, но и для создания им надлежащих условий при выполнении своих трудовых обязанностей" (Чикалин Н. А. Указ. соч. С. 78). В. Н. Литовкин констатирует, что "служебное жилое помещение предназначено для проживания исключительно работников и только на производственной территории" (Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина. М.: Юрид. лит., 1991. С. 293). В. Ф. Кисляк, П. И. Седугин, Э. Б. Лыкова отмечают, что "служебные жилые помещения предназначены не для постоянного проживания, а для использования в целях, указанных в законе" (Кисляк В. Ф. Указ. соч. С. 149; Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. М.: Издательская группа "ИНФРА-М-НОРМА", 1997. С. 176; Лыкова Э. Б. Указ. соч. С. 115). А. В. Кудашкин подчеркивает, что "предоставление служебного жилого помещения не преследует цели создания надлежащих жилищно-бытовых условий... В то же время военнослужащим они могут предоставляться и для улучшения их жилищных условий" (Кудашкин А. В. О служебной жилплощади "служивых" людей // Право в Вооруженных Силах. М., 2005. N 4. С. 31). И. Л. Корнеева пишет, что "служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с определенными обстоятельствами" (Корнеева И. Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. М.: Юристъ, 2006. С. 50).
Указанные определения служебного жилого помещения во многом способствовали развитию юридической мысли о возможности классификации анализируемого вида специализированного жилого помещения. В частности, В. Т. Смирнов, В. Ф. Яковлева выделяют 2 вида жилых помещений: "первый вид - помещения, специально предоставленные для проживания рабочим и служащим, обязанным по роду своей работы проживать по месту работы; второй вид - помещения, расположенные в служебных зданиях" <29>. В. В. Чубаров определяет 2 вида служебных жилых помещений: 1) предоставляемых гражданам для проживания по месту работы или в служебном здании в связи с характером их трудовых отношений; 2) предоставляемые определенным категориям работников в соответствии с законодательством <30>. -------------------------------- <29> Введенский В. А., Давидович Я. И., Досадов В. М. и др. Юридический справочник для населения. (Автор раздела - В. Т. Смирнов.) Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1959. С. 91; Яковлева В. Ф. О специальных жилых помещениях по ГК РСФСР // Вопросы кодификации советского права. Выпуск 3. Изд-во Ленинградского университета, 1960. С. 33. Практически совпадает с данным делением классификация некоторых авторов (Лисниченко Т. Н., Хламов И. Т. Справочник по жилищно-строительному законодательству. Киев: Будiвельник, 1985. С. 81), за исключением того, что они подчеркивают, что первые находятся в обыкновенных жилых домах, а вторые - в нежилых служебных помещениях. <30> Чубаров В. В. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик о служебной жилой площади // Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск: УрГУ, 1981. С. 100.
Несомненно, ценные и способствующие выявлению сути служебного жилого помещения классификации в настоящее время уже не отвечают законодательным требованиям. Ю. О. Гаврилова выделяет, основываясь на Законе "О статусе военнослужащих", служебные жилые помещения и служебные жилые помещения, пригодные для временного проживания <31>. Однако достаточно сложно признать необходимость данного деления, учитывая тот аспект, что требования, предъявляемые к служебным жилым помещениям, едины. Все без исключения служебные жилые помещения должны быть пригодны для проживания независимо от срока заключения договора, предметом которого они являются. -------------------------------- <31> Гаврилова Ю. О. Права военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, на служебные жилые помещения. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 82. О служебных жилых помещениях, годных для временного проживания, и даже о существовании служебного жилищного фонда, пригодного для временного проживания, пишет и А. И. Якупова (Якупова А. И. Назначение, предоставление, использование жилых служебных помещений // Жилищное право. 2007. N 5. С. 14).
По вопросу классификации Н. Л. Ледовских пишет, что существуют отдельные виды служебных жилых помещений (служебные жилые помещения органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности и т. д.) <32>. Однако трудно согласиться с необходимостью такого подробного деления, и аргументом против, прежде всего, является то, что сама по себе подкатегория нанимателей не влияет на правовой режим служебного жилого помещения. -------------------------------- <32> Ледовских Н. Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (поглавный). М.: Изд-во "Эксмо", 2005. С. 239.
Представляется, что, учитывая достижения ученых, исследовавших правоотношения, возникающие по поводу служебных жилых помещений, последние следует классифицировать в зависимости от их места нахождения, связанного со спецификой трудовых (служебных) отношений, на служебные жилые помещения, которые должны находиться в непосредственной близости от работы (например, служебные жилые помещения, предоставляемые работникам жилищно-эксплуатационных организаций. Это обусловлено тем, что работники могут быть вызваны на работу в любое время суток), и служебные жилые помещения, которые должны находиться только в пределах конкретного населенного пункта. Данная категория служебных жилых помещений может предоставляться, в частности, членам Совета Федерации, депутатам Государственной Думы - избранникам из других субъектов РФ, помимо г. Москвы, судьям Конституционного Суда РФ, не обеспеченным жилыми помещениями в г. Санкт-Петербурге. Это обусловлено тем, что Федеральное Собрание находится только в г. Москве, а Конституционный Суд РФ, соответственно, в г. Санкт-Петербурге. 6. В юридической литературе относительно прав и обязанностей сторон по договору найма служебного жилого помещения П. П. Васильевым было высказано мнение, что наниматели "наделены только обязанностями, но не правами", поскольку нормы ЖК РФ не содержат специальных положений о правах нанимателя, правила статьи 66 ЖК РФ на них не распространяются. Правительство РФ не может включать в типовой договор иные решения, кроме тех, что содержатся в ЖК РФ <33>. -------------------------------- <33> Васильев П. П. Права и обязанности нанимателя служебного жилого помещения // Проблемы теории и юридической практики в России: Материалы Международной научно-практической конференции 28 - 29 апреля 2005 г. Самара: Изд-во Самарской государственной экономической академии. 2005. С. 50 - 52.
Очевидно, именно этими аргументами руководствовались разработчики главы II "Права и обязанности нанимателя и членов его семьи" договора найма служебного жилого помещения в г. Москве <34>, когда обошли стороной права нанимателя по договору. -------------------------------- <34> Приложение N 4 к проекту распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы "О порядке предоставления жилых помещений из специализированного жилищного фонда города Москвы работникам организаций и предприятий в соответствии с жилищными программами города Москвы" // Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
Некоторые ученые заключают, что у нанимателя есть только право пользоваться жилым помещением <35>. -------------------------------- <35> Жилищное право Российской Федерации. Учебник для вузов. С. 87.
Действительно, нормы ЖК РФ не конкретизируют права нанимателя служебного жилого помещения. Однако из этого не следует, что наниматель не обладает правами, присущими всем нанимателям по договору найма специализированного жилого помещения. Поскольку, во-первых, это прямо противоречило бы части 3 статьи 100 ЖК РФ, устанавливающей, что в договоре должны быть закреплены права и обязанности сторон. Во-вторых, Постановление Правительства РФ, утверждающее типовой договор, как указал П. П. Васильев, не должно противоречить ЖК РФ. Однако положения типового договора дополняют и конкретизируют нормы ЖК РФ. Это обусловлено, прежде всего, тем, что ЖК РФ представляет собой основополагающий нормативно-правовой акт, который не может, да и не должен охватывать все аспекты регулирования отношения по найму служебного жилого помещения. Кроме того, статья 65 ЖК РФ закрепляет обязанности наймодателя, а исходя из общих положений науки гражданского права, с любыми обязанностями по договору, как правило, корреспондируют соответствующие права другой стороны, в данном случае нанимателя по договору найма <36>. -------------------------------- <36> Так, В. Ф. Чигир отмечал, что "жилищные правоотношения, независимо от оснований их возникновения, являются сложными, двусторонними. Каждая из сторон имеет несколько субъективных прав и несет столько же субъективных обязанностей. С правом одной из них корреспондирует обязанность другой. Характеристика прав одной означает и рассмотрение корреспондирующих с ними обязанностей другой стороны" (Чигир В. Ф. Жилищное право. Мн.: Высш. шк., 1986. С. 89).
Отличительной особенностью правового статуса нанимателя по договору найма служебного жилого помещения является то, что согласно части 5 статьи 100, пункту 6 части 3 статьи 67 ЖК РФ он наделен специфической обязанностью информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору. Наличие данной обязанности следует признать оправданной, поскольку изменение оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору, означает изменение самого правоотношения по найму служебного жилого помещения, о чем должна быть проинформирована другая сторона, и такое изменение также должно быть оформлено соответствующим образом. Наймодателю по договору найма служебного жилого помещения в соответствии с пунктом 13 типового договора предоставлено специфическое право принятия решения о приватизации жилого помещения. Данное право также было предусмотрено абзацем 2 статьи 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <37>, устанавливающим, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также уполномоченные ими юридические лица с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. -------------------------------- <37> Федеральный закон от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Бюллетень нормативных актов. 1992. N 1; Российская газета. N 138. 01.07.2004; N 1. 12.01.2005.
Однако согласно пункту 16 Типового положения <38> служебное жилое помещение не подлежит приватизации, т. е. налицо противоречие между нормами типового договора и Типового положения. -------------------------------- <38> Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2002 N 897 "Об утверждении Типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации" (п. 16 Типового положения) // Российская газета. N 244. 28.12.2002.
Учитывая то, что типовой договор принят во исполнение ЖК РФ значительно позднее, нежели Типовое положение, оба акта равны по юридической силе, следует руководствоваться именно положением типового договора. Соответственно, само Типовое положение должно быть приведено в соответствие с типовым договором путем исключения из пункта 16 Типового положения запрета на приватизацию служебного жилого помещения. Многие права наймодателя, указанные в пунктах 2 - 10 типового договора, не предусмотрены в главе III "Права и обязанности наймодателя" договора найма служебного жилого помещения в г. Москве <39>. -------------------------------- <39> Приложение N 4 к проекту распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы "О порядке предоставления жилых помещений из специализированного жилищного фонда города Москвы работникам организаций и предприятий в соответствии с жилищными программами города Москвы" // Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
Несомненно, что они подлежат включению в договор найма служебного жилого помещения в г. Москве. В пункте 16 договора найма служебного жилого помещения в г. Москве <40> установлено, что по вопросам, не предусмотренным договором, стороны руководствуются гражданским законодательством РФ. Однако согласно части 1 статьи 1 ЖК РФ отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями регулируются, прежде всего, жилищным законодательством. Поэтому указанная норма нуждается в соответствующем уточнении. -------------------------------- <40> Там же.
7. В отличие от регулирования отношений по найму других видов специализированных жилых помещений применительно к отношениям по найму служебного жилого помещения (а также жилого помещения в общежитии) ЖК РФ в части 2 статьи 102 устанавливает, что переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения. Как справедливо указывает Конституционный Суд РФ в своем Определении, таким образом жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях <41>. -------------------------------- <41> Определение Конституционного Суда РФ от 15.05.2007 N 379-О-П "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Документ опубликован не был. Справочно-правовая система "КонсультантПлюс".
В приведенной части статьи, по сути, содержится случай изменения правоотношения в связи с заменой наймодателя. Несмотря на то что в статье об этом прямо не сказано, необходимо соблюдение условия о преемственности прав у прежнего и нового наймодателя. На мой взгляд, именно преемственность, наличие определенной юридической связи может объяснить не только передачу жилого помещения, но и происходящую одновременно с ней замену работодателя в трудовом договоре. Соблюдение условия о преемственности способствует сохранению неизменности прав нанимателя. 8. Специфическое основание прекращения анализируемого правоотношения <42>, также содержащееся в приведенной части 2 статьи 102 ЖК РФ, на практике породило много споров. -------------------------------- <42> В юридической литературе применительно к основаниям прекращения жилищного правоотношения по найму служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии выделяются общие и специальные основания (Толстой Ю. К. Советское жилищное право. Изд-во Ленинградского университета, 1967. С. 60; Толстой Ю. К. Советское жилищное законодательство. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1974. С. 73).
Так, П. П. Васильев сделал вывод, что в результате применения части 2 статьи 102 ЖК РФ право на использование жилого помещения для проживания не отличается стабильностью, что противоречит тенденции сохранения прав лица, пользующегося имуществом по договору, в случае перехода права собственности другому лицу, например по аналогии с правом арендатора и нанимателя по договору социального найма <43>. -------------------------------- <43> Васильев П. П. Права и обязанности нанимателя служебного жилого помещения // Проблемы теории и юридической практики в России: Материалы Международной научно-практической конференции, 28 - 29 апреля 2005 г. Самара: Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2005. С. 52 - 53. Ю. П. Свит также отмечает, что права нанимателей не обременяют жилое помещение (Свит Ю. П. Указ. соч. С. 8).
Также в юридической литературе было высказано мнение, согласно которому, "если вспомнить митинги, которые проходили в Москве, когда здание общежития фабрики было передано в ведение ГУИНа и прежние жильцы были выброшены новыми на улицу, станет понятно, почему эту норму надо привести в соответствие со статьей 675 ГК РФ, где говорится, что переход права собственности на такие помещения не влечет расторжения или изменения договора найма" <44>, и был разработан и вынесен на рассмотрение Государственной Думы РФ законопроект, содержащий приведенное предложение. -------------------------------- <44> Хованская Г. П. Квартирный вопрос. Прием ведет Галина Хованская. М.: Верес, 2007. С. 156.
Но, на наш взгляд, права арендатора не могут быть сопоставимы с правами нанимателя по договору найма служебного жилого помещения, прежде всего, потому, что правоотношения по договору найма и правоотношения по договору аренды имеют совершенно разную природу. Арендодатель получает максимальную прибыль от сдачи имущества в аренду, что нельзя сказать о наймодателе, поскольку плата по договору найма устанавливается в законодательном порядке и она ничтожно мала. Права нанимателя по договору социального найма значительно шире, но это легко объясняется бессрочной природой данного договора. В то время как права нанимателя по договору найма служебного жилого помещения являются производными от права работать у определенного юридического лица и по общему правилу прекращение трудового договора автоматически повлечет за собой прекращение договора найма служебного жилого помещения. Кроме того, предоставление служебного жилого помещения нельзя рассматривать как обязанность работодателя, это своего рода дополнительное преимущество, предлагаемое работнику в связи с выполнением им своих обязанностей. В случае отсутствия служебных жилых помещений у работодателя (а в рассматриваемой ситуации наймодатель лишается принадлежавших ему помещений без учета его воли) работник лишен права требовать удовлетворения его жилищных потребностей. Такое право не может быть установлено и судом. Учитывая изложенное, по нашему мнению, сложно согласиться с приведенными позициями указанных авторов. В науке жилищного права одной из наиболее проблемных является дискуссия о том, является ли прекращение трудового договора основанием для расторжения договора найма специализированного жилого помещения. Так, одни авторы полагают, что "прекращение трудовых отношений является основанием для возбуждения вопроса о расторжении договора найма" <45>. -------------------------------- <45> Советское гражданское право / Под общ. ред. В. Ф. Маслова, А. А. Пушкина. Киев: Вища шк., 1983. С. 176; Жанайдаров И. У. Правовое регулирование выселения с предоставлением другого жилого помещения по советскому жилищному праву. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1984. С. 85. П. П. Васильев полагает, что "по смыслу закона договор автоматически не прекращается". П. П. Васильев с данным положением не согласен и предлагает внести соответствующие изменения в законодательство (Васильев П. П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ. Дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2008. С. 108 - 109).
Другие авторы обоснованно утверждают, что "право пользования жилым помещением, предоставленным работнику в связи с условиями работы, производно от трудового договора, заключенного им с соответствующей организацией. Поэтому с прекращением трудового договора одновременно прекращается и право пользования жилым помещением" <46>. Сторонники данной позиции справедливо обосновывают ее наличием соответствующих положений в законодательстве. Так, часть 3 статьи 104 ЖК РФ прямо устанавливает, что прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. -------------------------------- <46> Граве К. А., Пергамент А. И., Мальцман Т. Б. Гражданское право. (Автор Комментария - А. И. Пергамент.) М.: Государственное издательство юридической литературы, 1949. С. 138; Советское гражданское право. Т. II / Под ред. проф. С. Н. Братуся (автор раздела - А. И. Пергамент). М.: Государственное издательство юридической литературы, 1951. С. 112; Аскназий С. И., Брауде И. Л., Пергамент А. И. Жилищное право. М.: Государственное изд-во юридической литературы, 1956. С. 209; Яковлева В. Ф. О специальных жилых помещениях по ГК РСФСР // Вопросы кодификации советского права. Выпуск 3. Ленинград: Изд-во Ленинградского университета, 1960. С. 36; Власова А. Г., Замятин В. И., Скрипко В. Р. Жилищное законодательство в вопросах и ответах (автор главы - В. И. Замятин). М.: Госюриздат, 1961. С. 172; Васильченко Л. В. Договор жилищного найма в ведомственных домах. М.: Юрид. лит., 1973. С. 12; Мушкин А. Е. Право граждан на жилище. Л.: Лениздат, 1982. С. 111; Советское жилищное законодательство / Под ред. П. И. Седугина. М.: Юрид. лит., 1986. С. 102; Жилищные права и обязанности советских граждан (по законодательству Союза ССР и Украинской ССР): Юрид. справочник / Отв. ред. В. П. Цемко (автор главы - П. Н. Дятлов). Киев: Наук. Думка, 1988. С. 164; Колбасин Д. А. Гражданское право Республики Беларусь. Особ. часть: Практ. пособие. Мн.: Молодежное научное общество, 2000. С. 135, 137; Ващенко В. А. Реализация сотрудниками органов внутренних дел права на жилище в свете нового жилищного законодательства. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 170; Герасимова Л. П. Жилищное право. Краткий курс. СПб.: Питер, 2005. С. 91; Грудцына Л. Ю. Жилищное право России. М.: Изд-во "Эксмо", 2005. С. 144 - 145, 148; Кудашкин А. В. Жилищное право. М.: Изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005. С. 186; Покровская А. Ю. Жилищное законодательство в России сегодня. СПб.: ИГ "Весь", 2005. С. 109, 113; Белоусов Н. В., Емельянова А. И. Использование жилых помещений, предоставленных органами исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, в хозяйственное ведение и оперативное управление из государственного и муниципального жилищных фондов // Российский военно-правовой сборник: Актуальные вопросы жилищного обеспечения военнослужащих. 2005. С. 120; Кубанкина Е. И., Павленко В. В. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2006. С. 60.
Кроме того, служебное жилое помещение было предоставлено нанимателю по определенному основанию и при наличии совокупности условий на определенный период времени. Соответственно, отпадение данного основания, прекращение действия условий, истечение периода времени с неизбежностью повлекут за собой прекращение договора найма служебного жилого помещения. Прекращение договора найма по общему правилу влечет за собой выселение нанимателя. Однако в части 2 статьи 103 ЖК РФ предусмотрены исключения. Так, не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях: 1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей; 2) пенсионеры по старости; 3) члены семьи работника, которому было предоставлено жилое помещение и который умер; 4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Выселение граждан с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения. Во исполнение указанных положений ЖК РФ подпункт 10 пункта 14 типового договора конкретизирует специфическую обязанность наймодателя по предоставлению другого жилого помещения указанным категориям граждан. Как видно из приведенных норм, для предоставления нанимателю, освободившему служебное жилое помещение, другого жилого помещения необходимо одновременное наличие совокупности условий: - во-первых, гражданин должен быть не обеспечен иным жилым помещением (то есть условие нуждаемости в жилом помещении); - во-вторых, необходимо наличие хотя бы одного из обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 103 ЖК РФ. Такими обстоятельствами могут быть смерть одного из членов семьи бывшего нанимателя, социальная незащищенность граждан, состояние здоровья, ухудшившееся в результате исполнения трудовых, служебных или иных обязанностей. В заключение необходимо сказать, что в настоящее время в г. Москве количество служебных жилых помещений становится все меньше. Это хорошо видно на примере материалов ГУП г. Москвы ДЕЗ районов ЮЗАО.
По состоянию По состоянию По состоянию на 01.01.2007 на 01.02.2007 на 01.03.2007
Количество служебной жилой 36568,9/879 36200,5/878 35627,4/866 площади, находящейся на учете организации, кв. м/шт.
Служебная жилая площадь, 17148,2/392 16659,4/385 16343,9/377 занимаемая нанимателями, работающими в организации (в том числе более 10 лет по наст. вр.), кв. м/шт.
Служебная жилая площадь, 2284/65 2284/65 2256,2/65 занимаемая нанимателями, расторгнувшими трудовые отношения, не отработавшими 10 лет (то есть нанимателями, которые потенциально могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений), кв. м/шт.
Количество исковых заявлений, 12 12 13 поданных на выселение со служебной жилой площади на текущий период
Количество исключенной из 50,1/1 676,7/13 483,6/11 служебного фонда жилой площади в текущем месяце и нарастающим 17065/366 17493,8/369 17977,1/382 итогом, кв. м/шт.
Количество жилой площади, 1144,1/28 1129,3/28 1084,9/27 переведенной из служебного фонда в арендный фонд, кв. м/шт.
Из представленных сведений можно сделать вывод, что снижение количества служебных жилых помещений обусловлено наличием двух причин. Первая связана с нежеланием бывших нанимателей освободить служебные жилые помещения после утраты своих прав. Вторая проистекает из "дороговизны" содержания и обслуживания подфонда служебных жилых помещений, что ложится тяжким бременем на собственника, который в результате стремится получить определенную выгоду путем сдачи таких жилых помещений в аренду (после исключения их из специализированного жилищного фонда). Представляется, что для сохранения служебного жилищного подфонда, пригодного для оперативного обеспечения жильем значительной категории граждан, выполняющих трудовые, социальные и иные функции, наймодатели должны отслеживать появление оснований для прекращения правоотношения и выселения нанимателей, и в том случае, когда бывшие наниматели отказываются добровольно в трехдневный срок выехать из служебного жилого помещения, выселять граждан в судебном порядке.
------------------------------------------------------------------
Название документа