Продать или подарить?
(Семина Е. А.) ("Юрист", 2010, N 1) Текст документаПРОДАТЬ ИЛИ ПОДАРИТЬ?
Е. А. СЕМИНА
Семина Е. А., помощник прокурора Орловской области по правовому обеспечению и систематизации законодательства, прокуратура Орловской области.
В связи с утратой традиционных семейных ценностей у значительной части населения России в настоящее время представляются актуальными правовые исследования в области имущественных отношений в семейном праве. В статье дается сравнительный анализ правовых последствий, которые могут возникнуть при продаже или дарении имущества одному из супругов. Ключевые слова: договор купли-продажи, договор дарения, государственная регистрация, исполнение договора.
Due to loss of traditional family values by the majority of population of Russia, the research of property relations in family law is topical at present. The article gives comparative analysis of legal consequences which may appear in sale or gift of property to one of spouses. Key words: purchase-sale agreement, gift agreement, state registration, execution of agreement <*>. -------------------------------- <*> Semina E. A. To sell or to give?
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает множество способов по отчуждению недвижимого имущества. Недвижимость можно продать или подарить, составить завещание или обменять. Рассмотрим самые распространенные операции с недвижимым имуществом: купля-продажа и дарение. Начнем с договора купли-продажи. По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Существенным условием для такого соглашения являются данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче, место его расположения или вхождение в состав другой недвижимости, в противном случае оно будет считаться незаключенным. Точно такие же последствия влечет за собой отсутствие пункта о цене жилья. Сторонам стоит помнить, что договор составляется обязательно в письменной форме. Документы на государственную регистрацию подаются в Управление Федеральной регистрационной службы (регистрации подлежит не только сделка, но и сам договор). Лицу, решившему передать недвижимое имущество именно по договору купли-продажи, необходимо знать о минусах данной сделки. Так, человек, которому имущество передается, может находиться в браке. Полученная недвижимость в этом случае согласно п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации (общая собственность супругов) становятся совместной собственностью супругов или может быть признана таковой в соответствии со ст. 37 Семейного кодекса РФ (признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью), если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.). Это имеет существенное значение, когда отношения в семье у приобретателя неблагополучные. Следует отметить, что при разделе имущества в соответствии с п. 2 ст. 39 Семейного кодекса Российской Федерации (определение долей при разделе общего имущества супругов) суд может отступить от начала равенства долей, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. Следующий недостаток сделки вытекает из того, что продавец получает доход от продажи (реализации) имущества в виде стоимости квартиры, который в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации) облагается налогом. Причем, несмотря на то что операция может быть связана с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры, усыновители и усыновленные, лица, из которых хотя бы одно признано судом недееспособным вследствие психического расстройства), полученная сумма все равно считается доходом. Остановимся подробнее на документах, представляемых в Управление Федеральной регистрационной службы: - заявление о государственной регистрации прав на объект недвижимости и сделок с ним (два бланка: один заполняет продавец и просит зарегистрировать договор купли-продажи, второй - покупатель с просьбой произвести государственную регистрацию права собственности на приобретаемое жилье и после внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость выдать свидетельство о праве собственности); - квитанции об уплате государственной пошлины и их копии (квитанций должно быть две, так как продавец и покупатель производят оплату раздельно, сумма составляет по 500 рублей с каждой стороны соответственно за регистрацию договора и регистрацию права собственности); - договор купли-продажи и акт передачи квартиры, подписанный сторонами, в количестве не менее трех экземпляров - по одному для продавца и покупателя и один экземпляр - для регистрирующего органа; - правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ, являющийся основанием для его приобретения (например, договор дарения, купли-продажи и др.)); - технический паспорт на жилое помещение. Дополнительно могут потребоваться: нотариально заверенное согласие на приобретение недвижимости супруга(и) покупателя, если он(а) находится в законном зарегистрированном браке, нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости, являющейся совместной собственностью, супруга(и) продавца, если он(а) находится в законном зарегистрированном браке, нотариально заверенное согласие получателя ренты, если продавец обладает правом собственности на отчуждаемую недвижимость на основании договора пожизненного содержания с иждивением, и т. д. Сотрудник Управления Федеральной регистрационной службы, проверив весь пакет представленных документов, выдает расписку об их принятии, на основании которой спустя один месяц осуществляется выдача зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о праве собственности. В отличие от договора купли-продажи по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. При передаче недвижимого имущества должна быть соблюдена письменная (простая) форма, к тому же потребуется провести государственную регистрацию (одновременно договора и перехода права собственности). Следует знать, что договор не должен содержать в себе указания на передачу имущества после смерти дарителя, в противном случае он признается ничтожным. Для совершения указанной сделки добровольно необходимо наличие двух важных составляющих: волеизъявление дарителя и согласие одаряемого или в соответствии со ст. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (попечительство) законного представителя несовершеннолетнего или попечителя принять дар. При нежелании принять дар отказ от имущества должен быть совершен в письменной форме и пройти государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы. Следует знать, что договор дарения не может возлагать на одаряемого ограничения прав нового собственника в отношении переданного имущества (например, запрет на отчуждение, совершение иных сделок). Принятие в соответствии с договором дарения недвижимого имущества не требует получения согласия супруга, а также согласно п. 2 ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации (общая собственность супругов), ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации (имущество каждого супруга) оно не является их совместной собственностью. Исключение составляет случай, когда в период брака за счет общего имущества супругов либо труда одного из них будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.). Тогда супруг(а) сможет претендовать на причитающуюся долю в судебном порядке. Важным моментом для дарителя является то, что он может отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать имущество в будущем, если после заключения договора его имущественное или семейное положение или состояние здоровья изменятся настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни, одаряемый в данном случае не вправе требовать возмещения убытков. Кроме того, п. 1 ст. 578 Гражданского кодекса Российской Федерации (отмена дарения) наделяет дарителя возможностью отменить сделку, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Также даритель может обратиться в суд с требованием отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Закон предусматривает еще два случая, в которых допускается отмена дарения: - судом по требованию заинтересованного лица в течение шести месяцев, предшествующих объявлению индивидуального предпринимателя или юридического лица несостоятельным (банкротом), если дарение осуществлялось за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью; - дарителем, если он переживет одаряемого (при наличии в условиях договора прямого указания на такое право). Одаряемый (или его наследники) во всех перечисленных вариантах должен вернуть сохранившийся в натуре подарок. Если это стало невозможным в результате целенаправленных действий (будь то уничтожение имущества, его отчуждение), вызванных нежеланием осуществлять возврат, даритель вправе заявить требования о возмещении вреда. Особо следует сказать о ситуациях, когда закон запрещает дарение. Так как недвижимость, например квартиру, нельзя отнести к обычным подаркам, стоимость которых не превышает пять установленных минимальных размеров оплаты труда, то дарение невозможно: - от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; - работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; - государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; - в отношениях между коммерческими организациями. Затраты на оформление сделки дарения практически такие же, как и при купле-продаже. В пакет представляемых документов входят: - заявление о государственной регистрации прав на объект недвижимости и сделок с ним (два бланка: один заполняет даритель и просит зарегистрировать договор дарения, второй - одаряемый с просьбой произвести государственную регистрацию права собственности и после внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость выдать свидетельство о праве собственности); - квитанции об уплате государственной пошлины и их копии (квитанций должно быть две, так как даритель и одаряемый производят оплату раздельно, сумма составляет по 500 рублей с каждой стороны соответственно за регистрацию договора и регистрацию права собственности); - договор дарения; - правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ, являющийся основанием для его приобретения (например, договор дарения, купли-продажи и др.)); - технический паспорт на жилое помещение. Необходимо знать, что, если сделка заключается между родственниками, обязанности уплатить налог на доходы физических лиц не возникает даже при отчуждении недвижимости, транспорта, акций, пая или доли (хотя подтверждение налоговым органом права на освобождение от налогообложения доходов не предусмотрено). Отдельно хотелось бы остановиться на ситуации, которая на практике встречается очень часто. Речь идет о покупке объекта по договору дарения. Так, продавец не хочет продавать сособственникам имущество, находящееся в общей собственности, хотя указанные лица обладают правом преимущественной покупки доли. Или хочет, но заведомо знает, что лица могут затягивать с ответом или местонахождение их неизвестно. Тогда имущество якобы просто по договору дарения передается новому владельцу, однако деньги за него все-таки уплачиваются. Как было сказано ранее, дарение осуществляется безвозмездно, и если передача денег все же состоялась, то совершенная таким образом сделка является притворной, т. е. она ничтожна, и заинтересованные лица, например соседи, имеющие преимущественное право покупки комнаты в квартире, в соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (сроки исковой давности по недействительным сделкам) в течение трех лет могут обратиться в суд с требованием применить названные последствия недействительности ничтожной сделки, причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Истец в данном случае должен доказать, что продавца и покупателя на самом деле связывают денежные обязательства, придающие сделке возмездный характер. Дарить или продавать принадлежащее имущество - решать собственнику, но независимо от принятого решения нужно помнить, что сделка должна быть проведена в соответствии с нормами действующего законодательства - это залог вашего спокойствия, а зачастую и личной безопасности.
------------------------------------------------------------------
Название документа