Права членов семьи собственника жилого помещения: комментарий нового законодательства
(Михеева Л. Ю.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005) Текст документаПодготовлен для системы КонсультантПлюс
ПРАВА ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: КОММЕНТАРИЙ НОВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 23 мая 2005 года
Л. Ю. МИХЕЕВА
Михеева Л. Ю., доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.
С 1 января 2005 года нормы российского законодательства, регулирующие пользование жилым помещением членами семьи его собственника, вновь изменились. В статью 292 Гражданского кодекса Российской Федерации во второй раз были внесены изменения <*>, которые, как было указано в пояснительной записке к соответствующему законопроекту, направлены на "создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижение рисков ипотечного кредитования". Кроме того, введенный в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации дополнительно урегулировал отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи. Рассмотрим все эти нормы в действии. -------------------------------- <*> См.: Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. N 292. 2004. 31 декабря.
Итак, само существование прав членов семьи собственника жилого помещения заложено в статье 292 ГК Российской Федерации, в соответствии с которой указанные лица, проживающие в принадлежащем собственнику жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Перечень членов семьи собственника жилого помещения
Круг лиц, относящихся к членам семьи собственника, теперь определяет статья 31 Жилищного кодекса Российской Федерации. Возможность ее применения в части определения круга членов семьи собственника связана не только с прямой отсылкой к жилищному законодательству, сохранившейся в тексте пункта первого статьи 292 ГК РФ. Дело в том, что жилищное законодательство регулирует отношения "пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда" (статья 4 ЖК РФ), которые в сущности являются гражданско-правовыми. Таким образом, нормы жилищного и гражданского законодательства в части регулирования указанных отношений относятся как специальные и общие, что следует в том числе и из статьи 7 ЖК РФ. Прежде всего обращает на себя внимание наименование статьи 31 ЖК РФ - "Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении". Законодатель в данном случае не упоминает термин "члены семьи" - так же, как и в главе 35 ГК РФ, статья 677 которой называется "Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане". При заключении договора так называемого коммерческого найма жилого помещения сущность отношений между нанимателем и постоянно проживающими с ним гражданами юридически безразлична, чего, кстати, нельзя сказать о социальном найме (статьи 69, 70 ЖК РФ). Статья 31 ЖК РФ выделяет в принципе три вида лиц, проживающих совместно с собственником, - члены его семьи, бывшие члены его семьи и граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения (пункт 7). В последнем случае речь идет о лицах, заключивших с собственником договор найма, договор безвозмездного пользования или иное соглашение (например, договор пожизненного содержания с иждивением, по которому получатель ренты сохраняет право пользования жилым помещением). Объем прав и обязанностей этих лиц определяется не законом, а договором. Использование в законодательстве термина "граждане, постоянно проживающие" вместе с нанимателем (собственником), позволяет сделать вывод о том, что существо отношений между владельцем жилого помещения и лицами, которым он разрешил проживать вместе с ним, играет для закона все меньшую роль. Вместе с тем членство в семье сохраняет значение юридического факта в фактическом составе, порождающем право пользования чужим жилым помещением. Характерной особенностью статьи 31 ЖК РФ является то, что она регулирует указанные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживают в одном и том же жилом помещении. Отметим, что статья 292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у члена семьи прав в отношении такого жилого помещения собственника, в котором сам собственник не проживает. Так, например, родители и их взрослые дети зачастую проживают раздельно в жилых помещениях, принадлежащих родителям на праве собственности. Подобная ситуация не охватывается статьей 31 ЖК РФ. Создавшееся противоречие, на наш взгляд, разрешается следующим образом. Положения статьи 31 ЖК РФ являются специальными. Однако указанная статья не может исключить действия положений Гражданского кодекса, нормам которого необходимо в силу статьи 3 ГК РФ отдавать предпочтение. Следовательно, граждане, являющиеся членами семьи собственника жилого помещения и проживающие отдельно от самого собственника в другом его доме или квартире, приобретают в силу статьи 292 ГК РФ право пользования жилым помещением, в котором они живут. При этом статья 31 ЖК РФ к отношениям с участием таких лиц не применяется, а статья 6 ГК РФ не допускает использование указанных положений жилищного законодательства в порядке аналогии закона. Вместе с тем мы не исключаем, что судебная практика пойдет по другому пути и суды, не разграничивая членов семьи на проживающих вместе с собственником и отдельно от него, будут применять при разрешении и тех и других споров нормы ЖК РФ. Это было бы неверно. Говоря о членах семьи, проживающих вместе с собственником жилого помещения в одном и том же жилом помещении, можно выделить две их группы. К первой относятся супруг, родители и дети. Разумеется, следует со ссылкой на ст. 137 СК РФ также отнести к ним усыновителей и усыновленных. Статья 31 ЖК РФ создает правило, в силу которого указанные лица автоматически приобретают право пользования жилым помещением, если проживают в нем постоянно. Таким образом, по умолчанию при вселении собственником в свое жилое помещение супруга, детей или родителей у них возникает право постоянного пользования жилым помещением. Акт вселения со стороны собственника свидетельствует о его желании предоставить этим лицам соответствующее право. Иные условия проживания лиц из числа первой группы членов семьи устанавливаются исключительно соглашением с указанными лицами, которое может быть заключено как при их вселении, так и позже. Поскольку статья 31 ЖК РФ (как и статья 54 ЖК РСФСР 1983 года) не определяет специальной формы такого соглашения, следует, по-видимому, признать необходимость облечения его в простую письменную форму (статья 161 ГК РФ), а при несоблюдении этой формы применять пункт 1 статьи 162 ГК РФ. Условия подобного соглашения, касающиеся проживания одного супруга в жилом помещении, принадлежащем другому супругу, могут также входить в содержание брачного договора (статьи 40, 42 СК РФ). Однако в соответствии с пунктом 2 статьи 41 СК РФ брачный договор подлежит нотариальному удостоверению. Вторая группа членов семьи - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане (бабушки, внуки, племянники, так называемые фактические супруги <*>, зятья, снохи, отчимы, пасынки и пр.). Эти лица, напротив, право пользования жилым помещением автоматически не приобретают. В соответствии с п. 1 ст. 31 ЖК РФ они могут быть признаны членами семьи собственника. -------------------------------- <*> Напомним, что это весьма условный термин, не являющийся юридическим. Все чаще таких лиц называют сожителями.
Надо полагать, что такое признание может осуществить суд. Во всяком случае, используемая законодателем формула "могут быть признаны" не дает третьим лицам оснований произвольно полагать, что, например, несовершеннолетний внук, проживающий в жилом помещении, принадлежащем его деду, имеет право пользования этим жильем. Для признания указанных лиц членами семьи собственника требуется установить весьма специфический юридический факт - вселение их собственником в жилое помещение "в качестве членов своей семьи". Сразу оговоримся, что под вселением в качестве члена семьи не может пониматься регистрация гражданина по месту жительства, поскольку в соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Таким образом, сама по себе регистрация, например, снохи или внучки по месту жительства в жилом помещении по заявлению собственника не является правоустанавливающим фактом, порождающим право пользования жилым помещением. Следует признать использованную законодателем в ст. 31 ЖК РФ формулировку более неудачной, нежели текст абзаца второго статьи 53 ЖК РСФСР 1983 года (которая подлежала применению к отношениям с участием членов семьи собственника жилого помещения в силу отсылки, содержавшейся в абзаце втором ст. 127 ЖК РСФСР). В ст. 53 ЖК РСФСР говорилось: "Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство". В соответствии с ранее действовавшим законодательством именно эти два факта в совокупности - совместное проживание указанных лиц и ведение ими общего хозяйства - свидетельствовали о наличии семейных отношений <*>. Были распространены случаи, когда собственник жилья (или наниматель) вселял к себе кого-либо на время в качестве временного жильца, и если впоследствии отношения собственника с этим лицом изменялись, у них появлялось общее хозяйство, то у суда были основания для признания ранее заселенного временного жильца членом семьи собственника (нанимателя). -------------------------------- <*> Кстати сказать, эти факты должны были устанавливаться и по другой категории дел - по делам об установлении отцовства ребенка, рожденного вне брака (статья 48 Кодекса о браке и семье РСФСР).
Теперь же суду надлежит устанавливать, какой характер носило не проживание граждан в одном жилом помещении, а само вселение как фактическое действие. Предположим, собственник, приглашая войти в дом свою племянницу (или подругу) и внося ее вещи, объявляет, что она будет проживать вместе со всеми одной семьей. Если подобного волеизъявления нет, то определить характер вселения крайне затруднительно, ведь дальнейшее доброжелательное отношение к заселившейся гражданке со стороны собственника помещения и членов его семьи, выражающееся в безвозмездном предоставлении ей крова и питания, само по себе не свидетельствует о возникновении семейных отношений, а может быть проявлением обычного альтруизма. Затруднения при оценке факта вселения может вызвать и толкование слов "в качестве членов своей семьи". Ни для кого не секрет, что общепризнанного понятия "член семьи", наделенного конкретным и стабильным правовым содержанием, нет и не может быть. Однако анализируемая норма предполагает его субъективную оценку со стороны самого собственника жилого помещения. Представляется, что и доказать подобную направленность воли собственника при вселении им кого-либо в жилое помещение в большинстве случаев будет практически невозможно. Одним из доказательств по данной категории дел, причем доказательством весьма весомым, долгое время будет служить регистрация лица по месту пребывания или жительства - однако до той поры, пока соответствующие публично-правовые нормы, определяющие порядок постановки и снятия граждан с регистрационного учета, не подвергнутся изменениям <*>. -------------------------------- <*> Следует помнить, что соответствующее Постановление Правительства Российской Федерации, утвердившее Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, неоднократно изменялось, ориентируясь на положения гражданского и жилищного законодательства об основаниях возникновения и прекращения прав на жилище. См.: Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" (в ред. Постановлений Правительства РФ от 23.04.1996 N 512, от 14.02.1997 N 172, от 16.03.2000 N 231, от 14.08.2002 N 599, от 22.12.2004 N 825, с изм., внесенными Постановлением Правительства РФ от 12.03.1997 N 290, Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 N 4-П)// СПС КонсультантПлюс.
Перечисленные обстоятельства наводят на мысль, что законодатель пытался сузить круг лиц, которые являются или могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения. Вполне вероятно, однако, что в судебной практике длительное время будет сохраняться прежний подход к определению круга лиц, приравниваемых к членам семьи, и учитываться будут не намерения собственника при вселении этих лиц, а фактическое создание с ними в последующем семейных отношений. Отдельно следует остановиться на вопросе о целесообразности обращения второй группы членов семьи в суд с требованием о признании права пользования жилым помещением. Итак, с позиции буквального толкования ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением у этих лиц возникает при условии его признания. Рассуждая логически, надо признать, что обращение, например, "фактического супруга" в суд с иском о признании права пользования, обращенным к собственнику жилого помещения, явно свидетельствует о состоянии конфликта и о прекращении семейных отношений с собственником. Этого не может произойти с родственниками собственника жилого помещения, поскольку родственные связи как вид семейных не могут прекратиться (за исключением случаев лишения родительских прав). Таким образом, единственной целью обращения в суд со стороны такого лица ("фактического супруга") будет требование о "сохранении" права пользования жилым помещением на определенный срок на основании пункта 4 статьи 31 ЖК РФ. В рамках одного и того же судебного разбирательства следует в таком случае рассмотреть и вопрос о том, возникло ли право пользования, и вопрос о том, есть ли основания для его сохранения. Представляется, что для доказывания возникновения права пользования жилым помещением у лиц, относящихся ко второй группе членов семьи, может быть использовано не только судебное решение. Подтверждением существования права пользования жилым помещением у указанных лиц может служить и соглашение с собственником. При наличии подобного соглашения правовой статус члена семьи очевиден всем третьим лицам, в том числе и государственным органам или органам местного самоуправления.
Содержание прав членов семьи собственника жилого помещения
Поскольку статья 292 ГК РФ устанавливает, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, содержание этого права определяется положениями ЖК РФ (как уже отмечалось, для случаев совместного проживания самого собственника и членов его семьи в одном и том же жилом помещении). Содержание прав членов семьи собственника состоит в основном в возможности использовать жилое помещение для своего проживания, причем эти лица (если иное не предусмотрено соглашением с собственником) вправе пользоваться не отдельной его частью, а помещением в целом. Употребляемые в пункте 2 статьи 31 ЖК РФ слова "наравне с собственником" применительно к возможностям пользования означают также, что члены семьи собственника вправе использовать жилое помещение в своих интересах и по своему усмотрению. Разумеется, при пользовании эти лица не должны нарушать закон, а также права и интересы других лиц, поскольку такие действия не может совершать и сам собственник (см. п. 2 ст. 209 ГК РФ). Например, члены семьи собственника, так же как и он сам, не вправе использовать жилое помещение не по назначению (п. 1 ст. 30, п. 2 ст. 31 ЖК РФ). Необходимо отметить, что право члена семьи собственника жилого помещения в силу пункта 3 статьи 292 ГК РФ обладает признаками абсолютной защиты, то есть его обладатель вправе требовать устранения нарушений его прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Такая ситуация не исключается, и в судебной практике встречаются, например, иски о вселении в жилое помещение, предъявляемые престарелыми родителями к своим детям - собственникам жилья. В этой связи не может не возникнуть вопрос о вещном характере такого права. Принадлежность прав членов семьи собственника к числу вещных уже получила свое обоснование в современной литературе <*>. Новая редакция статьи 292 ГК РФ с изменениями, вступившими в силу с 1 января 2005 года, природы этих прав не изменила. То обстоятельство, что эти права отныне за вещью не следуют, т. е. прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу, само по себе не превращает их в обязательственные. Следует также помнить, что п. 4 ст. 292 пока еще ограничивает в некоторых случаях и саму возможность перехода права собственности на жилище. -------------------------------- <*> См., напр.: Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 319.
Однако, как известно, вещные права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В этой связи вызывает интерес причина, по которой законодатель, прямо закрепив в статье 33 ЖК РФ возможность государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего в силу завещательного отказа, не предусмотрел возможности государственной регистрации права члена семьи собственника жилого помещения. Разумеется, фраза "вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа" не означает, что момент возникновения права на жилое помещение в силу завещательного отказа связан с моментом его государственной регистрации. Однако смысл названного пункта 3 статьи 33 ЖК РФ состоит в том, чтобы предоставить правообладателю возможность самостоятельно, помимо воли собственника жилого помещения зарегистрировать свое право, тем самым обеспечив себе защиту от собственника. Ни Гражданским, ни Жилищным кодексами, ни иными федеральными законами напрямую не предусмотрена необходимость государственной регистрации права пользования жилым помещением членом семьи собственника. Вместе с тем само по себе это обстоятельство еще не доказывает обязательственной природы этого права. Действующее законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в принципе не исключает возможности регистрации ограничений права собственности при наличии права пользования жилым помещением у членов семьи собственника. Пункт 2 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" допускает осуществление регистрации ограничений (обременений) права собственности по заявлению несобственника, а Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <*> предписывают вносить в подраздел III-6 записи о "прочих ограничениях (обременениях)". -------------------------------- <*> Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 12.11.2004) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС КонсультантПлюс.
Таким образом, представляется, что члены семьи собственника жилого помещения, относящиеся к первой группе (супруг, родители, дети), смогут зарегистрировать ограничение (обременение) права собственности в свою пользу, представив документы, подтверждающие членство в семье и проживание вместе с собственником. Что же касается второй группы членов семьи, то по смыслу ст. 31 ЖК РФ они должны предварительно подтвердить в суде свои отношения с собственником и свое право пользования жилым помещением. На членов семьи собственника ложится часть бремени по содержанию жилого помещения. Точнее, дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (абзац второй пункта 1 статьи 292 ГК РФ). В пункте 3 статьи 31 ЖК РФ содержится вполне справедливое уточнение: иное может быть установлено соглашением между собственником и членами его семьи <*>. -------------------------------- <*> В отношениях между супругами, один из которых не является собственником жилого помещения, таким соглашением может опять-таки стать брачный договор. Более того, если супруги пришли к необходимости заключения соглашения, определяющего порядок пользования одним из них жилым помещением другого, им следует порекомендовать и одновременно определить порядок несения ими ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Хотелось бы лишь добавить, что указанные нормы об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, вступают в некоторое противоречие с положениями об ограничении гражданской дееспособности лиц, злоупотребляющих спиртными напитками и наркотическими средствами. По смыслу статьи 30 ГК РФ такие лица самостоятельно несут гражданско-правовую ответственность. Суд не ограничивает их гражданскую деликтоспособность. Между тем статьи 292 ГК и 31 ЖК не предполагают возложения на них ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Основания прекращения права пользования жилым помещением
1. Право пользования жилым помещением членом семьи собственника может прекратиться по основаниям, предусмотренным соглашением, заключенным с собственником. Так, при вселении в жилое помещение, принадлежащее одному из супругов, между супругами, как уже отмечалось, может быть заключено соглашение, определяющее порядок пользования помещением супругом-несобственником. В таком соглашении может быть предусмотрен срок существования права пользования или обстоятельства, с появлением которых оно прекращается. Например, не исключается заключение соглашения, в соответствии с которым супруг собственника обязуется покинуть жилое помещение по первому требованию. 2. Право члена семьи собственника жилого помещения, будучи тесно связанным с личностью правообладателя, прекращается с его смертью. 3. Другое основание прекращения права члена семьи - переход права собственности на жилое помещение к другому лицу. Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ из текста пункта 2 статьи 292 ГК РФ исключена частица "не". Таким образом законодатель преследовал цель устранить излишние ограничения права собственности, стесняющие гражданский оборот жилой недвижимости. Используя указанную норму, собственник жилого помещения вправе, не взирая на пожелания членов своей семьи, заключить договор об отчуждении жилого помещения (например, договор дарения квартиры третьему лицу). Тем самым при переходе права собственности на жилище права членов семьи собственника "автоматически" прекратятся. Конечно, не исключено, что бывший собственник жилого помещения приобретет право пользования этим же жилищем, но уже на другом основании - в качестве члена семьи нового собственника <*>. -------------------------------- <*> Думается, что при наличии определенных обстоятельств такие сделки могут быть расценены как мнимые (ст. 170 ГК РФ), а действия собственника могут быть расценены как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
В случае если в результате отчуждения жилого помещения собственник приобретет себе новую жилую недвижимость (например, по договору мены), возникновение права пользования новым жилым помещением у членов его семьи будет зависеть опять-таки от воли собственника. Если он вселит в новый дом или квартиру своих супруга, детей и родителей, то право пользования у них возникнет. В то же время ни жилищное, ни семейное законодательство, строго говоря, не обязывают собственника предоставлять свое жилище членам своей семьи. Доктринальное понятие обязанности по содержанию членов семьи сводится к выплате в предусмотренных законом случаях денежных средств (алиментов), но не включает в себя обеспечение детей, родителей или супруга жилищем. Следует также иметь в виду, что права членов семьи собственника жилого помещения прекращаются и в других случаях перехода права собственности на жилое помещение, в частности: - при обращении взыскания на жилище в предусмотренном законом порядке (см. ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункт 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ); - при переходе права собственности на жилое помещение в порядке наследования. Возможность прекращения права пользования жилым помещением собственника по воле собственника ограничена в тех случаях, когда в жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. Как известно, на основании пункта 4 статьи 292 ГК РФ в его первоначальной редакции требовалось получение согласия органа опеки и попечительства в случаях отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Федеральным законом от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ <*>, с одной стороны, был расширен перечень лиц, чьи права подлежат охране (в п. 4 ст. 292 ГК РФ было включено упоминание не только о несовершеннолетних, но и о недееспособных или ограниченно дееспособных членах семьи собственника), а с другой стороны, была предпринята попытка ограничить произвольное публичное вмешательство в осуществление собственником своего права. Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требовалось, если при этом затрагивались права или охраняемые законом интересы указанных лиц. На деле последнее новшество не имело успеха, поскольку всякая сделка об отчуждении жилого помещения требовала согласия органа опеки, как затрагивающая права или интересы проживающих в помещении недееспособных или не полностью дееспособных членов семьи собственника. -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ. 21.05.2001. N 21. Ст. 2063.
Стремясь облегчить гражданский оборот жилой недвижимости, законодатель Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ уточнил круг лиц, чьи права требуют такой специальной охраны. Это: а) находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, б) оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). К числу первых относятся: - лица, в отношении которых на основании статей 32 и 33 ГК РФ установлены опека или попечительство; - лица, над которыми не установлены опека или попечительство, но обязанности опекунов или попечителей которых на основании статьи 35 ГК РФ исполняют воспитательные, лечебные учреждения, учреждения социальной защиты населения или другие аналогичные учреждения или сам орган опеки и попечительства; - несовершеннолетние граждане, опекунами (попечителями) которых на основании статьи 153 СК РФ являются приемные родители. К числу вторых в соответствии со ст. 121 СК РФ относятся все дети, родители которых лишены родительских прав, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе отказываются взять своих детей из воспитательных учреждений, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений, а также дети, над которыми фактически не осуществляется родительское попечение. Новая редакция ст. 292 ГК РФ формализует понятие "ребенок, оставшийся без попечения родителей", поскольку жилищные права таких детей подлежат защите лишь в случаях, когда о факте отсутствия попечения родителей известно органу опеки и попечительства. На основании ст. 122 СК РФ орган опеки и попечительства устанавливает данный факт самостоятельно, без обращения к суду, путем обследования условий жизни ребенка не позднее чем в течение трех дней со дня получения сведений о нарушении прав и интересов ребенка. В соответствии с п. 3 Правил ведения государственного банка данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществления контроля за его формированием и использованием <*> по обнаружении факта отсутствия родительского попечения орган опеки и попечительства обязан зарегистрировать данные о ребенке в журнале первичного учета детей, оставшихся без попечения родителей <**>. Этот момент, по всей видимости, и следует считать моментом, с которого орган опеки и попечительства узнал о факте отсутствия попечения родителей в смысле п. 4 статьи 292 ГК РФ. -------------------------------- <*> Постановление Правительства РФ от 04.04.2002 N 217 "О государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществлении контроля за его формированием и использованием" // СПС КонсультантПлюс. <**> См.: Приказ Минобразования РФ от 28.06.2002 N 2482 "Об организации работы по ведению государственного банка данных о детях, оставшихся без попечения родителей" // СПС КонсультантПлюс.
Взаимодействие органов опеки и попечительства с органами по государственной регистрации основывается на положениях статьи 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения. При наличии у органа по государственной регистрации сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, записи об этом вносятся в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав. Таким образом, законодателем сформирована конструкция, при которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают указанные категории членов семьи собственника, будет невозможным без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Если собственник жилого помещения обратится с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на основании сделки об отчуждении, не представив согласия органа опеки и попечительства, то ему будет отказано в проведении государственной регистрации (ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В то же время сейчас, когда с момента введения в действие указанных законодательных новелл прошло не так много времени, в Едином государственном реестре прав записи о проживающих в жилом помещении собственника несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, редки. Органы опеки и попечительства, не зная о новых требованиях к их деятельности или не справляясь со своими обязанностями, не во всех регионах России подают в регистрирующие органы необходимые сведения. В свою очередь, государственные регистраторы, опасаясь возможного нарушения прав несовершеннолетних детей, зачастую продолжают требовать от родителей (собственников жилья) согласия органов опеки и попечительства на отчуждение помещения или документ, подтверждающий факт наличия у ребенка родительского попечения. Без сомнений, такая практика, хотя и вызванная к жизни сложившейся традицией и соображениями справедливости, тем не менее противоречит законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Очевидно, что бремя охраны прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника отныне окончательно возложено на плечи органов опеки и попечительства. В их задачи входит выявление несовершеннолетних, относящихся к числу оставшихся без попечения родителей, и скорейшее извещение регистрирующего органа о проживании таких детей в жилом помещении, принадлежащем их родителю. Как уже отмечалось, внуки, пасынки, падчерицы, племянники и прочие несовершеннолетние родственники и иные лица не являются членами семьи собственника жилого помещения, а только могут быть ими признаны. Если следовать буквальному толкованию пункта 1 статьи 31 ЖК РФ, то орган опеки и попечительства, обнаружив факт проживания в жилом помещении, принадлежащем бабушке, ее несовершеннолетних внуков, чья мать устранилась от их воспитания, не может отправить соответствующие сведения, препятствующие отчуждению бабушкой своей квартиры, в регистрирующий орган (за исключением случая, когда бабушка взяла на себя опеку над внуками). 4. Новое законодательство, учитывая личный характер права члена семьи собственника жилого помещения, предусматривает и такое основание его прекращения, как прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения. В соответствии с пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Это правило является диспозитивным, причем соглашение, определяющее порядок пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника, может быть заключено как после прекращения семейных отношений (например, при расторжении брака супругов), так и задолго до этого (например, при регистрации брака). По смыслу пункта 4 статьи 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений является основанием для "автоматического" прекращения права пользования жилым помещением <*>. Возможность сохранить это право есть только при обращении в суд. -------------------------------- <*> За исключением случаев, предусмотренных статьей 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации": "Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором".
Поскольку это положение существенно отличается от норм, содержавшихся в ст. 127 ЖК РСФСР 1983 года, возникает вопрос о том, распространяется ли анализируемый п. 4 ст. 31 ЖК РФ на граждан, вселенных в качестве членов семьи собственника жилого помещения до 1 марта 2005 года. Это положение не имеет обратной силы, что следует из статьи 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", которая распространяет новый Жилищный кодекс только на те права и обязанности, которые возникли после введения его в действие. Не делается специальной оговорки по этому вопросу и в статье 19 названного Федерального закона. В этой связи хотелось бы надеяться, что суды при рассмотрении дел о прекращении права пользования жилым помещением (или о признании права пользования) будут осмотрительны и прежде, чем применить статью 31 ЖК РФ, будут устанавливать момент вселения лица в жилое помещение (т. е. момент возникновения права пользования жилым помещением). Если у члена семьи право пользования возникло до 1 марта 2005 года, то после прекращения семейных отношений оно должно сохраняться. С прекращением членства в семье меняется правовой статус лица в жилищных правоотношениях - он становится "бывшим членом семьи собственника". К таким лицам могут быть отнесены: 1) бывшие супруги. Следует иметь в виду, что речь идет о случаях, когда жилое помещение не является объектом общей совместной собственности супругов (статьи 33 - 34 СК РФ). Так, например, супруг, которому на праве собственности принадлежит квартира, приобретенная им до брака, вправе в день расторжения брака (см. ст. 25 СК РФ) сменить в квартире замок и выселить из помещения своего бывшего супруга. Такие действия абсолютно правомерны. При этом бывший супруг вправе незамедлительно обратиться в суд с иском о "сохранении права пользования", 2) родители, лишенные родительских прав в отношении ребенка, являющегося собственником жилого помещения. Днем прекращения права "бывшего" родителя пользоваться жилым помещением ребенка является день вступления в законную силу судебного решения о лишении родительских прав. Судебное решение об ограничении родительских прав таких последствий не порождает (статья 74 СК РФ). В свою очередь, дети родителей, лишенных родительских прав, не становятся "бывшими членами семьи" собственника в смысле статьи 31 ЖК РФ и сохраняют право пользования жилым помещением в силу прямого указания п. 4 ст. 71 СК РФ <*>. -------------------------------- <*> Следует отметить, что первое предложение пункта 4 ст. 31 ЖК РФ не учитывает этого положения Семейного кодекса, поскольку не содержит уточнения "если иное не предусмотрено законом". На наш взгляд, с целью устранения возможных противоречий между статьей 31 ЖК РФ и статьей 71 СК РФ такое уточнение должно быть внесено.
Здесь же необходимо отметить, что отмена усыновления не влечет последствий, аналогичных последствиям лишения родительских прав (см. ст. 143 СК РФ). Поэтому бывший усыновленный не может претендовать на сохранение права пользования жилым помещением бывшего усыновителя и должен быть в ближайшее время устроен в одной из форм, предусмотренных законом (опека, приемная семья и пр.), 3) иные лица. Итак, родственники, вселенные в качестве членов семьи (братья, сестры, дедушки и бабушки, внуки, племянники, тетки и пр.), бывшими членами семьи стать не могут в силу природы родственных отношений. Таким образом, речь может идти о лицах, связанных отношениями свойства, а также о "фактических супругах" (сожителях), иждивенцах и других гражданах. Отношения свойства (зять - тесть, сноха - свекровь, отчим - пасынок и др.) прекращаются в связи с расторжением брака, их образовавшего. При наличии брака правовое положение, например, снохи, проживающей в квартире, принадлежащей свекрови, является относительно устойчивым, поскольку при необходимости первая вправе всегда обратиться в суд и потребовать признания ее права, доказав, что собственник вселил ее в качестве члена семьи. Однако по смыслу пункта 1 статьи 31 ЖК РФ если право снохи не было признано, то и говорить о его прекращении нет смысла, т. к. оно не возникало. При разводе с сыном собственника жилого помещения право снохи пользоваться жилым помещением "автоматически" прекращается (при условии, что оно изначально возникло в установленном порядке). Как уже отмечалось выше, в случаях, когда на проживание в жилом помещении собственника претендуют "фактические супруги" и иные лица, при прекращении семейных отношений суду необходимо до решения вопроса о возможности сохранить за этими лицами право пользования установить, возникло ли это право. Пункт 4 статьи 31 ЖК РФ предусматривает возможность "сохранения" за всеми вышеперечисленными лицами (бывшими членами семьи) права пользования жилым помещением собственника на основании решения суда. Представляется, что законодателем избрана не очень удачная конструкция этой правовой нормы. Прежде всего, на наш взгляд, речь не может идти о сохранении права пользования, поскольку в связи с прекращением семейных отношений это право прекращается. Использование термина "сохранение" создает правовую неопределенность в отношении того периода, когда бывший член семьи был устранен от пользования жилым помещением (хотя впоследствии его право было подтверждено судебным решением). По-видимому, более верно было бы считать право члена семьи собственника прекратившимся в связи с прекращением семейных отношений (в момент расторжения брака и пр.). В свою очередь, право бывшего члена семьи пользоваться жилым помещением собственника следует признать самостоятельным правом, возникающим на основании судебного решения или соглашения с собственником. Содержание этого права определено в п. 6 ст. 31 ЖК РФ. Ряд вопросов вызывает и возможность установления судебным решением срока существования права бывшего члена семьи собственника жилого помещения. Усмотрение суда в этом случае не ограничено ничем, кроме "прав и законных интересов других лиц" (п. 3 ст. 1 ЖК РФ). В связи с тем что сроки могут определяться не только истечением периода времени, но и также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ), суд может вынести решение, в соответствии с которым бывший член семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением в течение своей жизни. Не исключено также и "сохранение" права пользования на один или два месяца. И все же наибольшие затруднения в толковании вызывает следующее положение: "Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию". Представляется, что в этой норме напрасно указано: "собственник исполняет алиментные обязательства". В настоящее время многие лица, имеющие алиментные обязанности, их не выполняют. Надо полагать, что законодатель имел в виду случаи, когда собственник жилого помещения по закону обязан содержать бывшего члена своей семьи. В сущности, речь идет об обеспечении жилым помещением бывшего супруга, поскольку среди лиц, имеющих в соответствии с законом право на алименты, только бывшие супруги, а также фактические воспитатели (ст. 96 СК РФ), отчимы и мачехи (ст. 97 СК РФ) могут стать бывшими членами семьи собственника. Для применения указанного правила необходимо предъявление требования со стороны бывшего члена семьи. Однако способ исполнения этого требования неясен. Обеспечение жилым помещением возможно в различных формах: бывшему супругу можно предоставить жилище в собственность, можно заключить в его пользу договор найма жилого помещения, не исключены и другие варианты. По-видимому, в этой норме все же подразумевается предоставление постоянного права пользования жилищем (или права собственности). В то же время аналогии с алиментным обязательством, проведенные законодателем в ст. 31 ЖК РФ, позволяют предположить, что обеспечение бывшего супруга жилищем должно прекращаться по основаниям, установленным для прекращения алиментных обязательств (например, при вступлении бывшего супруга в новый брак). Право бывшего члена семьи собственника жилого помещения может прекратиться прежде всего в связи с истечением срока действия соглашения с собственником, по которому такое право возникло (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). Если право было установлено судебным решением, то основанием его прекращения является истечение срока, указанного в судебном решении. Более того, если до истечения этого срока отпали обстоятельства, послужившие основанием для признания такого права, то собственник вправе обратиться в суд с требованием о досрочном прекращении права пользования помещением бывшим членом семьи (п. 5 ст. 31 ЖК РФ). Такое же право предоставлено собственнику в случаях, когда бывший член семьи использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (п. 2 ст. 35 ЖК РФ). Наконец, следует помнить, что право бывшего члена семьи собственника жилого помещения, как и право члена семьи, прекращается в связи с переходом права собственности на это помещение к другому лицу (п. 5 ст. 31 ЖК РФ). Названными обстоятельствами исчерпывается предусмотренный действующим законодательством перечень оснований прекращения прав членов семьи собственника жилого помещения. Вместе с тем, к сожалению, остается открытым вопрос о возможности отказа члена семьи от принадлежащего ему права пользования жилым помещением собственника. Нередки случаи выбытия членов семьи собственника из жилого помещения, в том числе на другое постоянное место жительства. Фактически отказ члена семьи от своих прав осуществляется в форме конклюдентных действий, но он может сопровождаться и подачей заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства. Как известно, в соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. В анализируемом случае такая возможность законом не предусмотрена. Между тем правовая оценка выбытия члена семьи из жилого помещения или отказа от прав в другой форме не может быть однозначной. Представляется, что из соображений справедливости и разумности такой отказ, устраняющий ограничения права собственности, следует признать и законодательно закрепить возможность его совершения. Завершая анализ новелл гражданского и жилищного законодательства в отношении прав членов семьи собственника жилого помещения, необходимо отметить следующее. Ясно, что, стремясь облегчить гражданский оборот жилой недвижимости, законодатель пытался ограничить круг лиц, права которых стесняли бы собственника жилого помещения в осуществлении его полномочий. В результате претерпели изменения как основания возникновения и прекращения права членов семьи собственника, так и его содержание. С учетом того, что право членов семьи не подлежит государственной регистрации, возможность его абсолютной защиты, в том числе от самого собственника, существенно ограничена. Вместе с тем уже сейчас очевидно, что некоторые новшества породили противоречия между положениями гражданского и жилищного законодательства. В некоторых законодательных решениях не обнаруживается логика. Все эти обстоятельства дают основание полагать, что действующие редакции статьи 292 ГК РФ и соответствующих положений ЖК РФ, определяющих правовое положение членов семьи и бывших членов семьи собственника жилого помещения, не будут последними.
------------------------------------------------------------------
Название документа