Помещение как натуральная доля в праве общей собственности на здание

(Максимович Д. А.) ("Законы России: опыт, анализ, практика", 2008, N 11) Текст документа

ПОМЕЩЕНИЕ КАК НАТУРАЛЬНАЯ ДОЛЯ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ

Д. А. МАКСИМОВИЧ

Максимович Дмитрий Андреевич - юрист юридической фирмы "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", аспирант Института государства и права РАН.

Правовое соотношение жилых и нежилых зданий с находящимися в них квартирами и нежилыми помещениями остается одной из наиболее актуальных и трудноразрешимых проблем действующего российского законодательства и правовой теории. Главная проблема с помещениями упрощенно состоит в том, что в реальной российской действительности они уже стали самостоятельными объектами имущественного оборота - регистрируемыми объектами недвижимости, свободно переходящими в результате различных сделок от одного собственника к другому, причем на вполне законном основании <1>. Тем не менее в части первой ГК РФ (ст. 130) помещения не признаются недвижимым имуществом, поскольку согласно традиционным вещно-правовым воззрениям выступают как составные части неделимого недвижимого объекта - здания и могут юридически существовать и участвовать в обороте лишь как доли в праве общей собственности на здание. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; статьи 549, 558 и др. ГК РФ; статьи 15, 16 и др. Жилищного кодекса РФ.

Со зданиями, включающими несколько помещений, главная проблема заключается в следующем. До тех пор пока здание целиком принадлежит одному владельцу, оно является полноценным объектом права собственности и имущественного оборота. Однако если единоличный собственник здания, включающего несколько помещений, продаст хотя бы одно из них другому лицу, то здание юридически прекратит свое существование. В этом случае на "юридических обломках" жилого дома возникнет два новых объекта гражданских прав: квартира и так называемое общее имущество в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ). На месте же нежилого здания в этом случае останутся только нежилые помещения, так как вопрос об общем имуществе их собственников сегодня в законе не решен, а применять к нежилым зданиям аналогию закона об общем имуществе в многоквартирном доме судебная практика категорически (и вполне обоснованно) не дозволяет <2>. То есть здание физически продолжит существовать, а юридически - нет, и только потому, что помещения внутри него стали принадлежать не одному, а двум и более лицам. -------------------------------- <2> Постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 12.

Отсутствие внятного правового режима помещений и зданий, в которых помещения принадлежат более чем одному лицу, порождает множество практических трудностей, неприятностей и недоразумений, которые многократно обсуждались в литературе <3>. По общему признанию специалистов, нынешний правовой режим помещений и зданий, в которых они находятся, неприемлем и требует существенного обновления. -------------------------------- <3> В частности, отмечались трудности и неясности в следующих вопросах: кому принадлежит здание в целом; как отчуждать здание по частям; кому принадлежит право на земельный участок под зданием; какие есть законные основания для распределения расходов на содержание здания; на ком лежат риски и как решать вопрос с обременениями, относящимися к зданию; как координировать действия собственников помещений для текущего управления зданием (Пиджаков А. Ю., Нечуйкина Е. В. К вопросу о правовом регулировании оборота нежилых помещений // Гражданское право. 2004. N 2. С. 47 - 48). Приводились случаи, когда бывший собственник здания, полностью распродавший третьим лицам все помещения в здании, умудрялся заложить здание банку как некую материальную "оболочку" (Наумова Л. Нежилые помещения как предмет ипотеки // Бизнес-адвокат. 2004. N 7. С. 9). Бывали ситуации, когда арбитражный суд отказывал собственнику помещения в офисном здании в признании за ним доли в коридорах, лестницах, туалетных комнатах, что оставляло лишь возможность установления платных сервитутов для использования этих объектов (Суханов Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12. С. 48). См. также: Глинщикова Т. Проблемы оборота нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. N 1. С. 10; Борзова Ю. А. Понятие нежилого помещения как объекта гражданского права // Правоведение. 2006. N 6. С. 98 - 99.

В юридической литературе предлагались различные меры для выхода из сложившейся ситуации, которые условно можно разделить на две группы. К первой относятся предложения "косметического" свойства, заключающиеся в том, чтобы, не меняя коренным образом сложившееся в России правовое соотношение между помещениями и зданиями, в которых они находятся, с помощью разрозненных мер нормотворческого характера постараться восполнить наиболее очевидные пробелы в законодательстве, сгладить хотя бы частично некоторые из существующих противоречий. К ним, в частности, относятся рекомендации: назвать непосредственно в ГК РФ помещения недвижимым имуществом и "в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим"; признать в гражданском законодательстве жилые и нежилые помещения "самостоятельными объектами гражданского оборота"; "более четко определить режим общего имущества в здании"; устранить возможность одновременной государственной регистрации права собственности на здание и расположенные в нем нежилые помещения <4>; распространить режим общего имущества в многоквартирном жилом доме (ст. 290 ГК РФ) на общее имущество в нежилых зданиях <5>; дать законодательное определение нежилому помещению и имуществу, находящемуся в общем пользовании, четко разграничив зоны ответственности собственника помещения и всех сособственников в здании <6>; установить сеть сервитутов на пользование общим имуществом в нежилом здании <7>; использовать институт простого товарищества (совместной деятельности) как средство, переводящее "отношения собственности нескольких лиц на здание - на почву ГК РФ" <8>. -------------------------------- <4> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, раздел III, § 3 // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1 - 2; Чубаров В. В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3. С. 39 - 41. <5> Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Юр. центр Пресс, 2002. С. 370 и след.; Чубаров В. В. Указ. соч. С. 39 - 41; Харитонова Ю. В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 10. <6> Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав // Гражданское право. 2007. N 4. С. 23 - 27. <7> Скловский К. И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N 8. С. 84 - 93; Наумова Л. Указ. соч. С. 9; Глинщикова Т. Указ. соч. С. 10. <8> Скловский К. И. Указ. соч. С. 84 - 93.

Вторая группа предложений, условно именуемых нами "концептуальные", отражает попытки найти целостное решение проблемы правового соотношения помещений и зданий, в которых они находятся. Среди этих концептуальных решений, в свою очередь, можно выделить новаторские и традиционалистские. Новаторские конструкции в той или иной степени предполагают отступление от традиционных вещно-правовых воззрений. В качестве примера можно привести предложенную С. А. Степановым "комплексную конструкцию составной недвижимой вещи", предусматривающую возможность образования одного недвижимого объекта (например, помещения) в составе другого недвижимого имущества (например, здания) - так называемой объектно-правовой матрешки <9>. Данная конструкция, однако, слишком далеко уводит от традиционных представлений о единстве объекта недвижимости, приводя автора к опасному, на наш взгляд, разрыву между правами на здание и правами на расположенные в нем помещения, при котором единоличный собственник здания после продажи в нем одного или нескольких помещений так и остается собственником здания, а покупатель помещения владеет, пользуется и распоряжается исключительно приобретенным им помещением, "увязывая свои правомочия с правомочиями собственника здания" <10>. -------------------------------- <9> Степанов С. А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. N 8. С. 39 - 46. <10> Там же.

Думается, что при таком подходе, лишенном надежных гносеологических корней, можно в дополнение к существующим противоречиям наплодить много новых, в частности между собственником здания и собственником помещения в этом здании, которые будут до бесконечности увязывать друг с другом свои правомочия. Внешне новаторской выглядит идея К. И. Скловского об установлении "свободно отчуждаемого вещного права на часть здания", которое (вещное право) с доктринальной точки зрения "могло бы рассматриваться как часть права собственности" <11>. Однако новаторство здесь имеет в основном терминологическое значение, так как автор категорически отрицает наличие даже практических оснований для отнесения нежилых помещений к объектам гражданских прав и сам признает, что предложенное им свободно отчуждаемое вещное право на часть здания только тем и отличается от общей собственности, что не предусматривает ограничений на продажу в виде преимущественного права покупки. -------------------------------- <11> Скловский К. И. Указ. соч. С. 84 - 93.

То есть в содержательном плане эта идея и ее автор тяготеют скорее не к новаторскому, а к имеющему много сторонников традиционалистскому направлению, грань между которыми проходит, в частности, по линии признания/непризнания помещений оборотоспособными объектами гражданских прав. Одним из наиболее последовательных сторонников традиционалистского (германо-пандектного) подхода является Е. А. Суханов, отстаивающий сохранение и практическое использование классических понятий и категорий и предлагающий, по примеру Германии и Австрии, установить на неделимую вещь (здание) общую долевую собственность, а конкретную часть вещи - реальную долю (квартиру или нежилое помещение) предоставлять сособственнику В ПОЛЬЗОВАНИЕ или, как в Австрии, В ПОЛЬЗОВАНИЕ НА ОСОБОМ ОГРАНИЧЕННОМ ВЕЩНОМ ПРАВЕ <12>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья Е. А. Суханова "К понятию вещного права" включена в информационный банк согласно публикации - "Правовые вопросы недвижимости", 2005, N 1. ------------------------------------------------------------------ <12> Суханов Е. А. К понятию вещного права // Гражданское право. 2004. N 1. С. 7 - 12; Он же. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12. С. 49; Он же. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7(176). С. 21 - 22.

Такое решение, очевидно, помогло бы упорядочить правовой режим здания в целом. Однако данное решение никак не учитывает российские реалии, не оставляет места для самостоятельного участия помещений в имущественном обороте, в то время как по действующему законодательству и сложившейся практике помещения уже в нем участвуют. Отмеченные выше прописью положения показывают, что прямолинейная реализация традиционалистской конструкции общей долевой собственности на жилой дом и нежилое здание привела бы к упразднению уже установившегося в России и устоявшегося в общественном сознании права собственности на квартиры и нежилые помещения. При этом бывшие собственники квартир и нежилых помещений стали бы их ограниченными пользователями, а предоставление в виде компенсации за утраченную собственность малопонятного гражданам статуса долевого сособственника дома в целом вряд ли нашло бы у них понимание и одобрение. При изложенных обстоятельствах выход видится в том, чтобы, не пересматривая в корне фундаментальных вещно-правовых воззрений, категорий и понятий, постараться уточнить и по-новому взглянуть на некоторые из них - с учетом потребностей и практики реального имущественного оборота в России. В этой связи надо отметить, что для признания помещений объектами недвижимости (следовательно - объектами имущественного оборота, права собственности и т. д.) имеется не только практическая потребность, но и некоторые вещно-правовые основания. Признавая главной характеристикой недвижимой вещи ее неразрывную, тесную связь с землей, следовало бы уточнить, о какой именно связи идет речь. И здесь полезно вспомнить о том, что недвижимость - это регистрируемое, публично существующее и публично участвующее в обороте имущество. Исходя из этого, тесная связь недвижимости с землей, как нам видится, состоит не в том, что имущественный объект нельзя физически или технически передвинуть с соответствующего земельного участка на другой (технические возможности для этого уже давно имеются), а в том, что соответствующий имущественный объект регистрируется именно по месту его постоянного нахождения, на соответствующем участке земли, относящемся к определенной административной территории, с которого(ой) его невозможно или крайне затруднительно унести (увезти, переместить) непубличным (тайным) образом в другое место и на котором любой желающий всегда может его найти. Именно в этом, с юридической точки зрения, и состоит, на наш взгляд, неразрывная связь объекта недвижимости с землей. С указанных позиций квартира и нежилое помещение, как представляется, вполне могут быть причислены (в части первой ГК РФ) к объектам недвижимости и, соответственно, к объектам имущественного оборота, гражданских прав, права собственности и т. д. Тем более что и квартира, и нежилое помещение в силу конструктивной и функциональной обособленности полностью соответствуют такой традиционной характеристике недвижимой вещи, как специализация или индивидуальная определенность <13>. -------------------------------- <13> Суханов Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12. С. 48.

Вопреки бытующему мнению признание помещения недвижимым имуществом не ломает устоявшихся вещно-правовых представлений о здании как о неделимой вещи. В техническом, конструктивном отношении здание действительно неделимо - как по горизонтали, так и по вертикали. Тем не менее для целей имущественного оборота еще в римском праве, как известно, здание было признано юридически делимым по вертикали <14>; в более поздних континентальных правовых системах появилась конструкция поэтажной собственности внутри здания <15>; современное германское законодательство допускает своеобразное право собственности на квартиру, объявляя его производным и зависимым от права общей собственности (доли в праве общей собственности) на дом <16>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право" (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <14> См.: Римское право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. М.: Юрист, 1996. С. 150. <15> См., напр.: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 49. <16> См.: Суханов Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12. С. 49. Сноска 4.

Согласимся, что "критерием признания вещи делимой или неделимой служит оцениваемая гражданским оборотом способность или неспособность составных частей вещи приобретать самостоятельную ценность" <17>. Но добавим, что кроме появления самостоятельной ценности у составной части физически неделимой вещи в этом случае не исчезает, а сохраняется несамостоятельная ценность, определяемая свойствами и характеристиками целой вещи. -------------------------------- <17> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. М., 2004. С. 399.

Так, отдельная квартира в многоквартирном доме имеет как собственную ценность (площадь, количество и расположение комнат, высота потолков, этажность, уровень внутренней отделки, вид из окна и т. п.), так и вполне определенную ценность в качестве составной части дома (с точки зрения года постройки дома, его конструкции и местоположения, наличия технической и бытовой инфраструктуры, состояния коммуникаций и т. п.). Соответственно, и многоквартирный дом ценен не только сам по себе, но и как вместилище квартир, обладающих тем или иным набором собственных потребительских характеристик, свойств и качеств. То есть помещение является не полностью самостоятельным, а обособленным (конструктивно, функционально, юридически и регистрационно) имущественным объектом, имеющим некоторую собственную ценность, но заведомо не способным существовать и участвовать в имущественном обороте в полном отрыве и вне всякой связи со зданием в целом. Для того чтобы не нарушать эту тесную связь между частью и целым, целесообразно юридически рассматривать помещение не только как обособленный (для нужд оборота) имущественный объект, но одновременно и как натуральную долю в праве общей собственности на здание. Непривычное и внешне противоречивое словосочетание "натуральная доля" в действительности не более противоречиво, чем близкое к нему общеизвестное понятие "реальная доля". Только реальная доля дополнительно к идеальной доле в праве общей собственности на дом (выражаемой процентом или дробной частью) предоставляет владельцу обособленного помещения правомочия владения и пользования этим помещением, а натуральная доля плюс к этому - также правомочие распоряжения соответствующим обособленным помещением. Иначе говоря, помещение как натуральная доля - это обособленная до уровня объекта права собственности индивидуально определенная часть здания, предоставляющая автоматически ее владельцу (собственнику помещения) соответствующую долю в праве общей собственности на здание, в котором помещения принадлежат более чем одному лицу. Юридическая конструкция натуральной доли позволяет без урона для традиционных вещно-правовых воззрений, с помощью известных понятий и институтов объединить в одном лице собственника помещения и долевого сособственника здания, в котором это помещение находится. Следует уточнить, что в этой конструкции не любые помещения предоставляют их собственникам долю в праве общей собственности на здание, а только профильные для данного здания помещения: квартиры - в жилых домах; соответствующие нежилые помещения - в соответствующих нежилых зданиях (офисные - в офисных, складские - в складских, торговые - в торговых, производственные - в производственных и т. д.) <18>. -------------------------------- <18> В государственных регистрационных документах следовало бы более точно и дифференцированно определять функциональный профиль зданий. Сегодня в соответствии с регистрационным законодательством помещения делятся на производственные, складские, торговые и т. п., а здания - только на жилые и нежилые (п. 30 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, с изм. от 22 ноября 2006 г.).

Второе уточнение заключается в том, что собственник профильного помещения становится долевым сособственником не части здания (общего имущества в здании), а всего здания в целом как самостоятельного объекта недвижимости, юридически обособленного не только от других таких же объектов, но и от помещений, находящихся в этом здании. И здесь нет противоречия, так как в правовом отношении помещение и здание, в котором оно находится, - это два разных имущественных объекта, которые существуют и участвуют в обороте каждый по своим правилам, не обязательно совпадающим друг с другом. Важно только отчетливо разграничить в законодательстве правомочия одного и того же лица как собственника помещения, с одной стороны, и как дольщика в праве общей собственности на здание - с другой. Третье уточнение состоит в том, что профильное помещение предоставляет его собственнику соответствующую долю в праве общей собственности на дом (здание) автоматически <19>. Эта доля всегда следует за правом собственности на профильное помещение. Она не может участвовать в имущественном обороте самостоятельно, отдельно от соответствующего профильного помещения, и помещение не может участвовать в обороте в отрыве от соответствующей доли. -------------------------------- <19> Подразумевается, что не само профильное помещение, а право собственности на него предоставляет автоматически владельцу помещения долю в праве общей собственности на здание.

Четвертое уточнение: рассматриваемая нами доля в праве собственности на здание выражается в процентах или дробной частью (как идеальная доля). Ее размер определяется как соотношение между площадью данного профильного помещения и общей площадью всех имеющихся в здании профильных помещений. Например, если площадь офисного помещения в офисном здании составляет 25 кв. м, а общая площадь всех имеющихся в здании офисов равна 350 кв. м, то доля собственника 25-метрового офиса в праве общей собственности на офисное здание составит: (25 кв. м x 100%) : 350 = 7,143% (или 1/14 часть). Такой же процент (ту же дробную часть) в нашем примере составит и доля собственника 25-метрового офиса в праве общей собственности на относящийся к офисному зданию земельный участок. Предлагаемая конструкция натуральной доли, объединяющая в одном лице собственника помещения и долевого сособственника здания в целом, позволит устранить все основные противоречия и неувязки в регулировании правового режима жилых и нежилых зданий и находящихся в них помещений. При этом не потребуется вносить в законодательство какие-то обширные изменения и дополнения, не согласующиеся с традиционными понятиями и правовыми институтами. В существующий режим общей долевой собственности на здание достаточно будет внести некоторые уточнения (особенности), отражающие вторичность, производность доли в здании от права собственности на соответствующее профильное помещение (в частности, предусмотреть их нераздельное участие в имущественном обороте, уточнить правомочия и обязанности дольщиков по коллективному управлению зданием и относящимся к нему земельным участком, использованию непрофильных помещений и т. д.). В существующий режим собственности на обособленные внутри здания профильные помещения, в свою очередь, достаточно будет внести некоторые уточнения (особенности), отражающие тесную связь права собственности на профильное помещение с долей в праве общей собственности на здание, дающей не только определенные права по использованию здания в целом, но и возлагающей обязанности по поддержанию его в исправном состоянии и т. д. Одной из таких особенностей вполне могло бы стать установление преимущественного права покупки профильного помещения дольщиком, добросовестно выполняющим обязанности по поддержанию здания в надлежащем состоянии (кроме случая отчуждения квартиры собственником ближайшему родственнику). Некоторые уточнения пришлось бы внести и в порядок государственной регистрации прав на здания и находящиеся в них помещения, чтобы увязать в регистрационном отношении принадлежность одному и тому же лицу помещения, а также доли в праве общей собственности на здание и на относящийся к зданию земельный участок. Что касается вообще урегулирования в законодательстве правового режима зданий и находящихся в них помещений, то можно согласиться с Е. А. Сухановым в том, что речь идет об "особом правовом режиме, который... должен регулироваться специальным законодательством, а не общими правилами ГК" <20> (мы бы уточнили - не только общими правилами ГК). -------------------------------- <20> Суханов Е. А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7(176). С. 23.

Дело в том, что в регулировании правового режима зданий и помещений, тесно связанных с землей (в изложенном выше понимании), ощутимо присутствует публично-правовая составляющая ("вертикальное" регулирование), на которую обращали внимание разные авторы <21> и которая переплетается с частноправовым ("горизонтальным") регулированием <22>. В силу этого включать в ГК, который заведомо не предназначен для "вертикального" регулирования публично-правовых вопросов, конкретные правила, относящиеся к правовому режиму зданий и находящихся в них помещений, вряд ли возможно и целесообразно. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <21> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. М., 2008. С. 191; Певницкий С. Г. Общее имущество многоквартирного дома как объекта права общей долевой собственности // Нотариус. 2005. N 3. С. 37 - 39 и др. <22> Дорожинская Е. А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2000. С. 7.

В ГК можно лишь в общей форме закрепить статус зданий и помещений как объектов имущественного оборота (объектов недвижимости, гражданских прав, права собственности и т. д.), в том числе особый статус помещения как натуральной доли в праве общей собственности на здание (по примеру ст. 247 ГК, устанавливающей реальную долю). В остальном, что касается определения конкретного правового режима зданий и расположенных в них помещений, ГК должен отсылать к специальному федеральному закону (например, федеральному закону о зданиях и расположенных в них помещениях). В таком отдельном законе как раз и можно было бы отразить все необходимые особенности (одновременно частноправовые и публично-правовые) трех взаимосвязанных, но юридически обособленных имущественных объектов: зданий, в которых помещения принадлежат разным лицам; помещений, расположенных в таких зданиях; земельных участков, относящихся к таким зданиям.

------------------------------------------------------------------

Название документа