Договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения
(Шипунова Е.) ("Жилищное право", 2008, N 12) Текст документаДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМЕ СИСТЕМЫ СОЦИАЛЬНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ
Е. ШИПУНОВА
Шипунова Е., адвокат, аспирант кафедры гражданского и семейного права МГЮА.
В настоящее время действующее жилищное законодательство не содержит легальной дефиниции договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения. Однако, исходя из ст. 96, 106, 107 ЖК РФ, можно сформулировать следующее определение договора. По договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения одна сторона - учреждение социального обслуживания (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (гражданину пожилого возраста, инвалиду), нуждающемуся в специальной социальной защите и медицинских, социально-бытовых услугах (нанимателю), жилое помещение с мебелью и иными необходимыми для проживания предметами в специально построенном или переоборудованном здании системы социального обслуживания населения, оснащенном необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Общая характеристика договора
На основе анализа соответствующих положений ЖК РФ и норм специального законодательства можно выделить определенные особенности общей характеристики договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения. Так, особенностью анализируемого договора следует признать то, что он, являясь срочным, заключается как на длительный, так и на краткосрочный период времени. Однако в науке жилищного права П. П. Васильев определяет договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения как бессрочный (Васильев П. П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ. Дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 67). Несмотря на то, что данное утверждение сложно рассматривать как согласующееся с нормами ст. 100 ЖК РФ и нормами, содержащимися в законодательстве о социальном обслуживании граждан и квалифицирующими такой договор как краткосрочный, оно нашло юридическое узаконивание в специальном правовом регулировании, например, при заключении договора на долгосрочный период. Так, согласно п. 1 Положения о доме для престарелых и инвалидов, утвержденного Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по труду и социальным вопросам N 202 от 20.06.1978 (Бюллетень Госкомтруда СССР. 1978. N 10) (далее - Положение о доме для престарелых и инвалидов), дом для престарелых и инвалидов предназначен для постоянного проживания. Из данной нормы необходимо заключить, что фактически такой договор приближается к договору социального найма, по которому жилые помещения предоставляются для постоянного проживания. Однако, несмотря на кажущееся сходство, длительное проживание по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения отличается от бессрочного проживания по договору социального найма. Поскольку жилые помещения предоставляются, во-первых, только в течение периода, когда наниматели нуждаются в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, во-вторых, престарелым или инвалидам, которые, как правило, нуждаются в уходе по состоянию здоровья; в-третьих, у договора социального найма и договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения различаются порядок заключения, стороны, их права и обязанности. Заключение договора на краткосрочный период предусмотрено, например, в п. 19 Положения о доме для престарелых и инвалидов, согласно которому возможно кратковременное, сроком от 2 до 6 месяцев проживание инвалидов и престарелых в доме-интернате.
Члены семьи нанимателя
Исходя из сущности рассматриваемого договора, жилое помещение не может быть предоставлено членам семьи нанимателя в том порядке и на тех условиях, как это происходит, например, в договоре найма служебного жилого помещения. Исключением из общего правила является согласно ст. 96 ЖК РФ нуждаемость члена семьи, как и самого нанимателя, в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг. Однако данное условие закреплено не во всех нормативно-правовых актах, поэтому многие из них нуждаются в приведении в соответствие с нормами ЖК РФ. В частности, необходимо п. 5 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 25 от 21.01.2006 (Российская газета. N 16. 27.01.2006), устанавливающий, что право пользования жилым помещением имеют как наниматель, так и члены его семьи - по договору найма специализированного жилого помещения, изложить в следующей редакции: "Право пользования жилым помещением имеют наниматель и члены его семьи - по договору найма специализированного жилого помещения; в том числе наниматель и члены его семьи, если они, в соответствии с законодательством, отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения". Кроме того, в ч. 5 ст. 100 ЖК РФ, закрепляющей, что к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, частями 3 и 4 ст. 67 и ст. 69, необходимо внести оговорку, устанавливающую, что к пользованию жилыми помещениями в доме системы социального обслуживания населения применяется ст. 65 ЖК РФ с учетом положений ст. 96 ЖК РФ.
Наймодатели
Наймодателями по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения согласно ч. 1 ст. 100 ЖК РФ являются собственники домов системы социального обслуживания населения, или уполномоченные ими органы государственной власти или местного самоуправления, или уполномоченные ими лица. Ст. 17 Федерального закона "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" (Федеральный закон от 2 августа 1995 г. N 122-ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" // Российская газета. N 150. 04.08.1995; N 5. 15.01.2003; N 188. 31.08.2004) устанавливает открытый перечень наймодателей, относя к ним учреждения социального обслуживания независимо от форм собственности (а в соответствии с Методическими рекомендациями по организации деятельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживания населения "Геронтологический центр", утвержденными Постановлением Минтруда России N 76 от 14.11.2003 (Бюллетень Минтруда РФ. 2003. N 11), иными нормативно-правовыми актами - это государственные и муниципальные учреждения), государственные и муниципальные предприятия социального обслуживания. Учреждениями социального обслуживания, в соответствии со ст. 296 ГК РФ, могут быть субъекты права оперативного управления, из чего необходимо заключить, что жилые помещения принадлежат им на праве оперативного управления. П. 1 ст. 17 Закона "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" конкретизирует виды учреждений социального обслуживания, относя к ним: 1) комплексные центры социального обслуживания населения; 2) центры социального обслуживания; 3) центры психолого-педагогической помощи населению, также могут быть наймодателями, поскольку в них, при условии наличия стационарного отделения, выделяются помещения для проживания <1>; -------------------------------- <1> Абзац 3 п. 4.1 Постановления Министерства труда и социального развития РФ от 19 июля 2000 г. N 53 "Об утверждении Методических рекомендаций по организации деятельности государственного (муниципального) учреждения "Центр психолого-педагогической помощи населению" // Бюллетень Минтруда РФ. 2000. N 8.
4) специальные дома для одиноких престарелых (необходимо отметить, что поскольку жилые помещения в специальных домах-интернатах предоставляются в том числе и инвалидам I и II групп, они также, несмотря на название учреждения, предназначены и для проживания инвалидов) <2>; -------------------------------- <2> П. 1 Постановления Совета Министров СССР от 24 мая 1989 г. N 424 "О специальных домах-интернатах для престарелых и инвалидов" // СП СССР. 1989. N 24. Ст. 83.
5) стационарные учреждения социального обслуживания, к которым относятся дома-интернаты для граждан пожилого возраста и инвалидов (при этом необходимо отметить, что они подразделяются на дома-интернаты для престарелых и инвалидов и дома-интернаты только для инвалидов) <3>, в том числе дома-интернаты малой вместимости (или выполняющие их функции структурные подразделения в составе учреждений социального обслуживания иных видов) <4>, дома-интернаты для ветеранов труда производственных объединений (предприятий) <5>, дома-интернаты (отделения) милосердия для престарелых и инвалидов <6>, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома-интернаты для детей с физическими недостатками, психоневрологические интернаты; -------------------------------- <3> П. 1 Приказа Министерства социального обеспечения РСФСР от 18 сентября 1968 г. N 125 "О дальнейшей типизации и профилировании домов-интернатов для престарелых и инвалидов" // Документ не был опубликован. Справочная правовая система "КонсультантПлюс". <4> Постановление Министерства труда и социального развития РФ от 12 мая 2003 г. N 25 "Об утверждении Методических рекомендаций по организации деятельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживания "Дом-интернат малой вместимости для граждан пожилого возраста и инвалидов" // Бюллетень Минтруда РФ. 2003. N 5. <5> Постановление Совета Министров РСФСР от 23 мая 1984 г. N 193 "Об организации домов-интернатов для ветеранов труда производственных объединений (предприятий)" // Свод законов РСФСР. Т. 2. 1988. С. 388. <6> Приказ Министерства социальной защиты населения Российской Федерации от 11 октября 1993 г. N 180 "Об организации домов-интернатов (отделений) милосердия для престарелых и инвалидов" // Документ не был опубликован. Справочная правовая система "КонсультантПлюс".
6) геронтологические центры; 7) иные учреждения, предоставляющие социальные услуги. К иным учреждениям, предоставляющим социальные услуги, следует относить, в соответствии с Методическими рекомендациями по организации социально-оздоровительных центров граждан пожилого возраста и инвалидов, утвержденными Постановлением Министерства труда и социального развития РФ N 29 от 27.07.1999 (Бюллетень Минтруда РФ. 1999. N 11), социально-оздоровительные центры граждан пожилого возраста и инвалидов, а согласно п. 2 Типового положения о доме для престарелых и инвалидов (Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по труду и социальным вопросам от 20 июня 1978 г. N 202 "Об утверждении Типового положения о доме для престарелых и инвалидов" // Бюллетень Госкомтруда СССР. 1978. N 10) - пансионаты для ветеранов труда. Если нанимателю предоставляется жилое помещение в отделении милосердия (согласно Временному положению о доме-интернате (отделении) милосердия для престарелых и инвалидов) или специальном отделении (в соответствии с Постановлением Правительства РФ "О развитии сети специальных домов-интернатов для престарелых и инвалидов" N 338 от 15.04.1995; в редакции Постановления Правительства РФ N 750 от 06.07.1999 (Российская газета. N 81. 25.04.1995)), то наймодателем будет не отделение, а само учреждение социального обслуживания, в состав которого входит данное отделение, поскольку такое отделение не является юридическим лицом (ст. 48 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 17 Закона "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" к предприятиям социального обслуживания относятся предприятия, оказывающие населению социальные услуги. Следует отметить, что существует противоречие между положениями ст. 16 и 18 Модельного закона "Об основах социального обслуживания населения", принятого на 19-м пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств - участников СНГ (Постановление N 19-9 от 26 марта 2002 года // Информационный бюллетень. Межпарламентская Ассамблея государств - участников Содружества Независимых Государств. 2002. N 29. С. 159 - 174), предусматривающими в качестве наймодателей только учреждения социального обслуживания, не упоминая о государственных и муниципальных предприятиях, и п. 2 ст. 17 Закона "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации". Такое противоречие усиливается отсутствием иных нормативно-правовых актов, определяющих предприятия социального обслуживания в качестве наймодателей.
Порядок и условия предоставления жилых помещений
В соответствии со ст. 107 ЖК РФ порядок и условия предоставления жилых помещений устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации. Однако в настоящее время ни федеральным законодательством, ни законодательством субъектов не предусмотрен такой порядок и не сформулированы условия заключения договора. Вместо этого порядок предоставления жилых помещений все еще регламентируется нормативно-правовыми актами смежных отраслей права, разработанными до принятия ЖК РФ. Так, абзац 2 п. 5 Положения о доме для престарелых и инвалидов устанавливает, что отдел социального обеспечения организует выявление граждан, нуждающихся в помещении в дом-интернат, и оформление документов для направления их в эти учреждения. А исходя из части 3 ст. 9 Закона "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов", помещение в стационарное учреждение социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов производится на основании их личного письменного заявления. По моему мнению, следует заменить в данных нормативно-правовых актах слово "помещение" на предоставление жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения. Поскольку сам термин "помещение" подразумевает отсутствие воли лица на вселение, его недееспособность. В то время как нанимателем может быть только полностью дееспособный гражданин, и, более того, одним из условий заключения договора является его волеизъявление. Согласно п. 19 Положения о доме для престарелых и инвалидов письменное заявление и медицинская карта представляют собой основания для оформления путевки в стационарное учреждение. При этом письменное заявление является способом выражения воли гражданина, т. е. волеизъявлением, а медицинская карта - это документ, подтверждающий нуждаемость гражданина в проживании в доме системы социального обслуживания населения в силу состояния его здоровья.
Предмет договора
Предметом договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения является жилое помещение в соответствующем доме указанной системы. При этом жилые помещения, предоставляемые по договору, относятся к государственному (федеральному или субъектов РФ) или муниципальному жилищному фонду. Согласно абзацу 1 п. 8 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду домами системы социального обслуживания являются специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В соответствии с абзацем 2 п. 8 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, в домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности. С учетом физического состояния особой категории нанимателей по договору жилые помещения специально оборудуются для нанимателей. Это проявляется, например, в наличии пандуса для инвалидов. Кроме того, жилые помещения обеспечиваются мебелью, постельными принадлежностями и иными необходимыми предметами (практически, как в общежитии и даже больше, поскольку предоставляется и одежда, и обувь). Например, п. 12.2 Положения о доме-интернате для престарелых и инвалидов Министерства социального обеспечения РСФСР, утвержденного Приказом Министерства социального обеспечения РСФСР N 145 от 27.12.1978 (Документ не был опубликован. Справочная правовая система "КонсультантПлюс"), устанавливает, что дом-интернат осуществляет бытовое обслуживание, предоставление благоустроенного жилья с мебелью и инвентарем, постельных принадлежностей, одежды и обуви. Характеризуя объект правоотношения по найму, необходимо учесть, что в соответствии со ст. 21 Закона "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" на администрацию возложена обязанность выделить супругам изолированное жилое помещение. Следовательно, как справедливо отмечает Г. Ф. Шешко, "прочим проживающим, в основном, выделяется комната на 2 и более человек" (Шешко Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 20). Подтверждением данной позиции служит и п. 5.4 распоряжения Правительства Москвы "Об утверждении московских городских строительных норм "Дома-интернаты для инвалидов и престарелых" N 2388-РЗП от 09.12.1994, согласно которому вместимость спальных комнат следует принимать: - в домах-интернатах для психохроников с тяжелыми поражениями умственного аппарата - 4 - 8 мест; - в остальных типах домов-интернатов - 1 - 3 места. Несомненно, предоставление отдельной квартиры наиболее способствует созданию условий проживания, необходимых для нормального существования человека. Но следует учитывать и ограниченные ресурсные возможности органов государственной власти и местного самоуправления. В науке жилищного права Л. Ю. Грудцына помимо жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения выделяет также относящиеся к специализированным "жилые помещения в домах системы органов социальной защиты и домах иного социального назначения" (Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: Краткий курс. М.: Изд-во "Эксмо", 2005. С. 150 - 151). Но жилые помещения в домах системы органов социальной защиты как раз и представляют собой жилые помещения в домах системы социального обслуживания. Кроме того, автор не конкретизирует, что, по его мнению, следует понимать под домами "иного социального назначения", в то время как законодательство не содержит данного термина. Также Л. Ю. Грудцына пишет о "специально оборудованных жилых помещениях, занимаемых инвалидами в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов по договору найма или аренды..." Однако специализированные жилые помещения, предоставляемые в том числе и инвалидам, находятся согласно ч. 2 ст. 92 ЖК РФ только в государственном или муниципальном жилищном фонде. Кроме того, ст. 19 ЖК РФ не содержит упоминания об общественном жилищном фонде. А сами специализированные жилые помещения могут предоставляться только по договору найма или безвозмездного пользования, но не по договору аренды, поскольку это противоречит как действующему законодательству, так и цели договора: предоставление жилого помещения для социального обслуживания, помощи нуждающимся слоям населения. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения. В соответствии со ст. 107 ЖК РФ, условия пользования жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации. Однако, несмотря на указание законодателя, нормативно-правовые акты, регламентирующие права и обязанности нанимателей по пользованию жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения, еще не приняты. Поэтому для определения прав и обязанностей необходимо обращаться к жилищному законодательству, регулирующему права и обязанности нанимателей всех видов специализированных жилых помещений или (при наличии указаний законодателя) жилых помещений по договору социального найма в целом, или к нормативно-правовым актам других отраслей права, принятым еще до принятия ЖК РФ. Специальное законодательство (ст. 7, 8, 12 Закона "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов") предусматривает в отличие от правового статуса нанимателей по иным видам договоров найма специализированных жилых помещений целый комплекс иных прав граждан-нанимателей: организационных, связанных с социальным обслуживанием, осуществлением трудовой деятельности; предоставленных с учетом нуждаемости граждан в специальной социальной защите. Можно заключить, что предоставление жилого помещения является условием для осуществления комплекса иных прав. Следует отметить, что наниматель жилого помещения несет обязанности, характерные также и для нанимателей других видов специализированных жилых помещений, но с учетом его физических возможностей. Так, едва ли возможно требовать исполнения обязанностей, предусмотренных пп. "д" п. 14 Правил пользования жилыми помещениями (немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию) и п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ (проводить текущий ремонт жилого помещения), если наниматель - инвалид, находящийся в беспомощном состоянии. Кроме того, согласно п. 14 Положения о доме для престарелых и инвалидов администрация дома-интерната в соответствии со сметой расходов (то есть без взимания платы с нанимателей) сама организует реконструкцию, а также своевременный капитальный и текущий ремонт зданий, сооружений, коммуникаций. Соответственно, необходимо внести в п. 14 Правил пользования жилыми помещениями и в ч. 5 ст. 100 ЖК РФ (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ: к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила, предусмотренные ст. 65, частями 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ) отсылочную норму о том, что наниматель в доме системы социального обслуживания населения исполняет обязанности по договору, за изъятиями, установленными законодательством. Специфическая обязанность наймодателя содержится в ст. 21 Закона "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов". Так, наймодатель обязан: предоставлять возможность пользоваться телефонной связью и почтовыми услугами за плату, в соответствии с действующими тарифами; обеспечивать возможность беспрепятственного приема посетителей в дневное и вечернее время. Кроме того, указанная статья Закона устанавливает обязанность администрации стационарного учреждения социального обслуживания по обеспечению сохранности личных вещей и ценностей граждан пожилого возраста и инвалидов. Из этого можно заключить, что данный договор является необходимым условием для заключения договора хранения.
------------------------------------------------------------------
Название документа