Ипотечный кризис в России: сценарии и прогнозы

(Кованев А.)

("Банковское право", 2008, N 6)

Текст документа

ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИС В РОССИИ: СЦЕНАРИИ И ПРОГНОЗЫ

А. КОВАНЕВ

Кованев А., аспирант кафедры денег и кредита Саратовского государственного социально-экономического университета.

Ипотечный кризис в США начался в конце 2006 г. и приобрел острые формы в августе 2007 г. Его влияние ощутимо сказалось на глобальной банковской системе и мировых финансовых рынках. Распространено мнение, что он затронул рынки высокорискованных ипотечных кредитов и производных бумаг, фактически не имевших обеспечения, и потому не представляет опасности для глобальной банковской системы и мировой экономики. Однако он затронул и глобальную банковскую систему, и мировые финансовые рынки. Уже вполне понятно, что ипотечный кризис - это не локальная проблема, а глобальная: она подорвала уверенность инвесторов и ликвидность финансовых корпораций. Паника распространилась на все рынки, а падение индексов заставило сомневаться в затянувшейся коррекции. В этих условиях возникает вопрос: возможно ли повторение сценария ипотечного кризиса США на российском ипотечном рынке?

Ипотечный кризис затронул три основные группы наиболее рискованных ипотечных кредитов: Subprime (смысл заключается в предоставлении ипотечных кредитов тем, кто заведомо не сможет их оплатить): сумма займа превышает 55% дохода потребителя или 85% стоимости залога (при этом первоначальный взнос обычно равен нулю); усовершенствованием этой схемы стал Subprime-ARM - кредит с корректируемой процентной ставкой: первые месяцы (а в последнее время в основном в первые два года) кредит является беспроцентным.

Категория "А": отношение займа к доходу или стоимости залога ниже, чем у Subprime, но требуемые документы представлены заемщиком не полностью (так называемый быстрый кредит); Jumbo: сумма кредита превышает 417 тыс. долл.

Первые две категории действительно составляют относительно небольшую часть американского рынка ипотеки - около 15%. Однако у субсидируемых государством ипотечных брокеров Fanny Mae и Freddie Mac их доля, по оценкам, составляет около 55% (действительно, опираясь на субсидии, можно и рисковать).

Однако эта доля была достигнута за счет исключительно быстрого роста. Subprime и другие специальные виды кредитов начали быстро увеличиваться в объемах с 1998 г., когда, по-видимому, кризис развивающихся стран болезненно задел и США. В 2001 г. их объем составил 150 млрд. долл., в 2005 г. - 600 млрд., в первом квартале 2007 г. - уже 1,3 трлн. долл.

Однако значимость высокорискованных ипотечных кредитов заключается даже не в темпах их роста, но в опоре этого роста на развитие системы деривативов, при которой последующий кредит использует в качестве обеспечения предыдущий.

С другой стороны, происходит "покупка риска" у кредитора и эмитента ценных ипотечных бумаг, в том числе у кредитора ипотечных бумаг класса Subprime. Стоимость такой страховки для кредитора была невелика - до 0,5% годовых, а доходность работы с такими бумагами достигала 18 - 20%.

Для "покупки риска" выпускаются специальные бумаги (Credit Default Swaps, CDS), являющиеся деривативами. Однако на их основе тоже выпускаются ценные бумаги - деривативы от деривативов (Collateralized Debt Obligation, CDO) и даже деривативы от деривативов от деривативов (Collateralized Loan Obligation, CLO).

В результате развития производных инструментов рост ипотечных ценных бумаг был стремительным. В 1998 г. их еще практически не было; в 2004 г. их объем составлял 8 трлн. долл., в 2005 г. - 17, в 2006 г. - 34, в 2007 г., несмотря на ощутимые трудности, - 46 трлн. долл. В то же время необеспеченность деривативов может привести к краху всю их систему.

Банки и хеджевые фонды выпускают и покупают ипотечные ценные бумаги через специальные компании (SPV), расположенные в офшорных зонах и продающие ценные бумаги пакетами (корзинами), объединенные в собственные финансовые инструменты. Переход в офшоры отчасти стал реакцией на чрезмерно жесткие требования Базеля-II.

В Европе (даже Восточной) и в США законодательство строго обязывает точно описывать содержимое продаваемых корзин ценных бумаг. Однако в американских офшорах (например, на Каймановых островах) такого правила не существует.

В результате многие банки и хеджевые фонды, приобретя корзины производных ипотечных ценных бумаг, просто не знают, что в них входит, и соответственно не знают уровня собственных убытков. Это качественно новый, более высокий уровень неопределенности, весьма существенно дезорганизующий мировую финансовую систему.

В частности, снижение стоимости недвижимости снижает стоимость залогов и делает ипотечные кредиты необеспеченными, что автоматически "включает" в банках-кредиторах жесткие механизмы чрезвычайного реагирования, которые, поддерживая каждый банк в отдельности, дезорганизуют в силу своей консервативности всю систему ипотеки, а с учетом ее масштабов - и всю экономику.

Доля задолженности домохозяев в ВВП США стремительно растет последние годы (при этом важно понимать, что, так как кредиты получают и люди, не имеющие собственного жилья, уровень задолженности населения США еще выше).

С 1966 по 1976 г. доля задолженности домохозяйств оставалась примерно на одном уровне - 41 - 43% ВВП, в том числе задолженности по ипотеке - 28 - 30% (исключением был 1970 г., когда из-за кризиса доллара общий долг упал до 39%, а ипотечный - до 26% ВВП).

В 1976 г. начался умеренный рост; общий долг увеличился до 47% ВВП в 1979 - 1980 гг., ипотечный - до 33% ВВП в 1980 г. Стагфляция подкосила расширение кредита, и общий долг с 1981 по 1984 г. колебался на уровне 44 - 45% ВВП, а ипотечный медленно снижался до 31% ВВП.

С 1985 г. начался уверенный рост, закончившийся в 1991 г. на уровне 58 и 45% ВВП соответственно. Долг по ипотечному кредитованию остался на этом уровне до 1997 г., а общая сумма задолженности подросла к 1996 и 1997 гг. до 61% ВВП.

Затем начался рост: сначала относительно плавный (к 2000 г. был достигнут уровень 67 и 49% ВВП), а с 2001 г. стремительно нарастающий - до 92 и 74% ВВП в 2006 г. (Для сравнения: совокупный долг домохозяйств Франции сейчас менее 40% ВВП.)

Интересно, что неипотечная задолженность домохозяйств в рассмотренном периоде увеличилась крайне незначительно: с 13 до 18% ВВП за 40 лет.

Основной причиной роста выдачи необеспеченных ипотечных кредитов является спекуляция.

В значительной части случаев ипотечный кредит выдается для застрахованной перепродажи, но и конечный покупатель, и страховщик аффилированы с банком-кредитором.

Кроме того, до начала 90-х годов замедление темпов экономического роста было теснейшим образом связано с динамикой невозвратов ипотечных кредитов. Однако в 90-е годы ситуация изменилась: наращивание ипотечного кредитования стало одним из инструментов стимулирования экономики, от которого не смогли отказаться даже тогда, когда продолжение его использования стало опасным.

С другой стороны, ипотека стала в США замещением социальной помощи и, по мере "размывания" среднего класса США, что означает прежде всего обеднение его представителей, потребность в ней именно как в инструменте социальной помощи неуклонно росла.

В 2000 - 2006 гг. средний доход американской семьи рос на 3% в год, однако доход средней американской семьи (медианная средняя) практически не увеличивался.

Бедные становятся беднее, богатые - богаче: с 1997 по 2004 г. реальные доходы 20% беднейших семей США сократились на 12%, в то время как доходы 20% наиболее обеспеченных выросли на 10%.

В современных США около 20% детей живут за чертой бедности, в то время как в Англии этот показатель составляет 16%, а во Франции и Германии - лишь 7%.

Во Франции и Германии 7% доходов населения принадлежит 2% наиболее богатых семей, а в США в силу качественно более высокой концентрации доходов - лишь 0,1% семей.

Беднеющий средний класс требует дополнительной ипотеки - в качестве социальной помощи. Между тем уже сейчас долг среднего домохозяйства составляет 120% его годовых доходов, а сбережения домохозяйств составили в 2006 г. лишь 1,5% ВВП.

40% всех ценных бумаг, которыми располагают американские банки, являются ипотечными ценными бумагами.

В силу этого последствия ипотечного кризиса уже проявляются не только в банковской системе (где резко сократились масштабы и доступность межбанковских кредитов), но и в повседневной жизни американцев. Ряд городов США (в частности, Сакраменто) в свое время инвестировали средства в значительные пакеты ипотечных ценных бумаг и в результате уже начали процедуру банкротства.

Последствия ипотечного кризиса, проявившиеся уже в настоящее время: кризис вышел за пределы высокорискованной части ипотечных кредитов и за пределы как ипотечного рынка, так и США, создав проблемы для банковских систем США и Европы. Произошло резкое сокращение межбанковского кредитования из-за потери доверия к банкам, наблюдается вынужденное кредитование страховых компаний государством для поддержания их ликвидности. Возросли убытки: к началу декабря 2007 г. только крупные компании признали 107 млрд. долл. только прямых убытков, общая их сумма оценивается сейчас в 400 млрд. долл. (половина которых приходится на банки).

Возможен ли подобный кризис в России? Эксперты уверены, что проблемы, подобные американским, российскому рынку не страшны. Российский ипотечный рынок прошел другой путь, имеет другую специфику и риски, с ним связанные.

Позволить себе квартиру в кредит по существующим ценам могут около 10% населения страны, а доходы одной трети населения вообще ниже прожиточного минимума, поэтому о массовости в ипотечном сегменте без широко развитых социальных программ речи пока не идет. Кроме того, в России фиксированные и относительно высокие процентные ставки, что препятствует получению больших "дешевых" кредитов, как в США, где ставки плавающие (за последние 4 года учетная ставка ФРС поднималась с 1% до 5,25% годовых), что увеличило ставки и на кредиты. В России ситуация обратная, ставка рефинансирования у нас снижается, что отражается и на кредитных рынках. Необходимо отметить, что в процессе конкурентной борьбы в последнее время и российским банкам присуще ослабление условий и критериев отбора заемщиков (сейчас практикуется кредитование клиентов, не подтвердивших доходы), что влечет за собой рост просроченной задолженности. Так, на 1 апреля 2007 г., согласно данным Центрального банка РФ, просрочка по ссудам составила 2,96%, или 66,1 млрд. рублей. На начало 2006 г. этот показатель находился на уровне 1,85% (21,8 млрд. рублей). За первые четыре месяца 2007 г. общая просроченная задолженность по кредитам населению увеличилась на 14%.

Интересно, что показатели по просрочке у банков различаются в сотни раз. Так, если у "Хоум Кредит" - лидера по проблемной задолженности - размер невозвратов на 1 апреля 2007 г. составлял 19,2%, то у Кредит Европа банка данный показатель составляет 10,6%, у "Русского стандарта" и Инвестсбербанка - 10,5%, а у Москоммерцбанка - всего 0,02%. Уровень просрочки объясняется продуктовой линейкой банков: "Хоум Кредит" ориентирован на розницу (экспресс-кредиты), в то время как остальные банки диверсифицируют cdq продуктовый ряд и расширяют ипотечное кредитование как наименее рискованное по сравнению с экспресс-кредитами. Так, за счет запуска ипотечной программы Альфа-банку удалось за год снизить показатели по невозвратам на 38%.

Но несмотря на увеличение портфеля ипотечных ссуд, аналитики указывают на то, что размеры ипотечных рынков США и России отличаются. Если в США ипотечное кредитование хорошо развито, то российский рынок находится в стадии становления. В России ипотечный рынок составляет 1,3% от ВВП, в то время как в остальных развивающихся странах это соотношение составляет 6%, а в развитых - до 50%. Потенциал роста данного сектора в России велик, но сейчас по ипотечным схемам приобретается лишь 5% недвижимости. При этом на долю просроченных ипотечных кредитов приходится всего 1%. Таким образом, ипотечный рынок России находится в процессе развития, несмотря на высокие цены на недвижимость. И последнее, стартом турбулентности финансовых рынков послужило понижение агентствами Moody's и Standard & Poor's рейтинга облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. На российском рынке развитие данной ситуации невозможно только потому, что рынок ипотечных облигаций в России находится в зачаточном состоянии. В первую очередь с точки зрения законодательной базы многие аспекты дальше законопроектов не зашли, да и выпуск подобного рода облигаций не самый дешевый и быстрый. А класс инвесторов в этот вид бумаг еще и не сложился. Учитывая, что российский рынок только в самом начале пути своего развития, аналитики считают, что в ближайшее время ипотечный кризис не затронет развитие экономики России.

------------------------------------------------------------------

Название документа