Президиум ВАС сократил перечень доходов арендодателя

(Мозгунова А.)

("ЭЖ-Юрист", 2014, N 15)

Текст документа

ПРЕЗИДИУМ ВАС СОКРАТИЛ ПЕРЕЧЕНЬ ДОХОДОВ АРЕНДОДАТЕЛЯ

А. МОЗГУНОВА

Александра Мозгунова, юрист, г. Москва.

Налогоплательщики уже отчитались перед налоговыми инспекциями за 2013 год. Но еще не поздно уточнить взаиморасчеты с бюджетом по налогу на прибыль. Президиум ВАС РФ в Постановлении от 08.10.2013 N 3589/13 указал, что не подлежат учету в качестве внереализационного дохода арендодателя отделочные и ремонтные работы, произведенные арендаторами до ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности арендодателя на него.

Фабула дела

Общество осуществляло строительство торговых центров и сдачу их в аренду в формате, подразумевающем предоставление арендаторам пустых помещений без какой-либо отделки.

До завершения строительства торгового центра между обществом и арендаторами заключались соглашения об использовании коммерческой недвижимости. Одновременно с соглашениями между ними подписывались договоры аренды на срок свыше года, вступающие в силу с момента их государственной регистрации, производимой после регистрации права собственности общества на построенный объект недвижимости.

По условиям соглашений арендаторы получали право доступа для проведения работ. Работы проводились арендатором за свой счет без возмещения обществом понесенных затрат. При этом выполнение работ согласовывалось и утверждалось обществом.

Результатом работ являлись неотделимые улучшения, демонтаж которых приведет к невозможности эксплуатации торговых помещений. Значительная часть работ относилась к общестроительным и не была обусловлена спецификой деятельности арендатора и необходимостью отделки в соответствии с дизайн-проектами и фирменным стилем.

По одимости согласования объясняется заинтересованностью арендодателя в сохранении принадлежащего ему имущества от конструктивных и иных повреждений, а также в соблюдении всеми арендаторами общей концепции функционирования торгового центра.

3. В возникшем споре подлежат применению следующие положения НК РФ: п. 8 ст. 250, подп. 32 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ.

Исходя из нормы п. 8 ст. 250 НК РФ, безвозмездно полученные организацией денежные суммы являются внереализационным доходом последней, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ.

Как указано в подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ, при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются в качестве доходов арендодателя доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.

Вместе с тем капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации арендодателем понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизируемому имуществу арендатора (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ).

4. Также необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в п. п. 10 и 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, согласно которой договор аренды, заключенный лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им недвижимого имущества и право собственности которого еще не было зарегистрировано в установленном законом порядке, - договор аренды будущей вещи - не противоречит ст. 608 ГК РФ. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям ГрК РФ.

5. Кроме того, изложенный Президиумом ВАС РФ подход соответствует позиции, выраженной в письмах Минфина России от 01.08.2011 N 03-03-06/1/435 и от 01.08.2011 N 03-03-06/1/442. Согласно этой позиции порядок учета затрат капитального характера в форме неотделимых улучшений в объекты основных средств арендодателя, произведенных арендатором, распространяется и на затраты, осуществленные арендатором по предварительному договору аренды на стадии строительства после выполнения общестроительных работ и приемки арендатором помещений под отделку до ввода объекта строительства в эксплуатацию и регистрации права собственности на него.

Таким образом, Президиум ВАС РФ сделал вывод, что у налоговой инспекции отсутствовали основания для привлечения общества к ответственности в связи с неучетом последним в составе внереализационных доходов стоимости работ капитального характера по достройке торговых центров, выполненных арендаторами в период строительства данных центров до ввода их в эксплуатацию и оформления обществом права собственности на эти объекты.

------------------------------------------------------------------

Название документа