Правовое регулирование ведения земельного кадастра в Республике Молдова
(Пэдурару И.) ("Бюллетень нотариальной практики", 2008, N 6) Текст документаПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВЕДЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА В РЕСПУБЛИКЕ МОЛДОВА
И. ПЭДУРАРУ
Пэдурару И., соискатель Института истории, государства и права Академии наук Молдовы.
Под кадастром принято понимать: "1) реестр, содержащий сведения об оценке и средней доходности объектов; 2) список лиц, подлежащих обложению подушным налогом; 3) систематизированный свод основных сведений о тех или иных природных объектах: земельный К., водный К. и др. Важнейшим является земельный кадастр" <1>. -------------------------------- <1> Большой юридический словарь / Под ред. А. Я. Сухарева, В. Е. Крутских. М., 2004. С. 241.
Под земельным кадастром понимается "систематизированный свод достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель" <2>. -------------------------------- <2> Большой юридический словарь / Под ред. А. Я. Сухарева, В. Е. Крутских. М., 2004. С. 207.
В соответствии с ч. 1 ст. 61 Земельного кодекса (ЗК) РМ N 828-XII от 25 декабря 1991 г. земельные участки независимо от назначения и вида собственности, а также права на них подлежат государственной регистрации в реестре недвижимого имущества территориального кадастрового офиса в порядке, установленном Законом о кадастре недвижимого имущества <3>. -------------------------------- <3> Официальный монитор РМ N 107 от 04.09.2001.
Согласно ч. 2 ст. 321 Гражданского кодекса (ГК) РМ N 1107-XV от 6 июня 2002 г. в отношении недвижимого имущества право собственности приобретается, за изъятиями, предусмотренными законом, со дня внесения его в реестр недвижимого имущества. Земельный кадастр ведется в соответствии со ст. 6, 20, 65 - 67 Земельного кодекса РМ, Законом РМ "О кадастре недвижимого имущества" N 1543-XIV от 25 февраля 1998 г., Постановлением Правительства РМ N 718 от 20 июля 2000 г. "Об утверждении тарифов на услуги, предоставляемые территориальными кадастровыми офисами". Реестр недвижимого имущества является основным документом кадастра недвижимого имущества. Если данные реестра недвижимого имущества не соответствуют данным других документов кадастра или данным, установленным на местности, достоверными считаются данные кадастра недвижимого имущества, за исключением случаев явной технической ошибки. Реестр недвижимого имущества содержит записи о каждом объекте недвижимого имущества, о праве собственности и других имущественных правах, о правообладателях, о правоустанавливающих документах, о сделках с объектами недвижимого имущества и других основаниях возникновения, изменения, обременения и прекращения прав. Реестр недвижимого имущества подлежит постоянному хранению. В нем указываются все сведения об имеющихся и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества. Уничтожение утративших силу документов, подтверждающих права на объект недвижимого имущества, а также изъятие каких-либо документов из кадастрового дела запрещается. Реестр недвижимого имущества ведется в мануальной (бумажная картотека) и компьютерной (электронная картотека) формах. При несоответствии данных реестра, который ведется в мануальной и компьютерной формах, верными считаются данные мануальной формы реестра. Бумажные картотеки реестра недвижимого имущества могут быть включены в кадастровое дело недвижимого имущества или вестись отдельно в порядке, установленном Государственным агентством земельных отношений (части 1 - 6 ст. 22 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества" от 25 февраля 1998 г. N 1543-XIV). Документами, подтверждающими права обладателей земель, являются: акт, удостоверяющий право обладателя земли, выдаваемый органами местного публичного управления в случаях предоставления ими земельных участков, находящихся в публичной собственности административно-территориальных единиц, или Государственным агентством по земельным отношениям и кадастру в случаях предоставления государством земельных участков, находящихся в публичной собственности государства, свидетельство о праве наследования, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор аренды и другие (ч. 1 ст. 20 Земельного кодекса РМ). Форма акта, удостоверяющего право обладателя земли, утверждается Правительством (ч. 2 ст. 20 Земельного кодекса РМ). Согласно ст. 9 и 10 Земельного кодекса РМ предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, относится к компетенции районных и муниципальных советов, сельских (коммунальных) и городских советов. Свидетельство о праве на наследство выдается нотариусом в соответствии со ст. 1556 - 1559 ГК РМ. Договор купли-продажи земельного участка заключается в соответствии со ст. 753 - 785 ГК РМ. Право на землю прекращается в случаях, предусмотренных ст. 23 и 25 Земельного кодекса РМ. Реестр недвижимого имущества состоит из трех разделов: a) раздела A, содержащего записи о земельном участке; b) раздела B, содержащего записи о строениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на участке; c) раздела C, содержащего записи об изолированных помещениях. Раздел C открывается в случае, когда право собственности на строение и его изолированные помещения принадлежит разным лицам (часть 1 ст. 23 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества"). Ведение разделов A и B реестра недвижимого имущества осуществляется вместе. Ведение раздела C осуществляется для каждого объекта недвижимого имущества, подлежащего регистрации в данном разделе. Каждый из разделов, указанных в части 1, состоит из трех подразделов: a) подраздела I - об объекте недвижимого имущества; b) подраздела II - о праве собственности на объект недвижимого имущества; c) подраздела III - об обременениях имущественных прав. Реестр недвижимого имущества содержит раздел-приложение об оценке объектов недвижимого имущества в целях налогообложения, который включается в кадастровое дело. Записи вносятся в раздел-приложение и исключаются из него согласно специальным нормативным актам. Раздел-приложение содержит следующие сведения: a) физические факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимого имущества; b) оценочную стоимость объекта недвижимого имущества; c) дату последней оценки; d) источники получения информации о стоимости объекта недвижимого имущества; e) дату внесения записи (части 2 - 4 ст. 23 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества"). В подразделе I каждого раздела реестра недвижимого имущества указываются: a) кадастровый (условный кадастровый) номер земельного участка, строения или изолированных помещений, которые являются объектом регистрации в соответствующем разделе; b) в каком качестве используется объект недвижимого имущества; c) месторасположение или адрес объекта недвижимого имущества; d) сведения о типе границ; e) общая площадь объекта недвижимого имущества; f) сервитут, установленный для обеспечения пользования объектом недвижимого имущества или его нужд; g) любые изменения, примечания, исправления, относящиеся к объекту недвижимого имущества. В подразделе II каждого раздела реестра недвижимого имущества производятся записи, касающиеся права собственности, а именно: a) фамилия и имя собственника, дата рождения, государственный идентификационный номер (IDNP) и другие данные документа, удостоверяющего личность, - для физического лица (указываются все сособственники объекта недвижимого имущества); наименование, номер и дата выдачи свидетельства о государственной регистрации, государственный идентификационный номер (IDNO) - для юридического лица; b) место жительства физического лица или место нахождения юридического лица; c) доля собственности в объекте недвижимого имущества - при общей долевой собственности; d) правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности; e) вид записи; f) любые изменения, примечания, исправления, относящиеся к записям данного подраздела. В подразделе III каждого раздела реестра недвижимого имущества производятся записи, касающиеся других вещных прав и обременений. Данный подраздел состоит из двух частей: a) часть 1 содержит записи, касающиеся других вещных прав (узуфрукт, право проживания, суперфиций, сервитут, обременяющий объект недвижимого имущества, ипотека, право пользования, концессия, хозяйственное ведение); b) часть 2 содержит записи, касающиеся прав требования, юридических фактов или правоотношений в связи с объектом недвижимого имущества, внесение которых предусмотрено законодательством. В подразделе III дополнительно указываются: a) срок, на который было установлено право, если этот срок определен; b) сведения о правообладателе, права которого зарегистрированы в данном подразделе; c) наименование, номер и дата выдачи правоустанавливающих документов, на основании которых произведена запись; d) любые изменения, примечания, исправления, относящиеся к записям данного подраздела. В каждом из подразделов реестра должен указываться кадастровый номер земельного участка (части 1 - 5 ст. 24 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества"). Регистрация прав на объект недвижимого имущества осуществляется после выполнения кадастровых работ, составления кадастрового плана территории и кадастрового дела по объекту недвижимого имущества (ст. 25 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества"). Порядок регистрации прав на недвижимое имущество установлен ст. 26 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества". Регистрация прав осуществляется по заявлениям правообладателей, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом. В случаях, когда правоустанавливающий документ является актом органа публичной власти либо нотариально удостоверенным договором, заявление о регистрации подается одной из сторон договора. В тех случаях, когда правоустанавливающий документ является договором в письменной форме и законодательством не предусмотрено обязательное его нотариальное удостоверение, заявление о регистрации подается сторонами договора. При подаче заявления о регистрации представителем правообладателя представляется доверенность, договор или другой документ, подтверждающий его полномочия. В случае регистрации прав на объект недвижимого имущества, принадлежащий Республике Молдова или административно-территориальной единице, от их имени выступают уполномоченные органы публичной власти. В отдельных случаях, предусмотренных настоящим Законом, документы, необходимые для внесения записи в реестр недвижимого имущества, представляются органами публичного управления или судебными инстанциями. Регистрация прав включает: a) прием заявления о регистрации прав на объект недвижимого имущества и регистрацию его в журнале заявлений; b) внесение в реестр недвижимого имущества отметки о принятии заявления о регистрации; c) рассмотрение принятых заявлений; d) принятие решения о регистрации или об отказе в регистрации прав; e) внесение необходимых изменений в кадастровое дело - при изменениях в составе объекта недвижимого имущества или его назначения либо составление кадастрового дела - при формировании нового объекта недвижимого имущества; f) внесение записи в реестр недвижимого имущества; g) проставление штампа о регистрации прав на всех экземплярах правоустанавливающих документов, на основании которых осуществлена регистрация прав; h) включение в кадастровое дело правоустанавливающих документов. Переход права собственности на объект недвижимого имущества осуществляется со всеми обременениями этого права, за исключением случаев, когда в момент перехода права происходит одновременно прекращение этих обременений или если к этому моменту обязательства по ним были выполнены либо утратили каким-либо другим образом свою юридическую силу. Право собственности на земельный участок может быть обременено вещными правами других лиц, например сервитутом, суперфицием, залогом. Согласно части 1 ст. 428 ГК РМ сервитут является обязательством, по которому обременяется недвижимость (земельный участок, обремененный сервитутом) для обеспечения пользования недвижимостью или нужд недвижимости другого собственника (доминирующий земельный участок). Нужда может заключаться в повышении комфортности доминирующего земельного участка либо вытекать из его хозяйственного назначения. Сервитут осуществляется в соответствии со ст. 428 - 442 ГК РМ. Согласно части 1 ст. 443 ГК РМ суперфицием является вещное право пользования земельным участком другого лица с целью возведения и эксплуатации здания или сооружения над и под поверхностью этого участка либо эксплуатации существующего здания или сооружения. Это право отчуждаемо, передается в порядке правопреемства и может быть предметом договора имущественного найма. Суперфиций регулируется ст. 443 - 453 ГК РМ. Записи в реестре недвижимого имущества могут быть трех видов: табулирование, временная запись и отметка. Предметом табулирования являются право собственности и другие вещные права. Предметом временной записи являются право собственности и другие вещные права при условии их дальнейшего подтверждения. Отметка осуществляется при регистрации прав требования, юридических фактов или правоотношений в связи с объектом недвижимого имущества, зарегистрированным в реестре. Временная запись становится табулированием только после ее обоснования, если территориальному кадастровому офису представляются документы, подтверждающие устранение условий, на основании которых была произведена временная запись. Все записи, касающиеся объектов недвижимого имущества, сопровождаются в реестре недвижимого имущества кадастровым номером объекта недвижимого имущества. Каждой записи в реестре недвижимого имущества присваивается номер (части 1 - 7 ст. 27 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества"). Регистрация прав на объекты недвижимого имущества осуществляется на основании следующих документов: a) административных актов, принятых уполномоченными органами публичной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим на дату их принятия; b) договоров в отношении объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с законодательством, действовавшим на дату их заключения; c) свидетельств о праве на наследство; d) решений судебных инстанций; e) протоколов о приобретении недвижимости на аукционе или принудительной передаче права собственности на недвижимое имущество, составленных и выданных исполнительными бюро Исполнительного департамента; f) документов, удостоверяющих право обладателей земель, и других документов (свидетельств) о правах на объекты недвижимого имущества, выданных уполномоченными органами публичной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим на дату их выдачи; g) иных документов о возникновении или переходе прав на объекты недвижимого имущества, выданных в соответствии с законодательством, действовавшим на дату возникновения или перехода этих прав. Планы обустройства территории, генеральные планы градостроительства и другая документация по градостроительству не являются основанием для регистрации обременений имущественных прав. Регистратор в пределах, предусмотренных настоящим законом, проверяет юридическую силу правоустанавливающих документов, представленных для регистрации (ст. 28 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества"). Документы, представляемые для регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным настоящим Законом и иными нормативными актами. Документы, представляемые для регистрации прав, подаются в двух экземплярах, один из которых является оригиналом или его нотариально удостоверенной копией. Документы, представляемые для регистрации прав, должны идентифицировать (описать) объект недвижимого имущества или табулярное право, в отношении которого требуется произвести запись, содержать указание на право, подлежащее регистрации или исключению, наименование сторон, иметь надлежащие подписи, а в случаях, установленных законом, должны быть нотариально удостоверены и скреплены печатью. Документы, состоящие из двух или более листов, должны быть пронумерованы и прошиты. Не принимаются для регистрации прав документы: a) не соответствующие требованиям, предусмотренным частями 2 - 4; b) имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления; c) исполненные карандашом; d) с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ст. 29 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества"). Заявление о регистрации прав подается в двух экземплярах. При приеме заявления и документов, необходимых для регистрации прав, соответствующее лицо территориального кадастрового офиса регистрирует заявление в журнале заявлений, форма которого утверждается Агентством. Правообладатель указывает в заявлении кадастровый номер земельного участка и свое постоянное место жительства или место нахождения для внесения в реестр недвижимого имущества. Территориальный кадастровый офис не несет ответственности за ошибки и неточности в указанном правообладателем адресе. Второй экземпляр заявления возвращается заявителю с указанием на нем даты принятия заявления и представленных документов (ст. 30 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества"). В приеме заявления может быть отказано, если: a) отсутствует документ, удостоверяющий личность заявителя, или в этом документе имеются неточности; b) заявление подано лицом, не имеющим на это полномочий; c) отсутствуют необходимые для регистрации документы; d) представленные документы не соответствуют требованиям, установленным законодательством; e) заявленные к регистрации права не подлежат регистрации в реестре недвижимого имущества; f) право на объект недвижимого имущества, заявленный к регистрации, зарегистрировано за другим лицом; g) регистрация права должна быть осуществлена другим территориальным кадастровым офисом. В случае отказа в приеме заявления оно не регистрируется, а документы возвращаются заявителю или его представителю. По их просьбе на бланке заявления указываются основания отказа. Отказ в приеме заявления может быть обжалован в Агентство, а решение Агентства - в судебную инстанцию (ст. 31 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества"). Территориальный кадастровый офис обязан проверить соответствие представленных для регистрации документов требованиям настоящего закона и иных нормативных актов. Срок рассмотрения заявления не должен превышать 7 рабочих дней со дня его регистрации. Срок рассмотрения заявления может быть продлен по решению территориального кадастрового офиса, но не более чем на 40 дней, в случае необходимости замены или получения дополнительных документов от заявителя, органов публичной власти, других лиц. Решение о продлении срока рассмотрения заявления с указанием оснований этого должно быть письменно сообщено заявителю с предложением замены или представления дополнительных документов, необходимых для регистрации прав. Данное решение может быть обжаловано в Агентство, а решение Агентства - в судебную инстанцию (ст. 32 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества"). В регистрации прав на основании документов, удостоверяющих право обладателя земель, не может быть отказано. В регистрации прав на основании других документов может быть отказано только в случае, если: a) заявителем не выполнены в установленный срок требования, предусмотренные частью 4 статьи 32 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества"; b) форма и (или) содержание представленных документов не соответствуют требованиям законодательства; c) установлен факт недостоверности представленных документов; d) представлен административный акт, принятый органом публичной власти, не имеющим на это полномочий; e) данные в представленных документах не соответствуют данным кадастра, за исключением случаев, когда расхождение обусловлено явной технической ошибкой территориального кадастрового офиса; f) имеется отметка о наложении ареста или запрета на отчуждение или обременение объекта недвижимого имущества, право на который заявлено к регистрации. При отказе в регистрации права любое последующее заявление того же лица относительно того же объекта недвижимого имущества рассматривается как вновь поданное заявление. Решение об отказе в регистрации прав доводится до сведения заявителя в письменной форме и может быть обжаловано в судебной инстанции (ст. 33 Закона РМ "О кадастре недвижимого имущества"). Решение территориального кадастрового офиса об отказе в регистрации прав может быть обжаловано в суд в соответствии с Законом РМ "Об административном суде" N 793-XIV от 10 февраля 2000 г.
------------------------------------------------------------------
Название документа