Сделка с уведомлением
(Дианов В.) ("ЭЖ-Юрист", 2009, N 5) Текст документаСДЕЛКА С УВЕДОМЛЕНИЕМ
В. ДИАНОВ
Виталий Дианов, юрист.
Экономический кризис, который с осени 2008 года начал оказывать существенное влияние на экономику в России, привел к истощению внешних источников финансирования в виде заемных ресурсов, еще недавно успешно позволявших пополнять оборотные средства, развивать инвестиционные программы, исполнять финансовые обязательства перед кредиторами, в том числе по привлеченным банковским кредитам, займам контрагентов либо размещенным облигациям. Не приходится рассчитывать и на внутренние источники финансирования: снижение объемов товарооборота закономерно приводит к исчерпанию и таких ресурсов. В качестве возможной меры по преодолению неблагоприятной финансовой ситуации некоторые компании стали принимать решения о выходе из инвестиционных проектов, продаже принадлежащих им на праве собственности земельных участков и площадей в торгово-развлекательных центрах либо уступке прав аренды указанных объектов недвижимости. Оставляя без анализа основные аспекты таких сделок, мы хотели бы обратить внимание на тот факт, что при заключении подобных договоров сторонами зачастую не принимается во внимание необходимость соблюдения требований антимонопольного законодательства. Согласно данным требованиям сделки по получению в собственность, пользование или владение основных производственных средств и нематериальных активов другого лица, к которым относится в том числе и недвижимое имущество в виде зданий, сооружений, а также помещений в них, нуждаются в предварительном согласовании с антимонопольными органами либо в уведомлении таких органов (ст. ст. 28, 30 Федерального закона "О защите конкуренции").
Порядок действий
Приведем в виде графической схемы рекомендуемый нами порядок действий по проверке необходимости получить предварительное согласие или уведомить антимонопольные органы о сделке. Для удобства будем называть лицо, приобретающее имущество и/или получающее права на него, Покупателем; лицо, имущество которого и/или права на имущество которого приобретаются, - Отчуждателем; основные производственные средства и нематериальные активы - Основными средствами; Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара в размере более 35%, - Реестром.
Стоимость Суммарная стоимость Включен ли Покупатель приобретаемого активов по последним или Отчуждатель (кто - имущества > 20% > балансам Покупателя и > либо из их групп лиц) Основных средств ДА Отчуждателя (их групп ДА в Реестр? Отчуждателя? лиц) > 3 млрд. руб.?
НЕТ НЕТ /\ДА НЕТ v v v
Не требуется по - Суммарная выручка Стоимость активов по лучать предвари - Покупателя и Отчужда - последнему балансу тельное согласие теля (их групп лиц) Отчуждателя ДА антимонопольных от реализации това - > 150 млн. руб.? органов или уве - ров за последний домлять их о календарный год факте совершения > 6 млрд. руб.? сделки
НЕТ НЕТ ДА v v v
Включен ли Поку - Суммарная стоимость Требуется получить патель или От - активов по последним предварительное согла - чуждатель (кто - балансам Покупателя и сие антимонопольных ДА либо из их < Отчуждателя (их групп органов < групп лиц) в ДА лиц) > 200 млн. руб.? Реестр?
НЕТ НЕТ v v
Стоимость акти - Суммарная выручка Не требуется получать вов по послед - Покупателя и Отчужда - предварительное согла - нему балансу < теля (их групп лиц) от > сие антимонопольных Отчуждателя ДА реализации товаров за НЕТ органов или уведомлять > 30 млн. руб.? последний календарный их о факте совершения год > 200 млн. руб.? сделки
/\
v НЕТ
Требуется уведомить антимонопольные > органы о факте совершения сделки
Следует отметить, что невыполнение требований законодательства о получении предварительного согласия антимонопольных органов на совершение сделки или об уведомлении антимонопольных органов о факте совершения сделки влечет за собой существенные финансовые риски. В частности, руководитель Покупателя может быть привлечен к ответственности в виде уплаты штрафа в размере 5000 - 7000 рублей за непредставление уведомления или 15000 - 20000 рублей за непредставление ходатайства, а сам Покупатель как юридическое лицо может быть оштрафован на сумму 150000 - 250000 рублей за непредставление уведомления либо на сумму 300000 - 500000 рублей за непредставление ходатайства (ч. 3 и ч. 4 ст. 19.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Существует также риск, что антимонопольным органом может быть подан в суд иск о признании указанных сделок недействительными, если, по мнению антимонопольного органа, такие сделки привели или могут привести к ограничению конкуренции, в том числе в результате возникновения или усиления доминирующего положения покупателя (п. п. 2, 4 ст. 34 Федерального закона "О защите конкуренции").
Последние поправки
Рассматриваемые в настоящей статье требования антимонопольного законодательства до недавнего времени распространялись на все случаи приобретения основных средств и нематериальных активов независимо от их состава и назначения. Однако 11 ноября 2008 года вступили в силу поправки в Федеральный закон "О защите конкуренции", в соответствии с которыми сделки по приобретению земельных участков и не имеющих промышленного назначения зданий, строений, сооружений, помещений и частей помещений, а также объектов незавершенного строительства больше не требуют согласования с антимонопольным органом или уведомления антимонопольного органа об их совершении. Учитывая, что данные поправки в Закон вступили в силу не так давно, в настоящее время отсутствуют какие-либо комментарии или разъяснения относительно того, что следует понимать под формулировкой "не имеющие промышленного назначения здания, строения, сооружения, помещения и части помещений, объекты незавершенного строительства". Не дает таких разъяснений и судебная практика. Необходимо отметить, что при оформлении органами технической инвентаризации (например, органами БТИ) документации на недвижимое имущество исчерпывающей информации о функциональном назначении такого имущества не предоставляется. В документации указывается, относится ли недвижимое имущество к категории жилого дома, нежилого строения или многоквартирного дома, а также уточняется его функциональное назначение (например, "станция второго подъема", "трансформаторная подстанция"). Представляется, что промышленное назначение недвижимого имущества все же должно определяться исходя из функционального назначения большей части помещений такого имущества, в соответствии с существующими стандартами и нормативами, относящимися к зданиям и сооружениям промышленного назначения. В частности, для разрешения данного вопроса можно использовать приложение "Здания и сооружения промышленного назначения" к СНиП IV-14-84. Приведем пример. Если в экспликации на продаваемое здание указано, что его назначение промышленно-административное и большую часть здания согласно экспликации занимает цех, то даже при условии, что часть помещений - это комнаты непромышленного назначения, данный объект следует относить к зданиям промышленного назначения по смыслу Закона о защите конкуренции. Таким образом, приняв рассматриваемые изменения в антимонопольный правовой акт, законодатель предоставил владельцам земельных участков, а также зданий и помещений в зданиях право реализовывать данное имущество или передавать третьим лицам права на них без обращения в антимонопольные органы. Мы можем только гадать, связаны ли такие поправки в антимонопольный закон с происходящей в настоящее время частичной либерализацией российского законодательства, направленной на улучшение инвестиционного климата, или нет. Однако приходится констатировать, что данные "послабления", безусловно, позволят участникам рынка недвижимости сократить как время на реализацию сделок по продаже недвижимости (уступке прав на нее), так и затраты на их совершение. В заключение хотелось бы еще раз отметить, что, прежде чем заключать сделку по продаже любых активов, сторонам, помимо решения финансовых, организационных, юридических вопросов, относящихся к структуре сделки, отдельным положениям договора и другим аспектам, следует убедиться, что планируемая сделка не подпадает под антимонопольное регулирование и не требует обращения в соответствующие органы. Последние изменения, произошедшие в антимонопольном законодательстве, предоставляют сторонам сделки определенные преференции при продаже земельных участков и зданий, строений, сооружений, помещений и частей помещений, а также объектов незавершенного строительства непромышленного назначения, однако порядок применения данных преференций на практике еще только формируется.
------------------------------------------------------------------
Название документа