Общие основания прекращения обязательств по выплате ренты

(Токарева К. Г.) ("Юрист", 2009, N 5) Текст документа

ОБЩИЕ ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ВЫПЛАТЕ РЕНТЫ

К. Г. ТОКАРЕВА

Токарева К. Г., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Набережно-Челнинского филиала Института экономики, управления и права (г. Казань).

Прекращение обязательств по выплате ренты имеет свои особенности, присущие только данному договору. Автор, учитывая теоретические и практические аспекты, анализирует данный вопрос. В статье содержатся практические рекомендации, в том числе для нотариусов.

Termination of obligations of rent payment has its peculiarities characteristic only of the said contract. The author taking into account theoretical and practice aspects, analyses the said question. The article contains practice recommendations including recommendations for notaries <*>. -------------------------------- <*> Tokareva K. G. General grounds for termination of obligations of rent payment.

Как и любое обязательство, договор ренты может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК РФ, за исключением прекращения обязательства исполнением. Так, в практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении обязательства новацией (ст. 414 ГК РФ) <1>. Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Таким образом, место прекратившего обязательства занимает новое. Непременное требование к новации - сохранение субъектного состава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательстве выступают тот же кредитор и тот же должник). Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательство плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращается, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты. -------------------------------- <1> Мезенцев Н. Обратный ход ренты // Домашний адвокат. 2005. N 17. С. 14.

Интересна точка зрения о возможности прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты (ст. 415 ГК РФ) <2>. Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. В практике это основание прекращения обязательства по договорам ренты применения еще не нашло. -------------------------------- <2> Некрасова О. Ю. Личная недвижимость (то, что вы хотите знать, но не у кого спросить). М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 164; Панина Л. Рента и налог на доходы физических лиц // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2002. 28 августа. С. 4.

Основанием прекращения обязательства по выплате ренты может послужить совпадение должника и кредитора в одном лице, поскольку в юридической практике нередки случаи, когда сторонами по рентному договору являются близкие родственники. Впоследствии это обстоятельство может обусловить возникновение проблем при правовом регулировании ситуации, вызванной смертью плательщика ренты, в частности возникновение спорных моментов при выдаче свидетельства о праве на наследство. По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин, имеющий дочь, является плательщиком, а отец гражданина - получателем ренты. После смерти гражданина - плательщика ренты по договору пожизненного содержания открывается наследство, в состав которого входит квартира, обремененная рентой. Наследуют по закону двое: дочь и отец гражданина. В соответствии со ст. 1175 ГК РФ каждый из принявших наследство в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества солидарно отвечает по долгам наследодателя. Учитывая данную норму, наследники плательщика ренты (его дочь и отец) при получении в наследство доли в праве на обремененную рентой квартиру одновременно становятся должниками по договору ренты - плательщиками ренты. Однако согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. В данном случае в отношении отца наследодателя происходит совпадение в одном лице должника и кредитора по обязательству, возникшему из договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку он является также и получателем ренты по данному договору (кредитором). Таким образом, обязательство осуществлять в пределах стоимости перешедшего к ней наследства пожизненное содержание с иждивением остается только у дочери наследодателя <3>. -------------------------------- <3> Махноносов Э. По воле, а не по праву // ЭЖ-Юрист. 2003. N 41 (октябрь). С. 12.

В связи с вышеизложенным в практике возникают следующие вопросы: - сохраняет ли свое действие или подлежит прекращению договор пожизненного содержания с иждивением; - может ли существовать обязательство, вытекающее из этого договора, если стоимость объема содержания с иждивением, осуществляемого одним наследником в пределах его доли наследственного имущества, будет менее установленного законом минимального размера этой стоимости; - входит ли обозначенная квартира в состав наследства; - должно ли выдаваться свидетельство о праве на наследство дочери наследодателя с указанием обременения или без такового. В рассматриваемом случае имущество умершего плательщика ренты и существовавшие у него долги (обязательства) переходят к двум наследникам, принявшим наследство. Каждый из них наследует 1/2 долю в праве собственности на квартиру, обремененную рентой, и как следствие - 1/2 обязательств наследодателя. При прекращении у одного из наследников обязательства в связи с совпадением в одном лице должника и кредитора второй отвечает лишь за 1/2 обязательства наследодателя, так как к нему переходит только 1/2 доля в праве собственности на квартиру. Необходимо иметь в виду, что в настоящее время нет единообразного подхода к решению вопроса о том, может ли в договоре пожизненного содержания с иждивением объектом быть не недвижимость, что прямо указано в ст. 601 ГК РФ, а доля в праве собственности на недвижимое имущество. Получатель ренты, заключив договор пожизненного содержания с иждивением и передав в собственность другого лица квартиру, вправе получать в течение своей жизни определенный объем содержания с иждивением, предусмотренный договором. В анализируемой ситуации получатель ренты лишается не только своей собственности - квартиры, но и установленного договором объема пожизненного содержания с иждивением. Учитывая сложившиеся обстоятельства, представляется возможным обращение получателя в суд с требованием расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением по основанию, предусмотренному ст. 451 ГК РФ, - существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, вследствие смерти плательщика ренты. При этом расторжение договора с момента смерти плательщика ренты прекратит обязательства сторон договора, выведет квартиру из состава наследства и вернет ее в собственность получателя ренты. Представляется, что в подобной ситуации свидетельство о праве на наследство на доли в праве на квартиру не может быть выдано наследникам, и в отсутствие четкого законодательного регулирования создавшаяся проблема может быть разрешена судом, учитывающим конкретные обстоятельства и интересы всех участников возникших правоотношений. Однако видится, что в отсутствие судебного разбирательства по данному вопросу у нотариуса не имеется правовых оснований отказать наследникам в выдаче свидетельства о праве на наследство, поскольку квартира в порядке универсального правопреемства переходит в собственность двух наследников умершего плательщика ренты. Но такой подход, несомненно, вызовет сложности на этапе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Возможен и иной вариант разрешения возникшей коллизии, основанный на том, что в вышеописанном случае даже при расторжении договора получатель ренты не может требовать возврата ему квартиры, переданной в обеспечение пожизненного содержания с иждивением. Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном случае обязательство получателя ренты передать квартиру в собственность плательщика ренты является исполненным, а предусмотренное ст. 605 ГК РФ его право требовать от последнего при существенном нарушении им обязательств возврата переданного в обеспечение пожизненного содержания недвижимого имущества вряд ли можно трактовать как прямо установленную законом возможность требования возврата исполненного на момент расторжения договора. В сложившейся ситуации получатель ренты может потребовать от другого наследника возврата ему выкупной цены ренты, поскольку недвижимое имущество, переданное под выплату последней, поступило в общую собственность (ст. 593, 594, 605 ГК РФ). Получатель ренты вправе получить 1/2 долю выкупной цены, поскольку другому наследнику в собственность переходит не вся квартира, переданная под выплату ренты, а лишь 1/2 доля в праве на указанную квартиру. Из этого следует, что квартира в порядке универсального правопреемства переходит в собственность двух наследников по закону умершего плательщика ренты, а обязательства, вытекающие из договора пожизненного содержания с иждивением, прекращаются не только у получателя ренты (совпадением в одном лице кредитора и должника), но и у другого наследника (в результате выплаты выкупной цены ренты). При этом договор о выкупе ренты должен быть заключен до выдачи свидетельства о праве на наследство. В таких случаях свидетельство следует выдавать без указания обременения. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что проблема не может быть однозначно разрешена в рамках действующего законодательства. Специалистами Федеральной нотариальной палаты с целью предотвращения подобных проблемных ситуаций высказано мнение, что нотариусам при аналогичных обстоятельствах целесообразно рекомендовать получателю ренты отказаться от наследства в пользу другого (других) наследника (наследников) (разъяснив невозможность отказа от части причитающегося наследства) с тем, чтобы возникшие из договора пожизненного содержания с иждивением обязательства в полном объеме перешли к лицам, унаследовавшим обремененную рентой квартиру <4>. Однако возможность данного выхода из ситуации в полной мере зависит от воли получателя ренты. -------------------------------- <4> Зульфугарзаде Т. Э., Жинов А. В., Тушиев А. Э., Тушиев М. Э. Правовое регулирование сделок, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты // Право: теория и практика. 2003. N 11. С. 43.

------------------------------------------------------------------

Название документа