Права залогодателя и членов его семьи в случае обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение
(Хуснетдинова Л. М.) ("Бюллетень нотариальной практики", 2009, N 4) Текст документаПРАВА ЗАЛОГОДАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ В СЛУЧАЕ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ИПОТЕКИ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Л. М. ХУСНЕТДИНОВА
Хуснетдинова Л. М., студентка 4-го курса филиала Казанского государственного университета им. В. И. Ульянова-Ленина, г. Набережные Челны.
В Российской Федерации 800 тыс. семей проживают в ипотечных квартирах. Согласно опубликованному Банком России отчету просрочка задолженности по ипотечным кредитам выросла в РФ по итогам 2008 г. в 15 раз, до 12 млрд. рублей <1>. -------------------------------- <1> http://www. cbr. ru/statistics/ - сайт Центрального банка РФ.
В настоящее время экономика нашей страны претерпевает негативные изменения, идет финансовый кризис. В этих условиях проблема обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение особенно актуальна. Как при массовых увольнениях, сокращении заработной платы, задержке ее выплаты лицам, взявшим ипотечный кредит, выплачивать его? Обратимся к действующему законодательству. Ранее действовавшие нормы Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <2> содержали ограничительные условия, не допускающие обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, если оно являлось единственно пригодным для постоянного проживания помещением. -------------------------------- <2> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принят ГД ФС РФ 24.06.1997 (в ред. от 30.12.2008), с изм. и доп., вступающими в силу с 26.01.2009 // Российская газета. N 137. 1998.
В настоящее время обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и членов его семьи <3>. -------------------------------- <3> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принят ГД ФС РФ 24.06.1997 (в ред. от 30.12.2008), с изм. и доп., вступающими в силу с 26.01.2009 // Российская газета. N 137. 1998.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации при выселении из жилых помещений не учитываются такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая заработная плата, содержание несовершеннолетних детей. В условиях финансового кризиса многие семьи не в состоянии выплачивать ипотечный кредит своевременно. Поэтому в действующее законодательство были внесены изменения. Государственной Думой 26 декабря 2008 г. был принят Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", который 11 января 2009 г. вступил в действие <4>. -------------------------------- <4> ФЗ от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", принят ГД ФС РФ 26.12.2008 // Российская газета. N 267. 2008.
В связи с этим были внесены изменения в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации. Пункт 2 статьи 348 предусматривает следующее: "Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца" <5>. -------------------------------- <5> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. от 09.02.2009) // Российская газета. N 238 - 239. 1994.
Статья 348 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 3 следующего содержания: "Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна" <6>. -------------------------------- <6> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. от 09.02.2009) // Российская газета. N 238 - 239. 1994.
Также внесены изменения в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Этот ФЗ дополнен статьей 54.1, которая предусматривает основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество <7>. Эти основания аналогичны тем, которые закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации. -------------------------------- <7> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принят ГД ФС РФ 24.06.1997 (в ред. от 30.12.2008), с изм. и доп., вступающими в силу с 26.01.2009 // Российская газета. N 137. 1998.
Глава 9 этого Федерального закона дополнена статьей 55.1, которая разрешает заключать мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки <8>. Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением. -------------------------------- <8> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принят ГД ФС РФ 24.06.1997 (в ред. от 30.12.2008), с изм. и доп., вступающими в силу с 26.01.2009 // Российская газета. N 137. 1998.
Согласно внесенным изменениям в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается. Судебная практика идет по пути удовлетворения исков банка или иных кредитных организаций о выселении из заложенных жилого дома или квартиры, даже если они являются для них единственно пригодными для постоянного проживания помещениями, при условии, что данные жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Рассмотрим одно из четырех дел Набережночелнинского городского суда об обращении взыскания на заложенное жилое помещение за 2008 г. Истец ЗАО "Автоградбанк" обратился в городской суд с иском к ответчику о взыскании кредитной задолженности в сумме 2 294 892 руб. 08 коп. и обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, ссылаясь на следующее. Истец предоставил ответчику по кредитному договору от 6 апреля 2007 г. кредит в сумме 2 100 000 руб. сроком на 180 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 14% годовых. Кредит был предоставлен для целевого использования - приобретения вышеуказанной квартиры. В обеспечение обязательств по кредитному договору ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры с продавцом, влекущий в силу закона ипотеку. Судом было установлено, что ответчица имеет задолженность по кредитному договору в течение 7 месяцев. Ею плата осуществлена только частично, фактически однократно. Несмотря на письменное уведомление, направленное истцом ответчице, последняя никаких мер для исполнения своих обязательств по кредитному договору не предприняла. При таких обстоятельствах суд решил взыскать с ответчицы в пользу ЗАО "Автоградбанк" задолженность по кредитному договору в сумме 2 294 892 руб. 08 коп., в возврат государственной пошлины - 15 574 руб. 46 коп., всего - 2 310 466 руб. 54 коп. и обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую ответчице, определив начальную продажную цену указанной квартиры в сумме 2 345 000 руб. <9>. -------------------------------- <9> Дело N 2-1458/08 // Архив Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан.
В случае выселения собственника заложенных жилого дома или квартиры и членов его семьи государство гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда <10>, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником. Указанные лица будут проживать там только на основании договора найма. Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. -------------------------------- <10> Часть 2 статьи 95 и часть 2 статьи 106 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 23.07.2008) // Российская газета. N 1. 2005.
Законодательство США содержит положение о том, что неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование - предоставить альтернативное жилье - зафиксировано законодательно, но на практике не во всех субъектах РФ созданы жилые помещения маневренного жилищного фонда. Это положение подтверждается утверждениями депутата Госдумы РФ П. В. Крашенинникова: "...а с чего это вдруг субъект Федерации будет создавать такой специализированный фонд на свои деньги и, по существу, расплачиваться за те отношения, которые были между банком и соответственно гражданином. У него нет столько лишних денег. Я сомневаюсь, что какой-то субъект Федерации этот фонд будет создавать, следовательно, норма не до конца проработана... Соответственно, норма, которая при первом рассмотрении выглядит такой либеральной и красивой, при реализации оказывается достаточно туманной и расплывчатой и в итоге - негативной" <11>. -------------------------------- <11> Интернет-конференция председателя Комитета ГД по законодательству Павла Владимировича Крашенинникова "Перспективы развития жилищного законодательства в России" (Москва, 4 февраля 2003 г.).
Для правовой регламентации возникшей в российском законодательстве проблемы можно обратиться к зарубежному опыту. В США ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку - документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 - 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга. В Германии после получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т. п. Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6 - 7%, благодаря программе значительного ее субсидирования. В нашей стране в настоящее время государством также предпринимаются меры по защите прав граждан, являющихся залогодателями (сторонами договоров ипотечного кредитования). 13 января 2009 г. принято Постановление Правительства РФ от 13 января 2009 г. N 20 "О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий", которое вступило в силу 24 января 2009 г. <12>, согласно которому супруг может погасить часть ипотечного кредита за счет материнского капитала с письменного согласия жены. Однако необходимо соблюдение условия, которое заключается в следующем: лицо, получившее сертификат, должно представить засвидетельствованное в установленном законодательством порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить указанное жилое помещение в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев. Очень маленькая категория граждан может претендовать на использование средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита, так как на практике так сложилось, что большинство родителей оформляют жилое помещение в единоличную собственность. -------------------------------- <12> Постановление Правительства РФ от 13 января 2009 г. N 20 "О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" // Российская газета. N 5. 2009.
Указанные Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий противоречат Определению Конституционного Суда РФ от 27 июня 2005 г. N 231-О "По жалобе гражданина Галеева Конспая Амамбаевича на нарушение его конституционных прав положением подпункта 1 пункта 1 статьи 28 Федерального закона "О трудовых пенсиях в Российской Федерации". Конституционный Суд РФ установил следующее: в жалобе гражданина К. А. Галеева оспаривается конституционность положения, предусматривающего назначение трудовой пенсии по старости матерям инвалидов с детства, воспитавшим их до восьмилетнего возраста, при наличии страхового стажа не менее 15 лет, досрочно (по достижении возраста 50 лет). Как следует из жалобы и приложенных к ней материалов, К. А. Галеев по достижении 55-летнего возраста обратился в Управление Пенсионного фонда Российской Федерации Верхнеуральского района Челябинской области с заявлением о досрочном назначении ему трудовой пенсии по старости (на пять лет ранее пенсионного возраста для мужчин) в связи с тем, что он один воспитывал сына - инвалида с детства до достижения им восьми лет. Норма, конституционность которой оспаривается, не предусматривает право на досрочную пенсию для отцов инвалидов с детства, причем даже в случаях воспитания ребенка без матери. Такое регулирование, которое исключает возможность досрочного назначения трудовой пенсии по старости отцам без разумного тому оправдания, приводит в нарушение требований статей 19, 38 (части 1 и 2) и 39 (часть 1) Конституции Российской Федерации к несоразмерному ограничению конституционного права отцов детей - инвалидов с детства, воспитавших их без матерей, на пенсионное обеспечение, с точки зрения справедливой и равной социальной защиты обоих родителей (назначения пенсии на льготных условиях). Конституционный Суд Российской Федерации признал оспариваемые положения не соответствующими Конституции Российской Федерации <13>. -------------------------------- <13> Определение Конституционного Суда РФ от 27 июня 2005 г. N 231-О "По жалобе гражданина Галеева Конспая Амамбаевича на нарушение его конституционных прав положением подпункта 1 пункта 1 статьи 28 Федерального закона "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" // Российская газета. N 155. 2005.
В связи с этим конституционность положений, которые содержатся в Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий и закрепляют право на использование средств материнского капитала на погашение части ипотечного кредита, можно оспорить в Конституционном Суде РФ, т. е. признать их не соответствующими Конституции РФ, т. к. в данном случае ограничиваются права отцов, которые воспитывают ребенка без матери, на получение материнского капитала. Наблюдательный совет ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" 18 декабря 2008 г. одобрил Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков, на основании которых Агентство разработало Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков. Этот Стандарт определяет порядок предоставления в 2009 г. поддержки гражданам Российской Федерации, являющимся заемщиками по ипотечным кредитам (займам), предоставленным до 1 декабря 2008 г. на приобретение жилого помещения на территории Российской Федерации в целях проживания в нем, и применяется кредиторами и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в отношении заемщиков, у которых значительно изменилась платежеспособность вследствие потери работы или существенного сокращения доходов (более чем на 50%). Реструктуризация ипотечных кредитов (займов) осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам (займам), учитывающих обстоятельства, в которых оказался заемщик, и позволяющих заемщику продолжать исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту (займу). Для реструктуризации ипотечных кредитов необходимо соблюдение следующих условий: остаток основного долга на дату обращения заемщика за реструктуризацией должен составлять не менее 300 000 рублей. Необходимо согласие заемщика на изменение графика платежей по уплате остатка основного долга и начисленных процентов, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и/или увеличение общего срока исполнения обязательств; изменение размера годовой процентной ставки за пользование ипотечным кредитом (займом). Установлены и ограничения по площади приобретенной в кредит недвижимости, приходящейся на каждого члена семьи. Площадь приобретенной в кредит квартиры не должна превышать 45 кв. м, если заемщик проживает в ней один, для двух человек - 30 кв. м на каждого, для трех и более - 25 кв. м на человека. Таким образом, из списка исключены квартиры в новостройках, ведь их площадь, как правило, больше обозначенной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Оказываемые государством меры по поддержке граждан Российской Федерации, которые являются заемщиками по ипотечным кредитам, предоставленным на приобретение жилого помещения на территории Российской Федерации в целях проживания в нем, носят двойственный характер: с одной стороны, государство предоставляет помощь тем залогодателям, которые оказались не способны продолжать исполнять свои обязательства по погашению ипотечного кредита, а с другой - залогодатель ставится в такое невыгодное положение, в последующем залогодатель будет исполнять свои обязательства перед банком и выплачивать свой долг ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", также увеличение годовой процентной ставки за пользование ипотечным кредитом нарушает права сторон ипотечного жилищного кредитования. Гражданским кодексом РФ установлено, что при периодических платежах (например, при ипотечном кредите) на заложенное имущество можно обращать взыскание, если должник допустил три просрочки в платежах в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительна. При этом другой нормой Гражданского кодекса РФ запрещено обращать взыскание на заложенное имущество, если нарушение незначительно и требование кредитора явно несоразмерно стоимости заложенного имущества. Приведены критерии такой несоразмерности: неисполненное обязательство не превышает 5% стоимости заложенного имущества и просрочка исполнения - меньше 3 месяцев. Указанные нормы Гражданского кодекса РФ противоречат друг другу. В целях решения рассмотренных выше проблем я предлагаю предоставить залогодателям, которые проживают в единственно пригодном для постоянного проживания граждан жилом помещении, право на рассрочку платежа при погашении ипотечного кредита сроком на 1 год в случае тяжелого материального положения. Под тяжелым материальным положением я предлагаю понимать следующие обстоятельства: увольнение по основаниям, не зависящим от воли работника, таким, как ликвидация организации либо прекращение деятельности индивидуальным предпринимателем; сокращение численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя <14>, также ухудшение здоровья, сокращение доходов, изменение состава семьи. -------------------------------- <14> Статья 81 Трудового кодекса Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. N 197-ФЗ, принят ГД ФС РФ 21.12.2001 (в ред. от 30.12.2008) // Российская газета. N 256. 2001.
Необходимо закрепить в законодательстве право залогодателя при исключительных обстоятельствах, т. е. при наличии у него тяжелого материального положения, обращаться в суд с заявлением о предоставлении рассрочки платежа. После погашения взятого кредита обязать залогодателя оплатить банку небольшие проценты, которые должны быть законодательно установлены. Таким образом, я предлагаю часть 3 статьи 348 Гражданского кодекса РФ и статью 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложить в следующей редакции: "Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается по истечении шести месяцев. Залогодатель, который проживает в единственно пригодном для постоянного проживания граждан жилом помещении, имеет право на рассрочку платежа при погашении ипотечного кредита сроком на один год в случае тяжелого материального положения, что решается в судебном порядке при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры". Предоставление рассрочки платежа, по моему мнению, в полной мере защитит права залогодателей.
------------------------------------------------------------------
Название документа