Особенности правового режима имущества как объекта института недвижимости
(Короткова О. И.) ("Правовые вопросы недвижимости", 2009, N 2) Текст документаОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ИМУЩЕСТВА КАК ОБЪЕКТА ИНСТИТУТА НЕДВИЖИМОСТИ
О. И. КОРОТКОВА
Короткова О. И., начальник отдела правового и методического обеспечения Управления государственного имущества Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области, кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Орловского государственного университета.
Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих. Пространственная ограниченность недвижимости, практически ее невосполняемость, значимость как среды обитания предполагают неизбежное столкновение в регулировании отношений по поводу недвижимости различных, возможно даже прямо противоположных интересов. Столкновение публичного и частного аспектов недвижимой вещи ставит законотворца и правоприменителя перед извечной дилеммой: экономический взлет за счет индивидуальной предприимчивости или социальное движение с распределением благ всем субъектам. Особенности системы недвижимого имущества выражаются и в естественном ограничении абсолютности прав индивидуума на них. "Но чем далее идет время, чем теснее становится жизнь и чем сложнее делаются условия общежития, тем настоятельнее обнаруживается потребность во взаимном ограничении и общественном регулировании, говоря иначе, потребность в большей "солидаризации" и "социализации". И никакие подлинные интересы личности не стоят осуществлению этой солидаризации на пути" <1>, - замечает И. А. Покровский. Он также считает, что оснований для опасения за права личности перед государством "публично-правовая регламентация одних прав на недвижимость не дает: недвижимостью далеко не исчерпывается арена возможной индивидуальной деятельности". В развитии отечественного гражданского права недвижимость выступает и объектом активного индивидуального предпринимательства, и предметом социального интереса. -------------------------------- <1> См.: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 206.
Возникновение, развитие и современное правопонимание конструкции недвижимого имущества позволяют не только представить систему недвижимостей, но и проследить на ее судьбе постоянное и изменчивое противостояние публичного и частного права. В. Ф. Яковлев, анализируя современное взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования в гражданском праве, отметил среди важнейших сфер такого взаимодействия, во-первых, отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей и другими природными ресурсами, и, во-вторых, осуществление права публичной собственности <2>. Эти сферы непосредственно связаны с недвижимым имуществом, что подтверждает положение о необходимой сочетаемости в статике и динамике недвижимого имущества элементов публичного и частноправового регулирования как признака данного объекта гражданских прав. -------------------------------- <2> См.: Яковлев В. Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М., 2000. С. 175.
Статья 130 Гражданского кодекса РФ, закрепляющая определение недвижимых вещей, предопределяет не только гражданско-правовые правила, но и в значительной степени правоприменительную и судебную практику, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит: а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях; б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах; в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения). Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Традиционно объекты недвижимого имущества рассматриваются в системе "движимые - недвижимые вещи". Вместе с тем определенные законодательством и судебной практикой юридическая сущность недвижимости и ее особый характер с достаточной степенью очевидности свидетельствуют лишь об определенном сходстве признаков движимых вещей и объектов недвижимости при фактическом их несовпадении <3>. Воспроизведенная современным российским гражданским законодательством юридическая конструкция вещи не обеспечивает эффективность регулирования отношений по поводу объекта недвижимости. Прочность вещных прав на недвижимость и стабильность ее оборота могут быть достигнуты путем законодательного отграничения недвижимости от иных вещей, объектов. Деление объектов гражданских прав на движимые и недвижимые вещи (ст. 130 ГК РФ) умаляет значимость данной классификации, неоправданно сводя недвижимость до уровня только вещей. Хотя это не означает, что в состав недвижимого имущества, кроме вещей, следует включать вещное или обязательственное право, иски или документы, свидетельствующие о правах на недвижимость. -------------------------------- <3> См.: Александров А. А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало XX в. и современность) // Вестник МГУ. Сер. 11: Право. 1996.
Недвижимые вещи как объекты гражданских прав обладают определенными особенностями. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном <4>. -------------------------------- <4> См.: Гонгало Б. М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. ст. Екатеринбург, 2002. С. 4 - 8.
К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, причисленных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т. д. Неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Физически может быть разделен практически любой предмет материального мира; однако, если рассматривать вещь как юридическую конструкцию, такое деление имеет иной смысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества в принципе неделим. Юридические особенности объектов недвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правового режима, отличающегося в первую очередь от правового режима вещей движимых. Эти особенности можно свести к следующему: - вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке; - место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств; - установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество; - установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался. Если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав происходит в публичном праве, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Несомненно, между объектом недвижимого имущества как специфическим и уникальным объектом прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота. Функциональное назначение недвижимой вещи в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав. Хотя в целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ. Специфика объектов недвижимого имущества вытекает из содержания норм гражданского законодательства. Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вещных прав на них с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются ответственностью и обязательствами социального характера. Во-вторых, сущность объектов недвижимости обусловливает их правовую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи "заполняют" собственный "уровень" правового пространства <5>. Недвижимость в отличие от иных объектов гражданских прав "непрерывна": юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого. В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим, равнохарактерным и неизменным присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества - позволяет сделать вывод о связанности системного уровня <6>. -------------------------------- <5> См.: Зинченко С. А., Лапач В. А., Шапсугов Д. Ю. Проблемы объектов гражданских прав. Ростов н/Д: Изд-во СКАГС, 2001. <6> См.: Калачева С. А. Недвижимость. М.: ПРИОР, 1998.
Это, в свою очередь, отражается в каждом из объектов недвижимого имущества проявлением особых, системных признаков (свойств) - таких свойств (особенностей) недвижимого объекта гражданских прав, которые характеризуют юридическую (а в отдельных случаях и фактическую) взаимосвязь, взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей как в структурном построении системы объектов, так и в проявлении этой системы в общей совокупности всех объектов гражданских прав <7>. -------------------------------- <7> См.: Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002.
Традиционно земельный участок относился к недвижимым вещам. Гражданское законодательство, формулируя требования к определению границ земельного участка, тем не менее не содержит его определения как объекта гражданских прав. Такая попытка предпринята земельным законодательством: земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Между тем законодательство о недрах, во-первых, к недрам относит часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, и, во-вторых, определяет, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство, а также содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы являются государственной собственностью. С другой стороны, законодательство об использовании воздушного пространства распространяет на воздушное пространство (предельно малые высоты - от 0 до 200 м включительно над рельефом местности или водной поверхностью) над территорией Российской Федерации, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем, полный и исключительный суверенитет Российской Федерации. Земельный участок в качестве объекта гражданских прав рассматривается цивилистами как недвижимая вещь, но с оговоркой о его определенных свойствах как объекта вещных прав и особенностях участия в обороте. Так, к примеру, О. И. Крассов отметил, что земельный участок является основой понятия "недвижимость", первичным и главным элементом недвижимости, значение и особенности которого "в значительной мере определяют содержание данного понятия в целом" <8>. -------------------------------- <8> Крассов О. И. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2001.
Общепринятое понимание вещи как предмета материального мира, определяемого пространственными границами и физическими характеристиками, а также как вещи бестелесной (res incorporates) в равной степени неприменимо к земельному участку, идентифицируемому обозначением поверхностных границ и расположением относительно иных участков земной поверхности. Большинство современных исследователей ограничиваются общим определением земельного участка как недвижимой вещи (недвижимости, недвижимого имущества). Правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи (недвижимости) достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса, участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т. д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте. Кроме того, земельный участок, являясь самостоятельным объектом гражданских прав, выступает центральным элементом системы недвижимого имущества, предопределяя своим правовым режимом статус иных недвижимых вещей, непременно зависимых от него (правового режима земли). Земельный участок - не только "ядро" системы объектов гражданского права, но и предмет регулирования иных отраслей законодательства, причем отраслей публичного характера (лесное, водное законодательство, законодательство об охране окружающей среды и т. п.). Как и земельный участок, участок недр включается в оборот публичной волей - оформлением соответствующими государственными и муниципальными органами геологического или горного отвода. Федеральный закон "О соглашениях о разделе продукции" предусматривает "отвод" участка недр, по существу, исключающий идентификацию и определенность данной недвижимой вещи <9>. -------------------------------- <9> См.: Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А. К. Голиченкова. М.: БЕК, 2002.
Государство как исключительный собственник недр в настоящее время ограничивается лишь установлением достаточно строгого режима недропользования (необходимость получения пользователем лицензии, отсутствие вещных прав иных субъектов на недра, ограниченность полномочий пользователей и т. д.). Такая юридическая сдержанность публичного собственника в отношении недр и их участков может быть обусловлена двумя группами причин. Первая группа - причины техногенного происхождения, связанные с несовершенством технических и технологических процессов, обеспечивающих безопасное освоение, надлежащую эксплуатацию и восстановление участков недр. Ко второй группе относятся причины, заключающиеся в недостаточной коммерческой привлекательности этого объекта недвижимости для субъектов экономического оборота <10>. -------------------------------- <10> См.: Варламов А. А., Комов Н. В., Шяманаев В. С., Хлыстун В. Н. Государственное регулирование земельных отношений. М.: Колос, 2000.
Законодательство ограничивает виды пользования участками недр исчерпывающим перечнем, предусматривающим в основном деятельность, связанную с добычей полезных ископаемых. Извлечение из-под поверхности земной коры минерального сырья, таким образом, становится главной целью предпринимательской деятельности субъекта, получившего на основании лицензии право пользования участком недр. Горный отвод участка недр в данном случае носит вспомогательно-целевой и срочный характер, а порядок получения в пользование рассматриваемого объекта недвижимого имущества в значительной степени приобретает административный характер. Извлечение с минимальными затратами полезных ископаемых из полученного в пользование участка недр исчерпывает экономический интерес пользователя, который после проведения специальных природоохранных мероприятий возвращает участок недр публичному собственнику. Суть правоотношений собственника недр и пользователя сводится к извлечению из участков недр иного имущества - минерального сырья, которое и есть основной предмет договорных связей субъектов. Таким образом, горный отвод участка недр для поиска и добычи минерального сырья не включает (даже на условиях ограниченной оборотоспособности) данный вид недвижимости в сферу предпринимательских отношений. В этой связи О. М. Козырь отмечает, что, "поскольку предоставление в пользование участков недр, всегда остающихся в исключительной государственной собственности, осуществляется на основании административного акта - выдачи соответствующей лицензии, постольку и участки недр не могут быть отнесены к вещам в гражданско-правовом значении" <11>. -------------------------------- <11> См.: Козырь О. М., Маковская А. А. "Единая судьба" земли и недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2003. N 1.
По юридической природе договор аренды земельного участка для выработки карьера глин, например, не является договором аренды, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы лишь непотребляемые вещи (в том числе земельные участки), которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Карьер глин не является непотребляемым объектом аренды <12>, который может быть возвращен арендодателю в соответствии с п. 1 ст. 626 ГК РФ. -------------------------------- <12> См.: Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999.
Важно отметить, что: а) владение и пользование земельным участком на основании арендного договора исключает возможность свободного пользования участком недр даже в границах, установленных для собственника (глубиной до 5 метров); б) извлечение полезных природных ископаемых (глины) полностью изменяет характер и назначение земельного участка даже при условии проведения рекультивации. Вместе с тем данная позиция охватывает участки недр, предоставляемые в пользование с целью поиска и добычи минерального сырья, иной геологической и научной деятельности, но не может быть безоговорочно распространена на отношения, связанные с предоставлением участка недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. Законодательство о недрах разделяет по правовому положению (режиму), объему правомочий пользователей и порядку оформления пользования участки недр, предоставляемые для проведения горно-геологической деятельности, и участки недр, предоставляемые для строительства подземных сооружений. Основное отличие - в сроках предоставления участков недр в пользование; во втором случае оно носит бессрочный характер. Подземное сооружение "соединено" с недрами аналогично связи здания с земельным участком. Подземный многоуровневый коммерческий комплекс как недвижимое имущество может свободно участвовать в экономическом обороте. Если земельный участок в соответствии с гражданским законодательством следует за новым собственником наземного сооружения на условиях, которыми обладал предшествующий собственник, то в отношении подземных сооружений переход права пользования участком недр за новым собственником такого сооружения законодательство о недрах не предусматривает. Таким образом, оборотоспособными (пусть в ограниченной степени) в настоящее время можно, безусловно, признать участки недр, предоставляемые в бессрочное пользование для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с поиском и добычей из-под земли полезных ископаемых. Юридическая взаимосвязь и соотношение участка недр и земельного участка как объектов гражданских прав обусловлены как принадлежностью к единой системе недвижимого имущества, так и двусторонним внутрисистемным единением. Правовой статус участка недр предопределяет режим земельного участка. Действительно, публичному собственнику интереснее сочетание "пространственный ресурс плюс минеральное сырье и дополнительный ресурс" или как минимум "пространственный ресурс плюс дополнительный пространственный ресурс", чем "голый" земельный участок. Однако следует учитывать, что изложенные нормы преимущественно регулируют административные отношения, предшествующие включению земельного участка и в отдельных случаях (на условиях пользования) участка недр в свободный экономический оборот <13>. -------------------------------- <13> См.: Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. N 7.
Сооружение в недрах земли прекращает юридическую судьбу одного недвижимого объекта гражданского права - участка недр и включает в относительно свободный оборот другой объект - подземное сооружение. Позитивная норма ГК РФ следом за участками недр и поверхностями земли выделяет: обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения (ст. 130). Российское законодательство определяет обособленный водный объект (замкнутый водоем) как небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст. 1 Водного кодекса РФ). Приоритет в правовом регулировании отношений, связанных с замкнутыми водоемами, природоохранное законодательство отдает гражданскому и земельному законодательству (ст. 5 Водного кодекса РФ). Это принципиальное положение подчеркивает и О. С. Колбасов: "В настоящее время нет абсолютной границы в предметах правового регулирования водного и гражданского законодательства и права. Между отраслями российского законодательства есть постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями жизни. Поэтому Водный кодекс может регулировать имущественные отношения в той мере, в какой это необходимо для обеспечения рационального использования и эффективной охраны вод, а гражданское законодательство может регулировать водные отношения в той мере, в какой это требуется для обеспечения оптимальных моделей имущественного оборота и связанной с этим эффективной защиты имущественных прав и интересов граждан и юридических лиц" <14>. Юридическое провозглашение обособленного водного объекта влечет необходимость решения фактического вопроса: относится ли подлинный водный объект к имуществу вообще и к недвижимости в частности. Обособленный водный объект в силу иных, не характерных для недвижимости свойств выделен в отдельный вид недвижимых вещей. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" хоть и называет замкнутый водоем объектом недвижимого имущества, однако кадастрового учета для данного объекта не предусматривает. Специальный водный кадастр ведется в иных целях. В отношении обособленного водного объекта следует исходить из того, что замкнутый водоем - это земельный участок, занятый водным объектом и ввиду этого имеющий особенности в правовом положении. Эти особенности сводятся преимущественно к специальным правилам пользования, предусмотренным нормами природоохранных, публичных отраслей российского законодательства. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. С. А. Боголюбова) включен в информационный банк согласно публикации - Юстицинформ, 1997. ------------------------------------------------------------------ <14> См.: Постатейный комментарий к Водному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. А. Боголюбова. М.: Юстицинформ, 1996. С. 66.
Еще большие природоохранные ограничения законодательство предусматривает в отношении леса, также отнесенного ГК РФ к недвижимому имуществу. Следует отметить, что законодательство не дает определения леса как объекта гражданских прав, в то же время Лесной кодекс РФ под лесом понимает всю совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение. Лесное законодательство оперирует понятием "лесной фонд", включая в его содержание лесные и нелесные земли. Леса следует рассматривать как земельные участки, имеющие особое публичное регулирование, практически исключающее участие в обороте земель, находящихся под лесными фондами. Тождественно правовое положение земельного участка, занятого многолетними насаждениями. Отнесение многолетних насаждений к недвижимому имуществу содержит в определенной мере и момент преемственности с классическим определением недвижимого имущества, имевшего в центре всякой недвижимости земельный участок, безусловно ставя землю в ранг практически единственного объекта недвижимого имущества, признавая все иное (от строений до неснятого урожая) его принадлежностями. В соответствии со ст. 7 Лесного кодекса РФ к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. Отчетливо видно, что в законодательном определении "лесного фонда" речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. Однако леса составляют особую специфику, являясь недвижимостями как составляющие земли и движимостями. В настоящее время леса включены в недвижимые объекты неразрывно с участком земли, под ними расположенным, и исключение лесов из перечня недвижимости не изменит правовой режим земельного участка, занятого лесным фондом. Здания и сооружения (строения) как производные (рукотворные) объекты недвижимости в настоящее время занимают активное место в обороте недвижимого имущества. Наряду с жилыми и нежилыми помещениями строения в соответствии с действующим законодательством являются наиболее оборотоспособными недвижимыми вещами. Юридический "отрыв" земельного участка от здания, "расслоение" здания на ряд самостоятельных подобъектов повлекли значительные отступления от классического построения недвижимости. Возведенное на участке земли строение преобразует первоначальную недвижимость, повышает, а в определенных случаях (например, при самовольной постройке, требующей сноса) понижает ее исходную экономическую ценность. Строение, являясь определенного рода изменением поверхности земельного участка, с течением времени становится юридически автономным, но продолжает тем не менее рассматриваться правом в единстве с землей и с применением общих юридических конструкций, обеспечивающих реализацию публичного интереса в этой сфере. Судебная практика отличается отсутствием стабильности, неровностью решений аналогичных по содержанию юридических дел. Зачастую суды подменяют понятие "недвижимое имущество" понятием "капитальность сооружения", существо самовольной постройки как объекта недвижимого имущества рассматривается с позиции только строительных норм и правил (разрешение на строительство, наличие или отсутствие коммуникаций и т. д.). И. Д. Кузьмина дает свое определение зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества: "...здания и сооружения - это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности" <15>. Однако в данном определении отсутствует второй указанный в ГК РФ признак: неперемещаемость объекта, причем не только физического, но и юридического свойства. -------------------------------- <15> См.: Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Томск. ун-та, 2002.
К производным объектам недвижимого имущества кроме зданий и сооружений законодательством отнесены также имущественные комплексы, кондоминиумы, жилые и нежилые помещения. Имущественный комплекс (в первую очередь предприятие - ст. 132 ГК РФ) представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество, включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т. д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т. д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т. д.) <16>. Иные комплексы имущества обладают всеми характеристиками предприятия, кроме одной - участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей цели функционирования. К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги. Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги). -------------------------------- <16> См.: Степанов С. А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М.: НОРМА, 2002.
Придание имущественному комплексу статуса недвижимого имущества обусловлено целым рядом следующих характерных свойств данного объекта. Во-первых, отнесение законодателем предприятия к недвижимости обусловлено присутствием в имущественных комплексах большинства из традиционных недвижимых вещей - земли, зданий, сооружений и т. д. Во-вторых, предприятие - это и одна из основ экономического благосостояния общества, и представляет значительную ценность для государственной власти. Значимость для публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории предопределила и законодательно установленный порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота <17>. Не только имущественная значимость предприятий как имущественных комплексов для публичной власти играет единственную роль в отнесении этих объектов гражданских прав к недвижимым вещам. Необходимость этого особого статуса вызвана и рядом иных причин, в свое время подмеченных Р. Саватье: а) недвижимое имущество подчиняется правопорядку страны нахождения; б) постоянное место нахождения обеспечивает возможность государственного учета, статистики не только самого имущества, но и прав на него; в) достигается возможность восстановления прав на него <18>. -------------------------------- <17> См.: Виноградова Л. М. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним // Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сб. науч. тр. СПб., 1997. Вып. 2. <18> См.: Саватье Р. Теория обязательств. М.: Прогресс, 1972. С. 58.
В-третьих, имущественный комплекс как объект недвижимости в регламентированном ГК РФ виде проиллюстрировал принцип эластичности права собственности, рассмотренный в свое время И. А. Покровским: "Признавая в принципе право собственности полной властью над вещью, государство в то же время резервирует для себя право налагать на нее те или другие ограничения, какие оно найдет необходимым, вплоть до полной экспроприации в интересах общего блага". Право собственности (в том числе и на предприятие), с одной стороны, стремится к максимальному господству над объектом ("пружина"), а с другой - никогда этого не достигнет, так как всегда уравновешено системой противовесов <19>. -------------------------------- <19> См.: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. (Классика российской цивилистики). С. 202.
В-четвертых, предприятие как объект недвижимости характеризуется не только необходимостью государственной регистрации. Сделки с этим своеобразным объектом обусловлены и дополнительным рядом формальностей, предписываемых ГК РФ (ст. ст. 560, 561). Это обусловливает больший удельный вес публичного элемента в характеристике предприятия как объекта недвижимости и, следовательно, меньший интерес для участников гражданского оборота. Предприятие как объект недвижимости практически не принимает участия в предпринимательском обороте, субъекты имущественных отношений, избегая необходимости составления большого числа документов, затрат на ревизию, оценку и т. д., находят иные способы передачи бизнеса, например через уступку акций или долей. Практика создания кондоминиумов как единого комплекса недвижимого имущества пока не выработалась, поскольку законодательство весьма несогласованно регулирует порядок создания и особенности данной недвижимости. Создание кондоминиума как недвижимой вещи осуществляется организацией, связанной с техническим учетом объектов недвижимого имущества (необходим единый технический паспорт с перечислением всех объектов недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума). Специалисты отмечают лишь технико-юридическую сторону регистрации кондоминиума: "...должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта, входящего в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка, а для земельного участка - нормативная цена земли" <20>. Помещения, жилые и нежилые, утверждены гражданским законодательством в качестве простейших, не поддающихся дальнейшему дроблению объектов недвижимого имущества <21>. -------------------------------- <20> См.: Степанов С. А. Указ. соч. <21> См.: Чубаров В. В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 6.
Изначально ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического "деления": участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т. д. Однако в гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" введена в качестве отдельного объекта гражданских прав физическая часть самостоятельного и, казалось бы, юридически неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т. д. Несомненно, любая недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных.
------------------------------------------------------------------
Название документа