Лишенный возможности продать или очередной пробел правового регулирования института общей долевой собственности?
(Барсегян В. Х.) ("Налоги" (газета), 2009, N 33) Текст документаЛИШЕННЫЙ ВОЗМОЖНОСТИ ПРОДАТЬ ИЛИ ОЧЕРЕДНОЙ ПРОБЕЛ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ?
В. Х. БАРСЕГЯН
Барсегян В. Х., правовед.
На сегодняшний день гражданское законодательство сталкивается с множеством проблем в силу широты охватываемых им общественных отношений. Наука гражданского права свидетельствует о том, что проблемы законодательной регламентации существуют как в сфере личных неимущественных, так и в сфере имущественных правоотношений. В частности, из-за несовершенства правового регулирования имущественных отношений на практике возникает множество противоречивых ситуаций, связанных с реализацией участниками долевой собственности своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом. Последняя составляющая права собственности порождает еще больше сложностей. Так, п. 1 ст. 250 ГК РФ гласит: "При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов" <1>. При этом гл. 16 "Общая собственность" ГК РФ не предусматривает нормы на такой случай жизни, как отсутствие одного из (или нескольких) совладельцев и неизвестность его местопребывания (а также местонахождения проживающих совместно с ним взрослых членов семьи) в момент возникновения у участника долевой собственности желания возмездного отчуждения своей доли, принадлежащей ему на праве собственности. -------------------------------- <1> Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.
Очевидно, что недвижимость в данном случае по действующему гражданскому законодательству может быть отчуждена возмездно по общему правилу: после признания совладельца безвестно отсутствующим в судебном порядке, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания (абз. 1 ст. 42 ГК РФ). Однако при определенных жизненных обстоятельствах одногодичный срок - достаточно длительный. В жизни могут возникнуть обстоятельства, в силу которых лицу необходимо будет продать принадлежащее ему имущество (необходимость проведения дорогостоящей жизненно важной операции, переезд за границу по различным обстоятельствам, исполнение обязательств перед кредиторами и т. д.). В связи с этим можно было бы внести дополнение в ст. 42 ГК РФ и указать, что в определенных случаях одногодичный срок отсутствия гражданина для признания его безвестно отсутствующим может быть сокращен судом. Однако это, с одной стороны, может привести к злоупотреблению правом, с другой - не представляется возможным, поскольку признание гражданина безвестно отсутствующим порождает правовые последствия, связанные не только с его правом преимущественной покупки, но и установлением доверительного управления над его имуществом, удовлетворением интересов кредиторов и др. (ст. 43 ГК РФ). Н. А. Саморукова полагает, что при неизвестности места жительства остальных сособственников необходимо направить извещение по их последнему месту жительства, при этом "требование об извещении, по мнению данного ученого, можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания" <2>. -------------------------------- <2> Саморукова Н. А. Реализация преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности // КонсультантПлюс.
В данной позиции отсутствует указание на продолжительность отсутствия сведений о настоящем месте пребывания совладельцев, т. е. примерный срок неизвестности местопребывания участника долевой собственности, по истечении которого, в случае направления уведомления по его последнему известному месту жительства, можно обойти преимущественное право покупки. В классическом римском праве институт преимущественной покупки отсутствовал. Последний появился лишь в постклассический период и гарантировал собственникам земельных участков право преимущественной покупки эмфитевзиса <3>. В России право преимущественной покупки впервые было закреплено в Уложении царя Алексея Михайловича (1649 г.). Оно давало гарантию сонаследнику на покупку продаваемой другим наследником наследственной доли <4>. -------------------------------- <3> См.: Виндшейд Б. Об обязательствах по римскому праву / Пер. с нем. А. Б. Думашевского. СПб., 1875. С. 330; Дернбург Г. Пандекты. Т. 1. Ч. 2: Вещное право. СПб., 1905. С. 74. <4> Русское гражданское уложение. Кн. III. Т. 1: Вотчинное право. С. 302.
Согласно Германскому гражданскому уложению участник общей долевой собственности, выступающий в качестве продавца, обязан уведомить привилегированное лицо, обладающее правом преимущественной покупки, об условиях договора купли-продажи, который заключен с посторонним лицом (§ 510 ГГУ) <5>. При этом сособственнику дается определенный законом срок для приобретения земельного участка или другого продаваемого имущества (§ 505 ГГУ). При нарушении права преимущественной покупки привилегированного лица последний имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя путем регистрации его права собственности на земельный участок в поземельной книге (§ 1100, 1102 ГГУ). При этом у привилегированного лица возникает обязательство предоставить покупателю земельного участка ту денежную сумму, которая была уплачена последним в связи с заключенным договором купли-продажи. Когда происходит нарушение преимущественного права покупки путем отчуждения иного имущества, то привилегированное лицо вправе лишь требовать у продавца возмещения убытков, но никак не перевода на него прав и обязанностей покупателя, поскольку последний в силу своей добросовестности приобретает титул (§ 932, 936 ГГУ). Добросовестность покупателя определяется тем, что, приобретая любое имущество, не подлежащее регистрации в поземельной книге (согласно ГГУ регистрации подлежат только сделки с землей), последний не может знать о преимущественном праве покупки другого лица. Вышесказанное говорит о том, что осуществление привилегированным лицом права преимущественной покупки после продажи совладельцем своей доли с нарушением этого права зависит от добросовестности покупателя. Что же касается законодательного регулирования на случаи отсутствия сособственника и неизвестности его местопребывания, то германское гражданское законодательство аналогично с российским. -------------------------------- <5> Германское право. Часть 1: Гражданское уложение: Пер. с нем. М., 1996. С. 244.
По Гражданскому кодексу Франции право преимущественной покупки имеют сонаследники и продавцы имущества. Последние обладают преимущественным правом покупки перепродаваемого покупателем имущества (ст. ст. 1659 - 1673). Институт преимущественного права покупки в англо-американской системе права характеризуется его распространенностью в сфере деятельности юридических лиц и в отношениях сособственников. Советское законодательство также не предусматривало нормы на такой случай жизни, как отсутствие одного из (или нескольких) совладельцев и неизвестность места его нахождения в момент возникновения у участника (участников) долевой собственности желания продать свою долю. А правила преимущественной покупки, закрепленные в разд. II ГК РСФСР 1964 г., почти аналогичны с ныне действующими, закрепленными в ГК РФ. Исключение составляет то, что согласно советскому гражданскому законодательству право преимущественной покупки распространялось лишь на случаи продажи доли, но не отчуждения ее посредством мены <6>. По нынешнему же Гражданскому кодексу Российской Федерации правила ст. 250 ("Преимущественное право покупки") применяются не только при продаже доли, но и ее отчуждении по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК РФ). -------------------------------- <6> Иоффе О. С. Избранные труды: В 4 т. Т. II: Советское гражданское право. СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2004. 511 с.
Так каким же образом участнику долевой собственности в случаях, не терпящих отлагательства, продать принадлежащую ему на законных основаниях долю? На практике сложился достаточно "хитрый" способ избавления от данной проблемы. Исходя из смысла п. 2 ст. 246 ГК РФ, при предстоящем безвозмездном отчуждении (дарении, завещании) участником долевой собственности своей доли на такого совладельца правила, предусмотренные ст. 250 (преимущественное право покупки), не распространяются. Злоупотребляя данной нормой и желая обойти ст. 250 ГК ("Преимущественное право покупки"), участник долевой собственности заинтересован в заключении с будущим приобретателем доли договора дарения (ст. 572 ГК) вместо договора купли-продажи. При этом приобретатель доли передает "дарителю" оговоренную сумму за "дар". Это и позволяет говорить о притворности сделки, которая является недействительной и в результате может привести к существенному нарушению прав приобретателя. "Притворной признается сделка, в которой отсутствует основание - стороны стремятся достигнуть отнюдь не того правового результата, который должен возникнуть из совершаемой сделки" <7>. В данном случае имеется две сделки: одна притворная - договор дарения, другая та, которую стороны действительно имели в виду, - договор купли-продажи. -------------------------------- <7> Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / М. В. Кротов, Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев и др.; Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М.: ТК Велби, Изд-во "Проспект", 2004. 776 с.
Такая сделка представляется рискованной для "одаряемого", поскольку совершена с нарушением преимущественного права покупки. А это означает, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Вышеуказанные действия со стороны совладельца в какой-то мере объяснимы постольку, поскольку законодатель ставит участника долевой собственности в тупиковое положение, не оставляя за ним права выбора. Однако не следует забывать о том, что такое поведение совладельца, желающего продать принадлежащую ему долю в недвижимости, нарушает требования ст. 250 ГК РФ. Во избежание ущемления интересов совладельца и покупателя, нарушения требований гражданского закона предлагаем внести дополнение в гл. 16 ГК РФ и предусмотреть положение: "В случае если участник долевой собственности желает продать принадлежащую ему долю, но не может известить совладельца (совладельцев) о своем намерении в силу неизвестности местопребывания последнего, а также проживающих совместно с ним взрослых членов семьи, суд, исходя из обстоятельств дела, может разрешить первому заключить возмездный договор с посторонним лицом, но не ранее чем через два месяца со дня получения последних сведений об отсутствующем". Указание именно такого срока обусловлено следующим положением: отсутствие сособственника может быть вызвано различными причинами, в частности его нахождением в ежегодном основном оплачиваемом отпуске, продолжительность которого в общем порядке составляет двадцать восемь календарных дней (ст. 115 ТК РФ) <8>, для педагогических работников - не более пятидесяти шести дней <9>. Именно поэтому, на наш взгляд, двухмесячный срок является разумным, поскольку, с одной стороны, не позволит нарушить интересы находящегося в отпуске сособственника, о месте нахождения которого другому сособственнику не известно, с другой - интересы участника общей долевой собственности, желающего возмездно произвести отчуждение своей доли в незамедлительном порядке. -------------------------------- <8> Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. // Российская газета. 2001. 31 декабря. <9> Постановление Правительства РФ от 1 октября 2002 г. N 724 (в ред. от 11.05.2007) "О продолжительности ежегодного основного удлиненного оплачиваемого отпуска, предоставляемого педагогическим работникам" // КонсультантПлюс.
Таким образом, такая формулировка позволит суду принять решение исходя из индивидуальных характеристик рассматриваемого дела и сократит количество случаев, связанных с нарушением права участников долевой собственности на преимущественную покупку доли в продаваемой недвижимости.
------------------------------------------------------------------
Название документа