Обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение
(Хуснетдинова Л.) ("Жилищное право", 2009, N 10) Текст документаОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ИПОТЕКИ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Л. ХУСНЕТДИНОВА
Обращение взыскания и реализация залога являются завершающими и самыми сложными этапами реализации залогового права и залогового механизма. Именно на этих этапах банки сталкиваются с наибольшими трудностями <*>. -------------------------------- <*> Харин А. Н. Проблемы обращения взыскания и реализации залога в банковской деятельности // Современное право. 2002. N 12.
Если заемщик не выполняет свои обязательства по договору, залогодержатель вправе обратить взыскание на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед кредитором <1>. -------------------------------- <1> Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки // Законодательство и экономика. 2006. N 5.
В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" под обращением взыскания понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация либо передача взыскателю <2>. -------------------------------- <2> Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (принят ГД ФС РФ 14.09.2007) // Российская газета. N 223. 06.10.2007.
Основания обращения взыскания на заложенное имущество (жилое помещение) сформулированы в статье 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <3>. При этом установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное <4>. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. -------------------------------- <3> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998. <4> Осадченко И. В. Некоторые особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании граждан // Жилищное право. 2007. N 4.
Из-за несовершенства действовавшего законодательства РФ порядок обращения взыскания на предмет залога (жилое помещение) вызывал некоторую неоднозначность и несогласованность действий залогодателей, залогодержателей, судов и судебных приставов. Следствием этого стало стремление банков к созданию собственных правил обращения на заложенное имущество. В целях совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество и защиты интересов залогодателей Государственной Думой РФ был принят Федеральный закон от 30.12.2008 N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", который вступил в силу 11 января 2009 года <5>. -------------------------------- <5> Федеральный закон от 30.12.2008 N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" (принят ГД ФС РФ 26.12.2008) // Российская газета. N 267. 31.12.2008.
Вышеназванным Законом уточнены обстоятельства, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, уточнены понятия незначительности нарушения должником обеспеченного залогом обязательства и явной несоразмерности размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Гражданским кодексом РФ установлено, что при периодических платежах (например, при ипотечном кредите) на заложенное имущество можно обращать взыскание, если должник допустил более трех просрочек в платежах в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительна (часть 3 статьи 348 Гражданского кодекса РФ) <6>. -------------------------------- <6> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) // Российская газета. N 238 - 239. 08.12.1994.
При этом другой нормой Гражданского кодекса РФ запрещено обращать взыскание на заложенное имущество, если нарушение незначительно и требование кредитора явно несоразмерно стоимости заложенного имущества. Приведены критерии такой несоразмерности: неисполненное обязательство не превышает 5% стоимости заложенного имущества и просрочка исполнения - меньше 3 месяцев (часть 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ) <7>. Указанные нормы Гражданского кодекса РФ явно противоречат друг другу. -------------------------------- <7> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) // Российская газета. N 238 - 239. 08.12.1994.
В соответствии с пунктом 2 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отказ в обращении взыскания по вышеназванным обстоятельствам не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания <8>. -------------------------------- <8> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
Кредитор не заинтересован в обращении взыскания на квартиру в случае незначительной просрочки заемщика при исполнении последним своих обязательств по возврату кредита и процентов по нему. Если кредитор уже осуществил рефинансирование и в ипотечный процесс вовлечены инвесторы путем приобретения ими, например, ипотечных ценных бумаг, в таком случае обе стороны кредитного договора заинтересованы в продолжении исполнения должником своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов. Согласно пункту 3 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, в частности, в том случае когда залогодателем является гражданин, если залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Однако содержание понятия "уважительные причины" вышеназванным Законом не раскрывается. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества <9>. -------------------------------- <9> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
При этом отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Согласно пункту 4 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя. Однако понятие "существенное ухудшение финансового положения кредитора" нормативно не раскрыто, применено оценочное понятие и может быть определено судом на основе представленных кредитором доказательств. Трудно представить, что неисполнение своих обязательств по кредитному договору одним или несколькими заемщиками приведет к существенному ухудшению финансового положения кредитной организации. Согласно внесенным изменениям в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается <10>. Судебное разбирательство дополнительно гарантирует защиту плохо осведомленному физическому лицу от недобросовестного поведения кредитора-залогодержателя. -------------------------------- <10> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
Глава 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дополнена статьей 55.1, которая разрешает заключать мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки <11>. Заключение мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением. Это правило применяется, например, в ситуации, когда по кредитному договору стороны вместе решают провести реструктуризацию долга по ипотечному кредиту. -------------------------------- <11> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
В статье 348 Гражданского кодекса РФ сказано, что кредитор может обратить взыскание на предмет залога только в том случае, если залогодатель не исполнит свои обязательства. Согласно внесенным изменениям в Гражданском кодексе РФ сделано уточнение: право обращения взыскания возникает в день, когда истек срок исполнения обязательства, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. В случае выселения собственника заложенного жилого дома или квартиры и членов его семьи государство гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда <12>, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником. Указанные лица будут проживать там только на основании договора найма. Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Жилые помещения маневренного фонда относятся к специализированному жилищному фонду, особенность которого заключается в их назначении, они могут быть предназначены только для временного проживания граждан <13>. -------------------------------- <12> Часть 2 статьи 95 и часть 2 статьи 106 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) // Российская газета. N 1. 12.01.2005. <13> Кожина Ю. А. Ответственность залогодателя и залогодержателя при ипотечных кредитных правоотношениях // Правовые вопросы недвижимости. 2008. N 1.
Законодательство США содержит положение о том, что неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование - предоставить альтернативное жилье - зафиксировано законодательно. Однако на практике не во всех субъектах РФ созданы жилые помещения маневренного жилищного фонда. Это положение подтверждается высказыванием депутата Госдумы РФ П. В. Крашенинникова: "...а с чего это вдруг субъект Федерации будет создавать такой специализированный фонд на свои деньги и, по существу, расплачиваться за те отношения, которые были между банком и, соответственно, гражданином. У него нет столько лишних денег. Я сомневаюсь, что какой-то субъект Федерации этот фонд будет создавать, следовательно, норма не до конца проработана... Соответственно, норма, которая при первом рассмотрении выглядит такой либеральной и красивой, при реализации оказывается достаточно туманной и расплывчатой и в итоге - негативной" <14>. -------------------------------- <14> Интернет-конференция Председателя Комитета ГД РФ по законодательству Павла Владимировича Крашенинникова "Перспективы развития жилищного законодательства в России" (г. Москва, 4 февраля 2003 года).
Представляется необходимым создание такого фонда, так как в настоящее время залогодатель и его семья в случае неисполнения обязательств по ипотечному кредиту остается фактически на улице. В абзаце втором пункта 2 статьи 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывается, что жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, на которое обращено взыскание, подлежит реализации путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса <15>. -------------------------------- <15> Осадченко И. В. Некоторые особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании граждан // Жилищное право. 2007. N 4.
Согласно части 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия <16>. Однако условия и порядок оплаты реализуемого на торгах заложенного имущества (жилого помещения) при обращении взыскания установлены в статье 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <17>. -------------------------------- <16> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) // Российская газета. N 238 - 239. 08.12.1994. <17> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
При обращении взыскания на квартиру залогодатель и залогодержатель заинтересованы лишь в поиске лица, которое может предложить наиболее высокую цену. С нашей точки зрения, реализация жилого помещения может осуществляться только путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона, так как нет целесообразности в проведении конкурса. В целях решения этой проблемы предлагаем абзац 2 пункта 2 статьи 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложить в следующей редакции: "Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона". Ранее в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов был обязан известить о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней. В настоящее время согласно пункту 3 статьи 57 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения <18>. Изменение сроков, вероятно, связано с желанием законодателя ускорить процедуру торгов и тем самым помочь залогодержателю как можно быстрее реализовать свое право кредитора. Но, с другой стороны, отсутствие менее двух желающих приобрести квартиру (уменьшение сроков не исключает меньшую информированность потенциальных покупателей) дает возможность в рамках вышеназванного Закона признать торги не состоявшимися, после чего цена на объект залога (жилое помещение) снижается, что, безусловно, идет не в пользу должника. -------------------------------- <18> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
Извещение о предстоящих торгах обязательно публикуется в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и по месту нахождения недвижимого имущества, а также размещается в сети Интернет. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.06.2009 N 526 утверждены Правила направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет. В соответствии с Правилами информация о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества размещается на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов. На указанных сайтах также размещается информация о лицах, осуществляющих обслуживание и ведение официального сайта службы и официальных сайтов ее территориальных органов, в том числе наименование, адрес, номер телефона и идентифицирующие сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика) <19>. -------------------------------- <19> Постановление Правительства РФ от 23.06.2009 N 526 "О Правилах направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет" // Российская газета. N 118. 01.07.2009.
Организатор торгов в срок, установленный пунктом 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", направляет лицу, обеспечивающему ведение сайта, для размещения на соответствующем сайте в сети Интернет информацию, которая должна быть указана в извещении в соответствии со статьей 57 данного Федерального закона. Размещение вышеназванной информации осуществляется лицом, обеспечивающим ведение сайта, не позднее 1 рабочего дня с даты ее получения от организатора торгов <20>. -------------------------------- <20> Постановление Правительства РФ от 23.06.2009 N 526 "О Правилах направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет" // Российская газета. N 118. 01.07.2009.
Кроме того, Правилами установлено, что указанная информация, размещенная на сайте в сети Интернет, должна быть доступна пользователям для ознакомления круглосуточно без взимания платы и иных ограничений <21>. -------------------------------- <21> Постановление Правительства РФ от 23.06.2009 N 526 "О Правилах направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет" // Российская газета. N 118. 01.07.2009.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества <22>. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество, за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается <23>. -------------------------------- <22> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998. <23> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним <24>. -------------------------------- <24> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
При реализации заложенного имущества денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований залогодержателя, распределяются между другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Вопрос обращения взыскания на заложенное жилое помещение приобретает актуальность в периоды нестабильной ситуации в экономике, и в частности в сфере кредитно-финансовых и трудовых отношений. Происходящие в настоящее время в нашей стране изменения в вышеуказанных сферах экономики способны даже не столько свести на нет возможности граждан приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия, сколько лишить их единственных жилых помещений, ранее приобретенных с использованием ипотечных кредитных средств и находящихся в залоге у банков. Согласно опубликованному Центральным банком РФ отчету просрочка задолженности по ипотечным кредитам в РФ выросла по итогам 2008 года в 15 раз, до 12 млрд. рублей <25>. -------------------------------- <25> http://www. cbr. ru/statistics/ (сайт Центрального банка РФ).
В настоящее время экономика нашей страны претерпевает негативные изменения, идет финансовый кризис. Как при массовых увольнениях, сокращении заработной платы, задержке ее выплаты лицам, взявшим ипотечный кредит, выплачивать его? В условиях финансового кризиса многие семьи не в состоянии выплачивать ипотечный кредит своевременно. Обратимся к действующему законодательству. Ранее действовавшие нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <26> от 16.07.1998 N 102-ФЗ содержали ограничительные условия, не допускающие обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, если оно являлось единственно пригодным для постоянного проживания помещением. -------------------------------- <26> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
В настоящее время обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и членов его семьи <27>. -------------------------------- <27> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации при выселении из жилых помещений не учитываются такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая заработная плата, содержание несовершеннолетних детей. И хватит ли после расчетов с банком денег, вырученных от продажи заложенной квартиры, на приобретение хоть какого-нибудь жилого помещения, значения не имеет. Действующее гражданское законодательство относит обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (если он является должником) к основаниям прекращения права собственности, предусматривая, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (пункт 1 статьи 237 Гражданского кодекса РФ) <28>. -------------------------------- <28> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) // Российская газета. N 238 - 239. 08.12.1994.
Судебная практика идет по пути удовлетворения исков банка или иных кредитных организаций о выселении должников из заложенного жилого дома или квартиры, даже если оно является для них единственно пригодным для постоянного проживания помещением, при условии что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, представленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Рассмотрим одно из четырех дел Набережно-челнинского городского суда об обращении взыскания на заложенное жилое помещение за 2008 год. Истец ЗАО "Автоградбанк" обратился в городской суд с иском к ответчику о взыскании кредитной задолженности в сумме 2 294 892 руб. 08 коп. и обращении взыскания на заложенное имущество, квартиру, ссылаясь на следующее. Истец предоставил ответчику по кредитному договору от 6 апреля 2007 года кредит в сумме 2 100 000 руб. сроком на 180 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 14% годовых. Кредит был предоставлен для целевого использования - приобретения вышеуказанной квартиры. В обеспечение обязательств по кредитному договору ответчицей был заключен договор купли-продажи квартиры с продавцом, влекущий в силу закона ипотеку. Судом было установлено, что ответчица имеет задолженность по кредитному договору в течение 7 месяцев. Ею плата осуществлена только частично, фактически однократно. Несмотря на письменное уведомление, направленное истцом ответчице, последняя никаких мер для исполнения своих обязательств по кредитному договору не предприняла. При таких обстоятельствах суд решил взыскать с ответчицы в пользу ЗАО "Автоградбанк" задолженность по кредитному договору в сумме 2 294 892 руб. 08 коп., в возврат государственной пошлины - 15 574 руб. 46 коп., всего - 2 310 466 руб. 54 коп. и обратить взыскание на заложенное имущество, квартиру, принадлежащую ответчице, определив начальную продажную цену указанной квартиры в сумме 2 345 000 руб. <29>. -------------------------------- <29> Дело N 2-1458/08 // Архив Набережно-челнинского городского суда Республики Татарстан.
Есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел <30>. -------------------------------- <30> Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации) // Собрание законодательства РФ. 17.01.2000. N 3. Ст. 278.
Для правовой регламентации возникшей в российском законодательстве проблемы можно обратиться к зарубежному опыту. В США ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку - документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 - 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга. В Германии после получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т. п. В нашей стране в настоящее время государством также предпринимаются меры по защите прав граждан, являющихся залогодателями (сторонами договоров ипотечного кредитования). 13 января 2009 года принято Постановление Правительства РФ N 20 "О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий", которое вступило в силу 24 января 2009 года <31>. Согласно данному Постановлению супруг может погасить часть ипотечного кредита за счет материнского капитала с письменного согласия жены. -------------------------------- <31> Постановление Правительства РФ от 13.01.2009 N 20 "О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" // Российская газета. N 5. 16.01.2009.
Председатель Правительства РФ В. В. Путин сказал: "Напомню также, что, начиная с 2009 года, появилась возможность направлять средства материнского капитала на погашение ипотечных кредитов. Этим правом смогут воспользоваться более 80 тыс. семей" <32>. -------------------------------- <32> http://premier. gov. ru/ (сайт Председателя Правительства РФ В. В. Путина).
Однако необходимо соблюдение условия, которое заключается в следующем: лицо, получившее сертификат, должно представить засвидетельствованное в установленном законодательством порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить указанное жилое помещение в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев. Очень маленькая категория граждан может претендовать на использование средств материнского капитала для погашения ипотечного кредита, так как на практике сложилось, что большинство родителей оформляют жилое помещение в единоличную собственность. Наблюдательный совет ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" 18 декабря 2008 года одобрил Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков, на основании которых агентство разработало стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков. Председатель Правительства РФ В. В. Путин сказал о реструктуризации ипотечного кредита следующее: "О вопросах, связанных с ипотекой. Уже не раз говорил, что у нас, в отличие от некоторых стран, нет большого объема так называемых плохих кредитов. И это действительно так <33>. Отбор заемщиков со стороны банков был достаточно строгим. Ипотечные кредиты в России были обеспечены, они брались платежеспособными гражданами. Подавляющее большинство из них до сих пор добросовестно исполняет свои обязательства. Однако сегодня некоторые заемщики столкнулись с потерей работы, с сокращением заработной платы. Необходимо дать им время для адаптации, для поиска другого источника доходов. Чтобы люди не лишились квартир, в которые они и так уже вложили немалые средства. В этих целях банкам, выдававшим ипотечные кредиты, предлагается реструктурировать платежи граждан 2009 года. Тем более что банки хорошо знают платежеспособность своих клиентов. В свою очередь, банки под эти реструктурированные кредитные договоры смогут взять поручительство у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию по кредитным платежам за 2009 год тех граждан, которые столкнулись с финансовыми трудностями. Что это значит для граждан на практике? Фактически граждане, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации, то есть те, кто потерял работу и зарегистрировался в службе занятости или столкнулся с резким падением своих доходов в связи с сокращением объемов деятельности их предприятий, должны получить возможность отсрочки платежей, как по процентам, так и по основному долгу ипотечных кредитов в 2009 году... Агентство по ипотечному жилищному кредитованию расширит уже применяющуюся практику выкупа у банков любых стандартных ипотечных кредитов, по сути, тем самым прямо поддерживая банки, которые активно занимаются ипотечным кредитованием. А значит, мы поддержим и граждан". -------------------------------- <33> http://premier. gov. ru/ (сайт Председателя Правительства РФ В. В. Путина).
В начале 2009 года 50% заемщиков, обращавшихся за реструктуризацией ипотечного кредита, получили отказ, в связи с этим ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" смягчило условия для заемщиков, были внесены соответствующие изменения в стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков <34>. -------------------------------- <34> http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
Этот стандарт определяет порядок предоставления в 2009 году поддержки гражданам Российской Федерации, являющимся заемщиками по ипотечным жилищным кредитам, финансовое положение которых существенно ухудшилось. Стандарт применяется ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" в отношении заемщиков - граждан Российской Федерации, имеющих неисполненные обязательства по ипотечным кредитам, предоставленным до 1 декабря 2008 года на приобретение, строительство жилого помещения на территории Российской Федерации с целью постоянного проживания в нем, и оказавшихся в трудной жизненной ситуации <35>. -------------------------------- <35> http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется на платной, возвратной и срочной основе, как путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам, так и через механизм предоставления стабилизационного займа или заключения договора о совместном предоставлении заемных средств (смешанный договор), исходя из фактической платежеспособности заемщика на дату его обращения за реструктуризацией долга. Цель реструктуризации - оказание помощи и создание заемщику условий, позволяющих в течение определенного срока, но не более 12 месяцев, продолжать исполнение обязательств по ипотечному кредиту до восстановления своей платежеспособности. Реструктуризация ипотечного кредита может предусматривать изменение графика платежей по погашению задолженности, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и (или) увеличение общего срока исполнения обязательств; изменение очередности списания поступающих денежных средств по обязательствам, возникающим на основании ипотечного кредита; изменение сроков и размеров уплаты процентов за пользование средствами ипотечного кредита; предоставление кредита на новых более льготных условиях в целях погашения ипотечного кредита; предоставление кредита в целях погашения ежемесячных платежей по ипотечному кредиту; изменение состава кредиторов или заемщиков; изменение размера годовой процентной ставки за пользование ипотечным кредитом; освобождение от уплаты пеней, штрафов и неустойки за просрочку исполнения обязательств по ипотечному кредиту, возникших по причинам и в период с момента наступления событий, повлекших снижение платежеспособности заемщика. Реструктуризация ипотечного кредита не может предусматривать прощение долга, а также освобождение заемщика от уплаты штрафов, пеней и неустоек, начисленных до снижения совокупного дохода; освобождение заемщика от выполнения обязательств по личному страхованию и страхованию предмета ипотеки; полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей. Для реструктуризации ипотечных кредитов необходимо соблюдение следующих условий: жилье, купленное по ипотеке, заложенное в обеспечение исполнения обязательств по ипотечному кредиту, является единственным для проживания; доход заемщика снизился до величины, составляющей менее суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи за вычетом ежемесячных платежей по ипотечному кредиту; использованы все имеющиеся активы для выполнения обязательств по кредиту, и у заемщика нет ликвидного имущества, а также паев, ценных бумаг, банковских вкладов и других сбережений, позволяющих исполнить текущие обязательства по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев; площадь приобретенного заемщиком в ипотеку жилья для одного человека составляет не более 50 кв. метров, для двоих - до 35 квадратных метров на каждого, для семьи из трех человек и больше - максимум по 30 кв. метров; кредитный договор заключен заемщиком ранее 1 декабря 2008 года, и жилье находится в залоге у кредитора, то есть залог жилого помещения оформлен надлежащим образом; у заемщика отсутствуют непогашенные просрочки платежей по ипотечному кредиту сроком более 90 дней, возникшие до снижения дохода. Оказываемые государством меры по поддержке граждан Российской Федерации, которые являются заемщиками по ипотечным кредитам, предоставленным на приобретение жилого помещения на территории Российской Федерации в целях проживания в нем, носят двойственный характер: с одной стороны, государство предоставляет помощь тем залогодателям, которые оказались неспособны продолжать исполнять свои обязательства по погашению ипотечного кредита, а с другой - залогодатель ставится в невыгодное положение, в последующем он будет исполнять свои обязательства перед банком и выплачивать свой долг ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", также увеличение годовой процентной ставки за пользование ипотечным кредитом нарушает права сторон ипотечного жилищного кредитования. В целях решения рассмотренных выше проблем предлагаем предоставить залогодателям, которые проживают в единственно пригодном для постоянного проживания граждан жилом помещении, право на рассрочку платежа при погашении ипотечного кредита сроком на 1 год в случае тяжелого материального положения. Под тяжелым материальным положением предлагаем понимать следующие обстоятельства: увольнение по основаниям, не зависящим от воли работника, таким, как ликвидация организации либо прекращение деятельности индивидуальным предпринимателем; сокращение численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя <36>, также ухудшение здоровья, сокращение доходов, изменение состава семьи. -------------------------------- <36> Статья 81 Трудового кодекса Российской Федерации от 30.12.2001 N 197-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.12.2001) // Российская газета. N 256. 31.12.2001.
Необходимо закрепить в законодательстве право залогодателя при исключительных обстоятельствах, то есть при наличии у него тяжелого материального положения, обращаться в суд с заявлением о предоставлении рассрочки платежа. После погашения взятого кредита обязать залогодателя оплатить банку небольшие проценты, которые должны быть законодательно установлены. Таким образом, предлагаем часть 3 статьи 348 Гражданского кодекса РФ и статью 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложить в следующей редакции: "Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается по истечении шести месяцев. Залогодатель, который проживает в единственно пригодном для постоянного проживания граждан жилом помещении, имеет право на рассрочку платежа при погашении ипотечного кредита сроком на один год в случае тяжелого материального положения, что решается в судебном порядке".
------------------------------------------------------------------
Название документа