Правовые последствия злоупотребления субъективным гражданским правом при покупке недвижимости
(Кмить С. А.) ("Юридическая литература", 2009) Текст документаПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИЯ СУБЪЕКТИВНЫМ ГРАЖДАНСКИМ ПРАВОМ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
С. А. КМИТЬ
Кмить С. А., ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук.
(Дело N А40-72598/05-19-458 Арбитражного суда г. Москвы <1>)
Учреждение Московской федерации профсоюзов "Фонд имущества профсоюзов Москвы" (далее - учреждение) и ЗАО "Кардиологический санаторный центр "Переделкино" (далее - санаторий) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Диамант Групп" (далее - общество) о признании недействительными заключенных между санаторием (продавцом) и обществом (покупателем) 28 октября 2002 г. трех договоров купли-продажи зданий, находящихся по адресу: Москва, ул. 6-я Лазенки, д. 2, стр. 1, 3, 4, и применении последствий недействительности сделок. Первоначально иск был основан на положениях ст. ст. 168 и 179 ГК РФ и мотивирован нарушением при совершении указанных сделок требований ст. ст. 69, 77 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах). Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 августа 2006 г. в удовлетворении искового требования было отказано в связи с недоказанностью факта заключения оспариваемых договоров неуполномоченным лицом со стороны ответчика и отсутствием обстоятельств, являющихся основанием для применения ст. 179 ГК РФ. Суд установил, что общая балансовая стоимость проданных зданий по состоянию на 1 октября 2002 г. составила 1982352 руб., или 6,8% балансовой стоимости активов санатория, в связи с чем отклонил ссылки истцов на нарушение при заключении сделок ст. 77 Закона об акционерных обществах. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2006 г. решение суда первой инстанции было отменено по процессуальным основаниям (в силу п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ) и к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена компания "Грейнтон Лимитед". В процессе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, санаторий заявил об изменении основания искового требования и просил признать названные договоры купли-продажи недействительными на основании ст. ст. 168 и 170 ГК как мнимые сделки. Изменение иска судом было принято. Общество исковое требование отклонило за необоснованностью, полагая, что спорные сделки мнимыми не являются, поскольку исполнены сторонами. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2007 г. иск был удовлетворен. Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 20 августа 2007 г. Постановление суда апелляционной инстанции от 30 мая 2007 г. оставил без изменения. Таким образом, суды апелляционной и кассационной инстанций рассмотрели спор с учетом изменения основания иска и удовлетворили его, признав договоры купли-продажи от 28 октября 2002 г. мнимыми. В поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации заявлении о пересмотре Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2007 г. и Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 августа 2007 г. в порядке надзора общество просило их отменить, ссылаясь на нарушения материального и процессуального права. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 мая 2008 г. обжалуемые судебные акты были оставлены без изменения по следующим основаниям. В соответствии с п. п. 5.1 и 5.2 указанных выше трех договоров купли-продажи объекты недвижимости передаются продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания договора. Передаточный акт подписан сторонами 28 октября 2002 г. Право собственности на упомянутые помещения покупателем зарегистрировано в установленном порядке. Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора. Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Удовлетворяя иск, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что непосредственно после государственной регистрации права собственности на спорное имущество в результате совершенных сделок купли-продажи (28 ноября 2002 г.) стороны 2 декабря 2002 г. заключили договор аренды одного из зданий (строения 1), по которому новый собственник (общество) предоставляет свое имущество в аренду прежнему собственнику (санаторию), что, по мнению судов, свидетельствует о мнимости сделок купли-продажи. Как следует из материалов дела, балансовая стоимость всех проданных обществу зданий составила 1982362 руб. Согласно ст. 3 договора купли-продажи стоимость одного отчужденного здания (строения 1) общей площадью 2600,7 кв. м составила 3640000 руб., а вместе с отчуждаемым земельным участком общей площадью 7804704 кв. м и с учетом уплаты НДС - 4368000 руб. При этом арендная плата за пользование лечебно-спальным корпусом составила 1852998 руб. 75 коп. ежемесячно. Таким образом, арендная плата за три месяца превышает фактическую продажную стоимость этого корпуса и балансовую стоимость всех трех зданий. Из совокупности названных обстоятельств следует, что отчуждение спорного имущества, в том числе лечебно-спального корпуса, необходимого самому продавцу (санаторию) для выполнения уставных задач, произведено с нарушением интересов санатория. Установленные судом обстоятельства продажи недвижимого имущества свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) общества, в результате которого санаторий утратил возможность использовать закрепленное за ним имущество по целевому назначению и понес дополнительные расходы по аренде этого же имущества, многократно превышающие его продажную стоимость. В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что, поскольку названные обстоятельства свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом со стороны общества, выразившегося в заключении упомянутых сделок, надлежит на основании п. 2 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ признать спорные сделки недействительными. В связи с тем, что неприменение судом к установленным им обстоятельствам норм права, подлежащих применению при разрешении спора, не повлекло принятия неправильного решения по настоящему делу, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации оставил обжалуемые судебные акты без изменения. Ряд вопросов применения судами норм материального и процессуального права в рассматриваемом деле нуждаются в комментировании. 1. Заявленные санаторием исковые требования первоначально были основаны на положениях ст. ст. 168 и 179 ГК РФ. Изложенные материалы дела позволяют сделать вывод о следующем: санаторий полагал, что сделки купли-продажи принадлежащих ему зданий были заключены под влиянием злонамеренного соглашения исполнительного органа санатория с обществом и дополнительно мотивировал свои требования нарушением исполнительным органом санатория требований ст. ст. 69 и 77 Закона об акционерных обществах. Рассматривая данное дело в рамках заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из положений ст. 77 Закона об акционерных обществах, согласно которым цена (денежная оценка) имущества акционерного общества (санатория) должна определяться исходя из его рыночной стоимости в случаях, когда это предусмотрено указанным Федеральным законом. При этом в соответствии с п. 2 ст. 77 Закона установлено, что привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости имущества обязательно в случаях, если это прямо предусмотрено данным Законом. Вместе с тем, квалифицируя три договора купли-продажи недвижимого имущества в качестве нескольких взаимосвязанных сделок по отчуждению имущества, суд первой инстанции исследовал вопрос о необходимости применения к ним установленных Законом об акционерных обществах требований к совершению крупных сделок. В соответствии с п. 1 ст. 78 Закона об акционерных обществах крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок по отчуждению имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, и в этом случае с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость отчуждаемого имущества, определяемая именно по данным бухгалтерского учета. Судом первой инстанции было установлено, что балансовая стоимость проданных зданий по данным бухгалтерской отчетности санатория по состоянию на последнюю отчетную дату составила лишь 6,8% балансовой стоимости активов санатория. Таким образом, для одновременного заключения исполнительным органом общества трех названных выше договоров купли-продажи не требовалось одобрения их совершения вышестоящим органом управления обществом. В связи с тем, что согласно п. 2 ст. 69 Закона об акционерных обществах исполнительный орган действует от имени общества в пределах своей компетенции, в том числе совершает сделки, соответствующие этой компетенции, ссылки истца на нарушение при заключении договоров купли-продажи ст. 77 Закона об акционерных обществах были отклонены. Суд первой инстанции установил также отсутствие обстоятельств, являющихся основанием для применения ст. 179 ГК. Оспаривая заключенные договоры купли-продажи как сделки, совершенные под влиянием злонамеренного соглашения исполнительного органа санатория как представителя истца с другой стороной (обществом), истцу в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ необходимо было доказать наличие правонарушения со стороны исполнительного органа санатория, выразившегося не только в заключении указанных сделок на невыгодных для санатория условиях, но и в совершении этим органом с другой стороной злонамеренного соглашения, в результате которого были заключены данные сделки. Судя по материалам дела, надлежащих доказательств наличия такого злонамеренного соглашения истец не представил. При таких обстоятельствах дела у суда первой инстанции не было оснований удовлетворить заявленный иск, основываясь на указанных выше нормах материального права. Однако это не означает, что судом первой инстанции было принято правильное решение по рассматриваемому делу. 2. Исследовав доводы апелляционной жалобы санатория, суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда и рассмотрел дело по правилам, установленным АПК РФ для судов первой инстанции. При этом он удовлетворил заявленное санаторием ходатайство об изменении основания иска. Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 266 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции с особенностями, предусмотренными гл. 34 АПК РФ. К числу таких особенностей относятся положения ч. 3 ст. 266, согласно которым в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила, установленные АПК РФ только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в частности правила об изменении предмета или основания иска (ст. 49 АПК). Из общего положения об особенностях рассмотрения дел арбитражными судами апелляционной инстанции имеется важное исключение, установленное ч. 5 ст. 270 АПК, в соответствии с которым арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции (без учета особенностей, предусмотренных гл. 34 АПК РФ), при отмене решения суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 270 АПК. Следовательно, при их наличии суд апелляционной инстанции в любом случае обязан отменить решение суда первой инстанции. Нужно отметить, что в соответствии с ч. 6 ст. 268 АПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции обязан проверить, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, что является в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции. Поскольку судом апелляционной инстанции было установлено, что судом первой инстанции такое нарушение было допущено, а именно к участию в деле не было привлечено лицо, права и обязанности которого затрагивались судебным решением, суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции, приступил к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, в частности удовлетворил ходатайство санатория об изменении основания исковых требований. 3. Изменив основание иска, санаторий просил признать совершенные сделки купли-продажи зданий мнимыми. Суды апелляционной и кассационной инстанций иск удовлетворили, учитывая, что непосредственно после государственной регистрации перехода к обществу права собственности на спорное имущество общество заключило с прежним собственником договор аренды одного из этих зданий - лечебно-спального корпуса, без владения которым санаторий был лишен возможности осуществлять свою хозяйственную деятельность, определенную уставом санатория. Однако для применения п. 1 ст. 170 ГК РФ у судов апелляционной и кассационной инстанций не было оснований. Правовые последствия, соответствующие совершенным сделкам купли-продажи, были созданы. Согласованная сторонами выкупная цена зданий была уплачена обществом санаторию, а переход к обществу права собственности на отчужденные санаторием здания был зарегистрирован в установленном законом порядке. Более того, исходя из материалов комментируемого дела, намерение общества получить право собственности на отчужденные санаторием здания вполне очевидно. Установленный факт того, что сумма арендной платы за три месяца аренды санаторием отчужденного им лечебно-спального корпуса превышает фактическую продажную стоимость этого корпуса и балансовую стоимость всех трех зданий, сам по себе не является основанием для признания сделок купли-продажи мнимыми. Возможно, этот факт мог бы являться основанием для признания указанных сделок притворными, т. е. сделками, совершенными в данном случае с целью прикрыть запрещенную ст. 575 ГК РФ сделку дарения санаторием трех зданий обществу, однако исковых требований, основанных на положениях п. 2 ст. 170 ГК, заявлено не было. Вместе с тем возможность удовлетворения судами таких исковых требований в рассматриваемом случае также весьма сомнительна, поскольку, как следует из материалов дела, санаторий пользовался лечебно-спальным корпусом по договору аренды значительно больший срок, чем три месяца. 4. Несмотря на неправильное применение норм материального права, судебные акты, принятые судами апелляционной и кассационной инстанций, Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, были оставлены без изменения в связи с тем, что неприменение судами к установленным ими обстоятельствам норм права, подлежащих применению при разрешении спора, не повлекло принятия неправильного решения по делу. Из упомянутого выше Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что основанием для удовлетворения заявленных исковых требований являются положения ст. ст. 10 и 168 ГК РФ. Выводы, сделанные высшей арбитражной инстанцией по комментируемому делу, были включены в Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации <1> (далее - Обзор). В п. 9 Обзора Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что, поскольку при заключении договоров купли-продажи покупателем было допущено злоупотребление правом, данные сделки признаны судом недействительными на основании п. 2 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ. Недобросовестное поведение (злоупотребление правом) общества заключалось в том, что оно воспользовалось действиями единоличного исполнительного органа продавца при заключении упомянутых договоров купли-продажи, направленными явно в ущерб последнему, в результате чего санаторий утратил возможность использовать имущество, необходимое ему для осуществления основной деятельности, и понес дополнительные расходы по аренде этого же имущества, многократно превышающие сумму, полученную им за проданное имущество в качестве покупной цены. -------------------------------- <1> См. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2008 г. N 127 // ВВАС РФ. 2009. N 2.
Данный вывод свидетельствует о допускаемом судебно-арбитражной практикой альтернативном и зачастую более предпочтительном способе защиты акционерными обществами своих имущественных интересов по сравнению с положениями ст. 71 Закона об акционерных обществах, предусматривающими ответственность единоличного исполнительного органа акционерного общества в виде возмещения убытков, причиненных обществу, поскольку такие убытки по общему правилу подлежат возмещению только в случае виновных действий (бездействия) единоличного исполнительного органа. Для применения положений ст. 10 ГК РФ и - как следствие в рассматриваемом случае признания сделок недействительными на основании ст. 168 ГК - вопрос о субъективном отношении единоличного исполнительного органа к осуществляемым им действиям по заключению данных сделок значения не имеет. Кроме того, признание заключенной исполнительным органом акционерного общества сделки недействительной, как правило, более эффективно для реальной защиты имущественных интересов этого общества, чем взыскание убытков с единоличного исполнительного органа как с физического лица. Комментируемое дело свидетельствует также и об иных важных подходах, выработанных судебно-арбитражной практикой к применению ст. 10 ГК РФ. Во-первых, формулировка содержащейся в п. 2 ст. 10 ГК РФ санкции (отказ в защите права) не означает возможности применения этой санкции только к лицу, обратившемуся в суд за защитой права. Для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, которое обосновывает соответствие действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться в отношении как истца, так и ответчика. Во-вторых, учитывая императивное положение п. 1 ст. 10 ГК о недопустимости злоупотребления правом, возможность квалификации судом действий лица как злоупотребления правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует из содержания п. 2 ст. 10 ГК. Отмеченные практические выводы, основанные на толковании положений ст. 10 ГК РФ, изложены в Обзоре в качестве рекомендаций арбитражным судам. Из материалов комментируемого дела также следуют иные выводы, прямо не указанные в отмеченном Обзоре, но вытекающие из его положений. Во-первых, буквальное содержание п. 2 ст. 10 ГК РФ не следует понимать исключительно как возможность злоупотребления правом только путем заявления неправомерного иска в суд. В совокупности с положениями п. 1 ст. 10 ГК о недопущении действий граждан и юридических лиц, квалифицируемых как злоупотребление правом, гражданское законодательство запрещает такие действия, совершаемые гражданами и юридическими лицами в процессах обычного гражданского оборота или обычной хозяйственной деятельности, а не только в ходе судебного производства. Во-вторых, правовые последствия применения ст. 10 ГК заключаются не только в простом отказе лицу, допустившему злоупотребление правом, в защите принадлежащего ему права. Отказ суда может повлечь для нарушителя совершенно различные правовые последствия в зависимости от содержания соответствующего субъективного гражданского права, пределы осуществления которого были нарушены его обладателем. В рассмотренном случае такими последствиями явилось признание сделок недействительными. В заключение следует отметить, что сложившаяся судебно-арбитражная практика в части применения положений ст. 10 ГК РФ положительно оценена разработчиками Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108. В качестве совершенствования положений Гражданского кодекса о злоупотреблении правом в указанной Концепции предложено детализировать в ст. 10 ГК РФ понятие иных форм злоупотребления правом, отнеся к их числу заведомо или очевидно недобросовестное поведение субъекта права, действия в обход закона (императивных норм) и т. п. Кроме того, предлагается дополнить эту статью Кодекса положением о том, что никто не может извлекать выгоды из своего незаконного или недобросовестного поведения. Как представляется, реализация отмеченных предложений позволит судебно-арбитражной практике продолжить поступательное развитие в данной сфере рассмотрения споров ускоренными темпами.
Название документа