Актуальные правовые риски инвесторов на рынке недвижимости в России
(Камышанская С. В.) ("Гражданское право", 2009, N 3) Текст документаАКТУАЛЬНЫЕ ПРАВОВЫЕ РИСКИ ИНВЕСТОРОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ <*>
С. В. КАМЫШАНСКАЯ
Камышанская Светлана Владимировна, директор Коллегии адвокатов "СоветникЪ", кандидат юридических наук.
В статье анализируются юридические риски инвесторов на рынке недвижимости в России, в том числе права потенциального инвестора как собственника здания и строения на земельный участок под объектом недвижимости, необходимый для его обслуживания. Ключевые слова: право собственности, земельный участок, земельная собственность, рынок недвижимости.
The article analyses legal risks of investors on the real estate market in Russia including the right of potential investor as an owner of building and construction to the land plot under the real estate object necessary for the maintenance thereof. Key words: right of ownership, land plot, land ownership, real estate market.
В последнее время приток инвестиций в российскую недвижимость резко сократился и многих в настоящее время интересуют причины того, что компании не спешат вкладывать деньги в российский рынок недвижимости. Если раньше, по общему мнению, сдерживающим фактором являлась зависимость бизнеса от политики, то сейчас многих потенциальных инвесторов смущают нестабильность законодательства и несовершенство судебной системы. Так, в соответствии с положениями ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК и федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Кроме того, к заявлению должны быть приложены документы, перечисленные в Перечне документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. N 370. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления такого заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении договора. В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (ранее данная схема именовалась "проект границ земельного участка"). Отказать гражданину или юридическому лицу в предоставлении земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления имеет право лишь в случаях, установленных п. 4 ст. 28 ЗК РФ, а именно: - изъятия земельных участков из оборота; - установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; - резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, перечислены в ст. 49 ЗК РФ. Согласно данной норме закона изъятие осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 1) выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: - объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; - объекты использования атомной энергии; - объекты обороны и безопасности; - объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; - объекты, обеспечивающие космическую деятельность; - объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; - линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; - объекты электро-, газо-, тепло - и водоснабжения муниципального значения; - автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения. Оценить возможность изъятия земельного участка под приобретаемым инвестором объектом по вышеперечисленным основаниям достаточно легко, для этого необходимо изучить схему городского зонирования и генеральный план города. Данные документы позволят сделать выводы о возможности использования интересующих земельных участков в вышеназванных целях, а также перевода их в земли соответствующей категории и смены вида разрешенного использования. Сложность состоит в том, что указанный перечень не является исчерпывающим. Так, пп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ гласит, что изъятие возможно в связи с "иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации". Анализ пп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ позволяет прийти к выводу, что законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены иные обстоятельства (не предусмотренные пп. 1 и 2), при которых возможно изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, исключительно в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ либо муниципальных образований, т. е. в отношении таких участков, которые предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду гражданам или юридическим лицам. Таким образом, менее защищенными являются интересы собственников зданий, строений, сооружений, не являющихся собственниками земельных участков под ними, а владеющие ими на иных правах. Казалось бы, достаточно приобрести право собственности на интересующий земельный участок путем выкупа или в порядке приватизации и, таким образом, обеспечить более высокую степень защиты своих прав. Но, к сожалению, практика показывает, что приобрести право собственности на землю не так просто. Так, например, на территории города Москвы, несмотря на положения действующего законодательства, в том числе ЗК РФ, а также Постановления Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. N 431-ПП "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность", реализация вышеназванного права весьма затруднена, фактически единственной возможностью преодолеть бюрократический барьер является обращение в суд. При этом одной из наиболее распространенных причин отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка под объектами недвижимости является нахождение земельного участка в пределах охранных зон памятников истории и культуры. То есть отказывают в заключении договора по основанию, не предусмотренному ст. 28 ЗК РФ, и без учета того, что нахождение земельного участка в охранной зоне памятников истории и культуры не препятствует предоставлению земельного участка в собственность заявителя, поскольку действующим законодательством не предусмотрен запрет на предоставление в частную собственность земельных участков, находящихся в пределах охранных зон памятников истории и культуры. Тем не менее по указанным спорам суды в большинстве случаев принимают позицию истцов и понуждают Правительство города Москвы к заключению договоров купли-продажи земельных участков. Примером отказа в предоставлении земельного участка в собственность по основанию запрета на приватизацию может послужить ситуация в городе-курорте Сочи, где оформление права собственности на земельные участки под объектами коммерческой недвижимости или многоквартирными домами невозможно в силу закона, так как земельные участки в пределах границ муниципального образования города-курорта Сочи отнесены к землям особо охраняемых природных территорий и соответственно ограничены в обороте. В связи с этим собственники зданий вправе оформить лишь аренду земельного участка сроком на 49 лет. По мнению многих экспертов, это очень короткий срок для рынка недвижимости. Но возможно, что и с заключением договора на 49 лет возникнут сложности. Так, ранее уже указывалось, что одной из причин отказа в предоставлении земельного участка может быть резервирование земель для государственных или муниципальных нужд. В условиях, когда многие города в России нуждаются в реконструкции, возникает множество вопросов относительно их прав на земельные участки, расположенные в зоне предстоящей реконструкции. Поскольку нас интересует судьба земельных участков, расположенных в зоне реконструкции города, необходимо обратить внимание на ряд обстоятельств, оценка которых может повлиять на выводы относительно законности и обоснованности действий исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленных на отказ в предоставлении спорных земельных участков. Для этого прежде всего необходимо понять, что же такое резервирование. В соответствии с нормами действующего законодательства, в том числе в соответствии с Законом Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", резервирование - это прежде всего ограничение прав использования и распоряжения земельными участками с целью создания необходимых условий реализации документов территориального планирования, в частности для развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и создания особо охраняемых природных территорий. В соответствии с ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений представляет собой "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке". Индивидуализация земельного участка является итогом проведения работ по его кадастровому учету, в результате которых участок приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из состава других объектов недвижимости: местоположение (адрес), описание границ, площадь, целевое назначение (категория земель и разрешенное использование), кадастровый номер. Таким образом, с позиции действующего законодательства до момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок ни как объект недвижимости, ни как объект прав еще не существует, а следовательно, не может существовать и ограничение прав на него. Поскольку речь идет об ограничении прав на земельный участок, то следует отметить, что такие ограничения подлежат государственной регистрации. При этом следует обратить также внимание на то, что Федеральным законом от 20 апреля 2007 г. "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд" были внесены изменения в ЗК РФ, в том числе в ст. 28, в соответствии с которыми основанием для отказа в предоставлении земельного участка является резервирование земель, а не резервирование земельного участка. В связи с этим возникает вопрос: каким образом суд при рассмотрении подобных споров будет устанавливать, был ли зарезервирован спорный земельный участок, относится ли он к зарезервированным землям и возникли ли ограничения прав именно в отношении данного объекта? На мой взгляд, данные изменения не только не помогли в прояснении вопроса об урегулировании правоотношений, связанных с резервированием земель, но и привели к возникновению новых сложностей и проблем при решении этого вопроса. Из вышеизложенного видно, что при принятии решения о вложении денежных средств в недвижимость в России инвестор должен понимать, что очень важным является детальный анализ документов и нормативных актов, устанавливающих основания для возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество, и только это может позволить верно оценить имеющиеся риски и минимизировать их.
Название документа