Договоры, заключаемые при оформлении ипотеки жилого помещения в силу закона и договора
(Хуснетдинова Л.) ("Жилищное право", 2009, N 12) Текст документаДОГОВОРЫ, ЗАКЛЮЧАЕМЫЕ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ИПОТЕКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СИЛУ ЗАКОНА И ДОГОВОРА
Л. ХУСНЕТДИНОВА
При оформлении ипотеки жилого помещения заключаются несколько договоров: договор купли-продажи (при ипотеке в силу закона), договор об ипотеке, кредитный договор, договор поручительства, договор комплексного ипотечного страхования, закладная.
Обеспечение ипотечного кредита может быть оформлено: трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (продавец, покупатель и банк) последовательно и практически одновременно фиксируют, регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи; договором об ипотеке приобретенного жилого помещения. В трехстороннем договоре участвуют продавец, покупатель и банк (смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры - соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа между собственником жилого помещения (продавцом), покупателем (заемщиком) и кредитором (заимодавцем), предоставляющим денежные средства заемщику для приобретения этого жилого помещения с передачей его в залог (ипотеку), который объединяет в себе договор купли-продажи квартиры и договор об ипотеке). Согласно принятой в РФ Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213, в государстве положено начало структуризации, упорядочиванию института ипотеки <1>. -------------------------------- <1> Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" (зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 03.07.2006. N 27.
Инструкция направлена на установление единой практики государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора или закона. В 2008 году Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии РФ зарегистрировано 425,16 тыс. договоров об ипотеке жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо средств целевого займа (в 2007 году - 395,00 тыс., в 2006 году - 206,12 тыс., в 2005 году - 78,60 тыс.) <2>. -------------------------------- <2> http://www. rosregistr. ru/ (сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).
В 2008 году в Татарстане было зарегистрировано 46 084 ипотек (в 2007 году - 28 657 ипотек), из них в Казани - 27 975 ипотек (в 2007 году - 14 191). В начале 2009 года спад по ипотеке составил 54%. Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения такой ипотеки необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. В данном случае не имеет значения наличие или отсутствие договора ипотеки либо каких-либо других обстоятельств, если они не перечислены в законе в качестве основания возникновения ипотеки в силу закона. Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер. Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение жилого дома или квартиры. При государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с записью о собственнике недвижимого имущества делается запись об обременении имущества ипотекой в пользу банка или иной кредитной организации либо юридического лица, предоставивших кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры <3>. -------------------------------- <3> Пашов Д. Б. Государственная регистрация ипотеки жилища // Закон. 2006. N 2. С. 23 - 30.
При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом, собственником жилья и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой квартиры, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия. Так как на основании кредитного договора и договора займа какие-либо права на недвижимое имущество не возникают, не ограничиваются (обременяются), а также не прекращаются и не переходят, следовательно, такие сделки не подлежат государственной регистрации. В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона является государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных или заемных средств <4>. -------------------------------- <4> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
В целях усовершенствования законодательства необходимо ввести пункт 1.1 в статью 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и изложить его в следующей редакции: "Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается". Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит в следующем порядке: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором для государственной регистрации ипотеки, помимо существенных условий, установленных для договора купли-продажи, должно быть указано, что объект недвижимости приобретается покупателем за счет кредитных средств (в договоре должен быть указан кредитный договор с указанием сторон договора, его номера, даты и места заключения), либо на государственную регистрацию, помимо договора купли-продажи, представляются документы, подтверждающие факт получения кредита на приобретение объекта недвижимости (договор займа, кредитный договор). Факт получения кредита в банке будет являться основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя. При этом покупатель будет являться залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит, без каких бы то ни было других заявлений и документов. Такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать (и представлять в регистрирующий орган) договор ипотеки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона. Кроме того, при проведении государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств, в случаях, установленных действующим законодательством, необходимо представление дополнительных документов, например, нотариально удостоверенного согласия супруга, предварительного разрешения органов опеки и попечительства, письменного согласия всех собственников жилого помещения. В случае если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т. д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа) <5>. -------------------------------- <5> Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" (зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 03.07.2006. N 27.
Должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т. д.), обязано: предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой; в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона <6>. -------------------------------- <6> Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" (зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 03.07.2006. N 27.
Федеральный закон от 22.12.2008 N 264-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <7>, вступивший в силу 26 января 2009 года, внес ряд существенных изменений в законодательство об ипотеке и государственной регистрации прав на недвижимость. -------------------------------- <7> Федеральный закон от 22.12.2008 N 264-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 03.12.2008) // Российская газета. N 265. 26.12.2008.
В Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <8> установлены новые сроки для государственной регистрации ипотеки жилых помещений. Ипотека жилых помещений должна быть зарегистрирована не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Это применимо и к договорам купли-продажи, заключенным с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом (ипотека в силу закона). -------------------------------- <8> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
Целью установления такого сокращенного срока является соблюдение прав и законных интересов сторон сделки при расчетах, а также ускорение банковских операций при перечислении денежных средств на счет продавца, что делает сделки, заключаемые с привлечением кредитных или заемных средств, более привлекательными для продавцов, которые, в свою очередь, теперь имеют возможность более оперативно распорядиться полученными от продажи имущества денежными средствами. "Сокращение срока регистрации ипотеки жилых помещений будет способствовать ликвидации коррупции, - заявил Председатель Правительства Российской Федерации Владимир Путин. - Тем самым мы снижаем издержки граждан при совершении сделок на рынке недвижимости, в целом укрепляем правовую базу института ипотеки и, кроме того, надеюсь, ликвидируем серьезное поле для коррупции. Имею в виду многочисленные "конторы", которые сегодня "делают деньги" на ускорении регистрации прав на недвижимость". Также изменения коснулись и возможности приостановления сторонами сделки государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если такое жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом. Если раньше достаточно было одной из сторон такой сделки подать заявление о приостановлении государственной регистрации либо о возврате документов без проведения государственной регистрации, то сейчас необходимо наличие совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (заимодавца). В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав <9>. -------------------------------- <9> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства. Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке. Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом возникшее из него обременение права. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки <10>. -------------------------------- <10> Викторова Р. Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2009. N 1. С. 21 - 24.
Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Хотелось бы отметить, что в рамках ипотеки, возникающей в силу закона, реализуются государственные программы, направленные на формирование льготных условий предоставления ипотеки для определенных категорий граждан. Речь идет, прежде всего, о так называемой социальной ипотеке. В городе Москве данный вид ипотеки оформляется путем заключения договора купли-продажи жилого помещения между гражданином, признанным в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении (покупателем), и Правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (продавцом). Кредитный договор заключается между гражданином (заемщиком) и членами его семьи (созаемщиками) и уполномоченным Департаментом банком (КБ "Московское ипотечное агентство"). Основное преимущество для граждан - достаточно низкая цена жилого помещения (построенного органом исполнительной власти субъекта за выделяемые из бюджета денежные средства), что в условиях современных рыночных отношений, несомненно, будет способствовать развитию института ипотеки.
Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. Если договор об ипотеке совершен в простой письменной форме, то государственная регистрация производится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если же договор об ипотеке нотариально удостоверен, то заявление может подать либо залогодатель, либо залогодержатель. В целях усовершенствования законодательства представляется необходимым пункт 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" изложить в следующей редакции: "Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки в силу договора проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами". Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой. Датой государственной регистрации ипотеки считается день внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы: заявление от залогодателя и залогодержателя; договор ипотеки и его копии; документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений; кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии. В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть необходимыми элементами договора ипотеки. Жилой дом может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования. Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на все подлинные экземпляры договоров об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки. При оформлении ипотеки жилого помещения необходимо заключать кредитный договор. Кредитный договор - это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения, а именно: предмет договора, обеспечение исполнения обязательств по договору, условия страхования предмета ипотеки, порядок предоставления кредита, порядок пользования кредитом и его возврата, обязанности и права сторон, основания и порядок расторжения договора, ответственность сторон, прочие условия по соглашению кредитора и залогодателя. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту, при этом в кредитном договоре должно быть указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа. Наибольшую популярность договор поручительства получил в банковской сфере при выдаче ипотечных кредитов и целевого займа. В соответствии с Гражданским кодексом РФ поручитель обязывается перед кредитором отвечать за другого человека, то есть заемщика. Вернее, за исполнение заемщиком своих обязательств полностью или в части. Под поручительством Г. Ф. Шершеневич понимает присоединенное к главному обязательству дополнительное условие об исполнении его сторонним лицом, поручителем, в случае неисправности должника <11>. Договор поручительства заключается в письменной форме в виде одного документа. -------------------------------- <11> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Также и лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства. Поручитель теперь имеет право взыскать с должника все денежные средства, которые он был вынужден отдать банку. К поручителю переходят права кредитора. Он также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения прочих убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника. Вот только если должник не смог расплатиться с банком, то откуда он найдет деньги, чтобы расплатиться с поручителем? Сторонами договора поручительства традиционно являются, с одной стороны, поручитель, с другой - кредитор, который имеет или будет иметь требование к должнику. Должника в классической конструкции договора нет, несмотря на то что он инициирует заключение договора в большинстве случаев <12>. -------------------------------- <12> Петрова Н. Ф. Участие должника в договоре поручительства // Журнал российского права. 2009. N 4. С. 67 - 71.
"Должник в этом договоре не участвует, хотя заключение договора поручительства (по требованию кредитора), как правило, организует именно он. Развитие правоотношения, возникающего на основании договора поручительства, и само его существование в решающей степени также зависят от должника", - считает Б. М. Гонгало <13>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография Б. М. Гонгало "Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2004. ------------------------------------------------------------------ <13> Гонгало Б. М. Учение об обеспечении обязательств: Вопросы теории и практики. М., 2002. С. 95.
Интересно высказывание по этому поводу одного из классиков российской цивилистики О. С. Иоффе: "Роль должника заключается в том, что должник обычно подготавливает заключение этого договора, подыскивая поручителя и получая его согласие на поручительство, но участником договора не становится, ибо и без того несет обязанность по уплате долга как субъект основного обязательства" <14>. -------------------------------- <14> Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С. 178.
О возможности существования обратной ситуации говорил один из классиков российской цивилистики И. М. Тютрюмов: "Можно принять на себя поручительство и без предложения со стороны того, за кого поручительство дается, и даже без его ведома" <15>. О том же говорит классик российской цивилистики Г. Ф. Шершеневич: "Поручительство основывается на договоре, заключаемом по обоюдному соглашению... между поручителем и кредитором, даже без участия должника, так как на его положение поручительство не оказывает влияния" <16>. -------------------------------- <15> Тютрюмов И. М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И. М. Тютрюмов. Кн. 4. <16> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2.
Заключение договора комплексного ипотечного страхования - одно из обязательных условий при покупке квартиры в кредит. В договоре страхования должны быть указаны все существенные условия, а именно: предмет договора, объекты страхования, страховые случаи, страховая сумма, страховая премия, исключения из страховой ответственности, срок действия договора, досрочное прекращение договора, права и обязанности сторон договора, порядок выплаты страхового возмещения (обеспечения), ответственность сторон. При ипотечном кредитовании заемщик заключает договор страхования от следующих рисков: прекращение или ограничение права собственности на приобретаемый объект недвижимости; смерть и утрата трудоспособности заемщика; утрата и повреждение предмета залога в результате его физического уничтожения <17>. -------------------------------- <17> Гусева Л. Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. 2008. N 11(143). С. 53 - 55.
Выгодоприобретателем по всем трем видам страхования выступает банк-кредитор, страхователем является заемщик, так как он оплачивает страховую премию <18>. -------------------------------- <18> Гусева Л. Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. 2008. N 11(143). С. 53 - 55.
Например, страховая компания РФ Росгосстрах <19> предлагает выбрать комплексную программу ипотечного страхования, которая включает в себя: страхование жизни и здоровья заемщика от постоянной или временной утраты трудоспособности или смерти, страхование приобретаемого имущества на случай пожара, взрыва, повреждения имущества водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий и т. д. и страхование на случай ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество. -------------------------------- <19> http://www. rgs. ru/rus/ (официальный сайт Росгосстраха).
Комплексный договор ипотечного страхования заключается в обеспечении выполнения заемщиком обязательств по возврату кредита на срок действия кредитного договора. Набор рисков определяется требованиями (состав комплексной программы) кредитной организации. Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования может определяться в соответствии с кредитной программой банка в следующем размере: сумме ипотечного кредита; сумме ипотечного кредита, увеличенного на 10%; сумме ипотечного кредита, увеличенного на значение годовой процентной ставки по кредиту. Причем страховая компания гарантирует, что страховая сумма ежегодно будет уменьшаться в соответствии с графиком погашения кредита <20>. -------------------------------- <20> http://www. rgs. ru/rus/ (официальный сайт Росгосстраха).
При наступлении страхового случая страховая выплата производится банку в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы. Если размер страховой выплаты превышает размер не исполненных на момент выплаты обязательств заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается заемщику или наследникам <21>. -------------------------------- <21> http://www. rgs. ru/rus/ (официальный сайт Росгосстраха).
Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Представляется необходимым отметить, что в настоящее время банки возлагают большие надежды на оформление ипотеки с помощью закладной как способа, позволяющего существенно снизить расходы по оформлению ипотеки. "Введение в оборот унифицированной формы сократит срок проведения правовой экспертизы и ускорит процесс выдачи закладных" (Егоршева Н. Ударим закладной по ипотеке // Российская газета. N 4338. 11.04.2007).
Залогодатель вправе оформить закладную. Закладная - именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита. Закладная свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.
Название документа Интервью: Жадность зачастую порождает бедность ("Жилищное право", 2009, N 12) Текст документа
ЖАДНОСТЬ ЗАЧАСТУЮ ПОРОЖДАЕТ БЕДНОСТЬ
В. В. ФЕДОСЕЕВ
Федосеев Виктор Викторович, председатель Московской муниципальной коллегии адвокатов, член Федерального союза адвокатов России, ведущий адвокат отдела криминалистики ММКА.
На вопросы наших читателей отвечает председатель Московской муниципальной коллегии адвокатов, член Федерального союза адвокатов России, ведущий адвокат отдела криминалистики ММКА Виктор Викторович Федосеев.
1. Каковы, на Ваш взгляд, основные причины мошенничества на рынке недвижимости? - Одной из основных причин незаконного приобретения права на чужое недвижимое имущество в России является коррумпированность государственных служащих и других лиц, имеющих доступ к специализированной информации или обладающих соответствующими властными полномочиями. Второй причиной, на мой взгляд, является высокая "рентабельность" данного вида преступлений. Вырученный преступниками куш обычно исчисляется миллионами. К третьей группе, полагаю, можно отнести следующую совокупность причин: низкий уровень правовых знаний населения; противоречивость подзаконных и локальных нормативно-правовых актов, регулирующих порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью; неоднозначность правоприменительной (в том числе и судебной) практики; отсутствие в России единой электронной системы автоматизированного учета информации, позволяющей своевременно фиксировать те или иные юридически значимые факты. Квартирное мошенничество, предметом преступления которого является недвижимое имущество, как правило, совершается организованной преступной группой, в состав которой могут входить как чиновники, нотариусы, так и представители правоохранительных органов. В связи с этим выявление, пресечение и дальнейшее расследование указанной категории дел представляет особую сложность, поскольку связано с активным противодействием коррупционных сил.
2. Какие виды квартирного мошенничества, на Ваш взгляд, получили наибольшее распространение на рынке недвижимости Москвы и Московского региона? - Состав данного преступления предусмотрен статьей 159 УК РФ. С позиции криминологии подобные деяния относятся к высоко интеллектуальным преступлениям, в связи с чем отличаются большим разнообразием так называемой объективной стороны преступления. Способы совершения данного вида мошенничества различны. Целью мошенников является незаконное приобретение прав на чужое недвижимое имущество с последующей продажей такого имущества добросовестному приобретателю. В зависимости от исходной ситуации, направленности преступной группы, распределения в ней ролей, наличия конкретных коррупционных связей, предполагаемой затратной части "проекта", практики правоохранительных органов в том или ином регионе РФ и других обстоятельств мошеннические схемы претерпевают постоянные видоизменения, а способы хищения становятся все более изощренными. Несмотря на это, практика следственных органов Москвы и Московского региона отмечает несколько основных видов преступлений подобного рода. 1. Наиболее тяжким из них является мошенничество, связанное по совокупности с насильственными преступлениями, такими, как похищение человека, незаконное лишение свободы, убийство. Как правило, потерпевшими в данных случаях являются лица, относящиеся к группам риска (алкоголики, лица, употребляющие наркотики, имеющие психические расстройства), а также одиноко проживающие пожилые и больные люди. Принципиальной разницы, является ли квартира муниципальной либо принадлежит владельцу на праве собственности, не существует. Войдя в доверие к подобному хозяину квартиры, преступники убеждают его в целесообразности ее приватизации. При согласии потерпевший выписывает доверенность на право сбора и подачи документов. При несогласии подобная доверенность изготавливается у нотариуса в отсутствие владельца. Во всех случаях паспорт под различными предлогами остается у мошенников. Позже, в ходе следствия, нотариус пояснит, что пришел гражданин, у гражданина был паспорт, фотография соответствовала, дееспособность лица проверена, гражданин везде расписался. Ну, а если паспорт не мог быть настоящим либо его владелец в Москве не находился, что ж, значит, паспорт подделали. Мошенники! После оформления приватизации начинается следующий этап - "разговор за продажу". Выгодность сделки купли-продажи по описаниям превосходит все ожидания. Отдельная квартира в Твери, друзья, работа, хорошая зарплата да и деньги от сделки на банковском счете немалые. Присутствие владельца при сдаче-получении документов в ФРС, его подписи в договоре купли-продажи, акте приема-передачи квартиры и в расписке о получении денежных средств от покупателя являются альтернативной составляющей данного преступления. В этот момент фактический хозяин нужен мошенникам лишь для дальнейшей безопасности сделки и получения безусловных доказательств ее правомерности в случае судебного спора или проверки со стороны правоохранительных органов. А если нет, то в дальнейшем из квартиры и местных организаций пропадут все документы, содержащие образцы подписи хозяина, относящиеся к последнему периоду, либо подписи потерпевшего будут получены насильственным путем. Как только сделка состоялась, хозяин "выписывается" из квартиры в связи с переездом на новое место жительства, куда-нибудь в Кировскую область. О получении соответствующих документов и регистрации гражданина по новому месту жительства паспортный стол Кировской области уведомляет Москву... А "счастливый" продавец, бросивший по такому случаю пить, без денег и документов, пешком и на перекладных, волею случая через шесть месяцев, к весне, если повезет, доберется до Москвы живым. Указанный пример основан на реальных событиях, произошедших в Восточном округе Москвы и ставших предметом расследования и многочисленных судебных разбирательств в 2005 - 2007 годах. 2. Возможность получения полной и достоверной информации о состоянии здоровья, семейном положении одинокого собственника квартиры, его паспортных данных и других составляющих "успеха" дает мошенникам основания для внесения квартиры в так называемый список завещателей. Основным показателем является плачевное состояние здоровья подопечного и отсутствие близких родственников. Информация покупается у медицинского персонала в больницах, в социальных и коммунальных службах. Период подготовки к преступлению, как правило, включает в себя периодическое общение с владельцем квартиры, оказание ему всяческой помощи и содействия, оплату в банке коммунальных услуг за своей подписью, общение с соседями, лечащим врачом и т. п., впоследствии оплату похорон. Цель - получение доступа в квартиру, а в случае судебного спора подтверждение наличия общения и ухода за умершим. Остается только подождать, если не удастся договориться с хозяином о ренте. Затем появляется заверенное нотариусом завещание, а все образцы, содержащие почерк бывшего владельца, из квартиры и коммунальных организаций пропадают. В установленном законе порядке "наследник по завещанию" собирает документы и вступает в наследство. 3. Аналогичным способом совершается хищение уже выморочного недвижимого имущества, получившее наибольше распространение в Москве в последние годы. В соответствии с ГК РФ после смерти лица, в чьей собственности находилось имущество, в случае отсутствия наследников по закону или по завещанию имущество, в том числе и квартира, переходит в собственность государства. Способ отличается от предыдущего лишь моментом начала преступных действий и периодом ожидания результата. Получив данные о смерти собственника, мошенники вовлекают в преступную схему служащих органов местного самоуправления с просьбой пока не сообщать в вышестоящие инстанции о наличии выморочного имущества в районе. Выждав 4 - 5 месяцев и убедившись в отсутствии других наследников, мошенники принимают решение действовать. Данная схема непосредственно основана на изготовлении поддельного завещания и открытии наследственного дела. При наличии в завещании отметки от выдавшего его нотариуса об отсутствии изменений и спора о наследстве дело может быть открыто у любого нотариуса Москвы. После всех проверок выдается свидетельство о праве на наследство. Наследственное дело также может вестись нотариусом, ранее выдавшим завещание. В случае пропуска срока вступления в наследство (6 месяцев с момента смерти завещателя) он восстанавливается мошенниками в судебном порядке. В период 2007 - 2009 годов ГСУ при ГУВД г. Москвы нотариусы Садретдинов, Анурова были привлечены к уголовной ответственности, им предъявлено обвинение, уголовные дела направлены в суд. Данные уголовные дела получили широкую огласку в СМИ. Справедливости ради необходимо отметить, что во многих случаях мошенники действительно вводят нотариуса в заблуждение, используя переклейку фотографии на паспорте завещателя либо предоставляя нотариусу человека, умело загримированного под владельца паспорта. В целом схема выглядит таким же образом, как указано выше. 4. Наиболее "трудоемким" является так называемое классическое квартирное мошенничество, один из видов профессиональной преступности на рынке социального (государственного и муниципального) жилья. Данный вид мошенничества сложился с введением частной собственности и принятием Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ". У граждан РФ появилось право приватизировать жилое помещение. Данная процедура обязательной не являлась, в связи с чем на рынке жилья в РФ образовалась обширная база так называемых муниципальных квартир. В случае смерти ответственного квартиросъемщика либо его убытия на новое место жительства право пользования жилым помещением переходит к лицу, оставшемуся зарегистрированным на жилой площади, с соответствующим правом ее приватизации. При отсутствии зарегистрированных лиц на неприватизированной жилой площади указанная квартира остается в муниципальной (государственной) собственности. Несмотря на активную законотворческую деятельность, контроль и учет жилых помещений, выбывших из пользования граждан, до настоящего времени фактически не ведется. Единой автоматизированной информационной базы учета нет. Отделы загса своевременно не предоставляют сведения об умерших в территориальные органы, оригиналы свидетельств о смерти выдаются как близким родственникам, так и сотрудникам похоронных агентств, участковым инспекторам милиции. Ответственность должностных лиц за несвоевременный учет лиц, выбывших с занимаемой жилплощади в связи со смертью, законом не предусмотрена. В целом данная схема незаконного приобретения прав на подобную квартиру до последнего времени выглядела следующим образом. Получив сведения об освобождении муниципальной жилплощади в связи со смертью лица, мошенники при помощи сотрудников жилищных служб и паспортных столов производят задним числом незаконную регистрацию посторонних лиц в муниципальную квартиру, ранее занимаемую умершим. Основанием для прописки и регистрации могут служить поддельные обменные ордера либо свидетельства о браке с умершими. Вселившимся и вновь зарегистрированным лицам остается только в соответствии с законом произвести приватизацию занимаемой жилплощади, после чего продать либо обменять ее. Подбираются такие лица особым образом. Кроме доверия, они должны отвечать основному требованию - у них не должно быть использовано право приватизации. В преступной среде такое лицо называют ваучером. Умершие, как правило, "выбывают" с занимаемой площади по поддельным талонам и карточкам убытия, либо впоследствии изготавливается поддельное свидетельство о смерти с более поздней датой. На практике мне приходилось встречаться и с противоправными действиями близких родственников нанимателя, которые по поддельной доверенности после смерти оформляли приватизацию жилья на умершего, а затем от его же имени продавали ее другим лицам. 5. Как указано выше, большинство схем мошенничества основаны на подделке документов, таких, как доверенность, завещание, договор купли-продажи, свидетельство о браке, судебное решение и некоторых других. Однако в последнее время все чаще начинают встречаться так называемые правовые, сложные виды квартирного мошенничества, основанные на хорошем знании гражданского законодательства РФ и имеющихся пробелов в нем. Систематизировать подобные случаи не представляется возможным. Как правило, они связаны с умышленным непредставлением продавцом квартиры информации о юридически значимых фактах, на основании которых впоследствии сделка будет признана судом недействительной. К подобным обстоятельствам можно отнести наличие банковской задолженности у продавца, неучастие в приватизации несовершеннолетних детей, непредставление информации о браке и другие. 6. Разновидностью данной группы преступлений является мошенничество в сфере аренды жилья. Известно множество подобных случаев. Сотрудники агентства недвижимости (фирмы-однодневки) предоставляет потенциальному потерпевшему, как правило гостю столицы, сведения о сдаваемых в поднаем квартирах, получают с потерпевшего в соответствии с договором оплату за различные комиссии, за услуги агента, а порой и предоплату за проживание. Однако впоследствии оказывается, что квартира не найдена либо в показанной квартире проживать нельзя. В случае предъявления претензий от потерпевшего по поводу несостоявшегося поиска квартиры в установленный срок и возврата денежных средств представители агентства указывают на соответствующий пункт в типовом договоре об оказании услуг, объясняя, что агентство только представляет информацию о стоимости арендного жилья и не несет ответственности перед клиентом за несостоявшуюся сделку. В связи с отсутствием у потерпевшего необходимых документов, подтверждающих его право требовать возврата денежных средств, и рядом других причин вернуть деньги в большинстве случаев невозможно. 7. Отдельным видом мошенничества на рынке ипотечного жилья являются преступления, связанные с организацией финансовых пирамид. Одним из таких примеров является паевой инвестиционный кооператив (ПИК) "Общее дело". С целью хищения мошенниками был организован прием от населения денежных средств под предлогом вступления в члены кооператива и приобретения жилья в г. Москве и Московской области по накопительной схеме. При этом в рекламных и агитационных материалах ответчики размещали недостоверную информацию об участии ПИК "Общее дело" в реализации приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Добропорядочные граждане оплачивали вступительный паевой взнос, а затем ежемесячно осуществляли платежи на расчетный счет организации, однако руководство кооператива имело свои планы, в которые предоставление квартир всем членам кооператива явно не входило. В настоящее время в Мещанском районном суде г. Москвы рассматривается уголовное дело по обвинению руководителей данной организации в совершении преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 159 УК РФ. По делу проходит свыше 300 потерпевших, а полученная мошенниками прибыль исчисляется сотнями миллионов рублей.
3. Что бы Вы рекомендовали покупателям и продавцам недвижимости? - Необходимо знать, что для покупателей квартир последствия мошенничества существенно отдалены по времени от момента совершения сделки. Так, например, прожив год в своей новой квартире, вы неожиданно узнаете, что на нее наложен судебный арест. Дело в том, что правоохранительными органами выявлен факт хищения выморочного имущества, совершенного несколько лет назад... Для продавцов последствия мошенничества, как правило, наступают быстрее и обычно связаны с хищением вырученных от продажи квартиры денежных средств. Основное - это правильно оформить особые условия в договоре аренды банковской ячейки, проверить и пересчитать деньги. Общая рекомендация одна: прежде чем что-либо купить или продать, десять раз подумайте, как вы будете оформлять сделку, кто будет осуществлять ее сопровождение, каким способом вы будете проверять ее юридическую чистоту, на каких условиях вы будете арендовать банковскую ячейку. Не надейтесь на собственные знания и силы, привлекайте для юридического сопровождения сделки специалиста. Старайтесь избегать услуг дешевых агентств, лучше в подобных случаях пользоваться услугами компаний, состоявшихся на рынке недвижимости. Не стоит экономить на подобных профессиональных услугах, ведь жадность зачастую порождает бедность. По возможности не передавайте оригиналы правоустанавливающих документов, паспорта и свидетельства другим лицам. Внимательно проверяйте документы, удостоверяющие личность покупателя/продавца, и оригиналы документов по сделке. Обращайте внимание на дату их выдачи и сроки действия, производите сопоставление. Указывайте в договоре полную стоимость квартиры, требуйте от продавца расписку о получении всей суммы переданных ему денежных средств. Если квартиру продает одинокий человек, обязательно указывайте в договоре отсутствие у него супружеских правоотношений. Внезапное появление второй половины также является одним из высококвалифицированных способов квартирного мошенничества. Требуйте предоставления необходимой информации и справок от самого продавца. Реакция на данные требования поможет вам оценить отношение продавца к сделке. Если квартира за короткий период времени продавалась неоднократно, рекомендую не слушать самые правдивые объяснения, от совершения подобной сделки лучше сразу отказаться. Предотвратить мошенничество сложно, однако избежать неудачной покупки возможно при своевременном анализе полученной информации, должной внимательности и холодном рассудке.
4. О чем бы Вы предупредили продавцов недвижимости? - Продавать недвижимость в России менее опасно, чем покупать. Однако практика правоохранительных органов показывает, что продавец, получивший денежные средства от продажи квартиры, зачастую становиться объектом вымогательства. Будьте особенно внимательны на дороге в период после продажи квартиры. В 2009 году правоохранительными органами был освоен и с успехом применен на практике новый метод выявления, пресечения и раскрытия преступлений, связанных с уклонением от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица (статья 198 УК РФ). Суть данного метода состоит в следующем: оперативным путем получается информация о стоимости совершенной сделки недвижимости, зафиксированной в договоре купли-продажи. В случае если цена проданной квартиры значительно занижена относительно ее рыночной стоимости, в правоохранительные органы вызывается новый собственник, покупатель квартиры. Объяснение добросовестного покупателя, наличие расписки в получении продавцом значительно большей суммы, чем предусмотрена в договоре, справка из налоговой инспекции с информацией о сумме уплаченного налога за год - вот те немногие доказательства, которые впоследствии будут проверены, оценены и... положены в основу приговора суда, вынесенного в отношении продавца. Необходимая и достаточная для возбуждения уголовного дела разница составляет сумму в размере 300 тысяч рублей.
5. Как распознать мошенников? - Мошенничество на профессиональном сленге сотрудников милиции называют преступностью "белых воротничков". Как правило, это обаятельные, всесторонне развитые, опрятные и на первый взгляд культурные люди. Хорошие актеры, они легко могут войти в контакт с любым лицом, независимо от возраста, пола и национальности. В разговоре они всерьез интересуются вашими проблемами, горячо рассказывают о своих, готовы к оказанию любой посильной помощи. В некоторые моменты могут быть "строгими и принципиальными". Уровень психологической подготовки подобного типа людей весьма высок. Непосвященному человеку распознать мошенника зачастую невозможно. Лишь ваша скрупулезная подготовка к сделке и изъяны в поведении оппонента могут помочь в этом. Если бы не факты, вы бы никогда и не подумали, что данный человек способен на подобное, тем более такой выгодной была бы сделка. Имейте силы остановиться и здраво оценить обстановку. Несмотря на то что я достаточно предвзято отношусь к профессии риелтора, не раз сталкивался с ситуацией, когда ведущий сделку клиента профессиональный посредник неожиданно отказывается работать с тем или иным альтернативным вариантом, объясняя это личным недоверием к продавцу. Действительно, впоследствии выяснялось, что "чистая" квартира через несколько месяцев с момента предполагаемой сделки уже находится под запретами и ограничениями.
6. Как проверить покупателя/продавца? - Тщательная проверка покупателя не имеет смысловой нагрузки. Необходимо проверить паспорт, пересчитать деньги, убедиться, что они не являются подделкой, правильно составить договор банковского обслуживания и заложить в ячейку денежные средства. Проверку добросовестности продавца и юридической чистоты сделки проводить необходимо во всех случаях. Данные об учете в ПНД, НД в отношении продавца, выписка из домовой книги, наличие на руках правоустанавливающих документов на квартиру, архивная выписка ФРС, информация загса, опрос соседей по лестничной площадке, информация об отсутствии судимости, личное общение - вот те немногие виды данных, анализ которых позволит вам принять объективное решение по сделке. При невозможности самостоятельно истребовать необходимые справки вы можете потребовать их предоставления самим продавцом либо обратиться за юридической помощью для оформления адвокатского запроса. Представитель собственника по доверенности может осуществлять все необходимые действия по оформлению, однако передавать деньги надо непосредственно собственнику и собственноручную расписку получать именно от него. Помните, доверенность может оказаться поддельной.
7. Как обезопасить себя от мошеннических действий? - Как это сделать при подготовке и совершении сделки купли-продажи квартиры, кратко указано выше. В период проживания в собственной квартире достаточно быть внимательным к условиям хранения правоустанавливающих документов. Свидетельство о собственности на квартиру должно храниться в месте, недоступном для посторонних. Никогда, ни при каких условиях не отдавайте паспорт посторонним, не оставляйте его в залог. При утере сразу же обратитесь в милицию. Подписывая какие-либо доверенности, всегда внимательно читайте их содержание. Если у вас есть родственники, которые относятся к группе риска, нельзя оставлять их без внимания. Документы на такую квартиру лучше хранить у себя. Появление новых знакомых, явно не соответствующих обычному кругу их общения, должно вас насторожить. В этих случаях одной из задач будет инициация собственноручной переписки данного родственника с вами, другими родственниками, государственными учреждениями и организациями. Именно эту переписку впоследствии вы сможете представить в суд, доказывая поддельность доверенности либо завещания. Универсального совета не существует, однако при необходимости вы всегда можете обратиться за оказанием квалифицированной юридической помощи в Московскую муниципальную коллегию адвокатов. Мы ценим и храним лучшие традиции российской адвокатуры.
Название документа Интервью: Сегодня на рынке действует большое количество "черных" риелторов ("Жилищное право", 2009, N 12) Текст документа
СЕГОДНЯ НА РЫНКЕ ДЕЙСТВУЕТ БОЛЬШОЕ КОЛИЧЕСТВО "ЧЕРНЫХ" РИЕЛТОРОВ
Д. В. ДРАГУН
Драгун Денис Владимирович, адвокат Московской коллегии адвокатов "ЮрПрофи".
Кор.: Законодатель различает ряд схем мошенничества. Все они, к сожалению, имеют место быть в нашей сегодняшней жизни. На Ваш взгляд, каковы основные причины такого положения дел? - Нестабильность экономики страны в течение последних лет привела к тому, что граждане, наблюдая за ростом цен на жилье, уверовали в то, что самая выгодная инвестиция - это инвестиция в недвижимость. Значительные денежные вливания, спрос и ажиотаж, создаваемый вокруг недвижимости, стали благодатной почвой для разного рода криминальных структур, посредников, распространения мошенничества в этой сфере. Искать причины мошенничества с недвижимостью нужно, во-первых, в несовершенстве российского законодательства, которое должно регулировать имущественные правоотношения, защищать интересы граждан и их имущество от посягательств. Во-вторых, в юридической неграмотности общества, нежелании обращаться в крупные агентства недвижимости, в стремлении сэкономить, воспользовавшись услугами так называемых черных риелторов, и обойтись при оформлении сделки без помощи профессионального юриста. Так, до недавнего времени в законодательстве существовал пробел, которым долго и успешно пользовались мошенники. Они находили старых одиноких людей, запугивали их, переправляли в лучшем случае в психиатрическую больницу в другой регион и спокойно продавали их квартиру. Это было возможным благодаря тому, что ранее судебное решение о признании гражданина недееспособным могло быть вынесено без вызова в суд самого гражданина. Фактически это лишало человека его процессуального права на участие в судебном заседании, на котором решалась его судьба. Он также был лишен права настаивать на своем присутствии в суде. По сути, исход дела зависел от заключения психиатра. Теперь любой гражданин имеет право присутствовать в суде, обратиться в суд с заявлением о возобновлении своего дела. Подобные изменения в законодательстве, безусловно, будут способствовать уменьшению случаев мошенничества с жилой недвижимостью.
Кор.: О чем стоит предупредить покупателей недвижимости и ее продавцов? - Приобретая жилую недвижимость, я бы, прежде всего, обратился в агентство недвижимости с хорошей репутацией, давно работающее на рынке, в котором есть свой юридический отдел, обязательно получил бы рекомендации знакомых, которые ранее пользовались услугами этой компании. При оформлении сделки стоит провести правовой анализ всех документов. Такая консультация юриста или адвоката стоит не очень дорого, а вот в противном случае потерять можно намного больше. Полезные сведения можно почерпнуть, потребовав у продавца или заказав самостоятельно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним, в которой содержатся сведения о собственнике, а главное, об обременениях имущества: аренде, залоге, аресте и т. д. На данный момент пошлина за предоставление выписки составляет для физических лиц 100 рублей. Также важно выяснить, кто зарегистрирован в квартире. Нужно помнить, что любой гражданин, прописанный в квартире на законных основаниях, особенно нетрудоспособный и не имеющий другой жилплощади, в случае продажи квартиры другому лицу имеет право остаться в ней для проживания, смена собственника никак не влияет на его право проживать в данном жилом помещении. Добейтесь выписки всех зарегистрированных в квартире до сделки купли-продажи либо откажитесь от ее приобретения. Если сособственниками квартиры являются несовершеннолетние лица, для распоряжения такой квартирой необходимо получить письменное разрешение органов опеки и попечительства. Осторожно следует относиться к сделкам, в которых контрагент действует на основании доверенности, а собственника недвижимости вы ни разу не видели. Вполне возможно, что он отдыхает на каком-либо курорте и даже не предполагает, что его квартиру продают. Не исключено также, что доверенность может оказаться недействительной в связи со смертью доверителя. Необходимо быть очень бдительными при передаче аванса. Известны случаи, когда арендаторы представлялись собственниками, демонстрировали квартиру, получали аванс и исчезали. Продавцы недвижимости, как правило, рискуют меньше покупателей. Их главная задача - не потерять свою недвижимость и получить деньги. Поэтому и в данном случае лучше обращаться в проверенное агентство. Сегодня на рынке действует большое количество "черных" риелторов. Причина этого заключается в том, что цены на их услуги значительно ниже, чем на услуги агентств недвижимости. Возможно, вам удастся сэкономить 10 - 30% суммы, но будьте предельно внимательны - можно потерять все. Никогда никому не отдавайте свой паспорт, каким бы честным на первый взгляд не казался нанятый вами агент.
Кор.: Так как же распознать мошенников? - Мошенники обычно действуют по доверенности, отказывают по тем или иным причинам во встрече с собственником. Как правило, цена такой квартиры ниже среднерыночной, потому что продать ее нужно как можно быстрее. Мошенники работают группой, быстро, слаженно, поэтому несведущему человеку сложно их распознать. Очень часто мошенники арендуют офис, создают видимость деятельности агентства недвижимости, заключают несколько сделок, получают аванс за свои услуги и скрываются. Распространенное также явление - открытие фирмы для проведения одной единственной сделки, после чего мошенники исчезают. Еще раз подчеркну: чтобы не нарваться на мошенников, выбирайте проверенные агентства недвижимости, работающие на рынке не менее 5 лет.
Кор.: Каким образом можно проверить покупателя/продавца? - Самый действенный способ проверить продавца - получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним, о чем я уже упоминал ранее. Изучите "свежий" план недвижимости, полученный в органах учета (БТИ). Если данный план не соответствует тому, что вы видели в квартире, значит, продавцом была произведена несогласованная перепланировка. Если стены на плане изображены красным цветом, они также не были согласованы. Все эти нюансы могут повлечь за собой проблемы при государственной регистрации сделки. При малейших сомнениях стоит поговорить с соседями о благонадежности продавца.
Кор.: Как максимально обезопасить себя при покупке недвижимости? - Обезопасить себя можно простыми, но действенными методами. Обратитесь за помощью к специалистам: профессиональным риелторам, юристам, которые будут представлять ваши интересы, но при этом не теряйте бдительности и внимательно читайте все документы, которые вам дают подписать. Не стесняйтесь просить время для чтения документов, никто не должен вас торопить. Если есть сомнения, требуйте представить справки из психоневрологического и наркологического диспансера на всех собственников квартиры и их супругов. Если вы купите квартиру у человека, стоящего на учете в одном из них, такая сделка впоследствии может быть оспорена родственниками либо мошенниками. Могут иметь место и намеренно мошеннические действия. Для признания сделки недействительной бывшему собственнику квартиры потребуется только пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. После этого сделку легко оспорить, а вы потеряете и квартиру, и деньги. Обычно покупатель кладет деньги в банковскую ячейку, взять их оттуда продавец сможет только после регистрации сделки в соответствующем органе. Часто для уменьшения налогообложения обе стороны договариваются об указании в договоре заниженной стоимости сделки. Разница при этом передается продавцу без какого-либо оформления. На первый взгляд все проходит идеально: квартира оформлена в право собственности, деньги переданы, налог заплатили совсем маленький. Однако необходимо помнить, что практически все сделки с квартирами возвратны, если для этого есть определенные условия. Если будут установлены какие-либо нарушения при оформлении сделки, ущемлены права граждан, иные обстоятельства, это станет поводом для признания сделки незаконной, что повлечет за собой возврат квартиры ее прежнему владельцу. Вы в данном случае получите только ту сумму, которая была указана в договоре. Не доверяйте друзьям и знакомым, которые обещают за символическую плату купить вам квартиру. Как говорится, бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И потому, чтобы не потерять свои деньги или единственную квартиру, обращайтесь к профессионалам.
Название документа Интервью: Хозяином квартиры станет тот, кто первым зарегистрирует ее в БТИ ("Жилищное право", 2009, N 12) Текст документа
ХОЗЯИНОМ КВАРТИРЫ СТАНЕТ ТОТ, КТО ПЕРВЫМ ЗАРЕГИСТРИРУЕТ ЕЕ В БТИ
Т. В. АЛЕКСЕЕВА
Алексеева Татьяна Вениаминовна, адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов "Истина".
Кор.: Законодатель различает ряд схем мошенничества, к сожалению, все они имеют место быть в нашей сегодняшней жизни. На Ваш взгляд, каковы основные причины такого положения дел? - Причин мошенничества на рынке недвижимости, на мой взгляд, несколько. Их можно условно разделить на субъективные и объективные. К субъективным я бы отнесла правовую неграмотность граждан, которой более чем успешно пользуются мошенники, а также их нежелание нести дополнительные расходы, воспользовавшись помощью профессиональных юристов. Объективной причиной можно считать сложившуюся правоприменительную практику. Особенно это актуально для рынка первичного жилья. Застройщик (продавец недвижимости) любыми способами старается избежать заключения договора долевого участия в строительстве жилья, для этого заключается, например, предварительный договор купли-продажи, с юридической точки зрения очень сомнительный. Почему? Да потому что гражданское законодательство однозначно требует четко идентифицировать объект недвижимости, а для этого он должен уже существовать, то есть быть построен, иметь кадастровый номер и т. п. Зачем застройщик (продавец недвижимости) идет на заведомое нарушение закона? С одной стороны, чтобы избежать дополнительных обременений, которые установлены в целях соблюдения интересов гражданина-покупателя. С другой - потому что нет жесткого контроля со стороны государственных органов и мер наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства.
Кор.: О чем стоит предупредить покупателей недвижимости и ее продавцов? - Рынок недвижимости делится на первичный, рынок новостроек и вторичный - это недвижимость, которая уже какое-то время находится в гражданском обороте. Необходимо отметить, что покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке имеет существенные отличия. Приобретая недвижимость на первичном рынке, вы вносите деньги вперед за еще только строящееся жилье. Если вы выбираете, скажем, квартиру на вторичном рынке, вы имеете возможность посмотреть ее и получить реальное представление о том, что вы собираетесь купить. Разница заключается и в правовых рисках. Главное, на что надо обращать внимание при заключении договора на первичном рынке жилья, - это проверка документов, на основании которых составлен данный договор. Во-первых, необходимо убедиться, что продавец действительно имеет право продавать вам квартиру. То есть он должен показать вам документы, согласно которым она принадлежит именно ему, в частности для г. Москвы это: Постановление Правительства Москвы о строительстве данного объекта; инвестиционный контракт; протокол поквартирного распределения долей; уставные и учредительные документы продавца (включая решение о назначении генерального директора); документы, подтверждающие выполнение продавцом обязательств по предыдущим договорам (в том случае если продавец является соинвестором по инвестиционному договору). Важно уделить внимание вопросу оплаты. В договоре должно быть четко прописано: "Цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит". Если не внести в договор данную формулировку, может случиться так, что к моменту окончания строительства квадратный метр вашего жилья подорожает (вырастет себестоимость). И либо вы будете доплачивать, либо... отправитесь в суд. Увеличиться может и общая площадь квартиры. Когда государственная комиссия примет дом, начинается вторая волна расходов - выплаты, связанные с оформлением права собственности на квартиру. К ним относится, во-первых, себестоимость оформления: всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (орган регистрации, БТИ и т. д.), а во-вторых, оплата услуг специалиста, которому вы решили перепоручить заниматься оформлением права собственности на вашу квартиру, поскольку это процесс достаточно сложный, требующий в том числе больших временных затрат. Следует также обратить внимание на то, как в договоре решен вопрос оплаты коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Наиболее приемлема практика, когда коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Фактически это означает, что после подписания акта вы можете пользоваться своей квартирой. Однако во избежание осложнений в отношениях с инвестором-застройщиком лучше оплатить коммунальные услуги с момента, указанного у вас в договоре, а после получения квартиры по акту приема-передачи и оформления ее в собственность потребовать сделать перерасчет излишне оплаченных коммунальных услуг, в том числе путем зачета их в счет оплаты коммунальных услуг в будущем. А если вам не пойдут навстречу, то взыскать излишне уплаченные денежные средства до момента оформления квартиры в собственность в судебном порядке. Российская практика такова, что чаще всего в договоре указываются довольно размытые сроки окончания строительства и введения дома в эксплуатацию: такой-то квартал такого-то года. Важно при этом уточнить ответственность застройщика за несоблюдение сроков, обычно это 5 - 10% от стоимости квартиры. Если застройщик не уложится и в продленный срок, вы имеете право на расторжение договора и возврат своих денег вместе с предусмотренными штрафными санкциями. Эти моменты, кстати, также должны быть отражены в договоре. Покупателю недвижимости на вторичном рынке жилья в первую очередь следует посоветовать самостоятельно или с помощью юристов проверить ее на "чистоту". Так, например, если квартира приватизирована, необходимо выяснить, насколько правильно была проведена приватизация (не остались ли люди, которые впоследствии могут предъявить свои права на квартиру). Иногда оказывается нелишним проверить всю цепочку договоров купли-продажи, которые имели место до вас. При возникновении малейших сомнений стоит проверить самым скрупулезным образом все, от подлинности документов в органах, которые их выдали, до выписки из домовой книги. При заключении договора купли-продажи следует уделить серьезное внимание процедуре формирования договорных условий. Необходимо четко сформулировать существенные условия договора, прочие необходимые условия, договориться о порядке расчетов, обеспечении обязательств и т. д. Помните: описание объекта в договоре должно точно соответствовать плану, полученному в БТИ. При передаче недвижимости от продавца к покупателю необходимо составить акт, в котором зафиксировать этот факт. Данный документ составляется обычно в произвольной форме. Сделку можно считать окончательно завершенной лишь после того, как переход права собственности на имущество зарегистрируют в ЕГРП. Для этого обе стороны должны обратиться в территориальный отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения объекта с заявлениями и соответствующими документами. Вам в обязательном порядке выдадут расписку о приеме документов, которая одновременно является документом на получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенный объект. Обратите особое внимание на процедуру расчета. Самый распространенный способ передачи денег - через банковскую ячейку. Не экономьте на проверке денежных банкнот при закладке в банковскую ячейку. Оформляйте завершение процедуры передачи денег распиской либо актом приема-передачи.
Кор.: Каким образом можно проверить покупателя/продавца? - Проверка продавца (покупателя), если продавец (покупатель) является юридическим лицом, заключается в том, что необходимо получить у него следующие учредительные документы: учредительный договор; устав; документы, подтверждающие полномочия лица, которое вправе действовать от имени компании без доверенности (протокол общего собрания участников об избрании руководителя компании, уведомление налоговой инспекции о внесении сведений о действующем руководителе в ЕГРЮЛ); свидетельство о регистрации юридического лица и его перерегистрации (если имела место); свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН); выписку из ЕГРЮЛ. Проверка продавца (покупателя), если продавец (покупатель) - физическое лицо, заключается в проверке паспорта (следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой), выяснении дееспособности продавца (покупателя), в частности, не состоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это минимально необходимая проверка. Если в сделке участвует посредник, требуется проверить наличие у него доверенности, убедиться в ее подлинности и действительности, внимательно изучить полномочия, прописанные в доверенности.
Кор.: Как максимально обезопасить себя при покупке недвижимости? - Кто придет вам на помощь в этой сложной и неоднозначной ситуации? Во-первых, это юристы. Осуществляя правовое сопровождение сделки по покупке недвижимости, они смогут помочь своим клиентам не только в спорных ситуациях, но и на первый взгляд в рядовых случаях. Да, гонорар хорошего адвоката обойдется вам в кругленькую сумму. Но ведь и цена вопроса высока. Здесь уместно заметить, что в западных странах сопровождение сделок с недвижимостью осуществляют только юристы, а не риелторы или какие-либо другие посредники. Это положение закреплено законодательством со всеми вытекающими неблагоприятными для нарушителей последствиями. Во-вторых, вашими помощниками на рынке недвижимости могут быть риелторы, однако их помощь заключается в оказании только посреднических услуг и не распространяется на дальнейшую судьбу квартиры. В-третьих, безусловно, страховые компании, которые принимают на себя все риски своих клиентов.
Кор.: Пожалуйста, приведите примеры наиболее опасных схем мошенничества при покупке/продаже недвижимости. - Надо заметить, что схем мошенничества при купле-продаже недвижимости немало. Однако у продавца квартиры гораздо больше шансов обмануть потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему недвижимость. Вот несколько примеров. Самая простая схема: один гражданин продает другому свое жилье, получает в полном объеме деньги, а потом подает в суд иск с требованием признать сделку недействительной на основании какой-либо причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю - его деньги. Однако очень часто с целью избежать налогов в договоре указывается гораздо меньшая сумма, чем та, которая фактически была выплачена за квартиру. И вот именно эту сумму, указанную в договоре, суд обяжет возвратить покупателю. А если у продавца денег уже нет, тогда покупатель останется и без жилья, и без денег. Второй способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям, так называемая продажа по дубликатам. В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих документов дубликаты. В течение одного дня он в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, получает деньги - и был таков! В этом случае хозяином квартиры станет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ. Третий способ заключается в использовании фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор купли-продажи. Покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого мошенники обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и продают ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть все основания.
Название документа