Проблемы правового статуса самовольной постройки
(Ерофеева А. А.) ("Юрист", 2010, N 1) Текст документаПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО СТАТУСА САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
А. А. ЕРОФЕЕВА
Ерофеева А. А., НЧОУ СПО "Юридический техникум" в г. Кропоткине, преподаватель.
Статья посвящена проблеме признания права собственности на самовольные строения, и в настоящее время это является весьма актуальным вопросом. Эти объекты недвижимости встречаются буквально на каждом шагу, а их правовой статус определен в законодательстве по меньшей мере расплывчато. Ключевые слова: самовольная постройка, недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, право собственности.
The Article is dedicated to problem of the confession of ownership on self-willed constructions and at present this is an more actual question. These objects to premises meet on each step literally, but their legal status is determined in legislation to say the least overbroad. Key words: self-willed building, real estate, object unachieved construction, ownership <*>. -------------------------------- <*> Erofeeva A. A. Problems of legal status of unauthorized construction.
В науке гражданского права вопросы самовольного строительства традиционно рассматриваются при определении способов приобретения права собственности. Далеко не всегда можно определить, что вообще следует понимать под такой постройкой. Отсюда возникает ряд сложностей, связанных с оформлением документов и оборотом подобной недвижимости. Вначале следует ответить на следующий вопрос: что может быть отнесено к понятию "постройка"? Законодатель перечисляет: жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке. По мнению И. Д. Кузьмина, В. И. Луконкина, "буквальное толкование нормы закона позволяет утверждать, что понятие самовольного строительства не распространяет свое действие на объекты незавершенного строительства, так как последние только находятся в процессе создания, а не являются уже созданными" (1). О. Мананников указывает на то, что все нарушения строительных и градостроительных норм и правил могут быть устранены к моменту окончания строительства (2). То же самое относится к предоставлению земельного участка и получению разрешения на строительство (фактическое одобрение идущего строительства уполномоченным органом). Таким образом, перед тем как отказать в государственной регистрации права на самовольную постройку, т. е. применить негативные последствия к объекту и квалифицировать его как самовольный, государственный регистратор обязан убедиться, что данный объект относится к недвижимому имуществу (3) и права на него подлежат государственной регистрации (4). Обратим внимание на то, что нынешняя формулировка ст. 222 ГК РФ позволяет предположить, что самовольность - это такое состояние строения, которое не требует какого-либо специального подтверждения, административного или судебного. Думается, что было бы логичнее при лишении застройщика возможности легализовать самовольную постройку предусмотреть обязательный судебный порядок признания ее таковой с указанием на то, что при отсутствии такого судебного акта постройка самовольной считаться не может. Если же объект не достроен, то ситуация еще более усложняется. Согласно п. 1 вышеназванной ст. 222 ГК РФ недостроенный объект тоже может быть самовольным. Вместе с тем одним из признаков самовольности является несоответствие градостроительным и строительным нормам и правилам. Но чего только не бывает в процессе строительства - где-то что-то нарушили или вышли за рамки утвержденного проекта, и вот уже постройка автоматически становится самовольной. И это несмотря на то, что до завершения строительства все возможные несоответствия могут быть застройщиком исправлены (5). Таким образом, отсутствие установленной законом судебной фиксации факта самовольности строения оборачивается тем, что любой строящийся объект тоже может быть снесен как самовольный на любой из стадий строительства. Градостроительные и тем более строительные нормы и правила так многозначны и многостраничны, что найти их нарушение в процессе строительства для защиты собственной позиции от застройщика не так уж и сложно. Особенно после сноса. Далее следует рассмотреть вопрос о том, какая постройка по своим физическим (техническим) характеристикам может быть признана самовольной. Статья 222 ГК РФ изначально, безусловно, рассчитана на вновь создаваемое (созданное) недвижимое имущество, которое является таковым по своим физическим характеристикам (ст. 130 ГК РФ). Иногда в юридической практике бытует мнение, что самовольной постройкой не может быть признан объект незавершенного строительства, поскольку он не является собственно постройкой, законченным строительством объектом; объект незавершенного строительства является как бы "недопостройкой". С таким выводом невозможно согласиться, ибо объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прямого указания закона. В связи с этим этап строительства не имеет никакого отношения к возможности признания объекта строительства самовольной постройкой. Однако могут вызвать определенные сомнения основания для столь ограничительного законоположения: почему оно распространяется лишь на объекты недвижимого имущества? (6). Возникает вопрос: неужели временные сооружения из легковозводимых конструкций не могут отвечать всем трем признакам самовольности строительства? Думается, что могут, в связи с чем есть основания для применения норм о самовольных постройках к объектам, не относящимся к недвижимости по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Еще одним вопросом, возникающим на практике, является вопрос о том, распространяются ли нормы о самовольных постройках на реконструируемые объекты недвижимого имущества. С точки зрения буквального прочтения ст. 222 ГК РФ очевидно, что нет, ибо здесь говорится о вновь созданном объекте недвижимости. Именно поэтому в законе используется такая санкция, как снос. Между тем самовольно реконструированный объект также может отвечать всем трем критериям отнесения постройки к самовольной (нельзя упускать из виду, что такая форма реконструкции, как пристройка, осуществляется на участке, прав на который у застройщика (реконструктора) может и не быть). Возможность применения норм о самовольной постройке к самовольной реконструкции следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05. Однако представляется, что данная правовая позиция нуждается в развитии. Необходимо признать, что ст. 222 ГК РФ не регулирует вопросы самовольной реконструкции. Поэтому есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Это обусловлено в том числе и практическими причинами. Каким образом суд будет применять такую санкцию, как снос, в случаях, когда реконструкция выразилась в надстройке объекта недвижимости, его перепланировке или иных строительных действиях, затрагивающих конструктивные характеристики реконструируемого объекта? Здравый смысл подсказывает, что в большинстве случаев нецелесообразно сносить весь реконструируемый объект, однако к обратному выводу подталкивает ст. 222 ГК РФ. Применение норм о самовольных постройках к самовольной реконструкции по аналогии закона позволяет также по аналогии применить и такую санкцию, как снос. Применительно к строительству нового объекта его снос означает не что иное, как восстановление земельного участка, на котором он возводится, приведение его в первоначальное состояние. В случаях самовольной же реконструкции такая санкция, как снос, должна пониматься как восстановление реконструируемого объекта, приведение его в состояние, предшествующее реконструкции. И только в случае отсутствия технической возможности для такого восстановления реконструируемый объект следует сносить в целом. Хотелось бы заметить, что государственным регистраторам рекомендуется проверять соответствие дат предоставления (отведения) земельного участка, т. е. даты заключения договора или решения о выделении земельного участка на определенном вещном праве (7), при обращении какого-либо лица за государственной регистрацией права на вновь созданный объект. Необходимо учитывать, что государственная регистрация договора аренды или вещного права на земельный участок не имеет в данном случае правового значения, так как п. 1 ст. 222 ГК РФ не увязывает самовольность строения с моментом приобретения права или моментом заключения договора, а говорит только об отведении земельного участка в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Создатель постройки должен соблюсти процедуру именно отведения земельного участка, а не приобретения прав на него. Эта процедура четко описана в ст. 30 - 33 ЗК РФ и может быть уточнена в законах субъекта РФ или нормативно-правовых актах муниципального образования. Следовательно, если на момент ввода объекта в эксплуатацию и/или на момент получения разрешения на строительство или реконструкцию земельный участок был отведен в установленном законом порядке и срок действия такого отведения не истек, нет оснований считать, что требование ст. 222 ГК РФ о земле не выполнено. Земельный участок должен быть использован под строительство именно того объекта, который указывался в документах о его отведении. Ибо если на земельном участке будет возведен иной, нежели указанный ранее в документах на землю, объект, то он будет считаться самовольной постройкой (8). Р. А. Валеев в своих трудах пишет: "...объект незавершенного строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки" (9). На его взгляд, представляется некорректным терминологический ряд, с чем, несомненно, нельзя не согласиться, используемый в ст. 222 ГК РФ, где в качестве определения самовольной постройки используются термины "жилой дом", "другое строение", "сооружение" или "иное недвижимое имущество", поэтому автору представляется рациональным внести соответствующие изменения в п. 1 ст. 222 ГК РФ и признать, что самовольная постройка является объектом незавершенного строительства. Тем не менее, думается, нельзя согласиться с мнением Р. А. Валеева, который предлагает в своих трудах изложить п. 1 ст. 222 ГК РФ в следующей редакции: "Самовольной постройкой является объект незавершенного строительства, создаваемый на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создаваемый без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (9). Понятия незавершенного строительства на легальном законодательном уровне не существует, и мы предлагаем изложить понятие объекта незавершенного строительства следующим образом: "Объект незавершенного строительства - это прочно связанный с землей, вновь создаваемый объект (недвижимого имущества) строительства, не допускающий возможности его самостоятельного использования по назначению, не принятый на кадастровый и технический учет и (или) не обеспеченный финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для завершения его в нормативные сроки". Отсюда следует вывод, что объект незавершенного строительства может быть только лишь создаваемым, но никак не созданным недвижимым имуществом, следовательно, Р. А. Валеев рассматривает понятие самовольной постройки лишь односторонне. Можно говорить о том, что как создаваемое, так и созданное недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой. И в заключение важно отметить, что, на наш взгляд, п. 1 ст. 222 ГК РФ следует изложить в следующей редакции: "Самовольной постройкой является жилое и нежилое помещение, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное или создаваемое на земельном участке для себя, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное или создаваемое без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил".
ЛИТЕРАТУРА
1. Кузьмина И. Д., Луконкина В. И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. N 11. С. 128 - 129. 2. Мананников О. Дамоклов меч самовольного строительства // ЭЖ-Юрист. 2004. N 31. С. 21. 3. Постановления ФАС СЗО от 26.03.2004 N А21-10585/03-С2, от 17.02.2004 N А66-4844-03. 4. Постановления ФАС СЗО от 27.01.2004 N А21-5225/03-С1, от 09.12.2003 N А56-16206/03. 5. Колковский Ю. Новеллы ГК РФ порождают вопросы // ЭЖ-Юрист. 2006. N 43. С. 29. 6. Эти вопросы поднимаются, в частности, в Постановлениях ФАС УО от 20 октября 2005 г., дело N Ф09-3434/05-С6; ФАС ВСО от 18 октября 2006 г., дело N А19-46434/05-23-47-Ф02-5506/06-С2, и многих других. 7. Постановление ФАС СЗО от 20.01.99 N 1517 // Арбитражные споры. 1999. N 2(6). 8. Постановление ФАС ЦО от 16.02.2004 N А36-211/8-01 // КонсультантПлюс. 9. Валеев Р. А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Автореф. на соискание ученой степени к. ю.н. Казань, 2007. С. 15.
------------------------------------------------------------------
Название документа