Некоторые вопросы предъявления виндикационного и негаторного исков
(Кияшко В. А.) ("Право и экономика", 2010, N 1) Текст документаНЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРЕДЪЯВЛЕНИЯ ВИНДИКАЦИОННОГО И НЕГАТОРНОГО ИСКОВ
В. А. КИЯШКО
Кияшко Владислав Анатольевич, мировой судья судебного участка N 77 г. Новороссийска, старший преподаватель Новороссийского филиала Кубанского госуниверситета. Кандидат юридических наук. Родился 21 декабря 1978 г. в г. Краснодаре. В 2000 г. с отличием окончил юридический факультет Кубанского государственного университета. В 2005 г. в Кубанском государственном аграрном университете защитил кандидатскую диссертацию по специальности 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; международное частное право; семейное право. С 2001 г. по май 2009 г. - юрисконсульт, старший юрисконсульт, помощник начальника по правовой работе - начальник юридической службы ГУФСИН России по Краснодарскому краю. Автор ряда публикаций и монографии по проблемам гражданского права.
Виндикационный и негаторный иски являются рецепиированными еще из римского частного права способами защиты вещных прав. Для частного права традиционно, что виндикационный иск - это иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, т. е. иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику (ст. 301 ГК РФ); негаторный иск - это иск собственника об устранении любых других нарушений права, если эти нарушения не соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Несмотря на традиционный характер этих требований, некоторые вопросы, связанные с их применением, нуждаются в обсуждении. Поднимаемые в настоящей статье вопросы не являются вопросами только теоретического порядка. Поскольку на виндикационный иск распространяется трехлетний срок исковой давности, а на негаторный иск в соответствии со ст. 208 ГК РФ срок исковой давности не распространяется <1>, вопрос правильного разграничения виндикационных и негаторных требований между собой и с другими требованиями приобретает исключительно важное практическое значение. -------------------------------- <1> Следует заметить, что включение негаторного иска в перечень требований, на которые не распространяется срок исковой давности, является новеллой ГК РФ 1994 г.
Межевые споры по земельным участкам: виндикационный или негаторный иск
Рассматривая этот вопрос, необходимо заметить, что владение как правомочие собственника - это отношение лица к вещи как к своей, фактическое обладание вещью [1, с. 269]. Установка забора - это сознательное действие лица, которое указывает на его отношение к огороженному земельному участку как к своему. Неправильная, по мнению истца, установка забора не только связана с нарушением права пользования земельным участком, выделенным истцу по правоустанавливающим документам, но и фактически лишает истца владения (обладания) той частью земельного участка, которая огорожена забором со стороны другого. Поэтому установленный забор (в случае спора по месту его установки) свидетельствует о лишении владения частью земельного участка. Однако делая такой вывод, на наш взгляд, помимо факта установки забора, необходимо обязательно учитывать свойства забора. Если это сооружение на фундаменте, то его неразрывная связь с землей в любом случае лишает собственника владения частью земельного участка. Если забор - это временное сооружение, то в данном случае, помимо факта его установки, во внимание должны приниматься и другие обстоятельства дела (сложившийся порядок землепользования, наличие по поводу установки забора споров до обращения в суд и др.). В связи с этим надлежащим способом защиты прав в ситуации межевого спора при установленном заборе, на наш взгляд, является только виндикационный иск, на который должен распространяться общий трехлетний срок исковой давности, исчисляемый с момента установки забора или с того момента, когда истцу стало известно об установке забора. В спорах о границах земельного участка, когда забор между сторонами не установлен, на наш взгляд, трудно говорить о владении спорной частью земельного участка, если в суде не будет установлено, что такой порядок землепользования сложился на протяжении длительного периода времени (а последнее маловероятно, потому что земельный участок начинается с забора). Поэтому в случаях споров смежных землепользователей о конкретных границах земельных участков, не огороженных заборами, должен предъявляться негаторный иск, т. е. иск об устранении препятствий в пользовании какой-либо частью земельного участка путем прекращения его возделывания другим лицом. Необходимо заметить, что негаторный иск при установленном заборе может предъявляться в случаях, когда установленный забор, не нарушая границ земельного участка, не соответствует требованиям СНиП, в результате чего затеняет соседний участок, препятствует естественному движению воздуха и т. д., т. е. препятствует использованию земельного участка истца (его части) по назначению.
Применение норм о виндикационном и негаторном исках к требованию о признании сделки недействительной, заявленному третьим по отношению к сторонам сделки лицом
Необходимо дифференцированно подходить к признанию недействительными сделок по спорам между сторонами сделки и по спорам между третьими лицами по отношению к сторонам сделки. В первом случае между сторонами спора имеется только обязательственная связь, и единственно возможным способом защиты является иск о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности такой сделки. Однако в хозяйственной практике довольно часто складывается ситуация, когда на земельном участке, предоставленном по договору одним лицом другому, находится объект недвижимости третьего лица. Также в хозяйственной практике довольно типичны случаи заключения договоров неуправомоченным лицом. По таким спорам требования третьего лица к сторонам сделки о признании заключенного договора недействительным дополнительно могут иметь и элементы вещно-правовых требований, поскольку истец в обязательственной связи со сторонами договора не состоит, а его требования о признании договора недействительным вытекают из личной связи с имуществом (когда спорный объект выбыл из владения истца - виндикационный характер, когда спорный объект находится в его владении - негаторный характер). На вещно-правовой характер таких требований, возможность применения к ним норм гл. 20 ГК РФ указывает и Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева", предлагая при рассмотрении таких споров учитывать добросовестность (недобросовестность) приобретателя. Изложенное позволяет сделать вывод: при рассмотрении исков третьих лиц к сторонам сделки о признании совершенной ими сделки недействительной необходимо, помимо параграфа 2 гл. 9 ГК РФ, учитывать и нормы гл. 20 ГК РФ. По нашему мнению, при заявлении ответчика о пропуске истцом срока исковой давности обязательно необходимо исследовать вопрос, находится ли спорный объект во владении истца или нет, поскольку по общему правилу к требованию о признании ничтожной сделки недействительной и применении ее последствий подлежат применению сроки исковой давности (п. 1 ст. 181 ГК РФ, п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ"), а к негаторным требованиям - нет. Так, если истец, имеющий соответствующие права на имущество и фактически владеющий этим имуществом, предъявит иск о признании недействительной сделки, заключенной третьими лицами о правах на его недвижимость, а ответчик будет возражать, ссылаясь на пропуск срока исковой давности, доводы ответчика о пропуске срока исковой давности судом должны быть отклонены, поскольку для истца требование о признании договора недействительным фактически является способом устранения не связанных с лишением владения препятствий в праве пользования имуществом, а на эти требования срок исковой давности не распространяется. Нормы о виндикационном и негаторном исках по изложенным выше мотивам могут применяться и к требованиям о признании права собственности, о признании государственной регистрации недействительной и т. д. <2>. -------------------------------- <2> См.: Определения ВАС РФ от 29 августа 2008 г. N 10935/08, от 15 мая 2008 г. N 5953/08, от 9 октября 2008 г. N 12665/08; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 марта 2008 г. N Ф08-1007/08; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 августа 2008 г. N А78-324/07-С1-1/12-Ф02-3730/08.
А. принадлежал объект недвижимости, земельный участок под которым в составе другого земельного участка (большего по размеру, границы которого полностью включали земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта, принадлежащего А.) был предоставлен органом местного самоуправления Б. в аренду, договор аренды в установленном порядке зарегистрирован. Соответственно, А. обратился с иском к органу местного самоуправления и Б. о признании заключенного между ними договора недействительным в части предоставления земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта, принадлежащего А., и об аннулировании государственной регистрации этого договора. Ответчик ссылался на пропуск срока исковой давности, а истец, считая свое требование фактически направленным на устранение препятствий в пользовании необходимой ему частью земельного участка, указывал, что на такие требования в соответствии со ст. ст. 208, 304 ГК РФ срок исковой давности не распространяется. Постановлением суда государственная регистрация договора аннулирована <3>. -------------------------------- <3> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2009 г. N А32-5217/2008 (Определением ВАС РФ от 20 августа 2009 г. N ВАС-9131/09 в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано).
Несколько изменим ситуацию. А. принадлежал объект недвижимости, однако он выбыл из его владения и находится во владении Б. В связи с этим А. предъявляет иск к Б. о признании недействительным заключенного им с третьим лицом договора, а также недействительной его государственной регистрации, и о признании права собственности на объект недвижимости, являющейся предметом договора. Б. ссылается на пропуск срока исковой давности. По нашему мнению, в данном случае требования А. удовлетворению не подлежат, поскольку на виндикационный иск, нормы о котором дополнительно должны применяться к требованиям А., распространяется общий срок исковой давности.
Вещно-правовой характер требований о сносе постройки. Применение нормы о виндикационном и негаторном исках
Имеет ли требование о сносе постройки, когда она создана на чужом земельном участке и когда ее сохранение не нарушает цели отведения, права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, характер вещно-правовых требований? Могут ли применяться в данных правоотношениях нормы о виндикационном и негаторном исках? В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Исходя из определения самовольная постройка - довольно широкое и в некоторой степени конгломератное понятие (бессистемное соединение чего-либо разнородного [2, с. 623]). Целесообразно отдельно исследовать правовую природу: требований о сносе самовольных построек, нарушающих градостроительные и строительные нормы и правила, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц; требований о сносе самовольных построек, созданных на земельном участке, не отведенном для этих целей органами государственной власти и органами местного самоуправления в установленном порядке (в том числе отведенном органами государственной власти и органами местного самоуправления для других целей). В этих случаях постройка подлежит сносу как самовольная. Требование о сносе данного объекта носит скорее административный характер, основанный на неподчинении застройщика императивным требованиям градостроительного и земельного законодательства. Однако от указанных выше требований необходимо отделять требования о сносе построек, созданных на отведенном органами государственной власти и органами местного самоуправления другому лицу земельном участке (чужом земельном участке), когда сохранение постройки не нарушает цели отведения, права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данное требование, на наш взгляд, должно иметь исключительно гражданско-правовой характер вещного иска (строительство на земельном участке третьего лица - это нарушение вещных прав этого лица на земельный участок), а не иска о сносе объекта самовольного строительства. Это следует из характера этих требований, природы их возникновения, принципа равенства участников гражданско-правовых отношений (застройщика и собственника земельного участка), буквального толкования п. 1 ст. 222 ГК РФ о том, что самовольное строительство - это строительство на неотведенном участке, и конституционно-правового смысла ст. ст. 35, 36 Конституции РФ. Аналогичные взгляды изложены в научной литературе: "Собственник не может требовать сноса строения лишь по мотиву нарушения его права собственности... частный деликт, нарушение частных прав, права собственности не влечет квалификацию строительства как самовольного" [3, с. 62, 64]. В связи с этим рассмотрим требования о сносе постройки, созданной на отведенном органами государственной власти и органами местного самоуправления другому лицу земельном участке (чужом земельном участке), когда сохранение постройки не нарушает цели отведения, права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан <4>. -------------------------------- <4> Применительно к данному требованию далее нами условно в ряде случаев будет употребляться термин "самовольная постройка" в связи с тем, что она осуществлена без соответствующего волеизъявления собственника земельного участка самостоятельно застройщиком.
"Правовая природа исков о сносе самовольной постройки ближе всего к так называемому негаторному иску (ст. 304 ГК РФ), согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В данном случае собственник земельного участка не лишен возможности им владеть, хотя его права нарушены осуществлением самовольного строительства" [4, с. 114]. С оценкой иска о сносе объекта самовольного строительства (в классическом понимании ст. 222 ГК РФ) как негаторного согласиться нельзя, так как виндикационный (негаторный) иск имеет гражданско-правовой характер, основанный на равенстве участников (собственника земельного участка и застройщика), а иск о сносе объекта самовольного строительства - административный характер. С оценкой иска о сносе объекта строительства, возведенного на чужом земельном участке, как негаторного также согласиться нельзя. Поскольку главный признак недвижимого имущества - неразрывная связь с земельным участком, то эта неразрывная связь и лишает собственника владения частью земельного участка, занятого объектом самовольно возведенной недвижимости. Только в случае возведения на чужом земельном участке объекта, который по своим характеристикам является движимым имуществом, можно считать, что собственник земельного участка не лишается владения (обладания) им, поскольку объект движимого имущества в силу его правовой природы может быть без несоразмерного ущерба в любой момент перенесен в другое место. В данном случае во внимание должны приниматься все обстоятельства дела (сложившийся порядок землепользования, действия участников до обращения в суд и т. д.). В свете сказанного надлежащим способом защиты при сносе объекта строительства, возведенного на чужом земельном участке, является виндикационный иск, т. е. иск об истребовании имущества (занятой самовольной постройкой части земельного участка) из чужого незаконного владения. Ответ на вопрос о правовой природе иска позволяет сделать важный вывод. На иски о сносе объекта строительства, возведенного на чужом земельном участке, в силу ст. ст. 196, 208 ГК РФ должен распространяться общий срок исковой давности - 3 года <5>. Требование об освобождении земельного участка от самовольно возведенного на нем объекта движимого имущества может быть сформулировано как негаторный иск <6>. На такие требования в соответствии со ст. 208 ГК РФ срок исковой давности не распространяется. К слову сказать, как негаторный должен быть сформулирован иск и в случае возведения на чужом земельном участке объекта, который мешает проходу (проезду) лица к своему земельному участку. -------------------------------- <5> Моргунов С. В., считая иск о сносе самовольной постройки негаторным, приходит к выводу, что срок исковой давности на эти требования не распространяется [4, с. 114]. <6> Неприменение ст. 222 ГК РФ к искам о сносе движимого имущества традиционно для судебной практики. См., напр.: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 28 июня 2006 г. N Ф08-2013/2006; от 7 марта 2006 г. N Ф08-582/2006; от 16 августа 2005 г. N Ф08-3021/2005.
Виндикационный характер иска о сносе самовольно построенного на чужом земельном участке объекта подтверждается и судебной практикой. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 17 января 2006 г. N Ф08-5763/2005 указано, что строительство самовольной постройки связано с лишением собственника (пользователя) владения той частью земли, на которой расположен объект самовольного строительства. Изложенную позицию разделяют ФАС Дальневосточного округа (Постановление от 31 октября 2006 г. N Ф03-А51/06-1/3709) и ФАС Центрального округа (Постановление от 18 апреля 2005 г. по делу N А68-АП-64/я-03-04). В этой связи обратим внимание на следующее: "Право собственности на самовольную постройку не может возникнуть на основании приобретательной давности. Сопоставление ст. ст. 219, 222, 234 ГК РФ подтверждает правильность этого вывода" [4, с. 114]. Такого подхода придерживаются арбитражные суды и суды общей юрисдикции <7>. -------------------------------- <7> Пункт 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2003 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.; Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2007 г. N Ф08-1770/2007, от 20 февраля 2007 г. N Ф08-313/2007.
Действительно, право собственности на самовольно возведенный объект в силу указанных норм ГК РФ возникнуть не может, поскольку для возникновения права собственности прежде всего необходимо соблюдение множества условий, закрепленных в ст. 222 ГК РФ (соблюдение строительных норм и правил, ненарушение прав и интересов других лиц, предоставление права на земельный участок и т. д.). Кроме того, согласно нормам о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) право собственности приобретает несобственник, который должен открыто и непрерывно владеть этим имуществом как своим собственным. В случае самовольного строительства застройщик выступает собственником тех материалов, которые он вложил в строительство, он несет и другие расходы (на оборудование, механизмы, рабочую силу). Застройщик не является собственником лишь части земельного участка, занятой объектом самовольного строительства, право на которую, по мнению автора, он вполне может приобрести в силу приобретательной давности <8>. На это, в частности, указывает п. 4 ст. 234 ГК РФ. -------------------------------- <8> О приобретении права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности см. подробнее [5].
Если построенный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а собственником пропущен установленный ГК РФ общий срок исковой давности, застройщик может в силу приобретательной давности приобрести право на занятый им земельный участок <9> (если, конечно, он является добросовестным, т. е. не занял земельный участок насильственным или преступным путем <10>), а следовательно, может приобрести право собственности и на возведенный на нем объект <11>. -------------------------------- <9> В соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ срок приобретательной давности следует исчислять с момента истечения срока исковой давности. <10> Именно так предлагает рассматривать добросовестность в вопросе приобретения права собственности по давности владения Полынкова Е. [5, с. 77], с чем автор полностью согласен. <11> С учетом изменений, внесенных в ст. 222 (исключение абз. 1 п. 3 из ст. 222 ГК РФ) Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", доказать это право будет гораздо сложнее.
Как представляется, такая практика будет в большей степени способствовать стабильности гражданского оборота, соответствовать духу и традициям гражданско-правового регулирования, учитывающего все заслуживающие внимания интересы сторон, в том числе застройщика. На основании изложенного очень важным является правильное разграничение виндикационных и негаторных требований между собой и с другими требованиями.
Список литературы
1. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. В. Д. Карповича. М.: Спарк, 1995. 2. Большой энциклопедический словарь. М.: Сов. энциклопедия, 1989. 3. Скловский К. Режим строения, возведенного на спорном земельном участке // Хозяйство и право. 2007. N 1. 4. Моргунов С. В. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 5. 5. Полынкова Е. Проблемы признания права частной собственности на земельные участки в силу приобретательной давности // Хозяйство и право. 2007. N 7. С. 74 - 81.
------------------------------------------------------------------
Название документа "Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с арендой недвижимого имущества (четвертый квартал 2009 года)" (Карасева С. Ю.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009) Текст документа
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2009 ГОДА)
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 25 декабря 2009 года
С. Ю. КАРАСЕВА
1. Арендатор, пользовавшийся помещениями вследствие исполнения незаключенного договора, обязан возместить арендодателю стоимость этого пользования в предъявленном к взысканию размере, определенном исходя из применявшихся в спорный период ставок арендной платы (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.11.2009 N Ф03-6083/2009).
Управление Росимущества обратилось с иском к предпринимателю Ш. о взыскании 762 269,28 руб. неосновательного обогащения, 139 274,32 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также об обязании ответчика освободить занимаемые им помещения и передать их балансодержателю - университету. Ш. обратился со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды помещений и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке. Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, первоначальный иск удовлетворен в заявленной сумме неосновательного обогащения и 136 764,35 руб. процентов, во взыскании остальной части процентов отказано; суд обязал ответчика освободить занимаемые помещения и передать их университету. В удовлетворении встречного иска отказано. На основании договора от 25.01.2006 сроком действия с 01.12.2005 по 30.11.2010, подписанного Росимуществом (арендодателем), университетом (владельцем) и Ш. (арендатором), ответчику по первоначальному иску переданы во временное владение и пользование помещения, являющиеся федеральной собственностью, для использования под международный туристический и деловой центр. Передача арендованных помещений оформлена актом от 01.12.2005. Решением арбитражного суда от 11.01.2009 по другому делу договор аренды от 25.01.2006 признан незаключенным, так как он не прошел государственную регистрацию в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ. Росимущество ссылается на отсутствие правовых оснований для пользования Ш. переданным по договору имуществом и наличие у него задолженности по арендной плате. В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Судом установлено несоблюдение сторонами требований п. 1 ст. 651 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды от 25.01.2006, в связи с чем он является незаключенным. Также суд установил, что вследствие исполнения незаключенного договора Ш. фактически пользовался предоставленными ему помещениями, поэтому у него возникло обязательство возместить истцу стоимость этого пользования в предъявленном к взысканию размере, который определен исходя из применявшихся в спорный период ставок арендной платы. Довод Ш. о недействительности договора аренды подлежит отклонению, поскольку недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка, тогда как в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ данный договор является незаключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случае, когда такие последствия прямо предусмотрены законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Кроме того, недействительность договора не освобождает арендатора от обязанности нести расходы по оплате фактического пользования имуществом. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
2. Поскольку уведомление о повышении арендной платы в письменной форме направлено арендатору и не оспорено им в течение установленного договором срока, суд, установив соответствие размера новой арендной платы Постановлению Правительства РФ, касающемуся доходов от использования федерального имущества, удовлетворил иск о взыскании основного долга в заявленном размере (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.11.2009 N Ф03-5972/2009).
Управление Росимущества обратилось с иском о взыскании с Регионального общественного Амурского военного фонда 185 408,42 руб. задолженности по арендной плате, а также 74 808,16 руб. пени на основании договора аренды. Решением суда иск удовлетворен частично: взыскана вся сумма основного долга и 5000 руб. пени, уменьшенной в порядке ст. 333 ГК РФ. Апелляционный суд решение изменил, взыскав 48 416,26 руб. пени, в остальной части иска отказано. 15.03.2006 истец (арендодатель), Управление ФСИН (владелец) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления (здание казармы с пристроенным гаражом). Срок действия - с 01.01.2006 по 30.12.2006. Договором предусмотрено, что за пользование помещениями арендатор должен вносить арендную плату согласно расчету (приложение N 1 к договору). Размер арендной платы устанавливается и пересматривается в соответствии с Положением о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в федеральной государственной собственности. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Управлением арендатору и является неотъемлемой частью договора. Если арендатор в течение 30 дней с даты отправки уведомления об изменении арендной платы не оспорил новый расчет в судебном порядке, то, начиная с соответствующей даты месяца, следующего за месяцем, в котором было направлено указанное уведомление, он обязан производить оплату по договору в соответствии с прилагаемым к такому уведомлению расчетом. Исходя из договора, арендатор обязан в месячный срок после письменного обращения Управления в связи с изменением порядка расчета арендной платы принять арендную плату в соответствии с новым порядком расчета арендной платы. В соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 ТУ Росимущества по Амурской области издано распоряжение от 29.12.2006 N 735-р, которым признано утратившим силу ранее изданное распоряжение от 27.10.2005 N 639 и предписано установить порядок определения величины арендной платы за пользование находящимся в федеральной собственности имуществом с 01.01.2007. Уведомлением от 19.12.2008 до сведения арендатора доведено, что с 01.01.2009 оплата арендной платы будет производиться на основании отчета N 182/08 "По определению рыночно обоснованной арендной платы за объект аренды". Требование Управления об уплате задолженности по арендным платежам по новым ставкам арендатор не исполнил. Суд первой инстанции исходил из обоснованности расчета, произведенного истцом по утвержденным уполномоченными органами на данный год коэффициентам и индексам. Размер арендной платы за 2009 год рассчитывался по показателям, установленным действующими нормативно-правовыми актами Минимущества России. Суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 1 ст. 452 ГК РФ исходил из того, что при изменении спорного договора не соблюдено условие о соответствии формы такого изменения самому договору. Однако этот вывод сделан без учета положений договора об изменении арендной платы на основании уведомления арендодателя. Поскольку такое уведомление в письменной форме направлено арендатору и не оспорено им в течение установленного договором 30-дневного срока, суд первой инстанции, установив соответствие размера новой арендной платы п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", удовлетворил иск о взыскании основного долга в заявленном размере. ФАС округа отменил Постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.
3. Поскольку порядок заключения договора аренды муниципального имущества изменился в связи с введением в действие нормы, регулирующей заключение таких договоров, суд признал правомерным отказ Комитета по управлению имуществом в продлении срока действия договора аренды нежилого помещения и о признании преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения конкурса или аукциона (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.10.2009 N Ф03-4925/2009).
ООО "Росгосстрах - Дальний Восток" обратилось с иском к Комитету по управлению имуществом о признании незаконным отказа Комитета в продлении срока действия договора аренды нежилого помещения и о признании преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса или аукциона на право его заключения. Решением суда в иске отказано в связи с соответствием действий Комитета закону. На основании распоряжения администрации Комсомольска-на-Амуре от 16.07.2006 между Комитетом и ООО "Росгосстрах - Дальний Восток" заключен договор аренды нежилого помещения от 20.06.2006 сроком действия с 20.06.2006 по 18.06.2007. На следующий срок (до 16.06.2009) договор аренды заключен с участием балансодержателя - МУП "Служба заказчика N 1". 19.03.2009 ООО "Росгосстрах - Дальний Восток" обратилось в Комитет с заявлением о продлении договора для использования помещения под оказание услуг страхования. 26.03.2009 Комитет направил ему уведомление об освобождении арендуемого помещения по окончании срока действия договора, ссылаясь на ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Факт нахождения имущества в муниципальной собственности истцом не оспаривается и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.03.2000. Договором предусмотрено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок при надлежащем исполнении обязательств в период его действия, для реализации этого права он обязан направить в адрес арендодателя заявление и прилагаемые к нему документы не позднее 30 дней до окончания срока действия договора. Условия договора арендатором исполнялись надлежащим образом, и при направлении Комитету заявления о заключении договора на новый срок им были соблюдены положения ст. 621 ГК РФ и соответствующее условие договора. Суд учел, что по правилам п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды может быть реализовано только после истечения срока действия договора аренды и заключения договора с иным арендатором. При этом суд установил, что срок действия договора аренды на момент совершения оспариваемых действий Комитета не истек, истец продолжал пользоваться арендованным помещением в соответствии с договором. Учитывая эти обстоятельства, суд установил, что в полученном истцом уведомлении Комитетом фактически разъяснены особенности порядка (процедуры) заключения договора аренды на новый срок в связи с введением в действие нормы права, регулирующей заключение договоров аренды определенного вида имущества - муниципального имущества. ФЗ от 30.06.2008 N 108-ФЗ введена в действие ст. 17.1 в ФЗ "О защите конкуренции", определяющая особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. В силу ч. 1 ст. 17.1 заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Предусмотренные Законом отдельные исключения из этого не распространяются на истца. Следовательно, отказ Комитета в продлении срока действия договора аренды не противоречит законодательству и прав истца не нарушает. Доводы истца о том, что он является добросовестным арендодателем и имеет преимущественное право на заключение договора на неопределенный срок без проведения конкурса или аукциона отклонены, поскольку это не влияет на разрешение спора. ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.
4. Суд отказал во взыскании с арендодателя убытков, понесенных арендатором в связи с досрочным расторжением договора аренды, поскольку договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд досрочно расторгнуть договор аренды по причине проведения в арендуемых помещениях капитального ремонта, предварительно уведомив арендатора не менее чем за 10 рабочих дней (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.10.2009 N Ф03-5411/2009).
ООО "ИЛИОН" обратилось с иском к предпринимателю П. о взыскании убытков (упущенной выгоды), понесенных в связи с досрочным расторжением договора аренды в связи с постановкой здания на капитальный ремонт. Иск мотивирован ст. ст. 12, 15, 309, 393 ГК РФ и неисполнением ответчиком обязательств по созданию необходимых условий для эффективного использования арендуемых помещений. Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано. Суд пришел к выводу о недоказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств и установил необходимость проведения капитального ремонта арендуемых помещений. 04.02.2002 между Минимущества Хабаровского края (арендодателем), Чернореченской КЭЧ (владельцем) и ООО "ИЛИОН" (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью, согласно которому арендодатель при участии владельца обязался передать, а арендатор принять в аренду помещение для использования под торговый комплекс на срок с 06.02.2002 до 05.02.2007. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 04.02.2002. Договор аренды зарегистрирован 29.12.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании договора купли-продажи от 30.12.2005 право собственности на данное помещение перешло к П., о чем ему выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.01.2006. В связи с переходом права собственности П. в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ приобрел права и обязанности арендодателя по договору аренды от 04.02.2002, заключенному с ООО "ИЛИОН". В свою очередь, ООО "ИЛИОН", являясь арендатором помещений, используемых под торговый комплекс, заключило с ООО "Торговый дом "КИО" и пятью предпринимателями договоры на оказание услуг торгово-ярмарочной деятельности в арендуемом истцом помещении соответственно от 17.02.2005, 22.02.2000, 15.09.2005, 01.04.1998, 02.02.2006, 07.06.2006 на срок один месяц с последующим продлением договоров согласно приложению N 1 до 03.02.2007. Собственник помещений через своего представителя в июле 2006 г. письменно уведомил пользователей помещений (субарендаторов) о необходимости освобождения помещений в срок до 20.07.2006 в связи с необходимостью проведения капитального ремонта. Это обстоятельство явилось основанием для расторжения договоров на оказание услуг торгово-ярмарочной деятельности. ООО "ИЛИОН" настаивает на том, что расторжение договоров повлекло для него неполучение доходов в сумме 539 975 руб. Согласно п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Договором от 04.02.2002 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд досрочно расторгнуть договор аренды по причине проведения в арендуемых помещениях капитального ремонта, предварительно уведомив арендатора не менее чем за 10 рабочих дней. Суд, оценив представленные П. заключения ООО "Информационно-консультативный центр "Дальпожэкспертиза", ОАО "Стройинсервис", ГП "52 Центральный проектный институт" Министерства обороны Российской Федерации, ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае", счел доказанным факт нахождения арендуемых помещений в состоянии, требующем проведения капитального ремонта. В пользу этого свидетельствуют и установленные судом обстоятельства фактического проведения капитального ремонта здания. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Поскольку в соответствии с требованиями ст. 619 ГК РФ контрагентами договора аренды от 04.02.2002 достигнуто соглашение о возможности досрочного его расторжения по указанному основанию, иск ООО "ИЛИОН" признан не подлежащим удовлетворению. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
5. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта переданного в аренду имущества дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.10.2009 N Ф03-5121/2009).
ООО "Рапид" обратилось с иском к университету о взыскании стоимости капитального ремонта недвижимого имущества. Иск обоснован тем, что истец, являясь арендатором имущества, закрепленного на праве оперативного управления за университетом, произвел капитальный ремонт на общую сумму 1 780 041,32 руб., стоимость которого должна быть взыскана с ответчика на основании ст. 616 ГК РФ. Решением суда в иске отказано в связи с тем, что истец не доказал согласование сроков и порядка проведения капитального ремонта с управлением Росимущества, часть выполненных работ не относится к капитальному ремонту, поэтому основания для удовлетворения иска отсутствуют. Апелляционный суд решение изменил, взыскав с ответчика 1 038 958,42 руб. в связи с тем, что материалами дела подтверждается факт несения истцом затрат на капитальный ремонт арендуемого объекта в общей сумме 1 038 958,42 руб., обязанность по выполнению ремонта возложена законом на арендодателя, но не исполнена им. Поэтому иск на эту сумму подлежит удовлетворению на основании ст. 616 ГК РФ. Университет указывает, что проведение капитального ремонта не согласовано с Управлением, и полагает, что истец, используя торговую наценку, компенсировал затраты по проведению ремонта. 31.10.2005 между Управлением (арендодателем), университетом (балансодержателем) и ООО "Рапид" (арендатором) заключен договор аренды здания, являющегося федеральной собственностью и закрепленного за университетом на праве оперативного управления. Здание передано в аренду для использования под столовую, передача оформлена актом приема-передачи от 03.03.2005 с указанием в данном акте и в акте технического состояния здания от той же даты, также являющемся приложением к договору, на неудовлетворительное состояние этого объекта, необходимость проведения капитального ремонта и виды подлежащих выполнению работ. Соглашением от 11.12.2008 стороны внесли изменения в преамбулу договора от 31.10.2005 в части наименования и статуса сторон: Управление - собственник, университет - арендодатель, ООО "Рапид" - арендатор. Апелляционный суд установил также, что в период действия договора ООО "Рапид" произвело капитальный ремонт арендуемого здания: замену трубопроводов канализации, отопления и водоснабжения, ремонт стен подвала, стен первого этажа (частично), заполнение оконных проемов. Затраты истца на выполнение этих работ, перечень которых поименован в акте технического состояния от 03.03.2005, являющемся приложением к договору аренды от 31.10.2005, составили 1 038 958,42 руб. В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Апелляционный суд установил, что истец произвел срочный капитальный ремонт арендуемого здания ввиду бездействия арендодателя по его самостоятельному выполнению и в соответствии с тем перечнем работ, который согласован при заключении договора. При этом апелляционный суд указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о несогласовании истцом вопроса о выполнении капитального ремонта с Управлением, являвшемся арендодателем по договору от 30.10.2005 до заключения соглашения от 11.12.2008. Управление участвовало в совершении данной сделки в качестве стороны и выразило волю на передачу здания в аренду на условии необходимости проведения срочных ремонтных работ согласно актам от 03.03.2005. Требование о взыскания стоимости ремонтных работ на остальную сумму иска отклонено судами, так как выполнение этих работ не согласовано с арендодателем, а часть работ относится к текущему ремонту, обязанность по выполнению которого возложена ст. 616 ГК РФ на арендатора. Довод о том, что истец, используя торговую наценку при осуществлении деятельности по организации питания, компенсировал затраты по проведению ремонта, отклонен, поскольку доказательства возмещения таким способом затрат истцом именно на капитальный ремонт здания в деле отсутствуют. Довод о том, что часть работ выполнена истцом при отсутствии необходимости в их выполнении, а часть работ относится к неотделимым улучшениям арендованного здания, также отклонен. Данные доводы опровергаются установленными апелляционным судом обстоятельствами относимости работ, стоимость которых признана подлежащей возмещению, к необходимым работам по капитальному ремонту. Ссылка университета на несовпадение даты договора, указанной в актах от 03.03.2005, с датой заключения договора, проставленной в его тексте, во внимание не принимается, поскольку сведения, изложенные в актах, касаются поименованного в договоре здания и имеют отношение к сторонам данной сделки. В то же время доказательства существования между сторонами арендных отношений по поводу этого же имущества, урегулированных иной сделкой, суду не представлены. ФАС округа оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения.
6. Суд установил, что основной договор аренды нежилого здания потенциальными партнерами в установленный предварительным договором срок заключен не был, и удовлетворил иск о взыскании суммы, перечисленной в качестве авансового платежа (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.10.2009 N Ф03-5274/2009).
ООО "В-Лазер" обратилось с иском к ООО "Пафко Лимитед" о взыскании суммы, перечисленной по предварительному договору аренды нежилого здания в качестве авансового платежа, и процентов. Иск основан на ст. 429 ГК РФ. Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, иск удовлетворен. 29.01.2008 между ООО "В-Лазер" (арендатором) и ООО "Пафко Лимитед" (арендодателем) был заключен предварительный договор, предметом которого стало обязательство сторон по поводу заключения в будущем (до 31.05.2008) договора аренды нежилого здания. В счет будущих обязательств по договору аренды согласно предварительному договору арендатор платежным поручением от 12.02.2008 перечислил арендодателю аванс в сумме 2 000 000 руб. В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается. В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Судом установлено, что основной договор аренды нежилого здания потенциальными партнерами в установленный предварительным договором срок (до 31.05.2008) заключен не был; полученная ООО "Пафко Лимитед" от истца денежная сумма в нарушение предварительного договора не возвращена. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
7. Суд удовлетворил иск о понуждении Комитета по управлению муниципальным имуществом к государственной регистрации договора аренды муниципального имущества, установив, что Комитет уклоняется от регистрации договора в части двух объектов недвижимости (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.10.2009 N Ф03-5240/2009).
ООО "Водозабор-Шахтаум-2" обратилось с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Тынды о понуждении к государственной регистрации договора аренды муниципального имущества. Иск обоснован тем, что Комитет уклоняется от государственной регистрации договора в нарушение ст. ст. 165, 651 ГК РФ. В свою очередь, Комитет на основании ст. 432 ГК РФ обратился со встречным иском к ООО "Водозабор-Шахтаум-2" о признании незаключенным договора аренды из-за отсутствия в нем согласованного условия об объекте аренды. Решением суда первоначальный иск удовлетворен частично путем обязания Комитета зарегистрировать договор аренды в части двух объектов: нежилого бактерицидного здания; моста через реку Шахтаум. Решение мотивировано тем, что договор аренды заключен сроком на 3 года в отношении движимого, а также двух объектов недвижимого имущества. Поскольку Комитет уклоняется от регистрации договора в части этих объектов, иск о понуждении произвести государственную регистрацию договора в этой части подлежит удовлетворению на основании ст. 651 ГК РФ. В отношении остальных объектов недвижимого имущества, указанных в договоре, не представлено доказательств их государственной регистрации на праве собственности за муниципальным образованием, что исключает государственную регистрацию договора аренды на эти объекты в силу ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Апелляционный суд решение оставил без изменения. 01.01.2008 между Комитетом (арендатором) и ООО "Водозабор-Шахтаум-2" (арендодателем) заключен договор аренды объектов муниципальной собственности - движимого и недвижимого имущества. При оценке на основании ст. 432 ГК РФ представленных сторонами двух подлинников договора, различающихся в части условия о сроке его действия, суд пришел к выводу, что договор заключен на трехлетний срок - с 01.01.2008 по 31.12.2010 и подлежит государственной регистрации, так как считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Исходя из этого, суд пришел к выводу, что договор от 01.01.2008 в части аренды движимого имущества не подлежит государственной регистрации, поскольку такое требование в отношении договора данного вида законом не установлено. Оценивая договор от 01.01.2008 в части условий об аренде недвижимого имущества, суд установил, что договор подлежит государственной регистрации только в отношении двух объектов. Оснований для признания данного договора незаключенным с точки зрения ст. 432 ГК РФ судами не установлено. Доводы Комитета о том, что суды неполно выяснили обстоятельства, касающиеся срока действия договора, необоснованно отклонив ходатайство о вызове свидетеля и представленные им доказательства совершения данной сделки на один год, отклонены. Независимо от обстоятельств, касающихся подписания двух вариантов договоров с разными сроками действия, на доказывание которых направлены эти доказательства, договор с трехлетним сроком действия имеет юридическую силу, и воля на его заключение сторонами выражена. Поэтому основания отвергать данную сделку как юридический факт, влекущий правовые последствия, у суда отсутствовали. Доводы Комитета о том, что все указанные в договоре объекты являются неотъемлемой частью одного комплекса, используемого для осуществления единого технологического процесса - коммунального водоотведения, отклонены. При рассмотрении спора суды установили, что доказательств технологического единства между иными указанными в договоре объектами в деле нет. Ссылка Комитета на обязанность суда инициировать проведение технической экспертизы на предмет выяснения обстоятельств взаимосвязи спорных объектов аренды отклонен, так как необходимость проведения экспертизы судом не установлена. В то же время стороны имели право на обращение к суду с таким ходатайством в порядке ст. 82 АПК РФ, однако им не воспользовались. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
8. Суд отказал в первоначальном иске о государственной регистрации договора аренды муниципального имущества, удовлетворив встречный иск о признании этого договора незаключенным в части недвижимого имущества по причине невозможности идентификации предмета аренды (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.10.2009 N Ф03-4651/2009).
ООО "Район тепловых сетей" обратилось к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Тынды с иском о государственной регистрации договора аренды муниципального имущества и понуждении ответчика произвести регистрацию ранее возникшего права собственности на объект недвижимости. Комитет обратился со встречным иском о признании договора аренды муниципального имущества незаключенным. Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен частично: договор признан незаключенным в части недвижимого имущества по причине невозможности его идентификации на предмет аренды, в части движимого имущества в иске отказано. Между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) подписан договор аренды муниципального имущества от 01.01.2008, согласно которому Комитет обязался передать ООО "РТС" во временное возвратное пользование имущество, которое будет использоваться в производственных целях для обеспечения объектов г. Тынды тепловой энергией. Состав объекта аренды (наименование оборудования, его типы, модели, марки, эксплуатационные характеристики, балансовая стоимость) указаны в приложении N 1 к договору. Договором установлено, что арендатор ежемесячно в течение срока действия договора оплачивает арендную плату в размере 46 872,12 руб., в том числе НДС - 7149,98 руб. Срок аренды муниципального имущества установлен с 01.01.2008 по 31.12.2010. Суду был представлен другой подлинный экземпляр договора аренды, где срок его действия указывался с 01.01.2008 по 31.12.2008. Суд пришел к выводу о трехгодичном сроке действия договора аренды, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в порядке ст. 651 ГК РФ. Согласно решению от 01.12.2008 ООО "РТС" передавались УФРС документы для осуществления государственной регистрации договора. Решением от 18.12.2008 УФРС приостановило государственную регистрацию сделки в связи с отсутствием в договоре описания недвижимого имущества, передаваемого в аренду (адрес, местонахождение, кадастровый номер), что послужило основанием для предъявления истцом первоначального иска. Судом установлено, что из передаваемых в аренду восемнадцати объектов пять объектов являлись недвижимым имуществом. Исходя из ст. ст. 607, 650 ГК РФ, к заключению договора аренды недвижимого имущества закон предъявляет повышенные требования - обязательно должны быть зафиксированы индивидуально-определенные признаки объекта как предмета сделки, в том числе данные, позволяющие определить его расположение на земельном участке. Исследовав в порядке ст. 431 ГК РФ буквальное значение условий договора, суд признал невозможным идентифицировать передаваемое арендатору недвижимое имущество. Доказательств того, что это имущество является частью какого-либо производственного комплекса, сторонами не представлено. В этой связи договор аренды признан судом незаключенным в отношении недвижимого имущества на основании ст. 432 ГК РФ, поэтому первоначальные требования истца о регистрации незаключенного договора отклонены судом в соответствии со ст. 165 ГК РФ. Регистрацию договора движимого имущества законодательство не предусматривает. Встречный иск о признании договора аренды в части недвижимого имущества незаключенным удовлетворен судом по этим же мотивам согласно ст. 181 ГК РФ. В отношении аренды движимого имущества оснований для удовлетворения иска не имелось, так как определить его количество, наименование в качестве предмета договора представлялось возможным. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
9. Суд отказал в иске арендодателя о взыскании с арендатора неосновательного обогащения за период пользования нежилыми помещениями, поскольку истцом не доказано, что на момент заключения договора аренды цена аренды аналогичных помещений была выше, чем предусмотрено заключенным между сторонами договором (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2009 по делу N А67-1465/2009).
Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники обратился с иском к ЗАО "Томмаркет" о взыскании неосновательного обогащения за период пользования нежилыми помещениями. Иск основан на ст. ст. 167, 168 и 1105 ГК РФ, ст. 27 ФЗ от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" и мотивирован тем, что договор аренды нежилых помещений, заключенный между истцом и ответчиком, является ничтожным в силу несоответствия его условий о размере арендной платы требованиям законодательства. Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано на том основании, что истцом не доказано, что на момент заключения договора аренды в г. Томске цена аренды аналогичных помещений была выше, чем предусмотрено заключенным между сторонами договором. Между университетом (арендодателем) и ЗАО "Томмаркет" (арендатором) 28.02.2001 был заключен договор аренды нежилых помещений, являющихся объектом государственного нежилого фонда и принадлежащих арендодателю на праве оперативного управления. Размер арендной платы был установлен в сумме 149 953,1 руб. (без НДС) за помещения, расположенные на первом этаже здания (из расчета 119 руб. без НДС за 1 кв. м) и в сумме 21 822,6 руб. (без НДС) за помещения, расположенные в подвале здания (из расчета 30 руб. без НДС за 1 кв. м). Определяя размер арендной платы, стороны установили, что при подписании договора исходят из того, что размер арендной платы при аренде аналогичного государственного недвижимого имущества области определяется в соответствии с Постановлением Главы Администрации Томской области от 28.12.2000 N 474 "О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда в Томской области". Истец полагает, что размер арендной платы, установленный договором от 28.02.2001, ниже размера арендной платы, сложившейся в Томской области в 2001 году на аналогичные помещения, что влечет ничтожность договора аренды от 28.02.2001 и право на взыскание неосновательного обогащения с арендатора. В предмет доказывания по данному спору входит факт пользования ответчиком спорными помещениями без правовых оснований и размер неосновательного обогащения. Университет исходил из того, что договор аренды от 28.02.2001 является ничтожным, поскольку предусмотренные им условия о размере арендной платы, являющиеся существенными, не соответствует требованиям Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" и ФЗ от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании". Согласно ч. 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании", в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 28.02.2001, образовательному учреждению было предоставлено право выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. При этом сдача в аренду государственным или муниципальным образовательным учреждением закрепленных за ним объектов собственности осуществляется без права выкупа с согласия совета образовательного учреждения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе. Поскольку вопрос о заключенности договора аренды от 28.02.2001 был установлен судебными актами по другим делам, имеющими по правилам ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, вопрос о достижении между сторонами договора согласия по существенным условиям договора аренды в рамках настоящего спора не разрешался. Таким образом, по правилам ст. 65 АПК РФ истцу необходимо было доказать, что размер арендной платы, установленный договором аренды от 28.02.2001, был ниже, чем размер арендной платы, сложившийся в г. Томске в 2001 году при сдаче в аренду аналогичных помещений. Истцом в материалы дела были представлены письма сторонних организаций, определяющих рыночную стоимость арендной платы в г. Томске. При этом он не представил документы, на основании которых эти организации давали свои заключения. Представленные в материалы дела письма организаций, содержащих собственное мнение о рыночной стоимости арендной платы, не соответствуют обязательным требованиям к отчету об оценке, установленным ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Следовательно, эти письма могут рассматриваться как отчеты об оценке и были обоснованно в соответствии со ст. 71 АПК РФ оценены судом наравне с другими доказательствами по делу, в том числе с Постановлением Главы Администрации Томской области от 28.12.2000 N 474, на которое стороны ссылались при заключении договора. Размер арендной платы, установленный договором аренды от 28.02.2001, был определен ниже, чем предусматривалось данным Постановлением. Поскольку лица, участвующие в деле, не заявляли ходатайств о проведении экспертизы в целях определения рыночной стоимости арендной платы в г. Томске в 2001 году на помещения, аналогичные сданным в аренду по договору от 28.02.2001, а в материалы дела представлены доказательства, содержащие противоречивые данные о размере арендной платы в указанный период в г. Томске, суд пришел к выводу об отсутствии бесспорных и достаточных доказательств того, что арендная плата, установленная договором от 28.02.2001, ниже арендной платы, действовавшей в г. Томске в 2001 году. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
10. Поскольку арендодатель не устранил нарушения требований пожарной безопасности, суд удовлетворил иск арендатора о признании договора аренды нежилых помещений расторгнутым и взыскании неосновательного обогащения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2009 по делу N А45-19182/2008).
ЗАО "Труд" обратилось с иском к ОАО "УРСА Банк" о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды. ОАО "УРСА Банк" предъявило встречный иск к ЗАО "Труд" о признании договора расторгнутым и взыскании неосновательного обогащения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении первоначального иска отказано в связи с недоказанностью требований, встречный иск удовлетворен как обоснованный. По мнению ЗАО "Труд", суд необоснованно применил ст. 612 ГК РФ, поскольку недостаток арендуемого помещения не препятствовал использованию его по назначению. Более того, данный недостаток мог быть обнаружен арендатором при визуальном осмотре помещения во время приемки, вместе с тем ответчиком не выявлен и не устранен. В соответствии с заключенным между ЗАО "Труд" (арендодателем) и ОАО "УРСА Банк" (арендатором) договором аренды от 01.02.2007 и дополнительным соглашением к нему от 02.03.2007 арендодатель по акту приема-передачи от 01.03.2007 передал во временное владение и пользование арендатора нежилые помещения, находящиеся на 1 и 2 этажах принадлежащего истцу на праве собственности здания. Размер арендной платы за полный календарный месяц аренды согласован в приложении N 1 к договору. Срок действия договора определен сторонами до 31.12.2009. Ответчик не уплатил арендные платежи в спорный период. ОАО "УРСА Банк" считает требования ЗАО "Труд" неправомерными, так как договор расторгнут ответчиком в одностороннем порядке по причине нарушения истцом взятых на себя обязательств. В ст. 612 ГК РФ закреплено право арендатора на расторжение договора аренды при обнаружении недостатков арендуемого имущества. В соответствии со ст. 620 ГК РФ арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды по основаниям, перечисленным в этой статье, в том числе в случаях, предусмотренных договором аренды. По условиям договора арендодатель обязан содержать здание в безаварийном состоянии в соответствии с требованиями электрической и пожарной безопасности. Договором предусмотрено, что если одна из сторон нарушила свои обязательства по договору и не устранила такое нарушение в течение 30 дней со дня получения требования об исправлении, другая сторона, не нарушившая своих обязательств, может прекратить аренду в одностороннем порядке, направив нарушившей стороне письменное уведомление. При этом договор считается расторгнутым с момента получения указанного уведомления стороной, которой оно адресовано. В апреле 2007 года и январе 2008 года государственным инспектором были выявлены нарушения пожарной безопасности, выразившиеся в том, что не открываются двери эвакуационного выхода людей из здания. Это обстоятельство послужило основанием для направления ОАО "УРСА Банк" письма ЗАО "Труд" от 24.01.2008 с просьбой привести эвакуационный выход в арендуемом помещении в соответствие с действующими противопожарными нормами. Поскольку арендодатель данные нарушения не устранил, ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды с 11.07.2008, приложив к сопроводительному письму акт приема-передачи помещений. Суд пришел к выводу о нахождении ОАО "УРСА Банк" в арендуемых помещениях только до указанной даты. Применив положения ст. 452 ГК РФ, суд счел, что договор аренды от 01.02.2007 считается расторгнутым ответчиком с 11.07.2008 по правилам, оговоренным сторонами в договоре. При таких обстоятельствах отказано в иске ЗАО "Труд" и удовлетворен иск ОАО "УРСА Банк". ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
11. Поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор одобрил договор аренды, заключенный от его имени другим лицом, суд взыскал с арендатора задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2009 по делу N А27-17006/2008-1).
Предприниматель С. обратилась с иском к ООО "Вклад-Сибирь" о взыскании арендной платы за пользование частью нежилого помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск основан на ст. ст. 307, 309, 310, 314, 395, 606, 614 ГК РФ. Решением суда иск удовлетворен. Между С. (арендодателем) и ООО "Вклад-Сибирь" (арендатором) был заключен договор аренды от 12.06.2008, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование часть нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности. В соответствии с договором плата за арендуемое помещение составляет 38 920 руб. в месяц и должна быть внесена на расчетный счет арендодателя предоплатой не позднее 10 числа текущего месяца. По акту приема-передачи от 12.06.2008 помещение передано ответчику. ООО "Вклад-Сибирь" заявило, что договор и акт приема-передачи его генеральным директором не подписывался, подпись от его имени выполнена кем-то другим. Суд исходил из одобрения ответчиком сделки и ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору. Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, которые определены договором. Суд, принимая во внимание фактические обстоятельства дела в совокупности с доказательствами, свидетельствующими об одобрении ответчиком сделки по аренде нежилого помещения, в том числе счета, счета-фактуры, частичную оплату по платежным поручениям за аренду помещения, учитывая отсутствие представленных ответчиком доказательств, подтверждающих, что оплата производилась вне оспариваемого договора, пришел к выводу о взыскании с ответчика арендной платы по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами. ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.
12. Суд признал незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, установив, что передача имущества в аренду осуществлена в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано, рационального использования имущества, передача осуществлена с согласия собственника и не направлена на отчуждение имущества (Постановление ФАС Московского округа от 03.12.2009 N КГ-А41/12626-09).
ФГУ "Рублево-Звенигородский лечебно-оздоровительный комплекс" Управления делами Президента РФ обратилось с заявлением к УФРС по Московской области, ООО "Ступинский центр туризма и экскурсий" о признании незаконным решения УФРС об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и обязании его осуществить регистрацию. Решением суда заявление удовлетворено. Апелляционный суд решение оставил без изменения. Суд исходил из того, что все необходимые для государственной регистрации прав документы, предусмотренные ст. ст. 16, 17, 18 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заявителем представлены, истребование дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 данного Закона, не допускается и является нарушением нормы п. 2 этой статьи. Суд установил, что отказ в регистрации договора не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности. УФРС считает, что ФГУ "Рублево-Звенигородский лечебно-оздоровительный комплекс" не вправе заключать договоры по распоряжению спорным недвижимым имуществом, являющимся федеральной собственностью, в соответствии с п. 1 ст. 298 ГК РФ. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 28.11.2007, от 24.12.2007 объект недвижимого имущества - нежилое 4-этажное здание (подземных этажей - 2) является федеральной собственностью и находится на праве оперативного управления у ФГУ "Рублево-Звенигородский лечебно-оздоровительный комплекс". 15.07.2008 между заявителем и ООО "Ступинский центр туризма и экскурсий" заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже. Основанием для заключения договора аренды явилось решение конкурсной комиссии, оформленное протоколом от 14.07.2008. Договор согласован с заместителем Управляющего делами Президента РФ 30.07.2008 и зарегистрирован в реестре Управления делами Президента РФ 01.08.2008. Сообщением от 03.04.2009 УФРС отказало в государственной регистрации договора аренды на том основании, что ФГУ не вправе заключать договоры по распоряжению недвижимым имуществом. Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии с п. 1 ст. 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. Постановлением Правительства РФ от 22.01.2001 N 44 установлено, что Управление делами Президента РФ в соответствии с Указом Президента РФ от 07.08.2000 N 1444 осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, находящимися в ведении Управления делами Президента РФ, включая имущество, закрепленное за подведомственными ему организациями. Согласно пп. "з" п. 10 Положения об Управлении делами Президента РФ, утвержденного Указом Президента РФ от 07.08.2000 N 1444, действовавшего в момент возникновения спорных правоотношений, Управление делами имеет право давать разрешение подведомственным ему организациям на сдачу в аренду закрепленного за ними недвижимого имущества. Суд установил, что в соответствии с положениями Устава, утвержденного Приказом Управления делами Президента РФ от 07.11.2006 N 246, ФГУ "Рублево-Звенигородский лечебно-оздоровительный комплекс" является оздоровительным учреждением. Права учредителя учреждения осуществляет Управление делами Президента РФ, являющееся федеральным органом исполнительной власти. Учреждение осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством РФ, распоряжениями Управления делами Президента РФ, нормативными правовыми актами в сфере здравоохранения и Уставом. Основной целью его деятельности является своевременное и качественное предоставление услуг по активному отдыху, лечению, оздоровлению и проведению спортивно-оздоровительных мероприятий с использованием природных и климатических факторов организациям и физическим лицам. Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" суду следует учитывать, что в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника. Суд установил, что спорное имущество в соответствии с условиями договора аренды передается ООО "Ступинский центр туризма и экскурсий" для размещения офиса продаж туристических и экскурсионных путевок отдыхающим. Размещение офиса продаж туристических и экскурсионных путевок направлено на повышение уровня комфортности и сервиса пансионата. Суд сделал вывод о том, что распоряжение соответствующим имуществом ФГУ "Рублево-Звенигородский лечебно-оздоровительный комплекс" путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано, рационального использования такого имущества. Указанное распоряжение осуществлено ФГУ с согласия собственника и не направлено на отчуждение имущества. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
13. Суд взыскал с арендодателя расходы на устранение недостатков переданного в аренду имущества, указав, что проведенные арендатором работы не являются улучшениями арендованного имущества, поскольку улучшения могут производиться арендатором в период действия договора, после передачи имущества арендатору и использованием имущества в соответствии с его назначением и условиями договора, а в данном случае имущество не могло быть использовано арендатором без проведения ремонта (Постановление ФАС Московского округа от 30.11.2009 N КГ-А41/12487-09).
ООО "АНИОН" обратилось с иском к ЗАО "Клинский проектно-строительный комбинат" о взыскании расходов на устранение недостатков переданного в аренду имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение оставил без изменения. Суд исходил из того, что имущество, переданное ответчику в аренду, не соответствует условиям договора и его назначению - обеспечение энергией производственного комплекса истца. ООО "АНИОН" выполнены работы по восстановлению имущества, согласие арендодателя на проведение работ было получено. Ответчик считает, что вывод суда о том, что арендатор известил арендодателя о намерении устранить недостатки имущества за его счет, является неверным. Работы, проведенные истцом, являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества. Истец указывает, что недостатки арендованного имущества не были известны арендатору, суд правомерно применил ст. 612 ГК РФ, проведенные истцом работы по восстановлению работоспособности кабеля невозможно квалифицировать как неотделимые улучшения. Между сторонами заключен договор аренды от 30.12.2004, по условиям которого ЗАО "Клинский проектно-строительный комбинат" (арендодатель) представляет во временное владение и пользование ООО "АНИОН" (арендатор) присоединенную электрическую сеть. Назначением передаваемого имущества является обеспечение электрической энергией производственного комплекса арендатора. В соответствии с договором арендодатель предоставляет имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества и техническим условиям, выданным ЗАО "Клинский проектно-строительный комбинат". Срок действия договора с 01.02.2005 по 31.12.2009. Акт приема-передачи имущества сторонами составлен не был. Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан представить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Суд установил, что кабель, переданный в аренду, был нерабочим и технически неисправным. В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; - потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Суд установил, что стоимость восстановительного ремонта 1 252 314,99 руб., арендодатель не возражал против проведения ремонтных работ, связанных с неотделимыми улучшениями. Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Ответчик не представил доказательств, подтверждающих, что арендатор знал о недостатках имущества при заключении договора аренды. Недостатки не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, поскольку кабель находится в земле и к сетям истца не подключен. Довод о том, что стоимость работ по устранению недостатков имущества является стоимостью неотделимого улучшения имущества, отклонен. Улучшения арендованного имущества могут производиться арендатором в период действия договора, после передачи имущества арендатору и использования имущества в соответствии с его назначением и условиями договора. Однако суд установил, что имущество не могло быть использовано арендатором без проведения ремонта. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
14. Суд отказал в иске об обязании Департамента имущества пролонгировать договор аренды нежилого помещения, поскольку обязанность Департамента пролонгировать договор нормами ГК РФ или добровольно принятым обязательством не предусмотрена; кроме того, спорный договор в настоящее время не расторгнут и продолжает действовать, что не лишает истца права использовать арендуемое помещение по назначению (Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2009 N КГ-А40/11874-09).
ООО "Общество беженцев "Феникс" обратилось с иском об обязании Департамента имущества города Москвы пролонгировать договор аренды нежилого помещения. Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано. Суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств того, какие его права и законные интересы нарушены ответчиком. Истец приводит следующие доводы: - суды не дали надлежащей оценки справки инженерной службы, которая подтверждает, что спорное помещение является нежилым; - суды не приняли во внимание тот факт, что спорное помещение одновременно является местом нахождения (юридическим адресом) истца, который до настоящего времени продолжает добросовестно исполнять свои обязательства по внесению арендной платы и коммунальных услуг; - суды необоснованно отвергли доводы истца о том, что он является субъектом малого предпринимательства и имеет право на получение государственной поддержки и иного содействия ведению деятельности; - апелляционный суд не принял во внимание довод истца о том, что на момент рассмотрения жалобы БТИ на основании проведенной проверки дало заключение о том, что арендуемое помещение является нежилым. Между Департаментом имущества и ООО "Общество беженцев "Феникс" на основании договора аренды от 20.09.1995 был заключен договор аренды нежилого помещения от 04.06.2003 сроком действия с 01.03.2003 по 01.03.2008. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Арендуемое помещение принадлежит городу Москве на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 17.06.2004). Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после окончания срока, указанного в договоре, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Договор аренды от 04.06.2003 в установленном законом порядке не расторгнут и является действующим. Факт использования арендованных помещений истцом не оспаривается сторонами. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Суд сделал вывод о том, что обязанность Департамента имущества пролонгировать договор от 04.06.2003 с 01.03.2008 на новый срок нормами ГК РФ или добровольно принятым обязательством не предусмотрена. На основании этого суд сделал вывод, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, а также не представлено доказательств того, какие его права и законные интересы нарушены ответчиком. Доводы истца о том, что суды не дали надлежащей оценки справки инженерной службы, которая подтверждает, что спорное помещение является нежилым, признаны несостоятельными, поскольку судом установлено, что спорный объект является нежилым помещением. Иные доводы истца, в том числе о том, что суды не приняли во внимание тот факт, что спорное помещение одновременно является местом нахождения (юридическим адресом) истца, который до настоящего времени продолжает добросовестно исполнять свои обязательства по внесению арендной платы и коммунальных услуг, и о том, что суды необоснованно отвергли доводы истца о том, что истец является субъектом малого предпринимательства и имеет право на получение государственной поддержки и иного содействия ведению деятельности, также отклонены. Эти доводы не могут служить основанием для обязания Департамента пролонгировать договор. Кроме того, суд установил, что спорный договор в настоящее время не расторгнут и продолжает действовать, что не лишает истца права использовать арендуемое помещение по назначению. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
15. Поскольку договор аренды возобновлен на неопределенный срок, у арендатора отсутствует обязанность возврата арендованного имущества и оснований для взыскания неустойки, предусмотренной договором за просрочку возврата имущества, не имеется (Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2009 N КГ-А41/10275-09).
ЗАО "Гедеон" обратилось с иском о взыскании с ОАО "Русские сувениры" задолженности за фактическое пользование нежилым помещением в сумме 1 974 419,35 руб., задолженности по оплате коммунальных платежей в сумме 199 195,73 руб. и неустойки в размере 7 612 729,66 руб. Решением суда взыскана задолженность за фактическое пользование помещением и задолженность по оплате коммунальных платежей в полном объеме, неустойка - в сумме 1 500 000 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано. Апелляционный суд решение в части взыскания суммы оплаты коммунальных платежей отменил, в иске в этой части отказал. Ответчик указывает, что оснований для взыскания с него неустойки за несвоевременный возврат имущества за период с 01.01.2008 по 04.07.2008 не имеется, поскольку в этот период договор не прекратил своего действия. По мнению ответчика, истец преждевременно, т. е. до истечения срока на оплату, предусмотренного договором, обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы. Кроме того, до обращения в суд истцом не были соблюдены требования п. 2 ст. 610 ГК РФ, устанавливающего порядок прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, что является основанием для оставления иска без рассмотрения. 01.11.2007 между ЗАО "Гедеон" (арендодателем) и ООО "Русские сувениры" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения на срок с 01.11.2007 по 31.12.2007. Суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлены доказательства освобождения им спорного помещения и передачи его истцу по акту приема-сдачи, требование об оплате коммунальных платежей за период с 01.01.2008 по 30.06.2008 посчитал обоснованным согласно ст. 616 ГК РФ. Размер неустойки снизил в соответствии со ст. 333 ГК РФ. В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно спорному договору арендная плата составляет 631 000 руб. в месяц и подлежит оплате не позднее 10-го числа отчетного месяца на основании счета, переданного арендатору не позднее 2-го числа отчетного месяца, а также любым другим способом, не противоречащим законодательству. Установив, что доказательств исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы за период с 01.04.2008 по 04.07.2008 не представлено, суд взыскал с ответчика задолженность в размере 1 974 419,35 руб. Договором установлено, что плата за коммунальные услуги, эксплуатационные услуги, электроснабжение, вывоз мусора, использование телефонной линии не включена в ставку арендной платы и оплачивается арендатором отдельно на основании счетов, выставляемых арендодателем в срок не позднее 5 банковских дней с момента выставления счетов. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что документов, подтверждающих факт оказания перечисленных выше коммунальных услуг и обосновывающих их стоимость, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено, в связи с чем в удовлетворении иска в этой части отказал. Посчитав установленным факт просрочки возврата ответчиком арендованного помещения, суды удовлетворили требования о взыскании неустойки, предусмотренной договором, согласно которому, если арендатор не освобождает помещение в случаях и в сроки, которые установлены данным договором, он обязан оплатить арендодателю неустойку за каждый день просрочки передачи помещения в размере двойной ставки арендной платы. Вместе с тем суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что по истечении срока действия договора аренды ООО "Русские сувениры" не освободило арендованное им на основании этого договора нежилое помещение и продолжало занимать его весь спорный период. Кроме того, ЗАО "Гедеон" обращалось в суд с иском об обязании ООО "Русские сувениры" освободить арендуемое помещение. Решением суда от 25.03.2009 в удовлетворении иска было отказано. Апелляционный суд это решение отменил в связи с отказом ЗАО "Гедеон" от иска. В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку ответчик по истечении срока действия договора аренды продолжал пользоваться занимаемым им помещением, а доказательств соблюдения уведомительного порядка прекращения договора, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, истцом представлено не было, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.11.2007 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Как следует из ст. 622 ГК РФ, арендатор обязан вернуть арендодателю взятое в аренду имущество при прекращении договора аренды. Учитывая, что договор от 01.11.2007 возобновлен на неопределенный срок, у ответчика отсутствует обязанность возврата арендованного имущества. Следовательно, оснований для взыскания неустойки, предусмотренной договором за просрочку возврата имущества за период с 01.01.2008 по 04.07.2008, не имеется. ФАС округа отменил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции в части взыскания неустойки в сумме 1 500 000 руб. и в этой части в иске отказал. В остальной части Постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.
16. Суд отказал в иске об обязании Департаменту имущества заключить договор аренды нежилых помещений на внеконкурсной основе, поскольку договоры аренды государственного и муниципального имущества могут заключаться только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право их заключения; установленные законом и иными правовыми актами или договором основания для понуждения Департамента к заключению договора аренды отсутствуют (Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2009 N КГ-А40/10668-09).
НОУ "Институт "Гелос" обратилось с иском к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить договор аренды нежилых помещений на внеконкурсной основе на условиях срока аренды 5 лет начиная с 01.03.2007. Иск заявлен на основании ст. ст. 610, 622 ГК РФ. Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано. Суд исходил из отсутствия установленных законом, иными правовыми актами или договором оснований для понуждения к заключению договора аренды. Согласно договору аренды от 01.03.2006, заключенному между ФГУП "Российская самолетостроительная корпорация "МиГ" (арендодателем), НОУ "Институт "Гелос" (арендатором) и ТУ ФАУФИ, действующим от имени собственника арендуемых помещений и выгодоприобретателя, ФГУП "РСК "МиГ" с согласия ТУ ФАУФИ передало в аренду НОУ "Институт "Гелос" нежилые помещения, срок действия договора - до 01.02.2007. Истец занимал и использовал данные помещения согласно их целевому назначению, собственником помещений является город Москва, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 19.08.2002. Здание со спорными помещениями 01.03.2007 было передано ФГУП "РСК "МиГ" (организация-сдатчик) ГУП г. Москвы "ДЕЗ района "Беговой" (организация-получатель) согласно акту о приеме-передаче здания. Письмом за подписью директора Северного территориального агентства Департамента имущества от 27.04.2007 истцу было предложено переоформить договор аренды с новым собственником на новый срок после представления в адрес агентства полного пакета документов. 14.09.2007 между НОУ "Институт "Гелос" и Департаментом подписан договор аренды нежилых помещений сроком действия с 01.03.2007 по 01.03.2012 и направлен на государственную регистрацию. УФРС 02.11.2007 приостановило государственную регистрацию договора аренды от 14.09.2007 на том основании, что, согласно данным ЕГРП, 19.08.2002 внесена запись о регистрации права собственности города Москвы на нежилые помещения, являющиеся предметом представленных на государственную регистрацию договоров аренды. Поэтому трехсторонний договор аренды от 01.03.2006 между ФГУП "РСК "МиГ", ТУ ФАУФИ и НОУ "Институт "Гелос" не может являться основанием для регистрации долгосрочного договора аренды от 14.09.2007. Суд установил, что истец письмом от 28.02.2008 обратился к ответчику с просьбой заключить договор аренды. В ответ письмом от 27.03.2008, учитывая ходатайство Департамента поддержки развития малого предпринимательства от 26.02.2008, ответчик известил НОУ "Институт "Гелос" о своем согласии на заключение договора в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689, а также уведомил его о необходимости представления пакета документов. Позднее письмом от 30.07.2008 ответчик, ссылаясь на п. 5.2 Постановления Правительства Москвы от 13.08.1996 N 698 и Закон N 108-ФЗ от 30.06.2008 "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с поправками в Закон "О защите конкуренции", сообщил истцу о невозможности заключения договора аренды на бесконкурсной основе и предложил освободить спорное помещение в срок до 20.08.2008. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. П. 2 ст. 651 ГК РФ устанавливает обязательное требование к государственной регистрации при аренде на срок не менее года. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ). Из п. 5.2 Постановления Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689 следует, что передача нежилого помещения в аренду без аукциона или конкурса могла быть произведена юридическим и физическим лицам на основании распоряжения Мэра Москвы, постановления Правительства Москвы, распоряжения Департамента имущества города Москвы по ходатайству представительных органов власти префектов административных округов, Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Правительства Москвы, Общественно-экспертного совета по малому предпринимательству при Мэре и Правительстве Москвы - для отдельных структур с целью их поддержки и становления. Законом N 108-ФЗ были внесены поправки в ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в связи с чем в соответствии со ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. С учетом названных норм суд отказал в иске ввиду отсутствия установленных законом и иными правовыми актами или договором оснований для понуждения к заключению договора аренды. При этом суд указал: то, что ранее НОУ "Институт "Гелос" осуществляло пользование комнатами 1 - 4 помещения X этажа 1 здания на основании не прошедшего государственную регистрацию договора аренды от 01.03.2006, заключенного с ФГУП "Российская самолетостроительная корпорация "МиГ" (арендодателем) на срок с 01.03.2005 по 01.02.2007, применительно к заявленным предмету и основанию иска правового значения не имеет. Договор аренды от 14.09.2007 между НОУ "Институт "Гелос" и Департаментом государственную регистрацию не прошел. Ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" установлен исчерпывающий перечень исключений для заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества без проведения торгов, условия которых не применимы к данному случаю, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований НОУ "Институт "Гелос". ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
17. Установив, что договор аренды муниципального нежилого помещения заключен без проведения конкурса или аукциона, суд признал его недействительным и обязал ответчика возвратить помещение Комитету по управлению имуществом (Постановление ФАС Поволжского округа от 14.10.2009 по делу N А72-1578/2009).
Прокурор обратился с иском к Комитету по управлению имуществом и ООО "Гранитстрой" о признании недействительным договора аренды муниципального нежилого помещения и обязании ООО "Гранитстрой" возвратить помещение Комитету. Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение оставил без изменения. 14.08.2008 между Комитетом (арендодателем) и ООО "Гранитстрой" (арендатором) на основании распоряжения Председателя Комитета от 08.08.2008 был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения, по которому арендодатель предоставляет арендатору на срок с 01.07.2008 по 01.06.2009 нежилое помещение. Помещение принято 01.07.2008 по акту приема-передачи. Передаваемое в аренду помещение является муниципальной собственностью и находится в городской казне, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности и свидетельством о государственной регистрации права. Согласно ч. ч. 1, 4 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции", введенным в действие с 02.07.2008 ФЗ от 30.06.2008 N 108-ФЗ, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за некоторым исключением. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в ч. ч. 1 и 3 данной статьи, и перечень случаев заключения указанных договоров путем проведения торгов в форме конкурса устанавливаются Правительством РФ. Ст. 53 Закона "О защите конкуренции" предусмотрено, что до установления предусмотренного ч. 4 ст. 17.1 порядка проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в ч. ч. 1 и 3 ст. 17.1, конкурсы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях", а аукционы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Договор аренды сторонами заключен впервые и не подпадает под исключения из общего правила, и, следовательно, для его заключения необходимо проведение конкурса или аукциона. Доказательства проведения конкурса или аукциона на право заключения договора аренды спорного муниципального имущества в материалах дела отсутствуют. Заключение договора аренды от 14.08.2008 без проведения конкурса или аукциона ответчиками не оспаривается. Таким образом, договор заключен с нарушением требований Закона "О защите конкуренции". Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. В силу изложенного договор аренды, заключенный без проведения торгов, признан ничтожной сделкой. В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительной сделке каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке. Поскольку доказательства возврата арендованного имущества Комитету в материалах дела отсутствуют, иск в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания ООО "Гранитстрой" возвратить Комитету нежилое помещение суд удовлетворил. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
18. Суд отказал в применении последствий недействительности сделки, поскольку договор аренды не зарегистрирован и считается незаключенным, а не недействительным; отказал во взыскании задатка, так как он был зачтен в сумму арендных платежей; требование о взыскании штрафа в соответствии с предварительным договором признал правомерным, поскольку договор аренды не прошел регистрацию в УФРС, то есть не был заключен по вине ответчика; встречный иск о взыскании с арендатора платы за пользование помещением и компенсации расходов по коммунальным платежам суд удовлетворил, установив, что он пользовался помещением, не производя оплату (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.11.2009 по делу N А26-1130/2009).
Предприниматель Ч. обратился с иском к ООО "Погосян" о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения и взыскании арендной платы, задатка в двойном размере и штрафа, предусмотренного предварительным договором. ООО "Погосян" предъявило встречный иск о расторжении договора аренды и обязании Ч. освободить помещение, взыскании с него задолженности по арендной плате и расходов по оплате энергоснабжения и услуг связи. Решением суда с ООО "Погосян" в пользу Ч. взыскано 1 000 000 руб. штрафа в соответствии с предварительным договором; с Ч. в пользу ООО "Погосян" взыскано 360 000 руб. за пользование нежилым помещением, 49 861,10 руб. компенсации расходов по оплате услуг электросвязи и энергоснабжения и 9697,22 руб. судебных расходов. В остальной части иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ООО "Погосян" и Ч. 16.10.2007 заключили предварительный договор, в соответствии с которым они обязуются в срок до 01.03.2008 заключить договор аренды нежилого помещения на условиях предварительного договора и проекта основного договора аренды. Предварительным договором установлено, что арендодатель гарантирует и заверяет арендатора, что помещение, в отношении которого они намереваются заключить договор аренды, принадлежит арендодателю на праве собственности, под арестом и запрещением не состоит, аналогичных предварительных договоров с третьими лицами не заключено. Размер ежемесячной арендной платы по основному договору аренды установлен предварительным договором: 240 000 руб. в период с 01.03.2008 по 01.09.2008, в дальнейшем 120 000 руб. В соответствии с предварительным договором стороны обязуются подписать соглашение о задатке и заключить договор аренды нежилого помещения на условиях предварительного договора и проекта основного договора с 01.03.2008. Основной договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, и подлежит регистрации в УФРС. Согласно предварительному договору в случае уклонения любой из сторон от обязанности по подписанию соглашения о задатке либо договора аренды эта сторона выплачивает другой стороне штраф в размере 1 000 000 руб., что не освобождает ее от исполнения принятых по договору обязательств. Стороны предварительного договора 16.10.2007 подписали соглашение о задатке, которым предусмотрели, что арендатор передает арендодателю задаток в счет причитающихся платежей по договору аренды и в обеспечение его заключения в следующем размере: 240 000 руб. до 19.10.2007; 120 000 руб. до 05.11.2007; 120 000 руб. до 05.12.2007; 120 000 руб. до 11.01.2008; 120 000 руб. до 05.02.2008. ООО "Погосян" и Ч. 01.03.2008 подписали договор аренды нежилого помещения сроком на пять лет для использования его в целях организации торговли и осуществления иной деятельности. Как следует из договора, помещение принадлежит арендодателю на праве собственности. Арендодатель гарантирует арендатору, что на момент заключения договора передаваемое помещение не заложено, не продано, в споре и под арестом не состоит, судебного спора о нем не имеется, аналогичных договоров аренды с третьими лицами относительно помещения не заключено. Акт приема-передачи помещения подписан сторонами 01.03.2008. Дополнительным соглашением от 01.03.2008 к договору аренды стороны установили размер и порядок внесения арендной платы, аналогичный предусмотренному предварительным договором. Договор не был зарегистрирован в установленном порядке, поскольку помещения оказались обремененными договором аренды от 01.08.2004 (зарегистрированным в УФРС) между ООО "Погосян" и ООО "Амаркорд" сроком на пять лет. Суд удовлетворил первоначальный и встречный иски частично, сделав вывод о том, что, поскольку договор аренды не зарегистрирован, он считается незаключенным, а не недействительным и к нему не применимы последствия недействительности сделки. Задаток не подлежит возврату в силу того, что он был зачтен в сумму арендных платежей. При этом суд признал правомерным требование Ч. о взыскании 1 000 000 руб. штрафа в соответствии с условиями предварительного договора, поскольку договор аренды не прошел регистрацию в УФРС, то есть не был заключен по вине ООО "Погосян". Кроме того, суд удовлетворил встречный иск в части взыскания с Ч. платы за пользование помещением и компенсации расходов по коммунальным платежам, установив, что он пользовался помещением, но в период с февраля по апрель 2009 года не производил оплату. В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. П. 6 ст. 12 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Президиум ВАС РФ в п. 2 информационного письма N 53 от 01.06.2000 указал: принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Таким образом, договор аренды помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды от 01.03.2008 заключен на пять лет, следовательно, подлежал государственной регистрации. Отсутствие регистрации свидетельствует о незаключенности данного договора. Поскольку требование истца о применении последствий недействительности сделки в отношении незаключенного договора аренды не подлежит удовлетворению, суд отказал в иске в этой части. Суд установил и материалами дела подтверждается, что регистрация договора аренды оказалась невозможной по вине арендодателя, который не обеспечил своевременное освобождение помещений от зарегистрированного в установленном порядке обременения. Таким образом, договор аренды является незаключенным по вине ООО "Погосян". Ответственность за виновное незаключение договора предусмотрена сторонами в предварительном договоре в виде штрафа в размере 1 000 000 руб. ООО "Погосян" не заявляло о несоразмерности заявленного к взысканию штрафа последствиям нарушения обязательства, не представило доказательств несоразмерности. При таких обстоятельствах суд взыскал с ответчика штраф в размере, согласованном сторонами в предварительном договоре. Суд обоснованно отказал в удовлетворении требований Ч. о взыскании с ООО "Погосян" задатка в двойном размере. Как следует из соглашения о задатке от 16.10.2007, задаток обеспечивал исполнение обязательства Ч. по внесению арендных платежей за оговоренный сторонами период и обязательства заключить договор аренды. Суд установил, что в указанный период Ч. пользовался имуществом, в отношении которого стороны намеревались заключить договор аренды. Сумма задатка в соответствии с условиями соглашения от 16.10.2007 была зачтена ООО "Погосян" в счет причитавшихся с Ч. платежей за пользование имуществом. Таким образом, задаток выполнил свою обеспечительную функцию, в связи с чем возврату не подлежит. Довод Ч. о том, что задаток подлежит возврату, поскольку ООО "Погосян" не исполнило обязательство заключить договор аренды, суд считает необоснованным. Исполнение этого обязательства обеспечено неустойкой, которая взыскана с ООО "Погосян". При таких обстоятельствах взыскание с ООО "Погосян" суммы задатка, по сути, представляет собой повторную ответственность за то же самое нарушение, что недопустимо. Является правильным вывод суда о взыскании по встречному иску с предпринимателя 360 000 руб. задолженности за пользование помещением и 49 861,10 руб. компенсации расходов по оплате услуг электросвязи и энергоснабжения, поскольку освобождение Ч. от обязанности оплатить фактическое пользование помещением и услугами без надлежащих на то правовых оснований повлечет его неосновательное обогащение. Использование помещения Ч. в спорный период установлено судом и подтверждается материалами дела. Ввиду доказанности факта использования помещения и отсутствия предпосылок считать, что ООО "Погосян" намеревалось предоставить помещение в пользование безвозмездно, иск о взыскании с Ч. платы за пользование спорным имуществом и услугами удовлетворен правомерно. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
19. Суд удовлетворил иск о взыскании убытков, возникших вследствие ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды объекта недвижимости, установив, что причины пожара, приведшего к гибели здания, непосредственно связаны с деятельностью арендатора и ответственность за уничтожение имущества должна быть возложена на него, поскольку ущерб причинен его виновными действиями (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.10.2009 по делу N А56-17393/2008).
ООО "Карго-Инвест" обратилось с иском к ООО "Камелия" о взыскании убытков, возникших вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества. Решением суда с ООО "Камелия" в пользу ООО "Карго-Инвест" взыскано 5 656 000 руб. убытков. Апелляционный суд решение в этой части оставил без изменения. По мнению ООО "Камелия", необоснованным является вывод судов о возложении ответственности за гибель имущества на ответчика как арендатора, не проявившего должной степени заботливости и осмотрительности и не предпринявшего всех зависящих от него мер для содержания в надлежащем порядке прилегающей к арендованному зданию территории. Ответчик ссылается на то, что в соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины. Кроме того, ООО "Камелия" указывает на неправильную оценку судом экспертного заключения о причине пожара и отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. ООО "Карго-Инвест" (арендодатель) и ООО "Камелия" (арендатор) заключили договор от 03.07.2006, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду строение, предназначенное для осуществления хозяйственной деятельности, - ангар, срок действия договора установлен до 30.06.2016. В соответствии с актом приема-передачи от 03.07.2006 здание передано ООО "Камелия". 20.10.2007 в этом здании произошел пожар, в результате которого оно было уничтожено. ООО "Камелия" уведомлениями от 17.12.2007 и от 19.12.2007 сообщило ООО "Карго-Инвест" о досрочном расторжении договора аренды. ООО "Карго-Инвест" письмами от 19.12.2007, от 07.02.2008 сообщило ООО "Камелия", что договор аренды подлежит расторжению после возвращения здания по акту приема-передачи, а в случае невозможности этого сделать - после возмещения его рыночной стоимости. ООО "Карго-Инвест" полагает, что ему причинены убытки в размере рыночной стоимости здания вследствие ненадлежащего исполнения ООО "Камелия" обязательств по договору аренды, которые выразились в несоблюдении требований пожарной безопасности при эксплуатации здания. Суд сделал вывод, что ответственность за уничтожение имущества должна быть возложена на арендатора - ООО "Камелия", поскольку ущерб причинен его виновными действиями. В силу ст. ст. 15, 393 ГК РФ основанием возникновения обязанности по возмещению убытков, причиненных в результате нарушения условий договора, является совокупность следующих обстоятельств: нарушение договора, возникновение убытков и причинно-следственная связь между ними. По условиям договора аренды арендатор обязан использовать здание с соблюдением правил пожарной безопасности, требований арендодателя, органов Госпожнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта. Арендатор обязан содержать арендуемый объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии. Согласно экспертному заключению причина возгорания заключалась в воздействии источника открытого огня или искр на картонную тару и цветочные пластмассовые горшочки, которые принадлежали ООО "Камелия" и были складированы вдоль стены здания. Таким образом, причины пожара, приведшего к гибели здания, непосредственно связаны с деятельностью ООО "Камелия". Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Невозможность исполнения ответчиком обязанности по возврату истцу арендованного имущества не связана с обстоятельствами непреодолимой силы. Договором аренды предусмотрено, что в случае отсутствия или порчи помещения, оборудования, инвентаря либо другого имущества арендодателя ООО "Камелия" обязано возместить их рыночную стоимость. Таким образом, ООО "Камелия" как в соответствии с требованиями закона, так и с условиями договора несет ответственность за невозможность возврата истцу арендованного имущества. При таких обстоятельствах требования о взыскании убытков в размере рыночной стоимости здания удовлетворены обоснованно. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
20. Поскольку расходы по оплате коммунальных услуг не являются формой арендной платы, а новым собственником здания не представлено доказательств оказания им таких услуг арендатору, суд удовлетворил иск нового собственника в части взыскания с предыдущего собственника уплаченной ему арендатором арендной платы и отказал в иске к арендатору (Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2009 N Ф09-8470/09-С6).
ООО "Магнит" обратилось с иском к ООО "Салаватский пищевик" о взыскании неосновательно полученных 360 000 руб. В качестве ответчика привлечено также ООО "Мария", привлеченное в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Решением суда иск удовлетворен частично: взыскано неосновательное обогащение в сумме 130 000 руб. с ООО "Салаватский пищевик" и в сумме 230 000 руб. с ООО "Мария". Апелляционный суд решение изменил: с ООО "Салаватский пищевик" взыскано неосновательное обогащение в сумме 20 000 руб., в иске к ООО "Мария" отказано. Между ООО "Салаватский пищевик" (арендодателем) и ООО "Мария" (арендатором) подписан договор аренды и коммунальных услуг от 16.10.2007, согласно которому ООО "Мария" во временное владение и пользование предоставлен комплекс зданий и сооружений, расположенных на территории хлебозавода. Договором предусмотрено, что ООО "Салаватский пищевик" обязуется предоставить коммунальные услуги на объекты, арендуемые ООО "Мария". Расчет арендной платы согласован сторонами в приложении к договору, согласно которому она составляет 180 000 руб. в месяц, в эту сумму включены стоимость аренды и расходы по оплате электроэнергии, воды, природного газа на отопление, услуг связи и прочего. Срок аренды составляет 11 месяцев - с 16.10.2007 по 16.09.2008. Судом установлено, что впоследствии действие договора было пролонгировано на такой же период. На основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО "Салаватский пищевик" и ООО "Магнит", 25.09.2008 зарегистрировано право собственности ООО "Магнит" на хлебозавод, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации. ООО "Магнит" пояснило, что до заключения договора купли-продажи оно не было уведомлено об обременении спорного объекта - аренде ООО "Мария". О наличии между бывшим собственником ООО "Салаватский пищевик" и ООО "Мария" договора аренды и коммунальных услуг от 16.10.2007 ООО "Магнит" стало известно уже после государственной регистрации его права собственности на спорное имущество. ООО "Магнит" полагает, что ООО "Салаватский пищевик" после государственной регистрации права собственности ООО "Магнит" на спорное имущество в течение двух месяцев (с 25.09.2008 по 30.11.2008) неосновательно получало от ООО "Мария" арендную плату. Суд первой инстанции указал, что арендная плата по договору от 16.10.2007 составляет 180 000 руб. в месяц, ООО "Мария" перечислило ООО "Салаватский пищевик" 130 000 руб. (платежное поручение от 12.11.2008) и данная сумма подлежит взысканию с ООО "Салаватский пищевик", поскольку получена без правовых оснований после государственной регистрации права собственности ООО "Магнит" на арендуемое имущество. Оставшаяся сумма арендной платы за два месяца, не уплаченная ООО "Мария", подлежит взысканию с него в пользу ООО "Магнит". Апелляционный суд исходил из следующего. В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). ООО "Салаватский пищевик" в течение двух месяцев с 25.09.2008 (дата государственной регистрации права собственности ООО "Магнит" на спорный объект) по 30.11.2008 необоснованно принимало арендную плату от ООО "Мария". При этом апелляционный суд указал, что при заключении договора аренды от 16.10.2007 сторонами согласован размер арендной платы - 10 000 руб. в месяц, оставшаяся сумма (170 000 руб.) приходится на ежемесячную оплату коммунальных услуг. В графе "Назначение платежа" платежного поручения от 12.11.2008 на сумму 130 000 руб. указано, что данные денежные средства перечислены в оплату коммунальных услуг. Кроме того, согласно справке ООО "Салаватский пищевик" ООО "Мария" полностью внесло арендную плату за октябрь и ноябрь 2008 года в сумме 20 000 руб. При таких обстоятельствах, учитывая, что расходы по оплате коммунальных услуг не являются формой арендной платы, а ООО "Магнит" не представлено доказательств оказания им таких услуг ООО "Мария", суд апелляционной инстанции удовлетворил иск о взыскании с ООО "Салаватский пищевик" 20 000 руб. и отказал в иске к ООО "Мария". ФАС округа оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения.
21. Действуя от имени собственника федерального имущества, Правительство РФ самостоятельно определяет условия, при соблюдении которых уполномоченные им федеральные органы исполнительной власти могут выразить согласие на сдачу в аренду объектов недвижимого имущества; ГК РФ не запрещает собственнику недвижимого имущества устанавливать порядок, при котором принадлежащее ему недвижимое имущество будет передаваться в пользование по результатам торгов (Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2009 N Ф09-10554/08-С6).
Управление Росимущества обратилось с иском о признании недействительным договора аренды, заключенного между ФГУП "Почта России" и отделением Сбербанка России, а также об обязании отделения Сбербанка освободить нежилые помещения и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФГУП "Почта России" и Сбербанк ссылаются на применение судами при рассмотрении спора не подлежащего применению п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества". Они указывают, что правоотношения, связанные с осуществлением сделок с имуществом организаций Федеральной почтовой связи, регулируются ст. 25 ФЗ "О почтовой связи", положения которой были соблюдены при заключении договора аренды. Они считают, что, поскольку в силу п. 5 ст. 25 ФЗ "О почтовой связи" средства поступают в распоряжение этих организаций и в доход федерального бюджета не поступают, то заключение оспариваемого договора аренды не противоречит Постановлению Правительства РФ от 30.06.1998 N 685. ФГУП "Почта России" (арендодателем) и отделением Сбербанка (арендатором) 21.01.2007 подписан договор аренды нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности и принадлежащего арендодателю на праве хозяйственного ведения. Срок действия договора определен с 21.01.2007 до 28.08.2007. Дополнительным соглашением от 22.01.2008 срок действия договора установлен с 16.01.2008 до 15.01.2009. Имущество передано арендатору 21.01.2007 по акту приема-передачи. Управление ссылается на то, что при заключении договора нарушен порядок сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, поскольку отсутствует согласие собственника, необходимое для сдачи имущества в аренду в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ, и не проведена оценка объекта оценки (ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. В силу п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли РФ. Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется. Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов, регламентированы распоряжением Министерства государственного имущества РФ от 28.07.1998 N 774-р, разработанным в соответствии со ст. ст. 447 - 449 ГК РФ. Передача имущества по оспариваемому договору произведена без проведения конкурса, при этом заключение данного договора не относится к случаям, предусмотренным п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется, в связи с чем суд пришел к выводу, что договор аренды от 21.01.2007 заключен с нарушением приведенных норм права, в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным, и применил последствия его недействительности. Довод ФГУП "Почта России" о том, что п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 не подлежал применению, так как ст. 447 ГК РФ устанавливает обязательность проведения торгов в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами, каковым Постановление Правительства РФ не является, несостоятелен. Это Постановление принято в пределах предоставленных Правительству РФ полномочий, поскольку оно осуществляет управление федеральной собственностью (п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституции РФ). Действуя от имени собственника федерального имущества, Правительство РФ самостоятельно определяет условия, при соблюдении которых уполномоченные им федеральные органы исполнительной власти могут выразить согласие на сдачу в аренду объектов недвижимого имущества. П. 3 ст. 447 ГК РФ не запрещает собственнику недвижимого имущества устанавливать порядок, при котором принадлежащее ему недвижимое имущество будет передаваться в пользование по результатам торгов. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.
------------------------------------------------------------------
Название документа