Срок исполнения договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

(Шахкелдов Ф. Г.)

("Нотариус", 2010, N 1)

Текст документа

СРОК ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Ф. Г. ШАХКЕЛДОВ

Шахкелдов Ф. Г., доктор юридических наук, профессор, почетный адвокат России.

Исполнение в срок договора о долевом строительстве многоквартирных домов является очень актуальным.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, то это обязательство подлежит исполнению именно в этот день или в этот период.

Если срок исполнения должником пропущен, то имеет место просрочка должника и наступают последствия:

1) он должен возместить все понесенные кредитором убытки;

2) он отвечает за случайную невозможность исполнения обязательства, если она наступила во время просрочки;

3) кредитор вправе отказаться от исполнения обязательства, если оно потеряло для него интерес.

Рассмотрим на примере практики исполнение такого договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, который не является исключительным.

16 августа 2006 г. С. М. Дубровский (истец) заключил договор N 89 с ООО "Новое Жилье", действующим на основании Агентского соглашения от 13 марта 2006 г. по поручению от имени ООО "Кубанская инвестиционная ипотечная компания", о совместном участии сторон в инвестировании строительства трехкомнатной квартиры N 5 на 11-м этаже общей площадью 109,95 кв. м, литер Е-1, в многоквартирном жилом комплексе "Покровский", расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Фабричная, 10 и ул. Березанская, 91. Общая сумма инвестиций составляет 2 559 636 руб. и была произведена истцом в полном объеме в сроки, установленные п. 4.1, 4.2 договора.

В соответствии п. 4.8.1, 4.8.2 договора заказчик-застройщик обязуется завершить строительство Объекта в третьем квартале 2007 г. Факт завершения строительства подтверждается актом рабочей комиссии, подписанным заказчиком-застройщиком, генподрядчиком и всеми субподрядными организациями, технадзором. После подписания акта рабочей комиссии заказчик-застройщик немедленно приступает к сдаче Объекта в эксплуатацию, передает всю необходимую для этого документацию в государственные органы.

Соглашением о прекращении договора инвестирования строительства многоквартирного дома в жилом комплексе "Покровский" в связи с переводом долга от 16 мая 2008 г. между ООО "Кубанская инвестиционная ипотечная компания", ОАО "Элеваторстройдеталь", С. М. Дубровским ООО "Кубанская инвестиционная ипотечная компания" переводит, а ОАО "Элеваторстройдеталь" (ответчик) принимает на себя обязательства по выполнению функций застройщика по строительству квартиры в многоквартирном доме жилого комплекса "Покровский", расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Фабричная/Березанская, 10/91, возникшее на основании договора от 16 августа 2006 г. N 89, заключенного между ООО "Кубанская инвестиционная ипотечная компания" и С. М. Дубровским, ООО "Кубанская инвестиционная ипотечная компания" переводит на ОАО "Элеваторстройдеталь" долг в объеме и на условиях, существующих в момент настоящего соглашения.

16 мая 2008 г. между ОАО "Элеваторстройдеталь" и С. М. Дубровским был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 16-этажный многоквартирный дом в жилом комплексе "Покровский" по адресу: г. Краснодар, ул. Фабричная/Березанская, 10/91, в Центральном внутригородском округе города Краснодара (именуемый в тексте настоящего договора "Объект") и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта, передать в собственность участнику долевого строительства квартиру, расположенную в построенном Объекте, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять квартиру при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, имеющую следующие индивидуализирующие проектные характеристики: дом литер N 3, корпус (секция) 1, Ось 3-4, этаж 11, условный номер подъезда 1, количество комнат 3, условный номер квартиры 5, общая проектная площадь 109,95 кв. м, жилая проектная площадь 61,6 кв. м. Срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства - IV квартал 2008 г. (п. 2.2).

В соответствии с п. 3.3, 3.4 договора с учетом размера общей площади квартиры цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате по договору застройщику участником долевого строительства) составляет 2 559 636 руб. на момент подписания передаточного акта в соответствии с условиями п. 3.6 - 3.8 договора. Уплата цены договора произведена в полном объеме путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика.

В соответствии разделом 4 договора застройщик обязуется добросовестно выполнить свои обязательства, передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного п. 2.2 договора, получить в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта, передать разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

Ответчик не выполнил свои обязательства о передаче квартиры в срок, дом в эксплуатацию сдан с нарушением сроков, квартира Дубровскому до настоящего времени не передана в собственность, хотя ответчик еще имел заемные средства в достаточном количестве для окончания строительства в срок, но умышленно не сделал этого. Ссылка ответчика на мировой экономический кризис является надуманной, необоснованной и никакого отношения не имеет к этому, направлена, таким образом, на уход от ответственности. Удивляют встречные требования ответчика и любые его попытки изменения даты срока окончания строительства - III квартал 2009 г., что является грубым нарушением положений о договоре. Истец не согласен с любыми изменениями срока передачи квартиры ответчиком и требует, чтобы он понес ответственность.

22 октября 2009 г. квартира была передана истцу ответчиком, однако после приема квартиры выяснилось, что котельная не сдана в эксплуатацию, в доме отсутствует отопление и жить в таких условиях в доме невозможно. Истец неоднократно обращался к ответчику с решением этой проблемы, но так и не получил ответа.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла и неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Имеется вина застройщика в том, что дом не сдан в эксплуатацию и квартира истцу не передана, хотя ответчик заверял снова это сделать до 1 октября 2009 г.

При таких обстоятельствах ответчиком существенно нарушены условия договора от 16 августа 2006 г., договора от 16 мая 2008 г. и необходимо с ответчика взыскать неустойку и убытки.

В соответствии со ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" "Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)":

1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:

- назначить исполнителю новый срок;

- поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

- потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);

- отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

2. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги) или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Размер неустойки (пени) определяется исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" "Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства":

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 1 января 2009 г. на день исполнения обязательства составляла 13% годовых. Расчет производится с 1 января по 21 октября 2009 г.: 2 559 636 x 1/300 x 294 : 100 x 13 x 2 = 652 195 руб. 23 коп.

Ответчик утверждает, что вынужден брать заемные средства для строительства. Однако истец тоже был вынужден брать кредит для приобретения данной квартиры - в филиале N 3652 ВТБ 24 г. Старый Оскол (кредитное соглашение от 18 августа 2006 г. N 629/0316-0000080) и кредит на неотложные нужды в Старооскольском филиале Оргрэсбанка (кредитный договор от 22 мая 2008 г. N РК-25/08-ПК), взаймы у Поповой Марии Стефановны (расписка от 15 августа 2006 г.).

Семья истца переехала из другого города, специально приобрела данную квартиру, в которой был небольшой срок сдачи квартиры, и не имела другого собственного жилья в Краснодаре. В связи с нарушением договором срока передачи квартиры ответчиком истец из-за отсутствия жилья вынужден нести убытки и снимать квартиру для проживания семьи с малолетним ребенком согласно договору аренды жилого помещения от 29 декабря 2008 г. с 1 января 2009 г., где плата за аренду квартиры установлена в размере 13 500 руб. В период с 1 января по 30 октября 2009 г. истец нес убытки за вынужденную аренду жилого помещения в сумме 135 000 руб.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя: (652 195,23 + 135 000) : 100 x 50 = 393 597,61 руб.

Первомайский районный суд г. Краснодара, принимая решение от 17 ноября 2009 г. по делу, удовлетворил исковые требования С. М. Дубровского частично, встречные требования ОАО "Элеваторстройдеталь" удовлетворил в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно условиям договора долевого участия, заключенного между сторонами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренную действующим законодательством неустойку (п. 6.1).

В связи с тем что размер неустойки, подлежащий взысканию в соответствии с договором, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, суд считает необходимым уменьшить размер неустойки до 15 000 руб.

К такому мнению суд приходит по тем основаниям, что на 24 ноября 2008 г. уровень строительной готовности многоквартирного дома составил 71%. Остались невыполненными отделочные работы, строительство ОАО "Элеваторстройдеталь" не прекратило, что следует из объяснений сторон.

Кроме того, строительство указанного дома застройщиком осуществляется за счет заемных средств и средств самих дольщиков, взыскание большей суммы неустойки привело бы к удорожанию строительства и нарушению прав всех дольщиков. Поэтому суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков и штрафа.

Встречные исковые требования ОАО "Элеваторстройдеталь" подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При этом возможность изменения договора по основанию существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, предусмотрена ч. 1 ст. 451 ГК РФ.

Изменение обстоятельств согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличавшихся условиях.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после отказа другой стороной на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

При наличии отказа стороны договора на предложение изменить договор изменение договора в связи с существенными изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, что предусмотрено ч. 4 ст. 451 ГК РФ.

В соответствии ч. 2 ст. 451 ГК РФ договор может быть по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

а) при заключении договора стороны исходили из того, что таких изменений не произойдет;

б) изменение обстоятельств вызвано причиной, которую стороны не могли предотвратить;

в) исполнение договора влечет для стороны такой ущерб, что она лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора;

г) из обычая делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменений несет заинтересованная сторона.

Оценив в совокупности собранные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии всех перечисленных выше условий.

То обстоятельство, что застройщики вообще, а ОАО "Элеваторстройдеталь" в частности находятся в тяжелой финансовой ситуации в связи с мировым финансовым кризисом, наступление которого они не могли предвидеть, доказыванию согласно ч. 1 ст. 61 ГПК РФ не подлежит, так как является общеизвестным.

При этом ОАО "Элеваторстройдеталь" стремится добросовестно, насколько это возможно в сложившейся финансовой ситуации, выполнить принятые на себя обязательства, не прекращает строительство, согласно его предложению об изменении условий договора квартира будет передана С. М. Дубровскому до конца III квартала 2009 г.

Трудно согласиться с таким решением суда, который необоснованно в своем решении уменьшает размер законной неустойки. Откуда у суда такие данные об уровне готовности спорного объекта на 24 ноября 2008 г.? Данные обстоятельства не были предметом рассмотрения в суде и не были известны истцу и другим дольщикам. Установлено, что с весны 2008 г. ответчик имел достаточное количество заемных средств (предоставлен заем на сумму 500 млн. руб.), чтобы окончить строительство в срок, однако ничего не сделал для этого.

Изменение или расторжение договора допускается только по согласованию сторон (это общее правило), если в договоре или законе не сказано обратное.

Изменение или расторжение договора по требованию одной стороны возможно только через суд в двух случаях (п. 2 ст. 450 ГК):

1) при существенном нарушении условий договора;

2) при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

По смыслу ст. 451 ГК РФ обстоятельствами следует считать конкретные события, явления, факты, наступление которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, т. е. независящие от их воли и усмотрения.

Это применяется, только если:

1) иное не предусмотрено договором и когда это вытекает из существа договора;

2) обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, то договор не был бы заключен или заключен на других условиях;

3) заинтересованная сторона вправе потребовать расторжения договора по суду при наличии одновременно следующих условий (ст. 451 ГК).

Изменение договора по решению суда допускается в исключительных случаях, когда его расторжение влечет значительный ущерб или противоречит общим интересам.

Ответчик в данном случае не должен быть освобожден от доказывания в порядке ч. 1 ст. 61 ГПК РФ, мировой финансовый кризис не имеет никакого отношения к невыполнению обязательства по договору ответчиком. Тем более мировой финансовый кризис затронул всех граждан и юридических лиц, в том числе и истца, но истец выполнял все обязательства должным образом по договору. Хотелось отметить, что мировой кризис коснулся России только в декабре 2008 г., т. е. за один месяц до окончания срока договора, и много работ на тот период не было выполнено. Мало того, ответчик рядом со спорным домом продолжал строительство нового многоквартирного дома. Ответчик даже не находился в стадии банкротства.

Кроме того, в период финансового кризиса не было принято никаких правовых документов, освобождающих стороны от выполнения обязательства в срок.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд ничего не указывает в своем решении, какие истец понес по вине ответчика потери и убытки, о которых он заявлял в суде. Ответчик в период действия договора не занимался выполнением обязательства о сдаче многоквартирного дома в срок, а на протяжении всего времени поднимал стоимость продажи квартир по сравнению с первоначальной стоимостью более чем в 2 раза, что видно из представленных в суд документов о его предложениях продажи квартир в Интернете, тем самым отпугивал потенциальных дольщиков.

ОАО "Элеваторстройдеталь" снова не выполнило свои новые обязательства передать квартиру в III квартале 2009 г. и передал квартиру только 22 октября 2009 г. Кроме того, ответчик, добровольно до вынесения судебного решения погашая истцу убытки, связанные с арендой квартиры по невыполнению обязательства в период с 1 января по октябрь 2009 г., признал тем самым факт, что не выполнил обязательства по договору в срок.

В нарушение требований ч. 4 ст. 198 ГПК РФ суд в мотивировочной части решения ничего не указал о добровольном погашении ответчиком убытков в суде в сумме 135 000 руб. за аренду квартиры, хотя это имеет существенное значение для дела, и расходов на адвоката в сумме 15 000 руб., о чем ответчик также указывал в своем отзыве на иск.

В соответствии со ст. 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. Согласие обеих сторон об установлении неустойки за нарушение сроков передачи квартиры достигнуто договором.

Удивляют незаконные действия суда, пытающегося уменьшить, таким образом, размер законной неустойки по договору. Мы понимаем, когда речь идет о договорной неустойке. Но на каком основании судья подменяет законы? Зачем тогда нам издание всех законов, когда судья может просто их не выполнять или выполнять по своему усмотрению? Каким образом тогда защитить дольщика и обеспечить исполнение обязательства в срок?

------------------------------------------------------------------

Название документа