Содержание прав инвестора по договору инвестирования в жилую недвижимость
(Лепилин Д. Ю.) ("Налоги" (газета), 2010, N 5) Текст документаСОДЕРЖАНИЕ ПРАВ ИНВЕСТОРА ПО ДОГОВОРУ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Д. Ю. ЛЕПИЛИН
Лепилин Д. Ю. аспирант Московского гуманитарного института имени Е. Р. Дашковой.
Определяя правовой статус инвесторов по договору инвестирования в объекты жилой недвижимости, принято отмечать, что такой статус в первую очередь зависит от объема предоставленных участникам правоотношений прав и корреспондирующих им обязанностей. В настоящее время в правовой системе действует несколько федеральных законодательных актов, регламентирующих права инвесторов в рамках инвестиционных правоотношений. Если общие права субъектов гражданского права как участников инвестиционных правоотношений представлены в Гражданском кодексе РФ, а также общими по отношению к другим нормативно-правовым актам в сфере инвестиционной деятельности Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Законом РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", то специальными нормативными актами предусматриваются права инвесторов в отдельных сферах деятельности. Исследуя содержание прав инвесторов, следует учитывать специфику правоотношений, а именно инвестиционный договор является договором, специально не предусмотренным нормами гражданского законодательства. При этом с развитием инвестиционно-финансовой деятельности в Российской Федерации и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора, его элементов и содержания. Анализ норм действующего законодательства позволяет определить следующие права-гарантии, которыми правотворческий орган наделяет инвесторов в специальном законодательном акте - Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Государство в соответствии с указанным Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности: - обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности; - гласность в обсуждении инвестиционных проектов; - право обжалования в судебном порядке любых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц; - стабильность прав субъектов инвестиционной деятельности. В случаях принятия законов, устанавливающих для субъектов инвестиционной деятельности иные правила, чем те, которые действовали при заключении договоров между ними, условия этих договоров сохраняют свою силу, за исключением случаев, когда законом установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров; - защиту капитальных вложений <1>. -------------------------------- <1> См.: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" // СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096; 2007. N 31. Ст. 4012.
Следовательно, законодатель, предусмотрев подобный круг гарантий, предоставил субъектам инвестиционных правоотношений в установленном порядке требовать реализации гарантий в практической плоскости. При этом очевидно, что в качестве содержания договора участников инвестиционных правоотношений названные выше положения применять затруднительно, поскольку они определяют публично-правовой статус инвесторов. Но в качестве средств обеспечения прав субъектов инвестиционных правоотношений перечень гарантий, приведенных в Законе наряду с иными положениями федерального и регионального законодательства, образует систему защиты прав инвесторов и соответственно стимулирует привлечение дополнительных материальных средств в строительство. Помимо прав-гарантий Закон наделяет инвесторов независимо от их государственной принадлежности целым комплексом прав, которые можно определить как права-принципы. Этот вывод исходит из положений общей теории права по вопросам понятия нормы права, принципа права и анализа фактических положений, закрепленных в действующем законодательстве. Определяя права субъектов правоотношений как необходимую меру возможного поведения обладателя права, включающую в себя право требования к носителю корреспондирующей праву обязанности, а также обязанность этого носителя выполнить требование правообладателя, отмечаются соответствующие особенности нормы права. Принципы права могут быть сформулированы в виде специфических правовых норм - норм-принципов, а могут выводиться путем анализа и обобщения из содержания правовых норм соответствующей отрасли. Отличие принципа от нормы права проявляется в структуре построения, длительности применения, декларативности. При этом законодатель в ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" закрепленные в ней положения определяет как права инвесторов, что с теоретической точки зрения является некорректным и затрудняет их применение. Поэтому установленные в Законе положения уместнее определять в качестве принципов инвестиционного права как института гражданского права. Некоторые же правомочия, которыми законодатель наделяет субъектов гражданских правоотношений, перешли в действующие правовые акты из законодательства, в котором отражались идеи перестроечного периода, когда государство стремилось стимулировать привлечение дополнительных денежных средств в экономику. На этом этапе гарантировалась невозможность возврата к командным методам регулирования экономики. Так, право на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами, в современных условиях не несет существенной смысловой нагрузки. Это исходит из права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. Поэтому все инвесторы имеют равное право на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, которое может ограничиваться федеральными законами лишь в отдельных случаях, поскольку привлечение ресурсов в жилищное строительство является одним из способов решения проблем в данной сфере. Право на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом РФ вытекает из основ гражданского законодательства, в частности из принципа свободы договора. Обеспечивая участников договоров, порождающих инвестиционные правоотношения, возможностью предусматривать их условия самостоятельно, законодателю следует уделять внимание отдельным обязательствам по поводу социально значимых объектов. Поэтому детальная регламентация инвестирования проектов, предметом которых являются объекты жилой недвижимости, является одной из задач законодателя по обеспечению прав инвесторов. В целях предоставления возможности совмещения или раздельного осуществления функций различных субъектов инвестиционной деятельности законодатель предоставил инвесторам право передавать часть своих правомочий иным участникам инвестиционной деятельности. Полномочия по осуществлению капитальных вложений могут передаваться заказчикам; права на результаты капитальных вложений могут предоставляться пользователям объектов капитальных вложений или иным лицам. Передача этих полномочий оформляется договором и (или) государственным контрактом. Перечень прав, отраженных в Федеральном законе, является открытым и предусматривает возможность осуществления других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Это связано не только со стремлением законодателя придать правоотношениям больший диспозитивный характер, но и с существующей неопределенностью с условиями, которые должны составлять содержание инвестиционного договора. Определение состава подобных условий предоставило бы возможность выстроить соответствующий перечень обязанностей застройщиков (подрядчиков), т. е. систему защиты прав инвесторов. В соответствии с наиболее логичной позицией проф. М. И. Брагинского содержанием договора-сделки есть договорные условия, в то время как договором-правоотношением опосредуются права и обязанности сторон. "Юридическое содержание правоотношения составляют права и обязанности, которые приобретаются для того, чтобы определенное (оговоренное) поведение осуществить" <2>. При этом договорные условия предусматривают определенное поведение, это своего рода "застывшая динамика". Говоря о договорных условиях, их традиционно принято рассматривать как трехчленную структуру: существенные, обычные и случайные. Тем не менее законодательно фиксируются только существенные условия, в то время как обычные и случайные носят характер доктринальных. К существенным условиям согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ относятся следующие условия: 1) о предмете договора; 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; 3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Соблюдение правила об обязательном наличии существенных условий позволяет делать вывод о том, что договор заключен и порождает у сторон соответствующие права и обязанности. Инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную Гражданским кодексом РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 (общие положения о договоре) разд. III Гражданского кодекса РФ. При необходимости права и обязанности сторон будут определяться исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости, т. е. аналогии права. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 Гражданского кодекса РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет. -------------------------------- <2> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. Книга 1. М., 2001. С. 56.
Помимо общих прав инвесторов, закрепленных в ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", в специальных правовых актах предусмотрены дополнительные правомочия. Одним из ключевых по целевой составляющей и социальной направленности является Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, можно представить следующую классификацию содержания прав инвесторов в зависимости от способа правового регулирования и воплощения в правовых актах: а) права, вытекающие из принципов права; б) права-гарантии; в) права инвесторов, предусмотренные общими и специальными правовыми актами; г) права инвесторов, вытекающие из содержания инвестиционных договоров. В соответствии с предлагаемой классификацией необходимо выстраивать систему мер обеспечения и защиты прав инвесторов при инвестировании в жилищное строительство.
------------------------------------------------------------------
Название документа