Выселение залогодателя из жилого помещения, приобретенного за счет ипотечного кредита
(Хуснетдинова Л. М.) ("Правовые вопросы недвижимости", 2010, N 1) Текст документаВЫСЕЛЕНИЕ ЗАЛОГОДАТЕЛЯ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПРИОБРЕТЕННОГО ЗА СЧЕТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
Л. М. ХУСНЕТДИНОВА
Хуснетдинова Л. М., студентка 5-го курса ГОУ ВПО "Казанский государственный университет им. В. И. Ульянова-Ленина", г. Набережные Челны.
Если заемщик не выполняет свои обязательства по кредитному договору, залогодержатель вправе обратить взыскание на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед кредитором <1>. -------------------------------- <1> См.: Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки // Законодательство и экономика. 2006. N 5. С. 56 - 63.
В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" под обращением взыскания понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация либо передача взыскателю <2>. -------------------------------- <2> См.: Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (принят ГД ФС РФ 14 сентября 2007 г.) // Российская газета. 2007. 6 окт. N 223.
Согласно ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для него и для совместно проживающих с ним членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключением являются случаи, когда жилое помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Основания обращения взыскания на заложенное имущество (жилое помещение) сформулированы в ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <3>. При этом установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное <4>. -------------------------------- <3> См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24 июня 1997 г.) // Российская газета. 1998. 22 июля. N 137. <4> См.: Осадченко И. В. Некоторые особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании граждан // Жилищное право. 2007. N 4. С. 38 - 44.
Вопрос обращения взыскания на заложенное жилое помещение приобретает актуальность в периоды нестабильной ситуации в экономике и, в частности, в сфере кредитно-финансовых и трудовых отношений. Происходящие в настоящее время в нашей стране изменения в вышеуказанных сферах экономики способны даже не столько свести на нет возможности граждан приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия, сколько лишить их единственных жилых помещений, ранее приобретенных с использованием ипотечных кредитных средств и находящихся в залоге у банков. Просроченная задолженность по ипотечному жилищному кредитованию в 2009 г. возросла по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. в 6,3 раза. В настоящее время экономика нашей страны претерпевает негативные изменения, идет финансовый кризис. Как при массовых увольнениях, сокращении заработной платы, задержке ее выплаты лицам, взявшим ипотечный кредит, выплачивать его? В условиях финансового кризиса многие семьи не в состоянии выплачивать ипотечный кредит своевременно. Обратимся к действующему законодательству. Ранее действовавшие нормы Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <5> содержали ограничительные условия, не допускающие обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, если оно являлось единственным пригодным для постоянного проживания помещением. -------------------------------- <5> См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24 июня 1997 г.) // Российская газета. 1998. 22 июля. N 137.
В настоящее время обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и членов его семьи <6>. -------------------------------- <6> См.: Там же.
Из-за несовершенства действовавшего законодательства Российской Федерации порядок обращения взыскания на предмет залога (жилое помещение) вызывал некоторую неоднозначность и несогласованность действий залогодателей, залогодержателей, судов и судебных приставов. Следствием этого стало стремление банков к созданию собственных правил обращения взыскания на заложенное имущество. В целях совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество и защиты интересов залогодателей Государственной Думой 26 декабря 2008 г. был принят Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", который 11 января 2009 г. вступил в действие <7>. -------------------------------- <7> См.: Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" (принят ГД ФС РФ 26 декабря 2008 г.) // Российская газета. 2008. 31 дек. N 267.
Вышеназванным Законом уточнены обстоятельства, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, уточнены понятия незначительности нарушения должником обеспеченного залогом обязательства и явной несоразмерности размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что при периодических платежах (например, при ипотечном кредите) на заложенное имущество можно обращать взыскание, если должник допустил более трех просрочек в платежах в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительна (ч. 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации) <8>. -------------------------------- <8> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 г.) // Российская газета. 1994. 8 дек. N 238 - 239.
Кредитор не заинтересован в обращении взыскания на квартиру в случае незначительной просрочки заемщика при исполнении последним своих обязательств по возврату кредита и процентов по нему. Согласно п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, в частности, в том случае, когда залогодателем является гражданин, если залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Однако содержание понятия "уважительные причины" вышеназванным Законом не раскрывается. Целесообразно нормативно закрепить перечень уважительных причин, при наличии которых суд имеет право отсрочить реализацию заложенного жилого помещения. В связи с этим необходимо п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложить в следующей редакции: "По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин (многодетная семья, увольнение в связи с сокращением штатов, тяжелая болезнь и иные причины, которые судом признаны уважительными) вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: 1) залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; 2) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения". При этом отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Согласно внесенным изменениям в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается <9>. Судебное разбирательство дополнительно гарантирует защиту плохо осведомленному физическому лицу от недобросовестного поведения кредитора-залогодержателя. -------------------------------- <9> См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24 июня 1997 г.) // Российская газета. 1998. 22 июля. N 137.
Судебная практика идет по пути удовлетворения исков банковских организаций о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное жилое помещение, даже если оно является для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением. В судебной практике Набережночелнинского городского суда в 2009 - 2010 гг. увеличилось количество исковых заявлений банков об обращении взыскания на заложенное жилое помещение. Рассмотрим одно из таких дел. ЗАО ГКБ "Автоградбанк" обратилось в суд с иском к заемщику о взыскании долга с процентами и обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на следующее. 3 июля 2007 г. ЗАО ГКБ "Автоградбанк" на основании кредитного договора предоставило ответчику (заемщику) кредит в сумме 1440000,00 рублей сроком на 180 месяцев, с уплатой процентов за пользование кредитом 14,5% годовых. Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения квартиры. В обеспечение обязательств по кредитному договору ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, влекущий ипотеку в силу закона, по которому ответчик приобрел в собственность вышеуказанную квартиру. Права ЗАО ГКБ "Автоградбанк" согласно кредитному договору были удостоверены закладной, подписанной ответчиком. Денежная оценка квартиры на момент заключения договора купли-продажи составляла 1600000,00 рублей согласно оценке, составленной независимым оценщиком ООО "Экспертно-консультационный центр "Оценщик". На день рассмотрения дела в суде рыночная стоимость квартиры составляла 870000,00 рублей, что подтверждается заключением по определению рыночной стоимости объекта недвижимости от 14 апреля 2009 г. Согласно информационному расчету ежемесячных платежей ответчик обязан был осуществить 1-й платеж 31 июля 2007 г., 2-й - 31 августа 2007 г. и т. д. в последний день каждого месяца. Погашение долга ответчиком по кредитному договору производилось частично по февраль 2008 г., с 3 марта 2008 г. по 31 октября 2008 г. оплата производилась с нарушением сроков внесения ежемесячных платежей, а с 30 ноября 2008 г. погашение кредита и процентов по графику ежемесячных платежей ответчиком не осуществлялось. Просрочка срока внесения ежемесячных платежей составила 13 месяцев. По состоянию на 15 апреля 2009 г. просроченная задолженность ответчика банку составляла 1496054,08 рублей, в том числе: по кредиту - 1487785,28 рублей; сумма начисленных процентов - 8268,80 рублей. Суд решил, что с ответчика в пользу истца подлежит взыскать: сумму основного долга по кредиту в размере 1487785,28 рубля, проценты за пользование по 15 апреля 2009 г. - 8268,80 рубля, проценты за пользование заемными средствами по ставке 14,5% годовых, от суммы долга 1487785,28 рубля начиная с 16 апреля 2009 г. до фактической даты возврата суммы займа, возврат уплаченной истцом госпошлины 11580 руб. с обращением взыскания на заложенное имущество - на квартиру, с начальной продажной ценой 870000,00 рублей <10>. -------------------------------- <10> См.: Дело N 2-1578/09 г. Архив Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан.
Согласно п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Согласно действующему законодательству Российской Федерации при выселении из жилых помещений не учитываются такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая заработная плата, содержание несовершеннолетних детей. И хватит ли после расчетов с банком денег, вырученных от продажи заложенной квартиры, на приобретение хоть какого-нибудь жилого помещения, значения не имеет. В случае выселения собственника заложенных жилого дома или квартиры и членов его семьи государство гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание <11>. Указанные лица будут проживать там только на основании договора найма. -------------------------------- <11> См.: ч. 2 ст. 95 и ч. 2 ст. 106 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22 декабря 2004 г.) // Российская газета. 2005. 12 янв. N 1.
Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Жилые помещения маневренного фонда относятся к специализированному жилищному фонду, особенность которого заключается в их назначении - они могут быть предназначены только для временного проживания граждан <12>. -------------------------------- <12> См.: Кожина Ю. А. Ответственность залогодателя и залогодержателя при ипотечных кредитных правоотношениях // Правовые вопросы недвижимости. 2008. N 1. С. 66 - 74.
Законодательство США содержит положение о том, что неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование - предоставить альтернативное жилье - зафиксировано законодательно. Однако на практике не во всех субъектах Российской Федерации сформированы жилые помещения маневренного жилищного фонда. Фактически залогодатель и члены его семьи выселяются из жилого помещения, приобретенного за счет ипотечного кредита, безадресно, т. е. без предоставления другого жилого помещения. Это положение также подтверждается утверждениями депутата Государственной Думы РФ П. В. Крашенинникова: "...а с чего это вдруг субъект Федерации будет создавать такой специализированный фонд на свои деньги и, по существу, расплачиваться за те отношения, которые были между банком и соответственно гражданином. У него нет столько лишних денег. Я сомневаюсь, что какой-то субъект Федерации этот фонд будет создавать, следовательно, норма не до конца проработана... Соответственно, норма, которая при первом рассмотрении выглядит такой либеральной и красивой, при реализации оказывается достаточно туманной и расплывчатой, и в итоге - негативной" <13>. -------------------------------- <13> Интернет-конференция председателя Комитета ГД по законодательству Крашенинникова Павла Владимировича "Перспективы развития жилищного законодательства в России" (Москва, 4 февраля 2003 г.).
В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации маневренный фонд должен быть сформирован в каждом субъекте Российской Федерации для предоставления жилых помещений гражданам при наступлении определенных законодательством обстоятельств. Так как в настоящее время залогодатель и его семья в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору выселяются фактически на улицу, временное жилье согласно требованиям законодательства им не предоставляется.
------------------------------------------------------------------
Название документа