Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии
(Шипунова Е.) ("Жилищное право", 2010, N 4) Текст документаЖИЛИЩНОЕ ПРАВООТНОШЕНИЕ ПО НАЙМУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ОБЩЕЖИТИИ
Е. ШИПУНОВА
Шипунова Е., к. ю.н., адвокат.
Несмотря на то что отношения, возникающие по поводу жилых помещений в общежитиях, урегулированы непосредственно в ЖК РФ, следует отметить, что только той совокупности правовых норм, которая содержится в ЖК РФ, недостаточно для правовой регламентации данных отношений в их динамическом развитии. В действующем Жилищном кодексе нашли закрепление общие положения, связанные с предоставлением и использованием специализированных жилых помещений (подлежащие применению к рассматриваемому виду жилых помещений), а также ряд положений, относящихся непосредственно к предоставлению жилых помещений в общежитиях, но не были конкретизированы категории нанимателей и наймодателей, особенности предмета договора найма жилого помещения в общежитии и ряд других вопросов, поэтому представляется, что исследование данных правоотношений является достаточно актуальным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 105 ЖК РФ основанием возникновения жилищного правоотношения по найму жилого помещения в общежитии является договор найма соответствующего помещения в общежитии. Тем не менее в юридической литературе длительное время существовала дискуссия о том, что является основанием для возникновения жилищного правоотношения по найму жилого помещения в общежитии. Так, В. Ф. Маслов отмечал, что "эти отношения относятся к договорным и считаются разновидностью договора жилищного найма" <1>. М. Н. Сибилев также писал, что это договор жилищного найма, поскольку "жилая площадь в общежитии предоставляется в результате соглашения, достигнутого между наймодателем и нанимателем" <2>. Е. А. Павлодский считал, что "основанием для вселения в общежитие является совместное решение администрации, комитета профсоюза и комитета комсомола той организации, где работает или учится гражданин, в соответствии с которым ему выдается ордер" <3>. И. Д. Кузьмина, И. С. Вишневская полагали, что "заселение производится по ордеру" <4>. На практике ранее таким основанием было совместное решение администрации организации и профсоюзного комитета и договор найма <5>, а фактически гражданину чаще всего предоставлялся внутриведомственный ордер. -------------------------------- <1> Маслов В. Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков: Изд-во Харьковского университета, 1970. С. 40. <2> Сибилев М. Н. Право на жилую площадь в общежитии: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Харьков, 1974. С. 9. <3> Павлодский Е. А. Жилищное законодательство и профсоюзный комитет. М.: Профиздат, 1982. С. 50. <4> Кузьмина И. Д. Юридические гарантии защиты прав граждан при выселении из общежитий // Актуальные вопросы государства и права на современном этапе: Сборник статей. Томск: Изд-во Томского университета, 1984. С. 77; Вишневская И. С. Советское жилищное право. Ростов: Изд-во Ростовского университета, 1986. С. 29. <5> Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
Представляется, что данная дискуссия в настоящее время в известной мере потеряла свою актуальность, так как законодатель в части 1 статьи 99 ЖК РФ прямо указал в качестве основания возникновения жилищного правоотношения договор найма. Несмотря на то что на практике внутриведомственные ордера уже не выдаются, до сих пор возникают судебные споры, в которых фигурируют эти ордера. Так, в 2006 году суд вынес решение о выселении граждан Д. В.М., Д. С.Н. и Д. Д.В. из жилого помещения. Из фабулы дела следовало, что жилое помещение было предоставлено ОАО "Мосинжстрой" семье, один из членов которой работает дворником в ОАО "Мосинжстрой", по внутриведомственному ордеру, несмотря на то что должен был быть соблюден порядок предоставления жилого помещения, предусмотренный законодательством для предоставления жилого помещения по договору социального найма. В кассационной инстанции дело было обоснованно направлено на новое рассмотрение на том основании, что суду следовало проверить правовой статус жилого помещения, в частности установить, не является ли оно общежитием, и в зависимости от этого заключить о правомочности выдачи ОАО "Мосинжстрой" оспариваемого ордера <6>. -------------------------------- <6> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 17.08.2006 гр. Д. N 33-14782 // Архив Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
Доктринальная дефиниция договора найма жилого помещения в общежитии, являющегося основанием возникновения соответствующего правоотношения, звучит следующим образом. По договору найма жилого помещения в общежитии одна сторона, наймодатель, обязуется передать другой стороне, нанимателю, жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем на период работы, службы или обучения. Особенности общей характеристики договора найма жилого помещения в общежитии заключаются в следующем. По общему правилу договор является срочным. А согласно части 2 статьи 105 ЖК РФ сам срок ограничен периодом трудовых отношений, прохождения службы или обучения нанимателя. Особенность данного договора также заключается в том, что он одновременно является основанием для заключения смешанного гражданско-правового договора, в соответствии с которым предоставляется мебель и иные предметы, необходимые для проживания (это вытекает из части 3 статьи 94 ЖК РФ). Учитывая данную особенность (взаимосвязь с иными гражданско-правовыми договорами), тем не менее не следует квалифицировать договор найма как смешанный договор, прежде всего потому, что согласно части 1 статьи 100 ЖК РФ в типовом договоре предметом договора найма жилого помещения является именно жилое помещение; непосредственно договор найма жилого помещения не содержит условий о предоставлении мебели и иных предметов (данные условия содержатся в самостоятельном договоре, заключаемом с нанимателем и регламентирующем в том числе права и обязанности сторон, ответственность гражданина за порчу/повреждение мебели). Специфика договора особенно проявляется в его сторонах. Однако в их определении возникают некоторые сложности, поскольку действующее законодательство не предусматривает установления единого перечня категорий граждан, которые могут быть нанимателями по договору. В частности, к нанимателям могут быть отнесены: 1) военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 года (за исключением курсантов); военнослужащие - иностранные граждане; военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, прибывшие на новое место службы, до получения жилых помещений; военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, имеющие жилые помещения, при переводе на место службы в другую местность на период службы в данной местности <7>; -------------------------------- <7> П. 1, п. 3, п. 4 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" // Российская газета. N 104. 02.06.1998; N 256. 31.12.2001.
2) обучающиеся, воспитанники государственного или муниципального образовательного учреждения <8>, в том числе студенты, аспиранты, докторанты в государственной системе высшего и послевузовского профессионального образования <9>; -------------------------------- <8> П. 6 ст. 50 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" // Российская газета. N 172. 31.07.1992; N 13. 23.01.1996; N 31. 16.02.2002; N 100. 13.05.2005. <9> П. 3 ст. 2 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" // Российская газета. N 164. 29.08.1996; N 155. 11.08.2000.
3) сотрудники милиции <10>; -------------------------------- <10> Ст. 30 Закона РФ от 18.04.1991 N 1026-1 "О милиции" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 18.04.1991. N 16. Ст. 503; Российская газета. N 118. 02.07.2002; N 126. 01.07.2003; N 100. 13.05.2005.
4) сотрудники, федеральные государственные служащие и работники органов наркоконтроля <11>. -------------------------------- <11> Пп. 41 п. 8 Указа Президента РФ от 28.07.2004 N 976 "Вопросы Федеральной службы Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков" // Российская газета. N 162. 31.07.2004; N 170. 11.08.2004.
В то же время в некоторых нормативно-правовых актах, да и в юридической литературе, упоминаются такие категории нанимателей, которые не соответствуют критериям, предусмотренным в жилищном законодательстве относительно нанимателей по договору найма жилого помещения в общежитии. Например, согласно статье 11 Закона "О беженцах" <12> лицам, признанным беженцами, предоставляются общежития. В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Закона "О вынужденных переселенцах" <13> вынужденным переселенцам, а также гражданам, выселенным на основании решения суда за неуплату жилищно-коммунальных услуг <14>, добровольным переселенцам из-за рубежа и т. д. также предоставляются жилые помещения в общежитиях. В соответствии с Положением об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами и утративших социальные связи, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 25.05.1994 N 522 <15>, указанной в названии Положения категории лиц предоставляется общежитие. -------------------------------- <12> Федеральный закон от 19.02.1993 N 4528-1 "О беженцах" // Российская газета. N 126. 03.06.1997; N 155. 11.08.2000; N 138. 01.07.2004; N 188. 31.08.2004. <13> Закон РФ от 19.02.1993 N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" // Ведомости СНД и ВС РФ. 25.03.1993. N 12. Ст. 427; Российская газета. N 247. 28.12.1995; N 155. 11.08.2000; N 188. 31.08.2004. <14> Александрова Т. Капотня заждалась // Квартирный ряд. 11.10.2006. N 40(611)5. С. 16. <15> Справочная правовая система "КонсультантПлюс".
В юридической науке М. Ф. Лукьяненко, комментируя нормы указанного Положения об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами и утративших социальные связи, справедливо отмечает, что "термин "общежитие" применяется здесь условно, не в юридическом смысле" <16>, поскольку предоставление жилого помещения обусловлено не учебой, работой лиц в соответствующих учебных заведениях, организациях, а нуждаемостью в социальном обслуживании, необходимостью получения комплекса социально-бытовых, медицинских услуг. Кроме того, установлена специфика категорий нанимателей в данных общежитиях: лица, прошедшие стационарное лечение, при невозможности их выписки домой в связи с утратой социальных связей и т. д. -------------------------------- <16> Лукьяненко М. Ф. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. Тюмень: Изд-во Тюменского государственного университета, 2005. С. 103.
И действительно, при предоставлении таким категориям граждан жилых помещений в общежитии не соблюдаются нормы статей 94 и 105 ЖК РФ, следовательно, с данными категориями граждан заключаются договоры иного рода и правоотношения по найму жилого помещения в общежитиях не возникают. Поэтому представляется, что те общежития, в которых предоставляются жилые помещения данным категориям граждан, соответствуют лишь техническим характеристикам жилого дома как общежития. Но данные характеристики необходимо отличать от правового режима общежитий, тем более что и любой жилой дом в результате соответствия его определенным требованиям может приобрести правовой режим общежития. Анализируемые жилые помещения в общежитиях предоставляются на других началах и по иным основаниям. Например, беженцам и вынужденным переселенцам - в случае отсутствия иных жилых помещений, предоставляемых данной категории нанимателей в соответствии с жилищным законодательством. Выселенным из жилых помещений гражданам - в виде санкции за неуплату по договору социального найма (статья 90 ЖК РФ). Добровольным переселенцам из-за рубежа - для оперативного решения жилищной проблемы. Кроме того, само общежитие в силу своей планировки (большое количество комнат, один коридор и т. д.) представляет собой хороший способ оперативного решения проблемы нехватки жилых помещений, которые могут быть предоставлены гражданам в виде комнат, а не квартир. Учитывая сказанное и прежде всего то, что обеспечение жилыми помещениями таких категорий граждан имеет иное правовое регулирование, необходимо четко отделить данную категорию нанимателей от нанимателей по договору найма жилого помещения в общежитии, поскольку таким нанимателям жилые помещения предоставляются по договору социального найма, либо договору найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, либо по иным видам договора найма. Наймодателями по договору найма жилого помещения в общежитии могут быть в соответствии с преамбулой типового договора собственник жилого помещения или действующий от его имени орган государственной власти РФ, субъектов РФ, орган местного самоуправления, иное уполномоченное собственником лицо. К наймодателям, в частности, относятся: 1) учредители государственного или муниципального образовательного учреждения <17>; -------------------------------- <17> П. 6 ст. 50 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" // Российская газета. N 172. 31.07.1992; N 13. 23.01.1996.
2) федеральные органы государственной охраны <18>; -------------------------------- <18> П. 3 ст. 29 Федерального закона от 27.05.1996 N 57-ФЗ "О государственной охране" // Российская газета. N 106. 06.06.1996.
3) Федеральная служба Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков <19>. -------------------------------- <19> Пп. 41 п. 8 Указа Президента РФ от 28.07.2004 N 976 "Вопросы Федеральной службы Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков" // Российская газета. N 162. 31.07.2004; N 170. 11.08.2004.
В г. Москве в качестве наймодателей выступают уполномоченные Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы коммерческие юридические лица, например ООО "Каховка-Аремэкс", ЗАО "Ремстройтрест", ОАО "КБК "Черемушки" <20>. -------------------------------- <20> Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
Комментирует: В. В. Васькин, практикующий юрист. Автор абсолютно верно обращает внимание на правовой статус наймодателя, следует также сказать, что если здание общежития передано в ведение органов местного самоуправления, то к таким отношениям применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма (ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ").
Особенности основания и условий заключения договора найма жилого помещения в общежитии заключаются в следующем. Специфическим условием заключения договора является поступление гражданина на работу, службу, обучение (часть 2 статьи 105 ЖК РФ, пункт 2 Типового договора), то есть жилые помещения в общежитиях предоставляются только тем категориям граждан, которые одновременно являются стороной в трудовых (служебных) отношениях либо обучаются в учебных заведениях. Особенность основания - решения собственника или уполномоченных им лиц о предоставлении конкретного жилого помещения - заключается в том, что в данном решении обязательно должно быть указание на принадлежность жилого помещения к общежитию. Так, кассационная инстанция Свердловского областного суда справедливо подтвердила законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части признания за истцом, гражданином Д., права пользования жилым помещением именно по договору социального найма, несмотря на то что жилое помещение находится в общежитии квартирного типа. Непосредственно из материалов дела следует, что жилое помещение находится в собственности МО "Город Нижний Тагил". Оно было предоставлено гражданину Д. на основании обменного ордера в результате размена квартиры. Однако в обменном ордере отсутствуют указания на принадлежность жилого помещения к общежитию. И в качестве одного из аргументов суда указывалось следующее: гражданин Д. не был поставлен об этом в известность, а своевременное извещение об этом последнего не повлекло бы производства такого обмена <21>. Также следует добавить, что при предоставлении данного жилого помещения, находящегося в общежитии, не были соблюдены порядок и условия заключения договора найма жилого помещения в общежитии, соответственно, его не следует рассматривать как договор найма специализированного жилого помещения. -------------------------------- <21> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 27.06.2006 (дело N 33-4662/2006) // http://www. ekboblsud. ru/show_doc. php? id=9026 (09.01.2007).
Предметом данного договора является жилое помещение в общежитии, характеристика которого закреплена в ЖК РФ и Типовом договоре. Так, в соответствии с частью 1 статьи 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Согласно части 1 статьи 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека, укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (часть 3 статьи 94 ЖК РФ). Согласно пункту 1 Типового договора жилое помещение может быть в виде квартиры или комнаты. В юридической литературе длительное время существует дискуссия относительно того, что может выступать в качестве предмета договора найма жилого помещения в общежитии: часть комнаты <22>, право на пользование комнатой <23>, либо предметом договора является только комната <24> (в том, что это может быть квартира, авторы достаточно единодушны). -------------------------------- <22> Марткович И. Б. Осуществление права на жилище. М.: ВЮЗИ, 1984. С. 42. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О. А. Городова (автор комментария к главе - О. А. Федорова). М.: ТК "Велби"; Изд-во "Проспект", 2005. С. 177. <23> Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 5; Якупова А. И. Некоторые особенности предоставления специализированных жилых помещений // Жилищное право. 2006. N 11. С. 45. <24> Шешко Г. Ф. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Вводный комментарий. Официальный текст. М.: МЦФЭР, 2005. С. 30.
В ряде комментариев к ЖК РФ отмечалось, что "предметом договора, очевидно, может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты - койко-место), определенная количественными показателями - площадью, исчисляемой в квадратных метрах" <25>, а также что "допускается вселение в одну комнату лиц, не имеющих родственных отношений (бытовой термин - "койко-место") <26>. -------------------------------- <25> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О. А. Городова (автор комментария к главе - О. А. Федорова). М.: ТК "Велби"; Изд-во "Проспект", 2005. С. 177. <26> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. докт. юрид. наук П. В. Крашенинникова (автор комментария к статье - В. Н. Симонов). М.: Статут, 2005. С. 413.
Комментирует: В. В. Васькин, практикующий юрист. Как представляется, термин "койко-место" не совсем удачен для определения предмета договора, поскольку он выбивается из общей терминологии жилищного и гражданского права, на наш взгляд, следует под предметом договора понимать именно жилое помещение, поскольку любое общежитие состоит из комнат.
Представляется, что едва ли оправданно считать предметом договора найма жилого помещения койко-место, так как, во-первых, наниматель вправе пользоваться не только этим койко-местом, но и помещениями вспомогательного назначения и свободной частью комнаты; во-вторых, рассматривая с юридических позиций, койко-место, по существу, может являться предметом договора аренды (который, кстати, нередко заключается в курортных местностях), в том числе и потому, что койко-место, обладающее определенными отличительными признаками и находящееся в определенной комнате, в определенной квартире, расположенное по определенному адресу, является индивидуально-определенной вещью, которая может выступать в качестве предмета договора аренды. Предметом рассматриваемого договора найма является именно жилое помещение, а не право пользования койко-местом или жилым помещением, которое входит в юридическое содержание соответствующего правоотношения. Ранее абзац второй статьи 52 ЖК РСФСР <27> прямо устанавливал, что не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. В настоящее время согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ <28> жилое помещение, выступающее в качестве объекта жилищных прав, может быть только изолированным. Отдельные виды изолированных жилых помещений указаны в части 1 статьи 16 ЖК РФ. Так, к ним ЖК РФ относит жилые дома, их части, квартиры, их части, комнаты. Часть 4 статьи 16 ЖК РФ с учетом различных видов жилых помещений (отдельных или многоквартирных домов) уточняет, что комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Поскольку договор найма жилого помещения в общежитии направлен на возникновение жилищных прав на определенный объект - жилое помещение, то, соответственно, в качестве предмета договора найма могут выступать только указанные в законе изолированные жилые помещения, которые входят в круг объектов жилищных прав. -------------------------------- <27> Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883. <28> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета. N 1. 12.01.2005.
Таким образом, можно сделать вывод, что предметом анализируемого договора является именно изолированная комната в общежитии. Соответственно, каждый наниматель имеет равное право пользования всей комнатой и реализует это право совместно (сообща) с другим. При этом юридически право пользования комнатой каждого нанимателя ограничено правом пользования данной комнатой другими нанимателями; в то же время часть 1 статьи 105 ЖК РФ, устанавливая, что жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека, имеет в виду предоставление комнаты нескольким нанимателям и определяет минимальный размер площади комнаты, приходящейся на одного нанимателя (что не исключает предоставление каждому нанимателю отдельной комнаты, в том числе и большей площади). В юридической литературе было высказано мнение, что "иное имущество входит в предмет договора найма жилого помещения в общежитии наряду с собственно жилым помещением", поскольку "помещение в общежитии предоставляется временно и у нанимателей нет времени и необходимости надолго обустраивать свой быт, жилые помещения в общежитиях должны укомплектовываться мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами" <29>. С данным утверждением сложно согласиться, поскольку предметом договора найма жилого помещения является именно жилое помещение. Это вытекает и из норм ЖК РФ, и из положений Типового договора найма жилого помещения в общежитии <30>, который не предусматривает предоставления имущества нанимателю. Мебель и другие предметы должны предоставляться по иным гражданско-правовым договорам (тем не менее на практике, как правило (за исключением предоставления мебели, оказания услуг в жилом помещении, находящемся в студенческом общежитии <31>), такие самостоятельные договоры не заключаются, что, скорее, говорит о неполноте защиты прав нанимателей, которые в любом случае несут имущественную ответственность за предоставленное им в пользование имущество в случае его порчи, утраты и т. д. В какой-то мере восполняет недостающий договор акт передачи соответствующего имущества, в котором не всегда четко фиксируются качество, стоимость и другие подобные его характеристики). -------------------------------- <29> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О. А. Городова (автор комментария к главе - О. А. Федорова.) М: ТК "Велби"; Изд-во "Проспект", 2005. С. 170. <30> Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // Российская газета. N 34. 17.02.2006. <31> Письмо Министерства образования и науки РФ от 27.07.2007 N 1276/12-16 "О направлении для использования в работе примерного положения о студенческом общежитии" // Официальные документы в образовании. Октябрь 2007 г. N 25.
В юридической науке представлены различные мнения по поводу места общежитий в составе жилищного фонда. Так, М. Н. Сибилев считает, что "поскольку жилищные правоотношения носят обязательственный характер, то в основу классификации жилищных фондов следует класть именно правовой режим жилых помещений, который обусловливает содержание правоотношения. Установление различного правового режима для жилых помещений обусловлено в целевом назначении этих помещений; делается вывод, что общежития составляют самостоятельный жилищный фонд" <32>. -------------------------------- <32> Сибилев М. Н. Право на жилую площадь в общежитии: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Харьков, 1974. С. 9.
Однако, несмотря на наличие различий в правовом режиме отдельных видов специализированных жилых помещений, они являются подвидовыми, т. е. подчеркивают специфику каждого подвида. В то время как правовой режим практически един. Кроме того, установлено единое правовое регулирование и единые требования. Так, особенно близок к правовому режиму жилых помещений в общежитии правовой режим служебных жилых помещений, например предоставляемых депутатам Государственной Думы (им предоставляется квартира с телефоном и мебелью. При этом не предусмотрено различий в целевом назначении у данной категории специализированных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях). Учитывая сказанное, жилые помещения в общежитии следует признать составной частью специализированного жилищного фонда. В соответствии с требованиями законодательства под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов (часть 2 статьи 94 ЖК РФ). Однако в юридической литературе на этот счет существуют различные мнения. Так, Ю. К. Толстой заключил, что "помещение не может быть отнесено к общежитиям, если в нем отсутствует необходимый инвентарь и нет обслуживающего персонала" <33>. В. М. Жуйков полагал, что "под общежитие может быть выделена в зависимости от местных условий и потребности в жилой площади, используемой с такой целью, даже отдельная квартира, для обслуживания которой штат выделяться не будет; либо граждане приобретают свою мебель и другие предметы домашнего обихода" <34>. Е. В. Трушин писал, что "сохраняется запрет на использование под общежития жилых помещений в жилых домах" <35>. -------------------------------- <33> Толстой Ю. К. Советское жилищное законодательство. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1974. С. 72. <34> Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина. М.: Юрид. лит., 1991. С. 306 - 307, 310. <35> Жилищный кодекс Российской Федерации. Предисловие Председателя Комитета Госдумы по законодательству, д. ю.н. П. В. Крашенинникова; Постатейный комментарий научных сотрудников МГЮА д. ю.н., проф. А. М. Эрделевского, к. ю.н., доц. С. П. Гришаева и заслуженного юриста РФ Е. В. Трушина (автор комментария к статье - Е. В. Трушин). М.: Агентство (ЗАО) "Библиотечка "Российской газеты", 2005. С. 190.
В. Н. Симонов отмечал, что к общежитиям предъявляются следующие требования: во-первых, дом должен быть построен в качестве общежития или специально переоборудован для этой цели; во-вторых, укомплектован мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан; в-третьих, должны быть штаты сотрудников для обслуживания общежития <36>. -------------------------------- <36> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. докт. юрид. наук П. В. Крашенинникова (автор комментария к статье - В. Н. Симонов.) М.: Статут, 2005. С. 405.
На мой взгляд, следует согласиться с точкой зрения В. М. Жуйкова, прежде всего потому, что квартиру также можно признать частью жилого дома. В то время как инвентарь и услуги по обслуживанию не входят в предмет договора найма жилого помещения. Они являются предметом самостоятельных, тесно связанных с договором найма жилого помещения в общежитии договоров. Это вытекает, в частности, из Типового договора, не предусматривающего предоставления мебели и других необходимых для проживания предметов. Однако, учитывая то, что это требование предусмотрено частью 3 статьи 94 ЖК РФ, представляется, что должны быть утверждены типовые договоры по передаче мебели, иных предметов в пользование, оказанию иных, в том числе возмездных, услуг гражданам, являющимся нанимателями по договорам найма жилых помещений в общежитиях. В настоящее время в науке жилищного права не разработано единого понятия общежития. Одни авторы считают, что "общежитием является помещение для совместного проживания нескольких лиц, обычно работающих на одном предприятии или обучающихся в одном учебном заведении" <37>. Однако данное определение в большей мере было актуально для советского периода развития жилищного законодательства. А в настоящее время общежитие - это дом или часть дома, в которых комната или квартира может предоставляться как одному лицу, так и (при наличии) членам его семьи, и не только в связи с работой на одном предприятии или учебой, но и в связи со службой (часть 1 статьи 94 ЖК РФ). -------------------------------- <37> Жилищное законодательство в вопросах и ответах / А. Г. Власова, В. И. Замятин, В. Р. Скрипко (автор главы - В. И. Замятин). М.: Госюриздат, 1961. С. 181.
Между тем И. У. Жанайдаров отмечает, что "общежитием считается жилой дом/часть жилого дома, отвечающий техническим требованиям, установленным для общежитий, зарегистрированный в исполкоме местного Совета и используемый в таких целях" <38>. -------------------------------- <38> Жанайдаров И. У. Правовое регулирование выселения с предоставлением другого жилого помещения по советскому жилищному праву: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1984. С. 89.
Отмечая несомненный вклад автора в формирование анализируемого понятия, следует подчеркнуть, что, исходя из пунктов 4, 15 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилому помещению, требования, в том числе и технические, о регистрации едины для всех видов специализированных жилых помещений, т. е. особых требований, установленных именно для общежитий, закон не предусматривает. Естественно, что использование должно осуществляться в соответствии с назначением жилых помещений в общежитиях, это требование также необходимо квалифицировать как общее для всех жилых помещений. Учитывая сказанное, сложно согласиться с тем, что в настоящее время данное определение позволяет отграничить правовой режим анализируемых жилых помещений от правового режима иных видов специализированных жилых помещений. По мнению некоторых авторов, "общежитие - это временное жилье, которое предоставляется сезонным и временным работникам, одиноким рабочим, служащим, аспирантам, студентам институтов, техникумов, училищ, слушателям курсов повышения квалификации, а также другим работникам до получения ими постоянного жилого помещения, а лицам, которые учатся, - на период их обучения" <39>. -------------------------------- <39> Справочник по жилищно-строительному законодательству / Т. Н. Лисниченко, И. Т. Хламов. Киев: Будiвельник, 1985. С. 83.
Несомненный плюс данного определения в том, что оно способствует выявлению круга нанимателей по договору, однако, поскольку оно было сформулировано в советский период развития жилищного законодательства, не уточняется вид жилого помещения. Представляется, что в настоящее время нет необходимости в такой детализации субъектов. Так, все категории учащихся достаточно объединить словом "обучающиеся", поскольку то, является наниматель аспирантом или студентом, само по себе не влияет на его правовое положение как нанимателя. Кроме того, после принятия ЖК РФ периоды, на которые предоставляются жилые помещения в общежитии, существенно изменились. В работах 1980 - 1990-х годов учеными были отмечены следующие признаки общежития: во-первых, они специально построены или переоборудованы; во-вторых, открыты по специальному разрешению СЭС; в-третьих, функционируют на основе положений об общежитиях; в-четвертых, укомплектовываются штатом персонала, обеспечиваются мебелью; в-пятых, заселяются по специальной норме и на основе ордеров <40>. -------------------------------- <40> Советское жилищное законодательство: Учебник / Под ред. П. И. Седугина (автор - П. И. Седугин). М.: Юрид. лит., 1986. С. 103.
Отдельно некоторые авторы отмечали также, во-первых, специфическое назначение общежития как места проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы; во-вторых, общежитие представляет собой только жилой дом; в-третьих, общежитие должно быть обустроено <41>. -------------------------------- <41> Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина (автор - В. Н. Литовкин). М.: Юрид. лит., 1991. С. 306 - 307.
Все приведенные признаки способствуют раскрытию назначения общежития, определяют круг нанимателей, срок заключения договора найма, правовую основу деятельности и многие другие характеристики. Однако из-за существенных изменений в жилищном законодательстве не все указанные признаки сохранили свою актуальность. Так, согласно части 2 статьи 94 ЖК РФ общежитием необходимо признавать как дом, так и часть дома. Требование о выдаче ордера на жилое помещение уже утратило свою силу. Поэтому с учетом проведенного анализа действующих норм ЖК РФ, Типового договора можно дать следующее понятие общежития: это специально построенный или переоборудованный дом (его часть), отнесенный в установленном законом порядке к специализированному жилищному фонду, в котором нанимателям (категории которых установлены законом) предоставляются в связи с работой, службой или обучением для временного проживания по договорам найма жилого помещения в общежитии квартиры или комнаты, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания предметами. Немало споров в юридической теории породил и вопрос о классификации общежитий. Изначально, еще в советский период развития жилищного законодательства, некоторые ученые подразделяли общежития на предоставляемые одиноким или семейным гражданам. Так, И. С. Вишневская отмечала, что "общежития предоставляются как для одиноких, так и для семейных граждан" <42>. В. Н. Литовкин писал, что общежития предоставляются также и семьям, "преимущественно молодым" <43>. -------------------------------- <42> Вишневская И. С. Советское жилищное право. Ростов: Изд-во Ростовского университета, 1986. С. 29. <43> Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина. М.: Юрид. лит., 1991. С. 307.
Г. П. Макаров выделял "общежития для несемейных граждан, жилые помещения в которых предоставляются им на время трудовых или гражданско-правовых отношений с данной организацией (общежития коечного типа), и общежития, предназначенные для заселения семейных граждан с предоставлением им на период работы жилого помещения (комнаты или квартиры) - общежития гостиничного типа" <44>. П. И. Гаврюшенко подчеркивал, что "общежития могут создаваться для проживания как одиноких граждан (общежития коечного типа), так и семей (общежития квартирного типа)" <45>. -------------------------------- <44> Макаров Г. П. Ответственность администрации предприятия за содержание жилого фонда и жилищные права работников // Гражданин и право. 2001. N 12. С. 56. <45> Гаврюшенко П. И. Какие помещения относятся к общежитиям, кому и на каких условиях они могут быть предоставлены // Право в Вооруженных Силах. М., 2002. N 11. С. 14.
Однако другие авторы, основываясь на действовавшем в то время законодательстве, придерживались иной позиции. Так, Ю. К. Толстой отмечал, что "согласно положениям об общежитиях проживание семей в общежитиях категорически запрещено" <46>. М. Н. Сибилев заключал, что в действительности семейные общежития - это ведомственные жилые помещения, общежития предназначены для одиноких лиц, действующее законодательство не предусматривает создания семейных общежитий <47>. В. М. Жарков, А. Е. Мушкин считали, что "проживание семей в общежитиях не допускается" <48>. В настоящее время в результате изменений, произошедших в жилищном законодательстве, данная дискуссия во многом утратила свою актуальность, поскольку уже не предусматривается запрет на предоставление жилых помещений в общежитиях семьям. -------------------------------- <46> Толстой Ю. К. Советское жилищное законодательство. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1974. С. 72. <47> Сибилев М. Н. Право на жилую площадь в общежитии: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Харьков, 1974. С. 7 - 8. <48> Жарков В. М. Право на жилище. М.: Юрид. лит., 1980. С. 45; Мушкин А. Е. Право граждан на жилище. Л.: Лениздат, 1982. С. 115.
В науке жилищного права некоторые исследователи подразделяют общежития на следующие виды: 1) общежития для несемейных граждан, жилые помещения в которых предоставляются им на время трудовых или гражданско-правовых отношений с данной организацией (рабочие общежития). Рабочие общежития делятся на общежития квартирного и коечного типа; 2) общежития, предназначенные для заселения семейных граждан с предоставлением им на период работы жилого помещения (комнаты или квартиры), - общежития гостиничного типа; 3) общежития, входящие в состав учебных заведений высшего и среднего профессионального образования и предназначенные для размещения иногородних учащихся на период обучения (студенческие общежития, студенческие городки) <49>. -------------------------------- <49> Макаров Г. П. Ответственность администрации предприятия за содержание жилого фонда и жилищные права работников // Гражданин и право. 2001. N 12. С. 52 - 53; Герасимова Л. П. Жилищное право. Краткий курс. СПб.: Питер, 2005. С. 97 - 98. Макаров Г. П. полагает, что в основе данного деления лежит прежде всего специфика в порядке оплаты: плата за проживание в студенческих общежитиях устанавливается организацией, в ведении которой находится данное учебное заведение; плата в семейных общежитиях регулируется нормами законодательства об оплате жилья для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда; размер платы за проживание в общежитии коечного типа устанавливается органами местного самоуправления. Следует отметить, что плата за проживание в студенческих общежитиях тем не менее законодательно ограничена (статья 16 Закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании").
Представляется, что в данной классификации произошло смешение критериев: субъектного (определяющего категорию нанимателей: только гражданин или в том числе и члены его семьи) и условий заключения договора (работа или учеба). Кроме того, в студенческих общежитиях также возможно подразделение жилых помещений на предоставляемые студентам, являющимся членами одной семьи, или студентам, не являющимся членами одной семьи <50>. Необходимо также указать, что данная классификация обошла стороной общежития, предоставляемые на период службы нанимателей. -------------------------------- <50> Это вытекает из пункта 2.1.9 примерной формы договора о взаимной ответственности (письмо от 17.05.2006 N 800/12-16 "О порядке оплаты за проживание в студенческом общежитии" // Бюллетень Минобрнауки РФ. 2006. N 7): в случае вступления проживающего в брак, если жена (муж) является иногородней(-ним) студенткой (студентом) учебного заведения, по ее (его) просьбе поставить на очередь на получение отдельной комнаты в общежитии (блоке).
Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Действующий ЖК РФ не предусматривает классификаций общежитий. Однако, как справедливо отмечает автор, практика предоставления общежитий, сложившаяся в советские годы, историко-политические и правовые условия, в которых осуществлялось строительство общежитий, планировка предоставленных под них помещений позволяют выделить различные виды общежитий. Назрела объективная необходимость юридического закрепления классификаций общежитий, сложившихся на практике, дифференциации правового статуса их нанимателей, объективного и социально ориентированного подхода при решении вопроса об их выселении.
Как показывает практика, также существует особая категория - смешанные общежития, то есть общежития, в которых жилые помещения предоставляются как одному нанимателю, так и совместно ему и членам его семьи <51>. -------------------------------- <51> Приказ ГУВД г. Москвы об организации смешанного общежития от 27.10.1992 N 672. Дело N 2-5269/11-03 // Архив Гагаринского районного суда г. Москвы.
Кроме того, общежития также классифицируются в зависимости от планировки и вида жилого помещения на общежития квартирного типа, общежития коридорного типа и общежития гостиничного типа <52>. -------------------------------- <52> Справка о ходе ликвидации общежитий, расположенных на территории ЮЗАО г. Москвы // Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
Представляется, что все общежития необходимо классифицировать в зависимости от субъектного состава на стороне нанимателей на общежития, предоставляемые только нанимателю (общежития вузов), или предоставляемые нанимателю и членам его семьи (общежития, в которых жилые помещения предоставляются военнослужащим), или смешанные общежития (то есть предоставляемые и только нанимателю, и нанимателю и членам его семьи, например некоторые общежития ГУВД г. Москвы). Данная классификация займет свое место в юридической теории, прежде всего потому, что в зависимости от вида общежития будут различаться содержание правоотношений по найму и ответственность нанимателей. Также в зависимости от условий заключения договора следует выделять общежития, предоставляемые в связи с работой, общежития, предоставляемые в связи с прохождением службы, общежития, предоставляемые в связи с обучением. Предложенный критерий позволяет определить вид общежития, срок предоставления жилого помещения, разграничивает содержание соответствующих правоотношений по найму жилых помещений в общежитиях отдельных видов.
Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. К предложенным автором классификациям общежитий следует дополнить их деление в зависимости от формы собственности - государственные общежития и муниципальные общежития. Данная типологизация общежитий является актуальной в контексте обозначенной автором проблемы передачи общежитий муниципальным образованиям в результате приватизации государственного и (или) муниципального имущества. Следует также учитывать двухуровневый характер государственной собственности в Российской Федерации - федеральный и субъекта РФ. Следовательно, существуют определенные правовые отличия в правовом статусе общежитий, принадлежащих РФ и ее субъектам (порядок предоставления, субъектный состав договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда и т. д.).
Специфические права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в общежитии. В юридической литературе при описании прав и обязанностей сторон авторы, как правило, в совокупности рассматривают две группы прав и обязанностей: непосредственно по договору найма и по договору возмездного оказания услуг, не разделяя их <53>. -------------------------------- <53> Сибилев М. Н. Право на жилую площадь в общежитии: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Харьков, 1974. С. 10; Гаврюшенко П. И. Какие помещения относятся к общежитиям, кому и на каких условиях они могут быть предоставлены // Право в Вооруженных Силах. М., 2002. N 11. С. 17, 19; Остапенко Е. В. Расторжение договора найма жилого помещения в связи с прекращением трудовых (служебных) отношений. Вопросы права и социологии: Межрегиональное научное издание. Волгоград: Изд-во ВРО МСЮ, 2003. С. 57; Герасимова Л. П. Жилищное право. Краткий курс. СПб.: Питер, 2005. С. 96; Симонов В. Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. докт. юрид. наук П. В. Крашенинникова (автор комментария к статье - В. Н. Симонов). М.: Статут, 2005. С. 426 - 427.
По моему мнению, два данных договора необходимо квалифицировать как тесно связанные, но тем не менее самостоятельные гражданско-правовые договоры. Исходя из этого, в перечень прав сторон по договору найма не включается право требовать обеспечения мебелью, постельными принадлежностями и инвентарем и т. д.; более того, оно входит в содержание гражданско-правового договора смешанного характера (включающего в себя элементы договора аренды, хранения, возмездного оказания услуг). В соответствии с подпунктом 6 пункта 7 Типового договора наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Данная обязанность, характерная и для нанимателей по иным договорам найма, тем не менее заслуживает особого рассмотрения, поскольку на практике возникает неопределенность в отношении того, какой субъект должен вносить плату за жилое помещение и какому именно субъекту передавать денежные средства. Ранее в г. Москве юридическое лицо - наймодатель передавало денежные средства нанимателей дирекции единого заказчика. Однако в настоящее время, несмотря на то что юридические лица фактически владеют общежитиями, они утратили на них свои права <54>. Поэтому, учитывая положения Типового договора, представляется, что оплачивать коммунальные услуги и право пользования жилым помещением должен непосредственно наниматель, перечисляя денежные средства собственнику общежития. -------------------------------- <54> Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
Другая специфическая обязанность нанимателя - соблюдать правила общежития - предусмотрена пунктом 8 статьи 16 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" <55>. -------------------------------- <55> П. 8 ст. 16 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" // Российская газета. N 164. 29.08.1996; N 155. 11.08.2000.
Как и наймодатели по договорам найма иных видов специализированных жилых помещений, наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Однако, несмотря на прямое указание законодателя в пункте 15 Типового договора, требование о предоставлении нанимателю фактически свободного жилого помещения не всегда соблюдается. Так, истец Ю. обратился в суд с иском о предоставлении койко-места в общежитии, так как комната истца была предоставлена ответчиком другому нанимателю. Ответчик - ОАО "Мосинжстрой" - пояснил, что возникшие проблемы с жильцами у истца - это не вина ответчика. Но поскольку ответчик обязан был предоставить именно фактически свободное жилое помещение, суд в своем решении справедливо обязал ответчика предоставить истцу другое жилое помещение в общежитии <56>. -------------------------------- <56> Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 21.02.2006 по делу N 2-575/2006-М-5468/2005 // Архив Гагаринского районного суда г. Москвы.
Основания и последствия изменения и прекращения жилищного правоотношения по найму жилого помещения в общежитии во многом аналогичны рассмотренным ранее основаниям и последствиям изменения и прекращения жилищного правоотношения по найму служебного жилого помещения. Законодатель даже объединяет их в одних статьях ЖК РФ (статьи 102, 103 ЖК РФ). Вместе с тем предусматриваются и специфические основания прекращения договора. Так, согласно части 2 статьи 105 ЖК РФ прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы являются основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Говоря о специфике изменения и прекращения правоотношения по найму жилого помещения в общежитии, необходимо отметить, что принятие Жилищного кодекса Российской Федерации <57> знаменовало собой применение новых подходов в правовом регулировании отношений, возникающих по поводу жилых помещений в общежитиях. Обновление регламентации этих правоотношений породило на практике ряд трудноразрешимых проблем, в том числе возникающих при передаче общежитий в связи со сменой их собственника и изменением правового режима самих жилых помещений в общежитиях. -------------------------------- <57> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета. N 1. 12.01.2005.
Жилищный кодекс РФ в части 2 статьи 92 устанавливает, что общежития могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Виды прав на общежития ранее рассматривались в юридической литературе. Так, В. Н. Симонов писал, что "жилые дома, используемые как общежития, находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений. И, соответственно, эти организации являются наймодателями и работодателями одновременно" <58>. -------------------------------- <58> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. докт. юрид. наук П. В. Крашенинникова (автор комментария к статье - В. Н. Симонов). М.: Статут, 2005. С. 406.
Процесс приватизации государственного имущества привел к преобразованию государственных предприятий в акционерные общества. Согласно пункту 2 статьи 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <59> (далее - Закон "О приватизации государственного и муниципального имущества") объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения не включались в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия по основаниям, указанным в пункте 1 статьи, и подлежали передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством. Как следует из рассмотренной нормы, государственные предприятия и учреждения в соответствии с требованиями закона по общему правилу не могли в состав приватизируемого имущества включить общежития. Соответственно, общежития, которые ранее принадлежали государственным предприятиям и учреждениям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, стали передаваться в муниципальную собственность. -------------------------------- <59> Российская газета. N 16. 26.01.2002; N 42. 05.03.2003; N 294. 29.12.2005; N 296. 30.12.2005; N 1. 11.01.2006.
С учетом этого в настоящее время стала строиться, в частности, жилищная политика города Москвы, которая направлена на скорейшее завершение передачи общежитий, возникнувших вследствие приватизации коммерческих юридических лиц, из фактически существующего владения в муниципальную собственность. Из пункта 2 статьи 30 Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" следует, что законом не был установлен конкретный срок для передачи и, соответственно, приемки общежитий органами местного самоуправления. Также не получил своей специальной законодательной регламентации сам порядок передачи общежитий. В результате на практике возникают значительные проблемы уже на этапе между окончанием приватизации предприятий и передачей общежитий, которые не подлежат приватизации, в муниципальную собственность. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, в результате приватизации бывшие владельцы, утрачивающие прежние правомочия в отношении общежитий, стремятся передать общежития в муниципальную собственность в кратчайшие сроки, поскольку "содержать" общежития экономически не выгодно (что справедливо отмечалось в юридической литературе) <60>, а с другой стороны, органы местного самоуправления, стараясь решить проблемы фактического порядка, связанные чаще всего с перенаселением жилых помещений в общежитиях, не принимают их. -------------------------------- <60> Герасимова Л. П. Жилищное право. Краткий курс. СПб.: Питер, 2005. С. 98. Кроме того, это иллюстрируется и примерами из практики. Так, ЗАО "Ремстройтрест" доплачивало за проживание своих работников в 2 раза больше нормы, причем в общежитии могла проживать семья из 3-х человек, а работник был только один. В соответствии с письмами ЗАО "Ремстройтрест" (N 207 и N 208 от 15.11.2006) юридическое лицо не будет пролонгировать договор с ГУП г. Москвы ДЕЗ района "Коньково" на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, а также в связи с перенаселенностью общежития решать вопросы по закреплению жилой площади за гражданами. При этом в общежитии, фактически находящемся во владении ЗАО "Ремстройтрест", зарегистрировано 78 семей/177 человек. В составе 10 семей проживают 11 человек, состоящих в трудовых отношениях с ЗАО "Ремстройтрест" // Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО. ГУП "Мосавтохолод" также отказывается от владения общежитием, поскольку при приватизации общежитие в состав имущества не было включено; не производится оплата коммунальных платежей гражданами. В общежитии зарегистрировано 144 гражданина, фактически проживают 132 гражданина; отсутствуют изолированные жилые помещения для предоставления 12 гражданам, зарегистрированным, но поэтому не проживающим в общежитии (Справка о ходе ликвидации общежитий, расположенных на территории ЮЗАО г. Москвы, по состоянию на 15.03.2006 // Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО).
Так, в 2006 году на территории ЮЗАО г. Москвы было запланировано принять в жилищный фонд г. Москвы общежития ряда юридических лиц, однако этот процесс не был осуществлен из-за обнаружившихся фактических проблем. Например, препятствиями для передачи жилых помещений являются отсутствие площади для закрепления изолированных помещений за гражданами и отсутствие согласований по установлению гражданами перегородок в проходных комнатах общежития. Также определенные сложности вызывают следующие обстоятельства: необходимо выписать граждан, зарегистрированных, но не проживающих в общежитии; из них местонахождение некоторых нанимателей неизвестно (поэтому в настоящее время фактический владелец готовит документы в суд о признании их безвестно отсутствующими). Кроме того, вопреки положениям действующего законодательства некоторые наниматели проживают в "проходной-запроходной" комнатах <61>. Проблемы связаны и с тем, что организации повторно заселяют, а также передают жилые помещения подведомственным организациям уже после перевода общежитий в жилищный фонд города Москвы <62>. -------------------------------- <61> Письмо ОАО "КБК "Черемушки" (исх. N 187 от 28.02.2006), письмо ООО "Каховка-Аремэкс" (исх. N Ж-12/96 от 27.02.2006) и письмо Московского межрайонного почтамта N 6 (исх. N 23/1 от 28.02.2006) // Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО. <62> Справка по общежитиям ОАО "Аремэкс" // Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
Поскольку процесс передачи общежитий затягивается, юридические лица, у которых по-прежнему находятся общежития, нередко распоряжаются ими по своему усмотрению. Например, ГУП "НИИ "Энергоцветмет" продало часть жилых помещений в общежитии. Причем купля-продажа жилых помещений была прикрыта выдачей ордеров и приемом на работу (фактически было только оформление). Поскольку суд первой инстанции не выяснил, вправе ли было ГУП "НИИ "Энергоцветмет" распоряжаться государственным имуществом - комнатами в общежитии, а также не были оценены и проверены другие факты, надзорная коллегия обоснованно передала дело на новое рассмотрение <63>. -------------------------------- <63> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда (дело N 33-2127) // http://www. ekboblsud. ru/show_doc. php? id=3972.
Исходя из рассмотренных примеров, можно также сделать вывод, что в ряде случаев юридические лица недобросовестно осуществляли свои правомочия, в частности, не соблюдали норму при предоставлении жилых помещений, не отслеживали изменение оснований, дающих гражданам право на проживание в общежитии, и не выселяли граждан, утративших такое право. В настоящее время органы местного самоуправления не принимают на свой баланс общежития до разрешения проблем, связанных с их перенаселением (фактически это происходит из-за того, что в жилищном фонде г. Москвы нет свободных жилых помещений). Однако, по сути, данная позиция муниципальных органов (непринятие общежитий до разрешения различных проблем) не основана на законе, который не предусматривает такого урегулирования взаимоотношений сторон. Кроме того, проблемы, связанные с изменением правового режима жилых помещений в общежитиях, должны быть разрешены самими органами местного самоуправления г. Москвы, а не фактическими владельцами. При этом органы местного самоуправления используют различные способы разрешения проблем фактического и юридического характера: переоборудуют жилые помещения путем установления перегородок с целью увеличения количества изолированных жилых помещений либо выселяют нанимателей, прекративших трудовые отношения с юридическими лицами (поэтому большинство дел, рассматриваемых в судах и связанных с жилыми помещениями в общежитиях, - это дела о выселении граждан. Так, в 2006 году в Гагаринском районном суде г. Москвы было рассмотрено два дела о выселении из общежития, одно - о предоставлении комнаты в общежитии. В 2003 году было рассмотрено два дела о выселении из общежития. В 2001 году - два дела о выселении из общежития) <64>. -------------------------------- <64> Архив Гагаринского районного суда г. Москвы.
С учетом сложности и специфики такого объекта муниципальной собственности, как общежития, требующего специального решения вопросов управления, содержания, ремонта и т. д., муниципальными образованиями общежития начали передаваться на договорной основе в управление коммерческим юридическим лицам <65> (при этом правовой режим жилых помещений для нанимателей жилых помещений в общежитиях не изменялся) либо жилые помещения в них начали передаваться проживающим гражданам по договорам социального найма. -------------------------------- <65> Согласно договору найма специализированного жилого помещения от 17.02.2006 N 33 общежитие было предоставлено ООО "Каховка-Аремэкс" по договору управления недвижимым имуществом (материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО). Общежитие ОАО "Мосинжстрой" находится в доверительном управлении и на балансе ОАО "Мосинжстрой" (Материалы дела N 2-93/2-06 Гагаринского районного суда г. Москвы // Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО).
Данный процесс носит широкий характер. Так, ранее на территории ЮЗАО г. Москвы было 183 общежития, принадлежавших различным юридическим лицам на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. По состоянию на 01.08.2004 утратили свой правовой режим 95 общежитий квартирного типа, где были зарегистрированы 5245 семей/13 658 граждан, в основном за гражданами были закреплены жилые помещения путем передачи их в социальный наем, при этом были выселены 283 семьи/725 человек. В 2005 году на территории ЮЗАО г. Москвы утратили свой правовой режим 4 общежития, 277 семьям/685 гражданам переданы жилые помещения по договору социального найма <66>. Тенденция расселения общежитий описана также и в юридической литературе <67>. -------------------------------- <66> Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО. <67> Толстой Ю. К. Жилищное право. М.: ТК "Велби"; Изд-во "Проспект", 2007. С. 50.
Однако в действующем законодательстве нет положений, специально регламентирующих передачу общежитий в доверительное управление коммерческим юридическим лицам при сохранении их правового режима и определяющих, какие права возникают у титульного владельца. На практике общежития передаются, как правило, в доверительное управление, поскольку оно позволяет обеспечивать интересы собственника и граждан-нанимателей в процессе управления общежитием, а юридическое лицо - управляющий уже не может самостоятельно и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться жилыми помещениями в общежитии. Так, согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ доверительное управление осуществляется в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя), пункт 1 статьи 1020 ГК РФ устанавливает, что доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление, согласно пункту 4 статьи 1020 ГК РФ доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом. Договор доверительного управления должен заключаться между собственником или уполномоченным им лицом (в г. Москве это Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы) - учредителем управления и юридическим лицом - доверительным управляющим. Правовое регулирование договора доверительного управления общежитием осуществляется по правилам главы 53 ГК РФ за некоторыми исключениями, которые обусловлены спецификой самого имущества - общежития. Так, согласно пункту 1 статьи 1016 ГК РФ существенными условиями договора доверительного управления, которые должны быть указаны непосредственно в договоре, являются: - состав имущества, передаваемого в доверительное управление; - наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); - размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; - срок действия договора. Однако поскольку упомянутые общие положения ГК РФ о доверительном управлении не учитывают специфики доверительного управления общежитиями, требуется принять постановление Правительства РФ, регламентирующее заключение типового договора доверительного управления общежитием, права и обязанности сторон, в том числе обязанности доверительного управляющего по поддержанию и сохранению в надлежащем техническом и санитарном состоянии общежития, проведению капитального ремонта и реконструкции, по выселению граждан, утративших право пользования жилым помещением в общежитии; право учредителя управления контролировать использование жилых помещений в общежитии согласно их назначению, соблюдение доверительным управляющим порядка и условий предоставления гражданам жилых помещений в общежитии; а также закрепить меры ответственности за ненадлежащее управление общежитием доверительным управляющим и порядок прекращения доверительного управления общежитием. В связи с рассмотренным ранее процессом передачи общежитий из государственной в муниципальную собственность <68> у граждан возникают сложности с приватизацией занимаемых жилых помещений. -------------------------------- <68> О данном процессе писала, в частности, Хованская Г. П. (Хованская Г. П. Квартирный вопрос. Прием ведет Галина Хованская. М.: Верес, 2007. С. 82.).
Комментирует: В. В. Васькин, практикующий юрист. В случае отказа в приватизации комнат в здании, которое использовалось в качестве общежития и было передано в муниципальную собственность, на наш взгляд, самым эффективным способом защиты права является иск о признании права собственности.
Так, истице К. в суде было отказано в требованиях о признании после передачи в муниципальную собственность общежития жилым домом муниципального жилищного фонда социального использования, признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения в общежитии. Данное решение суда было справедливо отменено с учетом того, что согласно статье 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" <69> на жилые помещения, находящиеся в общежитиях, должны распространяться положения ЖК РФ о договоре социального найма. Вывод суда о правомерности отказа К. в приватизации занимаемого жилого помещения из-за его расположения в общежитии, без учета его особенностей как объекта муниципальной собственности и положений статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и статьи 2 Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" <70>, нельзя признать правомерным <71>. -------------------------------- <69> Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. N 1. 12.01.2005; N 146. 07.07.2006. <70> Федеральный закон от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Бюллетень нормативных актов. 1992. N 1; Российская газета. N 138. 01.07.2004; N 1. 12.01.2005. <71> Определение N 33-2678 от 13.06.2006 // http://www. oblsud. permregion. ru/sudpraktika/gr_doc/obz_gr6mes_2006.doc.
Еще более сложным представляется определение правового режима жилых помещений, которые находятся в общежитиях, ранее принадлежавших унитарным предприятиям федерального железнодорожного транспорта или организациям атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 6 статьи 9 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" <72>, и пунктом 15 статьи 43 Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", и пунктом 5 статьи 18 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <73> указанные субъекты приватизировали общежития в составе своего имущества. -------------------------------- <72> Российская газета. N 42. 05.03.2003. <73> Федеральный закон от 05.02.2007 N 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. N 4291. 09.02.2007.
В результате данные общежития утратили свой прежний правовой режим. Фактически они, возможно, и именуются общежитиями, однако юридически жилые помещения в данных общежитиях, уже ставших объектом частной собственности, предоставляются гражданам по договорам коммерческого найма. И, как следствие, правовое положение жильцов таких общежитий трансформировалось, и их права нуждаются в дополнительной защите, в том числе путем внесения указаний законодателя на этот счет в соответствующие нормативные акты.
Комментирует: В. В. Васькин, практикующий юрист. Следует заметить, что при передаче в ведение органов местного самоуправления здания, которое использовалось в качестве общежития, оно перестает являться общежитием в правовом смысле этого слова.
Так, в Конституционном Суде РФ была рассмотрена жалоба А. М. Блинова о нарушении его конституционных прав в результате применения судами нормы закона, допускающей приватизацию общежитий, находящихся в составе имущественного комплекса унитарного предприятия федерального железнодорожного транспорта <74>. -------------------------------- <74> Определение Конституционного Суда РФ от 15.05.2007 N 379-О-П "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Документ опубликован не был. Справочная правовая система "КонсультантПлюс".
В связи с установлением исключения из общего правила о недопустимости приватизации жилищного фонда, в частности общежитий, Дзержинский районный суд г. Перми отказал А. М. Блинову в иске о признании недействительной ничтожной сделки приватизации в части внесения в уставный капитал ОАО "РЖД" здания общежития, установив, что запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса объектов жилищного фонда неприменим <75>. Кассационная жалоба А. М. Блинова оставлена без удовлетворения <76>. -------------------------------- <75> Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 16.11.2006. Дело N 2-1073-06 // Материалы дела Конституционного Суда РФ. <76> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского областного суда (дело N 33-5700) // Материалы дела Конституционного Суда РФ.
По мнению А. М. Блинова, оспариваемые им в Конституционном Суде РФ законоположения препятствуют реализации права на жилище путем приватизации жилого помещения, лишают гарантий, предусмотренных статьей 7 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и частью 1 статьи 1 ЖК РФ. Это выражается прежде всего в том, что если бы общежитие было передано в муниципальную собственность, а не внесено в качестве вклада в уставный капитал ОАО "РЖД", то А. М. Блинов проживал бы на условиях договора социального найма, а не на условиях договора коммерческого найма, в соответствии с которым он оплачивает жилье и коммунальные услуги по повышенным тарифам. Однако не со всеми аргументами А. М. Блинова можно безоговорочно согласиться. Как ранее указывалось в Постановлении Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 N 6-П <77> и в приведенном выше Определении Конституционного Суда, право на бесплатную приватизацию жилого помещения является производным от статуса нанимателя жилого помещения. Учитывая сказанное, довод А. М. Блинова о том, что он лишен конституционного права на жилище путем приватизации занимаемого жилого помещения не может быть принят во внимание. -------------------------------- <77> Постановление Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М. Ш. Орлова, Х. Ф. Орлова и З. Х. Орловой" // Российская газета. N 131. 21.06.2006.
Комментирует: В. В. Васькин, практикующий юрист. История с приватизацией общежитий, принадлежащих ОАО "РЖД", получила продолжения, так, А. М. Блинов и ряд жильцов общежития, расположенного в г. Перми, обратились за защитой своих прав в Европейский суд по правам человека. До рассмотрения данного дела в ЕСПЧ общежитие было передано в муниципальную собственность и граждане смогли приватизировать занимаемые ими комнаты.
Исключение из общего правила о недопустимости приватизации обосновано внесением ОАО "РЖД" согласно Указу Президента РФ "Об утверждении Перечня стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ" <78> в перечень стратегических обществ; участием РФ в управлении ОАО "РЖД", обеспечивающим стратегические интересы, обороноспособность и безопасность государства. Кроме того, частично в выполнении социальной функции государства участвует и ОАО "РЖД", сохраняя низкие цены на билеты. -------------------------------- <78> Собрание законодательства РФ. 09.08.2004. N 32. Ст. 3313.
Для реализации данных целей в уставный капитал необходимо было внести имущество, обеспечивающее осуществление цикла организации перевозочного процесса <79>. А в случае передачи жилищного фонда в муниципальную собственность его нельзя было бы использовать для предоставления работникам железнодорожной отрасли и фактически произошла бы ликвидация жилищного фонда, влекущая ухудшение социальной защищенности работников. -------------------------------- <79> Это отмечает Марков В. Поезд наконец-то отправляется. Началась "предпродажная подготовка" железнодорожного транспорта // http://www. rg. ru/bussines/financ/570.shtm.
Существует определенная специфика в том, что согласно статье 4 Закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" учредителем ОАО "РЖД" является Российская Федерация. Из этого следует, что ОАО "РЖД" - вновь созданное юридическое лицо, однако фактически оно создано за счет ликвидации прежних государственных предприятий <80>. -------------------------------- <80> Об этом пишут: Батяев А. А., Внукова И. Б. Комментарий к Федеральному закону от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" // Справочная правовая система "КонсультантПлюс".
Учитывая вышеизложенное, приватизацию имущества железнодорожного транспорта не следует рассматривать буквально как способ передачи имущества в частную собственность, поскольку законодатель стремился увеличить эффективность работы железнодорожной отрасли, которая остается подконтрольной государству. Таким образом, имущество железнодорожного транспорта, в том числе жилищный фонд, находится в собственности ОАО "РЖД", но акции принадлежат государству. Учитывая сказанное, необходимо констатировать, что введение в законодательство положений, допускающих приватизацию жилищного фонда, в целом следует признать оправданным. Однако в то же время существует правовая неопределенность, связанная с самим договором найма. Так, правопредшественник ОАО "РЖД" предоставил А. М. Блинову жилое помещение на основании специфической разновидности договора найма. Данный договор не следует рассматривать как договор социального найма прежде всего потому, что предоставление общежития осуществлялось только на период работы (статьи 109, 110 ЖК РСФСР). Более того, в соответствии с пунктом 5 статьи 29 ЖК РСФСР граждане, проживающие в общежитиях, признавались нуждающимися в улучшении жилищных условий. Кроме того, права и обязанности нанимателя по такому договору были существенно ограничены. Например, согласно пункту 5 статьи 73 ЖК РСФСР не допускался обмен жилого помещения. Также в соответствии со статьей 109 ЖК РСФСР под общежития предоставлялись лишь специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома, укомплектованные предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан. Существовал специфический порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею. Следовательно, используя терминологию действующего жилищного законодательства, необходимо подчеркнуть, что с А. М. Блиновым был заключен договор найма специализированного жилого помещения, а именно договор найма жилого помещения в общежитии. Необходимо учесть то обстоятельство, что, как следует из материалов дела, А. М. Блинов отработал на предприятии больше 10 лет. А согласно статье 100, пункту 6 статьи 108 ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены лица, проработавшие на предприятии, предоставившем им жилое помещение, не менее десяти лет. Таким образом, данный договор следует считать заключенным без установления срока. Но это не означает его трансформацию в договор социального найма, особенно с учетом того, что жилое помещение не было переведено в жилищный фонд социального использования. Однако на практике с А. М. Блиновым был заключен договор коммерческого найма (после внесения в уставный капитал ОАО "РЖД" здания общежития), чьи специфические характеристики (позволяющие отличить его прежде всего от договора социального найма) проявляются в следующем. Договор заключается на определенный срок, не превышающий 5 лет (пункт 1 статьи 683 ГК РФ). В договоре согласно статье 672 ГК РФ все условия определяются соглашением сторон. Соответственно, жилое помещение, как закреплено в пункте 1 статьи 673 ГК РФ, может быть и неблагоустроенным. В соответствии с пунктом 3 статьи 677 ГК РФ по договору коммерческого найма ответственность за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно с нанимателем, несет именно сам наниматель. Стороны в соответствии с пунктом 2 статьи 681 ГК РФ вправе закрепить обязанность по осуществлению капитального ремонта за нанимателем, который не обеспечивается на время капитального ремонта другим жилым помещением. Размер оплаты также определяется по соглашению сторон (пункт 1 статьи 682 ГК РФ). Согласно пункту 2 статьи 687 ГК РФ наниматель может быть выселен без предоставления другого жилого помещения. Учитывая изложенные особенности договора коммерческого найма, позволяющие выделить его среди иных договоров, необходимо констатировать, что в результате заключения договора коммерческого найма (вместо договора социального найма) правовое положение А. М. Блинова как нанимателя существенно ухудшилось. Вместе с тем в рассматриваемой ситуации подлежит применению статья 675 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Следовательно, применяя данные положения, необходимо заключить, что в настоящее время А. М. Блинов проживает в жилом помещении на условиях договора найма, заключенного без установления срока, а правовое регулирование отношений по найму должно осуществляться на основе раздела IV ЖК РФ. Но необходимо подчеркнуть, что по своей сути данный договор является договором коммерческого найма прежде всего потому, что жилое помещение в приватизированном общежитии входит в состав частого жилищного фонда. Соответственно, поскольку правовое положение нанимателя ухудшилось, а также учитывая позицию Конституционного Суда РФ о том, что недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения, необходимо встать на защиту прав нанимателя, дополнив статью 102 ЖК РФ частью 3 следующего содержания: "Приватизация общежития в составе имущественного комплекса унитарного предприятия федерального железнодорожного транспорта или организации атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации является основанием для заключения договора коммерческого найма жилого помещения в общежитии между нанимателем (правовая основа права пользования жилым помещением в общежитии которого подверглась трансформации в результате приватизации) и новым собственником. При этом правовое регулирование данного договора найма должно осуществляться по правилам раздела IV ЖК РФ". Подводя итог сказанному, необходимо еще раз обратить внимание на то, что согласно статьям 102, 103 ЖК РФ изменение и прекращение жилищного правоотношения по найму жилого помещения в общежитии во многом аналогичны основаниям и последствиям изменения и прекращения жилищного правоотношения по найму служебного жилого помещения, поэтому не изучены подробно. Однако в настоящей статье исследованы проблемы изменения правового режима жилых помещений в общежитиях, влекущего за собой прекращение жилищного правоотношения. Также выявлено, что отсутствие законодательного регулирования управления жилищными фондами, и в частности управления общежитием, приводит к труднопреодолимым препятствиям при прекращении жилищного правоотношения, а также предложен соответствующий способ разрешения изложенных проблем. Необходимо отметить, что ЖК РФ не может, да и не должен регламентировать все вопросы, связанные как с предоставлением и использованием жилых помещений в общежитиях, так и с динамикой соответствующего жилищного правоотношения. В связи с этим представляется необходимым, помимо уточнения некоторых положений ЖК РФ, принятие специальных нормативно-правовых актов, регулирующих отдельные вопросы возникновения, изменения и прекращения отношений по поводу жилых помещений в общежитиях, поскольку нормативно-правовые акты, регулирующие рассматриваемые отношения и действующие в настоящее время, не систематизированы и во многом устарели.
Название документа