Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве
(Петрухин М. В.) ("Журнал российского права", 2010, N 3) Текст документаПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ <*>
М. В. ПЕТРУХИН
-------------------------------- <*> Автор выражает благодарность доктору юридических наук В. В. Чубарову за его ценные советы, которые помогли при написании настоящей статьи.
Петрухин Марек Викторович - аспирант ИЗиСП, юрист строительной компании ООО "Град".
До принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) существовали различные определения договора участия в долевом строительстве <1> (далее - договор долевого участия), которые отражали позиции авторов в вопросе отнесения данного договора к одному из известных договорных типов. -------------------------------- <1> См., например: Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 75; Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 82; Щербинин А. Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Дис. ... канд. юрид. наук. Тюмень, 2003. С. 60.
В части 1 ст. 4 данного Закона содержится легальное определение договора участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Из данного определения следует, что договор долевого участия является консенсуальным. Строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства представляют собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора долевого участия со стороны застройщика. Договор долевого участия - двусторонний и возмездный. Он также является синаллагматическим, так как исполнение застройщиком обязательств по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлено исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Вопрос о том, является ли договор долевого участия публичным (ст. 426 ГК РФ), в отечественной правовой доктрине остается дискуссионным. В юридической литературе по этому вопросу можно встретить различные точки зрения. Например, А. А. Маковская полагает, что договор участия в долевом строительстве не является публичным <2>. Однако автор не приводит обоснования сделанного вывода. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья М. А. Бобровниковой "Договор участия в долевом строительстве" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 2006, N 1. ------------------------------------------------------------------ <2> См.: Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 5. С. 25. См. также: Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Строительство и право. 2006. N 6. С. 13.
Противоположный взгляд на публичность договора долевого участия высказала О. Л. Капица, которая утверждает: "Анализ юридической сущности договора об участии граждан в долевом строительстве жилья приводит к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами - бытового подряда и оказания услуг" <3>. -------------------------------- <3> Капица О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. С. 117. См. также: Акчулпанова Е. Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2006. С. 55; Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2006. С. 22, 23; Майборода Т. Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 8, 9, 15, 16; Кирсанова Е. В. Цена как существенное условие договора участия в долевом строительстве // Юридические науки. 2007. N 3. С. 64.
Признание договора долевого участия публичным договором означает предоставление участнику долевого строительства дополнительных гарантий, установленных ст. 426 ГК РФ: исключение возможности, в случае отсутствия указаний в законе и иных правовых актах, оказывать предпочтение одному лицу перед другими в отношении заключения публичного договора; обязанность установления цены товаров, работ и услуг, а также иных условий публичного договора одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами; возможность обязать коммерческую организацию заключить с участником долевого строительства договор с помощью суда; возможность издания Правительством РФ в случаях, предусмотренных законом, правил, обязательных для сторон публичного договора (типовые договоры, положения и т. п.); возможность признать договорные условия, противоречащие требованиям п. 2 и 4 ст. 426 ГК РФ, ничтожными. Указанные гарантии также являются признаками публичного договора. "Таким образом, - пишет М. И. Брагинский, - публичным является любой договор, который удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ" <4>. -------------------------------- <4> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд. М., 2001. С. 252.
При этом следует согласиться с Ю. В. Романцом в том, что "сам по себе характер деятельности коммерческой организации, выражающийся в ее осуществлении в отношении каждого, не может рассматриваться в качестве квалифицирующего признака публичного договора, поскольку это - элемент правового регулирования, а не фактор, обусловливающий правовое регулирование" <5>. Далее он отмечает, что "теоретически для любой деятельности коммерческой организации может быть предусмотрен режим публичного договора" <6>. -------------------------------- <5> Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2004. С. 153 - 154. <6> Там же. С. 154.
Статья 4 Закона о долевом строительстве не содержит прямых указаний на публичный характер договора долевого участия. В то же время в ней содержится один из признаков публичного договора: предусмотренное ч. 2 ст. 4 Закона о долевом строительстве право Правительства РФ издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Данное положение Закона воспроизводит п. 4 ст. 426 ГК РФ. Признание договора долевого участия публичным означало бы, что цена договора долевого участия и другие условия данного договора должны были быть одинаковыми для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ). В связи с этим представляет интерес правовое регулирование отношений по долевому строительству в законодательстве Республики Беларусь <7>. Как отмечает Т. Рогожина, "цена объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий и сооружений и составлении сметной документации с применением ресурсно-сметных норм и является единой для всех дольщиков, если иное не предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь (в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 19 мая 1999 г. N 285 "О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь" цены в строительстве, за исключением строительства, осуществляемого за счет иностранных инвестиций, регулируются Министерством архитектуры и строительства по согласованию с Министерством экономики)" <8>. -------------------------------- <7> В Республике Беларусь отношения, связанные с долевым строительством, регулируются Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов". <8> Рогожина Т. О некоторых вопросах долевого строительства жилья // Юстиция Беларуси. 2006. N 6. С. 27 - 28.
Однако, как нам представляется, по российскому законодательству договор долевого участия не является публичным, поскольку из текста ч. 1 и 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве следует, что цена договора устанавливается и изменяется "по соглашению сторон". Это исключает возможность применения признака публичного договора об одинаковой цене для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ). В пользу данного вывода свидетельствует также практика заключения и исполнения договоров долевого участия, когда застройщик самостоятельно устанавливает цену договора, порядок ее изменения, а также предоставляет скидки на определенные объекты долевого строительства (например, на квартиры, расположенные на первых и последних этажах, на угловые квартиры), а также участникам долевого строительства, заключившим два договора и более. В юридической литературе существуют мнения, основанные на произвольном толковании положений ГК РФ о публичном договоре применительно к договору долевого участия. Так, Т. Ю. Майборода высказала следующую позицию, объясняющую квалификацию договора участия в долевом строительстве в качестве публичного договора: "Специфика деятельности застройщика (как она закреплена в современном законодательстве) также указывает на исключительно публичный ее характер" <9>. Далее она отмечает, что "целью публичного распространения проектной декларации является ознакомление с ней неопределенного круга лиц, с тем чтобы каждый желающий имел возможность ознакомиться с предлагаемыми условиями и, признав их приемлемыми для себя, вступить в соответствующие договорные отношения; очевидно, что, если бы договор не имел публичного характера, это право должно было бы предоставляться лишь тем лицам, относительно которых застройщик уже выразил свободную волю вступить в договорные отношения и с которыми подписал соответствующие документы" <10>. -------------------------------- <9> Майборода Т. Ю. Указ. соч. <10> Там же.
С таким подходом трудно согласиться. Во-первых, в проектной декларации отсутствуют признаки публичного договора, закрепленные в ст. 426 ГК РФ. Во-вторых, из содержания ст. 426 ГК РФ следует, что ее положения распространяются исключительно на договоры. Проектная же декларация договором не является, поскольку не отвечает понятию договора, закрепленному в п. 1 ст. 420 ГК РФ. Правильно, по нашему мнению, рассматривать проектную декларацию как необходимую предпосылку для заключения договора долевого участия. Спорным представляется также предложение квалифицировать договор долевого участия в качестве договора присоединения. Сторонники этой точки зрения исходят из того, что "практика заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов свидетельствует о том, что в связи с большим количеством объектов долевого строительства и участников этого строительства условия указанных договоров формулируются в определенной стандартной форме, разработанной застройщиком в целях упрощения и облегчения процедуры заключения" <11>; "гражданин подписывает готовый договор, в котором условия сформировались для всех участников одинаково. В их разработке он никакого участия не принимает" <12>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья М. А. Бобровниковой "Договор участия в долевом строительстве" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 2006, N 1. ------------------------------------------------------------------ <11> Згонникова Е. П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 84. См. также: Бобровникова М. А. Указ. соч. С. 14. <12> Капица О. Л. Указ. соч. С. 121.
Как отмечает М. Н. Малеина, "некоторые стандартные формы предлагают одно или несколько условий согласовать, а остальные условия (их большинство) принять в неизменной редакции оферента. Однако легальное определение (п. 1 ст. 428 ГК РФ) не позволяет отнести подобные договоры к числу договоров присоединения" <13>. -------------------------------- <13> Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. В. П. Мозолина, М. Н. Малеиной (автор комментария - М. Н. Малеина) // СПС "КонсультантПлюс".
По мнению В. В. Витрянского, "две характерные черты должны быть присущи всякому договору присоединения: во-первых, условия договора должны быть определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, к числу которых, однако, не могут быть отнесены растиражированные образцы текстов договоров, поскольку в этом случае другая сторона вправе заявить о разногласиях по договору и в конечном итоге условия такого договора будут определяться в обычном порядке, т. е. по соглашению сторон; во-вторых, условия договора, определенные в соответствующем формуляре или содержащиеся в стандартной форме, могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к этим условиям; это требование исключает возможность для сторон в договоре присоединения формулировать условия, отличные от выраженных в стандартной форме или формуляре, по их соглашению, а для присоединившейся стороны - также и саму возможность заявлять при заключении договора о разногласиях по его отдельным условиям" <14>. -------------------------------- <14> Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М., 2008. С. 100.
На наш взгляд, договор долевого участия не может признаваться договором присоединения, поскольку объект долевого строительства, цена договора, порядок оплаты и другие условия в каждом случае являются индивидуальными. Кроме того, в случае несогласия участника долевого строительства с отдельными условиями договора данный участник вправе составить протокол разногласий к предложенному застройщиком проекту договора. На практике участники долевого строительства выражают разногласия, как правило, с теми условиями договора, которые связаны с отделкой помещения (например, участник долевого строительства просит не выполнять какие-либо виды работ (штукатурные, отделочные) или, наоборот, выполнить дополнительные виды работ (оклеить стены обоями, установить натяжные потолки и др.)) или установкой оборудования (например, участник долевого строительства просит не устанавливать газовую плиту, счетчики на воду, газ). Все вышеизложенное, на наш взгляд, является свидетельством того, что договор долевого участия не является ни публичным договором, ни договором присоединения. Договору долевого участия присущи признаки, позволяющие выделить его в самостоятельный вид гражданско-правового договора. Первый признак этого договора состоит в особом субъектном составе. Если участником долевого строительства может выступать любой субъект гражданского права, обладающий право - и дееспособностью, то застройщиком может быть лишь юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого имеется в собственности либо на праве аренды земельный участок, предоставленный для строительства (ч. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве), и право собственности на который или договор аренды которого прошли государственную регистрацию <15> (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве); получивший разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта долевого строительства и опубликовавший (разместивший) проектную декларацию (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве); осуществляющий строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства (ч. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве). -------------------------------- <15> Не любое юридическое лицо может выступать застройщиком. Не могут выступать застройщиками, во-первых, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления, поскольку им земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ); во-вторых, юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, исключающей возможность занятия данной деятельностью, банки (ст. 5 Федерального закона (в ред. Федерального закона от 3 февраля 1996 г. N 17-ФЗ) "О банках и банковской деятельности"); страховые организации (ст. 6 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации"); унитарные предприятия (ст. 3 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"); некоммерческие организации (п. 3 ст. 48 ГК, ст. 2 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях").
Второй признак договора долевого участия заключается в особенностях предмета <16> данного договора. Если обязательство участника долевого строительства состоит лишь в уплате обусловленной договором цены и принятии готового объекта долевого строительства, то обязательства застройщика более сложны: это строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которое осуществляется застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц на принадлежащем ему участке, в установленный договором срок, на денежные средства участников долевого строительства; по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию - передача застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, а также общее имущество, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 16 Закона о долевом строительстве). -------------------------------- <16> Понятие предмета договора тесно связано с понятием объекта правоотношения. При этом существуют монистические и плюралистические теории, анализирующие объект правоотношений. См., например: Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В. А. Белова. М., 2007. С. 297 - 319 (автор очерка - Р. С. Бевзенко). Мы придерживаемся теории объекта правоотношения, разработанной О. С. Иоффе, который допускал одновременное существование объектов двух родов: "юридического" объекта - действия и "материального" объекта - вещи (см.: Иоффе О. С. Спорные вопросы учения о правоотношении // Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. С. 678, 679).
Третий признак договора долевого участия состоит в том, что участники этого договора преследуют разные цели. Для застройщика цель договора состоит в получении прибыли, образующейся за счет разницы между денежными средствами, полученными от участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и себестоимостью объекта долевого строительства, а для участника долевого строительства, как правило <17>, - в получении объекта долевого строительства в собственность. -------------------------------- <17> Возможны случаи, когда целью участия в долевом строительстве является получение прибыли за счет разницы в стоимости объекта долевого строительства на начальном и конечном этапах строительства, которые оформляются договором уступки прав требования между прежним и новым участником долевого строительства.
В связи с этим трудно согласиться с мнением В. В. Витрянского, считающего, что "целью привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан является строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости" <17а>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право" (том 3) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <17а> Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2007. С. 717 (автор главы - В. В. Витрянский).
Четвертый признак заключается в том, что рассматриваемому договору присущи определенные элементы, призванные защитить интересы слабой стороны (потребителя): содержание договора участия в долевом строительстве в значительной мере определяется императивными нормами (ч. 6 ст. 4, ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2, 3, 5 ст. 7 и др. Закона о долевом строительстве), которые не могут по воле сторон сужаться по сравнению с нормами Закона о долевом строительстве; исполнение обязательств застройщика обеспечивается залогом предоставленного для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо права аренды земельного участка и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 12.1 - 15 Закона о долевом строительстве) либо поручительством банка (ст. 12.1 - 15.1 Закона о долевом строительстве); в случае заключения договора долевого участия гражданином с потребительской целью к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 данного Закона). Пятый признак договора участия в долевом строительстве заключается в требовании государственной регистрации договора и (или) уступки прав требования по договору (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона о долевом строительстве; ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Данным признаком договор долевого участия отличается от договора подряда, в отношении которого не установлено требований о его государственной регистрации. Отмеченные признаки договора долевого участия позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, отличного от иных договоров, в том числе от договора подряда. В связи с этим возникает вопрос: к какой группе можно отнести договор долевого участия? В науке гражданского права гражданско-правовые договоры традиционно классифицируются на следующие группы: договоры на отчуждение имущества; передачу имущества в пользование; выполнение работ и оказание услуг; учреждение различных коллективных образований (общецелевые договоры) <18>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право" (том 3) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <18> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 399 (автор главы - М. И. Брагинский); Гражданское право. С. 180, 181 (автор главы - Е. А. Суханов); Гражданское право: Часть первая: Учебник / Отв. ред. В. П. Мозолин, А. И. Масляев. М., 2003. С. 572 (автор главы - А. Ю. Кабалкин).
В юридической литературе, посвященной договору долевого участия, предложено несколько вариантов решения данного вопроса. Одни ученые относят договор долевого участия к договорам на передачу имущества в собственность <19>. Другие - к группе договоров на выполнение работ (и рассматривают договор долевого участия в качестве договора бытового подряда) <20>. Третьи - либо к общецелевым договорам, либо к договорам на выполнение работ <21>. -------------------------------- <19> См.: Щербинин А. Г. Особенности договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. N 10. С. 54. <20> См.: Капица О. Л. Указ. соч. С. 111, 115, 116. <21> См.: Резцова Е. В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 71.
Решение данного вопроса имеет практическое значение, так как, например, при заключении гражданином договора долевого участия для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 данного Закона). Однако в Законе не содержится квалификация данного договора. В связи с этим возникает вопрос: нормы какой главы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" - гл. II ("Защита прав потребителей при продаже товаров потребителям") или гл. III ("Защита прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг)") - подлежат применению к отношениям, вытекающим из договора долевого участия, заключенного гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности? По нашему мнению, более обоснованной является вторая точка зрения, так как в обязанности застройщика входят строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передача участнику долевого строительства отделимого от деятельности застройщика результата - объекта долевого строительства. Однако спорным представляется отнесение договора долевого участия к договору подряда, поскольку договор долевого участия не обладает признаками договора подряда. Поэтому мы считаем, что договор долевого участия следует рассматривать в качестве самостоятельного типа, относящегося к группе договоров на выполнение работ, к которому в субсидиарном к Закону о долевом строительстве порядке могут применяться нормы гл. 37 ГК РФ ("Подряд"). Закон о долевом строительстве, закрепив новый тип договора, установил, что действие этого договора не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве). Тем самым законодатель установил, что отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости могут регулироваться как Законом о долевом строительстве (ч. 1 ст. 1 данного Закона), так и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности <22> (ч. 3 ст. 1 названного Закона). -------------------------------- <22> Под законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности законодатель, очевидно, понимает Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", а также Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
В связи с этим возникает вопрос: в случае если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель заключают договор долевого участия в строительстве нежилого помещения в многоквартирном доме для использования его в дальнейшем, например под офис, какие нормы подлежат применению к отношениям сторон - Закон о долевом строительстве или законодательство РФ об инвестиционной деятельности? Суды в таких случаях зачастую применяют к отношениям сторон законодательство Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Например, ООО "Ипотека" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Крупнопанельное домостроение" с требованием обязать ОАО "Крупнопанельное домостроение" передать ему в натуре по передаточному акту на основании договора инвестирования от 29 апреля 2005 г. нежилые помещения, расположенные на 11-м и 12-м этажах пристроя к семиэтажному нежилому строению. Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, который квалифицировал заключенный между сторонами договор как договор долевого участия, отметил следующее. Предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, расположенные на 5 - 12-м этажах блок-секции N 3, а все нежилые помещения названных этажей в данном здании как единый объект гражданских прав. Из содержания договора инвестирования (содержания и объема прав и обязанностей сторон) и иных материалов дела не усматривается, что строительство помещений, расположенных на 5 - 12-м этажах названного строения, предполагает инвестирование и иными лицами, кроме ООО "Ипотека", а также создание общего с кем-либо имущества. Согласно условиям договора имущество подлежит передаче в собственность одному лицу - ООО "Ипотека". Подчеркнув изложенное, суд пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор инвестирования признаков долевого участия в строительстве объекта не содержит и к отношениям сторон подлежит применению Закон об инвестиционной деятельности в России <23>. -------------------------------- <23> См.: Постановление ФАС Уральского округа по делу N А07-2574/2007.
Однако, по нашему мнению, выделение особого инвестиционного договора и применение к гражданским правоотношениям инвестиционного законодательства представляется спорным. Отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные со строительством (созданием) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), могут быть урегулированы другими известными договорными типами (договором подряда, договором о совместной деятельности (простого товарищества)) в том случае, если они будут отвечать установленным для этих договоров признакам. В связи с этим, как нам представляется, норма ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве является несовершенной и требует изменений во избежание возможных судебных споров.
Библиографический список
Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 5. Кирсанова Е. В. Цена как существенное условие договора участия в долевом строительстве // Юридические науки. 2007. N 3. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд. М., 2001. Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2004. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В. А. Белова. М., 2007. Иоффе О. С. Спорные вопросы учения о правоотношении // Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право" (том 3) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2007. Щербинин А. Г. Особенности договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. N 10.
------------------------------------------------------------------
Название документа