Квартира пополам
(Терешко Ю.)
("ЭЖ-Юрист", 2010, N 14)
Текст документа
КВАРТИРА ПОПОЛАМ
Ю. ТЕРЕШКО
Юлия Терешко, газета "ЭЖ-Юрист".
Я развожусь с мужем, у нас годовалый ребенок, проживаем в однокомнатной квартире, которую брали по ипотеке совместно. Основным заемщиком была я, так как зарплата у меня больше, чем у мужа. Муж требует, чтобы я продала квартиру и выплатила ему половину ее стоимости. Как будет суд делить квартиру, с учетом того что я выплатила за нее большую часть?
М. Машкова, г. Новосибирск
Имущество, нажитое супругами во время брака, признается их совместной собственностью независимо от того, сколько денежных средств каждый из них вложил в покупку спорного имущества (ст. 34 СК РФ). Имущество может быть приобретено на денежные средства только одного супруга - и все равно оно будет признано совместной собственностью. Доли в совместно нажитом имуществе предполагаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (ст. 39 СК РФ).
Таким образом, тот факт, что жена получала зарплату больше и выступила основным заемщиком по кредиту, не дает ей оснований претендовать на большую долю в имуществе.
Вместе с тем она может требовать в суде выдела ей большей доли в квартире на том основании, что с ней будет проживать несовершеннолетний ребенок. Отступление от равенства долей допускается, если оно делается в интересах несовершеннолетних детей либо одного из супругов (п. 2 ст. 39 СК РФ). Но в каждом случае отступление от равенства долей решается судом исходя из обстоятельств дела.
Кроме того, если однокомнатная квартира является не единственным ценным имуществом в совместно нажитом имуществе супругов, то супруга может потребовать в суде определения конкретного вида имущества, подлежащего передаче каждому из супругов (например, можно заявить требование о выделе ей как матери, проживающей с ребенком, однокомнатной квартиры, а мужу, к примеру, отойдет гараж и автомобиль или дача). Если же однокомнатная квартира - единственный ценный вид имущества, подлежащего разделу, то, думается, с учетом того, что ребенок останется с матерью, супруга вправе претендовать на большую долю в ней. Но выплатить мужу по его требованию компенсацию за причитающуюся ему долю все же придется (ч. ч. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
Название документа
Интервью: Регистрация с изъяном
("ЭЖ-Юрист", 2010, N 14)
Текст документа
РЕГИСТРАЦИЯ С ИЗЪЯНОМ
М. С. БОКША, Н. Б. МАЛОВА
Нередко права на земельные участки возникают на основании незаконных решений органов исполнительной власти и местного самоуправления.
Отсутствие надлежащего контроля за принятием решений о предоставлении и изъятии земельных участков органами исполнительной власти и местного самоуправления влечет незаконное оформление прав на земельные участки, а порой и причинение существенного ущерба гражданам и юридическим лицам. Разобраться в проблеме нам помогают руководитель Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Карелия Михаил Сергеевич Бокша и начальник отдела государственного земельного контроля Управления кандидат юридических наук Наталья Борисовна Малова.
В последнее время средства массовой информации все чаще говорят о фактах незаконного предоставления земельных участков в различных регионах России. Кто в ответе за эти действия?
Михаил Бокша: Согласно действующему законодательству основной объем полномочий по распоряжению земельными участками возложен на органы местного самоуправления, а именно муниципальные районы и городские округа. Неразграниченной государственной собственностью на территории столиц субъектов распоряжаются непосредственно органы исполнительной власти субъектов, которые также предоставляют участки, находящиеся в собственности субъекта РФ. Решения о предоставлении земельных участков могут приниматься и федеральными органами власти, если участки оформлены в собственность Российской Федерации. Соответственно все перечисленные органы должны нести ответственность за свои действия.
Осуществляется ли какой-либо контроль за принятием решений о предоставлении земельных участков?
Наталья Малова: Дело в том, что вмешательство в деятельность названных органов власти со стороны контролирующих органов невозможно. Но, безусловно, должен осуществляться контроль в отношении принятых такими органами нормативных и ненормативных актов. И вот здесь возникают проблемы.
Государственные инспекторы по охране и использованию земель Роснедвижимости (Росреестра), и в частности Управления Роснедвижимости по Республике Карелия, согласно подп. "г" п. 10 Положения о государственном земельном контроле, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 N 689, осуществляют проверку на соответствие действующему законодательству принятых органами исполнительной власти и местного самоуправления актов, касающихся вопросов земельных отношений, в том числе о предоставлении земельных участков. В случае несоответствия акта действующему законодательству в адрес издавшего его органа направляется акт проверки с предложением привести в соответствие с законом принятый нормативный или ненормативный акт. К сожалению, это всего лишь предложение, и если оно будет проигнорировано, то инспектор направит необходимые документы в прокуратуру для принятия мер прокурорского реагирования. А далее дело уже за прокуратурой, которая может принять такие меры, а может и не принять. Так, только по Карелии ежегодно инспекторами проверяется более 8 тыс. актов о предоставлении земельных участков и примерно в 10% актов обнаруживаются нарушения.
Исходя из пока еще действующего Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции по государственному земельному контролю, утвержденного Приказом Минюста России от 27.12.2007 N 254, главный инспектор субъекта РФ вправе подавать в соответствующие арбитражные суды исковые заявления о признании недействительными не отвечающих земельному законодательству ненормативных актов органов местного самоуправления, органов власти субъектов РФ в силу ст. 198 АПК РФ.
Однако на основании указанной статьи прокурор, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы могут обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Между тем указанные акты далеко не во всех случаях действуют в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Какие самые распространенные нарушения выявляются инспекторами в данных актах?
М. Б.: В основном это случаи нарушения порядка предоставления земельных участков. Например, для индивидуального жилищного строительства предоставляется земельный участок в обход процедуры торгов; превышен предельно допустимый размер земельного участка; участок предоставлен бесплатно лицу, не имеющему права на его бесплатное получение; установлено разрешенное использование земельного участка, не предусмотренное категорией земель, к которой он отнесен; для целей строительства предоставляется земельный участок, строительство на котором запрещено, и др.
Удается ли своевременно принять меры для "обезвреживания" подобных решений?
Н. М.: К сожалению, не всегда. Ведь органы власти и местного самоуправления предоставляют для проверки свои акты по запросу госземинспектора и, по сути, лишь те, которые посчитают нужным. Таким образом, проверка рассматриваемых актов начинается спустя один-два месяца с момента их издания. При обнаружении нарушений принявшему данный акт органу дается разумное время (как правило, месяц) для их устранения, и только после этого материалы направляются в прокуратуру. Получается, что с момента принятия акта проходит уже более трех месяцев, а такого срока обычно достаточно, чтобы оформить право на земельный участок на основании такого акта.
Могут ли другие государственные органы на стадии кадастрового учета, государственной регистрации отказать в регистрации права?
Н. М.: Опыт показал, что не могут. Дело в том, что орган кадастрового учета, которым теперь является Росреестр, при постановке земельных участков на кадастровый учет руководствуется Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Статьи 26 и 27 Закона N 221-ФЗ предусматривают основания для приостановления и отказа в постановке земельного участка на кадастровый учет. Но несоответствие документа-основания действующему законодательству в числе оснований не названо. Кроме того, правовая экспертиза на этой стадии вообще не проводится.
Что же касается госрегистрации, которая также входит в компетенцию Росреестра, то при регистрации регистрирующий орган руководствуется Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Перечень оснований для приостановления и отказа в регистрации (ст. ст. 19 и 20 Закона N 122-ФЗ) исчерпывающий, и в нем нет указания на ничтожность принятого документа-основания. Ну а известная формулировка Закона N 122-ФЗ: "документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства" - не является достаточной для регистраторов.
Помимо этого, существует четкая позиция регистрирующего органа, согласно которой акт органа власти, местного самоуправления служит основанием для государственной регистрации, если на момент регистрации нет сведений о его отмене или признании незаконным. Как правило, к этому моменту подобной информации еще нет. Хотя наша позиция по данному вопросу не совпадает с мнением регистрирующего органа. Дело в том, что в силу ст. 17 Закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации выступают "акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания", то есть если акт не соответствует законодательству, действовавшему в момент его принятия, то он вообще не является основанием для государственной регистрации, что и должно быть определено в ходе правовой экспертизы. Однако данной нормой в рассматриваемых нами случаях регистраторы не руководствуются.
Какие возможности есть у прокуратуры?
М. Б.: Получив информацию об обнаруженном нарушении, прокуратура проводит свою проверку и по ее итогам (если нарушение подтвердится) выносит протест и устанавливает срок для его добровольного исполнения. Если акт не отменен добровольно, то прокуратура вправе обратиться в суд с иском о признании такого акта ничтожным. При этом прокуратуре важно уложиться в оговоренные законом процессуальные сроки. В Республике Карелия прокуратура неоднократно обращалась в суд по итогам представленной нашим Управлением информации.
Но ведь зачастую не соответствующие закону акты принимаются не единолично... В органах местного самоуправления создаются всевозможные комиссии, документы отправляют на согласование в различные инстанции, например на стадии выбора участка. Несут ли какую-то ответственность данные лица и в чем заключается их роль?
Н. М.: Этот вопрос неоднократно был предметом обсуждения в ходе рассмотрения различных судебных дел, и однозначного ответа на него все еще нет. Действительно, в силу ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости. При этом учитываются экологические, градостроительные и иные условия использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования (в случаях, предусмотренных федеральными законами) с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Орган местного самоуправления утверждает акт о выборе. Это должно означать, что и ответственность за выбор участка тоже несет орган местного самоуправления, а не согласующие органы. Однако, направляя акт о выборе в различные инстанции (СЭС, Отдел водных ресурсов, ГИБДД и др.), органы местного самоуправления в случае выявления нарушений при предоставлении земельных участков пытаются переложить и ответственность на эти же органы. Между тем на деле некоторые подобные органы вообще не имеют права на согласование выбора земельного участка и соответственно превышают свои полномочия. Поэтому и подпись этих органов в согласовании акта выбора становится бесполезной и ничтожной.
М. Б.: Основная проблема в том, что органы исполнительной власти и местного самоуправления, к компетенции которых отнесены земельные вопросы, не осознают ответственности за свои действия, причиняющие зачастую серьезный материальный ущерб гражданам. И пока такие органы не будут привлекаться к ответственности (хотя бы в виде частных определений суда), ситуация не изменится.
Каковы Ваши предложения по изменению ситуации? Как гражданам защититься от незаконных действий чиновников?
Н. М.: Защититься граждане могут только знанием закона и самостоятельной проверкой полученных документов. Если же отстраниться от вопроса о необходимости органам местного самоуправления и органам власти четко соблюдать требования действующего законодательства, то хотелось бы сделать акцент на том, что нужно совершенствовать контроль в отношении принимаемых подобными органами незаконных актов в сфере земельных отношений. Так, следует установить обязанность органов, издающих акты по вопросам земельных отношений, незамедлительно представлять такие акты госземинспекторам для проверки их законности. Возможно, надо ужесточить норму Положения о госземконтроле и направлять в эти органы не предложения об устранении выявленных нарушений, а обязательные к исполнению требования. Нужно также наделить госземинспекторов правом обращения в суд с заявлением о признании таких актов незаконными, и не только когда речь идет о предпринимательских или иных экономических отношениях.
М. Б.: По моему мнению, регистрирующему органу необходимо пересмотреть свое отношение к ничтожным актам органов власти и местного самоуправления по вопросам земельных отношений. В противном случае процесс признания подобных актов и возникших на их основании прав ничтожными становится долгим и сложным, да еще и влекущим причинение ущерба правообладателям. Хотя мы не считаем таких правообладателей добросовестными, ведь незнание закона не освобождает их от ответственности. Правда, зачастую выясняется, что правообладатели действительно не имели понятия о том, что органом власти или местного самоуправления был нарушен порядок предоставления им участка (например, был скрыт факт поступления второго заявления для участия в торгах и т. п.). В случае признания данных актов ничтожными граждане (юридические лица) не только лишаются земельного участка, на оформление и освоение которого уже потрачены средства, но и возведенная на таком участке постройка признается самовольной, подлежащей сносу за счет гражданина (юридического лица).
Интервью подготовили
Ольга Аверина, Вениамин Захаров,
газета "ЭЖ-Юрист"
Название документа