Ипотека жилых помещений
(Хуснетдинова Л.) ("Жилищное право", 2010, N 5) Текст документаИПОТЕКА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Л. ХУСНЕТДИНОВА
Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование. Формирование в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан не представляется возможным. Ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение. Президент Российской Федерации Дмитрий Медведев в беседе с главным редактором информационной службы НТВ Татьяной Митковой сказал: "Когда мы начали заниматься этой проблематикой, долго обсуждали, какой механизм использовать; в конечном счете вышли на то, что главным механизмом должна быть ипотека. Непривычный механизм. Еще пять-семь лет назад само это слово было непонятным, книжным, казалось, что это откуда-то из заграничной жизни, и непонятно, что с этим всем делать. Но эта ипотека вошла в нашу жизнь, люди стали приходить в банки и получать кредиты. И сейчас самое главное - не обесценить саму эту конструкцию, а, наоборот, придать ей дополнительную эластичность, дать дополнительные деньги. В этом плане как раз и выстроены все наши решения. Мы не должны подорвать веру в те механизмы, которые мы с таким трудом создавали" <1>, <*>. -------------------------------- <1> http://kremlin. ru/ (сайт Президента РФ Дмитрия Медведева). <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Одним из основных инструментов государственной поддержки, призванных создать условия для развития рынка ипотечных жилищных кредитов, выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.08.96 N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию", Постановлением Правительства РФ от 25.08.2001 N 628 "Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК" задачами Агентства являются, в частности, содействие становлению рынка ипотечного кредитования; разработка и внедрение единых стандартов, норм и процедур долгосрочного ипотечного кредитования с целью снижения рисков всех участников рынка и увеличения доступности кредитных ресурсов для заемщиков; направление собственных средств и привлеченных инвестиционных ресурсов на рефинансирование организаций, предоставляющих ипотечные кредиты и займы, путем приобретения прав требования по этим ипотечным кредитам и займам, выданным на приобретение (строительство) жилых домов и помещений и обеспеченным ипотекой, покупки закладных, а также рефинансирование в иных формах; направление средств на предоставление займов как организациям с целью выдачи физическим лицам кредитов (займов), так и непосредственно физическим лицам на приобретение (строительство) жилых помещений, привлечение денежных средств путем выпуска и/или организации выпуска ценных бумаг и/или иных финансовых инструментов, обязательства по которым обеспечены ипотечным покрытием.
С учетом того, что цены на недвижимость постоянно повышаются, накопить достаточную сумму для многих граждан просто невозможно. Ипотечное кредитование позволяет за относительно короткое время приобрести в собственность жилье, впоследствии постепенно возвращая заемные средства. Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. В части существования альтернативы ипотеки в качестве решения жилищных проблем граждан не следует сбрасывать со счетов и такое основание возникновения жилищных отношений, как членство в специализированных жилищных кооперативах. Сумма пая, вносимая членами кооператива, не облагается обременительным процентом в отличие от суммы ипотечного кредита. Процедура приобретения членства в кооперативе является менее бюрократичной в отличие от получения ипотечного кредита в банке. Золотовалютные резервы России, выросшие в последние годы, могут быть использованы не только для погашения внешнего долга, но и для строительства государственного жилья, предоставляемого гражданам по договорам социального найма.
Возможность улучшения жилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами. Необходимо добиться повышения доступности жилья для граждан до уровня, ранее определенного в рамках соответствующего национального проекта, прежде всего на основе реализации программ ипотечного кредитования, в том числе с использованием механизмов субсидирования первоначальных взносов и процентных ставок. Система ипотечного жилищного кредитования для многих граждан РФ остается недоступной. Заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Семенюк заявил: "...ипотека доступна пока только для 20% семей... В настоящее время средний размер ежемесячных выплат по ипотечным кредитам в России составляет около 20 тыс. рублей. Если учесть, что средняя семья в нашей стране, выплачивающая ипотечный кредит, состоит из трех человек и тратит на выплаты по ипотеке около 30% своего совокупного дохода, то получается, что кредит на покупку жилья может взять только пятая часть семей в России" <2>. -------------------------------- <2> http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
Необходимо совершенствовать правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования. Еще будучи первым заместителем Председателя Правительства Российской Федерации Медведев сказал <3>: "В такой важной для нас области, как обеспечение исполнения обязательств, действует ряд не очень совершенных и достаточно плохо увязанных между собой норм. Я имею в виду и, казалось бы, уже ушедший в историю Закон о залоге 1992 года, и Закон об ипотеке 1998 года, и законодательные акты, вытекающие из последнего Закона. Ясности, полноты и совершенства законодательства о залоге пока не наблюдается, а от его прозрачности, от того, насколько этот законодательный инструментарий будет подготовлен к нормальной повседневной правовой практике, зависит и жизненно важный для нашей страны процесс развития ипотечного кредитования. В этой связи нельзя признать разумной попытку "списать" ипотечное регулирование, правовое регулирование, касающееся залога недвижимости, из ряда других правовых систем, абсолютно не соотносящихся с российской правовой системой". -------------------------------- <3> Доклад Д. А. Медведева, первого заместителя Председателя Правительства Российской Федерации на научно-практической конференции "Гражданский кодекс России в действии", посвященной 15-летию образования арбитражных судов Российской Федерации и 15-летию создания Исследовательского центра частного права при Президенте Российской Федерации.
Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема <4>. -------------------------------- <4> Руденко Е. Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 - "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право". Краснодар, 2009.
В институте ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье в жизни человека играет огромную роль. Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения <5>. -------------------------------- <5> Гаджиев М. Г. Совершенствование финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования в России: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.10 - "Финансы, денежное обращение и кредит". Москва, 2007.
Ипотека жилых помещений сегодня является для граждан Российской Федерации наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы. Что же представляет собой ипотека? Ипотека - это кредит на покупку недвижимости под залог этой самой покупаемой недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором - ипотечным банком <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Р. Р. Мустафин, практикующий юрист. Ипотека - залог недвижимости. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом (ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Главное преимущество ипотеки состоит в том, что покупателю предоставляется возможность купить квартиру, внеся первоначальный взнос, который обычно составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог банку. Покупатель с момента приобретения становится собственником недвижимости, приобретенной по ипотечной схеме. При ипотеке жилых помещений кредитором (залогодержателем) обычно выступает банк, а должником (залогодателем) - гражданин, т. е. собственник заложенного жилья <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Р. Р. Мустафин, практикующий юрист. Не обязательно должник и залогодатель должны совпадать в одном лице, на практике использовался (и используется, правда несколько реже) кредит под залог уже существующего жилья, например жилья родителей.
Жилое помещение, на которое установлена ипотека, остается у собственника. Итак, сегодня на рынке ипотечного кредитования выступают три лица: сам заемщик, кредитор и продавец жилья. Заемщиком являются физические лица, граждане РФ, которые заключили с банком или иной организацией кредитный договор. При этом обязательным и непременным условием предоставления такого кредита является то, что полученные деньги идут непременно на покупку жилья, которое, однако, принадлежит заемщику со значительными ограничениями, так как выступает предметом залога в обеспечение исполнения кредитного договора. Продавцом жилья выступают обычно физические или юридические лица, которые, соответственно, продают принадлежащее им на праве собственности жилье. Иногда продавец может и не быть собственником недвижимости (в случае, когда он действует по поручению собственника на основании доверенности) <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Р. Р. Мустафин, практикующий юрист. Продавец всегда - собственник недвижимости, лицо, действующее по доверенности, является представителем. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1 ст. 182 ГК РФ).
Кредиторами здесь выступают либо банки, либо иные юридические лица, которые имеют право на выдачу ипотечного кредита <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Как правило, в большинстве случаев кредиторами выступают именно банки. Однако в рамках реализации специальных ипотечных программ, в частности "Военная ипотека", "Материнский капитал", кредиторами являются юридические лица различных организационно-правовых форм (вне зависимости от того, являются они коммерческими или некоммерческими организациями, имеют ли учредители (участники) вещные или обязательственные права в отношении юридического лица, его имущества или не имеют имущественных прав), уполномоченные работать по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (например, Владимирский городской ипотечный фонд "ВГИФ", Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки (ВоФЖИ), Государственное предприятие Нижегородской области "Нижегородский ипотечный корпоративный альянс", ГУП РК "Фонд госимущества РК", Ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан "Доступное жилье").
В феврале 2008 года Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) провело опрос населения, посвященный знаниям россиян об ипотеке. Опрос проводился по всероссийской выборке, репрезентативной по полу, возрасту и образованию. В опросе участвовало 1600 человек из 153 населенных пунктов в 46 областях, краях и республиках России. Статистическая погрешность не превышает 3,4% <6>. -------------------------------- <6> http://nacfin. ru/ (сайт Национального агентства финансовых исследований).
Согласно проведенному исследованию Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) доля тех, кто ничего не знает об ипотеке, сократилась за год с 18 до 15%, а доля россиян, которые, по их собственному мнению, четко представляют, что такое ипотека, увеличилась с 35 до 46%. Наиболее осведомленными об ипотеке являются россияне в возрасте 25 - 44 лет. 57% опрошенных в возрасте 25 - 34 лет и 54% опрошенных в возрасте 35 - 44 лет сообщили, что они знают, что такое ипотека. Наименее осведомленными об ипотеке являются россияне старшего возраста. Эксперты НАФИ отмечают, что с увеличением дохода на члена семьи наблюдается тенденция к увеличению доли респондентов, которые знают, что такое ипотека. При этом также сокращается доля респондентов, которые знают об ипотеке только понаслышке или ничего не знают о ней. А при повышении уровня образования наблюдается тенденция к увеличению доли людей, осведомленных об ипотеке. Согласно исследованию более половины (60%) опрошенных с высшим или незаконченным высшим образованием сообщили, что знают, что такое ипотека. Наименее знакомыми с ипотекой являются респонденты с неполным средним образованием и ниже: почти половина (48%) опрошенных с данным уровнем образования сообщили, что ничего не знают об ипотеке. Респондентам также задавался открытый вопрос с предложением дать определение ипотеке. И в 2007 году, и в исследовании 2008 года 71% респондентов, давших определение ипотеке, сообщили, что ипотека - это кредит на жилье. Примерно каждый десятый (11%) из тех, кто дал определение ипотеке, считает, что ипотека - это кредит (без уточнения цели кредита). В 2007 году так определили ипотеку 7% опрошенных. Важно отметить, что за год сократилась доля россиян, определивших ипотеку как обман ("грабеж", "ерунда", "кабала", "обман", "обдираловка" и т. п.). В 2007 году такой ответ был получен от 18% респондентов, давших определение ипотеке. В 2008 году так определили ипотеку только 10% <7>. -------------------------------- <7> http://nacfin. ru/ (сайт Национального агентства финансовых исследований).
В ходе опроса респондентам предлагалось расположить восемь характеристик банка в порядке их значимости при выборе кредитной организации для ипотечного кредитования. На первое место предлагалось поставить наиболее значимую характеристику банка, а на восьмое - наименее значимую. Наиболее значимой характеристикой банка при намерении взять ипотечный кредит является процентная ставка. Наименее значимыми характеристиками - участие банка в системе страхования вкладов и рекомендации со стороны друзей и знакомых. По результатам опроса, проведенного 22 - 23 марта 2008 года, значительная часть населения не планирует воспользоваться ипотекой. По сравнению с 2007 годом не наблюдается изменений в ответах респондентов об их опыте ипотечного кредитования <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Р. Р. Мустафин, практикующий юрист. Скорее всего, данная ситуация была вызвана стагнацией на рынке купли-продажи жилья, к началу 2008 г. бум на покупку жилья уже прошел, спрос значительно упал. Можно сказать, что проблемы на этом рынке появились до основных проявлений финансово-экономического кризиса.
Все еще очень низка доля тех, кто является пользователем ипотечного кредита или уже выплатил кредит. Доля тех, кто хотел бы воспользоваться ипотекой в будущем, за год несколько сократилась, при этом увеличилась доля не готовых взять ипотечный кредит (однако это увеличение доли лежит в рамках статистической погрешности исследования). Согласно исследованию НАФИ основным препятствием для участия в ипотеке население России видит в первую очередь невысокие доходы (33% ответов), высокие процентные ставки (27%) и неуверенность в стабильном доходе (19%). То есть главные сложности только на треть зависят от банков (вопрос высоких процентных ставок постепенно решается банками в сторону их снижения за счет поиска "дешевых денег"). Более значимы повышение уровня жизни населения и стабилизация экономической ситуации в стране. Каждый пятый опрошенный отметил, что также достаточно значимыми факторами, препятствующими развитию ипотечного кредитования, являются процессы на самом рынке недвижимости: быстрые темпы роста цен (15%), отсутствие веры в его стабильность (9%) <8>. -------------------------------- <8> http://nacfin. ru/ (сайт Национального агентства финансовых исследований).
Залог недвижимости, ипотека, представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств. Каким образом ипотека обеспечивает исполнение обязательств? В соответствии со статьей 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Таким образом, смысл обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что должник по основному договору (таким договором может быть кредитный договор) предоставляет кредитору дополнительную гарантию того, что интересы последнего в связи с исполнением основного обязательства будут соблюдены. В целях конкретизации понятия ипотеки представляется необходимым наименование статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложить в следующей редакции: "Понятие ипотеки, основания возникновения и ее правовое регулирование". Также часть 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" необходимо изложить в следующей редакции: "Ипотека (залог недвижимого имущества) - способ обеспечения исполнения обязательств. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом" <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В настоящее время ни Гражданский кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержат определения ипотеки. Поэтому предложение автора о включении в ч. 1 ст. 1 Закона дополнения о том, что представляет собой ипотека, представляется весьма ценным. Вместе с тем, поскольку ч. 1 ст. 329 ГК РФ уже определяет залог в качестве способа обеспечения исполнения обязательства, представляется, что данное определение может быть усовершенствовано в дальнейшем путем перечисления особенностей ипотеки, отличающих ее от иных способов обеспечения исполнения обязательств.
В настоящее время в России сложился ряд потенциальных условий для активного развития системы ипотечного кредитования в жилищной сфере. Они обусловлены, с одной стороны, наличием значительной неудовлетворенной потребности в жилье и, с другой стороны, поиском коммерческими банками новой сферы для активных операций и наличием в государстве финансовых ресурсов <9>. -------------------------------- <9> Яруллина Г. Р. Развитие региональной системы ипотечного жилищного кредитования (на примере Республики Татарстан): Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.10 - "Финансы, денежное обращение и кредит". Санкт-Петербург, 2006.
Обеспечение доступности приобретения жилья для всех категорий населения является одним из основных факторов повышения уровня и качества жизни, снижения в обществе социальной напряженности, а также создания эффективных стимулов для накопления средств населения и повышения его инвестиционной активности. Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования <10>. -------------------------------- <10> Шабалин Ю. В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации // Правовые вопросы строительства. 2006. N 2. С. 31 - 33.
Проблема лежит не в нормативном регулировании правил залога, а в финансовой плоскости, думается, что государству, если оно действительно заинтересовано в развитии ипотеки, стоит обратить внимание на опыт Китая в данной области. Под ипотечным жилищным кредитованием следует понимать отношения между заемщиками, специальными субъектами (банками, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями) по выдаче кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение, индивидуальное строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретаемого, реконструируемого жилья, а также не завершенного строительством недвижимого имущества и принадлежащих заемщику (залогодателю) материалов и оборудования, заготовленных для строительства, включая систему мер государственной поддержки <11>. -------------------------------- <11> Сокол П. В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования // Адвокат. 2007. N 3. С. 55 - 62.
Правовые особенности ипотеки жилых домов и квартир установлены главой XIII Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Правила данной главы применяются только к таким индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, которые отвечают следующим требованиям: они предназначены для постоянного проживания; они принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам (пункт 1 статьи 74 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)") <12>. -------------------------------- <12> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
В целях совершенствования законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования представляется необходимым наименование статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изменить и изложить в следующей редакции: "Ипотека жилых помещений, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации" <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В действующей редакции наименование статьи 77 Закона изложено следующим образом: "Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации". Автор предлагает перечисленные конкретные виды жилых помещений заменить на "жилое помещение" в целом. Согласно ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Следовательно, предложенное автором наименование статьи будет свидетельствовать о том, что статья посвящена не только ипотеке жилых домов и квартир, но и ипотеке части жилого дома, части квартиры, комнаты. Данное предложение, несомненно, вызывает интерес, учитывая то обстоятельство, что на практике объектом залога выступают не только жилые дома и квартиры, но и комнаты <*>. (Хотя, конечно, в большинстве случаев приобретаются именно жилые дома и квартиры.) -------------------------------- <*> Информация с сайта Агентства по ипотечному жилищному кредитованию // http://www1.ahml. ru/common/img/uploaded/files/participants/rni/svod_grafik_torgov_v_Altae_05042010.pdf(17.04.2010).
Также часть 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" необходимо изложить в следующей редакции: "Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилые помещения, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение. Залогодержателем в данном случае является лицо, которое предоставило кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого помещения" <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Р. Р. Мустафин, практикующий юрист. Крайне осторожно нужно подходить к основаниям возникновения залога недвижимости. Ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" была изменена в 2004 г., в том числе и по настоянию банков, поэтому трогать ее дефиницию представляется нецелесообразным.
Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <13> установлено два вида ипотеки: -------------------------------- <13> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
1) ипотека в силу закона; 2) ипотека в силу договора. Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения такой ипотеки необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. В данном случае не имеет значения наличие или отсутствие договора ипотеки либо каких-либо других обстоятельств, если они не перечислены в законе в качестве основания возникновения ипотеки в силу закона. Ипотека в силу договора возникает на основании общей нормы права, которая допускает заключение договора ипотеки в отношении определенного имущества, и договора ипотеки между сторонами (залогодателем и залогодержателем). Ипотека в силу закона возникает: 1) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты); 2) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (если продавец и покупатель договорились между собой о продаже жилья в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца); 3) при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Данный способ приобретения жилья является более распространенным; 4) в иных случаях, установленных действующим законодательством. Отдельно хочется сказать и об ипотеке в силу договора. Правило достаточно простое: все, что не относится к ипотеке в силу закона, является ипотекой в силу договора. Правда, есть одно исключение - залог нежилой недвижимости, который осуществляется в настоящий момент только на основании договора ипотеки. В случае когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, так как возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно. Согласно статье 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. Часто, получив и выплатив часть ипотечного кредита, супруги разводятся. В связи с этим интерес вызывает вопрос: как быть с выплатой ипотечного кредита, если семьи уже нет? С точки зрения законодательства все платежи по ипотечному кредиту, произведенные в период брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов. Даже если стороной договора ипотеки выступал только один из супругов, а второй являлся поручителем, при разводе последний может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака, либо на 1/2 доли в квартире. Впрочем, большинство банков в обязательном порядке записывают супруга (супругу) в созаемщики, и таким образом пара несет солидарную ответственность перед банком (при поручительстве также возникает солидарная ответственность). Да и самим супругам на стадии получения кредита выгоднее заявить совокупный доход, чтобы получить большую сумму кредита. Таким образом, и после развода супругам придется выплачивать кредит совместно. А если одна из сторон отказывается, а вторая - из принципа - тоже прекращает выплаты? Банк никоим образом не волнуют взаимоотношения супругов. Его волнует только своевременное внесение ежемесячных платежей. Если платежи не поступают или поступают в неполном объеме в течение трех месяцев подряд, банк может инициировать процедуру реализации залога (то есть в данном случае - квартиры). Квартира продается на аукционе, и после удержания банком всех причитающихся ему платежей остаток денег (если он есть) возвращается заемщикам. Как они его между собой поделят, банк тоже абсолютно не волнует. Самостоятельно без согласия банка продать квартиру нельзя - она обременена залогом. Квартиру можно продать только после того, как будет полностью погашен долг перед банком. А если супруги-созаемщики готовы погашать кредит, но хотят оформить на себя по половине квартиры и платить, соответственно, только за "свою" половину? При обращении в банк в подавляющем большинстве случаев в разделении одного солидарного обязательства на два индивидуальных откажут. А вот судебные перспективы такого решения уже не так безнадежны. Поскольку заложенная квартира находится в совместной собственности, то по суду она подлежит разделу в отношении 50 на 50, а банк при этом будет привлечен в качестве третьей стороны. При наличии детей суд теоретически может выделить долю в размере больше 50% тому из супругов, с которым остаются дети. Соответственно, судом может быть поделен и платеж по ипотеке, а в случае реализации квартиры по факту неисполнения обязательств по кредиту остаток денег после погашения долга также делится в пропорции согласно долям собственности. Допустим, человек взял ипотечный кредит еще не будучи в браке. Через некоторое время он вступает в брак, а потом - развод. На стадии заключения брака и после рождения детей банки не пересчитывают размер ежемесячного платежа в связи с появлением иждивенцев, заемщик гасит долг в том же размере, что и раньше. Однако при разводе супруг/супруга может претендовать на половину размера выплат, произведенных в период брака. Или на долю в квартире, пропорциональную половине платежей, произведенных в период брака (что в условиях роста цен на недвижимость, естественно, более выгодно) <11>. -------------------------------- <11> Комментирует: Р. Р. Мустафин, практикующий юрист. На сегодняшний день (учитывая срок существования ипотечных кредитов) такая доля будет очень маленькой, но в будущем такая проблема может возникнуть. Хотя, скорее всего, супруг может претендовать только на денежную компенсацию, так как право собственности возникло до вступления в брак, соответственно жилье является раздельной собственностью.
Например, до брака вы взяли кредит и выплатили 50% стоимости квартиры, включая первый взнос, и 50% - банку уже в период брака. Супруг, не являющийся собственником квартиры, при разводе может через суд претендовать на четверть жилища. Здесь, впрочем, следует учитывать тот факт, что заемщик обязан уведомлять банк о вступлении в брак, и банк тут же потребует от супруга/супруги оформления поручительства по кредиту. Таким образом, вновь возникает солидарная ответственность по кредиту. Избежать возможных проблем поможет брачный контракт. Его можно заключить в любой момент, в том числе и перед разводом <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, брачный контракт может изменить режим совместной собственности супругов. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака").
Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование <14>. -------------------------------- <14> Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации) // Собрание законодательства РФ. 17.01.2000. N 3. Ст. 278.
Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования <15>, <*>. -------------------------------- <15> Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации) // Собрание законодательства РФ. 17.01.2000. N 3. Ст. 278. <*> В том числе и для соблюдения указанного "ключевого требования о доступности ипотечных кредитов" в настоящее время разработаны ряд ипотечных программ: "Новостройка", "Материнский капитал", "Военная ипотека", "Переменная ставка".
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) составило портрет среднестатистического заемщика ипотеки в России. Интересно, что, по данным Агентства, средний возраст россиянина, взявшего ипотечный кредит, составляет 35 лет. Получается, что ипотеку берут отнюдь не "молодые семьи": людям приходится сначала более или менее встать на ноги, достичь чего-то в карьере и накопить денег, а уж потом думать о приобретении жилья. Что в общем-то не удивительно, ведь первый взнос по ипотечному кредиту - достаточно большая сумма даже при покупке так называемого жилья экономкласса. Специалисты также подсчитали, что средний доход типичного заемщика составляет около 20 тысяч рублей в месяц. А средний месячный платеж по кредиту - 7,15 тысячи руб. Вроде все правильно. Размер ежемесячных выплат не превышает 40% от заработка заемщика. Однако не надо забывать, что эта цифра средняя по России, а вот в отдельных регионах ситуация может быть совсем иная. Если посчитать те же данные для самого дорогого российского города - Москвы, то платежи будут уже намного выше. При покупке той же однокомнатной квартиры и сроке кредита в 20 лет, москвичам придется платить не меньше 35 тысяч рублей в месяц! Если увеличить срок кредитования до 30 лет, сумма упадет до 30 тысяч, но и платить тогда придется до самой пенсии. А средний размер пенсий в столице не превышает 4 тысячи рублей. Получается, зарплата среднего московского пользователя ипотеки должна быть не ниже 75 тысяч рублей. Не так уж проста ситуация и у более счастливых заемщиков. Даже при платеже в 7,15 тысячи рублей в месяц, это серьезный удар по кошельку. По данным Росстата, средний размер прожиточного минимума по России составляет 4005 рублей. Вычитаем из среднего заработка в 20 тысяч рублей ежемесячный платеж и прожиточный минимум и получаем 8845 рублей. Ну хорошо, в одиночку прожить на эту сумму вполне можно, но что если есть жена и ребенок? Ведь большинство заемщиков ипотеки - люди семейные. Необходимо обратиться к зарубежному опыту ипотечного жилищного кредитования. Германия - страна с развитой системой ипотечного кредитования - предполагает жилищные накопительные счета до 50% стоимости жилья, на вторую половину стоимости выдается кредит сроком на 15 - 20 лет под 8% годовых <16>. -------------------------------- <16> Москвичева Я. Л. Подводные камни ипотеки и способы их преодоления // Закон. 2007. N 12. С. 215 - 221.
В Канаде ипотечный кредит предоставляется всем желающим, имеющим средний заработок и возможность внести первоначальный взнос 5 - 25% от стоимости жилья. В большинстве случаев при оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо оформить страхование ипотеки, недвижимости и жизни. Страхование ипотеки является обязательным и представляет защиту банку, подкрепляет его право на изъятие недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Страхование имущества предоставляет заемщику защиту в случае пожара, порчи имущества, стихийных бедствий и т. д. Страхование жизни является обязательным и предоставляет банку и семье заемщика в случае его смерти защиту путем выплаты остатка суммы по ипотеке - либо по месяцам, либо единовременно. Ипотечные кредиты предоставляются по льготной ставке ввиду того, что, с одной стороны, они поддерживаются Центральным банком и, с другой стороны, обеспечены самой недвижимостью в качестве залога <17>. -------------------------------- <17> Москвичева Я. Л. Подводные камни ипотеки и способы их преодоления // Закон. 2007. N 12. С. 215 - 221.
Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования <18>. -------------------------------- <18> См.: Там же.
Начавшийся в 2006 году ипотечный кризис в США, последствия которого ощущаются до сих пор, показал, насколько важным является правильное формирование рынка ипотечного кредитования с помощью соответствующего правового регулирования указанной сферы. Проблемы ипотечного рынка привели не только к кризису банковской системы США, но и к кризису ликвидности. Мировая практика наглядно продемонстрировала последствия ипотечной "лихорадки", которая существует сейчас и в России. Предвидеть и избежать подобных кризисов - цель государственного регулирования экономики России. И в становлении ипотечного рынка важную роль должно сыграть его надлежащее правовое регулирование <19>. -------------------------------- <19> Мартемьянов В. В. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 - "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право". Москва, 2008.
Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства <20>, так как у банков нет "длинных денег" и кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения. -------------------------------- <20> Шабалин Ю. В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации // Правовые вопросы строительства. 2006. N 2. С. 31 - 33.
Президент РФ Д. А. Медведев в упомянутой выше беседе с главным редактором информационной службы НТВ Татьяной Митковой также подчеркнул: "С ипотекой сейчас проблемы. И хотел бы сказать, что мы приняли целый ряд решений, которые должны хотя бы частично восстановить работу этого очень важного механизма. Что сделано? У нас есть специальный фонд, который занимается ипотекой, точнее даже не фонд, а Агентство ипотечного жилищного кредитования. У этого Агентства не должно быть проблем со своим капиталом, поэтому мы добавили в капитал этого агентства 20 миллиардов рублей, и еще 40 миллиардов это Агентство получит в виде кредитных средств. Для чего это нужно? Не ради того, чтобы это Агентство стало таким большим, "толстым" и могло вальяжным образом представлять себя на рынке жилищном, нет. С этим связана конкретная возможность человека получить относительно разумный по деньгам кредит. Что я имею в виду? Сейчас ипотеку предлагают за 20%. Ни один нормальный наш человек за такие деньги ипотеку брать не будет. И именно поэтому она у нас не развивалась ни в 90-е годы, когда ставка ипотечного кредитования и вообще ставка кредитная была очень высокой, и она у нас перестала развиваться сейчас. Значит, нужны механизмы снижения этой ставки. Еще несколько лет назад я все время говорил, что наша цель выйти на 7 - 8% годовых. По таким ставкам люди будут брать с удовольствием. Они брали и по 11 - 12%, и большинство ипотечных кредитов именно под такие проценты взято. Сейчас 20%. Эти дополнительные деньги, те самые миллиарды, о которых иногда говорить не хочется, но надо, они как раз направлены на то, чтобы сбить эту ставку до 15% годовых, до 14 - 15%. Это тоже много. И мы рассчитываем, что дополнительную возможность снижения дадут программы софинансирования, которые осуществляются в рамках наших территорий, субъектов Федерации. В результате общий эффект снижения может быть процентов 8 или даже 8,5. И мы тем самым могли бы выйти на ту ставку, которая у нас была и по которой, собственно, люди брали кредиты <21>", <*>. -------------------------------- <21> http://kremlin. ru/ (сайт Президента РФ Дмитрия Медведева). <*> Комментирует: Р. Р. Мустафин, практикующий юрист. Учитывая макроэкономические показатели России за последние 20 лет, все изложенное выше Президентом является неким идеалом, хотя бы потому, что инфляция в РФ измеряется минимум двухзначными цифрами.
"Это должно быть сделано буквально прямо сейчас, потому что деньги на это выделены. Но я не хотел бы, чтобы были иллюзии: мы не сможем сейчас "раскочегарить" объем ипотечного кредитования сразу же до тех цифр, которые были. Вот эти 633 миллиарда - это очень большие деньги для нашей страны. У нас уже почти пятая часть населения могла решить свою жилищную проблему за счет собственных средств, включая, естественно, заемные средства под свои доходы. Это очень хороший уровень, потому что даже в самых развитых странах люди решают свою жилищную проблему за счет приобретения собственного жилья только наполовину. Половина продолжает жить в арендованных домах, в арендованных квартирах, в квартирах, которые получены по договору найма <22>", <*>. -------------------------------- <22> http://kremlin. ru/ (сайт Президента РФ Дмитрия Медведева). <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Трудно не согласиться с мнением, высказанным автором, о том, что одной из причин низких количественных показателей заключенных ипотечных договоров является высокая ставка ипотечного кредита на фоне высокой стоимости жилья и низкой покупательной способности населения. Однако, кроме этого фактора, следует также учитывать большое количество бюрократических проволочек, связанных с оформлением бумаг на получение ипотечного кредита, предоставления справок о доходах залогодателя, поручителей, составе семьи и т. д. в настоящее время отсутствует обобщающая общероссийская статистика по решениям кредитных советов банков об отказе в предоставлении ипотечных кредитов. Как правило, банки не устраивают доходы членов семьи потенциальных залогодателей, численный состав членов семьи, имущественное положение поручителей. Считаю, что в ипотечном законодательстве должен быть прописан исчерпывающий перечень оснований, в соответствии с которыми банк может отказать в получении ипотечного кредита. Это позволит существенно расширить круг залогодателей.
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан - заемщиков <23>. -------------------------------- <23> Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации) // Собрание законодательства РФ. 17.01.2000. N 3. Ст. 278.
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья <24>. -------------------------------- <24> Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации) // Собрание законодательства РФ. 17.01.2000. N 3. Ст. 278.
Председатель Правительства РФ В. В. Путин сказал: "Жилищный вопрос, как мы с вами хорошо знаем, касается практически каждого российского гражданина, каждого нашего человека. И в нашей стране эта проблема всегда была очень острой. Всегда. Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Только 18%! Наша задача - сформировать предпосылки для перехода к качественно новому этапу в развитии жилищной сферы. Я говорил, что только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Нам необходимо довести эту цифру хотя бы до 60%, чтобы 60% граждан могли решать жилищную проблему. При известных налаженных государством инструментах, но самостоятельно" <25>. -------------------------------- <25> http://premier. gov. ru/ (сайт Председателя Правительства РФ В. Путина).
Сегодня назрела необходимость в государственной поддержке всех трех участников ипотечного кредитования: банков, граждан-покупателей и застройщиков. Лишь в случае подобной поддержки можно говорить о дальнейшем существовании ипотечного кредитования в России. С нашей точки зрения, государственная поддержка граждан может быть организована путем предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Это сокращает размер кредита и дает возможность большему количеству граждан воспользоваться ипотечной программой банка. Приобретение жилого помещения с помощью ипотечного жилищного кредита в РФ остается недоступным. Даже до кризиса только 3% российских семей с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц могли приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет, 5% российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15 000 до 25 000 рублей могли приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. метров, 7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10 000 до 15 000 рублей на человека, могли приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров <26>. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование было недоступно. -------------------------------- <26> Д. Н. Ананьев, Председатель Комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению. "Совершенствование российского законодательства в целях обеспечения устойчивого развития ипотеки" // http://www. ahml. ru/ (сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию). Декабрь 2008.
Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения со средними доходами, необходимо снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, повышение благосостояния населения, нормализация ситуации на рынке недвижимости: снижение цен на жилье, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Нельзя допускать, чтобы, пользуясь безвыходным положением заемщиков, кредиторы действовали только в своих интересах, превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика.
------------------------------------------------------------------
Название документа