Анализ правовых конструкций ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, принадлежащих одному лицу
(Чередниченко С. П.) ("Право и экономика", 2010, N 7) Текст документаАНАЛИЗ ПРАВОВЫХ КОНСТРУКЦИЙ ИПОТЕКИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НА КОТОРЫХ ОНИ РАСПОЛОЖЕНЫ, ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ОДНОМУ ЛИЦУ
С. П. ЧЕРЕДНИЧЕНКО
Чередниченко Сергей Петрович, начальник отдела одного из российских банков (сфера недвижимости). Кандидат юридических наук. Специалист по гражданскому праву. Родился 4 апреля 1980 г. Окончил Московскую академию МВД России в 2001 г.
Статья посвящена рассмотрению содержания, противоречия и использования сторонами ипотечных правоотношений, регламентированных законодательством Российской Федерации, правовых конструкций ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, в случае их принадлежности одному лицу.
Ключевые слова: ипотека; правовые конструкции ипотеки зданий, сооружений, земельных участков; ипотечное правоотношение; договор об ипотеке; риски сторон ипотечных правоотношений.
Analysis of legal concept of mortgage of buildings and land plots owned by one person S. P. Cherednichenko
The present article deals with the content and operation of mortgage legal relations governed by the laws of the Russian Federation, as well as with the controversies of these relations. The article deals with legal concept of mortgage of buildings and land plots owned by one person.
Key words: mortgage, legal construction of mortgage of buildings and land plots, mortgage legal relations, mortgage agreement, risk of the parties to a mortgage legal relations.
Одной из существующих особенностей ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, в случае их принадлежности одному лицу, является то, что законодательством Российской Федерации в настоящий момент регламентированы две самостоятельные правовые конструкции (далее - конструкции) ипотеки таких объектов недвижимости <1>. -------------------------------- <1> В качестве предмета ипотеки в данном случае рассматриваются земельные участки (не право их аренды, за исключением правовой конструкции ипотеки здания или сооружения с одновременной ипотекой права аренды соответствующего земельного участка), а также расположенные на них здания или сооружения, принадлежащие на праве собственности одному лицу.
1. Конструкция ипотеки зданий, сооружений - допускается исключительно с одновременной ипотекой соответствующего земельного участка (либо права его аренды). Правовой основой указанной конструкции служат п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). В рамках отмеченной конструкции здание, сооружение (их совокупность) и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются в качестве единого объекта, следующие судьбе друг друга. Позднее указанный подход (единого объекта) также нашел свое отражение в принятом в 2001 г. Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Следует заметить, что в отличие от положений п. 3 ст. 340 ГК и ст. 69 Закона об ипотеке, рассматривающих в качестве основного объекта недвижимости соответствующее здание или сооружение, подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, регламентирующий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, формально в качестве главного объекта рассматривает все-таки земельный участок, судьбе которого должны следовать все прочно расположенные на нем объекты недвижимости (здания, сооружения). Не вдаваясь в подробный анализ такого противоположного подхода российского законодательства, отметим стремление законодателя к установлению единого объекта гражданского оборота, соединяющего как здание, сооружение (их совокупность), так и земельный участок (право его аренды), на котором они расположены. На наш взгляд, установление единого объекта гражданского оборота (земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений) способствует упорядочиванию оборота указанных объектов гражданских прав путем установления единого правового режима (их принадлежности одному лицу) и исключения, таким образом, различного рода конфликтных ситуаций, связанных с урегулированием земельно-правовых отношений разных собственников зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, принадлежащем одному из таких собственников. Тем не менее действующее законодательство предусматривает случаи, когда указанные объекты недвижимости могут принадлежать разным лицам (например, п. 2 ст. 64 Закона об ипотеке, допускающий распоряжение залогодателем незаложенными залогодержателю зданиями, сооружениями, или п. 4 ст. 35 ЗК РФ, допускающий отчуждение части здания, строения, сооружения без земельного участка, если он не может быть выделен в натуре вместе с ней, либо в случае, если земельный участок изъят из оборота). Требование об одновременной ипотеке земельного участка (права его аренды) в рамках отмеченной конструкции не является абсолютным и не может быть соблюдено в случаях: - изъятия земельного участка из оборота либо если земельный участок ограничен в обороте (если федеральным законом не разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц - п. 4 ст. 35 ЗК РФ); - если у залогодателя оформлено право постоянного пользования на землю, так как такое право не может быть предметом ипотеки (ст. 69 Закона об ипотеке); - отсутствия у залогодателя оформленных земельно-правовых отношений. В указанных случаях стороны вполне легально могут оформить ипотеку только зданий или сооружений, без оформления одновременной ипотеки земельного участка (права его аренды). При обращении взыскания на предмет ипотеки права на землю перейдут к приобретателю заложенных зданий или сооружений в силу закона. Однако во всех случаях ипотеки зданий или сооружений, когда залогодателю принадлежит земельный участок на праве собственности или аренды, земельный участок (право его аренды) должен быть передан в ипотеку одновременно с указанными зданиями или сооружениями. 2. Конструкция ипотеки земельного участка - может быть как с ипотекой расположенных на нем зданий, сооружений, так и без таковой (ипотека только земельного участка). Если в первом случае, согласно положениям п. 4 ст. 340 ГК РФ и ст. 64 Закона об ипотеке, при ипотеке земельного участка залог распространяется в силу закона на находящиеся или возводимые (строящиеся) на нем здания и сооружения (даже если они прямо не указаны в качестве предмета ипотеки по тексту договора об ипотеке) <2>, то во втором случае в договоре об ипотеке должно быть прямо указано, что ипотека не распространяется на находящиеся или возводимые (строящиеся) на земельном участке здания или сооружения. Таким образом, законодательство допускает возможность залога земельного участка как с залогом находящихся или возводимых (строящихся) на нем зданий, сооружений, так и без залога таких зданий, сооружений. Исключение составляют только случаи ипотеки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, поскольку ипотека таких участков допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ними объектов недвижимости (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке), что, по мнению некоторых исследователей, обусловлено особым значением земель сельскохозяйственного назначения и расположенных на них объектов недвижимого имущества в сфере сельского хозяйства [1]. -------------------------------- <2> В указанном случае речь идет о распространении ипотеки только на те здания, сооружения которые принадлежат или будут принадлежать в будущем залогодателю (не третьим лицам). Есть основания полагать, что в этом случае регистрирующий орган должен зарегистрировать обременение всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, которые прямо не указаны в договоре об ипотеке, если право собственности залогодателя на них зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), либо зарегистрировать такое обременение в момент государственной регистрации права собственности залогодателя на указанные здания, сооружения (если на момент заключения договора об ипотеке, право собственности залогодателя на них не было зарегистрировано в ЕГРП). Необходимость государственной регистрации ипотеки в силу закона в последнем случае подтверждается и позицией судебных органов (см.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2010 г. N ВАС-3365/10).
Основные характеристики и отличия указанных конструкций ипотеки, которые можно увидеть при буквальном прочтении ГК РФ и Закона об ипотеке, состоят, по нашему мнению, в следующем: - указанные конструкции ипотеки объектов недвижимости являются самостоятельными правовыми режимами залога, самостоятельных, в свою очередь, объектов недвижимости - земельного участка и зданий, сооружений, расположенных на нем, регламентируются самостоятельными правовыми нормами, помещенными в различные главы Закона об ипотеке; - нормы, регламентирующие ипотеку зданий, сооружений, являются императивными и не предполагают каких-либо исключений по усмотрению сторон в виде возможности ипотеки зданий, сооружений без ипотеки земельного участка (права его аренды), на котором они расположены. В противном случае договор об ипотеке будет являться ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ в связи с его противоречием обязательным требованиям ГК РФ и Закона об ипотеке. Нормы, регламентирующие ипотеку земельного участка, напротив, являются диспозитивными, и здесь возможно усмотрение сторон в части невключения в предмет ипотеки расположенных или возводимых (строящихся) на земельном участке зданий, сооружений, за исключением земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения; - если конструкция ипотеки зданий или сооружений применима в случаях, когда земельный участок принадлежит залогодателю как на праве собственности, так и на праве аренды, то конструкция ипотеки земельного участка применима только в случае, если земельный участок оформлен в собственность залогодателя; - при ипотеке зданий или сооружений необходима одновременная ипотека земельного участка (его права аренды) с соблюдением описания предмета ипотеки в соответствии с требованиями ст. 9 Закона об ипотеке, т. е. указания всех необходимых характеристик как самих зданий или сооружений, так и земельного участка. При буквальном прочтении ст. 64 Закона об ипотеке следует вывод о том, что при ипотеке земельного участка с условием о распространении залога на находящиеся, возводимые (строящиеся) на этом участке здания или сооружения, указанные здания или сооружения не обязательно описывать в соответствующем договоре об ипотеке, даже если право собственности залогодателя на них зарегистрировано в ЕГРП (в Законе об ипотеке не указаны необходимость либо отсутствие необходимости регистрации прав залогодателя на находящиеся, возводимые (строящиеся) здания или сооружения на земельном участке). Право залога на них распространяется в силу прямого указания закона вне зависимости от регистрации прав залогодателя в ЕГРП. Следуя указанным положениями Закона об ипотеке, можно предположить, что при обращении взыскания на земельный участок взыскание должно быть обращено на находящиеся, а также возводимые (строящиеся) на нем здания, сооружения, вне зависимости от регистрации прав на них в ЕГРП. Отметим, что для обращения взыскания на здания, сооружения, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП, необходима государственная регистрация прав на них в ЕГРП, так как в противном случае невозможно будет обратить взыскание на них, поскольку нельзя обратить взыскание на то, что не является еще в юридическом смысле слова объектом права собственности залогодателя (право собственности возникает с даты государственной регистрации такого права в ЕГРП). В настоящее время механизм обращения взыскания в рассматриваемой ситуации действующим законодательством Российской Федерации детально не урегулирован; - конструкция ипотеки зданий или сооружений полностью согласуется с подходом единого объекта, соединяющего как земельный участок, так и расположенные на нем здания (выраженным также в ст. 1 ЗК РФ, регламентирующей принцип единства судьбы земельных участков и прочно расположенных на нем объектов недвижимости, а также в положениях п. 2 ст. 552 ГК РФ и п. 4 ст. 35 ЗК РФ, устанавливающих правило одновременного отчуждения земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости). Конструкция ипотеки земельного участка предполагает возможность исключения из указанного подхода, а точнее, прямо противоречит ему в той части, в которой допускает оформление ипотеки земельного участка без одновременной ипотеки расположенных на нем зданий, сооружений, принадлежащих залогодателю и, соответственно, обращения взыскания на земельный участок без обращения взыскания на указанные здания, сооружения. В данном случае мы разделяем мнение одного из специалистов, что п. 4 ст. 340 ГК РФ очень трудно рассматривать как некоторое необходимое отступление от принципа единства судьбы земельного участка и прочно расположенных на нем объектов недвижимости, регламентированного ст. 1 ЗК РФ [2]. Иными словами, в законодательстве отсутствуют какие-либо достаточные основания для исключения из указанного подхода единого объекта недвижимости; - как следствие указанного, если конструкция ипотеки зданий, сооружений не предполагает раздельного оборота земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений, то конструкция ипотеки земельного участка в виде ипотеки земельного участка без одновременной ипотеки расположенных на нем зданий, сооружений, напротив, такую возможность прямо предусматривает как в результате обращения взыскания на земельный участок (если здания, сооружения не были заложены, следовательно, на них не может быть обращено взыскание), так и в случае распоряжения залогодателем незаложенными зданиями, сооружениями по своему усмотрению в период действия ипотеки земельного участка (п. 2 ст. 64 Закона об ипотеке). В последнем случае у залогодателя или у третьего лица, которому залогодателем были отчуждены незаложенные здания или сооружения, возникает сервитут на ту часть земельного участка, которая необходима для использования указанных зданий или сооружений. Таким образом, в настоящее время законодательством Российской Федерации регламентированы две параллельно существующие конструкции ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий или сооружений, отличающиеся друг от друга рядом указанных моментов. На наш взгляд, указанное обстоятельство является неким юридическим парадоксом и отнюдь не способствует стабилизации гражданского оборота, а также надлежащей защите интересов сторон ипотечных правоотношений по рассмотренным ниже причинам.
Выбор конструкции ипотеки объектов недвижимости: возможные риски сторон и их минимизация
В ситуации, когда залогодателю принадлежат на праве собственности земельный участок и расположенные в его границах здания, сооружения (при условии регистрации прав залогодателя на них в ЕГРП), стороны договора об ипотеке в целях обеспечения обязательств должника залогодержателя вправе выбрать любую из двух рассмотренных конструкций ипотеки, в том числе конструкцию ипотеки земельного участка без одновременной ипотеки зданий или сооружений (ст. 64 Закона об ипотеке). Такое положение вещей, хотя формально и не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, несет определенные правовые риски для сторон в зависимости от направленности их интересов, поскольку последняя из указанных конструкций не является, по нашему мнению, бесспорной и безупречной. Данное обстоятельство обусловлено следующими причинами. Во-первых, как было указано, наметилась тенденция к установлению единого объекта гражданского оборота, соединяющего земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения (п. 3 ст. 340, п. 2 ст. 552 ГК РФ, подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке). В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Поскольку отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости противоречит требованиям законодательства, то передача в ипотеку земельного участка (которая может привести к его отчуждению) без одновременной передачи в ипотеку расположенных на нем зданий, сооружений, по логике вещей, также должна противоречить указанным положениям законодательства и, соответственно, признаваться ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ. В рамках подхода единого объекта земельный участок должен передаваться в ипотеку вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, описываемыми наравне с земельным участком в договоре об ипотеке в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке. В противном случае ипотека земельного участка должна быть признана ничтожной сделкой <3>. -------------------------------- <3> В данном случае сложно привести какие-либо экономические, правовые и логические обоснования отнесения конструкции ипотеки земельного участка без одновременной ипотеки расположенных на нем зданий, сооружений к указанным исключениям. Указанные обоснования не выработаны в настоящий момент и судебной практикой.
Указанный подход нашел отражение в судебной практике. Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок должен применяться и к договорам об ипотеке, поскольку ипотека предполагает возможность отчуждения заложенных объектов, а также в ряде других случаев (прекращение прав на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника, заключения и исполнения сделок мены, соглашений об отступном и пр.) (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Таким образом, обращение взыскания и реализация земельного участка без одновременного обращения взыскания и реализации расположенных на нем здании и сооружений не допускаются. Хотя Закон об ипотеке (ст. 64) допускает прямо противоположное. Во-вторых, как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, любая дифференциация правового регулирования должна осуществляться с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства, в силу которого любые различия в правовом регулировании (правах лиц, относящихся к одной и той же категории) должны быть объективно оправданны и обоснованны <4>. По нашему мнению, на данный момент отсутствуют какие-либо логические основания для разделения указанных конструкций в качестве самостоятельных, так как, по сути, они регулируют ипотеку одних и тех же объектов недвижимости в одной и той же ситуации: земельного участка и расположенных на нем зданий или сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу. Однако стороны договора об ипотеке вправе выбрать в таком случае один из явно противоречащих друг другу вариантов оформления ипотеки (при выборе конструкции ипотеки земельного участка без ипотеки расположенных на нем зданий, сооружений) с разными правовыми последствиями, что вряд ли можно признать справедливым и обоснованным. Основания для такого противоположного подхода к ипотеке зданий, сооружений и земельного участка логическому объяснению не поддаются. На данный момент нам не удалось обнаружить объяснения такого подхода на примерах судебной практики. Не понятны цели, которые преследовал законодатель, устанавливая возможность применения в одной и той же ситуации разных конструкций ипотеки земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, причем не просто разных, а противоречащих друг другу, если речь идет о залоге земельного участке без залога расположенных на нем зданий или сооружений. -------------------------------- <4> Из числа последних решений, подтверждающих данную позицию, следует отметить Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е. Ю. Дугенец, В. П. Минина и Е. А. Плеханова".
В-третьих, в законодательстве отсутствуют четкие критерии применения той или иной конструкции ипотеки. Более того, имеется формальная возможность их одновременного использования в рамках одного и того же договора об ипотеке (например, когда закладывается часть расположенных на земельном участке зданий, сооружений по правилам ст. 69 Закона об ипотеке, а в дальнейшем ипотека распространяется (например, в ходе судебного разбирательства по иску стороны договора об ипотеке) на незаложенные здания, строения, расположенные на том же земельном участке, на основании положения ст. 64 Закона об ипотеке). Такой подход, например, был продемонстрирован в позиции Федерального арбитражного суда Уральского округа. По обстоятельствам дела в ипотеку залогодержателю были переданы здание и функционально обеспечивающий его земельный участок, т. е. ипотека оформлялась по правилам конструкции ипотеки, регламентированной ст. 69 Закона об ипотеке (указание о том, что ипотека была оформлена по правилам ст. 64 Закона об ипотеке в решении суда отсутствовало). В то же время на участке был расположен иной объект, не заложенный залогодержателю по договору об ипотеке. По мнению суда, право залога, возникшее на основании договора об ипотеке, распространяется и на не заложенный по такому договору объект недвижимости на основании п. 4 ст. 340 ГК РФ <5>. Не чужда указанная позиция оказалась и Федеральному арбитражному суду Северо-Кавказского округа <6>. На наш взгляд, такое положение вещей, допускающее одновременное использование отличных и даже противоречащих друг другу конструкций ипотеки (по крайней мере, прямо не запрещающее), с учетом рассмотренных ниже возможных рисков сторон ипотечных правоотношений, вряд ли можно признать оптимальным. -------------------------------- <5> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 20 июля 2009 г. N Ф09-4953/09-С6. <6> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13 мая 2010 г. по делу N А53-23353/2008.
В-четвертых, конструкция ипотеки зданий, сооружений, требующей оформления одновременной ипотеки земельного участка (права его аренды), в случае несоблюдения указанного требования влечет более серьезные последствия для сторон, вплоть до признания договора об ипотеке ничтожной сделкой, в то время как конструкция ипотеки земельного участка допускает возможность вообще не передавать в залог здания, сооружения, расположенные на земельном участке. Учитывая, что вопрос, в каких случаях следует применять ту или иную конструкцию ипотеки, до настоящего времени надлежаще не урегулирован законодательством Российской Федерации, а также не разработан судебной практикой, то он, по сути, определятся усмотрением сторон либо суда (в случае судебного разбирательства), которые законно могут применить любую из указанных конструкций, причем не исключено, что одновременно обе в рамках одного и того же договора об ипотеке. В рассматриваемой ситуации представляется возможным выделить следующие основные риски сторон по договору об ипотеке в случае использования конструкции ипотеки земельного участка без одновременной ипотеки расположенных на нем зданий, сооружений либо при ипотеке части (не всех) зданий или сооружений, расположенных на земельном участке. Рассмотрим их на следующем примере (табл. 1).
Таблица 1
1. Риск, связанный с квалификацией судом заключенного по правилам ст. 64 Закона об ипотеки договора об ипотеке недействительной сделкой, в связи с его противоречием установленному подходу единого объекта (принципу единства правовой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости). Безусловно, такой вывод потребует определенной профессиональной смелости суда, поскольку формально он не будет соответствовать ст. 64 Закона об ипотеке. В то же время в определенных ситуациях, связанных с неоднозначностью толкования положений договора об ипотеке, указанный риск не следует исключать
Возможные последствия для залогодателя: признание договора об ипотеке ничтожной сделкой и, как следствие, возможность наступления оснований досрочного исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства, необходимость поиска альтернативного обеспечения или надлежащего оформления ипотеки, являющейся ничтожной сделкой (прежде всего, для залогодателя, являющегося должником по обеспечиваемому ипотекой обязательству)
Возможные последствия для залогодержателя: признание договора об ипотеке ничтожной сделкой и, как следствие, утрата обеспечения надлежащего исполнения определенного обязательства залогодателя или третьего лица
2. Риск, связанный с распространением ипотеки на незаложенные по договору об ипотеке здания или сооружения на основании правил ст. 64 Закона об ипотеке, в случае, если здания или сооружения, расположенные в границах закладываемого земельного участка, не закладываются не все такие здания, сооружения (их часть)
Возможные последствия для залогодателя: ущемляются интересы залогодателя, который не преследовал цели распространения ипотеки на незаложенные здания или сооружения, однако по каким-либо причинам об этом не было прямо указано в договоре об ипотеке, в связи с чем все принадлежащие залогодателю здания, сооружения окажутся обремененными ипотекой в пользу залогодержателя
Возможные последствия для залогодержателя: для залогодержателя присутствует обратный риск, связанный с нераспространением ипотеки на незаложенные здания или сооружения по причине их неуказания в договоре об ипотеке. В силу прямого указания ст. 64 Закона об ипотеке такая ипотека должна распространяться на незаложенные здания или сооружения, однако (при отсутствии прямого указания об ином в договоре об ипотеке) не исключена ситуация, при которой суд квалифицирует возникшую ипотеку по правилам конструкции ипотеки зданий, сооружений (ст. 69 Закона об ипотеке), и правила ст. 64 Закона об ипотеке в данном случае не будут применены, в связи с чем часть обязательств залогодателя (третьего лица, являющегося должником залогодержателя в обеспечиваемом ипотекой обязательстве) может оказаться не полностью обеспеченной, как на то рассчитывал залогодержатель
3. Риск, связанный с распространением ипотеки первого лица на незаложенные здания/сооружения (их часть) по правилам ст. 64 Закона об ипотеке, и, соответственно, признание ипотеки в пользу второго лица в качестве последующей со всеми вытекающими из этого для него последствиями (имеется в виду ситуация, когда одному лицу сначала был заложен земельный участок без залога расположенных на нем зданий, сооружений либо с залогом части таких зданий или сооружений, а другому (второму) лицу, соответственно, были заложены первому лицу здания, сооружения, расположенные на том же земельном участке). В описанной ситуации возможен также риск оспаривания заключенного залогодателем со вторым лицом договора об ипотеке, как сделки по распоряжению заложенными объектами недвижимости без согласия первоначального залогодержателя, в случае если будет установлено, что ипотека распространяется на незаложенные ему по договору об ипотеке здания, строения
С целью минимизации возможных рисков сторон договора об ипотеке нами предлагаются следующие рекомендации по использованию конкретной конструкции ипотеки объектов недвижимости (табл. 2).
Таблица 2
N п/п Описание ситуации Рекомендации
1 На момент заключения 1. Ипотека земельного участка с расположенными договора об ипотеке на нем объектами недвижимости должна быть залогодателю идентична ипотеке зданий, сооружений с принадлежат на праве одновременной ипотекой земельного участка, на собственности здания, котором они находятся, в связи с чем необходимо сооружения и руководствоваться правилами, установленными гл. земельный участок, на XII Закона об ипотеке, регламентирующей ипотеку котором они зданий и сооружений с земельным участком, на расположены, и котором они находятся, с описанием надлежащим указанные права образом предмета ипотеки (ст. 9 Закона об надлежащим образом ипотеке). зарегистрированы в 2. Предлагаемая конструкция ипотеки применима ЕГРП также в случае ипотеки зданий, сооружений, находящихся на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве аренды, при условии государственной регистрации договора аренды и как обременения в ЕГРП. 3. В целях исключения возможных рисков сторон, связанных с раздельным оборотом земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений, представляется обоснованным оформлять ипотеку всех зданий или сооружений (в случае, если их несколько), расположенных в границах закладываемого земельного участка (или его права аренды), либо осуществлять землеустроительные работы с целью выделения земельных участков под каждым из объектов недвижимости (либо под несколькими из них, при условии их одновременной ипотеки с соответствующим выделенным земельным участком)
2 На момент заключения Такие ситуации возможны, например, в следующих договора об ипотеке случаях: залогодателю - полное отсутствие каких-либо зданий, строений принадлежит на праве на земельном участке; собственности - на земельном участке физически расположены земельный участок и объекты, по своим характеристикам отвечающие указанное право признакам недвижимого имущества, права на надлежащим образом которые еще не зарегистрированы в ЕГРП зарегистрировано в (возводимые (строящиеся) объекты, объекты ЕГРП, но отсутствуют незавершенного строительства); зарегистрированные - на земельном участке имеется здание или права собственности сооружение, принадлежащее одному лицу (не залогодателя на залогодателю), когда, например, собственник здания, сооружения, земельного участка предоставил его в аренду расположенные в другому лицу под строительство объекта границах недвижимости закладываемого 1. В указанных случаях можно использовать земельного участка только конструкцию, установленную ст. 64 Закона (которые, в свою об ипотеке. очередь, могут быть 2. В случаях, если имеется возможность зарегистрированы в осуществить регистрацию права собственности ЕГРП после заключения залогодателя на расположенные на земельном договора об ипотеке) участке здания, сооружения, предпочтительнее, с точки зрения надлежащей защиты интересов залогодержателя, осуществлять государственную регистрацию права собственности залогодателя на указанные здания, сооружения с целью оформления ипотеки по правилам конструкции ипотеки зданий, сооружений. 3. Учитывая изложенное, по нашему мнению, наиболее логичным и рациональным является ограничительное толкование ст. 64 Закона об ипотеке, позволяющее применять положения данной статьи в случае ипотеки земельного участка, на котором возводятся (строятся) те или иные объекты недвижимости, право собственности залогодателя на которые не зарегистрировано в ЕГРП. Соответственно, данная статья не должна применяться в случае, если право собственности залогодателя на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРП
3 На момент заключения 1. В рассматриваемой ситуации может быть договора об ипотеке использована как правовая конструкция ипотеки залогодателю земельного участка, так и правовая конструкция принадлежат на праве ипотеки зданий, сооружений. собственности Первый вариант возможен с условием о земельный участок и распространении ипотеки на расположенные или одно или несколько возводящиеся (строящиеся) здания, сооружения, зданий или права залогодателя на которые не сооружений, права на зарегистрированы в ЕГРП на дату заключения которые договора об ипотеке. В данном случае зарегистрированы в рекомендуем описать по тексту договора об ЕГРП, однако ипотеке все закладываемые здания или сооружения отсутствует в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке с зарегистрированное указанием на то, что ипотека оформлена согласно право собственности ст. 64 Закона об ипотеке и что она залогодателя на иные распространяется на все здания или сооружения, здания, сооружения, находящиеся и/или возводимые (строящиеся) на находящиеся или земельном участке. возводимые Второй вариант формально не предполагает (строящиеся) в возможности распространения в силу Закона границах земельного ипотеки на находящиеся или возводимые участка (строящиеся) на земельном участке здания или сооружения, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП и которые, следовательно, не и были заложены залогодержателю. В то же время отсутствует и прямой запрет на это. В связи с этим нами не видится препятствий для включений сторонами условия в договор об ипотеке о распространении ипотеки на незаложенные здания или сооружения в рамках данной конструкции. 2. Возможно также осуществить землеустроительные работы с целью выделения земельных участков под соответствующими объектами недвижимости, с целью последующего оформления ипотеки по правилам ст. 69 Закона об ипотеке
Совершенствование правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, принадлежащих одному лицу
Проблема противоречивости регламентированных законодательством Российской Федерации конструкций ипотеки объектов недвижимости была отмечена разработчиками Концепция совершенствования общих положений обязательственного права Российской Федерации (см. раздел III "Обеспечение исполнения обязательств", подраздел I "Залог", пункт 2.4.1). В частности, указано, что действующее законодательство не допускает ипотеку здания без земельного участка, в то же время допускает ипотеку земельного участка без ипотеки здания. В качестве возможных мер по совершенствованию законодательства Российской Федерации в этой части указывается на необходимость разграничения сфер действия п. 3 и п. 4 ст. 340 ГК РФ, установив, что правила п. 4 ст. 340 ГК РФ об ипотеке земельного участка, а также права аренды земельного участка применяются только в случае, если на момент заключения договора на участке отсутствуют другие самостоятельные объекты недвижимости, принадлежащие залогодателю. Правда, авторы Концепции не упомянули, что следует понимать под словосочетанием "самостоятельные объекты недвижимости", находящиеся на закладываемом земельном участке. Видимо, речь должна идти о законченных строительством зданиях, сооружениях (в отношении которых имеется утвержденный уполномоченным органом акт ввода в эксплуатацию), право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП. В случае наличия на закладываемом земельном участке таких зданий или сооружений, а также не оконченных строительством зданий, сооружений, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, подлежат применению положения п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке. В иных случаях, когда на земельном участке отсутствуют законченные строительством здания или сооружения либо когда они имеются, но на них отсутствуют зарегистрированное в ЕГРП право собственности залогодателя, применению подлежат положения п. 4 ст. 340 ГК РФ и ст. 64 Закона об ипотеке. По нашему мнению, в целях совершенствования правового регулирования ипотеки объектов недвижимости необходимо четко предусмотреть в ГК РФ и Законе об ипотеке ситуации, при которых возможно использование той или иной конструкции ипотеки. Возможные модели подобного регулирования вполне соответствуют рекомендациям по осуществлению выбора определенной конструкции ипотеки объектов недвижимости, изложенным в настоящей статье. Так, в случае наличия на земельном участке завершенных строительством зданий или сооружений, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП, применению должна подлежать конструкция ипотеки зданий, сооружений. По нашему мнению, оптимально было бы закрепить прямую возможность сторон договора об ипотеке, предусмотреть в нем возможность распространения ипотеки на вновь возведенные (построенные) на заложенном земельном участке здания, сооружения с момента регистрации права собственности залогодателя на них в ЕГРП в рамках конструкции ипотеки здания или сооружения. Необходимо также решить вопрос о правовой судьбе зданий, сооружений, которые не окончены строительством либо права на которые не зарегистрированы в ЕГРП на момент обращения взыскания по договору об ипотеке. В случае отсутствия на закладываемом земельном участке завершенных строительством зданий или сооружений либо при их наличии, но при отсутствии зарегистрированного права собственности на них в ЕГРП, должна подлежать применению конструкция ипотеки земельного участка. В рамках данной конструкции в целях устранения имеющихся противоречий оптимально было бы предусмотреть ипотеку земельного участка исключительно с ипотекой (в силу закона) возводимых (строящихся) на нем зданий или сооружений. Таким образом, будет наиболее полно реализовываться подход единого объекта, соединяющего земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости. Для случаев ипотеки части зданий или сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, необходимо предусмотреть механизм пропорционального "распределения земельных прав" в отношении различных собственников, находящихся на земельном участке зданий или сооружений. Здесь приемлем вариант, предложенный разработчиками Концепции, заключающийся в установлении обязанности залогодателя при ипотеке объекта недвижимости одновременно заложить долю в праве собственности на неделимый земельный участок, для чего потребуется внести соответствующие изменения в п. 4 ст. 244 ГК РФ <7> либо (при ипотеке права аренды на земельный участок) внести в законодательство положение, предусматривающее, что при обращении взыскания на заложенный объект недвижимости к его приобретателю переходит в соответствующем объеме часть принадлежащих залогодателю прав арендатора (соарендатора) земельного участка, на котором находится заложенная недвижимость. -------------------------------- <7> На данный момент указанная статья формально не предполагает возможности собственника заложить долю в праве собственности принадлежащего ему объекта недвижимости.
Таким образом, законодательством Российской Федерации предусмотрены две конструкции ипотеки объектов недвижимости. Действующие правовые нормы, регламентирующие указанные конструкции ипотеки, нуждаются в корректировке в целях устранения существующих противоречий и повышения эффективности правовой регламентации ипотечных правоотношений.
Список литературы
1. Зюзин В. А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Юстицинформ, 2008 // Правовая база "КонсультантПлюс". 2. Противоречие в регулировании ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий и строений, принадлежащих одному лицу. Гражданское право современной России / Сост. О. М. Козырь и А. Л. Маковский. М.: Статут, 2008 // Правовая база "КонсультантПлюс".
Название документа "Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ" (Карасева С. Ю.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ ПРЕЗИДИУМОМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РФ
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 28 июня 2010 года
С. Ю. КАРАСЕВА
Постановление от 25 мая 2010 г. N 677/10
Завод обратился с иском к ООО о признании недействительным заключенного между ними договора займа. Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение отменил, иск удовлетворил. ФАС округа Постановление апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил в силе. Между заводом (заимодавцем) и ООО (заемщиком) заключен договор от 15.03.2006, согласно которому заимодавец передает заемщику заем на сумму 1 450 000 000 руб., а заемщик обязуется вернуть эту сумму и начисленные проценты в обусловленный договором срок. Во исполнение договора заимодавец платежными поручениями от 17.03.2006 и от 17.04.2006 перечислил заемщику сумму займа. По условиям договора возврат суммы займа может производиться по желанию заемщика в течение 12 месяцев по частям (в рассрочку), но не позднее 31.12.2008. При этом на сумму займа начисляются проценты в размере 0,001% в год. Денежные средства, предоставленные по договору займа, поступили к ответчику через истца в результате заключения в один день ряда последовательных договоров займа, первоначальным заимодавцем по которым было ОАО "М.". Эти средства направлены ответчиком на приобретение размещенных ОАО "М." 961 043 облигаций на сумму 1 000 000 000 руб., а 450 000 000 руб. переданы ООО "Р." и ООО "П." для приобретения через брокера 450 000 облигаций ОАО "М.". Завод полагает, что договор займа является недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст. ст. 10, 168 ГК РФ, поскольку заключен на заведомо убыточных условиях и не обусловлен целью получения прибыли. Суды первой и кассационной инстанций пришли к выводу о недоказанности истцом того факта, что при совершении оспариваемой сделки, в результате которой ответчик распорядился поступившими ему денежными средствами по своему усмотрению, имело место злоупотребление правом. Суд апелляционной инстанции на основании представленных документов и письменных объяснений участвующих в деле лиц установил, что договор займа изначально был совершен с целью выкупа ООО "У." документарных облигаций на предъявителя, выпущенных ОАО "М." при их первичном размещении, в то время как их приобретение эмитентом за свой счет согласно проспекту ценных бумаг не могло быть осуществлено. Движение денежных средств от ОАО "М." к ООО "У." подтверждается заключенными в один и тот же день несколькими договорами займа, фактическим осуществлением расчетов по ним в течение одного банковского дня, реестром операций по перечислению безналичных денежных средств от 14.03.2006. Суд апелляционной инстанции указал, что оспариваемый договор представляет собой сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, с целью введения в заблуждение окружающих относительно характера возникших между сторонами правоотношений. Стороны изначально не намеревались исполнять договор займа, хотя и совершили определенные юридически значимые (фактические) действия, создающие видимость его исполнения. Исходя из этого, суд признал договор ничтожным в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ, то есть мнимой сделкой. Установив, что одновременно заключенные договоры займа, в том числе и договор от 15.03.2006, фактически прикрывали сделку по приобретению облигаций при их первичном размещении за счет эмитента, что было запрещено проспектом ценных бумаг ОАО "М.", суд квалифицировал спорный договор как мнимый. Между тем следовало применить п. 2 ст. 170 ГК РФ и признать договор притворным, так как он совершен с целью прикрыть другую сделку. Допущенная неточность не привела к принятию неверного решения, вывод о ничтожности оспариваемой сделки по существу является правильным. Президиум ВАС РФ отменил Постановление кассационной инстанции, оставив в силе Постановление апелляционной инстанции.
Постановление от 25 мая 2010 г. N 446/10
Г. обратился с иском к налоговой инспекции и ООО "ГРП" о признании несостоявшимся увеличения уставного капитала ООО за счет дополнительных вкладов его участников на основании решений общих собраний участников и признании недействительной государственной регистрации изменений и дополнений в учредительных документах. Решением суда увеличение уставного капитала признано несостоявшимся, в удовлетворении остальной части иска отказано. Апелляционный суд решение в части удовлетворения иска отменил, в иске в этой части отказал; в остальной части решение оставил без изменения. ФАС округа оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения. Согласно Уставу ООО в редакции 2002 года его участниками являлись Д. с долей в уставном капитале 10%, Г. - 10%, М. - 20%, П. - 20% и Ф. - 40%. Общим собранием участников 19.10.2007 принято решение об увеличении уставного капитала за счет дополнительных вкладов всеми участниками, общая стоимость которых определена в 987 500 руб. Вклады должны быть внесены в течение 30 календарных дней со дня проведения собрания. Общим собранием 12.12.2007 утверждены итоги внесения дополнительных вкладов и принято решение о внесении в учредительные документы изменений, связанных с увеличением уставного капитала и номинальной стоимости долей участников. Изменения зарегистрированы инспекцией 11.01.2008. Г. считает, что сроки и порядок увеличения уставного капитала не соблюдены, вследствие неправомерного увеличения уставного капитала принадлежащая ему доля уменьшилась с 10% до 0,15%. Суд установил, что в определенный решением общего собрания срок дополнительные вклады внесли только М., П. и Ф., остальные участники вклады не внесли. В связи с этим суд на основании ст. 19 ФЗ от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" счел требование о признании увеличения уставного капитала несостоявшимся обоснованным. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается увеличение уставного капитала до 802 500 руб. за счет дополнительных вкладов М., П. и Ф. Голосуя на общем собрании против увеличения уставного капитала, Г. фактически отказался от внесения дополнительного вклада. Внесение дополнительного вклада является правом, а не обязанностью участника ООО. Поэтому отказ истца от внесения дополнительного вклада не может расцениваться как нарушение срока внесения этого вклада. Он имел возможность внести вклад пропорционально своей доле и сохранить тем самым ее размер, поэтому нет оснований считать его права нарушенными. Между тем суды не учли следующее. Согласно п. 1 ст. 19 Закона об ООО общее собрание участников большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников, если необходимость большего числа голосов для принятия такого решения не предусмотрена уставом, может принять решение об увеличении уставного капитала за счет внесения дополнительных вкладов. Таким решением должна быть определена общая стоимость дополнительных вкладов, а также установлено единое для всех участников соотношение между стоимостью дополнительного вклада участника и суммой, на которую увеличивается номинальная стоимость его доли. Не позднее месяца со дня окончания срока внесения дополнительных вкладов общее собрание должно принять решение об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов и о внесении в учредительные документы изменений, связанных с увеличением уставного капитала и увеличением номинальной стоимости долей участников, внесших дополнительные вклады, а в случае необходимости - изменений, связанных с изменением размеров долей участников (абз. 3 п. 1 ст. 19 Закона об ООО, в редакции, действовавшей до 30.12.2008). Пленумы Верховного Суда РФ и ВАС РФ в п. 10 Постановления от 09.12.1999 N 90/14 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" разъяснили: несоблюдение сроков внесения вкладов отдельными участниками влечет признание увеличения уставного капитала несостоявшимся; при фактическом внесении участниками соответствующих вкладов вклады в этом случае подлежат возврату им в разумный срок. Данное разъяснение касается увеличения уставного капитала за счет внесения дополнительных вкладов как всеми участниками ООО, так и отдельными участниками (третьими лицами). В установленный срок дополнительные вклады внесли трое участников; Д. и Г. вклады не внесли. Таким образом, порядок и сроки увеличения уставного капитала, предусмотренные ст. 19 Закона об ООО, не были соблюдены. В силу императивного характера данной нормы уставный капитал не может быть увеличен на величину фактически внесенных вкладов иными участниками с одновременным уменьшением номинальной стоимости доли, принадлежащей участнику, отказавшемуся от внесения вклада. Интерес общества в привлечении дополнительного капитала может не соответствовать интересам конкретных участников в сохранении размера своих долей и существующего соотношения между ними. С учетом этого Закон требует единогласного решения общего собрания, дающего право на дополнительный вклад (вклады) не всем, а лишь отдельным участникам. Такое решение участниками ООО на общем собрании 19.10.2007 не принималось. Президиум ВАС РФ отменил Постановления апелляционной и кассационной инстанций в части отказа в иске, оставив в этой части в силе решение суда первой инстанции, в остальной части Постановления оставил без изменения.
Постановление от 27 апреля 2010 г. N 312/10
Распоряжением Правительства РФ от 20.08.2002 N 1155-р ФГУП включено в перечень предприятий, подлежащих приватизации в 2003 году. Во исполнение этого распоряжения управлением Минимущества РФ принято решение о приватизации ФГУП путем преобразования его в ОАО (распоряжение от 04.03.2004) и утвержден состав подлежащего приватизации имущественного комплекса предприятия. Согласно приложению N 1 к распоряжению туда включены здания склада, гаража и земельный участок, на котором они находятся. По акту от 27.04.2004 имущество и имущественные права ФГУП, в том числе земельный участок, переданы ОАО, право собственности которого на здания склада и гаража зарегистрировано в установленном порядке. ОАО обратилось в УФРС с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок, представив в качестве правоустанавливающих документов распоряжение от 04.03.2004 и передаточный акт от 27.04.2004. Письмом от 29.12.2008 УФРС в регистрации на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с непредставлением заявления второй стороны по сделке приватизации - Российской Федерации в лице ее уполномоченного органа, необходимого, по мнению УФРС, в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ, отказано. ОАО обратилось с заявлением о признании отказа незаконным и обязании УФРС совершить регистрацию. Решением суда в удовлетворении требований отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения. Суды исходили из того, что отказ в регистрации соответствует закону. Поскольку приватизация ФГУП путем его преобразования в ОАО фактически представляет собой сделку по отчуждению имущества госпредприятия из федеральной собственности в собственность ОАО, для регистрации перехода права собственности на приватизированное имущество к ОАО, по мнению судов, необходимо в силу абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ заявление второй стороны сделки - Российской Федерации. Так как ОАО не представило такого заявления, отказ в регистрации правомерен. Согласно п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления заявление о регистрации подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. Если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о регистрации может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", то регистрация может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя. То есть, устанавливая перечень лиц, по заявлениям которых регистрируются права на недвижимое имущество, законодатель исходил из основания возникновения права. Основанием для регистрации права собственности ОАО на объекты недвижимости, переданные ему в процессе приватизации, являются акты об условиях приватизации, изданные органами государственной власти в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания этих актов на момент их издания (абз. 2 п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ), а потому регистрация права собственности ОАО на эти объекты в силу абз. 2 п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ производится по заявлению ОАО. При таких обстоятельствах отсутствовали основания для отказа в регистрации перехода к ОАО права собственности на спорный земельный участок. Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты по делу и требование удовлетворил.
Постановление от 27 апреля 2010 г. N 1307/10
Банк обратился с иском к ООО о расторжении договора банковского счета. Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения. Между банком и ООО (клиентом) заключен договор банковского счета от 31.05.2004, по условиям которого банк открывает клиенту расчетный счет и проводит для него и по его поручению расчетно-кассовые операции на условиях, предусмотренных договором, а клиент оплачивает услуги банка согласно действующим тарифам на расчетно-кассовое обслуживание юридических лиц. Договором предусмотрена обязанность клиента в письменном виде извещать банк о смене наименования, организационно-правовой формы, адреса, номеров телефонов, печати, состава лиц, имеющих право подписи расчетно-кассовых документов, с обязательным представлением в банк соответствующих документов, имеющих надлежащую форму, в срок не позднее трех дней с момента возникновения либо документального подтверждения в установленном порядке данных изменений, а также незамедлительно сообщать банку другую имеющую существенное значение для надлежащего исполнения сторонами договора информацию. При заключении договора ООО в качестве места регистрации указало адрес, по которому, как впоследствии выявил банк, оно не находится. Эта информация подтверждена сообщением Отдела внутренних дел и органом связи, возвратившим почтовое отправление со ссылкой на отсутствие адресата. Суды исходили из отсутствия предусмотренных законом оснований для расторжения заключенной между сторонами сделки, поскольку в ст. 859 ГК РФ приведен исчерпывающий перечень оснований, по которым возможно расторжение договора банковского счета по инициативе банка. Также суды сочли необоснованной ссылку банка на п. 5.2 ст. 7 ФЗ от 07.08.2001 N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" в качестве основания для расторжения договора, так как данным пунктом предусмотрено право кредитной организации отказаться от заключения договора банковского счета с юридическим лицом в связи с отсутствием данного лица по своему местонахождению и непредставлением им документов, подтверждающих эти необходимые сведения, либо представлением недостоверных документов, а не расторгнуть действующий договор. Между тем п. 1 ст. 7 Закона N 115-ФЗ на организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, возложена обязанность идентифицировать лицо, находящееся на обслуживании в организации, и устанавливать, в том числе в отношении юридических лиц, их наименование, место государственной регистрации и адрес местонахождения, а п. 3 данной статьи - обязанность по систематическому обновлению информации о клиентах. Следовательно, обязанность банка по идентификации клиента не ограничена моментом заключения договора банковского счета и сохраняется в течение всего периода нахождения этого клиента на расчетно-кассовом обслуживании. Таким образом, достоверная информация о местонахождении юридического лица является существенным условием как при заключении, так и при исполнении договора банковского счета, поэтому непредставление клиентом необходимых сведений при изменении его идентификационных признаков может служить основанием для расторжения банком договора банковского счета в силу Закона N 115-ФЗ. Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты по делу и иск удовлетворил.
Постановление от 20 апреля 2010 г. N 15377/09
Участник ООО "Б." Ч. обратился с иском к ООО "Б." и ООО "Ф." о признании недействительными заключенных ответчиками договоров купли-продажи недвижимого имущества как крупной сделки и о применении последствий ее недействительности в виде обязания ООО "Ф." возвратить ООО "Б." данное имущество. Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал. ФАС округа Постановление апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения. Между ООО "Б." (продавец) и ООО "Ф." (покупатель) 24.07.2007 заключены договоры купли-продажи здания и 42/100 долей в другом здании. Ч. полагает, что данная сделка, состоящая из двух взаимосвязанных договоров, является крупной сделкой, совершенной ООО "Б." с нарушением порядка, предусмотренного ст. ст. 36, 46 ФЗ от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". Суд первой инстанции исходил из того, что решение общего собрания участников ООО "Б." от 10.07.2007 об одобрении спорной сделки не имеет юридической силы, поскольку принято с существенным нарушением закона, а именно без участия истца, не извещенного о времени и месте проведения собрания. Также судом принято в качестве факта, не требующего доказывания, признание истцом и ООО "Б." обстоятельства, свидетельствующего о крупном характере оспариваемой сделки. Суд апелляционной инстанции указал на то, что суд не мог принимать в качестве доказательства соглашение между истцом и одним из ответчиков (ООО "Б.") по фактическим обстоятельствам дела, в котором стороны признали оспариваемую сделку крупной. Исходя из ст. 46 Закона N 14-ФЗ, суд при рассмотрении дела об оспаривании сделки как крупной должен установить, что эта сделка представляет собой сделку или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. При этом крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Суд первой инстанции необоснованно отказался исследовать вопрос об отнесении спорной сделки к крупным, сославшись на невозможность сопоставить стоимость имущества, являющегося предметом сделки, с балансовой стоимостью активов ООО "Б." в связи с применением им упрощенной системы налогообложения, освобождающей его от ведения бухгалтерского учета. Суд основывался на признании Ч. и ООО "Б." крупного характера сделки, состоящей из двух договоров купли-продажи, в качестве факта, не требующего доказывания. В соответствии с ч. 2 ст. 70 АПК РФ судом принимаются в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания, обстоятельства, признанные сторонами в результате достигнутого между ними соглашения. Однако ООО "Ф." как ответчик такие обстоятельства не признало. При таких условиях истец обязан был представить доказательства того, что сделка является крупной (в частности, представить данные учета стоимости активов ООО либо потребовать проведения экспертизы для определения их стоимости). Учитывая это, а также общую направленность интересов истца и ООО "Б." в данном споре, суд первой инстанции не имел оснований для признания оспариваемой сделки крупной. Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции и Постановление кассационной инстанции, оставив в силе Постановление апелляционной инстанции.
Название документа