Саморегулирование как инструмент обеспечения качества управления многоквартирными домами

(Волохова Л. Н.)

("Государственная власть и местное самоуправление", 2010, N 8)

Текст документа

САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ КАК ИНСТРУМЕНТ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КАЧЕСТВА

УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Л. Н. ВОЛОХОВА

Волохова Л. Н., старший преподаватель кафедры гражданского права и гражданского процесса ЧитГУ, консультант по правовым вопросам Думы городского округа "Город Чита".

Началом реформы жилищно-коммунального хозяйства можно считать 2001 г., когда распоряжением Правительства РФ было поручено Госстрою России разработать проект Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы и на период до 2013 г. За период реформы была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений. Наиболее существенное развитие законодательной базы было обеспечено в 2004 г. в результате принятия 25 федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в том числе Жилищного кодекса Российской Федерации.

Новации Жилищного кодекса РФ сосредоточены вокруг своеобразного центра - института управления многоквартирными жилыми домами. Деятельность по управлению многоквартирными жилыми домами не является регулируемой, что свидетельствует об отсутствии у органов власти законных рычагов влияния на одну из важнейших отраслей экономики. Идеи реформирования жилищно-коммунального хозяйства были направлены на скорейшую передачу рычагов управления многоквартирными домами из рук муниципальных предприятий в руки собственников жилья. Однако неосведомленность, равнодушие, инертность собственников помещений в многоквартирном доме зачастую приводят к тому, что все решения за них принимаются управляющими организациями. Роль управляющей организации по действующему жилищному законодательству может взять на себя любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, о профессионализме которого собственники не могут на сегодняшний день получить информации. Неграмотное, непрофессиональное управление может привести к нарушению прав и законных интересов самих же собственников, а в конечном итоге и привести к негодности даже самый современный комплекс жилой недвижимости. Есть ли выход из данной ситуации? Кто может гарантировать качество предоставления собственникам услуг по управлению многоквартирным домом и возместить ущерб в случае причинения вреда некачественным предоставлением указанных услуг?

Законодательно в рамках Федерального закона от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ предложен единственный институт, способный гарантировать профессионализм участников рыночных отношений по управлению многоквартирными домами, - саморегулирование. Под саморегулированием понимается самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил. Появление саморегулируемых организаций за рубежом имело место вследствие эволюционного, естественного процесса развития рыночных институтов в экономике, необходимости упорядочения и регламентации взаимоотношений бизнеса и государства. В настоящее время в экономически развитых странах саморегулируемые организации действуют практически во всех областях общественной жизни и особенно в бизнесе. Проходящее в стране реформирование системы государственного контроля привело к необходимости введения механизмов, замещающих госрегулирование иными инструментами публичного контроля, которые рассматриваются не только как гражданские институты, лоббирующие интересы предпринимателей, но и как важнейший элемент гражданского общества.

В последние годы в России все чаще говорят о гражданском обществе как о "панацее" от всевластия бюрократии. В системе общественных институтов, составляющих основу гражданского общества, объединения предпринимателей занимают особое место. Они объединяют наиболее активную часть общества - предпринимателей, способных самостоятельно решать свои проблемы и содействовать решению проблем других людей. Обладая определенными ресурсами, организованные предприниматели могут не только призывать общество к участию в решении тех или иных социальных проблем, но и оказать реальную помощь в их решении. На многочисленных конференциях, проводимых с участием предпринимательских объединений, помимо проблем совершенствования институтов госрегулирования, все чаще говорится о необходимости более активного внедрения элементов саморегулирования в самые разные области хозяйственной деятельности. Институт саморегулирования хозяйственной деятельности, с одной стороны, корреспондирует с государственным регулированием экономики и предпринимательства, воплощая конституционный принцип соразмерности государственного вмешательства в права и свободы физических и юридических лиц, с другой - призван обеспечивать соблюдение интересов как добросовестных предпринимателей, так и потребителей товаров, работ и услуг, а также общества и государства в целом.

Особенность статуса саморегулируемых организаций (далее - СРО) выражается в том, что они, будучи некоммерческими организациями, консолидирующими частноправовые профессиональные интересы, обладают компетенцией (полномочиями по регулированию и контролю за предпринимательской деятельностью своих членов), более характерной для вертикальных властных правоотношений.

На основе анализа законодательства, экономической и юридической литературы предлагаются следующие функции саморегулируемых организаций:

1) нормотворческие, реализуя которые саморегулируемой организацией создаются правила и стандарты предпринимательской (профессиональной) деятельности;

2) контрольные, выражающиеся в организации контроля за соблюдением членами нормативных правовых актов, регулирующих предпринимательскую деятельность, в том числе установленных СРО правил и стандартов и привлечении правонарушителей - членов СРО к особой разновидности юридической ответственности;

3) информационные, связанные с обеспечением информационной открытости деятельности членов СРО и опубликованием информации о своей деятельности;

4) образовательно-просветительские, выражающиеся в организации профессионального обучения, аттестации работников членов саморегулируемой организации или сертификации произведенных членами саморегулируемой организации товаров (работ, услуг);

5) представительские, связанные с представлением интересов членов саморегулируемой организации в их отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления;

6) функции урегулирования споров, которые осуществляются путем образования третейских судов для разрешения споров, возникающих между членами саморегулируемой организации, а также между ними и потребителями произведенных членами саморегулируемой организации товаров (работ, услуг), иными лицами, в соответствии с законодательством о третейских судах.

Функции саморегулируемых организаций можно подразделить на частноправовые и публично-правовые, хотя такое разделение в известной мере условно, равно как и деление права на частное и публичное. Реализация публично-правовых функций (нормотворческой, контрольной, информационной) затрагивает не только членов СРО, но и других лиц, заинтересованных в эффективной деятельности на рынке: потребителей товаров (работ, услуг), иных участников рынка, а также общество и государство в целом. Частноправовые функции СРО направлены на удовлетворение потребностей прежде всего членов данного объединения. К ним следует отнести функцию урегулирования споров, а также представительскую и образовательно-просветительскую.

Еще одним важным инструментом, выступающим в защиту развития саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами, является механизм дополнительной ответственности управляющих организаций, при которой СРО должна будет жестко контролировать исполнение своими членами обязательств перед потребителями их услуг, а в случае неисполнения - полностью возмещать ущерб через компенсационный фонд или обязательное страхование. К тому же понятно, что организация, которая отвечает за своих членов, не станет принимать в свои ряды лиц с сомнительными профессиональными и финансовыми возможностями.

Продвигая в жизнь идею создания СРО управляющих недвижимости с обязательным членством, под руководством председателя Комитета по собственности Государственной Думы Федерального Собрания РФ В. С. Плескачевского разработан проект Федерального закона о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и в Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Суть поправок заключается в следующем.

В Жилищном кодексе РФ предлагается разъяснить, что понимается под "обеспечением безопасных условий проживания граждан" и под "содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме". Собственник при выборе способа управления многоквартирным домом может: во-первых, выбрать непосредственное управление только в случае, если количество квартир в их доме не более десяти; во-вторых, выбрать управление ТСЖ либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом, который при количестве квартир в доме более пятидесяти обязан передать свои функции по управлению многоквартирным домом управляющей организации; в-третьих, управление управляющей организацией, являющейся членом саморегулируемой организации управляющих недвижимостью. При заключении договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязана предъявлять собственникам помещений в многоквартирном доме свидетельство о членстве в саморегулируемой организации управляющих недвижимостью. Кроме того, работы и услуги, выполняемые управляющими организациями при управлении многоквартирным домом, могут осуществляться без наличия свидетельства о допуске к соответствующим видам работ, выдаваемых саморегулируемыми организациями в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным законодательством.

Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предлагается дополнить главой, устанавливающей специальные правила для деятельности саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. В частности, увеличен по сравнению с требованиями базового Закона о СРО минимальный количественный состав членов, который составляет пятьдесят индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц. Согласно поправкам минимальный взнос каждого члена саморегулируемой организации в компенсационный фонд устанавливается в размере 100 000 рублей, кроме того, члены саморегулируемых организаций обязаны заключить договор страхования профессиональной ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу юридических и (или) физических лиц, вследствие неисполнения стандартов деятельности, минимальный размер страховой суммы по которому должен составлять 500 000 рублей.

С принятием вышеизложенных изменений федерального законодательства наступит новый виток реформы ЖКХ, последствия которой нам предстоит оценить в ближайшее время.

------------------------------------------------------------------

Название документа