Приватизация не для всех

(Терешко Ю.)

("ЭЖ-Юрист", 2010, N 28)

Текст документа

ПРИВАТИЗАЦИЯ НЕ ДЛЯ ВСЕХ

Ю. ТЕРЕШКО

Юлия Терешко, "ЭЖ-Юрист".

Распространяются ли на субарендатора положения Закона N 159-ФЗ, предусматривающего преимущественное право выкупа арендатором арендуемого имущества? Есть ли соответствующая судебная практика?

А. Коновалов, г. Биробиджан

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации..." субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, из буквального прочтения положений Закона следует, что его действие не распространяется на субарендаторов и преимущественным правом могут воспользоваться только арендаторы.

Между тем в юридической литературе высказывались мнения, что в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, субарендаторы также подпадают под действие Закона N 159-ФЗ (тем более что именно они являются фактическими владельцами недвижимого имущества). Однако данная точка зрения не нашла поддержки в судах, которые признавали отказы уполномоченных органов по предоставлению преимущественного права на выкуп субарендаторам законными и обоснованными (см. Постановления ФАС УО от 22.12.2009 N Ф09-10310/09-С6, N А60-24852/2009-С9, ФАС ЦО от 11.03.2010 N А62-6465/2009). Мнение о том, что действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на субарендаторов, содержится и в письмах Минэкономразвития России от 14.10.2008 N Д05-4397, от 17.11.2008 N Д05-5090.

Суды и Минэкономразвития сошлись на том, что из п. 2 ст. 615 ГК РФ следует: к договорам субаренды применяются положения ГК РФ, регулирующие заключение, исполнение, расторжение договора аренды, а также устанавливающие основания его действительности или недействительности. В то же время Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, нормы, установленные Законом N 159-ФЗ, не регулируют отношения сторон, заключивших между собой договор аренды, поэтому указанный Закон распространяется исключительно на случаи заключения договора аренды недвижимого имущества и на субарендатора не распространяется.

Поэтому можно предположить, что субарендатор получит отказ в преимущественном праве на приватизацию. Как показывает судебная практика, такой отказ будет признан судом законным.

------------------------------------------------------------------

Название документа