Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как гражданско-правовой договор
(Голубев А. В.) ("Законодательство и экономика", 2010, N 7) Текст документаРЕШЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ДОГОВОР
А. В. ГОЛУБЕВ
Начальник отдела Федеральной службы финансово-бюджетного надзора А. В. Голубев рассматривает весьма актуальную проблему. Речь идет о ситуациях, когда помимо воли жильцов многоквартирных домов осуществляются те или иные действия по управлению домом, причем соответствующие решения оказываются одобрены их общим собранием. В статье раскрыты признаки действительности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как элементы гражданско-правового договора.
Нередко случается, что собственники помещений в многоквартирных домах сталкиваются с ситуацией, когда в отношении общего имущества в доме осуществляются не согласованные с ними действия. Примерами таких действий могут служить внезапно начавшийся капитальный или текущий ремонт дома, перепланировка помещений общего пользования, реконструкция дома, передача прав на пользование общим имуществом. При этом собственники могут с изумлением узнать, что эти действия осуществляются якобы с их согласия, выраженного в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Впоследствии может быть установлено отсутствие как факта проведения такого собрания, так и необходимых признаков действительности принятых собранием решений. Цель данной статьи - раскрытие признаков действительности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как элементов гражданско-правового договора. В соответствии с положениями статьи 290 Гражданского кодекса РФ <1> собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Исходя из положений статей 246 и 247 ГК РФ распоряжение, а также владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников общей собственности. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ <2> общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. При этом ничего не говорится об участниках гражданских и жилищных отношений, осуществляющих управление многоквартирным домом через названный орган. Управлять многоквартирным домом в зависимости от выбранного способа могут как собственники помещений (при непосредственном управлении домом собственниками; при управлении домом управляющими организациями в форме товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ТСЖ, ЖК и ЖСК)), так и иные управляющие организации. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14.
Закон не наделяет общность собственников помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющих домом, ни гражданско-правовой, ни жилищной правосубъектностью. В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" <3> прямо указывается: собственники общего имущества (собственники помещений в здании) в соответствии с действующим законодательством образуют множественность лиц. -------------------------------- <3> Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 9.
Общее собрание собственников также не является органом управляющей организации как юридического лица. Общие собрания членов ЖК, ЖСК и ТСЖ, общие собрания членов (участников) иных хозяйственных обществ, управляющих многоквартирным домом, - это органы управления соответствующих юридических лиц. Собственники помещений в многоквартирном доме могут одновременно являться членами (участниками) этих юридических лиц, что особенно характерно для ЖК, ЖСК и ТСЖ. Но даже при управлении домом ЖК, ЖСК и ТСЖ нет никаких оснований отождествлять общее собрание их членов как орган управления соответствующего юридического лица с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим наделение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме статусом органа управления им вряд ли обоснованно. Вместе с тем имеются основания рассматривать общее собрание как установленный законом способ достижения соглашения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с осуществлением прав общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из положений части 1 ст. 47 ЖК РФ, под общим собранием законодатель понимает совместное присутствие собственников помещений для обсуждений вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В качестве одной из форм общего собрания указанная статья называет заочное голосование, представляющее собой передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Действительно, в обоих случаях в принятии решения могут участвовать те же субъекты, принятые решения влекут те же правовые последствия. Однако при заочном голосовании признак совместного присутствия отсутствует, из чего вытекает ряд установленных законом процессуальных особенностей. Заочное голосование может осуществляться только посредством письменно оформленных решений собственников, при определении кворума учитываются имущественные права только проголосовавших собственников помещений, отсутствует элемент совместного обсуждения вопросов, в связи с чем перечень и формулировки вопросов, поставленных на голосование, не могут корректироваться, отсутствует возможность непосредственного наблюдения собственников за осуществлением голосования и подведением его итогов. Кроме того, в части 1 ст. 47 ЖК РФ содержится противоречие: прямо указывается, что принятие решения общего собрания собственников помещений путем проведения заочного голосования может быть принято без проведения общего собрания. Поскольку согласно позиции законодателя заочное голосование включено в понятие "общее собрание" в качестве одной из его форм, получается, что решение путем заочного голосования может быть принято без его фактического проведения. Получается, заочное голосование собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, входящим в компетенцию общего собрания, можно рассматривать как самостоятельный способ достижения соглашения собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем с учетом нынешнего состояния регулирования жилищных отношений для обозначения рассмотренных способов достижения соглашения собственников помещений в доме далее по тексту будет использоваться только термин "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме". Действительность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме выражается в том, что оно влечет юридические последствия для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против его принятия. Исходя из части 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания является действительным лишь при условии, что оно принято по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном ЖК РФ. На наш взгляд, эти признаки в большей степени можно было бы отнести к определению действительности административного акта органа власти, в то время как собственники осуществляют принадлежащие им права на общее имущество в доме на основе юридического равенства. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой способ достижения соглашения между ними, поэтому его решение можно рассматривать как своего рода гражданско-правовой договор. Действительность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо рассматривать как действительность гражданско-правового договора. Субъектами этого договора являются собственники помещений в многоквартирном доме. Согласно пункту 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя. Представитель действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Исходя из положений закона в голосовании могут участвовать все собственники помещений независимо от принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество в доме, что, например, существенно отличается от круга субъектов голосования на общем собрании членов ЖК, ЖСК, где число членов не должно превышать количество помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Следовательно, единственным существенным признаком субъекта договора является обладание правом собственности на помещение в определенном многоквартирном доме. С учетом положений пункта 5 ст. 46 ЖК РФ (правовые последствия принятого решения распространяются на всех собственников помещений в доме) представляется возможным рассматривать в качестве субъектов договора всех собственников помещений, включая тех, кто не участвовал в собрании или не голосовал за принятие решения. Так, согласно пункту 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 при передаче отдельных частей здания в пользование по соглашению собственников общего имущества стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания. Наиболее распространенным проявлением порока субъектного состава договора о принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме является участие в нем лиц, не обладающих правом собственности на помещения (например, проживающих на основании договора найма или членов семьи собственника) и не имеющих полномочий на участие в таком собрании от имени собственников. При этом, конечно, не исключается проявление порока субъектов, связанного с неполной дееспособностью собственников помещений. Лицам, заинтересованным в доказывании действительности решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, или желающим оспорить такое решение, необходимо располагать сведениями о составе собственников помещений в доме. В соответствии с положениями части 1 ст. 131 ГК РФ сведения о праве собственности на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно статье 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <4> орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости <5>. При этом статьей 7 названного Закона установлено, что информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом <6>. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. <5> См.: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; Приказ Минюста России от 14 февраля 2007 г. N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" // Российская газета. 2007. 22 марта. <6> См.: Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773 "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме" // СЗ РФ. 2004. N 51. Ст. 5187.
Волеобразование и волеизъявление субъектов при принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме достигаются путем осуществления установленной законом процедуры проведения такого собрания. Установленный ЖК РФ порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме призван обеспечить для всех собственников помещений возможность достигнуть соглашения, направленного на реализацию принадлежащего им права общей долевой собственности на общее имущество в доме, своей волей и в своем интересе. Положениями статьи 45 ЖК РФ предусмотрено проведение годовых, внеочередных и повторных общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Разрешение вопроса об определении лица, обязанного инициировать и организовать проведение годового собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оставляется законом на усмотрение самих собственников помещений. Установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Законом не предусмотрены санкции за неисполнение собственниками помещений названной обязанности. Вместе с тем проведение общего собрания собственников помещений является элементом управления многоквартирным домом. С учетом положений статьи 154 ЖК РФ расходы по проведению общего собрания осуществляются за счет собственников и могут включаться в структуру вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, из установленной законом обязанности собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общее собрание неизбежно вытекает их обязанность нести бремя расходов на это. А вот за уклонение от исполнения данной обязанности собственник уже может быть привлечен к гражданско-правовой ответственности. Кроме того, при неисполнении собственниками помещений обязанности по проведению годового общего собрания в соответствии с частью 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления на основании договора может возложить обязанности по управлению многоквартирным домом на управляющую организацию. Как показывает практика, значительная часть собственников помещений в многоквартирном доме могут не воспользоваться правом участвовать в общем собрании вследствие юридической пассивности или иных обстоятельств. Чтобы не допустить связанной с этим блокировки возможности принятия необходимых решений, частью 3 ст. 45 ЖК РФ установлено: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Интересы отдельных собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в процедуре достижения соглашения, могут не совпадать или прямо противоречить друг другу. В связи с этим совпадение индивидуальных волеизъявлений всех собственников помещений по вопросам повестки дня общего собрания вряд ли возможно. В целях преодоления последствий, связанных с крайне малой вероятностью достижения единства волеизъявлений собственников в соответствии с пунктом 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно части 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Пунктом 1 ст. 37 Кодекса установлено: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, а в соответствии с пунктом 2 ст. 42 доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире <7>. -------------------------------- <7> См.: Гуев А. Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: Дело, 2008.
В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, в силу пункта 7 ст. 46 ЖК РФ решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. На наш взгляд, употребление законодателем термина "количество голосов" не вполне соответствует юридической природе объема прав или "веса" собственников помещений при достижении соглашения в отношении общего имущества в доме. Вероятно, именно это обстоятельство привело к тому, что до настоящего времени нет единой методики преобразования относительного объема прав собственников на общее имущество в доме в "количество голосов", в результате чего возникают общественные конфликты и создаются препятствия в случае необходимости защиты нарушенных прав. В законе следовало бы прямо указать, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, в совокупности обладающие более чем 50% в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме. При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по поставленным на голосование вопросам, предусмотренным пунктами 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются голосами участников общего собрания, в совокупности обладающих не менее чем двумя третями в праве общей собственности на общее имущество в доме. Решения по прочим вопросам принимаются голосами участников общего собрания, в совокупности обладающих более чем 50% в принадлежащей участникам общего собрания доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме. Необходимым условием для формирования воли субъектов по поводу участия в общем собрании и по существу вопросов повестки дня является своевременное оповещение их о предстоящем проведении общего собрания, в том числе о вопросах, включенных в повестку дня. Исходя из положений статьи 45 ЖК РФ сроки и порядок сообщения собственникам помещений сведений о проведении годового или повторного общего собрания устанавливаются собственниками помещений самостоятельно. Вместе с тем в случае проведения внеочередного общего собрания по инициативе одного из собственников закон обязывает инициатора сообщить собственникам помещений в доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. При этом в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому из них под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников. Сроки оповещения собственников помещений о проведении годового или повторного общего собрания не могут быть более поздними, чем установленные законом в случае проведения внеочередного общего собрания. В соответствии с частью 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Для формирования воли по существу вопросов повестки дня общего собрания субъектам необходимо располагать объективной информацией об обстоятельствах, имеющих существенное значение для принятия решения в интересах субъектов, в том числе о решениях, принятых общими собраниями собственников помещений в доме ранее. Порядок уведомления о решениях, принятых годовыми и повторными общими собраниями собственников помещений, устанавливается решениями общих собраний собственников. При проведении внеочередного общего собрания согласно части 3 ст. 46 ЖК РФ принятые решения, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Выполнение названных требований закона является необходимым условием свободного волеобразования субъектов в отношении участия в общем собрании, а также существа вопросов повестки дня. В связи с этим частью 2 ст. 46 ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять его повестку дня. При принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме волеизъявление субъектов представляется возможным разделить на две стадии. На первой стадии осуществляется волеизъявление по поводу участия субъекта в общем собрании. На второй - волеизъявление по существу вопросов, поставленных на голосование. При совместном присутствии субъектов возможна промежуточная стадия их волеизъявления, которая может выражаться в оглашении ими своего мнения по существу вопросов повестки дня, а также по формированию перечня вопросов, которые необходимо поставить на голосование. Волеизъявление субъекта по поводу участия в общем собрании осуществляется путем регистрации его прибытия в месте совместного присутствия собственников помещений для проведения общего собрания или (при заочном голосовании) путем передачи субъектом своего письменно оформленного решения по вопросам голосования в установленное место. На основании результатов волеизъявлений субъектов по поводу участия в общем собрании определяется правомочность (наличие кворума) общего собрания. Законом установлены требования к необходимому размеру доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, которой должны в совокупности обладать субъекты, принявшие участие в общем собрании, для того чтобы такое общее собрание признавалось бы законом правомочным принимать решения, обязательные для всех собственников помещений. По общему правилу, установленному частью 3 ст. 45 ЖК РФ, для правомочности общего собрания (заочного голосования) в нем должны принять участие собственники помещений, обладающие в совокупности более чем 50% в праве общей долевой собственности на общее имущество дома. В то же время, исходя из положений части 1 ст. 46, для решения вопросов, предусмотренных пунктами 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44, необходимо участие собственников, в совокупности обладающих не менее чем двумя третями в праве общей долевой собственности на общее имущество дома. Лицам, заинтересованным в подтверждении правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или в оспаривании правомочности такого собрания, необходимо располагать доказательствами регистрации волеизъявлений субъектов по поводу участия в общем собрании собственников помещений, а также доказательствами размера принадлежащей им доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме. Согласно части 2 ст. 47 ЖК РФ в случае проведения заочного голосования наличие кворума определяется исходя из совокупности проголосовавших субъектов, передавших в установленном порядке свои письменно оформленные решения, а при совместном присутствии субъектов наличие кворума определяется исходя из совокупности субъектов, зарегистрировавших свое прибытие в место проведения общего собрания независимо от того, проголосовали они или нет. Единство воли и волеизъявления субъектов по поводу участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выражается в том, что они участвуют именно в общем собрании собственников помещений в доме, а не в каком-либо ином собрании (например, общем собрании членов ЖК, ЖСК, ТСЖ), и для принятия решений именно по тем вопросам повестки дня, о которых субъекты были заранее проинформированы. Исходя из пункта 2 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, формами проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются собрание (совместное присутствие) или заочное голосование. Формально-логическое толкование этой нормы приводит к выводу: взаимное дополнение волеизъявлений субъектов в результате применения названных форм по поводу участия в общем собрании, а также по существу поставленных на голосование вопросов, т. е. возможность принятия решения общим собранием путем смешанного голосования (на собрании и заочно), законом не предусмотрено. Вместе с тем единство юридической природы волеизъявлений, осуществляемых субъектами при совместном присутствии и при заочном голосовании, должно стать основанием для внесения в ЖК РФ соответствующих дополнений, аналогичных нормам, устанавливающим возможность проведения в смешанной форме голосования на общих собраниях участников акционерных обществ (ч. 3 ст. 60 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах") <8>. -------------------------------- <8> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1.
Волеизъявление субъектов по существу вопросов, поставленных на голосование, осуществляется путем совершения предусмотренных порядком проведения общего собрания действий при совместном присутствии или (при заочном голосовании) путем передачи в установленном порядке своих письменно оформленных решений. При этом поставленные на голосование вопросы, исходя из части 2 ст. 46 ЖК РФ, обязательно должны соответствовать вопросам повестки дня общего собрания. Это означает, что принятое решение по вопросу, поставленному на голосование, одновременно является решением по соответствующему вопросу повестки дня общего собрания. Поставленный на голосование вопрос не должен содержать в себе логические противоречия, препятствующие возможности субъекта дать на него ответ, сформулированный в виде утвердительного или отрицательного суждения типа "да", "нет", "не знаю" или "за", "против", "воздержался". Такое требование прямо установлено частью 3 ст. 47 ЖК РФ при принятии решения путем проведения заочного голосования. Можно с уверенностью утверждать: требования по подведению итогов голосования и сложившаяся практика настоятельно требуют придерживаться таких же формулировок ответов по вопросам, поставленным на голосование при совместном присутствии субъектов на общем собрании. При принятии решения путем проведения заочного голосования вопросы, выносимые на голосование, формируются инициатором собрания и в процессе принятия по ним решения изменяться не могут. В ходе принятия решения общим собранием при совместном присутствии субъектов содержание вопросов, выносимых на голосование, может корректироваться в результате осуществления субъектами упомянутой выше промежуточной стадии волеизъявления, то есть оглашения ими своего мнения или предложений по разрешению вопросов повестки дня. При этом неизменным требованием остается соответствие вопросов, поставленных на голосование, вопросам повестки дня общего собрания. При заочном голосовании порядок осуществления субъектами волеизъявлений по существу указанных выше вопросов регулируется положениями статьи 47 ЖК РФ. При этом голосование представляет собой передачу субъектами в установленное место или по адресу в письменной форме решений по каждому вопросу повестки дня, выраженного формулировками "за", "против" или "воздержался", до установленной даты окончания их приема. Порядок голосования субъектов при их совместном присутствии на общем собрании ЖК РФ не установлен, в связи с чем он может устанавливаться решением общего собрания собственников. Согласно части 4 ст. 48 ЖК РФ закон допускает возможность осуществления голосования посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При небольшом количестве собственников помещений в доме, их взаимной информированности о размерах принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, при отсутствии у части субъектов намерения оспорить принимаемое решение, голосование посредством письменно оформленных решений может не оказаться целесообразным. В таком случае голосование может осуществляться путем совершения субъектами предусмотренных порядком проведения общего собрания действий (поднятия рук, нажатия кнопок, устного оглашения своего решения и т. д.). В то же время при значительном количестве собственников помещений (во многих многоквартирных домах количество собственников может составлять несколько сотен), которым принадлежат различные доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, при существовании у части субъектов намерения оспорить принимаемое решение, объективное подведение итогов голосования (и доказывание впоследствии этого факта) представляется возможным только при осуществлении голосования посредством письменно оформленных решений. В пользу осуществления голосования посредством письменно оформленных решений субъектов свидетельствует и то, что исходя из положений части 6 ст. 48 ЖК РФ волеизъявление субъекта при голосовании считается действительным, если позволяет однозначно определить его волю по конкретному вопросу, поставленному на голосование. В частности, при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. Если решение содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом. При подведении итогов голосования, осуществленного без составления субъектами письменно оформленных решений, выделение недействительных волеизъявлений представляется трудно достижимым, либо потребуется установление процедуры голосования, которая будет значительно более сложной, чем голосование посредством письменно оформленных решений. С учетом того что ЖК РФ не устанавливает порядок подведения итогов голосования субъектов при принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, он может устанавливаться общим собранием собственников. Можно с уверенностью утверждать: такой порядок должен обеспечивать возможность документального подтверждения итогов голосования. Содержание решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как гражданско-правового договора определяется изменяющимися при этом правами и обязанностями субъектов, которые ограничиваются сферой компетенции общего собрания собственников, а также вопросами, включенными в повестку дня. Согласно статье 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; выбор способа управления многоквартирным домом; другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К вопросам компетенции общего собрания собственников помещений другими статьями ЖК РФ также отнесено: принятие решений о передаче объектов общего имущества в доме в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц; уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, которое возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 3 ст. 36); принятие решения о создании товарищества собственников жилья (ст. 136); принятие решения о преобразовании ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ст. 140); принятие решения о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 141); принятие решения об определении условий договора с управляющей организацией на управление многоквартирным домом (ст. 162); принятие решений о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений (п. 1 ст. 164); принятие решения о предоставлении права одному из собственников действовать от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений (п. 3 ст. 164). Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 <9>, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено: утверждение перечня услуг и работ по содержанию общего имущества в доме, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17); решение о проведении текущего (п. 19) и капитального ремонта (п. 21); установление перечня иных (в дополнение к названным в пунктах 24 - 26) документов, связанных с управлением домом (п. 26); определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 31); принятие решений о заключении договоров собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений (п. 32). -------------------------------- <9> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
Указывая вопросы, составляющие компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ЖК РФ не содержит ограничений компетенции общего собрания в принятии решений по иным вопросам, касающимся реализации права общей долевой собственности на общее имущество в доме. В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 отмечается: по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду. Согласно пункту 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Более детально состав общего имущества в многоквартирном доме определен пунктами 1 - 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 <10>. -------------------------------- <10> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ также относит установление порядка проведения общего собрания, в том числе: установление сроков и порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядка уведомления о принятых им решениях (п. 1 ст. 45); установление порядка оформления решений общего собрания протоколами (п. 1 ст. 46); установление способа направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений (п. 4 ст. 45); определение помещения в многоквартирном доме, доступного для всех собственников помещений в доме, для размещения сообщений о проведении общего собрания, о принятых им решениях собственников, а также о результатах голосования (п. 3 ст. 46); определение места или адреса для хранения протоколов общих собраний собственников и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (п. 4 ст. 46). Если в отношении формы волеизъявлений субъектов по существу вопросов, поставленных на голосование, письменная форма требуется законом только при заочном голосовании, то в отношении оформления решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме законом однозначно требуется письменная форма. В соответствии с частью 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Содержание протокола решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ не устанавливает. Вместе с тем такой протокол и приложения к нему должны содержать информацию, подтверждающую действительность принятого решения, то есть наличие и единство всех необходимых элементов рассмотренного гражданско-правового договора.
------------------------------------------------------------------
Название документа