Саморегулирование строительной деятельности: развитие, вопросы, пути решения

(Иванов А. В.) ("Жилищное право", 2010, N 8) Текст документа

САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: РАЗВИТИЕ, ВОПРОСЫ, ПУТИ РЕШЕНИЯ

А. В. ИВАНОВ

Иванов Андрей Владимирович, адвокат Ярославской межрегиональной коллегии адвокатов, кандидат юридических наук.

Масштабное развитие саморегулирования фундаментально соответствует современной доктрине упорядочения государственного "присутствия" в экономике.

Согласно Федеральному закону от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" <1> (статья 2) под саморегулированием понимается самостоятельная и инициативная деятельность, осуществляемая субъектами предпринимательской и профессиональной деятельности, содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за их соблюдением. Целью саморегулирования является уменьшение избыточного вмешательства государства в экономическую деятельность хозяйствующих субъектов и одновременно создание благоприятных условий для добровольного принятия хозяйствующими субъектами различного рода ограничений по отношению к собственному поведению на рынке <2>. Оно осуществляется в рамках саморегулируемых организаций (далее - СРО), созданных в форме некоммерческих партнерств. Согласно Федеральному закону от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" <3> (статья 8), таковым признается основанная на членстве некоммерческая организация, созданная для содействия своим членам в осуществлении их целевых функций. -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 49. Ст. 6077. <2> Шульга И. Устойчивость административных барьеров // Общество и экономика. 2003. N 4-5. С. 220. <3> Собрание законодательства РФ. 1996. N 3. Ст. 145.

Суть саморегулирования заключается в установлении конкретными хозяйствующими субъектами определенных ограничений для себя без какого-либо внешнего понуждения к этому. Однако неверно полагать, что саморегулирование основано исключительно на добровольных началах. Фактически оно носит добровольно-принудительный характер, поскольку осуществляется на территории Российского государства, регламентируется российским законодательством, которое подталкивает к его развитию и внедрению. Иными словами, саморегулирование - это мягкий вариант государственного регулирования, целью которого является поддержка деятельности хозяйствующих субъектов в заданных параметрах. При саморегулировании хозяйствующие субъекты соблюдают эти требования в силу осознанной необходимости, не дожидаясь официального государственного вмешательства. В строительстве саморегулирование введено Федеральным законом от 22.07.2008 N 148-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <4>. Модель саморегулирования строительной деятельности представляет собой довольно сложную систему <5>. Однако в концентрированном виде ее сущность можно охарактеризовать следующим образом. Членство в СРО является обязательным для хозяйствующих субъектов (индивидуальных предпринимателей или юридических лиц), осуществляющих следующие виды деятельности. Во-первых, инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений. Во-вторых, подготовку проектной документации. В-третьих, непосредственно строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объектов <*>. -------------------------------- <4> Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (часть I). Ст. 3604. <5> Терентьев В. А. Проблемы формирования института саморегулируемых организаций // Экономика строительства. 2009. N 3. С. 21. <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. По данным Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, в настоящее время в реестре саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации объектов капитального строительства, зарегистрировано 155 организаций; в реестре саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, - 227 организаций; в реестре саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания объектов капитального строительства, - 28 организаций (http:// www. gosnadzor. ru/ osnovnayadeyatelnostgosudarstvennyi_ stroitelnyi_ nadzor_ sro_ reestr/ (15.07.2010)).

Указанные виды деятельности сходны, но тождественны. Соответственно, различны и предъявляемые к каждой из них профессиональные требования. Поэтому в одной СРО могут состоять хозяйствующие субъекты, занимающиеся только одним из вышеназванных видов деятельности. Если же исполнитель претендует на осуществление двух и более таких видов деятельности, ему необходимо оформить членство в каждой из соответствующих СРО. Ситуация, когда один хозяйствующий субъект осуществляет несколько вышеназванных видов деятельности, сегодня вполне типична. Свидетельством тому являются договоры по строительству объекта под ключ. По условиям таких договоров (именуемых смешанными, то есть сочетающими элементы различных договоров) заказчикам оказывается комплекс услуг, включая проектирование, получение необходимых согласований, строительство объекта, сдачу его в эксплуатацию. В свою очередь, СРО принимает решения о допуске своих членов к выполнению вышеназванных работ и выдают им соответствующие свидетельства. Законодательство детально регламентирует порядок вступления в СРО, а также требования, предъявляемые к своим членам, главным из которых является соблюдение установленных ею правил саморегулирования. Их несоблюдение влечет дисциплинарную ответственность вплоть до отзыва свидетельства о допуске к вышеназванным работам и исключения из СРО <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. При этом сами саморегулируемые организации вступление в СРО подразделяют на несколько этапов: 1) подача юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем необходимых документов; 2) разработка договоров саморегулируемой организацией (в том числе договоров со страховой компанией), проверка дела соискателя в члены СРО; 3) заключение договоров и оплата взносов; 4) выдача свидетельства о членстве; 4) выдача члену СРО свидетельства о допуске к строительным работам/к проектным работам/к изыскательским работам).

Строительная деятельность требует неукоснительного соблюдения всех имеющих к ней отношение технических норм и правил. В ходе осуществления такой деятельности возводятся объекты (здания, сооружения и т. п.) первого и второго уровня ответственности. Любые отступления от предъявляемых требований чреваты деструктивными последствиями. Поэтому в ходе замены лицензирования строительной деятельности институтом саморегулирования было очень важно не выпустить ситуацию из-под контроля. Переходный период длился почти шесть лет. Полностью все ранее выданные лицензии на осуществление строительной деятельности прекращены с 1 января 2010 года. Но на запасной путь лицензирование было выведено еще 2004 году, в ходе компоновки федеральных органов исполнительной власти в три звена. Именно тогда был упразднен Госстрой России (выполнявший в течение многих лет функции лицензирования). Однако указанная функция не была возложена ни на одну из действующих в стране федеральных служб, хотя это прерогатива данного звена федеральных органов исполнительной власти. Вместо этого указанная функция была временно возложена вначале на Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а затем, в связи с его ликвидацией, на Министерство регионального развития РФ. Хотя ни тому ни другому органу власти указанная функция не свойственна. Тем самым законодатель дал понять, что лицензирование будет упразднено. Некоторыми представителями строительной отрасли высказывалось принципиальное несогласие относительно отмены лицензирования <6>. Однако в целом идея замены лицензирования на саморегулирование получила поддержку. При этом были выдвинуты конструктивные предложения, направленные на повышение практической эффективности этого института. В частности, было предложено создать саморегулируемые организации с сертификационной системой менеджмента качества строительных услуг. Также предлагалось ввести обязательное страхование строительной деятельности <7>. И та и другая мера воздействия вполне резонна, и поэтому обе они были задействованы законодателем. В то же время обязательность их наличия у членов СРО поставлена в зависимость от усмотрения самих СРО. Вот, к примеру, сертификация. Она представляет собой форму последующего контроля. Наличие у хозяйствующего субъекта сертификата документально подтверждает соответствие созданной им продукции всем предъявляемым требованиям. В целом сертификация осуществляется в рамках технического регулирования, выступающего разновидностью государственного регулирования. Однако в ее регламентации велика роль саморегулирования. Так, правилами саморегулирования конкретных СРО могут устанавливаться требования об обязательном наличии у членов СРО сертификатов соответствия работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов, а также сертификатов системы управления качеством. Существенно важно, чтобы вышеназванные сертификаты соответствовали серии стандартов ИСО, о которых следует сказать особо. Согласно Федеральному закону от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" <8> стандарт - это документ, который устанавливает обязательные правила и характеристики производства продукции, а также ее эксплуатации, переработки, хранения, реализации и утилизации. Аббревиатура "ИСО" обозначает сокращенное название Международной организации по стандартизации (International Organization for Standardization или ISO). Сертификат, соответствующий вышеназванному стандарту, подтверждает, что его обладатель имеет квалификацию и опыт выполнения сертифицируемых работ. Он подтверждает также, что производственный процесс выполнения таких работ, а также их конечный результат соответствуют международным стандартам <9>. Полное название стандарта ISO звучит так: Международный стандарт ISO 9000:2005 "Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь". Его российским аналогом является Национальный стандарт Российской Федерации ГОСТ Р ИСО 9000-2008 "Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь". Он подготовлен на основе аутентичного перевода вышеназванного Международного стандарта ISO 9000:2005 и полностью идентичен ему. Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 18.12.2008 N 470-ст "Об утверждении Национального стандарта" <10> ГОСТ Р ИСО 9000-2008 утвержден и введен для добровольного применения. Соответствие сертификатов вышеназванному Стандарту является обязательным условием для поставок за рубеж создаваемой их обладателями продукции. В сфере строительства такие сертификаты дают их обладателям преимущества при участии в строительных тендерах, являющихся формой проведения подрядных торгов, то есть соревновании представленных претендентами оферт на получение заказа на выполнение работ для федеральных государственных нужд. Без вышеназванного сертификата претенденту невозможно выиграть такой тендер и получить государственный заказ, финансируемый за счет средств федерального бюджета <*>. -------------------------------- <6> Кондрашова О. Это будет катастрофой // Новые известия. 29 сентября 2004 г. <7> Вершинин В. Р. Проблемы совершенствования государственного контроля в сфере градостроительной деятельности в условиях административной реформы // Государство и право. 2007. N 7. С. 105. <8> Собрание законодательства РФ. 2002. N 52. Ст. 5139. <9> Мансуров А. Отказ от строительных лицензий как мера государственной координации рынка // Право и экономика. 2010. N 1. С. 11. <10> Стандартинформ. Официальное издание. М., 2009. <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Хотелось бы отметить, что весь процесс сертификации можно условно разделить на 4 этапа: 1) выбор международных стандартов для менеджмента; 2) разработка необходимой документации; 3) проведение внутреннего аудита; 4) сама сертификация. К преимуществам наличия сертификатов относят также получение более выгодных условий страхования и кредитования, снижение рисков в процессе производства, возможность повышения эффективности работы управленческого аппарата.

Однако относительно значимости сертификатов высказываются более взвешенные и сдержанные оценки, поскольку на практике наличие сертификатов не привело к реальному контролю за качеством на этапе создания продукции. Более того, контроль стал номинальным, превратившись, по сути, в покупку права продавать товар <11>. В подобных рассуждениях есть резон, поскольку любой, самый престижный сертификат - это всего лишь документ, который сам по себе не способен организовать повседневную и конкретную деятельность по созданию высококачественной продукции. -------------------------------- <11> Крючкова П. Реформа технического регулирования и ее провал // Конкурс. Информационно-аналитический журнал. 2009. N 3. С. 27.

Не менее значимым рычагом воздействия является страхование строительной деятельности. СРО правомочна потребовать от своих членов в обязательном порядке страховать свою имущественную ответственность, которая может наступить в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Несмотря на обязанность подчиняться правилам саморегулирования, установленным конкретными СРО, страхование риска имущественной ответственности является добровольным, поскольку закона об обязательном страховании ответственности за нарушение требований качества и безопасности строительной деятельности не существует. Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 932) по договору страхования риска ответственности страхованию подлежит только риск ответственности самого страхователя (в данном случае подрядной организации, являющейся членом СРО, принявшей такое решение). Договор страхования, не соответствующий этому требованию, ничтожен. Однако независимо от наличия у членов СРО страхового полиса (свидетельства, квитанции и т. п.) СРО несет субсидиарную ответственность по их имущественным обязательствам, если они имеют выданные ею свидетельства о допуске к вышеназванным работам. Ее субсидиарный характер означает, что выплаты осуществляются в объеме недостающих у ответчика денежных сумм, которые он обязан выплатить истцу. Причем такие выплаты СРО осуществляет в пределах средств своего компенсационного фонда, формируемого за счет вступительных взносов своих членов. Минимальное количество членов СРО, а также размер вступительного взноса зависят от вида выполняемых ими работ. Для СРО, объединяющих хозяйствующих субъектов, занимающихся инженерной или проектной деятельностью, количество участников должно быть не менее пятидесяти, а вступительный взнос - пятьсот тысяч рублей с каждого. Для хозяйствующих субъектов, осуществляющих строительную деятельность, указанные цифры увеличиваются в два раза. Минимальное количество членов таких СРО составляет не менее ста человек, а вступительный взнос - один миллион рублей с каждого. Лишь после выполнения всех вышеназванных финансовых требований СРО вправе регистрировать себя как некоммерческое партнерство и выполнять целевые функции. Указанные суммы будут несколько меньше, если хозяйствующие субъекты застрахуют риск своей имущественной ответственности. В этом случае взнос в СРО, объединяющую участников строительной деятельности, составит триста тысяч рублей с каждого. Для СРО, объединяющей инженерные или проектные организации, такая сумма составит сто пятьдесят тысяч с каждого. Однако в этом случае у хозяйствующих субъектов возникают дополнительные проблемы. Во-первых, им надо проявить осмотрительность при выборе партнера (страховщика), которому придется стабильно и ритмично платить страховые платежи. Во-вторых, надо передать страховщику необходимую документацию: отчет о своем финансовом состоянии, расшифровку задолженности и т. п., на основании которых страховщик оценит риск и рассчитает сумму страховой выплаты. Немаловажное значение имеет психологический аспект, поскольку, осуществляя все это, страхователю (инженерной, либо проектной, либо подрядной, либо иной организации) придется мысленно допускать, что принятые им перед партнерами обязательства будут им сорваны, что не способствует целевой направленности на достижение конечного результата. Кроме того, в случае наступления страхового случая ему придется собирать необходимую документацию для получения страховой выплаты. Причем практика свидетельствует, что своевременно и в полном объеме страховые выплаты получить, как правило, не удается <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Жесткие финансовые условия членства в СРО, страхование строительной деятельности, формирование компенсационных фондов и т. д. объективно будет способствовать взвинчиванию цен на объекты недвижимости, с целью удовлетворения условий членства в СРО организациями-членами. Это может привести к падению спроса со стороны потенциальных приобретателей жилья и негативно отразиться на материальном положении фирм-застройщиков.

Выводы:

1. Основной смысл повсеместного развития в строительстве саморегулирования в рамках СРО заключается в концентрации финансовых средств. Размер компенсационного фонда любой СРО составляет десятки миллионов рублей. Если исходить из того, что СРО должны быть сформированы во всех регионах страны (количество создаваемых СРО не ограничено), легко представить, какие значительные финансовые средства должны дополнительно появиться в экономическом обороте. 2. Средства любой СРО могут быть размещены в активах в целях сохранения и увеличения их размера. Объективно это означает, что указанные средства должны стать одним из существенных внебюджетных источников инвестирования. Сказанное подтверждает вывод, что строительная отрасль превращается в инвестиционно-строительную. 3. Само по себе саморегулирование не может улучшить качество и безопасность строительных объектов. Без соответствующего уровня специалистов, без передовой строительной индустрии и технически оснащенных средств производства это сделать невозможно. Однако именно экономический фактор является побуждающим мотивом высококачественной деятельности. Уплата значительных денежных сумм свидетельствует о серьезности намерений будущих членов СРО. Уплатив их, они не могут позволить себе работать плохо: это будет для них слишком накладно и экономически невыгодно. 4. Существенным препятствием, сдерживающим создание и регистрацию СРО, является отсутствие у их будущих членов необходимых финансовых средств в требуемых размерах. Это вполне характерно для тех, чья деятельность осуществляется в российских регионах. Именно там не хватает необходимого объема инвестиций и платежеспособных заказчиков <*>, <**>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Следует полностью согласиться с автором в том, что вступление в СРО сопряжено со значительными финансовыми издержками для средних строительных компаний, работающих в регионах. Существует реальная возможность того, что СРО станут замкнутой корпорацией строительных компаний, которые полностью монополизируют строительный рынок в российских субъектах, что, в свою очередь, негативно отразится на ценовой политике в сфере недвижимости. <**> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В целях уменьшения расходов членов СРО, применяющих упрощенную систему налогообложения, разрабатываются поправки в Налоговый кодекс РФ в части отнесения к расходам вступительных, членских и целевых взносов, уплачиваемых в соответствии с Законом "О саморегулируемых организациях". В настоящее время организации, применяющие упрощенную систему налогообложения "Доходы, уменьшенные на величину расходов", не вправе уменьшать налоговую базу на сумму взносов, поскольку такие расходы прямо не упомянуты в соответствующем перечне (письмо Министерства финансов РФ от 15.07.2009 N 03-11-06/2/126).

5. Ряд хозяйствующих субъектов занимает выжидающую позицию в надежде, что вектор нынешней политики сменится и они смогут осуществлять свою деятельность вне рамок СРО. Пока же они обходятся случайными заработками от деятельности, не связанной со строительством (сдача в аренду производственных помещений, перевозка попутных грузов технологическим транспортом и т. п.). Вероятным результатом подобных настроений может стать перепрофилирование ими своей целевой деятельности и уход в другие сферы бизнеса в ущерб общим интересам технологически связанных участников строительного конвейера, чья совместная деятельность направлена на ввод объектов в эксплуатацию. 6. Представляется целесообразным, чтобы размер взноса в компенсационный фонд СРО был бы дифференцированным. В настоящее время он единый для крупных строительных организаций, ведущих масштабные строительные работы, и для небольших предприятий (в том числе индивидуальных предпринимателей), выполняющих лишь сопутствующие строительству функции. Необходимо, чтобы размер таких взносов зависел бы от объема выполняемых каждым из них строительно-монтажных работ, а соответственно, от размера их прибыли.

Список источников

1. Вершинин В. Р. Проблемы совершенствования государственного контроля в сфере градостроительной деятельности в условиях административной реформы // Государство и право. 2007. N 7. 2. Кондрашова О. Это будет катастрофой // Новые известия. 29 сентября 2004 г. 3. Крючкова П. Реформа технического регулирования и ее провал // Конкурс. Информационно-аналитический журнал. 2009. N 3. 4. Мансуров А. Отказ от строительных лицензий как мера государственной координации рынка // Право и экономика. 2010. N 1. 5. Терентьев В. А. Проблемы формирования института саморегулируемых организаций // Экономика строительства. 2009. N 3. 6. Шульга И. Устойчивость административных барьеров // Общество и экономика. 2003. N 4 - 5.

Нормативные акты

1. Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" // Собрание законодательства РФ. 1996. N 3. Ст. 145. 2. Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" // Собрание законодательства РФ. 2002. N 52. Ст. 5139. 3. Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" // Собрание законодательства РФ. 2007. N 49. Ст. 6077. 4. Федеральный закон от 22.07.2008 N 148-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (часть I). Ст. 3604. 5. Приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 18.12.2008 N 470-ст "Об утверждении Национального стандарта" // Стандартинформ. Официальное издание. М., 2009.

Название документа Интервью: Ипотека по льготной ставке ("Жилищное право", 2010, N 8) Текст документа

ИПОТЕКА ПО ЛЬГОТНОЙ СТАВКЕ

Л. В. КРАСНОВА

С 1 мая 2010 года ипотечные кредиты для участников московской городской программы "Социальная ипотека" стали более доступными: Коммерческий Банк "Московское ипотечное агентство" (КБ МИА), принимающий участие в реализации этой программы с 2005 года, снизил размер процентной ставки до 9,5% годовых. Это даже меньше, чем было до кризиса. Более того: с 2005 г. ставка по социальной ипотеке впервые опустилась ниже уровня 10%.

К тому же ипотека стала доступнее и для очередников Москвы, получивших городскую субсидию для приобретения или строительства жилого помещения. Теперь они могут взять недостающую для улучшения жилищных условий сумму на тех же условиях, что и участники программы "Социальная ипотека", т. е. под 9,5%. Причем можно выбирать жилье как на вторичном, так и на первичном рынке и Москвы, и Подмосковья. Если есть желание узнать больше, то вы можете прочитать наши предыдущие статьи по теме соципотеки: "Московский "квадрат" за 38 тысяч - социальная ипотека в действии"; "Две схемы соципотеки: просчитайте свой вариант"; "Социальная ипотека облегчает путь к заветным метрам"; "Как погасить ипотечный кредит материнским капиталом. Рассказывают банкиры". А сегодня о нововведениях в этой программе журналу о недвижимости Metrinfo. ru рассказывает Лада Краснова, заместитель генерального директора, член правления КБ "Московское Ипотечное Агентство".

- Лада Викторовна, какова сегодня ситуация на рынке ипотеки, и социальной, и коммерческой? Активизировался ли он за последние полгода? - Мы очень плотно работаем с участниками городской программы "Социальная ипотека", по которой очередники могут купить жилье у города Москвы с использованием средств ипотечного кредита. С начала года выдано уже свыше 600 кредитов, и мы ожидаем, что во второй половине года поток заявок возрастет. К концу года, по нашим прогнозам, будет выдано до 3500 кредитов. Это связано с тем, что сейчас увеличилось количество предложений от города и очередники стали более активно принимать участие в программе. К тому же в "Социальной ипотеке" произошло снижение ставки до 9,5%. Кроме того, на таких же условиях (т. е. под 9,5% годовых) мы стали предоставлять кредиты не только очередникам, приобретающим квартиры у города Москвы, но и очередникам, которые решили воспользоваться субсидией на приобретение жилья и покупать его не у города, а на рыночных условиях. В этом случае при кредитовании субсидия рассматривается нами в качестве первоначального взноса. И если раньше очередники, получившие субсидии, обычно вкладывали деньги в жилье на этапе строительства, то теперь у них появилась реальная возможность приобрести уже готовое жилье на вторичном рынке. Данное предложение активно пользуется спросом, о чем свидетельствует большой поток заявок. А по коммерческой ипотеке наши ставки начинаются от 12% годовых при единственном минимальном комиссионном вознаграждении. И на сегодня мы получаем до 15 заявок в неделю.

КАК УЧИТЫВАЮТСЯ ДОХОДЫ

- Увеличилось ли количество заявок по социальной ипотеке в связи с уменьшением кредитной ставки? - Снижение ставки на 1% все-таки не такое существенное с учетом того, что по этой программе сумма кредита в среднем не превышает 500 тыс. руб., поэтому сложно говорить об увеличении заявок в связи с этим моментом. Но для некоторых заемщиков, которые имеют небольшие доходы, и в частности для молодежи, данное снижение, конечно, было ощутимо, тем более что сегодня, чтобы увеличить вероятность получения кредита, потенциальные заемщики показывают прежде всего доходы, подтвержденные справкой 2-НДФЛ.

- Как должен быть подтвержден доход для получения социальной ипотеки? Может ли быть учтен неофициальный доход и каким образом? - Для получения кредита в нашем банке заемщик обязательно должен официально работать, причем на последнем месте работы не менее 6 месяцев, и его доход по основному месту работу подтверждается справкой 2-НДФЛ. Но при расчете суммы кредита могут быть учтены и другие доходы. Если человек работает по совместительству, и оно официально оформлено, то обычно предоставляются справки о доходах и со второго места работы. А в иных случаях доход может быть подтвержден декларацией банка, где указываются дополнительные доходы. Мы оцениваем профессию, квалификацию и опыт работы потенциального заемщика, и если эти косвенные факторы подтверждают, что он может получать заявленные доходы, то мы их учитываем и принимаем в качестве дополнительных. Например, человек работает преподавателем, понятно, что его квалификация позволяет ему подрабатывать в качестве репетитора и она востребована на рынке, а значит, уровень его совокупного дохода действительно может быть выше.

- При вынесении решения о выдаче ипотечного кредита учитываются доходы всех собственников жилья? - Возьмем для примера семью из шести человек: бабушка с дедушкой на пенсии, их дочь с мужем работают, и у них есть двое маленьких детей, естественно, не работающих. Согласно городской программе все они будут являться собственниками приобретаемого жилья. Рассматривая доходы данной семьи, мы понимаем, что у бабушки с дедушкой есть пенсия, гарантированная государством, и если представляются документы на пенсию, то мы не учитываем расходы на содержание дедушки и бабушки в затратной части, но и не рассматриваем пенсию как доход семьи. Мы учитываем доходы основных работающих членов семьи, т. е. дочери и ее мужа, которые будут выступать заемщиками по кредиту. Если же бабушка и дедушка не представляют документы на пенсию, то при расчете доходов семьи будут учитываться только доходы ее работающих членов, а расходная часть увеличится на сумму расходов по содержанию пенсионеров. Если же в такой семье есть взрослые уже работающие дети, то мы учитываем и их доходы и они также становятся созаемщиками по кредиту.

КВАРТИРА + РЕМОНТ

- Произошли ли еще какие-нибудь изменения в программе "Социальная ипотека", кроме снижения ставки? Или, может быть, есть какие-то планы по ее изменению и дальнейшему усовершенствованию? - Кроме ставки и того, что условия социальной ипотеки теперь распространены на очередников, которые получают городскую жилищную субсидию, все сохранено на прежнем докризисном социально ориентированном уровне. Минимальный первоначальный взнос составляет 10% от суммы кредита, а максимальный срок ипотеки может достигать тридцати лет, также учитывается совокупный доход семьи, и все члены семьи становятся собственниками жилья, включая несовершеннолетних детей. Вообще программа весьма хорошо проработана и мало что еще в ней можно усовершенствовать. Дальнейшее усовершенствование прежде всего связано с программным обеспечением, которое установлено в банке. Новое программное обеспечение позволит существенно сократить срок рассмотрения заявок. Мы также совершенствуем другие программы кредитования и сейчас как раз расширяем продуктовую линейку. Уже действует программа кредитования на ремонт и благоустройство жилья. Такой заем выдается тем, кто уже приобрел квартиру с использованием средств ипотечного кредита, если есть необходимость в кредите на ремонт и иные личные нужды. Ставка по данной программе начинается от 13% годовых. Я считаю, что данная ставка вполне подъемная и соизмерима со ставками по потребительским кредитам, предлагаемым другими банками. Стоит отметить, что кредит на ремонт и благоустройство можно взять не только на недвижимость, на которую уже установлено право собственности, но и на жилье, которое только оформляется в собственность. Этот кредит могут получить прежде всего те, кто кредитовался по социальным программам ипотеки. Также хорошим заемщикам других банков (без проблем с обслуживанием долга) мы предлагаем рефинансирование ранее полученных кредитов. В связи с десятилетием работы нашего банка до 1 октября этого года у таких заемщиков есть возможность рефинансироваться по фиксированной ставке 12% годовых в рублях. Таким образом, мы открыты для хороших заемщиков, которые в период кризиса были вынуждены воспользоваться ипотечными кредитами по высоким рыночным ставкам.

КУПИТЬ НОВОСТРОЙКУ ИЛИ КВАРТИРУ НА ВТОРИЧКЕ?

- Теперь на ипотечный кредит под 9,5% годовых могут рассчитывать и очередники, которые взяли субсидии. Много ли желающих взять ипотеку по данной программе? И что обычно покупают: вторичное жилье или новостройки? - Желающих довольно много. Мы постарались довести соответствующую информацию до очередников, в т. ч. через округа города Москвы. По данной программе люди обычно стараются купить более дешевое вторичное жилье на окраинах Москвы, исходя из средств субсидии. Их возможности в выборе жилья теперь расширяются благодаря ипотечному кредитованию. Что касается новостроек, то мы готовы работать прежде всего с застройщиками, строящими и регистрирующими заключаемые договоры с покупателями в рамках Федерального закона N 214-ФЗ.

- КБ МИА может выдать кредит на объект любого застройщика Москвы и Подмосковья, работающего по Закону N 214-ФЗ? - Да, конечно.

- Принимая решение о выдаче кредита очередникам, получившим субсидию, вы также учитываете их и официальные, и неофициальные доходы? - Да, все точно так же, как и по "Социальной ипотеке".

- При такой низкой кредитной ставке, которая введена в МИА, и одинаковых условиях кредитования для получивших субсидию и выбравших социальную ипотеку что, на Ваш взгляд, выгоднее: приобретать жилье по программе "Социальная ипотека" или получать субсидию? - У очередника, получающего городскую жилищную субсидию, есть свобода в выборе приобретаемой недвижимости. А социальная ипотека ограничена предложением города и интересна тем, кто давно стоит в очереди, т. к. и без того низкая стоимость жилья дисконтируется с определенным коэффициентом в зависимости от количества лет, проведенных в очереди.

- Ужесточились ли в КБ МИА требования к заемщикам в связи с кризисом? - Да, прежде всего к тем, кто берет коммерческие кредиты под залог имеющегося жилья. Также повысились требования к качеству оценки независимого оценщика. Оформление кредита: что это за процедура? Как быстро на сегодня можно оформить ипотечный кредит в вашем банке? Процесс выдачи кредита начинается со сбора документов заемщиком для последующей оценки возможности его выдачи и определения его размера. На основании предоставленных потенциальным заемщиком документов в течение трех-пяти рабочих дней выдается уведомление о согласии в выдаче кредита либо отказ. Также в случае положительного решения клиенту сообщается, на какой именно кредит он может рассчитывать. А потом потенциальный заемщик начинает поиск подходящей недвижимости, и срок выдачи кредита зависит от срока совершения сделки по ее приобретению. Например, альтернативная сделка может растянуться и на полгода. Стоит отметить, что уведомление о возможности получения кредита, выданное в нашем банке, действительно в течение трех месяцев. Для продления уведомления клиенту необходимо обновить документы о доходах. Когда же жилье выбрано, в банк представляется пакет документов на него, проходит оценка недвижимости и правомочности совершения сделки с ней. И на этом этапе скорость принятия решения зависит от поданных документов. Если они представлены полностью, то проверка продлится недолго. После того, как она пройдена, заявка выносится на рассмотрение кредитного комитета, и далее следует непосредственно процедура оформления и выдачи кредита.

КРЕДИТНАЯ ИСТОРИЯ: КАК ЕЕ ПРОВЕРИТЬ

- Больше стало отказов в связи с кризисом и в чем их основная причина? - Естественно, есть потенциальные заемщики, которым мы отказываем, прежде всего тем, у кого плохая кредитная история или доходы не находят подтверждения.

- Как вы проверяете кредитную историю? - Кредитная история добровольно указывается в анкете заемщика. Если заемщик лоялен по отношению к банку и был лоялен к другим банкам прежде, он может представить справки, что брал кредиты и не допускал по ним просрочки. Также в заявлении на выдачу кредита лояльный заемщик обычно дает согласие на проверку своей кредитной истории в бюро кредитных историй.

- А если заемщик не соглашается на проверку кредитной истории в бюро, вы просто отказываете и все? - Нет. Отказ или согласие на проверку кредитной истории в бюро - это законодательно зафиксированное право выбора клиента. У кредитующего банка всегда существуют способы проверки лояльности потенциального заемщика.

СТАВКИ В ДИРЕКТИВНОМ ПОРЯДКЕ НЕ СНИЗЯТСЯ

- Может ставка по программе "Социальная ипотека" снизится еще в ближайшем будущем? - Теоретически такое возможно, но все будет зависеть от ситуации на рынке и стоимости ресурсов. На размер ставки влияет стоимость банковских ресурсов, а это прежде всего средства облигационных займов, которые размещены на рыночных условиях.

- На Ваш взгляд, может ли в России в ближайшие годы ставка по ипотечным кредитам, причем не только социальным, опуститься до 5 - 7% (т. е. приблизиться к ставкам Европы, США и т. д.)? - В Государственной Думе недавно прошло заседание круглого стола, посвященное ипотеке, в котором приняли участие лидеры ипотечного рынка: представители банков, страховых компаний, АИЖК и т. д. Во время дискуссии мнения участников совпали в том, что ставка по ипотеке в России будет стремиться к снижению, но, конечно, это не произойдет в директивном порядке. Да такое и нельзя делать по приказу, иначе все банки будут только лишь продавать продукты АИЖК и конкурировать между собой по размеру комиссионных.

- А какие экономические условия могут позволить ипотечной ставке опуститься до 5 - 6% годовых? - Это условия, позволяющие привлекать долгосрочные финансовые ресурсы по минимальной стоимости.

Совокупный Состав Возможный Размер кредита с учетом ставки и срока доход семьи, ежемесячный семьи, чел. платеж с 9,50% руб. учетом состава 5 лет 10 лет 15 лет 20 лет семьи, руб.

24 000 1 9 600 457 102 741 900 919 342 1 029 898

2 7 000 333 304 540 969 670 354 750 967

27 000 1 10 800 514 240 834 637 1 034 260 1 158 635

2 10 000 476 148 772 812 957 648 1 072 810

3 1 500 71 422 115 922 143 647 160 922

36 000 1 18 000 857 067 1 391 062 1 723 767 1 931 059

2 18 000 857 067 1 391 062 1 723 767 1 931 059

3 10 500 499 956 811 453 1 005 531 1 126 451

4 2 000 95 230 154 562 191 530 214 562

39 000 1 19 500 928 489 1 506 984 1 867 414 2 091 980

2 19 500 928 489 1 506 984 1 867 414 2 091 980

3 13 500 642 800 1 043 296 1 292 825 1 448 294

4 5 000 238 074 386 406 478 824 536 405

42 000 1 21 000 999 911 1 622 905 2 011 061 2 252 902

2 21 000 999 911 1 622 905 2 011 061 2 252 902

3 16 500 785 645 1 275 140 1 580 120 1 770 137

4 8 000 380 919 618 250 766 119 858 248

54 000 1 27 000 1 285 600 2 086 593 2 585 650 2 896 588

2 27 000 1 285 600 2 086 593 2 585 650 2 896 588

3 27 000 1 285 600 2 086 593 2 585 650 2 896 588

4 20 000 952 297 1 545 624 1 915 297 2 145 621

60 000 1 30 000 1 428 445 2 318 436 2 872 945 3 218 431

2 30 000 1 428 445 2 318 436 2 872 945 3 218 431

3 30 000 1 428 445 2 318 436 2 872 945 3 218 431

4 26 000 1 237 986 2 009 312 2 489 886 2 789 307

66 000 1 33 000 1 571 289 2 550 280 3 160 239 3 540 274

2 33 000 1 571 289 2 550 280 3 160 239 3 540 274

3 33 000 1 571 289 2 550 280 3 160 239 3 540 274

4 32 000 1 523 675 2 472 999 3 064 475 3 432 993

Источник: Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

НАША СПРАВКА

Кто может стать заемщиком по программе социальной ипотеки: - заемщиком/созаемщиками могут стать москвичи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в городе Москве; - заемщик должен иметь стаж не менее 6 месяцев по последнему месту работы; - необходимо гражданство РФ; - ипотечные кредиты предоставляются заемщикам в возрасте до 57 лет на момент предоставления ипотечного кредита.

Название документа