Неосновательное обогащение

(Скиданова Л.)

("Жилищное право", 2010, N 10)

Текст документа

НЕОСНОВАТЕЛЬНОЕ ОБОГАЩЕНИЕ

Л. СКИДАНОВА

Скиданова Лилия, руководитель арбитражной практики консалтинговой компании "Лига Права".

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 установлено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

На практике стороны часто подписывают договоры аренды, срок действия которых - с 1 января по 31 декабря, считая такие договоры краткосрочными, то есть заключенными на срок менее одного года и, как следствие, не подлежащими государственной регистрации. Такое положение вещей вызвано в первую очередь нежеланием арендодателей заключать долгосрочные договоры аренды, имея тем самым больше возможностей к перезаключению договоров на новых условиях.

При этом стороны зачастую не обращают внимания на тот факт, что такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, и в случае возникновения спора обращаются в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате. В такой ситуации арбитражные суды отказывают в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды нельзя признать заключенным, а требования истца о взыскании арендной платы именно по договору не являются обоснованными и не подлежат удовлетворению (решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-15292/09).

В данном случае при незаключенном договоре аренды единственно верным способом защиты права арендодателя является требование о взыскании неосновательного обогащения в порядке статьи 1102 ГК РФ, предусматривающей, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий, а именно:

- если имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;

- если имеет место приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;

- отсутствуют правовые основания для получения имущества, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

В случае фактического использования имущества (здания, помещения) при незаключенном договоре аренды происходит уменьшение имущества истца, а также факт неосновательного приобретения данного имущества ответчиком, то есть увеличение имущественной сферы ответчика за счет имущества истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

При этом использование ответчиком принадлежащего истцу имущества без перечисления арендной платы основано на незаключенном договоре и является неправомерным, в связи с чем ответчик неосновательно обогатился, сэкономив арендную плату за пользование недвижимым имуществом (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-24756/09).

На практике основными фактами, требующими доказательства в рамках искового требования о неосновательном обогащении, являются:

- подтверждение фактического использования имущества, то есть тот факт, что имущество поступило во владение ответчика;

- размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества.

Касаемо доказательства фактического использования имущества разумно предположить, что данный факт может быть подтвержден актом приема-передачи имущества (решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-24756/09).

При этом наличие лишь подписанного договора без подписанного акта приема-передачи не может являться доказательством передачи имущества (решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-171478/09-77-994).

Таким образом, арбитражные суды исходят из того, что акт приема-передачи имущества, подписанный в рамках незаключенного договора аренды, является подтверждением фактической передачи недвижимого имущества.

Что касается подтверждения размера доходов, практика не так однозначна.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 возможность извлечения и размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества должны быть доказаны истцом.

Таким образом, на истца возлагается как бремя доказывания размера доходов, так и способ данного доказывания.

На сегодняшний день в качестве подтверждения размера неосновательного обогащения судами применяются:

- отчеты независимой оценки о рыночной стоимости права требования возмещения упущенной выгоды от сдачи в аренду недвижимого имущества (решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-171478/09-77-994);

- отчеты об оценке рыночно обоснованной (рыночной) годовой арендной платы (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N А56-22253/2008);

- ставка арендной платы за 1 кв. метр площади, действующая в регионе на момент пользования недвижимым имуществом (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа по делу N А09-12303/2009).

Таким образом, для подтверждения размера неосновательного обогащения истцы используют независимую оценку рыночной цены аренды, при этом в случае отсутствия такого подтверждения суды указывают на "отсутствие возможности соотнести расчет (неосновательного обогащения) с ценами, существовавшими при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемыми за пользование аналогичными помещениями" (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа N Ф09-10695/07-С6).

Однако на практике имеются случаи, когда расчет суммы неосновательного обогащения производится истцом с учетом положений незаключенного договора и принимается судом как надлежащее доказательство.

Примером может служить дело N А41-24756/09, рассмотренное Арбитражным судом Московской области и оставленное в силе Десятым арбитражным апелляционным судом и Федеральным арбитражным судом Московского округа, где суды трех инстанций ссылаются на тот факт, что незаключенный договор аренды подписан сторонами, скреплен печатями организаций, в приложении к договору указана стоимость арендной платы за пользование имуществом.

Размер неосновательного обогащения, по мнению истца, в рамках настоящего судебного дела составляет сумму арендной платы, установленной договором, подписанным сторонами. С данными доводами истца согласились суды трех инстанций, указав при этом, что то "обстоятельство, что неосновательное обогащение составляет иную сумму, менее заявленной истцом, ответчиком не подтверждено" (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по делу N А41-24756/09).

В случае если арендатор определенное время вносил арендную плату за пользование имуществом по незаключенному договору в определенном размере, а в дальнейшем стал уклоняться от внесения арендных платежей, в исковом заявлении можно также сослаться на этот факт, указав, что ответчик уже оплачивал пользование имуществом в определенном размере, то есть подтвердил своими действиями размер ежемесячной платы. В этом случае можно будет избежать дополнительных расходов на проведение независимой оценки.

------------------------------------------------------------------

Название документа