Вопросы защиты прав граждан при приватизации жилых помещений

(Киминчижи Е. Н.) ("Семейное и жилищное право", 2010, N 4) Текст документа

ВОПРОСЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ <*>

Е. Н. КИМИНЧИЖИ

-------------------------------- <*> Kiminchizhi E. N. Issues of protection of rights of citizens inprivatization of living accommodations.

Киминчижи Евгений Николаевич, адвокат, ассистент кафедры гражданского права и процесса Белгородского государственного университета.

Автор предпринимает попытку на материалах конкретных дел предложить решение некоторых проблем правоприменения в сфере реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений.

Ключевые слова: жилищное право, приватизация жилых помещений, договор социального найма, передача жилого помещения в собственность, признание права.

The author makes an attempt on the basis of materials of concrete cases to propose solution of certain problems of law-application in the sphere of realization of rights of citizens to privatization of living accommodations.

Key words: housing law, privatization of living accommodations, contract of social lease, transfer of living accommodation to ownership, recognition of right.

Целью настоящей статьи является попытка на материалах конкретных дел предложить решение некоторых проблем правоприменения в сфере реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений. Фабула дела такова. Истцы (наниматели и члены их семей) вселились и постоянно проживают в жилом помещении, представляющем собой отдельную квартиру. Право пользования спорным жильем возникло у истцов ввиду их трудовых отношений с существующим по настоящее время предприятием. Заселение осуществлялось в разное время на основании протоколов заседания профсоюзного комитета этого предприятия. Истцы имеют ордера на проживание, между собой споров о пользовании квартирой не имеют. Право пользования истцами спорным жилым помещением никем не оспаривается. Однако, по существу, в одной квартире одновременно проживает несколько семей. Такое заселение разных семей стало возможным ввиду того, что с момента ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена спорная квартира, не был определен статус данного помещения. Первоначально оно было предоставлено предприятию временно под общежитие, впоследствии это решение было отменено. Вряд ли является спорным тот факт, что истцы проживают в жилом помещении на условиях социального найма. Это также подтверждается выписками из домовой книги, счетами на оплату коммунальных услуг, в которых указано, что спорная квартира находится в муниципальной собственности. В некоторых документах (выписки из лицевого счета) при этом указывается, что спорное помещение является общежитием. В любом случае иных условий проживания истцов, отличных от условий социального найма, не имеется, что подтверждает факт нахождения спорного помещения в муниципальной собственности. Никто из истцов не использовал свое право на участие в приватизации жилья. На их обращения в местную администрацию по вопросу приватизации истцы получали устные сообщения о том, что до момента определения статуса жилого помещения разрешить вопрос о приватизации не представляется возможным. В единственном письменном ответе администрации указано на то, что администрация, которая является собственником спорного помещения, не располагает сведениями о том, является ли это помещение общежитием. Вопрос о принадлежности жилого помещения органам местного самоуправления остался, таким образом, без ответа. В то же время подтверждения передачи жилого помещения предприятию на праве собственности, в оперативное управление либо хозяйственное ведение также не имеется. В рассмотренном нами примере, по существу, оформление договора передачи жилого помещения в собственность делается невозможным в связи с тем, что право собственности муниципального образования на данное жилое помещение не зарегистрировано в установленном порядке. Включено ли оно в реестр муниципального имущества, истцам не известно. По сообщениям регистрирующих органов, право собственности на спорное жилое помещение в настоящее время муниципальным образованием и иными лицами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано. Представляется, решение сложившейся по факту коллизии может быть следующим. В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст. 2 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. В соответствии со ст. 8 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Как указывается в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 августа 2005 г. (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 12), если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке. Следовательно, если жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., фактически не переданы в муниципальную собственность, то право собственности на указанные жилые помещения может быть признано за гражданином в судебном порядке и должно быть зарегистрировано органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения. Таким образом, поскольку в связи с фактом отсутствия регистрации права муниципальной собственности на жилое помещение, занимаемое истцами, по причинам, не зависящим от граждан, нарушается право собственности последних, охраняемое в соответствии со ст. 35 Конституции РФ, истцы вынуждены обратиться в суд с иском о признании права собственности на данное жилое помещение по указанным нами выше правовым основаниям. Это обусловлено также тем, что жилищная проблема истцов не решается с самого момента принятия Закона о приватизации. Между тем законодатель ограничил период действия данного Закона до 1 января 2010 г. Оснований полагать, что за ближайший год спорная ситуация разрешится в ином порядке, не имеется. Между тем, несмотря на предложенный нами вариант решения проблемы, приходится констатировать, что суды не часто применяют на практике (по крайней мере из известной нам практики Центрально-Черноземного региона) возможность признания гражданами в судебном порядке права собственности на занимаемое ими жилое помещение. В ряде спорных случаев гражданами заявляются иски об устранении препятствий в приватизации либо же иски о признании самого права на приватизацию. В конечном счете даже удовлетворение таковых требований судами делает почти невозможной само возникновение права собственности в порядке приватизации, поскольку с сожалением отметим общую склонность органов местного самоуправления придумывать собственные правила, невзирая на содержание вступившего в законную силу судебного акта. Сказанное отчетливо проявляется в следующем примере. После неоднократных отмен в пользу истцов по делу в конечном итоге был вынесен судебный акт о признании права на приватизацию общежития и возложении обязанности на органы местного самоуправления передать истцам спорное жилое помещение по договору о передаче в собственность. Однако реальное исполнение данного судебного акта столкнулось с известной трудностью, а именно, как мы видим, с нежеланием местной власти передать жилое помещение в собственность истцам. Так, в ходе судебного разбирательства в полном соответствии с законом проверялся и был установлен факт того, что истцы ранее не воспользовались своим правом на приватизацию. По существу необходимо отметить, что в данном случае истцы являются переселенцами, приехавшими в Россию в конце 1993 г. После переезда истцы оформили российское гражданство и впоследствии приобрели право пользования спорным общежитием. Как известно, ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" был принят в 1991 г. Согласно же преамбуле и положениям ст. 1 и ст. 2 этого Закона субъектами приватизации муниципального жилищного фонда являются граждане России. Однако после вступления в силу указанного выше решения у органов местного самоуправления возникли сомнения следующего рода. Поскольку в судебном порядке исследовался исключительно (и совершенно справедливо) вопрос использования истцами права на приватизацию с момента заселения в общежитие, истцам было фактически отказано в приватизации, а по существу - в надлежащем исполнении судебного акта, по причине того, что истцам якобы необходимо представить доказательства неиспользования ими права на приватизацию с момента вступления в силу соответствующего закона. То есть истцы должны, по мнению местных органов власти, доказать, что не участвовали в приватизации в период с момента принятия Закона о приватизации до того момента, когда они приобрели российское гражданство. Иначе как абсурдом возникшее требование не назовешь. И сложность дела заключается в том, что по общему правилу иски о признании не подлежат принудительному исполнению. Если бы истцы заявили иск о признании права собственности на занимаемое жилое помещение в порядке приватизации, то исполнение судебного акта осуществлялось бы путем регистрации возникшего из судебного акта решения суда, т. е. минуя необходимость заключения договора о передаче жилого помещения в собственность граждан с органами местного самоуправления. Конечно же, формулирование исковых требований всецело зависит от истца в силу диспозитивности самой гражданско-процессуальной формы защиты права на приватизацию. Однако судам необходимо, на наш взгляд, исходя из смысла ст. 2 ГПК РФ, предпринимать меры, направленные на защиту законных интересов граждан, в том числе с учетом необходимости надлежащего исполнения решения суда, которое будет вынесено по итогам спора. А для этих целей необходимо, чтобы в тексте решения суда содержалось указание на способ исполнения решения путем возможности регистрации права собственности на жилое помещение, поскольку сама такая возможность была предметом судебного исследования и оценки, притом независимо от конкретного формулирования исковых притязаний истцом. Данное предложение не должно рассматриваться как направленное на обоснование и законодательное закрепление возможности суда выйти за пределы заявленных требований. Хочется просто напомнить, что, например, по делам о признании сделки недействительной суд вправе самостоятельно применить меры по возврату сторон в первоначальное положение, что неоднократно поддерживалось практикой высших судов. Ибо конечная цель всякого гражданского спора заключается в надлежащем исполнении постановленного решения, когда становится возможным утверждать, что цели и задачи гражданского правосудия были в действительности достигнуты.

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Между адвокатским бюро и ЖСК был заключен договор. В соответствии с ним бюро получает в пользование несколько нежилых помещений, а взамен обязуется предоставить ЖСК 38 часов "бесплатных" консультаций в месяц. При досрочном одностороннем расторжении договора адвокатское бюро должно возместить другой стороне убытки в размере 2 млн. руб. Вправе ли ЖСК отказаться от договора на основании п. 1 ст. 782 ГК РФ? Соответствует ли данной норме условие о заранее оговоренном размере убытков? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Между адвокатским бюро и ЖСК был заключен договор. В соответствии с ним бюро получает в пользование несколько нежилых помещений, а взамен обязуется предоставить ЖСК 38 часов "бесплатных" консультаций в месяц. При досрочном одностороннем расторжении договора адвокатское бюро должно возместить другой стороне убытки в размере 2 млн. руб. Вправе ли ЖСК отказаться от договора на основании п. 1 ст. 782 ГК РФ? Соответствует ли данной норме условие о заранее оговоренном размере убытков?

Ответ: Пункт 1 ст. 782 ГК РФ не применим к данному правоотношению. ЖСК вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, только если такая возможность прямо предусмотрена договором. Условие о заранее оговоренном размере убытков представляет собой соглашение о неустойке (штрафе) и не противоречит законодательству.

Обоснование: Стороны могут заключить смешанный договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. К отношениям сторон по такому договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Однако из соглашения сторон или существа такого договора могут вытекать иные правила (ст. 421 ГК РФ). В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде предоставления арендатором определенных услуг. Таким образом, можно заключить, что рассматриваемый договор является смешанным и содержит элементы договоров аренды и возмездного оказания услуг (ст. ст. 650, 779 ГК РФ). В данном договоре ЖСК выступает арендодателем, а адвокатское бюро - арендатором, оплачивающим арендную плату в форме оказания услуг арендодателю (заказчику). В соответствии с п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг, оплатив исполнителю фактически понесенные тем расходы. Однако в данном случае исполнитель заинтересован не только в оказании услуг и получении соответствующей имущественной выгоды. Как арендатор, он заинтересован также в пользовании имуществом в течение срока договора. Следовательно, применение к отношениям сторон правил ст. 782 ГК РФ об одностороннем отказе от исполнения договора возмездного оказания услуг противоречит существу заключенного сторонами смешанного договора. Такой вывод подтвержден решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.11.2009 по делу N А60-38281/2009-С3, оставленным без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-2729/10-С5. Возможность одностороннего досрочного расторжения арендодателем договора аренды нежилого помещения при отсутствии нарушений со стороны арендатора законом не предусмотрена (ст. ст. 450, 619 ГК РФ). Таким образом, в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ ЖСК не может отказаться от договора в одностороннем порядке иначе как в случаях, прямо установленных договором. По поводу второго вопроса, о соответствии пункту 1 ст. 782 ГК РФ условия о заранее оговоренном размере убытков, следует отметить следующее. В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Возмещение убытков регулируется правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. Под убытками понимаются реальный ущерб и упущенная выгода. Реальный ущерб - это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества. Упущенная выгода - это неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В соответствии со ст. 330 ГК РФ условие договора о том, что сторона должна возместить убытки в размере 2 млн. руб., по существу представляет собой соглашение о неустойке (штрафе). К такому соглашению, в силу п. 2 ст. 170, ст. 180 ГК РФ, следует применять нормы § 2 гл. 23 ГК РФ. Это подтверждается Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2009 N 09АП-24142/2009-ГК, 09АП-24973/2009-ГК по делу N А40-76547/09-41-697, оставленным без изменения Постановлениями ФАС Московского округа от 13.03.2009 N КГ-А40/1319-09 и от 25.03.2010 N КГ-А40/2240-10. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В частности, такая обязанность должника наступает в случае просрочки исполнения. Об этом говорится в ст. 330 ГК РФ. Кроме того, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства и одновременно одним из видов гражданско-правовой ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (ст. ст. 329, 330, 394 ГК РФ). Необходимо указать, что право заказчика на односторонний отказ от договора возмездного оказания услуг закреплено императивной нормой п. 1 ст. 782 ГК РФ. Это право не может быть отменено соглашением сторон. Следовательно, установление договорной неустойки за отказ от услуг противоречит п. 1 ст. 782 ГК РФ. Соответственно, неустойка не может применяться ни в качестве способа обеспечения указанного обязательства, ни в качестве ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Данный вывод подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 2715/10 по делу N А64-7196/08-23. Стоит отметить, что по указанным выше причинам п. 1 ст. 782 ГК РФ к рассматриваемому смешанному договору применяться не может. Поэтому условие данного договора об установлении неустойки (штрафа) за неправомерный односторонний досрочный отказ от договора (в данном случае - отказ исполнителя, а не заказчика) не противоречит закону.

О. А.Лазарев Адвокат, Палата адвокатов Самарской области Подписано в печать 06.10.2010

------------------------------------------------------------------

Название документа