Новый договор не нужен

(Кирсанов М.)

("ЭЖ-Юрист", 2010, N 45)

Текст документа

НОВЫЙ ДОГОВОР НЕ НУЖЕН

М. КИРСАНОВ

Максим Кирсанов, юрист.

Я возвел строение на земельном участке, принадлежащем мне по договору аренды. Срок договора аренды - 5 лет - уже истек, однако я фактически продолжаю пользоваться участком, у арендодателя нет возражений по этому поводу. Могу ли я сейчас зарегистрировать свое право собственности на строение, предоставив в регистрирующий орган в качестве правоустанавливающего документа на землю указанный договор аренды, или необходимо сначала заключить и зарегистрировать новый договор?

Н. Новиков, г. Санкт-Петербург

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Законом не установлена обязанность арендатора представлять доказательства отсутствия таких возражений у арендодателя. В данном случае предполагается, что арендатор действует разумно и добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на тот факт, что возобновление договора аренды в описываемом случае не требует регистрации. Так как к земельно-имущественным отношениям по аналогии применяется положение о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Дело в том, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (см. п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом (при условии, что вид разрешенного использования, установленный для данного земельного участка, допускает возведение на нем зданий и сооружений), автор вопроса вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права собственности на строение, предоставив в качестве правоустанавливающего документа на землю указанный договор аренды.

Однако следует отметить, что регистрирующие органы часто направляют письменный запрос арендодателю о наличии у него возражений на возобновление договора. Вопрос о возможности проведения государственной регистрации зависит в таком случае от полученного ответа. Подобная практика представляется обоснованной, поскольку защите подлежат права всех участников гражданского оборота. Кроме того, это позволяет избежать в дальнейшем возможных споров о законности государственной регистрации.

------------------------------------------------------------------

Название документа