Почем нынче жилье
(Ходов Л. Г.) ("Жилищное право", 2010, N 12) Текст документаПОЧЕМ НЫНЧЕ ЖИЛЬЕ
Л. Г. ХОДОВ
Ходов Л. Г., профессор, Международный университет г. Москвы.
Примерно у 2,5 млн. англичан, швейцарцев, жителей Королевства Нидерландов есть за границей жилые дома с участками или без них, дворцы, скромные виллы и квартиры. Кроме представителей перечисленных выше государств, значительная жилая недвижимость за рубежом принадлежит гражданам США, нефте - и газодобывающих государств Персидского залива и Египта. На побережье и островах Средиземного моря встречаются виллы богатых шведов, датчан и норвежцев, а в последнее время и китайцев.
Крупными владельцами жилой недвижимости на европейских курортах являются представители правящих кругов и финансовых групп Латинской Америки, некоторых развивающихся стран. Деньги в жилые объекты за границей они вкладывают, опасаясь политических перемен у себя на родине и укрывая капиталы, приобретенные незаконным путем. К сожалению, абсолютно отсутствуют достоверные данные о наличии заграничной жилой недвижимости у наших российских соотечественников. Появляющиеся изредка в печати оценки стоимости этой недвижимости носят разнообразный характер, не подтверждены официальной статистикой, но составляют, по мнению экспертов, сотни миллиардов долларов <1>. -------------------------------- <1> См.: Ходов Л. Г. Приобретение недвижимости за границей как направление вывоза капитала // Вопросы экономики. 2000. N 2.
Постоянная реклама - предложения вилл, летних домов, квартир в Болгарии, Хорватии, Черногории, Испании, Турции и более дорогих странах, наличие в России, в первую очередь в Москве, процветающих риелторских фирм, торгующих зарубежным жильем, говорят о том, что состоятельная часть наших сограждан по примеру американцев и обеспеченных жителей больших городов Западной Европы не прочь обзавестись жильем на берегу альпийских озер, Средиземного, Северного, на худой конец, Черного моря. Об этом свидетельствуют появляющиеся в печати сообщения о приобретении российскими олигархами шикарных вилл на фешенебельных мировых курортах. Приобретение иностранцами жилья на европейских курортах началось полтора века тому назад. Во второй половине XIX и начале XX в. английские и российские аристократы и предприниматели, американские миллионеры, диктаторы стран Латинской Америки покупали виллы на Лазурном берегу во Франции и Италии. Однако такие приобретения были уделом избранных. Приток инвестиций в иностранную жилую недвижимость заметно увеличился после Первой мировой войны, когда представители средних слоев США, Великобритании, Швеции - стран, не пострадавших от войны и имевших устойчивую валюту, - приобретали виллы, дома, квартиры в курортных местностях Франции, Италии, Германии, Австрии. Сразу после Второй мировой войны возникла аналогичная ситуация. Быстрый экономический рост в странах Западной Европы, нефтяной бум и либеральные реформы в бывших социалистических странах привели к формированию социальной группы граждан, предъявляющих устойчивый платежеспособный спрос на жилье за рубежом. Речь идет о втором (наряду с домом или квартирой на родине) или третьем (если есть городское жилье и загородный дом) жилом объекте, используемом для временного проживания и возможного финансового обеспечения на черный день. Массовому приобретению жилой недвижимости за рубежом представителями среднего класса западноевропейских государств за последние полвека способствовали успехи европейской интеграции: свобода передвижения товаров, труда, капитала и услуг, отмена пограничного паспортного контроля, образование зоны единой европейской валюты, снижение цен на услуги транспорта и связи при росте их качества. Ухудшение окружающей среды в крупных городах также стимулирует приобретение дополнительного жилья в странах с прекрасным климатом и благополучной экологической обстановкой. Увеличилось предложение жилых объектов в европейских курортных зонах. Настоящими рекреационными центрами стали Испания, Португалия и Греция после падения там диктаторских режимов. Стали доступными курорты бывших Югославии, ГДР, стран Восточной и Юго-Восточной Европы, Прибалтики, Кипра. Правительства стран, в которых есть достаточно привлекательные природные условия для потенциальных инвесторов в жилую недвижимость, вкладывают значительные средства в развитие инфраструктуры соответствующих районов, представляют кредиты на реконструкцию, строительство и приобретение домов. Возрос интерес у жителей курортных зон к эффективному использованию имеющейся недвижимости. В этих зонах не только в Испании, Франции и Италии, но и в Греции, Турции, Болгарии, Хорватии идет массовое строительство, превращение старых жилых домов, конюшен, мельниц в особняки и пансионаты, часто с сохранением старых фасадов, но с современным оснащением. При изучении материалов об иностранной жилой собственности за рубежом иногда складывается впечатление, что эти жилые объекты исключительно дворцы с оранжереями, тенистыми кортами и собственными причалами, как имение родственников шведского короля, Барнадоттов, на острове Майнау на Боденском озере. Такие дворцы, старые и новые, есть и их достаточно много в Европе, они принадлежат американским и европейским финансовым магнатам, нефтяным шейхам, голливудским киноактерам и российским олигархам. Однако основная часть из 6 или 6,5 млн. жилых объектов, находящихся в Западной Европе в собственности иностранцев, - это не дворцы, а скромные дома, реконструированные крестьянские постройки или квартиры в заново отстроенных курортных поселках. Особенность современной жилой собственности за рубежом, предназначенной для отдыха владельцев, - это ее массовый характер. Накопление значительных средств у представителей средних слоев населения за годы благоприятной конъюнктуры, так же как и высокий уровень текущих доходов у менеджеров и государственных служащих при различии цен на жилую недвижимость между городами высокоразвитых стран и живописными приморскими поселками в среднеразвитых регионах, создали уникальные условия для приобретения жилья за рубежом. Семья зажиточного пенсионера может продать дорогую квартиру или дом в большом европейском городе и приобрести не менее удобное жилье на берегу Средиземного моря, где не только лучше климат и экологическая обстановка, но и дешевле жизнь. От этой операции у пенсионера останутся деньги на приобретение небольшой квартиры на родине. Более того, у него, вероятно, останется еще некоторая сумма на поддержание уровня жизни в дополнение к пенсии. Предлагаемая статья не содержит анализ экономических последствий покупки иностранцами жилой недвижимости для стран происхождения денег и стран нахождения приобретаемых жилых объектов, так же как и текущих расходов на содержание этих объектов. Она носит чисто информативный характер, знакомя с уровнем цен на жилье в основных западноевропейских курортных регионах. Статья также предупреждает о некоторых подводных камнях, о которые может разбиться лодка надежд покупателей зарубежного жилья.
ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ В ОСНОВНЫХ КУРОРТНЫХ ЗОНАХ ЗАПАДНОЙ ЕВРОПЫ
Недавний финансовый кризис начался, как известно, с кризиса на рынке жилой недвижимости в США. Вскоре он охватил почти все развитые и развивающие страны. Первое, на чем начали экономить состоятельные граждане Западной Европы и США, - на приобретении жилья за рубежом. Цены на участки и дома на побережьях Средиземного, Северного и Балтийского морей пошли вниз. На некоторых курортах они продолжали снижаться и в 2010 г. "Цены на недвижимость в странах, где иностранцы проводят свой отпуск, прежде всего в Испании, существенно упали,- сказал председатель правления Германского союза защиты недвижимой собственности за рубежом П. Шелльхорн. - Однако покупателям не надо слишком торопиться. В Испании спираль падения цен продолжает раскручиваться". Во Франции и Италии имеет смысл немного подождать с приобретением, так как спрос заметно ниже предложения. Покупать сейчас или подождать - этот вопрос волнует потенциальных покупателей. Ответить на него с абсолютной достоверностью не может ни один эксперт. Тем не менее для его решения большую помощь может оказать информация о рынке жилой недвижимости в основных регионах, где обеспеченные слои населения Западной Европы, США и России стремятся приобретать жилье. Рассмотрим ситуацию в основных регионах, часто называемых в европейской печати "земля на берегу под солнцем".
Испания
В курортных поселках прибрежной Испании не пройти по улице, чтобы на окнах домов не заметить объявления "Продается". Объявления висят подолгу. Видимо, желающих продать дома и квартиры значительно больше, чем покупателей. Краткосрочные спекулянты, которые покупали в ожидании скорого повышения цен, с приобретением недвижимости пока не спешат, надеясь, что цены еще понизятся. Серьезные покупатели ожидают снижения процентных ставок на иммобильные кредиты. Банковский долгосрочный кредит на приобретение земли и жилья в Испании сегодня можно получить примерно на 60% стоимости покупки. При этом банки тщательнейшим образом проверяют заемщиков. Цены на недвижимость на средиземноморском побережье Испании в начале сентября текущего года были примерно на 20% ниже, чем в 2007 г. На Балеарских и Канарских островах - на 15%. В целом наблюдается медленное снижение цен на относительно дешевое жилье и устойчивые цены на дорогие виллы в фешенебельных районах.
Португалия
В самой южной курортной зоне Португалии, провинции Альграв, последствия кризиса незаметны. Цены на участки и дома в отличие от соседней Испании почти не изменились - снизились к концу 2009 г. по сравнению с 2007 г. на 0,5%. Бурного строительства до 2007 г. не было, поэтому предложение ограничено в основном дорогими особняками. Спрос также невелик. Покупают дома богатые англичане - любители гольфа, рыбной ловли и морских видов спорта.
Германия
Устойчив высокий спрос на недвижимость на побережье Северного и Балтийского морей. Дороже всего виллы на острове Сильт, где продажа особняка с участком за несколько десятков млн. евро - обычное явление. Массовым образом реконструируются виллы, построенные до Первой мировой войны. Цены на объекты недвижимости растут. Такая же картина наблюдается в популярных у богатой публики районах баварских озер. "Скачков цен у нас нет, но их рост носит постоянный характер", - заявила М. Шварц, маклер фирмы "Энгель Фелькерс", торгующая недвижимостью на берегах озера Тегерн. Ниже цены на островах Рюген и Уздом в Балтийском море. Там идет интенсивная скупка участков и домов у бывших членов сельскохозяйственных и рыболовецких кооперативов для их модернизации и перестройки в добротные особняки.
Австрия
Иностранцам не просто приобрести летнее жилье в австрийских Альпах, прежде всего в Тироле, где в этой сфере установлены серьезные ограничения. Ограничения для иностранцев есть и в земле Зальцбург, хотя их меньше, чем в Тироле. Цены на недвижимость в Австрии высокие. Некоторые местные власти препятствуют продаже земли иностранцам. "Нам не нужны соседи, у которых свет в окнах горит один месяц в год", - говорят некоторые австрийцы.
Швейцария
"Старшее поколение собственников капиталов во всем мире, напуганное банковским кризисом и финансовой неустойчивостью некоторых государств, обратилось к вечным ценностям - земле и домам в надежной Швейцарии", - писала газета "Хандельсблатт". В курортных районах страны 1/3 жилых объектов принадлежат иностранцам, где они проводят едва ли больше 1 - 2 месяцев в году. В швейцарской печати, особенно накануне выборов, выражается недовольство большим количеством "домов с холодными кроватями", то есть зданиями, в которых основную часть года никто не живет и, соответственно, не предъявляет спроса на местные товары и услуги. В районе Асконы в кантоне Тесин сотни домов приобретены состоятельными турками, на горнолыжных курортах широко представлен российский капитал, вокруг Цюриха - китайские миллионеры. Наплыв китайских покупателей поднял цены на особняки в цюрихской долине до 35 тыс. швец. франков (25 500 евро) за кв. м.
Франция
Кризис заметно отразился на рынке жилой недвижимости самого престижного курорта Франции - Лазурного берега. Цены на различные категории домов и квартир понизились в 2010 г. по сравнению с 2007 г. на 12 - 17%. Предлагали жилье на рынке, очевидно, в большинстве своем не вынужденные продавцы, а непрофессиональные маклеры, надеявшиеся на повышение цен. Поэтому, как только цены стали снижаться, предложение резко сократилось. В последнем квартале 2010 г. сделки заключались в основном на сумму до 300 000 евро. На эти деньги можно купить квартиру, но не особняк с хорошим участком. Виллы с видом на море хорошо продаются в Бретани, Нормандии и вдали от моря, на холмах, покрытых виноградниками, в Эльзасе, недалеко от границ с богатыми соседями - Бельгией, ФРГ, Люксембургом и Нидерландами. Большой популярностью пользуются крестьянские дома в солнечном Провансе, их покупают немцы, голландцы, скандинавы и реставрируют. Так, вместо деревень, населенных рыбаками и виноградарями, возникают безлюдные в течение 9 - 10 месяцев в году курортные поселки. Цена квадратного метра в Бретани, Нормандии и Провансе - до 4000 евро. В печатных изданиях по вопросам зарубежной жилой недвижимости часто встречаются рекомендации желающим купить летний дом во Франции приобретать его в названных районах или Эльзасе.
Италия
На побережье любимого многими иностранцами озера Лаго-Маджоре на сотнях домов вывешены объявления о продаже. Однако рынок вялый, цены всю вторую половину 2009 г. и первое полугодие 2010 г. медленно опускались. Много жилых объектов было приобретено немцами и арабами на озере Гарда, где цены за 9 месяцев 2010 г. понизились на 6%. Высокие цены установились на берегах озера Комо, где несколько вилл были куплены голливудскими актерами. С тех пор туда устремились платежеспособные снобы из США, чтобы провести пару недель рядом со своими кумирами. Низкие цены на дома в деревнях плодородной виноградной Тосканы, где недалеко находятся исторические и культурные центры Северной Италии.
Хорватия
В результате превращения Югославии в шесть самостоятельных республик и изменения границ между ними Хорватии достался большой участок Адриатического моря с прекрасными пляжами, горными озерами, лыжными курортами и развитой инфраструктурой. Курортная зона располагается недалеко от густонаселенных районов экономически развитых стран - Австрии, ФРГ, Италии, Швейцарии. Не обладая какими бы то ни было значительными природными ресурсами, Республика поставила перед собой задачу массового привлечения иностранцев, как туристов, так и покупателей жилой недвижимости. Вплоть до 2008 г. в стране наблюдался настоящий строительный бум, в ходе которого были построены сотни гостиниц для туристов и тысячи домов и квартир для иностранцев, желающих приобрести жилую недвижимость. В начале у строителей были иллюзии относительно спроса на роскошные виллы со стороны богатых англичан, немцев, швейцарцев и арабов. Однако эти иллюзии вскоре развеялись. "Хозяйственный кризис привел к падению цен", - заявил крупнейший хорватский маклер в сфере жилой недвижимости М. Кинчич. Строители быстро переориентировались на строительство жилья среднего класса в районах Опатии, Ровини и Дубровника, а также на реконструкцию старых домов с сохранением их внешнего облика. Благодаря средним ценам и близости к другим странам - с хорватских курортов ездят на экскурсии на 1 - 2 дня в Венецию, Верону, Римини, Вену - участки и дома на хорватском побережье стали покупать представители средних слоев Германии и России. В конце 2010 г. относительно высокий спрос на старые дома наблюдался на полуострове Истрия, расположенном в непосредственной близости от итальянской границы.
Греция
А. Хатцидогианнакис, риелтор из г. Херсонисос на Крите, заявляет, что дела идут просто плохо. По сравнению с прошлым годом спрос на жилую недвижимость едва составляет 70%. Германские клиенты появляются редко, а русские, хотя и осматривают дома, почти ничего не покупают. Относительно перспектив он заявляет: "Я не вижу конца кризиса". Самым шикарным местом в Греции считается остров Миконос, где жилая площадь самая дорогая в стране. Но и здесь цены за последний год упали на 10 - 20%. Причины этого торговцы недвижимостью видят в долговом кризисе, в который попала Греция, и в неопределенности ее хозяйственного будущего. Греки перестали покупать жилье, их примеру следуют иностранцы.
Турция
У И. Фиде, руководителя риелторской фирмы в Алании, более 700 предложений жилых объектов на продажу. Главным образом до сих пор он работал с покупателями из ФРГ. Предложение существенно превышает спрос, и цены упали, дальше им падать некуда. В последнее время появились покупатели из Скандинавии, которые покупают новые дома, но не для проживания во время отпуска, а для перепродажи. Специалисты считают, что купленный сейчас дом при перепродаже дает прибыль 10% годовых.
Швеция
Красные и желтые деревянные домики с выкрашенными белой краской оконными рамами и дверными косяками на полуострове Скане и острове Готланд вызывают все больший интересу покупателей из промышленных центров Германии. Предложение на рынке жилья достаточное. Цены на жилые дома за последний год выросли на 8%. Разброс цен в зависимости от качества домов и их местоположения достаточно велик. Так, на западном берегу полуострова Скане дом-вилла площадью 149 кв. м недавно продавался за 2,5 млн. евро. В то же время в прибрежных городках Хеер и Хэсслехольм предлагают домики по 70 000 евро, но без вида на море и площадью 50 кв. м. Такая же картина на балтийском острове Готланд. Чем ближе к главному городу острова, Висби, напоминающему диснеевскую сказку, тем цены выше.
Великобритания
Графство Корнуэлл считается любимым местом отдыха и игры в гольф лондонской финансовой элиты. До него 5 часов неспешной езды на машине, есть и воздушное сообщение. Здесь в поселке св. Ив, где живут художники, музыканты и актеры, снежно белые песчаные пляжи, абсолютно прозрачная ледяная вода, вековой лес и самые высокие цены на жилую недвижимость в Великобритании. За последний год цены немного упали, но маклеры считают, что произошло это из-за повышения налогов. Маклеры уверены, что цены на жилую недвижимость на британском курортном побережье находятся на максимальном уровне и больше расти не будут. Приобретение жилой недвижимости иностранцами в Англии отличается от аналогичных покупок в средиземноморских странах. В Великобритании иностранцы приобретают дома и квартиры в основном для долгосрочного или постоянного проживания: это персонал многочисленных международных организаций и компаний, представители фирм, находящиеся в длительных командировках, политические эмигранты. В дополнение к лондонскому жилью они могут располагать виллой или квартирой в курортной местности, оплаченной ими самими или фирмой, направившей их на работу. Жилье в курортных зонах исключительно как место отдыха иностранцев не является массовым явлением в Великобритании. Такие приобретения осуществляют богатые американцы, канадцы, австралийцы, раз в год приезжающие отдохнуть в Европу; арабские шейхи, латиноамериканские магнаты, китайские и российские миллионеры, скрывающиеся на время на прохладных британских островах от жары, стресса и юридических неприятностей. Трудно себе представить, чтобы богатый немец, норвежец или голландец купил себе виллу в туманной Британии, чтобы проводить там 3 - 4 недели в году, как это происходит в домах, приобретенных иностранцами в Испании, Италии или Франции.
Ирландия
Два года тому назад ирландская писательница Э. О'Брайен решила продать свой летний дом на западном побережье острова с принадлежавшим ей пляжем, причалом и ангаром для яхты. Она надеялась получить за это 850 000 евро. Полгода она искала покупателя и в конце концов продала за 490 000 евро. Цены на ирландскую жилую недвижимость, высоко поднявшиеся в 2005 - 2007 гг., упали до предкризисного уровня. Особенно подешевели роскошные коттеджи на теплом, правда сыром, западном берегу. Цена первоклассных жилых объектов, по данным маклеров, упала по сравнению с 2007 г. вдвое. Падение цен может продолжиться, так как, по мнению отдела недвижимости Немецкого банка, на ирландском рынке наблюдается избыточное предложение курортных жилых объектов при слабом спросе английских и американских покупателей.
Нидерланды
Для 18 млн. жителей самой развитой и населенной земли ФРГ, Северного Рейна, Вестфалии, приморские, приозерные и прирейнские районы и острова Нидерландов представляют собой близлежащую зону. Собственно вся страна состоит из этих районов. Недалеко расположены и крупные хозяйственные центры Гамбурга и Бремен. Голландия - мировой центр выращивания цветов, страна с многочисленными историческими и культурными памятниками, замечательной кухней, относительно понятным для немцев языком и экологически чистая. Дороги в северо-западной Европе таковы, что из любого германского города севернее Франкфурта на Майне и западнее Ганновера доехать до Голландии можно меньше чем за три часа. После строительства тоннеля под Ла-Маншем быстрее стали добираться до Амстердама и англичане. Многие европейцы мечтали иметь дом в Нидерландах на берегу моря или канала с видом на мельницы и поля цветов, не менее чем у 400 000 эта мечта осуществилась. С 2000 г. цены на жилую недвижимость в Голландии росли, с 2007 г. снижались, в 2010 г. падение прекратилось, но цены все-таки ниже предкризисного уровня. Риелторы рекомендуют германским покупателям жилую недвижимость в Нидерландах. Подводя итоги сказанного, приведем средние цены в евро за 1 кв. м жилой недвижимости в самых популярных приморских и приозерных регионах стран, где иностранцы чаще всего приобретают дома и квартиры для отдыха, на конец III квартала 2010 г.
Испания
Майорка 2800 - 9000
Коста Брава 2000 - 9000
Коста дель Соль 2200 - 5000
Тенерифе 1800 - 4000
Португалия
Альграв 1000 - 5000
Германия
Сильт 2500 - 100 000
Рюген 2000 - 6500
Уздом, Баварские озера 3000 - 7000
Австрия
Тироль 3000 - 10 000
Земля Зальцбург 1800 - 5000
Франция
Лазурный берег 4000 - 9000
Прованс 3300 - 6000
Бретань 2000 - 4000
Греция
Миконос 4000 - 10 000
Крит 1500 - 3000
Италия
Тоскана 3500 - 6000
Озеро Гарда 4000 - 4500
Озеро Комо 3000 - 6000
Озеро Лаго-Маджоре 1200 - 4000
Сардиния 1300 - 7000
Хорватия
Адриатическое побережье 1500 - 4000
Великобритания
Корнуэлл 1200 - 2000
Ирландия
Графство Корк 2000 - 4000
Нидерланды
Побережье и острова 2000 - 4000
Швеция
П-ов Сконе и Готланд 1500 - 3000
Турция
Южный берег 700 - 1500
ПРОБЛЕМЫ, С КОТОРЫМИ МОЖЕТ СТОЛКНУТЬСЯ ИНОСТРАНЕЦ, ПРИОБРЕТАЮЩИЙ ЛЕТНЕЕ ЖИЛЬЕ ЗА РУБЕЖОМ
При покупке жилой недвижимости за рубежом у иностранцев иногда возникают различного рода проблемы по двум причинам: из-за недобросовестности продавцов и из-за недостаточной информированности покупателей. Предусмотреть все возможные уловки жуликов и заранее принять соответствующие меры до сих пор не удалось даже профессионалам из местной полиции. Случается, что иностранец, приобретая приглянувшийся участок в Испании или Италии по сходной цене, не подозревает, что какое бы то ни было строительство на этом участке запрещено. Может оказаться, что на участке нельзя прокладывать линии электро-, водоснабжения и канализации. Может оказаться, что только что приобретенный и прекрасно обустроенный дом с участком во Франции имеет, кроме продавца, еще несколько законных наследников. На некоторые обязательные сведения, которые необходимо собрать перед покупкой жилого объекта за границей, целесообразно обратить внимание потенциальных покупателей. Конечно, от всех просчетов и ошибок из-за недостаточной информированности уберечь покупателя не удастся, но можно хотя бы минимизировать просчеты. Остановимся на типичных ошибках иностранцев, покупающих дома и участки в странах, где чаще всего совершаются такие приобретения.
Испания
Официально не оформленное строительство широко распространено в Испании, то есть зачастую на дом нет вообще никаких документов. Некоторые разрешения на строительство оформлены неправильно и официальными документами не являются вообще. Случается, что бывший собственник в течение нескольких лет не платил налоги и задолженность переходит к покупателю. Для покупки жилого объекта достаточно оформления частного договора на гербовой бумаге. Зачастую при оформлении такого договора обходятся без адвоката. Нотариальное заверение договора и внесение его в земельную книгу не обязательно, но для иностранного покупателя это целесообразно. Финансовое ведомство при покупке жилой недвижимости взимает налог на покупку земли в размере 7% от суммы, указанной в договоре. При покупке дома у строительной компании с июля 2010 г. требуется уплатить еще 8% (до июля было 7%) налога на добавленную стоимость. При продаже ранее построенного жилого объекта придется уплатить 19% налога на прибыль от продажи. Прибылью считается разница между ценой объекта, указанной в договоре, и ценой, за которую его купил прежний хозяин.
Франция
Покупка жилой недвижимости совершается в присутствии нотариуса, который заверяет подписи под договором купли-продажи. Дополнительные расходы при этом следующие: налог на приобретение земли 5%, оплата маклера 8%, нотариальные услуги в соответствии с государственными тарифами. При покупке дорогих вилл на средиземноморском побережье государство взимает еще и налог на дорогое имущество, если же одновременно с покупкой оформляются права наследования, то и налог на наследство.
Италия
В Италии встречаются недобросовестные маклеры, которые стараются получить гонорар и с продавца, и с покупателя, они требуют оплаты на самой ранней стадии переговоров, когда вопрос о покупке еще окончательно не решен. Поэтому выбор маклера и порядок расчета с ним - дело чрезвычайно ответственное. Иногда случается, что жилое здание построено без соответствующего оформления документов или что подписи и печати недействительны, так что у покупателя возникает конфликт с властями. Хотя регистры недвижимой собственности в стране существуют, не во всех регионах Италии отношения собственности на землю и постройки в них отражены. Обязательный характер принадлежности недвижимости соблюдается только в Южном Тироле, Трентино и еще немногих областях. При заключении договора о покупке жилой недвижимости взимается налог в размере 10% от суммы платежа.
Австрия и Швейцария
Не каждому иностранцу удается купить себе жилье в этих альпийских государствах. В Австрии в каждой из 9 земель существуют собственные законы о недвижимости. Не везде местные власти приветствуют приобретение земли и жилья иностранцами для временного проживания. Иное отношение к иностранцам, устраивающимся в Австрии на постоянную работу или избравшим страну постоянным местом жительства. В Швейцарии в течение нескольких лет обсуждается вопрос о необходимости либерализации Lex Koller - закона, ограничивающего права иностранцев на приобретение недвижимости. Окончательное разрешение на покупку дают власти отдельных кантонов.
Нидерланды
В стране нет ограничений на приобретение недвижимости иностранцами. Но не каждый дом может быть продан для временного проживания. У многих домов статус постоянного места жительства.
Греция
В Греции система государственной регистрации собственности на недвижимость только складывается. Полного кадастра до сих пор нет, поэтому иногда бывает трудно установить последнего собственника и выяснить, не появятся ли неизвестные пока претенденты на покупаемый жилой объект.
Турция и Хорватия
В Турции и Хорватии существуют ограничения на продажу иностранцам жилой недвижимости. В Турции для такой покупки надо получить разрешение военных властей. В Хорватии иностранцу трудно получить разрешение на строительство дома для временного проживания на побережье.
------------------------------------------------------------------
Название документа Вопрос: На общем собрании акционеров избран генеральный директор общества. По решению общего собрания трудовой договор с ним от имени общества подписал председатель общего собрания. В дальнейшем возникла необходимость в изменении трудового договора. Кто в таком случае подписывает дополнительное соглашение к нему со стороны общества и необходимо ли соответствующее решение общего собрания акционеров? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
Вопрос: На общем собрании акционеров избран генеральный директор общества. По решению общего собрания трудовой договор с ним от имени общества подписал председатель общего собрания. В дальнейшем возникла необходимость в изменении трудового договора. Кто в таком случае подписывает дополнительное соглашение к нему со стороны общества и необходимо ли соответствующее решение общего собрания акционеров?
Ответ: Дополнительное соглашение должен подписать председатель общего собрания акционеров, если решением общего собрания об избрании генерального директора ему было поручено подписание изменений в трудовом договоре с генеральным директором и установление новых условий этого договора. В противном случае общее собрание акционеров должно специальными решениями определить лицо, уполномоченное подписывать изменения к трудовому договору. Одновременно с этим общее собрание должно установить новые условия трудового договора или наделить уполномоченное лицо правом согласования данных условий.
Обоснование: Образование исполнительных органов общества и досрочное прекращение их полномочий осуществляются по решению общего собрания акционеров, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета). Данная норма содержится в п. 3 ст. 69 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об АО). Договор с генеральным директором от имени общества подписывает председатель совета директоров (наблюдательного совета) или лицо, уполномоченное советом директоров (наблюдательным советом). Однако в обществе с числом акционеров - владельцев голосующих акций менее 50 устав может предусматривать, что функции совета директоров осуществляет общее собрание акционеров (п. 1 ст. 64 Закона об АО). Поскольку из вопроса следует, что лицо, уполномоченное подписать трудовой договор с генеральным директором, назначено решением общего собрания, можно сделать вывод о том, что в данном обществе совет директоров отсутствует. В связи с этим в обществе отсутствует и председатель совета директоров, который по должности вправе подписать как сам трудовой договор, так и изменения к нему. Следовательно, если при принятии решения о назначении генерального директора общее собрание акционеров поручило председателю собрания подписание не только трудового договора, но и изменений к нему, а также согласование новых условий трудового договора, то подписание дополнительного соглашения к этому договору возможно тем же лицом. Принятие каких-либо дополнительных решений общим собранием не требуется. В противном случае общее собрание акционеров должно наделить председателя собрания или иное лицо правом подписания дополнительного соглашения об изменении трудового договора и правом согласования его новых условий. Общее собрание также может самостоятельно установить новые условия трудового договора.
А. А.Дегтярева Юрист ЗАО "Адвокат ФРЕММ" Подписано в печать 22.11.2010
------------------------------------------------------------------
Название документа Вопрос: Счетная комиссия общества осуществляет мероприятия по регистрации акционеров для участия в общем собрании. В реестре акционеров общества открыт лицевой счет доверительного управляющего, представитель которого зарегистрировался для участия в собрании. При этом указанный представитель запросил у счетной комиссии два комплекта бюллетеней для голосования, ссылаясь на то, что в доверительном управлении находятся пакеты акций двух клиентов, позиция которых по вопросам повестки дня собрания различна. Вправе ли счетная комиссия в таком случае выдать представителю доверительного управляющего два комплекта бюллетеней? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
Вопрос: Счетная комиссия общества осуществляет мероприятия по регистрации акционеров для участия в общем собрании. В реестре акционеров общества открыт лицевой счет доверительного управляющего, представитель которого зарегистрировался для участия в собрании. При этом указанный представитель запросил у счетной комиссии два комплекта бюллетеней для голосования, ссылаясь на то, что в доверительном управлении находятся пакеты акций двух клиентов, позиция которых по вопросам повестки дня собрания различна. Вправе ли счетная комиссия в таком случае выдать представителю доверительного управляющего два комплекта бюллетеней?
Ответ: По письменному обращению доверительного управляющего ему могут быть выданы два комплекта бюллетеней для голосования.
Обоснование: Если акции общества переданы в доверительное управление, в список лиц, имеющих право на участие в общем собрании, включаются доверительные управляющие. Исключение составляют случаи, когда доверительный управляющий не вправе осуществлять право голоса по акциям, находящимся в доверительном управлении. Данная норма содержится в п. 2.11 Положения о дополнительных требованиях к порядку подготовки, созыва и проведения общего собрания акционеров, утвержденного Постановлением ФКЦБ РФ от 31.05.2002 N 17/пс (далее - Положение). Следовательно, если доверительный управляющий осуществляет управление в отношении двух клиентов, то он должен обеспечить их право на голосование на общем собрании. В то же время действующие нормативные правовые акты прямо не предусматривают возможности выдачи доверительному управляющему нескольких комплектов бюллетеней для голосования. В связи с этим представляется, что в рассматриваемом случае нужно применять по аналогии п. 4.13 Положения. В соответствии с указанной нормой, если голосование на общем собрании, проводимом в форме собрания, может осуществляться путем направления в общество заполненных бюллетеней для голосования, по требованию лиц, регистрирующихся для участия в общем собрании, бюллетени которых не получены обществом или получены позднее чем за два дня до даты проведения собрания, им могут быть выданы только бюллетени для голосования с отметкой об их повторной выдаче. Таким образом, доверительному управляющему могут быть выданы несколько комплектов бюллетеней для голосования по числу акционеров - клиентов с указанием в них количества голосов каждого акционера. Данная позиция изложена в книге Осипенко О. В. Акционерное общество. Корпоративные процедуры (М.: Статут, 2009. Кн. 1: Общее собрание акционеров и совет директоров).
Г. В.Менгден Юрист ЗАО "Адвокат ФРЕММ" Подписано в печать 22.11.2010
------------------------------------------------------------------
Название документа Вопрос: Заключен договор строительного подряда. Заказчик не согласовал проведение земляных работ в охранной зоне линий связи ни с владельцем сетей связи, ни с контролирующими государственными органами. В ходе выполнения работ сети связи были повреждены. Владелец сети планирует подать иск о возмещении причиненного ущерба. Кто является надлежащим ответчиком по этому иску? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
Вопрос: Заключен договор строительного подряда. Заказчик не согласовал проведение земляных работ в охранной зоне линий связи ни с владельцем сетей связи, ни с контролирующими государственными органами. В ходе выполнения работ сети связи были повреждены. Владелец сети планирует подать иск о возмещении причиненного ущерба. Кто является надлежащим ответчиком по этому иску?
Ответ: Надлежащим ответчиком по иску о возмещении причиненного ущерба владельцу сети является подрядчик. Однако некоторые суды придерживаются иной позиции.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 747 ГК РФ заказчик по договору строительного подряда обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 N 578 утверждены Правила охраны линий и сооружений связи РФ (далее - Правила). Правила являются обязательными для всех физических и юридических лиц независимо от их местонахождения, ведомственной принадлежности и форм собственности. Согласно Правилам обязанность по согласованию проведения земляных работ возлагается на заказчика. Так, в соответствии с п. 18 Правил заказчик (застройщик) должен получить письменное согласие на производство всех видов работ, связанных с вскрытием грунта в охранной зоне линии связи или линии радиофикации (за исключением вспашки на глубину не более 0,3 м) от предприятия, в ведении которого эти линии находятся. Для выявления места расположения подземных сооружений связи в зоне производства указанных работ должно быть получено письменное разрешение в специально уполномоченных на то органах контроля и надзора. По результатам работы по уточнению трассы кабельной линии связи составляется акт с участием представителей заказчика (застройщика), предприятия, эксплуатирующего линию связи, и, как правило, предприятия-подрядчика, ведущего работы в охранной зоне (п. 21 Правил). Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой. Техническая документация определяет объем и содержание работ. Пункт 1 ст. 719 ГК РФ устанавливает случаи, когда подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить. Это возможно, если заказчик нарушает свои обязанности по договору подряда (не предоставляет материал, оборудование, техническую документацию или подлежащую переработке (обработке) вещь), что препятствует исполнению договора. Соответственно, подрядчик, приступивший к выполнению работ при отсутствии разрешительной документации, несет соответствующие риски. Зона ответственности заказчика ограничена договором подряда и обязанностью предоставить надлежащие и достаточные документы для осуществления работ по договору. В рассматриваемом случае подрядчик приступил к выполнению работ без согласования проведения земляных работ в охранной зоне линий связи с владельцем сетей связи или контролирующими государственными органами. Таким образом, надлежащим ответчиком по иску о возмещении причиненного ущерба владельцу сети является подрядчик. Однако в некоторых случаях, когда заказчик не согласовал проведение земляных работ в охранной зоне линий связи, а подрядчик приступил к работам без наличия таких согласований, суды возлагают ответственность за причиненный вред на заказчика и подрядчика солидарно в равных долях (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.05.2009 N Ф03-1967/2009).
А. В.Авакян Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 22.11.2010
------------------------------------------------------------------
Название документа