Прекращение страховых обязательств
(Щербакова М. А.) ("Законы России: опыт, анализ, практика", 2010, N 12) Текст документаПРЕКРАЩЕНИЕ СТРАХОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
М. А. ЩЕРБАКОВА
Щербакова Марина Александровна, старший преподаватель кафедры гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии им. О. Е. Кутафина.
В статье рассмотрены основания прекращения страховых обязательств, приведена судебная практика.
Ключевые слова: прекращение обязательств; страхование; страховые обязательства.
Insurance obligation termination M. A. Scherbakova
Scherbakova Marina Aleksandrovna, senior lecturer of Civil and Family law Department of Moscow state legal academy n. a. O. E. Kutafin.
Grounds for insurance obligation termination are analyzed in the article; the jurisprudence is given.
Key words: obligation termination; insurance; insurance obligations.
Страховые обязательства прекращаются в силу наступления обстоятельств, именуемых правопрекращающими юридическими фактами. Перечень юридических фактов не исчерпывается положениями законодательства, так как стороны обязательства вправе устанавливать основания прекращения обязательств по своему усмотрению, но в пределах, предусмотренных законом. В юридической литературе выделяют следующие группы оснований прекращения страховых обязательств. 1. Основания, предусмотренные для прекращения гражданско-правовых договоров. Данные основания предусмотрены гл. 29 ГК РФ, это расторжение договора по соглашению сторон или по решению суда. 2. Общие правила о прекращении обязательств, предусмотренные гл. 26 ГК РФ. 3. Специальные основания прекращения страховых обязательств, предусмотренные гл. 48 ГК РФ и законами об отдельных видах страховых обязательств. 4. Договорные основания прекращения страховых обязательств. Рассмотрим некоторые особенности прекращения страховых обязательств по общим основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК РФ. Прежде всего, в связи с рисковым характером страховых обязательств они могут быть исполнены двумя способами: несением страховщиком риска в течение всего срока действия договора при отсутствии страхового случая или осуществлением страховой выплаты при наступлении страхового случая. При этом страховая выплата может быть произведена как в период срока действия договора, так и после его окончания. Например, если вредоносное событие произошло в период действия страхового договора, а ущерб был выявлен позже. В обоих случаях обязательства прекращаются исполнением. Но не всякая страховая выплата способна прекратить страховое обязательство. Так, в период действия договора может быть произведено несколько выплат, и страховые обязательства прекратятся исполнением только в том случае, если суммарная величина таких выплат превысит страховую сумму, установленную договором. В определенных случаях по соглашению субъектов обязательства по страхованию его действие может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т. п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. Данный механизм прекращения обязательства предусмотрен ст. 409 ГК РФ. Руководствуясь указанной нормой закона, страховщик и страхователь могут договориться о том, что взамен денежных средств, подлежащих уплате страхователю (выгодоприобретателю) в качестве страховой выплаты, страховщик может передать имущество, аналогичное утраченному или поврежденному, либо индоссировать векселя, или передать в пользу указанных лиц иные имущественные права требования. При этом следует отметить, что отступное как основание прекращения обязательств не получило в страховой практике широкого распространения, особенно в личном страховании. Объясняется это прежде всего правовым режимом страховой выплаты, установленным ст. 10 Закона от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" <1>. Законодатель определяет страховую выплату как денежную сумму в валюте Российской Федерации, которую должен уплатить страховщик в пределах страховой суммы при наступлении страхового случая, что влечет за собой обычно прекращение договора страхования. Соответственно, если страховое обязательство подлежит прекращению исполнением, а именно выплатой страхового возмещения, это исполнение может быть осуществлено только в деньгах, за одним исключением. Речь идет о правиле, предусмотренном п. 4 ст. 10 Закона о страховом деле, который допускает замену страховой выплаты (страхового возмещения) по договорам имущественного страхования предоставлением имущества. В принципе, это и есть в некотором роде разновидность отступного. Однако в личном страховании страховая выплата должна осуществляться только в деньгах, в том числе в случаях досрочного расторжения договора. -------------------------------- <1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 2. Ст. 56.
Кроме отступного страховое обязательство может быть прекращено зачетом по правилам, предусмотренным ст. 410 ГК РФ. Согласно указанной норме обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. В страховании зачет как способ прекращения обязательства является вполне приемлемым. Законодатель требует, чтобы к зачету было предъявлено однородное взаимное требование участников обязательства. В страховом обязательстве у его участников и существуют только однородные денежные требования. У страхователя имеется перед страховщиком денежное обязательство в виде уплаты страховой премии (взноса), а у страховщика, в свою очередь, также имеется перед страхователем (выгодоприобретателем) денежное обязательство в виде страховой выплаты. Поэтому указанные лица могут прекратить указанные встречные обязательства зачетом как в части, так и полностью. Например, страховщик, перед тем как осуществить страховую выплату, может зачесть просроченную страхователем (выгодоприобретателем) часть страховой премии (страхового взноса) путем уменьшения размера страховой выплаты на сумму недоплаченной части страховой премии. Для этого достаточно заявления страхователя (выгодоприобретателя), в котором он должен предложить страховщику произвести зачет в пределах просроченной части страховой премии. В правилах проведения зачета законодатель установил ряд ограничений в виде случаев недопустимости зачета. Так, согласно ст. 411 ГК РФ не допускается зачет встречных однородных требований в следующих случаях: если по заявлению другой стороны к требованию подлежит применению срок исковой давности и этот срок истек; требований о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью; требований о взыскании алиментов; требований о пожизненном содержании; в иных случаях, предусмотренных законом или договором. В тех случаях, когда страхователь (выгодоприобретатель) уступил другому лицу свое право требования по страховой выплате, у страховщика сохраняется право на зачет встречного требования с новым кредитором, причем требования, которое имелось к первоначальному кредитору (ст. 412 ГК РФ). Зачет в этом случае может быть произведен только в том случае, если у нового кредитора право требования возникло по основанию, существовавшему к моменту получения страховщиком уведомления об уступке требования, и срок требования наступил до его получения либо этот срок не указан или определен моментом востребования. Следующим способом прекращения обязательства может быть прощение долга, что предусмотрено ст. 415 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает права других лиц в отношении имущества кредитора. В страховании данное основание для прекращения страхового обязательства вполне можно применять, если страхователь (выгодоприобретатель) или застрахованное лицо освободят страховщика от страховой выплаты. При этом необходимо учесть одно существенное правило: подобного рода освобождение не должно нарушать имущественные права других лиц. Например, страхователь, не являющийся выгодоприобретателем или застрахованным лицом, в пользу которых заключен договор страхования, не вправе прощать страховщику долг по страховой выплате без согласия указанных лиц. Обязательство может быть прекращено также в случаях, когда его исполнение стало невозможным. Так, согласно ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, вызванной обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Таковыми могут быть обстоятельства чрезвычайного характера, которые своими признаками реально лишают стороны договора страхования возможности исполнить свои обязательства друг перед другом. Страховое обязательство может быть прекращено истечением срока его действия, если к этому моменту стороны обязательства выполнили в полном объеме принятые на себя обязанности по договору страхования. Страховые обязательства могут быть прекращены в связи с расторжением договора по соглашению сторон на основании норм ст. 450 ГК РФ. Глава 48 ГК РФ не предусматривает такого права для сторон страхового обязательства, однако это представляется возможным. Но при этом договор и правила страхования должны регламентировать порядок расторжения договора и взаимных расчетов сторон. Представляется также возможным прекращение страховых обязательств путем расторжения договора в суде по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением условий страхования. Это также связано с рисковым характером страхового договора. По нашему мнению, страховые обязательства, возникающие из договора страхования, являются встречными, так как надлежащее исполнение обязательства одной из сторон договора обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Так, страховщик не сможет сформировать страховой резерв для будущих выплат без уплаты страхователем страховой премии. Следовательно, право на прекращение обязательства содержится также в ст. 328 ГК РФ. К примеру, если страхователь нарушил сроки уплаты страховых взносов, страховщик может приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков. Переходим к основаниям прекращения страховых обязательств, предусмотренных гл. 48, специальными законами и договором. В отличие от общего порядка прекращения договорного обязательства по инициативе одной из сторон страховое обязательство в любой момент может быть прекращено по инициативе страхователя (п. 2 ст. 958 ГК РФ). Данное основание следует рассматривать как односторонний отказ от исполнения обязательства, предусмотренный законом. Моментом прекращения страхового обязательства будет считаться получение страховщиком соответствующего уведомления. Кроме того, ст. 958 ГК РФ предусмотрена возможность прекращения страхового обязательства по инициативе лица, не являющегося его стороной, - выгодоприобретателя. Попробуем пояснить позицию законодателя. Цель страхования - защита имущественных интересов лиц при наступлении случайных событий. Если в договоре назначено лицо, в пользу которого должна быть произведена страховая выплата (выгодоприобретатель), то для сохранения правовой цели страхования законодатель предъявляет к его фигуре определенные требования и наделяет определенными правами и обязанностями. Выгодоприобретатель должен иметь основанный на законе или договоре страховой интерес, заявить о своем намерении воспользоваться правом на страховую выплату, он несет риск неисполнения страхователем своих обязательств по договору. Следовательно, выгодоприобретатель также волен и отказаться от исполнения обязательства без объяснения причин и в любое время. Однако если страхователь реализует в порядке ст. 956 ГК РФ свое право на замену выгодоприобретателя, выбывший выгодоприобретатель утрачивает право на отказ от договора. Автор не разделяет позицию тех ученых, которые полагают, что названное право предоставляется выгодоприобретателю без каких-либо оговорок <2>. -------------------------------- <2> См.: Смирных А. Г. Обязательство страхования в системе гражданско-правовых обязательств: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 121.
Страховые обязательства прекращаются досрочно по объективным причинам (п. 1 ст. 958 ГК РФ). Прежде всего это отпадение возможности наступления страхового случая и прекращение существования страхового риска по иным обстоятельствам, нежели наступление страхового случая. К таким обстоятельствам относятся: гибель застрахованного имущества по причинам иным, чем наступление страхового случая, прекращение в установленном порядке предпринимательской деятельности лицом, застраховавшим предпринимательский риск или риск гражданской ответственности, связанной с этой деятельностью. Важным представляется вопрос о том, связаны ли в контексте п. 1 ст. 958 ГК РФ отпадение возможности наступления страхового случая и исчезновение страхового интереса страхователя (выгодоприобретателя). Автор разделяет мнение ученых, что в норме п. 1 ст. 958 ГК РФ речь идет о прекращении договора вследствие исчезновения страхового интереса <3>. -------------------------------- <3> См.: Фогельсон Ю. Б. Комментарий к страховому законодательству. М., 2000. С. 174.
Заслуживает внимания в этой связи позиция, изложенная в Концепции развития законодательства о ценных бумагах. "Действующие в настоящее время правила имущественного страхования, установленные главой 48 ГК РФ, не в полной мере отражают признанный доктриной гражданского права принцип "Нет интереса - нет страхования". Последний исключает существование страховых правоотношений при отсутствии у страхователя (выгодоприобретателя) страхового интереса. Так, п. п. 1, 2 ст. 958 ГК РФ не охватывают случай досрочного прекращения договора страхования при отказе страхователя (выгодоприобретателя) в период действия договора от права собственности на застрахованное имущество, если при этом указанное лицо не выразило намерение отказаться от договора страхования. В такой ситуации сохранение состояния юридической связанности страхователя (выгодоприобретателя) с застрахованным имуществом, от права собственности на которое он отказался, формально не дает оснований для досрочного прекращения договора страхования, хотя отсутствие интереса в сохранении застрахованного имущества страхователем (выгодоприобретателем) обозначено вполне определенно. Следует изменить формулировку п. 1 ст. 958 ГК РФ таким образом, чтобы досрочное прекращение договора страхования обусловливалось не исчезновением некоторых отдельных элементов, составляющих содержание страхового интереса, как-то: возможность наступления страхового случая и существование страхового риска, а прекращением страхового интереса в целом, включая и такой его элемент, как исчезновение у страхователя (выгодоприобретателя) субъективной заинтересованности в сохранении объекта страховой охраны". Статья 959 ГК РФ предоставляет страховщику право требовать прекращения договора страхования в случае, если страхователь отказывается от изменения условий страхования или от доплаты страховой премии при увеличении страхового риска. Данное положение закона развивает норму ст. 328 ГК РФ о встречном характере обязательства. Данное право на односторонний отказ обусловлено существом страхового обязательства. Рассмотрим иные основания одностороннего отказа страховщика от исполнения обязательства. Прежде всего они связаны с отказом в страховой выплате. Излагая нормы, устанавливающие права страховщика в определенных случаях не выплачивать страховое возмещение или страховую сумму, законодатель в гл. 48 ГК использует два понятия - "освобождение от выплаты" (ст. ст. 962 - 965 ГК РФ) и "право отказать в выплате" (ст. 961 ГК РФ), по сути, не разделяя их. Возникает вопрос о тождественности содержания этих понятий. Анализ положений законодательства дает основания полагать, что страховщик освобождается от страховой выплаты, если отсутствуют необходимые предпосылки страхования, нет оснований предоставлять страховую услугу путем осуществления страховой выплаты. Напомним, что в качестве предпосылок страхования в науке рассматривается наличие у страхователя (выгодоприобретателя) страхового интереса, защита предоставляется на случай наступления определенных событий, обладающих признаками вероятности и случайности, услуги по защите предоставляет профессиональный участник рынка страховых услуг, защита осуществляется на платной основе. Страховым риском именуется событие, на случай наступления которого производится страхование (ст. 9 Закона об организации страхового дела). Свойствами страхового риска являются вероятность и случайность. Под свойством вероятности страхового риска понимается наличие у данного риска устойчивой статистики страховых случаев. Свойство случайности в страховании не тождественно категории случая в гражданском праве. В гражданском праве случай - это событие, наступление которого участники оборота не могли разумно предвидеть и предотвратить. Под случайностью в страховании следует понимать добросовестное неведение сторон договора при его заключении относительно наступления страхового случая или размера возможной выплаты <4>. -------------------------------- <4> См.: Шахтарина Н. Договоримся о понятиях // Закон. 2002. N 2. С. 76.
Представляется обоснованной позиция законодателя, освобождающая страховщика от обязанности произвести страховую выплату по основаниям, предусмотренным в ст. 964 ГК РФ и ст. 963 ГК РФ. Страхователь, выгодоприобретатель или застрахованное лицо несут ответственность за свои действия, которые привели к наступлению страхового случая, если они были совершены ими умышленно. В страховании эта ответственность наступает в форме отказа в выплате страхового возмещения и возложения понесенных указанными лицами убытков на них самих. Грубая неосторожность страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица является основанием для освобождения страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение лишь в случаях, прямо указанных в федеральном законе. В действующем законодательстве только КТМ (ст. 211) установлено, что страховщик не отвечает за убытки, происшедшие вследствие умысла или грубой неосторожности страхователя и выгодоприобретателя. Судам фактически рекомендовано признавать ничтожными положения стандартных правил страхования или страховых договоров, которые предусматривают освобождение страховщиков от страховой выплаты при наступлении страховых случаев не в результате умысла страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица, а при наличии грубой неосторожности с их стороны. Прямым умыслом, как известно, называется такая форма вины, когда лицо осознает вредные последствия своих действий или бездействия и тем не менее желает их наступления. При косвенном умысле лицо не желает наступления вредных последствий, но сознательно допускает, что они могут наступить в результате его действий или бездействия. Всевозможные нарушения страхователями, выгодоприобретателями или застрахованными различных правил - пожарной безопасности, техники безопасности, правил ведения работ и т. д. еще не означают наличия умысла на причинение вреда застрахованному объекту. Поэтому в такой редакции соответствующие нормы правил и договоров страхования не соответствуют императивной норме закона <5>. -------------------------------- <5> См.: пункт 9 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с исполнением договоров страхования. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 ноября 2003 г. N 75 // СПС "КонсультантПлюс".
В силу большой социальной значимости страхования гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью граждан страховщик обязан выплатить страховое возмещение, когда вред причинен самим страхователем или лицом, ответственность которого застрахована, даже умышленно или по грубой неосторожности. Однако после оплаты убытков третьему лицу (пострадавшему) страховщик приобретает в таких случаях право на возмещение понесенного им материального ущерба в порядке ст. 965 ГК и может взыскать убытки со страхователя или лица, ответственность которого застрахована. В случае умышленной вины потерпевшего нет страхового случая в смысле норм ст. 963 ГК РФ и п. 1 ст. 1083 ГК. В случае грубой неосторожности потерпевшего убытки должны возмещаться по правилам п. 2 ст. 1083 ГК. Пункт 3 ст. 963 ГК РФ определен в императивном порядке. Поэтому если договором личного страхования из страхового покрытия исключен риск смерти застрахованного лица вследствие самоубийства, это не является основанием для отказа в выплате страхового возмещения в силу данной нормы. Единственным, но достаточным основанием для отказа в страховом возмещении при самоубийстве застрахованного является действие договора страхования менее двух лет на момент наступления смерти. Поскольку освобождение от выплаты означает прекращение страхового обязательства, страховщик в этом случае не только имеет право отказать в выплате, но и обязан это сделать. Поскольку страховое обязательство прекращено, для выплаты не могут быть использованы средства страховых резервов, предназначенные исключительно для исполнения страховых обязательств. Право же страховщика на отказ в страховой выплате следует рассматривать как санкцию за нарушение условий страхового договора. Необходимо отметить, что основания освобождения страховщика от выплаты, а также отказа в страховой выплате являются одновременно основаниями прекращения страховых обязательств, если возможность страхового случая отпадает на будущее (например, полностью погибает имущество). Переходим к рассмотрению оснований для отказа страховщика от исполнения обязательств. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Страховым законодательством предусмотрены основания для одностороннего отказа от его исполнения (ст. ст. 958, 959, 961, 963, 964 ГК РФ). В договоре стороны могут установить дополнительные основания для одностороннего отказа только в том случае, если обязательство связано с осуществлением обеими сторонами предпринимательской деятельности. В науке и правоприменительной практике существуют два подхода к решению указанного вопроса. Первый подход нами обоснован выше. Противоположная точка зрения строится на следующем обосновании. В ст. 964 ГК РФ законодатель допустил возможность расширения оснований для освобождения страховщика от страховой выплаты. По нашему мнению, данную норму нужно толковать следующим образом. Законодатель устанавливает основания для освобождения от страховой выплаты, но допускает возможность застраховать имущественные интересы страхователя (выгодоприобретателя), связанные с указанными рисками, и в этом случае страховщик страховую выплату производит на общих основаниях. Следовательно, в ст. 964 ГК РФ сторонам не предоставлена возможность устанавливать в договоре иные основания для освобождения страховщика от страховой выплаты. На этом основании необоснованной представляется позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанная в Постановлении Президиума ВАС от 23 июня 2009 г. N 4561/08 <6>. В частности, суд считает формулировку ст. 964 ГК РФ диспозитивной в части установления дополнительных оснований для освобождения страховщика от страховой выплаты. "Исходя из принципа свободы волеизъявления при заключении договора, это означает право сторон на установление в договоре иных, кроме предусмотренных законом, оснований освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения...". -------------------------------- <6> СПС "КонсультантПлюс".
В то же время в названном Постановлении установлены критерии, по которым обстоятельства, являющиеся в силу закона или договора основанием к отказу от выплаты страхового возмещения и освобождения от страховой выплаты (ст. ст. 961 - 964 ГК РФ), признаются влияющими на существо судебных актов по конкретному страховому случаю. Это означает, что предусмотренные договором основания освобождения (отказа) страховщика от страховой выплаты не действуют безусловно, а признаются влияющими лишь тогда, когда данные обстоятельства способствовали наступлению страхового случая и непосредственно с ним связаны. Судя по всему, такие условия можно охарактеризовать как причинно-следственные. Рассмотрим конкретный пример. В правилах страхования, признанных неотъемлемой частью договора, установлено право на освобождение страховщика от страховой выплаты при страховании транспортного средства по риску "угон", если в момент угона регистрационные документы находились в автомобиле. "В данном случае суд кассационной инстанции обоснованно не признал наличие в автомобиле регистрационных документов обстоятельством, освобождающим страховое общество от выплаты страхового возмещения, поскольку наступление страхового случая не связано с нахождением в автомобиле документов и оставление их страхователем не способствовало совершению посторонними лицами кражи автомобиля". Таким образом, Высший Арбитражный Суд РФ ограничивает действие договорных оснований освобождения страховщика от страховой выплаты, что, в принципе, вполне логично, поскольку не должно допускаться освобождение страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по формальным основаниям, не имеющим к страховому случаю никакого отношения. Вместе с тем такой прием, как установление критериев, которыми данные основания и ограничиваются, не может не порождать некоторых вопросов, в частности, относительно их природы и юридической силы ввиду отсутствия упоминания о них в законе.
Библиографический список
1. Смирных А. Г. Обязательство страхования в системе гражданско-правовых обязательств: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. 2. Фогельсон Ю. Б. Комментарий к страховому законодательству. М., 2000. 3. Шахтарина Н. Договоримся о понятиях // Закон. 2002. N 2.
------------------------------------------------------------------
Название документа Интервью: Рост спроса на торговые площади остается высоким ("Жилищное право", 2010, N 12) Текст документа
РОСТ СПРОСА НА ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ ОСТАЕТСЯ ВЫСОКИМ
Г. ТУХАШВИЛИ
Тухашвили Гурам, аналитик Риелторского информационного центра Уральской палаты недвижимости.
Кор.: Какова текущая ситуация на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга? - Активность рынка достаточно высока. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, сделок купли-продажи квартир за восемь месяцев текущего года было зарегистрировано на 35% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 12% больше, чем в 2008 году. Стоит отметить, что более высокие показатели фиксировались только в 2006 году, во время ажиотажа на рынке жилья. Существенную поддержку рынку сегодня оказывают покупатели, использующие для приобретения квартир заемные средства. После возобновления работы банков по ипотечным программам число таких сделок стало расти, и сегодня их доля на рынке составляет около 37%. По сравнению с прошлым годом количество кредитов, выданных на покупку жилья, выросло почти в два раза, на 87%. Цены пока не растут. Стоимость жилья остается примерно на том же уровне, что и год назад. Причиной этого служит в первую очередь высокий объем предложения, который дает покупателям относительно широкую возможность выбора и сохраняет соотношение спроса и предложения в уравновешенном состоянии. Объемы предложения растут, примерно на 7% с начала года. В октябре средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир в Екатеринбурге составляла 53 769 руб. С начала года динамика этого показателя не превысила 1,5%. Даже если сравнивать с минимальной за последние три года ценой, которая фиксировалась в октябре прошлого года, то окажется, что за это время квартиры в городе подорожали только на 3%. Если рассматривать квартиры различной площади, то ситуация в целом остается стабильной. С начала года двух - и трехкомнатные квартиры изменились в цене на 1%. Сколько-нибудь заметная корректировка наблюдается только в сегменте однокомнатных квартир. Стоимость же квартир с четырьмя и более комнатами неизменна.
Кор.: Московские риелторы говорят, что рынок трехкомнатных квартир практически умер... - В Екатеринбурге в настоящий момент наибольшим спросом пользуются одно - и двухкомнатные квартиры, такие объекты покрывают более 70% спроса. Спрос на "трешки", безусловно, не столь высок, но вполне стабилен, я не могу сказать, что он падает.
Кор.: Восстанавливается ли рынок офисных площадей? - Важной тенденцией последних месяцев стало сокращение объема вакантных площадей на рынке офисов. После того как в начале прошлого года из-за неблагополучной экономической ситуации спрос на аренду в бизнес-центрах упал, в сегменте резко начало расти число незанятых помещений. В значительной степени на это повлиял и активный ввод новых объектов. За последние три квартала было введено около 36 000 кв. м офисов класса B. В результате объем вакантных площадей в классе B составил 22%, что не могло не отразиться на уровне ставок. Собственники новых бизнес-центров оказались вынуждены выходить на рынок с минимальными ценами. Откровенный демпинг привел к тому, что, с одной стороны, наполнение объектов удалось осуществить достаточно быстро, с другой - заниженные ставки оказали влияние на весь рынок и в итоге "просесть" пришлось всем его участникам. Сейчас растут и наполняемость, и цены. Вакантные площади в сегменте B составляют около 17%, а в классе A они сократились до 9%. Аренда офисов класса C подорожала с декабря прошлого года на 3% и находится сегодня на уровне 620 руб. за кв. м в месяц. Безусловно, такой рост показателя нельзя назвать значительным, однако после стремительного прошлогоднего падения рынка текущие данные внушают определенный оптимизм.
Кор.: Были ли компании, которые на фоне падения ставок аренды коммерческой недвижимости переезжали в более качественные офисы по сравнению с теми, которые они занимали раньше? - Да, такая практика в текущем году встречалась часто. На рынок выходили объекты класса A и B, в которых из-за кризиса площади в аренду предлагались с хорошим дисконтом, иногда арендодатели откровенно демпинговали. Это было хорошей возможностью переехать в новый хороший офис по сниженной цене.
Кор.: Как себя чувствует торговая недвижимость? - По отдельным объектам арендные ставки продолжают корректироваться в сторону уменьшения, но средние показатели не снижаются уже в течение четырех кварталов. С начала года средний уровень арендной ставки в торговых центрах Екатеринбурга вырос на 6%. Это несмотря на то, что за год на рынок был выведен значительный объем новых площадей - более 150 000 кв. м. Наполнение этих торговых центров проходило относительно быстро, и сегодня, по данным управляющих компаний, уровень вакантных площадей в среднем по городу не превышает 4 - 5%. Стоит отметить, что в конце 2009 года этот показатель превышал 10%. То есть рост спроса на торговые площади остается высоким. Вместе с тем стоимость аренды торговых площадей в Екатеринбурге еще далека от докризисного уровня. По сравнению с пиковыми показателями двухлетней давности ставки сегодня на 20% ниже.
Кор.: Когда в Екатеринбурге восстановится докризисный уровень цен? - Я бы не стал далеко заглядывать. Если говорить о жилой недвижимости, то на первичном рынке цены начнут расти довольно скоро. Дефицит предложения становится очевидным - в кризис девелоперы практически не выходили на рынок с новыми объектами, старые же, сданные объекты, потихоньку распродавались. В результате предложение сейчас невелико. Даже в этом сегменте восстановление докризисного уровня цен вряд ли случится ранее второй половины 2011 года. Если говорить о рынке аренды коммерческой недвижимости, то роста стоит ожидать, прежде всего, в сегменте складских помещений. В городе активно развивается ритейл, вакантных качественных площадей на рынке практически нет, поэтому рост ставок в этом сегменте также ожидается в следующем году. Офисы и торговая недвижимость будут простаивать значительно дольше. Чтобы заполнить пустующие объекты, потребуется больше времени.
------------------------------------------------------------------
Название документа