Правовая природа объекта незавершенного строительства
(Гасанов М. М.) ("Налоги" (газета), 2011, N 2) Текст документаПРАВОВАЯ ПРИРОДА ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
М. М. ГАСАНОВ
Гасанов М. М., аспирант ГОУ ВПО "Российская академия правосудия".
В настоящее время достаточно частым явлением становятся случаи, когда предмет договора строительного подряда не может быть достроен в силу отсутствия необходимых денежных средств у заказчика строительства. В подобной ситуации наиболее оптимальным вариантом представляется реализация данного объекта в качестве самостоятельного объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства. Между тем ни действующее законодательство Российской Федерации, ни научная доктрина не содержат целостного и единого понимания правовой природы объектов незавершенного строительства. Соответственно, как позиции ученых, так и позиция судов по вопросу о моменте возникновения объектов незавершенного строительства является крайне неоднозначной. С 1 января 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ <1> объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей. -------------------------------- <1> Пункт 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 39.
В этой связи О. Ю. Скворцов справедливо отмечает, что "правоотношения, складывающиеся в связи с оборотом объектов незавершенного строительства, - это та сфера, в которой сосредоточено многообразие подходов российского законодателя к определению недвижимости. По сути дела, именно в вопросе оценки правового статуса объектов незавершенного строительства наиболее отчетливо проявляется "водораздел" между взглядами российских юристов на такое явление гражданского оборота, каковым является недвижимое имущество. В зависимости от того, как юристы будут отвечать на вопрос, что такое недвижимость, последуют и суждения о том, что такое объекты незавершенного строительства" <2>. -------------------------------- <2> Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.
В настоящее время в научной доктрине сформировались два наиболее глобальных подхода к недвижимости, которые условно можно назвать "фактическим" и "юридическим". Суть первого подхода к недвижимости заключается в том, что недвижимость является объективно существующим явлением, и деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено природными свойствами этих вещей. В качестве примера можно сослаться на мнение В. В. Витрянского, согласно которому для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению, поскольку деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости <3>. -------------------------------- <3> Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 - 242.
Таким образом, момент возникновения объекта недвижимости при таком подходе связывается с моментом обретения объектом недвижимости свойства неотрывности от земли. Сторонники юридического подхода к недвижимости исходят из принципа, что недвижимое имущество является юридической категорией, поскольку юридической категорией является сама вещь в гражданском обороте. Наиболее последовательно данная позиция отстаивается Е. А. Сухановым, который отмечает, что "недвижимость - категория юридическая, а не физическая, и главное ее свойство - не физическая "неотрывность" от земли, а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующей вещи (ст. 131 ГК)" <4>. -------------------------------- <4> Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 10.
Подобный подход к недвижимости представляется более предпочтительным в силу того, что право - это сфера чисто идеальная, а не фактическая, поэтому весь мир природы (натура) находится вне рамок права. Если право называет некоторый объект вещью, то не потому, что эта вещь физически существует, а только потому, что она становится предметом прав и обязанностей. Именно поэтому объект права - это юридическая конструкция, а не физический феномен <5>. -------------------------------- <5> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб., доп. М.: Статут, 2008. С. 742.
Действительно, объектами гражданских прав являются не любые объекты материального мира, а только объекты, обладающие свойством оборотоспособности, т. е. возможностью (допустимостью, способностью) их перехода от одного субъекта к другому в результате отчуждения (по договору купли-продажи, дарения, мены и пр.), или в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), или иным способом (ст. 129 ГК РФ). Если для возникновения, передачи и прекращения права на движимое имущество не требуется какой-либо специальной процедуры, то возникновение, передача и прекращение права на недвижимое имущество связаны с административной процедурой государственной регистрации прав на соответствующий объект (ст. 131 ГК РФ). В этой связи можно сделать вывод о том, что выделение недвижимого имущества основывается на особой организации введения недвижимого имущества в гражданский оборот, а также на иных особенностях оборота недвижимости (в частности, различных сроках приобретательной давности). Как справедливо отмечает В. А. Белов, "причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах" <6>. -------------------------------- <6> Белов В. А. Предисловие // Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 28.
Между тем в научной литературе господствует физический подход к моменту возникновения объектов незавершенного строительства, суть которого заключается в том, что объект незавершенного строительства появляется в момент возникновения у объекта прочной связи с земельным участком и определяется исходя из определенных строительно-технических показателей. Так, А. Г. Щербинин полагает, что "объекты незавершенного строительства являются таковыми с момента возможности их технической инвентаризации и невозможности их перемещения без соразмерного ущерба их назначению" <7>. -------------------------------- <7> Щербинин А. Г. Долевое участие в строительстве. Книга первая: Научно-практическое пособие. Тюмень: Издательство "Вектор Бук", 2002. С. 82.
Е. М. Тужилова-Орданская связывает момент превращения строительных материалов в объект незавершенного строительства с нулевым циклом в строительстве <8>. -------------------------------- <8> Тужилова-Орданская Е. М. К вопросу о признании объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых (г. Самара, 23 - 24 апреля 2004 г.). Самара: Издательство Самарского университета, 2004. С. 216.
И. Н. Плотникова отмечает, что "незавершенное строительство становится недвижимым имуществом в физическом смысле, когда строительные материалы прочно связаны с земельным участком и их перемещение повлечет их значительное разрушение. Это означает, что если на отведенном земельном участке возведен фундамент, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, то этот объект в принципе можно считать объектом недвижимого имущества" <9>. -------------------------------- <9> Плотникова И. Н. Вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права: Сборник статей. М.: Ось-89, 2003. С. 350 - 351.
В. А. Алексеев полагает, что "с точки зрения закона не завершенный строительством объект существует с того момента, как на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта" <10>. -------------------------------- <10> Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.
Отдельные ученые также связывают момент возникновения объектов незавершенного строительства с моментом появления котлована с залитым в нем фундаментом <11>. -------------------------------- <11> Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В. Н. Соловьева. М.: Издательство "Юрайт", 2010. С. 72.
Подобный подход встречается и в судебной практике. Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09 был сделан следующий вывод: "...судам, основываясь на фактическом описании объекта, изложенном в заключении эксперта, следовало определить, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в п. 1 ст. 130 Кодекса, а именно привели ли на данной стадии строительства выполненные обществом работы к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно" <12>. -------------------------------- <12> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс".
Подвергая критике подобную позицию в отношении момента возникновения объекта незавершенного строительства, следует отметить, что момент возникновения объекта незавершенного строительства в любом случае должен быть привязан к конкретной дате и удостоверен тем или иным способом, ведь именно с этого момента кардинально изменится правовой режим объекта строительства. От правильной квалификации объекта зависит то, какие вещные или обязательственные отношения возникли между сторонами в связи с выполнением работ по его созданию и, следовательно, какие нормы гражданского законодательства должны применяться к этим отношениям <13>. -------------------------------- <13> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс".
Между тем при физическом подходе момент возникновения объекта незавершенного строительства не может быть определен с абсолютной точностью. Более того, представляется сомнительной сама возможность надлежащего установления момента возникновения объекта незавершенного строительства исходя из оценочного мнения эксперта или судьи. В этой связи представляется возможным рассмотреть вопрос о возникновении объекта незавершенного строительства с точки зрения юридического подхода к недвижимости. С точки зрения данного подхода правовое значение имеет не момент обретения объектом материального мира физических свойств недвижимости, а момент приобретения объектом правового режима недвижимости, который совпадает с моментом первоначальной государственной регистрации прав на него. В соответствии же со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Очевидно, что если любой объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации прав на него, то таким же образом следует определять и момент возникновения такого объекта недвижимости как объект незавершенного строительства. Таким образом, моментом возникновения объекта незавершенного строительства является первоначальная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. К очевидным преимуществам подобного подхода относится возможность вплоть до дня определить момент возникновения объекта незавершенного строительства, а также возможность его надлежащим образом удостоверить. Подобный подход также встречается в судебной практике. В частности, Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2009 N ВАС-12207/09 был признан обоснованным вывод судов нижестоящих инстанций об отсутствии объектов незавершенного строительства на земельном участке. Указанный вывод судов был мотивирован тем, что в силу ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а истцом не доказано, что на земельном участке существовали какие-либо объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком в установленном порядке <14>. -------------------------------- <14> Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2009 N ВАС-12207/09 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс".
По нашему мнению, признание котлована или нескольких забитых свай самостоятельным объектом недвижимости само по себе не отвечает интересам гражданского оборота, поскольку существенным свойством недвижимости, позволяющим его регистрировать, является стабильность его положения, которое заключается в том числе в определенной неизменности объекта недвижимости. В этой связи представляется целесообразным законодательно установить определенную "границу" готовности объекта, с момента достижения которой он может быть признан объектом незавершенного строительства. Анализируя вопрос о моменте возникновения объекта незавершенного строительства, нельзя не упомянуть и о моменте прекращения существования указанного объекта. Представляется очевидным, что "правовая жизнь" объекта незавершенного строительства, как и любого объекта недвижимости, определяется его существованием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, прекращение существования объекта незавершенного строительства связано с внесением соответствующей записи в ЕГРП. В соответствии с п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <15> с прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается <16>. В графу "Запись о ликвидации (преобразовании) объекта" заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела. -------------------------------- <15> Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 23.02.1998. N 8. Ст. 963. <16> Следует отметить, что в силу п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.
Прекращение существования объектов незавершенного строительства является основанием для прекращения зарегистрированного права на соответствующие объекты. Однако следует оговориться, что в силу заявительного характера государственной регистрации прекращение зарегистрированного права на объект незавершенного строительства ставится в зависимость от обращения лица в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и не зависит напрямую от изменения физической сущности данных объектов.
------------------------------------------------------------------
Название документа