Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства

(Патютко Д. Ю.) ("Право и политика", 2010, N 12) Текст документа

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Д. Ю. ПАТЮТКО

Патютко Денис Юрьевич - соискатель кафедры гражданского и предпринимательского права Российского государственного института интеллектуальной собственности, начальник юридического отдела ООО "УК БВТ".

В статье рассматриваются вопросы становления и развития новой для отечественного гражданского права категории - объекты незавершенного строительства, сформулировано авторское определение, выявлены существенные признаки и условия ввода таких объектов в гражданский оборот.

Ключевые слова: юриспруденция, строительство, объект, незавершенное, недвижимость, правоотношения, подрядчик, заказчик, регистрация, имущество.

Civil law regulation of the objects of incomplete construction projects D. Y. Patyutko

Patyutko Denis Yurievich - postgraduate student of the Department of Civil and Entrepreneurial Law of the Russian State Institute of Intellectual Property, Head of the Legal Department of the "UK BVT" Ltd. (OOO).

The article is devoted to the issues of formation and development of the new category in Russian civil law - incomplete construction objects. The author then establishes his own definition, shows key characteristic features and requirements for the introduction of such objects into civil turnover.

Key words: jurisprudence, construction, object, unfinished, property, legal relation, contractor, customer, legal relation, immovable property, registration, property.

Введению в отечественные законодательные и иные нормативные правовые акты понятия "объект незавершенного строительства" предшествовал довольно длительный период использования таких объектов в гражданском обороте, в частности, путем совершения сделок. Например, ст. 84 ГК РСФСР 1922 г. устанавливала, что недостроенные или разрушенные здания могли сдаваться для достройки или восстановления, если стоимость требующегося восстановления или достройки по определению соответствующего коммунального отдела составляла не менее 30% стоимости всего здания. Стоимость построек устанавливалась оценочной комиссией в составе представителей коммунального отдела и рабоче-крестьянской инспекции. В случае несогласия с оценкой комиссии застройщик имел право обжалования в народный суд <1>. Кроме того, недостроенные здания могли сдаваться в залог, скажем, согласно ст. 87 ГК РСФСР 1922 г. предметом залога могло быть всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые требования и право застройки. Передача требования, обеспеченного залогом строений или права застройки, совершалась путем передачи залогового акта с учинением на нем передаточной надписи и с записью в нотариальной актовой книге и реестре коммунального отдела. В случае прекращения залога таких объектов по требованию заинтересованного лица в нотариальной актовой книге и реестре коммунального отдела делалась соответствующая запись (ст. ст. 103, 105 ГК РСФСР 1922 г.). -------------------------------- <1> Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922 г. [Электрон. ресурс] // gk.22zip.

В 1949 г. институт застройки был упразднен, поэтому ГК РСФСР 1964 г. уже не сдержал норм, регламентирующих достройку или восстановление недостроенных или разрушенных зданий, сооружений. Вместе с тем в этом документе довольно подробно регламентировались залоговые отношения. В частности, указывалось, что предметом залога может быть всякое имущество, за исключением того, на которое не может быть обращено взыскание <2> (выделено мной. - П. Д.). Казалось бы, в понятие "всякое имущество" входят и объекты незавершенного строительства, однако такой вывод ошибочен, так как установленные в ГК РСФСР ограничения, по сути, исключали объекты недвижимого имущества, в том числе и недостроенные, из залоговых отношений. В качестве подтверждения этому выводу сошлемся на императивную норму ст. 98: "Предприятия, здания, сооружения, оборудование и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций, не могут быть предметом залога и на них не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов". Аналогичная ситуация складывалась и в отношении зданий, сооружений, принадлежащих колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям, культурно-бытовым учреждениям (ст. 101 ГК), а также профсоюзным и иным общественным организациям (ст. 104 ГК). -------------------------------- <2> Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407 (Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ признан утратившим силу с 1 января 2008 г.).

Вместе с тем объекты незавершенного строительства активно используются в деловом обороте многих стран и на международном рынке. Так, п. 7 части второй главы XIII "Завершение, сдача и приемка объекта" Правового руководства ЮНСИТРАЛ по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов 1987 г. устанавливает, что строительные работы могут считаться незавершенными до тех пор, пока не будут проведены успешные испытания. Если результаты испытаний являются неудовлетворительными, в акте может быть отмечено, какие виды строительных работ являются незавершенными. Иначе говоря, объекты незавершенного строительства признаются международными правовыми актами <3>. -------------------------------- <3> Принято ЮНСИТРАЛ 14 августа 1987 г. // Текст документа в РФ официально опубликован не был. [Электрон. ресурс] // СПС "Гарант".

Российская Федерация в период перестройки экономики на рыночные отношения также ввела не завершенные строительством объекты в гражданский оборот, в частности, п. 2.5 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год устанавливал, что обязательной приватизации подлежат объекты и предприятия, в наибольшей степени влияющие на формирование и функционирование рыночной инфраструктуры, экономики Российской Федерации, а также объекты и предприятия, недостаточно эффективная деятельность которых сдерживала темпы экономического развития России и формирование рынка. В соответствии с пп. 2.5.7 указанной Программы к таким объектам были отнесены законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства, для которых истекли нормативные сроки строительства. Кроме того, всем республикам в составе Российской Федерации были установлены целевые показатели по приватизации не менее 40 процентов от общего числа объектов незавершенного строительства <4>. Этот документ свидетельствует, что объекты незавершенного строительства были введены в гражданский оборот с самого начала перехода к рынку. Правда, Государственная программа приватизации хотя и перечисляет эти объекты в едином ряду с предприятиями, но еще не называет их недвижимым имуществом. -------------------------------- <4> Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 16 июля 1992 г. N 28. Ст. 1617 (прекратила действие в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284, утвердившим новую Государственную программу приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, введенную в действие с 1 января 1994 г.).

Следующий шаг к формированию статуса объектов незавершенного строительства как недвижимого имущества был сделан в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который содержит нормы, регламентирующие порядок регистрации прав на такие объекты. Кстати говоря, этот ФЗ является первым законодательным актом, который отнес незавершенное строительство к объектам недвижимости. Вместе с тем Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ не регламентировал их правовой статус, так как, определяя объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность, отсылал к абзацу первому пункта 1 статьи 130 ГК РФ (старая редакция) <5>. -------------------------------- <5> Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г. N 19. Ст. 2069 (Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ) указанный Кодекс признан утратившим силу, за исключением отдельных статей).

Однако, несмотря на недостатки правового регулирования, объекты незавершенного строительства активно использовались в условиях зарождающегося рынка. Именно поэтому в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ в объекты капитального строительства включены не только здания, строения, сооружения, но и объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Одновременно ст. 130 ГК РФ дополнена таким же видом объектов. Эти нормы свидетельствуют о востребованности в гражданском обороте объектов незавершенного строительства и подтверждают необходимость их теоретического анализа. Исследование понятия объектов незавершенного строительства целесообразно начать с общего термина "объект строительства", официальное определение которого было дано в ныне отмененной Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству. В частности, п. п. 2.4 - 2.6 этого документа определяли, что объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета. Если на строительной площадке по проекту (рабочему проекту) возводится только один объект основного назначения, без строительства подсобных и вспомогательных объектов (например, в промышленности - здание цеха основного назначения, на транспорте - здание железнодорожного вокзала, в жилищно-гражданском строительстве - жилой дом, театр, школа, городской мост и т. п.), то понятие объекта строительства совпадает с понятием стройки. При строительстве предприятий, жилых поселков, научных городков и т. п. наружные обслуживающие и вспомогательные сооружения (сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газификации, энергоснабжения, подъездные пути и т. п.) являются отдельными объектами строительства, входящими в состав стройки. Здание (корпус), в котором размещаются несколько цехов, считается одним объектом <6>. Однако с 1 января 1997 г. эта Инструкция была отменена, и Постановлением Госкомстата РФ от 3 октября 1996 г. N 123 "Об утверждении Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству" введена в действие новая Инструкция аналогичного функционального назначения <7>. При этом определение объекта строительства осталось неизменным. -------------------------------- <6> Инструкция о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству (утв. Постановлением Госкомстата РФ от 24 сентября 1993 г. N 185) // Текст Инструкции официально опубликован не был (Постановлением Госкомстата РФ от 3 октября 1996 г. N 123 указанная Инструкция отменена с 1 января 1997 г.). <7> Постановление Госкомстата РФ от 3 октября 1996 г. N 123 "Об утверждении Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству" // Текст документа официально опубликован не был (Постановлением Федеральной службы государственной статистики от 28 декабря 2007 г. N 108 настоящее Постановление признано утратившим силу с 1 января 2008 г.).

Исходя из доктринального толкования указанных определений, можно сделать вывод, что термин "объект строительства" является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства. При этом определение объектов незавершенного строительства в этих Инструкциях не сформулировано. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <8> перечень недвижимых вещей дополнен объектами незавершенного строительства. Видимо, такое дополнение обусловлено введением в действие Градостроительного кодекса РФ, п. 10 ст. 1 которого признает объектами незавершенного строительства любые объекты капитального строительства - здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек <9>. -------------------------------- <8> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I). Ст. 39. <9> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I). Ст. 16.

С точки зрения гражданского законодательства это определение не содержит существенных признаков нового объекта гражданских прав, позволяющих выделить его из других видов недвижимого имущества. Отсутствует такое определение и в научной литературе, так как в основном авторы ограничиваются цитированием официальной дефиниции. По нашему мнению, теоретическое определение объекта незавершенного строительства имеет важное практическое значение, поскольку поможет разрешить многие вопросы, связанные с использованием этих объектов в гражданском обороте. С учетом изложенного предпримем попытку сформулировать определение объекта незавершенного строительства. Для решения этой задачи обратимся к анализу правоотношений, возникающих в процессе создания объектов незавершенного строительства, а именно: - первый вид отношений - в процессе создания недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; - второй вид отношений - в процессе оформления прав на недвижимое имущество, в том числе объектов незавершенного строительства, поскольку государственная регистрация прав - не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости, в силу того что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами. Государственная регистрация не является классифицирующим признаком недвижимости <10>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <10> Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы, например: Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 - 242; Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М., 1999. С. 15 - 16; Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сб. науч. трудов. М., 2002. С. 184.

С точки зрения процесса создания недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, первый вид отношений возникает с момента, установленного п. 1 ст. 130 ГК РФ, т. е. когда такой объект приобретает прочную связь с землей и становится очевидной невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. До этого момента субъект обладает правом собственности на совокупность строительных материалов и правом собственности (или пользования) на земельный участок <11>. -------------------------------- <11> Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В. Н. Соловьева. М.: Издательство "Юрайт", 2010. [Электрон. ресурс] // СПС "Гарант".

Аналогичной точки зрения придерживаются авторы учебника под редакцией профессора А. П. Сергеева. В частности, они пишут, что недвижимая вещь должна считаться появившейся не с момента государственной регистрации права на нее и даже не с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), а с момента приобретения ею признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК: прочная связь объекта с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. До момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недвижимая вещь существует в форме объекта незавершенного строительства; с момента выдачи указанного разрешения - как созданный объект недвижимости (объект, завершенный строительством) <12>. -------------------------------- <12> Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А. П. Сергеева. М.: РГ "Пресс", 2010. [Электрон. ресурс] // СПС "Гарант".

Д. С. Некрестьянов отстаивает мнение, что "государственную регистрацию права собственности на вновь созданный объект недвижимости следует рассматривать как административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права. Государственная регистрация, - пишет он далее, - в этом случае не должна являться основанием возникновения права на недвижимое имущество, а должна рассматриваться как формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества" <13>. По нашему мнению, такая точка зрения не согласуется с понятием недвижимого имущества, поскольку в ней "обретение вещью свойств недвижимого имущества" осуществляется на основании государственной регистрации, при этом не принят во внимание главный признак недвижимости - "прочная связь с землей". Кроме того, Д. С. Некрестьянов не раскрывает сущность предлагаемого им признака "формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества". -------------------------------- <13> Некрестьянов Д. С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства. Дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2005. С. 7 - 8.

К. К. Шалагинов исходит из того, что право собственности на объект незавершенного строительства как объект гражданского права возникает у застройщика, если он возводит объект для себя, либо у заказчика, заключившего договор строительного подряда с момента появления такого объекта. Иначе говоря, автор обосновывает тезис: "Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер" <14>. -------------------------------- <14> Шалагинов К. К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика. Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2009. С. 10.

Как видим, в научной литературе отсутствует единое мнение о правовой значимости регистрации объекта недвижимого имущества. Кроме того, вызывает дискуссию момент появления самого объекта незавершенного строительства и прав на него. Так, одни авторы полагают, что такой объект возникает с момента появления котлована, другие исследователи отстаивают точку зрения, что котлован должен быть с залитым в нем фундаментом. К примеру, В. А. Алексеев считает, что не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и пр. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства. Разумеется, пишет уважаемый доктор В. А. Алексеев, можно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия объекта незавершенного строительства. Такой минимум может быть определен путем указания на наличие законченных конструктивных элементов (например, фундамента) либо на "освоение" определенной части сметной стоимости строительства. Однако сегодня такой критерий отсутствует. К сожалению, идея об объективном характере признаков объектов недвижимости применительно к объектам незавершенного строительства иногда отрицается в судебной практике и литературе <15>. -------------------------------- <15> Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав. Дис. ... доктор. юрид. наук. М., 2008.

Эта позиция, по нашему мнению, более соответствует действительности, так как именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальность объекта, который будет достраиваться <16>. Такого же мнения придерживаются высшие судебные инстанции. Так, в абз. 2 п. 14 проекта Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечается: судам следует учитывать, что объект незавершенного строительства возникает не ранее создания фундамента такого объекта <17>. -------------------------------- <16> Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой / А. Б. Бабаев [и др.]; Под общ. ред. В. А. Белова. [Электрон. ресурс] // СПС "Гарант". <17> Проект Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда РФ). Официально опубликован не был // Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В. Н. Соловьева. М.: Издательство "Юрайт", 2010. [Электрон. ресурс] // СПС "Гарант".

Эту точку зрения уточняет К. К. Шалагинов, обосновывая тезис о том, что объект незавершенного строительства не имеет признаков назначения, поэтому его необходимо воспринимать как единый объект права <18>. Из этого положения можно сделать только один вывод: объект незавершенного строительства признается таковым независимо от того, для какого вида недвижимого имущества (жилого дома или промышленного здания) построен фундамент. -------------------------------- <18> Шалагинов К. К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика. Автореф. дис. канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2009. С. 11.

С момента, когда такой объект приобретает в процессе его создания оба признака, может возникнуть второй вид правоотношений, направленных на регистрацию прав на созданный объект недвижимости. Обратим внимание, что второй вид правоотношений возникает не в каждом случае строительства недвижимого имущества, а при необходимости введения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот. Этот факт признается всеми. Что же касается срока действия договора строительного подряда, в соответствии с которым создавался такой объект, здесь мнения расходятся. Как отмечается в п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (выделено мной. - Д. П.). Аналогичной позиции придерживается профессор Е. А. Суханов, который полагает, что, если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью, поскольку право собственности на них как на совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента сдачи их в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов <19>. Такую же позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, о чем свидетельствует п. 16 информационного письма от 16 февраля 2001 г.: "Если акты приемки объектов в эксплуатацию не оформлены, то данные объекты являются объектами, не завершенными строительством". -------------------------------- <19> Суханов Е. А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 2 - 5.

М. И. Брагинский не поддерживал такое мнение потому, что при несомненной специфике правового режима объектов незавершенного строительства следует руководствоваться основным признаком недвижимого имущества - прочная связь с землей, установленным ст. 130 ГК РФ. В подтверждение своей позиции уважаемый профессор обратился к ст. 76 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая называет в числе предметов залога незавершенное строительство <20>. Важно отметить, что указанная норма применяется в период действия подрядного договора <21>. -------------------------------- <20> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29. Ст. 3400 (с изм., внесенными Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 166-ФЗ). ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <21> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2005. С. 149 - 150.

Научный интерес представляет точка зрения авторов комментария ГК РФ под редакцией профессора О. Н. Садикова, которые пишут, что долгое время судебной практикой возможность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, как и его продажа, были ограничены условием прекращения действующего договора строительного подряда, что соответствовало позиции Пленума ВАС РФ, отраженной в п. 16 Постановления от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В период действия договора передача прав на объект, согласно судебной практике, должна была производиться в рамках гл. 24 "Перемена лиц в обязательстве" ГК РФ. Однако, полагают они, в настоящее время ГК РФ признал объекты незавершенного строительства недвижимыми вещами, поэтому их оборот не связан с действием договора строительного подряда. С учетом изложенного право собственности на такой объект может быть зарегистрировано вне зависимости от факта существования договора строительного подряда <22>. -------------------------------- <22> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; "ИНФРА-М", 2006. [Электрон. ресурс] // СПС "Гарант".

Проводя сравнительный анализ приведенных точек зрения, полагаем, что по поводу объекта незавершенного строительства могут заключаться различные сделки на любой стадии строительства, т. е. он может быть предметом гражданского оборота независимо от условия прекращения подрядного договора. Этот вывод соответствует п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который устанавливает, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства <23>. -------------------------------- <23> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30. Ст. 3594 (с изм., внесенными Федеральным законом от 7 апреля 2010 г. N 60-ФЗ).

С учетом изложенного сделаем вывод: незавершенное строительство становится объектом недвижимого имущества с момента установления прочной связи строительных материалов с землей в целях возведения предмета договора строительного подряда или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение, и с невозможностью перемещения указанного объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Эту дефиницию целесообразно внести в п. 1 ст. 130 ГК РФ новым абзацем <24>. При этом степень готовности строящейся недвижимости не принимается во внимание, т. е., если для здания вырыт котлован и вбиты сваи, объект можно признавать не завершенным строительством. -------------------------------- <24> Ныне действующий абзац второй п. 1 ст. 130 ГК РФ станет третьим.

Данное определение позволит признавать недвижимым имуществом те части временных построек, киосков, навесов и других подобных сооружений, которые соответствуют следующим требованиям: - имеют такую прочную связь с землей, которая обеспечит невозможность перемещения указанной части объекта без несоразмерного ущерба ее назначению; - имеют самостоятельное функциональное назначение, например, фундамент, на котором можно поставить готовый киоск или построить домик. Следующая проблема, поднятая В. А. Алексеевым, о соотношении части и целого применительно к понятию объекта незавершенного строительства. До сих пор в практике, в том числе и судебной, не нашел однозначного решения вопрос о том, могут ли быть признаны самостоятельными объектами незавершенного строительства различные части вновь возводимых зданий и сооружений. Рассматривая дело о возврате объекта незавершенного строительством административно-бытового помещения и признании недействительной государственной регистрации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа не высказал сомнений в том, что отдельное нежилое помещение может считаться объектом недвижимости в качестве незавершенного строительством объекта <25>. В то же время Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении указал, что не может быть признано право собственности на долю в не завершенном строительством жилом доме в виде 28 конкретных квартир. Такой вывод суд мотивировал тем, что жилой дом "на момент разрешения спора не был построен, то есть в качестве обусловленного договором недвижимого имущества не существовал, следовательно, не мог быть объектом собственности" <26>. -------------------------------- <25> Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 03.09.1999, дело N А09-5744/98-19. <26> Постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.1999 N 7166/98.

Такая аргументация вызывает у В. А. Алексеева серьезные сомнения, поскольку исключает определение собственности на весь незавершенный объект до окончания его строительства. Между тем вопрос о возможности определения права собственности на отдельные помещения в не завершенном строительством объекте является достаточно актуальным. Может ли существовать такой объект, как не завершенная строительством квартира или нежилое помещение, или понятие не завершенного строительством объекта может применяться только к зданию или сооружению в целом? Автор поддерживает позицию В. А. Алексеева о том, что в объекте, строительство которого не завершено, в юридическом смысле нет помещений, поскольку понятие помещения предполагает возможность его использования по тому или иному назначению, что в незавершенном объекте невозможно. Понятие незавершенного объекта подразумевает возможность завершения строительства именно этого объекта, что неприменимо к отдельным помещениям, поскольку завершить можно только строительство здания в целом. Однако могут существовать такие части здания, включающие отдельные помещения, которые могут быть самостоятельным объектом приемки в эксплуатацию (например, очередь при строительстве жилого дома, включающая несколько подъездов, пристроенные блоки нежилых помещений в жилом доме и пр.). Такие части зданий могут, как представляется, рассматриваться в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства. При этом в качестве объектов следует рассматривать не входящие в них помещения, а эти объекты в целом как части соответствующих зданий и сооружений. Таким образом, пишет В. А. Алексеев, в качестве критерия отнесения частей зданий и сооружений как незавершенного строительства к недвижимости предлагается возможность самостоятельного ввода таких частей в эксплуатацию <27>. -------------------------------- <27> Алексеев В. А. Указ. дис.

Одновременно возникает вопрос о моменте утраты объектом незавершенного строительства своего статуса, т. е. речь идет о правоустанавливающем моменте перехода объекта незавершенного строительства в здание, сооружение и иной объект, являющийся предметом договора строительного подряда. Этот вопрос уже несколько лет активно обсуждается учеными и практиками, и до сих пор не выработано единого мнения. Так, В. А. Алексеев отмечает, что строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т. п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта может пройти весьма значительный промежуток времени. Таким образом, момент создания объекта недвижимости, пишет В. А. Алексеев, нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом <28>. -------------------------------- <28> Более подробно см.: Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав. Дис. ... доктор. юрид. наук. М., 2008.

По нашему мнению, юридическую значимость приобретает акт ввода в эксплуатацию, поскольку именно этот документ подтверждает факт завершения строительства объекта недвижимого имущества и его готовность к использованию по целевому назначению. С учетом изложенного полагаем, что объект незавершенного строительства переходит в здание, сооружение и иной объект, являющийся предметом договора строительного подряда (или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение) с момента возникновения у компетентного субъекта права эксплуатации этого объекта в соответствии с его функциональным назначением, т. е. с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Обратим внимание, что прием в эксплуатацию части предмета договора строительного подряда, имеющей самостоятельное функциональное назначение, является основанием для перехода ее из объекта незавершенного строительства в здание, сооружение, являющееся частью строительного комплекса. Вместе с тем для приобретения прав на такой объект необходимо осуществить процедуру государственной регистрации. Руководствуясь практическим опытом, следует сказать, что для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства представляются следующие документы: - документ, подтверждающий факт отвода земельного участка под строительство объекта, и (или) план земельного участка, принадлежащий заказчику (застройщику) на праве собственности или ином вещном праве; - разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, либо выделенном для этих целей, либо принадлежащем заказчику (застройщику) на вещном праве; - технический паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий описание объекта и изготовленный уполномоченным органом технического учета (бюро технической инвентаризации); - документы, подтверждающие права заявителя (инвестора, заказчика, подрядчика и т. д.) на объект незавершенного строительства. Указанные документы требуются в том случае, если у регистрирующих органов есть основания полагать, что строительство осуществлялось не только за счет средств заявителя, например, при заключении договоров об инвестировании строительства, то есть долевом участии в строительстве. В этом случае представляется протокол распределения объекта незавершенного строительства с указанием долей каждого инвестора (соинвестора); - проектно-техническая документация, представляемая с целью подтверждения соответствия регистрируемого объекта выданным разрешениям и отсутствия фактов самовольной постройки. Заметим, в указанном перечне отсутствует документ, подтверждающий факт прекращения договора строительного подряда. По нашему мнению, этот момент еще раз подтверждает, что объекты незавершенного строительства являются полноценными объектами гражданских прав и могут становиться предметами самостоятельных сделок при соблюдении следующих условий: - строительство данного объекта осуществлялось на законных основаниях при наличии всех необходимых разрешений; - право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество <29>. -------------------------------- <29> [Электрон. ресурс]. www. garant. ru.

Сказанное подтверждается судебной практикой, к примеру, из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. К такому выводу пришел суд, признав его объектом сделки, несмотря на то что Комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" отказал в регистрации перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок. В своем решении суд указал, что гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Иначе говоря, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам <30>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография А. В. Брызгалина, В. Р. Берника, А. Н. Головкина "Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием" (том 1) включена в информационный банк согласно публикации - Налоги и финансовое право, 2003. ------------------------------------------------------------------ <30> Брызгалин А. В., Берник В. Р., Головкин А. Н. Бухгалтер и договор. Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием. М.: Налоги и финансовое право, 2001. [Электрон. ресурс] // СПС "Гарант".

Таким образом, незавершенное строительство становится объектом гражданских прав с момента государственной регистрации права на такой объект недвижимого имущества, которая осуществляется при наличии всех необходимых разрешений и описания выполненных этапов работ по возведению предмета договора строительного подряда или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение. Обратим внимание на новеллу законодательства: отныне не требуется доказательств, что регистрация прав осуществляется в целях совершения сделки с таким объектом. Это изменение не только "снимает" значительное число судебных споров, но и позволит ученым и практикам выработать единую позицию о том, что собственник может зарегистрировать свое право на объект незавершенного строительства, руководствуясь только собственными интересами. Полагаем, что теперь такие суждения, как: для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом субъекту, который в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства <31>, утратят свою актуальность. -------------------------------- <31> См., например: Дзуцева М. Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 20; Киндеева Е. А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1. С. 83.

Вместе с тем практика свидетельствует, что права на объекты незавершенного строительства, как правило, регистрируются при необходимости ввода их в гражданский оборот. Отсюда сделаем вывод: объект незавершенного строительства вводится в гражданский оборот с момента совершения сделки, направленной на передачу прав на него, в том числе отчуждения или временного пользования. Если учесть, что при действующем договоре строительного подряда объекты незавершенного строительства постоянно изменяются, то возникает вопрос о целесообразности такой регистрации, если субъект не планирует вводить его в гражданский оборот. Кроме того, при наличии у регистрирующего органа данных о том, что описание объекта незавершенного строительства не соответствует действительному состоянию объекта, он должен отказать как в регистрации права собственности на объект, так и в регистрации перехода права на него. В первом случае регистрация не может быть произведена, т. к. объекта с такими характеристиками в природе не существует, а во втором случае сделка не может быть признана заключенной, поскольку в договоре нет сведений, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче (ст. 554 ГК РФ). Хотя на практике регистрирующие органы, как правило, не придерживаются такого подхода, считая, что конкретные характеристики объекта незавершенного строительства и их изменения не имеют значения. Однако следует согласиться с В. А. Алексеевым, что такая практика противоречит как гражданскому законодательству, так и законодательству о регистрации прав на недвижимое имущество. С нашей точки зрения, необходимость в регистрации прав чаще всего возникает тогда, когда строительство "заморожено" или объект "законсервирован" из-за отсутствия финансирования. Поэтому необходимо ввести объект незавершенного строительства в гражданский оборот с тем, чтобы получить инвестиции или продать его. Основываясь на указанных обстоятельствах, многие авторы утверждают, что регистрировать объект незавершенного строительства можно лишь при расторгнутом договоре строительного подряда. Мы не можем согласиться с такой точкой зрения, поскольку (как отмечено выше) объект недвижимого имущества существует, и ограничение права распоряжения его собственника или владельца без каких-либо оснований следует рассматривать как ущемление субъективных гражданских прав. В. А. Алексеев полагает, что из данной специфики объектов незавершенного строительства вытекает необходимость установления "сроков годности" документов, описывающих эти объекты. В нормативных документах, регламентирующих порядок регистрации прав, а также кадастровый и технический учет объектов незавершенного строительства, следовало бы предусмотреть необходимость представлять в регистрирующий орган при каждой новой сделке с незавершенным объектом либо новые документы, описывающие объект, либо подтверждение о том, что с последнего учета объект не претерпел изменений. Такое же подтверждение следовало бы требовать, если с момента учета объекта до обращения за регистрацией права прошло значительное время (например, 6 месяцев и более). С нашей точки зрения, регистрация прав на объект незавершенного строительства должна осуществляться независимо от факта действия договора строительного подряда.

Библиография:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I). Ст. 16. 2. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г. N 19. Ст. 2069 (Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ) указанный Кодекс признан утратившим силу, за исключением отдельных статей). 3. Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922 г. [Электрон. ресурс] // gk22.zip. 4. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. N 24. Ст. 406 (Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ признан утратившим силу с 1 января 2008 г.). 5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29. Ст. 3400 (см.: изм., внесенными Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 166-ФЗ). 6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30. Ст. 3594 (с изм., внесенными Федеральным законом от 7 апреля 2010 г. N 60-ФЗ). 7. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 16 июля 1992 г. N 28. Ст. 1617 (прекратила действие в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284, утвердившим новую Государственную программу приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, введенную в действие с 1 января 1994 г.). 8. Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав. Дис. ... доктор. юрид. наук. М., 2008. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ 9. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2005. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография А. В. Брызгалина, В. Р. Берника, А. Н. Головкина "Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием" (том 1) включена в информационный банк согласно публикации - Налоги и финансовое право, 2003. ------------------------------------------------------------------ 10. Брызгалин А. В., Берник В. Р., Головкин А. Н. Бухгалтер и договор. Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием. М.: Налоги и финансовое право, 2001. 11. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1. / Под ред. А. П. Сергеева. М.: РГ "Пресс", 2010. 12. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В. Н. Соловьева. М.: Издательство "Юрайт", 2010. 13. Дзуцева М. Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. 14. Киндеева Е. А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1. 15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; "ИНФРА-М", 2006. 16. Некрестьянов Д. С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства. Дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2005. 17. Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сб. науч. трудов. М., 2002. 18. Суханов Е. А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. 19. Шалагинов К. К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика. Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2009.

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Руководитель муниципального образования издал распоряжение о принятии на баланс города общежития, принадлежавшего ликвидированному ОАО Завод "А" (которому общежитие передавалось в свое время в процессе приватизации). Данное распоряжение не было реализовано. Гражданин А, проживающий в указанном общежитии, обратился с заявлением в орган местного самоуправления о приватизации занимаемой квартиры. Ему было отказано, так как дом не включен в реестр муниципальной собственности. Каким образом А может реализовать свое право на приватизацию квартиры? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Руководитель муниципального образования издал распоряжение о принятии на баланс города общежития, принадлежавшего ликвидированному ОАО Завод "А" (которому общежитие передавалось в свое время в процессе приватизации). Данное распоряжение не было реализовано. Гражданин А, проживающий в указанном общежитии, обратился с заявлением в орган местного самоуправления о приватизации занимаемой квартиры. Ему было отказано, так как дом не включен в реестр муниципальной собственности. Каким образом А может реализовать свое право на приватизацию квартиры?

Ответ: Гражданин А может обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.

Обоснование: Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность. Это установлено ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон N 1541-1). Согласно ст. 4 упомянутого закона не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях, а также служебные жилые помещения. Исключение из последнего правила следует из норм ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ). Согласно этой статье к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма. В судебной практике сложился подход, согласно которому гражданам, проживающим в названных в ст. 7 Закона N 189-ФЗ общежитиях, предоставлено право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений в общежитиях (см. вопрос N 20 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года", далее - Обзор). Суды указывают, что граждане, занимающие вышеуказанные жилые помещения, с момента вступления в силу Закона N 189-ФЗ приобретают в отношении данных жилых помещений все права и обязанности, предусмотренные для нанимателя жилого помещения по договору социального найма. А из этого следует, что такие помещения могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность (Определение Верховного Суда РФ от 18.07.2006 N 83-В06-7). Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" (признан утратившим силу с 29.03.2003 Указом Президента РФ от 26.03.2003 N 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта. Аналогичные положения отражено в ст. 18 Закона N 1541-1. Суды приходят к выводам, что если в нарушение действующего законодательства эти объекты были включены в состав приватизируемого имущества, а затем переданы в муниципальную собственность, на данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (см. вопрос 20 Обзора). Согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья. Включение жилого дома в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия в нарушение действующего законодательства не должно влиять на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (см. Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2009 N 46-В09-21, публикацию Феофилактова А. С. Приватизация жилых помещений в специализированном жилом фонде: проблемы правоприменительной практики // Жилищное право. 2010. N 2. С. 85 - 120). Следовательно, жилое помещение в общежитии, которое было включено в уставный капитал приватизированных предприятий, также может быть приватизировано независимо от того, признавалась ли сделка по приватизации общежития в целом недействительной в связи с нарушением законодательства о передаче в частную собственность государственных предприятий. Поскольку включение общежития в состав приватизируемого имущества было ничтожным, оно продолжает оставаться в муниципальной собственности (п. 1 ст. 167 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон N 122-ФЗ). Если же право собственности в ЕГРП зарегистрировано за ликвидированным ОАО Завод "А", то уполномоченный орган, осуществляющий приватизацию жилья, не сможет принять решение о приватизации, поскольку недвижимость не относится к муниципальному имуществу, в силу п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ. Согласно абз. 2 указанной статьи определение правового статуса общежития (и находящихся в нем помещений) в таком случае может быть осуществлено только в судебном порядке (в частности, по заявлению органа местного самоуправления о признании права муниципальной собственности в связи с ничтожностью передачи общежития в процессе приватизации, либо в порядке приобретения права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость по ст. 225 ГК РФ). Таким же образом (в судебном порядке) получить право на недвижимость может и гражданин А. Поскольку на его заявление в орган местного самоуправления получен отказ, он может обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.

О. И.Сингур К. ю.н., вице-президент ОАО "НБКИ" Подписано в печать 13.12.2010

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: В соответствии с договором подряда подрядчик выполнил проектную работу. Заказчик не исполнил обязательства по оплате выполненных работ в полном объеме, однако использует проект в своей деятельности. Подлежат ли в данном случае применению нормы части четвертой Гражданского кодекса РФ о защите прав на результат интеллектуальной деятельности? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В соответствии с договором подряда подрядчик выполнил проектную работу. Заказчик не исполнил обязательства по оплате выполненных работ в полном объеме, однако использует проект в своей деятельности. Подлежат ли в данном случае применению нормы части четвертой Гражданского кодекса РФ о защите прав на результат интеллектуальной деятельности?

Ответ: Подлежат в том случае, если результат работ будет признан охраняемым объектом интеллектуальной собственности и если нарушение обязательств по договору подряда повлекло за собой нарушение исключительных прав.

Обоснование: Результат работ по договору подряда на выполнение проектных работ является результатом интеллектуальной деятельности, поскольку это не вещь, а техническая документация. Ценность представляет не материальный носитель, а содержание документации. Это также следует из ст. 762 ГК РФ, согласно которой заказчик обязан использовать техническую документацию, полученную от подрядчика, только в целях, предусмотренных договором, не передавать ее третьим лицам и не разглашать содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика. Вопрос заключается в том, относится ли данный проект (право на его использование) к числу объектов, охраняемых в соответствии с правилами части четвертой Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязан по заданию заказчика разработать техническую документацию. Техническая документация не обозначена в числе охраняемых результатов интеллектуальной деятельности (ст. 1225 ГК РФ). Однако к таким объектам относятся произведения науки, литературы и искусства. При этом Гражданский кодекс РФ не раскрывает понятия произведения. В ч. 1 ст. 1259 ГК РФ перечислены объекты авторских прав, которые признаются таковыми независимо от достоинств, назначения и способа выражения произведения. Среди них - произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства, в том числе в виде проектов. В ту же категорию включены карты, планы, эскизы и пластические произведения, относящиеся к географии, топографии и другим наукам. Таким образом, архитектурно-строительный проект можно считать объектом авторских прав, независимо от его достоинств. Что касается иных проектов, все зависит от того, можно ли отнести их к произведениям науки или искусства на основании их качественных характеристик и назначения. Арбитражная практика исходит из того, что произведение как объект авторского права - это самостоятельный объект авторского права (оригинальный и неповторимый), созданный творческим трудом (Определение ВАС РФ от 15.06.2010 N ВАС-5413/10). Кроме того, в рассматриваемом случае возможность и необходимость использования способов защиты, перечисленных в части четвертой Гражданского кодекса РФ, зависит от конкретных условий договора и обстоятельств, связанных с его исполнением - например, от условия о моменте перехода права на использование проекта. Если договор содержит условие о том, что право на использование проекта переходит к заказчику после полной оплаты выполненных работ, то использование способов защиты, предусмотренных ст. ст. 1252, 1301 ГК РФ, в том числе взыскание компенсации, возможно. Вне зависимости от условий договора, если результат работ по нему будет признан соответствующим требованиям ст. 1225 ГК РФ, личные неимущественные права авторов подлежат защите в соответствии со ст. 1251 ГК РФ. В частности, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, компенсации морального вреда, публикации решения суда о допущенном нарушении.

О. В.Фомичева К. ю.н., управляющий партнер "Первое адвокатское бюро г. Самары" Подписано в печать 13.12.2010

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Ответчик в отзыве на иск просит арбитражный суд отказать в удовлетворении заявленных истцом требований, т. к. намерен прекратить обязательства зачетом взаимных требований. Может ли суд вынести решение в пользу ответчика? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Ответчик в отзыве на иск просит арбитражный суд отказать в удовлетворении заявленных истцом требований, т. к. намерен прекратить обязательства зачетом взаимных требований. Может ли суд вынести решение в пользу ответчика?

Ответ: Нет, не может, поскольку после предъявления к должнику иска не допускается прекращение обязательства зачетом встречного однородного требования.

Обоснование: В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Однако обязательство не может быть прекращено зачетом встречного требования после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований"). В таком случае зачет может быть произведен только при предъявлении встречного иска, который принимается судом на основании п. 1 ч. 3 ст. 132 АПК РФ. Таким образом, в случае если стороны намерены прекратить обязательства зачетом однородных встречных требований в порядке ст. 410 ГК РФ, они должны представить в суд акт о взаимозачете либо заявление одной из сторон, полученное адресатом до предъявления иска в суд. В данном случае имеет значение очередность предъявления заявления о зачете и искового заявления. Таким образом, по смыслу п. 1 ч. 3 ст. 132 АПК РФ после предъявления к должнику иска не допускается прекращение обязательства зачетом встречного требования. Ответчик может защитить свои права лишь предъявлением встречного искового требования, направленного к зачету первоначального требования, либо посредством обращения в арбитражный суд с отдельным исковым заявлением. Данный вывод подтверждается материалами судебной практики (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.04.2007 по делу N А56-60397/2005, от 18.09.2006 по делу N А56-28483/2005, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2009 по делу N А56-10613/2008, от 08.06.2009 по делу N А56-39152/2008, от 26.05.2009 по делу N А56-38417/2008, от 02.04.2009 по делу N А21-6868/2008).

А. П.Стоян Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 13.12.2010

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Стороны заключили договор аренды, по условиям которого в случае просрочки внесения арендных платежей арендатор обязан уплатить арендодателю 0,1 процента за каждый день просрочки. В тот же день арендодатель (цедент) подписал с третьим лицом (цессионарием) договор уступки права требования неустойки по договору аренды за просрочку внесения арендных платежей. Дайте правовую квалификацию договору цессии (1. Можно ли уступить требования, если неизвестно, наступят они или нет? 2. Можно ли расценить это как сделку с отлагательным условием?) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Стороны заключили договор аренды, по условиям которого в случае просрочки внесения арендных платежей арендатор обязан уплатить арендодателю 0,1 процента за каждый день просрочки. В тот же день арендодатель (цедент) подписал с третьим лицом (цессионарием) договор уступки права требования неустойки по договору аренды за просрочку внесения арендных платежей. Дайте правовую квалификацию договору цессии (1. Можно ли уступить требования, если неизвестно, наступят они или нет? 2. Можно ли расценить это как сделку с отлагательным условием?).

Ответ: 1. Действующим законодательством не установлен запрет на совершение сделки по уступке требования, которое на момент совершения сделки не возникло. 2. Данная сделка может быть сделкой с отлагательным условием, если соглашением сторон предусмотрено, что будущее право (требование) перейдет к цессионарию лишь после возникновения этого права (требования) у цедента.

Обоснование: 1. Кредитор может передать принадлежащее ему на основании обязательства право (требование) другому лицу по сделке (уступка требования). Это закреплено в ст. 382 ГК РФ. Согласно ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода (если иное не предусмотрено законом или договором). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, и другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. На обязательство по уплате неустойки как меры ответственности распространяются положения Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве. Законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойки. Аналогичные выводы делались и в судебной практике (например, п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.06.2009 по делу N А79-345/2009, Определением ВАС РФ от 10.08.2009 N 9646/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.09.2009 N Ф03-4828/2009, Определением ВАС РФ от 18.02.2010 N ВАС-798/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора). В силу вышеизложенного уступка права требования на уплату неустойки действующим законодательством допускается. Допускается и уступка права, размер которого на момент заключения соответствующего соглашения окончательно не определен. В частности, в п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 указано, что уступка права, размер которого окончательно не определен, означает, что согласно ст. 384 ГК РФ соответствующее право переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода. Аналогичные выводы содержатся и в судебной практике (например, Постановления ФАС Поволжского округа от 13.05.2009 по делу N А65-18370/2008; ФАС Северо-Кавказского округа от 08.10.2009 по делу N А01-2122/2008, Определением ВАС РФ от 18.02.2010 N ВАС-521/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора). Таким образом, соглашение об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения данного соглашения право требования неустойки, не противоречит законодательству. 2. Данная сделка может быть расценена как совершенная под отлагательным условием, если соглашением об уступке прав предусмотрено, что будущее право (требование) перейдет к цессионарию лишь после возникновения этого права (требования) у цедента. Согласно п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, которое не зависит от воли сторон и относительно которого не известно, наступит оно или нет. Соответственно, если сделка по уступке права (требования) содержит условие о том, что уступаемое право (требование) перейдет к цессионарию лишь после возникновения этого права (требования) у цедента, она совершена под отлагательным условием.

Н. В.Русакова Юрист ЗАО "Адвокат ФРЕММ" Подписано в печать 13.12.2010

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: В своей книге автор опубликовал несколько образцов сводов правил, которые в последующем были приняты различными муниципальными образованиями в качестве муниципальных законов. Является ли нарушением авторских прав размещение в Интернете без согласия автора таких законов, полностью или частично повторяющих авторские образцы? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В своей книге автор опубликовал несколько образцов сводов правил, которые в последующем были приняты различными муниципальными образованиями в качестве муниципальных законов. Является ли нарушением авторских прав размещение в Интернете без согласия автора таких законов, полностью или частично повторяющих авторские образцы?

Ответ: Авторское право разработчика нарушает не размещение таких законов, а использование указанных образцов в качестве проектов без согласия автора.

Обоснование: Официальные документы государственных органов и органов местного самоуправления муниципальных образований, в т. ч. законы, другие нормативные акты не являются объектами авторских прав (пп. 1 п. 6 ст. 1259 ГК РФ). Размещение в сети Интернет нормативных правовых актов о нормотворческой деятельности муниципального органа относится к компетенции органов местного самоуправления (пп. "а" п. 2 ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 09.02.2009 N 8-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления"). Опубликованные автором своды правил послужили проектами для разработки муниципальных законов. А согласно п. 1 ст. 1264 ГК РФ право авторства на проект официального документа принадлежит лицу, создавшему соответствующий проект (разработчику). В силу абз. 1 п. 2 ст. 1264 ГК РФ орган местного самоуправления может использовать проект официального документа для подготовки соответствующего официального документа без согласия разработчика, если разработчик обнародовал проект для использования этими органом или организацией либо направил в соответствующий орган или организацию. Поскольку разработчик самостоятельно не обнародовал указанные документы и не направлял их в органы муниципальной власти, а равно не давал своего согласия на обнародование, то нельзя признать законным право муниципального органа использовать соответствующий проект без согласия автора. В этой части нарушенное право подлежит защите в порядке ст. ст. 1250, 1252 ГК РФ.

О. М.Кабанов Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 13.12.2010

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Индивидуальный предприниматель арендует у ООО земельный участок, не занятый зданиями, строениями или сооружениями. Предприниматель намерен передать свое право аренды в залог третьему лицу. Может ли договор о залоге права аренды содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Индивидуальный предприниматель арендует у ООО земельный участок, не занятый зданиями, строениями или сооружениями. Предприниматель намерен передать свое право аренды в залог третьему лицу. Может ли договор о залоге права аренды содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания?

Ответ: Договор залога может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания, если договором аренды не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на передачу в залог права аренды этого участка.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем. Такое соглашение может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке. Однако, исходя из пп. 1 п. 2 ст. 55 упомянутого Федерального закона, удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном п. 1 данной статьи, не допускается, если для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе отдавать арендные права в залог с согласия арендодателя, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. Однако применительно к аренде земельных участков действуют специальные нормы, предусмотренные ст. 22 ЗК РФ. В соответствии с п. 5 данной статьи арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон), вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Следовательно, по общему правилу заключение арендатором договора залога права аренды земельного участка не требует согласия арендодателя. Таким образом, указанный в вопросе договор залога может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания, если только в договоре аренды не сказано, что залог права аренды земельного участка требует согласия арендодателя.

Л. Л.Горшкова Руководитель ООО "Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения" Подписано в печать 13.12.2010

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Организация заключила с контрагентом договор купли-продажи здания. Однако до обращения в регистрирующий орган продавец (юридическое лицо) был ликвидирован. Каким образом покупатель может добиться регистрации права собственности на здание? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Организация заключила с контрагентом договор купли-продажи здания. Однако до обращения в регистрирующий орган продавец (юридическое лицо) был ликвидирован. Каким образом покупатель может добиться регистрации права собственности на здание?

Ответ: Покупатель вправе обратиться в суд с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав, если иное не установлено законом. При этом п. 2 ст. 223 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В связи с этим в подобной ситуации необходимо руководствоваться аналогией закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). В данном случае нужно применить по аналогии п. 3 ст. 551 ГК РФ. Эта норма устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Необходимость применения в данном случае аналогии закона подтверждается Постановлениями Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09, от 27.05.2003 N 1069/03. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд должен удовлетворить соответствующее требование покупателя (п. 62 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Л. Л.Горшкова Руководитель ООО "Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения" Подписано в печать 13.12.2010

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: ООО заключает с ЗАО-1 договор займа. При этом 100 процентов долей ООО и 100 процентов акций ЗАО-1 принадлежат ЗАО-2. При этом единоличный исполнительный орган ЗАО 2 одновременно является единоличным исполнительным органом ООО и ЗАО-1. Необходимо ли одобрение такой сделки как сделки с заинтересованностью? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: ООО заключает с ЗАО-1 договор займа. При этом 100 процентов долей ООО и 100 процентов акций ЗАО-1 принадлежат ЗАО-2. При этом единоличный исполнительный орган ЗАО 2 одновременно является единоличным исполнительным органом ООО и ЗАО-1. Необходимо ли одобрение такой сделки как сделки с заинтересованностью?

Ответ: Поскольку в совершении данной сделки заинтересованы все акционеры ЗАО-1 и все участники ООО, то она не подлежит одобрению как сделка с заинтересованностью ни в ООО, ни в ЗАО-1.

Обоснование: Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об АО) в п. 1 ст. 81 указывает, какие сделки должны совершаться обществом на определенных законом условиях. К ним относятся сделки, в совершении которых имеется заинтересованность: - члена совета директоров (наблюдательного совета); - лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества (в том числе управляющей организации или управляющего); - члена коллегиального исполнительного органа общества или акционера общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами 20 и более процентов голосующих акций общества; - лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания. Перечисленные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица: - являются стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; - владеют (каждый в отдельности или в совокупности) 20 и более процентами акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; - занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица; - в иных случаях, определенных уставом общества. Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО). В рассматриваемой ситуации лицами, заинтересованными в заключении ЗАО-1 договора займа, являются: - во-первых, ЗАО-2 как акционер ЗАО-1, владеющий 100 процентами долей ООО (являющегося для ЗАО-1 стороной по договору займа); - во-вторых, лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа ЗАО-1, как занимающее должность в органах управления ООО (являющегося стороной по договору займа). При этом лицами, заинтересованными в заключении ООО договора займа, являются: - ЗАО-2 как участник ООО, владеющий 100 процентами долей ЗАО-1 (являющегося для ООО стороной по договору займа); - лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа ООО, как занимающее должность в органах управления ЗАО-1 (являющегося стороной по договору займа). По общему правилу, установленному п. 1 ст. 83 Закона об АО, п. 3 ст. 45 Закона об ООО, сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена до ее совершения: - в АО - советом директоров (наблюдательным советом) или общим собранием акционеров; - в ООО - общим собранием его участников. Однако п. 2 ст. 81 Закона об АО, п. 6 ст. 45 Закона об ООО установлены случаи, когда предусмотренные данными Законами нормы о сделках общества, в которых имеется заинтересованность, не применяются. К ним относятся случаи, когда в совершении сделок заинтересованы все участники общества. Единственным акционером ЗАО-1 является ЗАО-2, которое, как было указано выше, признается заинтересованным лицом в заключении ЗАО-1 договора займа с ООО. Таким образом, все акционеры ЗАО-1 заинтересованы в заключении данным обществом договора займа с ООО. Единственным участником ООО является ЗАО-2, которое также признается заинтересованным лицом в заключении ООО договора займа с ЗАО-1. Следовательно, все участники ООО заинтересованы в заключении данным обществом договора займа с ООО. Таким образом, поскольку в совершении договора займа заинтересованы все акционеры ЗАО-1 и все участники ООО, то в силу п. 2 ст. 81 Закона об АО, п. 6 ст. 45 Закона об ООО к данной сделке положения ст. 81 Закона об АО и ст. 45 Закона об ООО не применяются. Соответственно, она не подлежит одобрению как сделка с заинтересованностью ни в ООО, ни в ЗАО-1. Данный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановления ФАС Московского округа от 28.04.2008 N КГ-А40/3188-08, ФАС Уральского округа от 29.07.2008 N Ф09-10991/07-С6, Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2010 по делу N А41-18547/09, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2007 по делу N А42-1816/2006).

Ю. Н.Михайлова Юрист, консультант по налогам и сборам ЗАО "Юринформ В" Подписано в печать 13.12.2010

------------------------------------------------------------------

Название документа