Особенности приобретения заграничной недвижимости

(Раскина О.)

("Жилищное право", 2011, N 1)

Текст документа

ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗАГРАНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

О. РАСКИНА

Последнее время все большую популярность у россиян приобретает покупка недвижимости за границей. Обладая солидным банковским счетом и приняв окончательное решение стать хозяином английского замка или виллы на океанском побережье, возникает вопрос: каким образом это делается, куда обращаться и с чего начать? Ведь в каждой стране свои особенности процедуры приобретения недвижимости, речь о которых и пойдет в этой статье.

США

Законодательство США не ограничивает приобретение любой недвижимости иностранными гражданами. Но к кому же обратиться? В этом поможет риелтор, выбрать которого можно еще в России либо непосредственно в Америке. Конечно, на свой страх и риск сделку можно провести напрямую с продавцом, но лучше все же воспользоваться услугами профессионала, закрепив обязательства договором. Определившись с требованиями к недвижимости и всеми деталями, покупателя могут пригласить в ознакомительный тур от нескольких дней до недели. В среднем его стоимость составляет 1 - 3 тысячи долларов, которые в случае совершения сделки обычно включаются в стоимость недвижимости. Если визит в Соединенные Штаты специально для покупки в планы покупателя не входит, сделку можно провести и дистанционно, оформив в американском посольстве доверенность на уполномоченного риелтора. Деньги нужно переводить на так называемый трастовый счет, с которого они поступят продавцу. Риски практически сведены к нулю, если пользоваться услугами лицензированного риелтора, дорожащего своей лицензией. Не приезжая в США, дистанционно можно даже получить ипотеку, используя российский счет в международном банке.

АВСТРАЛИЯ

В Австралии операции с недвижимостью осуществляются, как правило, при посредничестве многочисленных агентств, оказывающих широкий спектр услуг. По австралийским законам не каждый риелтор имеет право заниматься торговлей недвижимостью. Это может делать только специально аттестованный агент с лицензией, для получения которой необходимо окончить соответствующий институт, после чего успешно отработать как минимум два года под началом более опытного наставника, уже имеющего лицензию. Стоимость услуг по оформлению покупки включает налоги, страховку, гербовый сбор и пр. В сумме это составляет, как правило, около 9 - 10% от стоимости недвижимости. Обычно процесс покупки занимает от 4 до 12 недель.

ОАЭ

Покупка недвижимости в Эмиратах проще, чем во многих странах. Чаще всего она совершается на стадии строительства, которое обычно длится около двух лет. Вносится 10 - 20% от полной стоимости, и объект закрепляется за клиентом. В стране распространена система, по которой 10% от стоимости инвестор платит при резервировании, еще столько же через 3 месяца, а затем каждые 4 месяца по 10%. Для дополнительной гарантии покупатель всегда может прибегнуть к услугам юристов. Полное оформление сделки через адвокатов обойдется в среднем в 3 - 4 тысячи долларов. За использование банковского счета юридической фирмы, в случае если клиент не желает переводить деньги на счет риелтора, необходимо уплатить сумму до тысячи долларов. Большой плюс для иностранных инвесторов: покупка недвижимости в ОАЭ не облагается какими-либо налогами.

ФРАНЦИЯ

Первый шаг по юридическому оформлению покупки недвижимости во Франции - заключение официального соглашения между продавцом и покупателем, которое называется Sous-Seing Prive (если оно заключается при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente (если составлено через нотариуса). Подписывая этот документ, покупатель выплачивает задаток, составляющий минимум 10% от стоимости объекта недвижимости. По закону задаток возвращается в течение 7 дней, если покупатель отказывается от покупки. В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. После подписания в течение 30 - 90 дней объект должен быть изучен на предмет юридической чистоты и всевозможных недостатков. За это время покупатель должен позаботиться об оплате. Следующий шаг - подписание заключительного договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса, после чего нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает покупателю ключи.

Новый собственник обязан застраховать свою недвижимость, а также оплатить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют около 7 - 8% от стоимости объекта.

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ

Выбрав дом своей мечты на туманном Альбионе, покупатель делает предложение о покупке и начинает переговоры о цене, исходя из рыночной ситуации. Как только этот вопрос принципиально решен, адвокаты продавца и покупателя приступают к составлению контракта, одновременно рассылая запросы в различные инстанции для сбора информации о планах дальнейшего строительства в микрорайоне, развитии инфраструктуры, транспортного сообщения и т. д. Нелишней будет оценка покупаемого объекта независимым инженером-оценщиком, стоимость услуг которого варьирует от 500 до 1500 фунтов стерлингов. Здесь главная задача - выяснение технического состояния объекта, особенно при покупке дома. Традиционно оценщики немного занижают стоимость, однако их рекомендации и мнение о техническом состоянии могут быть существенным козырем в руках покупателя при дальнейших переговорах о цене, которая может меняться вплоть до обмена контрактами. В определенное время адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный контракт и депозит, обычно на 10% от стоимости объекта. Одновременно адвокат продавца отправляет адвокату покупателя подписанный им контракт. С этого момента контракт вступает в юридическую силу. В договоре устанавливается дата окончания сделки, то есть официального вступления покупателя в права собственника. Иногда обмен контрактами и окончание сделки происходят в один день. В день окончания сделки покупатель получает ключи от своего нового жилища, а продавец к этому моменту обязан полностью освободить помещение. Юристы предоставляют в государственный реестр документ, подтверждающий изменение владельца объекта. Завершение сделки происходит, когда не только оформлены все соответствующие документы, но и получены все платежи на счет адвоката продавца. Деньги переводятся между клиентскими счетами адвокатов, то есть изначально покупатель вносит деньги на клиентский счет своего адвоката, с которого далее они переводятся на клиентский счет адвоката продавца. В этот же момент нужно оплатить гербовый сбор или налог на приобретение недвижимости, который составляет от 1 до 4%. При покупке британской недвижимости также необходимо иметь документы о происхождении денег.

ГЕРМАНИЯ

Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо без ограничений для иностранцев.

Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где можно получить полную информацию о том, кто является владельцем, о стоимости, точной площади земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев.

На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр. Продать недвижимость может только хозяин или лицо, назначенное им по доверенности, заверенной нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату. Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства.

После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке составляется контракт купли-продажи, в котором, в частности, указываются условия и форма оплаты. Контракт подписывается у государственного нотариуса, при этом покупатель вносит задаток. Оставшаяся часть стоимости объекта может быть внесена в течение 28 дней на специальный банковский счет, контролируемый только нотариусом. Нотариус проверяет приобретаемый объект на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату "маклерского провизиона" (комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу. Покупатель становится собственником после подписания двустороннего договора у нотариуса и 100-процентной оплаты.

ИСПАНИЯ

Так же как и в Германии, в Испании вся недвижимость регистрируется в регистре собственности, где можно получить любую информацию об интересуемом объекте. Правом продажи испанской недвижимости наделен только сам владелец или доверенное лицо на основании заверения нотариуса. Обычно в их роли выступают агентства, информация о которых также хранится в регистре, где, если возникли сомнения, можно получить документ "Нота простая информационная". Если владельцев недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них. После выбора подходящего объекта и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором в том числе указываются условия и способ оплаты. Принято, что при его подписании покупатель выплачивает около 10% от стоимости объекта, после чего недвижимость резервируется за покупателем. После заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции так называемый идентификационный номер иностранца, чтобы затем правильно оформить сделку у нотариуса. Далее в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи - эскритура. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании эскритуры, после чего покупатель становится полноправным владельцем.

Для снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой недвижимости, в Испании широко практикуется официальное декларирование в эскритуре стоимости, заниженной на 10 - 20% от реальной цены. Но это чревато возникновением юридических проблем при последующей перепродаже объекта.

ТАИЛАНД

Иностранные граждане могут свободно приобретать квартиры в кондоминиумах, а на покупку земельных участков и домов установлены ограничения. По законодательству Таиланда иностранцы не могут владеть землей, ее можно только оформить в долгосрочную аренду либо зарегистрировать на юридическое лицо. Покупая квартиру, иностранец получает право пользования прилегающей землей, парковкой, бассейном, садом. Единственная особенность, установленная законом в 1974 году, - иностранным гражданам может принадлежать не более 49% многоквартирного дома, а остальная часть - тайским гражданам и компаниям, зарегистрированным в Таиланде.

Агентство, занимающееся тайской недвижимостью, может находиться как непосредственно в Таиланде, так и в России, являясь филиалом тайской компании либо самостоятельной российской фирмой, продающей недвижимость через зарубежных партнеров. Проверить надежность таиландского агентства можно, например, запросив регистрационные документы на компанию и разрешение на работу. Лицензии на риелторскую деятельность как таковой в Таиланде нет. Для потенциальных покупателей предлагается ознакомительный тур от одного до пяти дней. При желании сделку можно провести удаленно. Вся процедура проходит под юридическим контролем компании-продавца. Для связи с агентством и подписания документов покупателю потребуется электронная почта и услуги экспресс-почты. Из документов для проведения сделки нужен только загранпаспорт. После выбора объекта нужно получить в тайском банке специальную справку, подтверждающую перевод иностранных инвестиций. По закону иностранец вправе приобрести недвижимость в Таиланде, только будучи инвестором, то есть если сможет подтвердить, что денежные средства переведены из другой страны, причем не в тайских батах.

Для резервирования объекта покупатель подписывает так называемый резервационный лист - первый документ по сделке, содержащий всю информацию об объекте и реквизиты сторон, на основании которого уплачивается задаток 10%. В случае отказа покупателя залог не возвращается, но если срыв сделки произошел по вине продавца, тогда задаток возвращается в двойном размере. В течение тридцати дней после внесения задатка юрист продавца начинает подготовку договора купли-продажи. Проверку объекта по желанию покупателя можно провести как до подписания резервационного листа, так и после. Всю работу выполняет юридическая компания. Одна из особенностей таиландской недвижимости в том, что не все квартиры в одном и том же здании могут являться частью этого многоквартирного дома, это обязательно нужно проверить.

Основной договор купли-продажи, или контракт, может быть подписан в отсутствие покупателя или продавца их юристами. В контракте указывается, какая из сторон и в каком размере уплачивает налоги и другие необходимые платежи по сделке. В завершение сделки покупатель уплачивает оставшуюся сумму. В зависимости от условий оплата может быть растянута по времени (при строящихся объектах), однако только после внесения всей суммы сделка будет зарегистрирована в Земельном департаменте Таиланда. Новый владелец получает чанот - документ, подтверждающий право собственности, на лицевой стороне которого изображен герб Таиланда и приведены планировка и реквизиты объекта, а на обратной - сведения обо всех предыдущих продажах этого объекта.

Название документа

Интервью: Ищи ветра в поле - агентство уже переехало

("Жилищное право", 2011, N 1)

Текст документа

ИЩИ ВЕТРА В ПОЛЕ - АГЕНТСТВО УЖЕ ПЕРЕЕХАЛО

Д. ЛЕСНЯК

Лесняк Дмитрий, юрист Общества защиты прав потребителей.

Кор.: Дмитрий Андреевич, расскажите, пожалуйста, о наиболее типичных схемах мошенничества при сделках с недвижимостью.

- Если речь идет о купле-продаже недвижимости, то самые распространенные мошеннические схемы - это реализация жилья с обременением либо лицом, не имеющим полномочий на распоряжение им. Обычно в таких ситуациях потенциальный покупатель общается только с агентством, с ним же заключает договор, о личности продавца свидетельствует в лучшем случае ксерокопия его паспорта. Закончиться все может тем, что вы получите объект с правом пожизненного проживания в нем кого-то из членов семьи бывшего собственника либо с правами на него третьих лиц, наследников, оспаривающих право собственности.

При найме жилого помещения вам может быть предложено заключить договор не напрямую с собственником, а с агентом. Это тревожный звоночек. Агент выдаст вам красивый текст договора, вы его подпишете и внесете предоплату, а через некоторое время - при попытке попасть в снятую квартиру - столкнетесь с ее владельцем, который очень удивится и сообщит, что он видит вас впервые, ничего не знает про агента, а сдавать квартиру вообще не планировал. Как говорится, ищи ветра в поле - агентство уже сменило название и переехало, его новый адрес неизвестен.

Еще одна распространенная ситуация: агент при встрече говорит, что нужно немедленно внести аванс, после чего можно будет посмотреть прекрасный вариант. Разумеется, близко к центру и за смешные деньги. Вы платите, и тут же выясняется, что потенциальный наймодатель сейчас недоступен по телефону, в квартире отсутствует, - агент предлагает вам "подозваниваться". Мол, люди взрослые, сами разберетесь... Через некоторое время становится очевидно, что это обман, вы начинаете читать договор, а там написано, что агентство предоставляет некие консультационные услуги - и ничего больше. Консультационные услуги оказаны, оснований для претензий нет.

Вообще, договоры с агентами нужно читать очень внимательно. Однажды я столкнулся с такой ситуацией: агентство взяло у потенциального покупателя квартиры деньги, сумма была равна полной стоимости объекта, взамен гражданин получил документ под названием "Гарантийное обязательство". В тексте обязательства не было никакого упоминания о приеме денег, но было указано, что в случае, если сделка не будет заключена, агент должен будет вернуть покупателю некую сумму. Она была равна фактически принятой. Сделка действительно сорвалась, покупатель получил назад свой авансовый платеж, но вот какой нюанс: риелтор выступал не агентом, а гарантом сделки. Покупатель не смог рассчитывать ни на какую неустойку.

Кор.: Как понять, что имеешь дело с мошенниками?

- Как я уже сказал, первый признак мошенничества - отсутствие возможности лично пообщаться с продавцом или наймодателем. Это сразу должно вызвать у вас опасения. Но даже личного контакта недостаточно для уверенности в благих намерениях контрагентов.

Однажды некий гражданин, назовем его М., решил снять квартиру, позвонил по объявлению, встретился с агентом, и тот повез его на объект. В квартире присутствовал хозяин, договор найма был заключен немедленно, гражданин М. заплатил аванс за два месяца и стал готовиться к переезду. Однако очень быстро выяснилось, что и агент, и собственник были ненастоящими - их изображали бывшие арендаторы этой квартиры. Они как раз съезжали и решили таким замысловатым образом подзаработать. Следственные мероприятия ни к чему не привели, найти "актеров" не удалось, гражданин М. потерял свои деньги.

Помните, что продавец или наймодатель должны представить вам документы, подтверждающие их право на распоряжение объектом. Это свидетельство о праве собственности либо, если речь идет о поднайме жилья, находящегося в собственности органов местного самоуправления, договор с муниципалитетом или ордер.

Всегда настаивайте на ознакомлении с подлинниками правоустанавливающих документов. Если вам показывают не оригиналы, а красивые цветные ксерокопии, это может свидетельствовать о том, что с документами не все чисто.

Кор.: Нужно ли заверять договор купли-продажи жилого помещения у нотариуса?

- Договор купли-продажи жилого помещения не подлежит обязательному нотариальному заверению, может заключаться в простой письменной форме. Но для любой добросовестно действующей стороны сделки нотариальное заверение - это хороший способ однозначно установить правоспособность контрагента. Если вы заинтересованы в юридической чистоте процедуры заключения договора, я рекомендую делать нотариальное удостоверение сделки за свой счет и нотариуса выбрать самостоятельно во избежание сговора.

Кор.: Как обеспечить безопасность передачи денег?

- Вариантов два. Либо безналичный перевод, либо банковская ячейка. Банковские ячейки зарекомендовали себя наилучшим образом. Многие экономят на таком способе передачи средств, потому что это отдельная услуга и банк, естественно, берет за нее вознаграждение, но ячейка в разы повышает безопасность сделки, поскольку при этом исключается возможность потерять деньги либо получить поддельные купюры. Плюс сам момент передачи денег жестко завязан на заключении соответствующего договора.

Кор.: Куда жаловаться, если вас обманули?

- Зависит от ситуации. Если вас, что называется, кинули и вы получили газетную "куклу" вместо настоящих купюр либо заплатили деньги и остались ни с чем, первое действие - обращение в ОВД по месту совершения преступления. Если же какие-то качественные характеристики приобретенного жилья оказались не соответствующими нормам, вы вправе составить письменную претензию продавцу. Продавец не реагирует на претензию? Готовьте исковое заявление в суд с требованием взыскать определенную сумму в счет соразмерного уменьшения стоимости покупки.

Кор.: Пожалуйста, расскажите подробнее об этой ситуации.

- У покупаемого объекта недвижимости могут быть явные и скрытые недостатки. Явные вы должны были обнаружить при осмотре квартиры, и после заключения договора жаловаться на их наличие бессмысленно. Другое дело, если недостаток скрытый и выявляется в ходе эксплуатации.

Типичные ситуации: вы купили квартиру со свежими обоями, а через пару месяцев на них появился грибок; новая паркетная доска положена на плохо сделанную стяжку и пол начал "ходить". По поводу таких недостатков вы вправе обратиться к продавцу с претензией. Возможно, дело удастся разрешить путем компромисса. Если нет, то ключевое значение для разбирательства в суде будет иметь независимая оценка недостатков. Она даст ответы на вопросы о причине возникновения недостатков и о том, какие действия нужно будет произвести для их устранения, каких затрат эти действия потребуют.

Отдельная категория скрытых недостатков купленного жилья - задолженность за коммунальные услуги, не погашенная бывшим собственником. Вы вселяетесь, спокойно живете некоторое время, и вдруг вам начинают приходить счета за электроэнергию, водоснабжение, содержание жилого помещения. Вы можете потребовать компенсации этих расходов продавцом. Но в первую очередь стоит отправить сообщение в обслуживающую организацию о том, что вы не имеете никакого отношения к предыдущему собственнику объекта и, поскольку неоплаченные услуги носят адресный характер, вы обязаны оплачивать их только с момента возникновения права собственности.

Этим летом у нас был настоящий бум обращений, связанных с услугой проводного Интернета, предоставляемой одним крупным провайдером. Люди продавали квартиры и переставали оплачивать Интернет, но забывали о том, что необходимо расторгнуть договор. Провайдер продолжал начислять абонентскую плату, и в какой-то момент новые собственники помещений получали претензионное письмо с требованием о погашении задолженности, хотя и не знали, что в их жилье проведен Интернет.

Кор.: Но ведь при покупке квартиры человек должен перезаключить договоры с обслуживающими организациями?

- Должен, но на деле это происходит не всегда. Нужно помнить, что все коммунальные и бытовые услуги оказываются на основании договора присоединения. Если вы однажды вышли в Интернет, сделали один телефонный звонок или случайно оплатили пришедший на ваш адрес счет, адресованный предыдущему владельцу, договор между вами и предоставляющей соответствующие услуги организацией считается заключенным. И вы обязаны оплатить все остальные счета.

Кор.: Что делать, если я купил квартиру и очень скоро выяснилось, что за стеной непрерывно ходят поезда? Или этажом ниже ночной клуб?

- Если уровень шума превышает санитарные нормы, вы можете вызвать экспертов Роспотребнадзора, которые произведут измерения и выдадут соответствующий акт. После этого можно будет говорить о соразмерном уменьшении цены объекта. Понятно, что квартира может стать вам совершенно не интересна, но расторгнуть договор купли-продажи будет практически невозможно даже в судебном порядке.

Кор.: Есть ли срок исковой давности по претензиям покупателей к продавцам недвижимости?

- Если речь идет о покупке на первичном рынке, о квартире в новострое, нужно руководствоваться гарантийным сроком на сооружение. Если он не установлен, то претензию можно предъявить в течение пяти лет. Разумеется, предварительно доказав, что недостатки объекта носят производственный характер. Если говорить о квартире, купленной на вторичном рынке, то можно говорить только об исковой давности. У вас есть три года.

Кор.: Как нарушаются права потребителей при покупке ими помещений в новостроях?

- Самое массовое нарушение прав - это понуждение потребителей на стадии заключения договора купли-продажи объекта, когда дом является просто котлованом или фундаментом, в будущем заключить договор с некой обслуживающей организацией, которая еще не создана, но появится после сдачи дома в эксплуатацию. То есть вы еще в договоре инвестирования видите, что в дальнейшем придется заплатить третьей стороне аванс за обслуживание помещений на несколько месяцев вперед. Если вы вычеркнете это условие, то жилье вам могут и не продать.

Тем не менее такие условия договоров практически всегда признаются судом незаконными. Российское законодательство, к счастью, стоит на той позиции, что договор, заключенный между двумя сторонами, не может содержать в себе обязательства одной из сторон в пользу третьего лица, если это не вытекает из самого предмета, сути договора. Тем более если на момент заключения договора третьего лица не существует. В терминологии защиты прав потребителей это явно навязанная услуга, и покупатель имеет право от нее отказаться. В том числе в судебном порядке.

Кор.: Как же поступать?

- Смело подписывайте такой договор, а после оформления права собственности обращайтесь в суд. Таких дел много, и суды в них всегда занимают сторону истцов.

Отмечу, что застройщики часто грешат созданием собственного, "карманного" ТСЖ, которое работает до тех пор, пока у большей части граждан, заплативших за квартиру, не появится право собственности на нее. Такие ТСЖ работают с единственной целью - быстро "срубить" с жильцов как можно больше денег, и добиваются они этой цели путем завышения тарифов на коммунальные услуги. Схемы применяются самые изощренные. Например, в счете может не быть графы "Горячее водоснабжение", отдельно обозначаются холодная вода и электричество, необходимое для ее подогрева, в связи с чем стоимость услуги возрастает в разы.

Сейчас я веду дело жильцов одного новостроя против такого ТСЖ. Эта организация включает в свои услуги некое "покрытие кассового разрыва" и понуждает владельцев квартир выкладывать за него 35 000 рублей. К возмущающимся жильцам перестали... пускать гостей. Люди живут фактически в тюрьме.

Кор.: Каковы права покупателей строящегося жилья в случаях, когда компания-застройщик нарушает сроки сдачи объекта?

- Исходя из закона, покупатель может рассчитывать на неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка за каждый день просрочки. Учитывая, что жилье стоит больших денег, а отклонение от запланированного и указанного в договоре срока сдачи объекта иногда составляет годы, сумма получается очень приличная. Отмечу, что суды часто нарушают предписанную методику и уменьшают размер неустойки, иногда в сотни и тысячи раз; особенно славятся этим суды Московской области, ситуация в Москве благополучна. Но закон говорит, что судья первой инстанции может сам определять размер неустойки, исходя из адекватности ее суммы объему нарушенных прав. К сожалению, любое действие судьи в этом случае обжаловать невозможно.

Вне зависимости от суммы неустойки, которую вы получите, обращение в суд - это эффективное действие, заставляющее застройщика работать быстрее. Устные разборки ни к чему хорошему не приводят. Типичный аргумент застройщиков в досудебных переговорах таков: если вам что-то не нравится, то давайте мы вернем вам деньги и продадим квартиру другим людям за значительно большую сумму.

Кор.: Часто ли нарушаются права граждан при покупке участков под индивидуальное строительство?

- Нечасто, но к покупке земли под застройку нужно подходить с большой осторожностью. Расскажу об одном недавно выигранном нами процессе.

В 2004 году несколькими десятками человек были заключены договоры на покупку участков земли и одновременное строительство коттеджей на них. Продавцом земли и подрядчиком строительства выступала одна компания. В отношении купли-продажи участков был заключен предварительный договор, по его условиям земля подлежала продаже клиентам в тот момент, когда компания-застройщик зарегистрирует ее в своей собственности. Это был один большой участок сельскохозяйственных земель, перед продажей нужно было изменить его целевое назначение и разбить на небольшие наделы, а эти процедуры требуют времени.

Строительство домов затянулось на несколько лет. Когда коттеджи наконец-то были сданы в эксплуатацию, настало время реализовывать землю под ними. Продавец активно уклонялся от исполнения своих обязательств. Естественно, он не мог продать участки никому, кроме собственников строений на них, но хотел увеличить цену - в десятки раз по сравнению с ранее согласованной суммой.

Представители компании вели себя комично. Разумеется, они попытались свести общение с представителями истцов к нулю, но делали это без обычного запирания дверей и усиления охраны. Когда инициативная группа покупателей приехала в офис застройщика, его сотрудники стали разбегаться как тараканы, и через несколько минут группа оказалась в совершенно пустом офисе.

В суде застройщик озвучил такую позицию: компания не против продать землю, но поскольку срок передачи права собственности в предварительном договоре согласован не был, то исходя из закона нужно признать его равным одному году. В течение года никто не настаивал на продаже земли, обязательства застройщика перед покупателями выполнены, поэтому он волен назначать цену по своему усмотрению.

К счастью, суд проникся позицией истцов, признал, что продажа земли в течение первого года действия предварительного договора не была возможна технически, и обязал застройщика реализовать участки по ранее оговоренной цене.

Название документа