Правосудие по делам о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок в судах общей юрисдикции и арбитражных судах

(Фоков А. П.) ("Российский судья", 2011, N 2) Текст документа

ПРАВОСУДИЕ ПО ДЕЛАМ О ПРИСУЖДЕНИИ КОМПЕНСАЦИИ ЗА НАРУШЕНИЕ ПРАВА НА СУДОПРОИЗВОДСТВО В РАЗУМНЫЙ СРОК ИЛИ ПРАВА НА ИСПОЛНЕНИЕ СУДЕБНОГО АКТА В РАЗУМНЫЙ СРОК В СУДАХ ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ И АРБИТРАЖНЫХ СУДАХ <*>

А. П. ФОКОВ

-------------------------------- <*> Fokov A. P. Justice in cases on award of compensation for violation of the right to judicial proceeding in reasonable period or the right to execution of judicial act in reasonable period in the courts of general jurisdiction and arbitrazh courts.

Фоков Анатолий Павлович, доктор юридических наук, профессор.

Статья предлагает читателям ознакомиться с проблемами, возникающими в судах общей юрисдикции и арбитражных судах в процессе реализации ФЗ от 30 апреля 2010 г. N 68-ФЗ "О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок" в свете Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. N 30/64.

Ключевые слова: права человека, право на судебную защиту, разумный срок, исполнение судебного акта, компенсация, судебная практика, Конституция РФ, Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ.

The article familiarizess the readers with the problems arising in the courts of general jurisdiction and arbitrazh courts in the process of realization of Federal Law "On Compensation for Violation of the Right to Judicial Proceeding in Reasonable Period or the Right to Execution of Judicial Act in Reasonable Period" of April 30, 2010 N 68-FZ in light of Decree of the Plenum of the Supreme Court of the RF and Plenum of the Higher Arbitrazh Court of the RF of December 23, 2010, N 30/64.

Key words: human rights, right to judicial protection, execution of judicial act, compensation, judicial practice, Constitution of the RF, Plenum of the Spreme Court of the RF and Plenum of the Higher Arbitrazh Court.

4 мая 2010 г. вступили в силу Федеральный закон от 30 апреля 2010 г. N 68-ФЗ "О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок" (далее - Закон о компенсации) и Федеральный закон от 30 апреля 2010 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок" (Российская газета. 2010. N 94). О своевременном принятии закона, о его социальной значимости в стране и за рубежом, с учетом международных требований, в частности п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, закрепляющей право каждого в случае спора о его гражданских правах и обязанностях или при предъявлении ему любого уголовного обвинения на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании Закона, мы констатировали ранее в опубликованном материале (Российский судья. 2010. N 7. С. 2 - 6). Законодательное обеспечение прав человека и гражданина и его основных свобод, а также право на судебную защиту, включающее право на исполнение судебного акта, гарантированы ст. 46 Конституции Российской Федерации. В связи с этим, понимая важность соблюдения судами прав и свобод человека и гражданина в реализации норм Федерального закона, Верховный Суд РФ посчитал необходимым в течение 2010 г. провести цикл семинаров в режиме видеоконференций с 82 судами общей юрисдикции республиканского, краевого, областного и равных им судов на тему "Применение Федерального закона от 30 апреля 2010 г. N 68-ФЗ "О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок". В ходе семинаров не только затрагивались и обсуждались актуальные вопросы на данную тему, но и давались практические рекомендации. При этом Верховный Суд РФ не оставлял без внимания дела, рассмотренные нижестоящими судами по искам заинтересованных граждан о нарушении их прав "о разумности срока на судопроизводство" и требующие разъяснений высшим судебным органом. Так, Верховный Суд РФ по одному из рассмотренных дел пришел к выводу о том, что "требование о выплате денежной компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок, заявленное в связи с длительностью рассмотрения дела, следует признать правомерным. Суд первой инстанции вполне обоснованно отверг доводы ответчика о том, что причиной затягивания судебного процесса послужили действия истца, связанные с заявлением отвода судье, уточнением и изменением исковых требований. Для защиты собственных интересов истец вправе использовать процессуальные средства, гарантированные ему действующим законодательством" (Определение ВС РФ от 17 августа 2010 г. по делу N 14-Г10-34). По другому делу, где возник спор о сумме денежной компенсации в пользу истца, Верховный Суд РФ постановил, что "сумма компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок определяется судом с учетом конкретных обстоятельств по конкретному делу" (Определение ВС РФ от 31 августа 2010 г. по делу N 38-Г10-39). Подобная работа проводилась и в системе арбитражных судов Российской Федерации, о чем свидетельствует официальная информация, размещаемая на сайтах судов. В то же время в средствах массовой информации и на протяжении всего 2010 г., и сегодня довольно активно обсуждаются дела, которые резонансно подчеркивают, что проблемы о нарушении разумных сроков либо неисполнение судебных актов в разумные сроки имеют место как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах страны. Так, газета "Коммерсантъ" особое внимание уделила делу, рассмотренному Федеральным арбитражным судом Московского округа "О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок" по иску индивидуального предпринимателя - юриста Е. Шеиной. Индивидуальный предприниматель - юрист Е. Шеина потребовала взыскания 63 тыс. руб. компенсации за то, что представляла в судах интересы МУП "Городское жилищное управление" (город Железнодорожный Московской области), помогая взыскивать долги за коммунальные услуги. Но МУП не заплатило юристу причитающееся вознаграждение, и в декабре 2006 г. Е. Шеина обратилась в Арбитражный суд Московской области с требованием выплат. Договор Е. Шеиной с МУП предусматривал "гонорар успеха", зависящий от взысканных судом сумм: 4% от суммы основного долга и 80% от размера пеней. Такой расчет гонорара привел к тому, что для его взыскания пришлось изучить все судебные решения с участием Е. Шеиной. Арбитражный суд Московской области потребовал копии материалов всех судебных дел, выигранных в интересах МУП. Для копирования документов Е. Шеиной пришлось пригласить помощника, закупить оргтехнику и в общей сложности потратить 60 тыс. руб. Эти издержки Е. Шеина попросила суд взыскать с МУП в рамках дела о гонораре, но суд, взыскав с МУП 29 января 2008 г. 250 тыс. руб. вознаграждения за услуги, заявление об издержках не рассмотрел. Вышестоящие инстанции также отказались это сделать, после чего юристу пришлось подать в Арбитражный суд Московской области отдельное заявление о взыскании 60 тыс. руб. судебных издержек. Это заявление было подано в апреле 2009 г., но определение, которым суд удовлетворил требование, было вынесено только 9 декабря 2009 г. Сам документ суд направил Е. Шеиной только в конце января 2010 г. В этих условиях Федеральный арбитражный суд Московского округа был поставлен в условия, когда необходимо было разрешать вопрос с учетом требований нового федерального законодательства и тем самым создавать судебную практику по данной категории дел. Неудивительно, что в судебном процессе в качестве стороны помимо истца - Е. Шеиной - принимали участие представитель Министерства финансов РФ и судья Л. Тутубалина. Федеральный арбитражный суд Московского округа, признав исковые требования Е. Шеиной о присуждении компенсации за нарушенные права на судопроизводство в разумный срок законными, взыскал в ее пользу лишь 10000 руб. вместо 63000 руб. (Решение Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 сентября 2010 г. по делу N КГ-А41/8533-10). В интервью газете "Коммерсантъ" председатель ФАС МО В. Адамова пояснила, что трудности рассмотрения подобной категории дел (Е. Шеиной) требуют разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (Коммерсантъ. 2010. 15 июня). После опубликования текста ФЗ от 30 апреля 2010 г. N 68 оживились не только средства массовой информации, но и юридические издания, где представители науки и практики попытались не только очертить круг проблем, стоящих перед судами по затронутой проблематике, но и дать рекомендации об их устранении. Профессор МГУ Е. А. Борисова в статье "Рассмотрение дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство и за неисполнение судебного акта в разумный срок" проанализировала проблемы, с которыми столкнется судебная практика (Вестник Федерального арбитражного суда Московского округа. 2010. N 3. С. 111 - 116). Профессор Б. Я. Полонский оценил важность принятого государственного акта, попытался раскрыть трудности, с которыми столкнется судебная власть при реализации положений и законодательных норм в будущем (Законодательство. 2010. N 8). Наконец, С. Ф. Афанасьев в конце 2010 г. представил к защите диссертацию доктора юридических наук на тему "Право на справедливое судебное разбирательство: теоретико-практическое исследование влияния Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод на рассмотрение гражданского судопроизводства" (Автореф. дис. ... д. ю.н. Саратов, 2010. 97 с.) В данном научном труде С. Ф. Афанасьев, придавая большое значение разрешению проблем, связанных с обязательным соблюдением судами разумных сроков судопроизводства и опираясь на изученные гражданские и арбитражные дела в Саратовской области, сделал выводы о необходимости постоянного мониторинга данной категории дел высшими судебными органами с учетом постановлений Европейского суда по правам человека. Следует признать, что сегодня судебная власть, опираясь на действующее законодательство, довольно эффективно и самостоятельно изыскивает пути осуществления судопроизводства по делам в разумные сроки, открыто, гласно, с привлечением новых информационных технологий. Так, 14 января 2011 г. в Арбитражном суде Омской области впервые в России в ходе рассмотрения корпоративного спора утверждено мировое соглашение, основанное на медиативном соглашении, заключенном в ходе проведенной в соответствии с вступившим в законную силу с 1 января 2011 г. ФЗ "Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)". Трансляция предварительного судебного заседания с использованием видео-конференц-связи по делу N А46-16046/2010 под председательством судьи Арбитражного суда Омской области И. В. Сорокиной прошла в Высшем Арбитражном Суде РФ. В рассмотрении дела приняли участие представители сторон из четырех регионов страны: Омской, Новосибирской, Тюменской областей и Красноярского края. Предварительное судебное заседание по делу N А46-16046/2010 началось 11 января 2011 г. в зале судебных заседаний Арбитражного суда Омской области. Слушалось дело по заявлению акционера ЗАО "Сибирская Горница" о признании недействительным решения общего собрания акционеров. По инициативе ответчика к проведению процедуры медиации были привлечены медиаторы, осуществляющие деятельность на профессиональной основе. Рассмотрев подписанные в ходе процедуры медиации документы, суд с согласия сторон завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции, в котором утвердил в качестве мирового соглашения медиативное соглашение, достигнутое сторонами в результате процедуры медиации, проведенной после передачи спора на рассмотрение суда. После окончания судебного заседания состоялось обсуждение вопросов применения в арбитражном процессе процедуры медиации и использования системы видео-конференц-связи. В ходе обсуждения стороны признали очевидные достоинства альтернативной процедуры урегулирования споров: высокая социальная значимость, гармонизация отношений и снижение конфликтности в обществе, исключение нарушения принципа разумности срока судопроизводства, появление дополнительных гарантий правовой защищенности субъектов экономического оборота. Участниками было отмечено также, что современные технологии, внедренные в арбитражных судах, позволяют проводить судебные заседания с использованием видео-конференц-связи одновременно между несколькими арбитражными судами, что существенно сокращает временные затраты и связанные с рассмотрением дела расходы участников процесса из других регионов, таким образом повышая доступность правосудия (см.: официальный сайт Арбитражного суда Омской области, дело N А46-16046/2010). Как впоследствии писали СМИ, "именно так и должен работать суд в XXI веке" (Куликов В. Спорим на троих // Российская газета. 2011. N 7). Оптимизации рассмотрения дел в разумные сроки, полагают в Высшем Арбитражном Суде РФ, будет способствовать и создание в системе арбитражных судов специализированных судов. Так, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлениях от 14 октября 2010 г. N 53 и N 54 признал необходимым обратиться в Государственную Думу Федерального Собрания РФ с законодательной инициативой о создании в системе арбитражных судов суда по интеллектуальным правам (см.: официальный сайт ВАС РФ). Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ, учитывая, что при рассмотрении дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок у судов общей юрисдикции и арбитражных судов после принятия ФЗ от 30 апреля 2010 г. N 68-ФЗ возникли вопросы о применении норм и положений законодательного акта, признали необходимым дать соответствующие разъяснения. 23 декабря 2010 г. на совместном Пленуме Верховного Суда РФ и Пленуме Высшего Арбитражного Суда РФ в целях правильного и единообразного федерального законодательства принято Постановление N 30/64 "О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок" (Российская газета. 2011. N 5).

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Общество и гостиница заключили договор гостиничного обслуживания, по условиям которого гражданин Н., не состоящий в трудовых отношениях с обществом, будет проживать в гостинице с 10.03.2010 по 20.03.2010. Н. был зарегистрирован в гостинице 10.03.2010, а 12.03.2010 общество и гостиница внесли в договор изменения, в соответствии с которыми срок проживания Н. был сокращен до 15.03.2010. Н. своего согласия на внесение данных изменений не давал. До какого числа Н. может проживать в гостинице? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Общество и гостиница заключили договор гостиничного обслуживания, по условиям которого гражданин Н., не состоящий в трудовых отношениях с обществом, будет проживать в гостинице с 10.03.2010 по 20.03.2010. Н. был зарегистрирован в гостинице 10.03.2010, а 12.03.2010 общество и гостиница внесли в договор изменения, в соответствии с которыми срок проживания Н. был сокращен до 15.03.2010. Н. своего согласия на внесение данных изменений не давал. До какого числа Н. может проживать в гостинице?

Ответ: До 20.03.2010.

Обоснование: Из ч. 1 ст. 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором. Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется оказать услуги, а заказчик обязуется их оплатить. То есть по общему правилу сторонами договора возмездного оказания услуг являются заказчик и исполнитель, соответственно, договор может быть изменен по соглашению заказчика и исполнителя. Однако ст. 430 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора в пользу третьего лица. В частности, согласно п. 1 ст. 430 ГК РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. Соответственно, если договором гостиничного обслуживания установлено, что гостиница должна оказать услуги третьему лицу - Н., и последний вправе требовать от гостиницы исполнения обязательств в свою пользу, то внесение изменений в договор гостиничного обслуживания без согласия Н. неправомерно. Таким образом, Н. может проживать в гостинице по 20.03.2010. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2004 N Ф03-А37/04-1/489).

Н. В.Русакова Юрист ЗАО "Адвокат ФРЕММ" Подписано в печать 21.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Между сторонами заключен договор ссуды, по условиям которого ссудодатель передает ссудополучателю в безвозмездное пользование транспортное средство на неопределенный срок. Ссудодатель 01.03.2010 направил уведомление об отказе от договора, а 10.03.2010 обратился в суд с иском о возврате имущества, переданного по договору. Вправе ли суд отказать в иске в связи с тем, что ссудодатель преждевременно обратился в суд? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Между сторонами заключен договор ссуды, по условиям которого ссудодатель передает ссудополучателю в безвозмездное пользование транспортное средство на неопределенный срок. Ссудодатель 01.03.2010 направил уведомление об отказе от договора, а 10.03.2010 обратился в суд с иском о возврате имущества, переданного по договору. Вправе ли суд отказать в иске в связи с тем, что ссудодатель преждевременно обратился в суд?

Ответ: Суд должен отказать в удовлетворении иска на том основании, что у ответчика не возникла обязанность возвратить истцу имущество, переданное по договору.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (ссуды) ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю. Ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, ссудополучатель владеет предметом договора ссуды на законных основаниях до тех пор, пока не наступит срок, установленный для возврата имущества. Пунктом 1 ст. 699 ГК РФ установлено, что каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Следовательно, если ссудодатель отказывается от договора ссуды в порядке, установленном п. 1 ст. 699 ГК РФ, договор по общему правилу считается прекращенным по истечении месяца со дня, когда ссудополучатель получил извещение об отказе ссудодателя от договора. Таким образом, если уведомление об отказе от договора было направлено 01.03.2010, у ссудополучателя к 10.03.2010 не могла возникнуть обязанность возвратить предмет договора ссуды ссудодателю, а у ссудодателя потому не было права требовать возврата. В связи с этим иск ссудодателя об истребовании имущества из чужого незаконного владения является необоснованным и не подлежит удовлетворению судом. Данный вывод подтверждается Постановлениями ФАС Волго-Вятского округа от 01.04.2010 по делу N А11-1481/2009, ФАС Северо-Западного округа от 06.12.2006 по делу N А56-33575/2005. Однако следует обратить внимание на то, что рассмотрение судом указанного иска может затянуться на срок более месяца, и на момент вынесения судом решения договор ссуды уже будет прекратившимся. В таком случае, если имущество не будет возвращено ссудополучателем, истец может изменить основание иска (указав новую дату, с которой его право нарушено), и суд должен будет удовлетворить иск.

А. Слободин Юрист ЗАО "Адвокат ФРЕММ" Подписано в печать 21.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Между сторонами заключен договор безвозмездного пользования (ссуды) нежилым помещением на неопределенный срок. Ссудодатель 01.01.2010 направил ссудополучателю уведомление о прекращении договора, которое было получено ссудополучателем 04.01.2010. Ссудополучатель освободил помещение 03.02.2010. С какого момента договор ссуды считается прекращенным? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Между сторонами заключен договор безвозмездного пользования (ссуды) нежилым помещением на неопределенный срок. Ссудодатель 01.01.2010 направил ссудополучателю уведомление о прекращении договора, которое было получено ссудополучателем 04.01.2010. Ссудополучатель освободил помещение 03.02.2010. С какого момента договор ссуды считается прекращенным?

Ответ: Договор ссуды считается прекращенным с 05.02.2010.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 699 ГК РФ каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Из этой нормы следует, что датой прекращения договора будет считаться дата, наступившая через месяц после извещения второй стороны об отказе от договора. Исходя из принципа справедливости правового регулирования представляется правильным считать датой извещения стороны об отказе от договора дату, когда сторона получила соответствующее уведомление. Данный вывод подтверждается материалами судебной практики (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.01.2009 N Ф03-57/2009). Согласно ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. В силу п. 3 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Таким образом, месячный срок, датой начала которого будет считаться 04.01.2010, истечет 05.02.2010. С этого числа договор ссуды будет считаться прекращенным. Освобождение ссудополучателем помещений до окончания срока не считается основанием для прекращения договора ссуды с 03.02.2010, поскольку освобождение помещений само по себе не является основанием для прекращения договора (см. по аналогии п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Определения ВАС РФ от 17.12.2010 N ВАС-16413/10 по делу N А74-4855/2009, от 12.11.2010 N ВАС-15083/10 по делу N А56-76427/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.10.2009 по делу N А19-3956/09).

И. А.Орехов Юрист ЗАО "Адвокат ФРЕММ" Подписано в печать 21.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Общество передало в аренду на срок менее года помещение, право собственности на которое возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не было зарегистрировано в ЕГРП. После окончания срока действия договора арендатор не вернул имущество по требованию арендодателя. Правомерны ли требования общества, основанные на ст. 622 ГК РФ, об обязании вернуть переданное по договору имущество? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Общество передало в аренду на срок менее года помещение, право собственности на которое возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не было зарегистрировано в ЕГРП. После окончания срока действия договора арендатор не вернул имущество по требованию арендодателя. Правомерны ли требования общества, основанные на ст. 622 ГК РФ, об обязании вернуть переданное по договору имущество?

Ответ: Правомерны.

Обоснование: В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Регистрировать права на объект недвижимого имущества, возникшие до введения в действие Закона N 122-ФЗ, нужно при государственной регистрации возникших после введения в действие этого Закона перехода данных прав, их ограничения (обременения) или регистрации, совершенной после введения в действие Закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества. Как следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В связи с тем что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также ввиду того, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ. Эти разъяснения даны в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53. Как следует из вопроса, договор аренды был заключен на срок менее одного года. Следовательно, в силу вышеуказанной нормы Гражданского кодекса РФ данный договор не подлежит государственной регистрации, а потому обязательная государственная регистрация ранее возникшего права на недвижимое имущество для совершения сделки не требовалась. Таким образом, договор аренды является действительным. Из вышеуказанного можно сделать вывод, что требования общества, основанные на ст. 622 ГК РФ, об обязании вернуть переданное по договору имущество правомерны. Аналогичные выводы содержатся и в судебной практике (Определение ВАС РФ от 31.05.2010 N ВАС-6720/10 по делу N А82-3120/2009-72, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 14.09.2010 по делу N А82-17194/2009-21, ФАС Уральского округа от 31.05.2010 N Ф09-3935/10-С3 по делу N А76-25104/2009-15-620).

Н. В.Русакова Юрист ЗАО "Адвокат ФРЕММ" Подписано в печать 21.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: После закрепления здания общежития за образовательным учреждением на праве оперативного управления, но до регистрации указанного права учреждение без согласия собственника передало часть помещений, расположенных в здании, в аренду. Впоследствии собственник направил письмо образовательному учреждению о том, что не возражает против передачи в аренду указанного здания. Является ли договор аренды действительной сделкой? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: После закрепления здания общежития за образовательным учреждением на праве оперативного управления, но до регистрации указанного права учреждение без согласия собственника передало часть помещений, расположенных в здании, в аренду. Впоследствии собственник направил письмо образовательному учреждению о том, что не возражает против передачи в аренду указанного здания. Является ли договор аренды действительной сделкой?

Ответ: Не является, но в судебной практике по данному вопросу представлены различные точки зрения.

Обоснование: В соответствии с п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Следовательно, образовательное учреждение вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, находящееся у него в оперативном управлении. Право оперативного управления на имущество возникает у учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. Такая норма закреплена п. 1 ст. 299 ГК РФ. Однако в отношении недвижимого имущества существует исключение из указанного правила. Так, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) право оперативного управления на объекты недвижимости возникает с момента его государственной регистрации. Кроме того, соответствующее разъяснение есть в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следовательно, на момент заключения образовательным учреждением договора аренды оно не обладало правом оперативного управления в отношении здания общежития и потому было не вправе заключать договор аренды. Это связано с тем, что согласно ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть только собственник или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данный вывод подтверждается материалами судебной практики (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.12.2009 по делу N А33-5277/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 25.03.2009 N Ф04-1794/2009(3289-А03-44), ФАС Поволжского округа от 12.05.2009 по делу N А12-16196/2008, ФАС Уральского округа от 20.04.2010 N Ф09-1538/10-С3). Однако в практике представлена и другая позиция. В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2009 N А33-8292/08-Ф02-1254/09 отражена точка зрения, согласно которой лицо вправе сдавать имущество в аренду до государственной регистрации права оперативного управления. Следует отметить, что это мнение не является преобладающим. По вопросу о том, может ли образовательное учреждение без согласия собственника сдавать в аренду имущество, переданное ему в оперативное управление, существует две позиции судов. Согласно первой из них образовательные учреждения вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, без согласования с учредителем и собственником имущества (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2007 N А56-40055/2006, ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.03.2007 по делу N А58-2965/06-Ф02-1250/07). В силу второй позиции образовательные учреждения обязаны согласовать сдачу имущества в аренду с учредителем и собственником имущества (Постановления ФАС Московского округа от 19.01.2009 N КА-А40/13120-08, ФАС Уральского округа от 26.02.2009 N Ф09-323/09-С1). Из первой позиции следует, что выражение собственником согласия на сдачу имущества в аренду не имеет правового значения и потому договор аренды недействителен. Вторая позиция приводит к такому же результату, но по другой причине. Если считать, что образовательные учреждения не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, без согласования с собственником имущества, то можно сделать вывод, что такое согласование может быть произведено только до момента заключения сделки. В рассматриваемом случае оно было сделано позже, следовательно, не может придать сделке правового эффекта (см. по аналогии Постановление ФАС Московского округа от 14.09.2009 N КГ-А40/8865-09, из которого следует, что последующее одобрение договора аренды имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения, не влияет на квалификацию такого договора как ничтожного). Таким образом, рассматриваемый договор аренды не является действительной сделкой.

А. Слободин Юрист, ЗАО "Адвокат ФРЕММ" Подписано в печать 21.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Объект недвижимого имущества (жилой дом) принадлежит на праве собственности нескольким лицам. Как должен определяться порядок пользования земельным участком, на котором дом находится, если между собственниками отсутствует соглашение или договоренность об использовании земельного участка? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Объект недвижимого имущества (жилой дом) принадлежит на праве собственности нескольким лицам. Как должен определяться порядок пользования земельным участком, на котором дом находится, если между собственниками отсутствует соглашение или договоренность об использовании земельного участка?

Ответ: В случае отсутствия сложившегося порядка пользования земельным участком, а также соответствующего соглашения или договоренности порядок пользования им должен определяться с учетом долей в праве собственности на дом.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В силу п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Такие случаи предусмотрены п. 3 ст. 6 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", абз. 1 п. 2 ст. 4 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", абз. 1 п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Если порядок пользования земельным участком между совладельцами (сособственниками) жилого дома не сложился, то он определяется с учетом долей в праве собственности на жилой дом. При этом должен быть выбран вариант, в большей степени отвечающий интересам сторон (например, предусматривающий выделение земельных участков каждой из сторон единым массивом, полную изоляцию земельных участков, выделение в пользование каждой из сторон земельных участков, соответствующих их долям в праве собственности на дом). Кроме того, выбранный вариант должен обеспечивать возможность проезда и прохода сторон к занимаемым ими частям дома, зоны для обслуживания построек (см. Определения Верховного Суда РФ от 30.01.2007 N 18-В06-95, от 16.01.2007 N 4-Г06-51, от 28.11.2006 N 80-В06-8).

Е. А.Башарин Юридическая компания "Юново" Подписано в печать 21.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Может ли объект незавершенного строительства быть предметом ипотеки? Если да, то обязателен ли залог незавершенного строительства с одновременным залогом земельного участка, на котором этот объект расположен? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Может ли объект незавершенного строительства быть предметом ипотеки? Если да, то обязателен ли залог незавершенного строительства с одновременным залогом земельного участка, на котором этот объект расположен?

Ответ: Объект незавершенного строительства может быть предметом ипотеки. Одновременный залог земельного участка, на котором расположен этот объект, обязателен, если залогодатель является собственником или арендатором земельного участка.

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ). Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или Законом N 102-ФЗ не установлено иное. Согласно п. 1 ст. 5 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Абзацем 1 п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) также установлено, что госрегистрация ипотеки проводится после регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости). В п. 2 ст. 5 Закона N 102-ФЗ указано, что правила этого Закона применяются к залогу объекта незавершенного строительства, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ. Это касается зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 Закона N 102-ФЗ, установившей, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Следовательно, ипотека объекта незавершенного строительства допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данный объект либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (см., например, Постановления ФАС Поволжского округа от 15.02.2007 по делу N А55-5213/2006-27, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу N А56-18983/2008). Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило применяется в случаях, когда залогодатель здания или сооружения является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). В случаях же, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству. Статьей 9 Закона N 102-ФЗ установлены общие требования к содержанию договора об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием (абз. 1 п. 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ). В п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" указано, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Таким образом, объект незавершенного строительства может являться предметом договора об ипотеке. При этом необходимо учитывать, что объект незавершенного строительства может быть заложен по договору об ипотеке только после того, как права на него будут зарегистрированы в установленном законом порядке (см. ст. 25 Закона N 122-ФЗ).

Е. А.Башарин Юридическая компания "Юново" Подписано в печать 21.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Может ли часть нежилого здания (помещения) быть предметом ипотеки? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Может ли часть нежилого здания (помещения) быть предметом ипотеки?

Ответ: Часть нежилого здания (помещения) может быть предметом ипотеки только в том случае, если здание (помещение) состоит из нескольких отдельных помещений и права на передаваемую в ипотеку часть как на самостоятельный объект зарегистрированы в ЕГРП. Во всех остальных случаях передача подобного недвижимого имущества в ипотеку не допускается.

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости); (далее - Закон N 102-ФЗ). Согласно ст. 8 Закона N 102-ФЗ, договор о залоге недвижимого имущества заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений данного Федерального закона. В силу п. 1 ст. 5 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В договоре о залоге недвижимости должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона N 102-ФЗ и п. 1 ст. 339 ГК РФ). Анализ судебной практики по рассматриваемому вопросу свидетельствует о том, что суды отрицают возможность ипотеки части нежилого здания (помещения). Они объясняют это невозможностью выполнить требование о госрегистрации права на предмет ипотеки как самостоятельный объект недвижимости. Так, в одном из дел ВАС РФ согласился с выводом нижестоящих судов о том, что поскольку на момент заключения договора об ипотеке в ЕГРП отсутствовала запись о регистрации права собственности залогодателя на часть нежилого здания, передаваемую в залог, то это помещение не могло быть самостоятельным предметом ипотеки (см. Определение ВАС РФ от 24.01.2007 N 16599/06). Здесь необходимо отметить, что часть нежилого здания не является объектом гражданских прав, за исключением случая, когда на ее основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134). В другом деле суд кассационной инстанции установил, что помещения, являющиеся предметом залога, не являются отдельными помещениями, зарегистрированными в ЕГРП как самостоятельный объект. Суд признал, что в данном случае предметом залога являются не помещения, а часть здания, и признал договор ипотеки противоречащим закону (см. Постановление ФАС Московского округа от 14.02.2008 N КГ-А40/14861-07). В ином деле окружной суд также констатировал, что залог по договору ипотеки части здания невозможен, так как это будет противоречить положениям Закона N 102-ФЗ (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2007 по делу N А79-527/2006). В то же время в судебной практике имеется противоположная позиция. Так, в одном из дел предметом договора ипотеки была часть здания. Само же здание было зарегистрировано как единый объект недвижимости. Суд отклонил довод подателя кассационной жалобы о том, что предмет залога является ненадлежащим, указав, что "заложенная часть здания подлежит идентификации и соответствующему выделу из объекта недвижимости в целом, исходя из экспликации и поэтажного плана, имеющихся в техническом паспорте БТИ" (см. Постановление ФАС Центрального округа от 05.09.2005 N А14-16532/04/596а/30). Однако представляется, что судебное решение об обращении взыскания на такой предмет залога будет неисполнимо. В связи с этим наиболее обоснованной выглядит первая точка зрения, поддержанная Президиумом ВАС РФ, в п. 2 информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". В нем указано, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Аналогичное мнение было высказано судами при рассмотрении конкретных дел (см., например, Определение ВАС РФ от 07.06.2008 N 6962/08, Постановление ФАС Центрального округа от 28.10.2010 по делу N А14-4007/2009/127/32). Таким образом, часть нежилого здания (помещения) может быть предметом ипотеки только в том случае, если здание (помещение) состоит из нескольких отдельных помещений и права на передаваемую в ипотеку часть как на самостоятельный объект зарегистрированы в ЕГРП.

Е. А.Башарин Юридическая компания "Юново" Подписано в печать 21.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Арендатор (субъект малого предпринимательства), реализуя преимущественное право на выкуп арендованного имущества, направил соответствующее заявление в компетентный орган. По результатам рассмотрения заявления арендатору было указано на возможность оплаты выкупаемого имущества в рассрочку с условием о внесении первого взноса в размере 70% от общей суммы, что соответствует требованиям акта субъекта РФ. По мнению арендатора, размеры платежей должны устанавливаться по соглашению сторон. В связи с этим арендатор обратился в суд с иском о признании данного положения нормативно-правового акта недействительным. Правомерны ли его требования? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Арендатор (субъект малого предпринимательства), реализуя преимущественное право на выкуп арендованного имущества, направил соответствующее заявление в компетентный орган. По результатам рассмотрения заявления арендатору было указано на возможность оплаты выкупаемого имущества в рассрочку с условием о внесении первого взноса в размере 70% от общей суммы, что соответствует требованиям акта субъекта РФ. По мнению арендатора, размеры платежей должны устанавливаться по соглашению сторон. В связи с этим арендатор обратился в суд с иском о признании данного положения нормативно-правового акта недействительным. Правомерны ли его требования?

Ответ: Указанные требования арендатора неправомерны.

Обоснование: Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектом малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок такой рассрочки устанавливается законом субъекта РФ. Это следует из ч. ч. 1 и 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст. 5 Закона N 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства. В ситуации, изложенной в вопросе, размер первоначального взноса стоимости выкупаемого недвижимого имущества установил орган государственной власти субъекта РФ. Следует отметить, что данная практика нашла свое распространение в некоторых субъектах РФ. До недавнего времени некоторые судебные органы придерживались позиции, согласно которой такая практика противоречит федеральному законодательству (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29.06.2009 N А82-1481/2009-14, ФАС Уральского округа от 10.03.2010 N Ф09-1464/10-С6). Противоречивая судебная практика стала предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ в Постановлении от 06.07.2010 N 2468/10. В этом Постановлении суд указал, что нормативный акт муниципального образования, устанавливающий размер первоначального взноса по договорам купли-продажи недвижимого имущества, соответствует законодательству РФ и не нарушает прав и законных интересов субъектов малого и среднего предпринимательства. Президиум ВАС РФ также отметил следующее. Поскольку нормы ч. ч. 1 и 2 ст. 5 Закона N 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства оплаты в рассрочку, в этом случае подлежат применению п. п. 3 и 7 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). Согласно указанным нормам порядок внесения платежей при оплате в рассрочку имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Данный вывод Президиум ВАС РФ основывает на положениях ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ, согласно которым отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные указанным Законом, регулируются Законом N 178-ФЗ. Таким образом, согласно п. п. 3 и 7 ст. 35 Закона N 178-ФЗ порядок оплаты имущества, находящегося в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами субъектов РФ и местного самоуправления. В вышеприведенном Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в данном судебном акте толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Такой же позиции придерживается и Министерство экономического развития РФ (письмо от 23.01.2009 N Д05-284). Таким образом, требования субъекта малого предпринимательства о признании недействительными положений нормативного правового акта, устанавливающих размер первого взноса по договору купли-продажи недвижимого имущества, неправомерны.

О. Е.Поминова Адвокат, адвокатское бюро "А. Серков и партнеры" (Адвокатская палата г. Москвы) Подписано в печать 21.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Арендатор - субъект малого предпринимательства заключил с уполномоченным органом договор купли-продажи, реализовав преимущественное право на выкуп арендованного имущества. В рассрочке платежа арендатору было отказано. В связи с этим он обратился в суд с иском о внесении изменений в договор. Правомерны ли требования заявителя? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Арендатор - субъект малого предпринимательства заключил с уполномоченным органом договор купли-продажи, реализовав преимущественное право на выкуп арендованного имущества. В рассрочке платежа арендатору было отказано. В связи с этим он обратился в суд с иском о внесении изменений в договор. Правомерны ли требования заявителя?

Ответ: В данном случае исковые требования арендатора о внесении изменений в договор являются неправомерными.

Обоснование: Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектом малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку (см. ч. ч. 1 и 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ)). Срок такой рассрочки устанавливается законами субъектов РФ. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст. 5 Закон N 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства. Учитывая изложенное, а также принимая во внимание информацию, содержащуюся в вопросе, право арендатора на выбор порядка оплаты при выкупе арендуемого имущества было нарушено, поскольку ему было отказано в рассрочке платежа. Вместе с тем законом установлена возможность урегулирования указанного вопроса до момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества путем направления протокола разногласий (п. 2 ст. 445 ГК РФ). При отклонении указанного протокола либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Анализ судебной практики показывает, что именно иски об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и заявляются арендаторами в схожих ситуациях (см. Постановления ФАС Поволжского округа от 09.07.2010 N А12-20247/2009, ФАС Уральского округа от 01.03.2010 N Ф09-1009/10-С6 и др.). В возникшей ситуации арендатор, однако, не попытался своевременно отстоять свое право на выбор порядка оплаты при реализации преимущественного права на выкуп имущества и заключил договор купли-продажи этого имущества. Более того, он также не воспользовался правом оспаривать в судебном порядке соответствующее распоряжение компетентного органа, которым были утверждены условия приватизации объекта недвижимости в части отказа арендатору в рассрочке платежа (см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.05.2010 по делу N А82-6579/2009). Вместе с тем в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Кроме того, согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. С учетом изложенного законодательством РФ не предусмотрены основания, при которых сторона договора купли-продажи, заключенного в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ, может поставить вопрос об изменении условия о порядке оплаты. Отметим, что существенных нарушений заключенного договора или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в данном случае также нет. Таким образом, исковые требования субъекта малого предпринимательства, реализовавшего свое преимущественное право на выкуп арендованного имущества и заключившего с уполномоченным органом договор купли-продажи данного имущества, о внесении изменений в договор являются неправомерными. Вывод косвенно нашел свое отражение в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 по делу N А79-5184/2009.

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: В соответствии с договором арендатор (субъект малого предпринимательства) обязан оплачивать коммунальные платежи. Является ли задолженность арендатора по коммунальным платежам основанием для отказа в удовлетворении требования о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, находящего в государственной собственности? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В соответствии с договором арендатор (субъект малого предпринимательства) обязан оплачивать коммунальные платежи. Является ли задолженность арендатора по коммунальным платежам основанием для отказа в удовлетворении требования о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, находящего в государственной собственности?

Ответ: Наличие у данного арендатора задолженности по коммунальным платежам не является основанием для отказа в удовлетворении указанного требования, поскольку в рассматриваемом случае сумма коммунальных платежей не включена в арендную плату.

Обоснование: При возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства по общему правилу пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Это устанавливает ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Для реализации такого права необходимо одновременное соблюдение указанных в Законе N 159-ФЗ условий, перечень которых является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Одним из этих условий является отсутствие задолженности по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням). Закон N 159-ФЗ не называет в качестве такого условия отсутствие у заинтересованного лица задолженности по коммунальным платежам, даже если в соответствии с положениями договора аренды на арендаторе лежит обязанность по их оплате. Исходя из информации, изложенной в вопросе, сумма коммунальных платежей не включалась в сумму арендной платы, уплачиваемой за пользование недвижимым имуществом. Положения договора аренды, возлагающие на арендатора обязанность по оплате коммунальных платежей, соответствуют требованиям п. 2 ст. 616 ГК РФ и никак не влияют на наличие или отсутствие у субъекта малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендованного имущества. Вышеизложенная позиция косвенно подтверждается анализом п. 1.7 Обзора судебной практики по рассмотрению дел, связанных с применением Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", подготовленного Четырнадцатым арбитражным апелляционным судом. В данном пункте содержится вывод о том, что задолженность по дополнительным финансовым обязательствам арендатора не может рассматриваться как задолженность по арендной плате и не служит основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества. Принимая во внимание все вышеизложенное, задолженность субъекта малого предпринимательства по коммунальным платежам не является основанием для отказа в удовлетворении его требования о реализации преимущественного права на приобретение арендованного недвижимого имущества.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Blog