Объект ренты - доля

(Терешко Ю.)

("Юридическая газета", 2011, N 5)

Текст документа

ОБЪЕКТ РЕНТЫ - ДОЛЯ

Ю. ТЕРЕШКО

Терешко Юлия, "Юридическая газета".

Моя бабушка является собственницей 1/2 доли в квартире. Я хочу заключить с ней договор пожизненного содержания (ренты), чтобы данная доля перешла ко мне. Разрешает ли действующее законодательство подобные сделки?

На сегодняшний день нет единого подхода к решению вопроса о том, может ли доля в праве собственности на недвижимое имущество быть объектом договора пожизненного содержания с иждивением.

Согласно ч. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, объектом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Исходя из буквального смысла положений ч. 1 ст. 601 и ч. 1 ст. 130 ГК РФ, доля в праве общей собственности не может быть объектом договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку она не является объектом недвижимости.

Вместе с тем существует и другая точка зрения, допускающая возможность заключения подобного договора. Она представляется нам более правильной.

Действительно, доля в праве на недвижимое имущество не выступает собственно объектом недвижимого имущества в контексте ч. 1 ст. 601, ч. 1 ст. 130 ГК РФ. Но нельзя отрицать тот факт, что на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество, по сути, распространен правовой режим недвижимости. На настоящий момент доля в праве общей собственности может отчуждаться и переходить на праве собственности другим лицам по различным сделкам. При этом к сделкам с долей в праве общей долевой собственности на недвижимость применяются правила, регулирующие оборот недвижимости, в том числе Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Распространение режима недвижимости на долю в праве общей собственности позволяет прийти к выводу о законности передачи такой доли на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Если получатель ренты имеет возможность передать плательщику ренты недвижимое имущество, то он имеет такое же право передать и права на часть недвижимого имущества (долю).

Однако не все цивилисты разделяют мнение, что перечень передаваемого имущества в рамках ст. 601 ГК РФ является закрытым. К примеру, О. Н. Садиков полагает, что по договору пожизненного содержания с иждивением, исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), возможна также передача движимого имущества, если оно представляет большую ценность (см.: Гражданское право. Учебник / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Контракт; ИНФРА-М, 2007. Т. 2).

Анализ судебной практики также показывает, что подобные договоры заключаются. По крайней мере нам не удалось найти решений о признании их недействительными по ст. 168 ГК РФ ("Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам"). Как правило, суды признают данные договоры недействительными по ст. 171 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным" - при наличии к тому оснований.

Более того, косвенно возможность заключения таких договоров подтверждает Постановление Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом". В пункте 1.2 указанного Постановления разъяснено, что при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), нужно учитывать, что преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Следовательно, Пленум ВС РФ не исключает возможности заключения договора пожизненного содержания с иждивением, объектом которого является доля в праве общей собственности. При этом остальные участники долевой собственности не имеют преимущественного права на заключение данного договора, так как последний носит личностно-индивидуальный характер.

Название документа

Интервью: Кадастровая ретроспектива

("Юридическая газета", 2011, N 5)

Текст документа

КАДАСТРОВАЯ РЕТРОСПЕКТИВА

О. А. СКУФИНСКИЙ

Когда будет сформирован полноценный кадастр недвижимости по всей России и соответственно созданы условия для введения налога на недвижимость, в переходе на который может быть заинтересован бизнес? Насколько ощутимо увеличатся издержки по проведению кадастровых действий и каковы перспективы внесудебного рассмотрения кадастровых споров? Об этом рассказывает председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Олег Александрович Скуфинский.

- Олег Александрович, как Вы оцениваете сегодняшнее состояние кадастра недвижимости? Как идет работа по его наполнению?

- На сегодня кадастр недвижимости не сформирован. Создать такой кадастр, который будет увязывать земельный кадастр и реестр объектов капитального строительства, то есть "посадит" каждый объект капитального строительства на свой земельный участок, еще только предстоит.

Если мы говорим о земельном кадастре, то он более или менее создан, чему поспособствовала реформа по земельному налогу. Сейчас внесены сведения практически по 50 млн. земельных участков, не внесенными остались, по нашим оценкам, около 20 - 30% участков.

Что касается реестра объектов капитального строительства, то в относительно кондиционной форме он существует лишь в 12 регионах - там, где был создан Единый государственный реестр объектов капитального строительства. В этих субъектах Федерации полноценный кадастр недвижимости может быть создан в первую очередь. На это потребуется года три, потому как наверняка возникнет масса вопросов, связанных с правами на объекты и наложением их координат при совмещении земельных участков и зданий. Так, объект капитального строительства может "на бумаге" оказаться, к примеру, в речке или в соседнем муниципалитете.

Еще в ряде регионов информация об объектах капитального строительства существует в фотообразах, но не переведена в реестр. В остальных субъектах РФ сведения находятся в основном "на бумаге", и, как правило, только об объектах жилого назначения.

Вместе с тем нужно отметить, что в этом направлении имеются подвижки. Во-первых, ожидается принятие Минэкономразвития системообразующего документа - классификатора объектов недвижимости. Во-вторых, Федеральное БТИ, выиграв объявленный Росреестром конкурс, должно провести инвентаризацию архивов органов техинвентаризации всех уровней - регионального и муниципального - и сформировать информационный ресурс об объектах капитального строительства. В целом можно сказать, что в последнее время вопрос о создании кадастра недвижимости находится в постоянном фокусе и Минэкономразвития, и Росреестра. Тем более на фоне выраженной политической воли на ускорение реформы налогообложения недвижимости, которая из идеи уже превращается во что-то вполне конкретное.

- А как обстоят дела с внесением в реестр объектов капитального строительства нежилого назначения?

- В части сведений по нежилым объектам ситуация сложнее. Дело в том, что эти сведения, и то в очень обобщенном виде, сформированы только у ФНС в рамках работы по администрированию налога на имущество организаций. При этом передать их в Росреестр налоговая служба не может в силу ограничительного действия ст. 102 НК РФ о налоговой тайне. Аналогичная ситуация в информационном обмене, а вернее в его отсутствии, существует и у органов власти субъектов РФ. Конечно, абсурдная ситуация - один орган власти не может передать информационный ресурс на сверку другому органу власти! И эту проблему в свете работ по технической инвентаризации, проводимых Росреестром, необходимо решать на законодательном уровне. И решать сейчас. Кстати, роль администрации субъектов РФ и муниципальных образований как получателей имущественных налогов и арендных платежей в вопросах формирования кадастра недвижимости существенна. Ведь в их ведении находятся региональные и местные органы техинвентаризации, обладающие сведениями об объектах недвижимости, в том числе нежилого назначения.

- В противном случае получится, что "нежилье" вообще может оказаться вне кадастра недвижимости?

- Мало того, что неучтенные объекты нежилого назначения могут выпасть из кадастра. Как следствие, когда будет принято решение по налогу на недвижимость, может сложиться следующая ситуация. Вся "социалка" - жилые объекты - будет введена в кадастр, ее стоимость подсчитают для целей налогообложения. Что же касается нежилых объектов, по которым сегодня формируются основные налоговые поступления в бюджет и в отношении которых, при определенных условиях, бизнес может быть заинтересован в переходе на налог на недвижимость, то они могут выпасть из-под налогообложения.

- Напрашивается вывод, что создание к 2013 году во всей стране условий для введения налога на недвижимость нереально?

- На мой взгляд, совершенно нереально. Если ситуацию проанализировать объективно, то можно говорить о том, что к 2013 году только в отдельных субъектах РФ могут быть созданы условия для введения налога на недвижимость. Речь идет в первую очередь о вышеуказанных 12 регионах, где сегодня сформирован информационный ресурс по объектам капитального строительства. При интенсивной работе, наличии политической воли и эффективном решении административно-управленческих вопросов к 2015 году условия для введения налога на недвижимость могут быть созданы для всей страны. После этого потребуется еще год, чтобы по каждому без исключения региону просчитать экономические последствия реформы налогообложения недвижимости как для граждан и бизнеса, так и для бюджета и принять взвешенные решения по всем элементам налога, в том числе налоговым ставкам, льготам и вычетам.

Причем в отношении граждан очень важно установить такой порядок, чтобы уплаченный налог на недвижимость расходовался исключительно на развитие инженерной и социальной инфраструктуры территории муниципального образования, на которой они проживают. И в этом вопросе должна быть полная прозрачность: гражданин, который, по сути, нанял муниципальное образование в качестве управляющей компании, должен знать, на что конкретно потрачены его налоговые платежи. А то как у нас получается, особенно в сельской местности? Граждане налоги в казну платят, а при этом дороги и инженерные сети проводят и ремонтируют сами, мусор убирают, детские площадки строят за свой счет и т. д. Поэтому без решения вопроса об ответственности муниципальных властей за целевое расходование средств налогоплательщиков реформа налогообложения недвижимости, которая позиционируется как социально справедливая, обречена на провал.

- Олег Александрович, Вы сказали, что бизнес может быть заинтересован в переходе на налог на недвижимость. В чем заключается выгода?

- В налоговую базу по налогу на имущество организаций сейчас включается активная часть основных фондов - машины и оборудование. Правда, действующим законодательством предоставлена возможность проводить их ускоренную амортизацию. При переходе же на налог на недвижимость машины и оборудование под налогообложение не подпадают. Таким образом, предприятия смогут "безнаказанно" проводить модернизацию своих основных фондов, что, по предварительным оценкам, приведет к повышению производительности труда в два-три раза. Поэтому бизнесу, при взвешенном подходе по ставкам, введение налога на недвижимость весьма выгодно.

Сейчас на примере двух регионов - Республика Татарстан и Калужская область - просчитываются экономические последствия реформы налогообложения недвижимости. К июлю этого года, по завершении проекта, можно будет более предметно оценить, насколько позитивно может сказаться реформа на положении бизнеса и какой подход по ставкам является для него оптимальным.

- Минэкономразвития не так давно выпустило два приказа, устанавливающих "прайс-лист" за предоставление сведений из системы кадастра недвижимости. Один из приказов введен в действие с 1 января. Скажется ли принятие этих документов на издержках компаний и граждан по проведению кадастровых действий?

- Сегодня существует общий вектор, закрепленный в нормативных документах, на переход органов по регистрации прав и кадастрового учета на самофинансирование. Речь идет о дополнительных финансовых средствах, формируемых за счет оказания информационных услуг населению и бизнесу, которые затем могут быть использованы на развитие системы. Сейчас такая модель внедряется, в том числе посредством принятия вышеуказанных приказов Минэкономразвития. Цифры предусмотрены, на первый взгляд небольшие - от 150 до 2500 рублей, но это если говорить о единичном запросе. Однако если возникает необходимость регулярного обращения за сведениями, то сумма набегает достаточно ощутимая. Взять, к примеру, таких системных потребителей, как кадастровые инженеры, риелторы, банки или ТЭК, которые оптом покупают данную информацию. По их мнению, размер платы установлен завышенный.

Поэтому новые довольно ощутимые издержки в структуре стоимости услуг, например кадастровых инженеров (до 10%), которые себе в ущерб, понятное дело, работать не будут, лягут в том или ином виде дополнительным бременем на их клиентов - как компании, так и граждан. Что касается ТЭК, то очевидно, что дополнительные издержки будут закладываться в тарифы естественных монополий, что в конечном итоге отразится на экономике в целом.

- Олег Александрович, и что говорят в Росреестре? Перспектива, когда крайним может оказаться рядовой потребитель, малоутешительна...

- По информации представителей Росреестра, каждая цифра имеет финансово-экономическое обоснование и была согласована с Минфином. Приводится еще один аргумент: поскольку уровень платы за сведения кадастра недвижимости в электронном виде на порядок ниже, такие меры послужат стимулом для заявителей переходить на электронный формат. Согласитесь, терапия довольно жесткая!

В любом случае заявитель не может вот так взять и по мановению волшебной палочки перейти на "электронку". Ему нужно получить ЭЦП, освоить технологию, подготовить материально-техническую базу. Представляется, что на фоне стремительного внедрения новаций и создания стимулов необходимо активно обучать клиентов и помогать им переходить на электронный формат взаимодействия.

- Может, хорошая рентабельность по госуслугам - неплохой фактор? У Росреестра появятся деньги, которые можно пустить на повышение качества услуг. Главное, чтобы средства пошли по целевому назначению.

- Совершенно верно. Если у Росреестра будет возможность вложить, так сказать реинвестировать, средства, полученные за предоставление сведений компаниям и гражданам, на модернизацию технологий, оснащение своих офисов, повышение качества предоставления услуг, то, конечно, их оплата будет оправдана для потребителей.

- Летом прошлого года был принят закон, вводящий институт внесудебного урегулирования споров в сфере кадастровой оценки. Олег Александрович, этот институт уже работает?

- Комиссии по внесудебному урегулированию споров, которые как раз и призваны разрешать неоднозначные моменты в сфере кадастровой оценки, пока не заработали. Сейчас только создается инфраструктура для этого института. Комиссии создаются при Росреестре, в их состав помимо чиновников данного ведомства будут входить представители региональных властей, Национального совета по оценочной деятельности и саморегулируемой организации, членами которой были оценщики, выполняющие оспариваемую оценку. При этом в качестве наблюдателей без права голоса в заседаниях комиссий смогут принять участие представители бизнес-объединений, дабы обеспечить публичность и общественный контроль их деятельности.

- Ранее обсуждался вопрос о том, что будет не внесудебная, а обязательная досудебная стадия разрешения данных споров. Почему не удалось реализовать эту идею?

- На мой взгляд, законодатели не захотели пойти по пути установления такой жесткой конструкции в контексте ущемления интересов граждан и бизнеса и лишения их права сразу идти в суд. Видимо, опасались вводить непроработанный до конца досудебный институт. Хотя и представители Высшего Арбитражного Суда РФ, и мы со своей стороны неоднократно поднимали вопрос о том, чтобы была установлена внесудебная процедура не как альтернативная судебной, а именно как обязательная досудебная.

- Обсуждается ли введение института внесудебного механизма по всем кадастровым спорам, а не только по тем, которые касаются оценки?

- Отсутствие в Законе о кадастре недвижимости нормы о внесудебном урегулировании кадастровых споров - это системный вопрос, решение которого разгрузило бы суды. Последние, рассматривая подобные споры, нередко привлекают экспертов, что сказывается на сроках судебного разбирательства. При этом нужно учитывать и субъективные критерии привлечения экспертов.

Когда работает институт внесудебного рассмотрения споров с участием представителей профессиональных объединений, представителей репутационных общественных организаций - ТПП, РСПП, "Деловая Россия", ОПОРА, то возникают такие факторы, как скорость и объективность.

Необходимость внесудебного механизма очевидна, как, впрочем, и решения иных системных вопросов, например перевода кадастровой деятельности на саморегулирование. Будем продолжать последовательно и настойчиво обсуждать эти вопросы на разных дискуссионных площадках. К слову, для внедрения подобного механизма по спорам в части кадастровой оценки понадобилось шесть лет. Так что будем и далее следовать Евангельской мудрости: "Просите, и дано будет вам; ищите и найдете; стучите, и отворят вам"...

Интервью провела

Оксана Бодрягина

"Юридическая газета"

Название документа