О правовых последствиях изъятия жилого помещения путем выкупа
(Батурин Р.) ("Жилищное право", 2012, N 2) Текст документаО ПРАВОВЫХ ПОСЛЕДСТВИЯХ ИЗЪЯТИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПУТЕМ ВЫКУПА
Р. БАТУРИН
Батурин Руслан, заместитель директора МУП "Центр недвижимости" г. Уфы.
Изъятие жилого помещения путем выкупа как результат реализации установленных законом процедур, направленных на прекращение права собственности и иных прав на жилое помещение в целях его сноса, влечет возникновение ряда последствий правового характера.
В их числе можно выделить две разновидности: 1. Общие для всех случаев отчуждения жилого помещения правовые последствия, которые возникают вне зависимости от того, что стало для него основанием - сделка или судебное решение, было ли такое отчуждение добровольным со стороны собственника или обеспечено средствами принуждения со стороны государства. 2. Правовые последствия, связанные непосредственно с принудительным характером изъятия. К таким последствиям могут быть отнесены с учетом специфики процедуры: - возникновение у органа, осуществляющего изъятие, обязанности по встречному предоставлению (выкупной цены в денежной форме либо другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену); - прекращение права собственности частных лиц на изымаемый объект, а также иных вещных и обязательственных прав третьих лиц, связанных с изымаемым жилым помещением; - выселение из жилого помещения собственника и иных лиц, снятие зарегистрированных лиц с регистрационного учета по месту жительства; - возникновение права муниципальной или государственной собственности на изымаемое жилое помещение на основании судебного решения; - прекращение права муниципальной или государственной собственности по завершении сноса и утилизации жилого помещения или многоквартирного дома в целом. Отметим, что отнесение к числу правовых последствий изъятия в принудительном порядке обязанности по уплате выкупной цены достаточно условно, поскольку изъятие как результат, как юридический факт имеет место только после внесения записи о прекращении права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Внесение записи о прекращении права в ЕГРП следует производить лишь после уплаты выкупной цены, так как при принудительном изъятии имущества должно быть исполнено условие о предварительном и равноценном возмещении. Тем не менее формально неуплата выкупной цены не препятствует исполнению судебного решения, если такое решение предполагает прекращение права частной собственности и возникновение права муниципальной или государственной собственности. В то же время полагаем, что регистрация права муниципальной собственности должна в таком случае осуществляться с обременением (ипотекой в силу закона), исходя из системного толкования норм пункта 5 статьи 488 ГК РФ, статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1>, пункта 24 раздела IV Приказа Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" <2>. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 20.07.1998. N 29. Ст. 3400. <2> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 03.07.2006. N 27.
При рассмотрении вопроса об изъятии как результате принятия соответствующего судебного решения необходимо учитывать следующее. Прекращение права собственности по решению суда может происходить как на основании заключаемого в соответствии с судебным решением договора между собственником и уполномоченным органом, так и путем внесения записи о прекращении права собственности физического или юридического лица и возникновении права муниципальной или государственной собственности непосредственно на основании решения суда. Соответствующее основание возникает в зависимости оттого, какого рода требования сформулированы в исковом заявлении. Если существо исковых требований сводится к возложению на собственника обязанности заключить договор, следовательно, исполнительное производство будет направлено на понуждение собственника к исполнению судебного решения посредством подписания договора об изъятии путем выкупа и представления его на государственную регистрацию. Подобный вариант представляется в большей степени отвечающим статье 32 ЖК РФ, поскольку часть 9 статьи 32 ЖК РФ предоставляет органу, принявшему решение об изъятии, право обратиться в суд с иском именно о выкупе подлежащего изъятию жилого помещения, то есть предполагает понуждение собственника к заключению соответствующего договора. В то же время такое решение зачастую неисполнимо, поскольку арсенал средств исполнения судебных решений по требованиям нематериального характера крайне ограничен - в принципе, он сводится к наложению штрафа за неисполнение судебного решения. Учитывая практическую невозможность обеспечить исполнение судебного решения о понуждении собственника заключить договор об изъятии путем выкупа, гораздо более эффективным способом прекращения права является прекращение права собственности непосредственно на основании решения суда и регистрация права муниципальной или государственной собственности на основании этого же решения. В этом случае просительная часть искового заявления должна содержать требование о прекращении права собственности ответчиков по иску об изъятии и признании права муниципальной собственности на изымаемое жилое помещение, а резолютивная часть судебного решения, в свою очередь, должна включать формулировку об удовлетворении именно указанных требований: о прекращении права частной собственности и признании права собственности за муниципальным образованием, субъектом Российской Федерации или самой Российской Федерацией в зависимости от того, в чьих интересах предъявлен иск об изъятии путем выкупа. В этом случае, как отмечалось выше, непосредственно на основании принятого и вступившего в силу судебного решения может быть прекращено право частных собственников и возникнуть право муниципальной или государственной собственности на изъятое жилое помещение. В качестве следующего этапа может рассматриваться выселение собственника и иных лиц из изъятого жилого помещения. Несмотря на то что прекращение права собственности и выселение собственника являются следствием одного и того же судебного решения и могут на практике реализовываться одновременно (в рамках параллельных процедур), представляется верным, что до момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права частного собственника и возникновения права муниципальной собственности оснований для выселения собственника нет. До внесения соответствующей записи в ЕГРП частное лицо продолжает оставаться собственником жилого помещения и обладает всеми правами, предоставленными собственнику в отношении его имущества, в том числе правом проживания. Следовательно, исполнение решения суда о выселении может быть принудительно обеспечено только после прекращения права собственности выселяемого лица. Заметим, что в жилом помещении может находиться имущество третьих лиц, освобождение от которого изымаемого жилого помещения должно быть вменено в обязанность собственнику, в том числе на основании судебного решения об изъятии. Речь идет, например, о вещах, переданных собственнику третьими лицами на хранение, в аренду или пользование. Таким образом, в процессе выселения бывшего собственника из изъятого жилого помещения такой собственник обязан освободить жилое помещение не только от имущества, принадлежащего ему и членам его семьи, но и от имущества третьих лиц. Важным правовым последствием изъятия является также прекращение прав третьих лиц, связанных с изымаемым жилым помещением. В числе подлежащих прекращению прав можно выделить как вещные права в отношении непосредственно изымаемого объекта недвижимого имущества (например, сервитут в соответствии со статьей 277 ГК РФ), так и иные права лиц, связанные с таким объектом: вытекающие из договора коммерческого найма, завещательного отказа, договора ренты или пожизненного содержания с иждивением, право пользования жилым помещением членами семьи собственника. Это деление на вещные и иные права весьма условно, поскольку в некоторых исследованиях обосновывается отнесение права проживания (как права пользования жилым помещением лицом на основании завещательного отказа, ренты, пожизненного содержания с иждивением) к числу вещных прав <3>, некоторые авторы находят в праве проживания черты личных сервитутов римского права <4>. Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, подготовленной рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (пункт 4 Протокола N 9 от 20.05.2002), в качестве единственного эффективного гражданско-правового способа обеспечения защиты жилищных прав некоторых категорий граждан, в частности членов семьи собственника жилого помещения, предлагалось предоставление указанным лицам субъективного ограниченного вещного права в отношении такого жилого помещения, которое условно поименовано "жилищным узуфруктом" <5>. -------------------------------- <3> См.: Илларионов С. Ю. Гражданско-правовое регулирование прекращения права на жилое помещение: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2009. С. 8. <4> См.: Крюкова Е. С. Особенности прекращения некоторых жилищных прав в связи со сносом жилого дома // Юрист. 2007. N 6. С. 15. <5> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах / Подготовлена рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (пункт 4 Протокола N 9 от 20.05.2002) // http:// www. notiss. ru/ usrimg/ conceptjmmobilier. htm.
Часть прав третьих лиц, связанных с жилым помещением, может быть прекращена вследствие возложения такой обязанности на собственника (расторжение договора коммерческого найма, освобождение изъятого помещения от имущества третьих лиц), а часть - непосредственно на основании судебного решения (прекращение права пользования жилым помещением членами семьи собственника). Некоторые из таких прав прекращаются сносом жилого дома или здания, в котором расположено жилое помещение (например, сервитут). В то же время некоторые права, например право пользования жилым помещением получателем ренты, на основании завещательного отказа или в результате отказа лица от приватизации, не прекращаются с переходом права. Отказополучатель, получатель ренты либо лицо, отказавшееся от права приватизации, в отличие от лиц, вселенных собственником в качестве членов семьи, имеют право бессрочного пользования жилым помещением, не зависящее от того, кому принадлежит в текущий момент право собственности на жилое помещение. Право же проживания лиц, вселенных собственником, производно от права собственности на жилое помещение. Таким образом, вселенные собственником лица утрачивают право пользования жилым помещением с момента прекращения права собственности на жилое помещение вселившим их собственником. Отказополучатель, получатель ренты или граждане, отказавшиеся от права приватизации, сохраняют право проживания даже в случае, если произошла смена собственника. Этот вывод в отношении отказополучателя следует из абзаца 3 пункта 2 статьи 1137 ГК РФ, получателя ренты - из статьи 586 ГК РФ, а в отношении отказавшихся от приватизации - из пункта 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14. В результате изъятия такого жилого помещения, выселения и прекращения прав собственников в жилом помещении муниципального жилищного фонда останется проживать лицо, имеющее право проживания (бессрочного пользования) в этом жилом помещении. В литературе высказывалось мнение о том, что, например, право пользования по завещательному отказу прекращается при прекращении права собственности наследника, в том числе при изъятии жилого помещения путем выкупа <6>, однако эта позиция не соответствует действующему пункту 2 статьи 1137 ГК РФ. Некоторые авторы считают, что на собственника изымаемого жилого помещения, обремененного правом пользования по завещательному отказу или договору ренты, должна быть возложена обязанность по обеспечению лица, имеющего право проживания, другим жилым помещением <7>. -------------------------------- <6> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 178. <7> См.: Крюкова Е. С. Особенности прекращения некоторых жилищных прав в связи со сносом жилого дома // Юрист. 2007. N 6. С. 15.
Следуя же букве действующего жилищного законодательства, можно предположить, что изъятие жилого помещения, обремененного бессрочным правом проживания по указанным выше основаниям, повлечет возможность выселения такого правообладателя лишь в порядке статьи 89 ЖК РФ, предусматривающей при выселении граждан из муниципального жилищного фонда в связи со сносом предоставление другого жилого помещения по договору социального найма. Действительно, гражданин, имеющий право бессрочного пользования жилым помещением муниципального жилищного фонда, может быть выселен без предоставления другого жилого помещения лишь в установленных законом случаях (статьи 83 - 91 ЖК РФ). Изъятие жилого помещения у собственника к таким случаям Жилищным кодексом РФ не отнесено. Таким образом, при изъятии жилого помещения собственникам подлежит уплате выкупная цена в соответствии со статьей 32 ЖК РФ, а гражданам, проживающим в таком жилом помещении и отказавшимся от права приватизации, являющимся отказополучателями или получателями ренты, после возникновения права муниципальной или государственной собственности должно быть предоставлено другое равнозначное жилое помещение. Несмотря на то что предложения возложить обязанность по предоставлению таким правообладателям другого жилого помещения на орган, осуществляющий изъятие, подвергнуты в литературе критике <8>, такая позиция основывается лишь на соображениях экономической целесообразности. До решения вопроса с правом бессрочного пользования изымаемым жилым помещением на законодательном уровне оснований для выселения таких правообладателей без предоставления другого жилого помещения не имеется, во всяком случае, при изъятии жилого помещения в судебном порядке в отсутствие соглашения с собственником. -------------------------------- <8> Там же.
Прекращение права муниципальной или государственной собственности на изъятый объект после его физического сноса и утилизации отнесено автором к правовым последствиям изъятия жилого помещения в связи с тем, что изъятие жилого помещения путем выкупа осуществляется в связи с изъятием земельного участка. Поскольку основанием для изъятия жилого помещения является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, сопряженное с невозможностью нахождения на изымаемом земельном участке иных объектов недвижимого имущества, снос таких объектов является необходимым и обязательным следствием изъятия жилых помещений. Основанием для прекращения права муниципальной или государственной собственности в этом случае будет служить предусмотренный пунктом 1 статьи 235 ГК РФ случай - уничтожение или гибель имущества.
Комментарии к статье
Бекренева Татьяна, юрист.
Автор статьи затрагивает очень болезненную для собственников жилых помещений тему - изъятия жилого помещения у собственника и последствий такого изъятия. Данной теме посвящено достаточно работ в юридической литературе и создана судебная практика, примеров из которой автор, к сожалению, не привел. Ответ на вопрос о возможности изъятия жилого помещения у собственника можно найти в статье 32 Жилищного кодекса РФ, в которой подчеркнуто, что изъятие у собственника жилого помещения возможно только при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Ранее, до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.), отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы. Хотя конституционная гарантия права частной собственности, содержащаяся в части 3 статьи 35 Конституции РФ, детально регламентируемая в нормах статей 279 - 283 ГК РФ, обеспечивала защиту интересов собственника: "Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Важнейшей юридической гарантией жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является то, что при этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и то, что жилое помещение в этом случае изымается не произвольно, а по причине указанных выше государственных или муниципальных нужд. Законодательство также допускает выселение граждан из аварийных домов, которое происходит не в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Так, например, судьба жилых помещений многоквартирного дома, признанного аварийным, решается в соответствии с положениями части 10 статьи 32 ЖК РФ. Многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу в порядке и по основаниям, предусмотренным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Таким образом, изъятие земельного участка является лишь одним из оснований для сноса дома, непригодность жилого дома для проживания вследствие аварийности - другое основание. По мнению Верховного Суда РФ, если жилые помещения в подлежащем сносу доме принадлежат гражданам на праве собственности, при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении ему иного жилья следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ, т. е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.). В любом случае при сносе жилого помещения его владелец имеет широкие права и возможности для отстаивания своих интересов, но результат решения этога от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя распоряжаться заложенным имущество, то есть или гражданин дает согласие на снос дома залогодержателю, или не дает, - в последнем случае теряется весь смысл выселения в связи со сносом дома. Или, например, как могут быть реализованы положения статьи 50 указанного Закона, предусматривающей основания обращения взыскания на заложенное имущество, если оно должно быть снесено. Следует отметить наличие ряда пробелов и коллизий при рассмотрении вопросов изъятия жилого помещения у собственника, что обусловило принятие Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". Пленум разъяснил (пункт 20), что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения; решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, т. е. органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд; обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления; соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, то в случае спора к участию в деле, исходя из норм части 3 статьи 45 ГПК РФ, должен быть привлечен прокурор (см. подпункты "е" и "ж" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14). Резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (подпункт "л" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
------------------------------------------------------------------
Название документа